某地产产品设计管理秘籍

目录第一讲XX地产简介第二讲XX运营管理体系第三讲XX研发手册第四讲总图规划设计第一讲XX地产简介公司理念：“善待你一生”第二讲XX地产运营管理体系1、XX运营体系：1.1公司组织架构1.2运营决策机制1.3运营管理体系2、各管理体系管理要点2.1计划管理体系2.2阶段成果/会议管理体系2.3成本管理体系2.4销售管理体系2.5指标管理第三讲XX研发手册定性之言：制度----保障流程----方向指引----标准与界面模板----提高效率1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）\研发部会议管理制度（2008年版）.docF:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0104重庆公司研发部会议管理制度版（2007年版）\附件一：研发部会议分类表20080304.xls1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0105重庆公司研发部文控管理办法（2007版）1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0103研发部项目工作交接管理办法（2007年版）.doc1制度1.1会议管理制度1.2文控管理办法1.3工作交接管理办法1.4设计单位综合评价办法F:\研发部\06研发部手册\研发手册\01制度\0101设计单位综合评价办法（2007年版）\0101设计单位综合评价办法（2007年版）2流程2.1研发部设计管理流程图2.2研发部计划管理办法2.3研发部OA审批流程F:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\重庆公司研发部设计管理流程图（2007年版）.xlsF:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\0103重庆公司研发部工作文档OA审批流程（2007年版）.xlsF:\研发部\06研发部手册\研发手册\02流程\0104重庆公司研发部计划管理办法（2007版）3指引3.1工作标准3.2工作界面3.3岗位说明书3.4作业指导书3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\重庆公司研发部工作手册.doc3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\研发部项目分期、组团、楼栋、栋内户位、户型编号原则.xls3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030102重庆公司研发部各阶段图纸审查要点3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030104重庆公司商业规划及建筑规划设计导则.doc3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030105重庆公司研发部景观设计导则3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030106重庆公司研发部电梯公寓精装设计导则3.1工作标准3.1.1研发部工作手册3.1.2户位编号原则3.1.3各阶段图纸审查要点3.1.4建筑规划设计导则3.1.5景观设计导则3.1.6精装修设计导则3.1.7新员工培训大纲研发手册\03指引\0301工作标准\030107重庆公司研发部新员工培训大纲3.2工作界面3.2.1发展部与研发部工作界面3.2.2研发部与工程部工作界面3.2.3研发部与商运公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5会所、体育中心配置界面3.2.6氛围布置相关物品采购界面3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\发展部与研发部工作界面.xls3.2工作界面3.2.1发展部与研发部工作界面3.2.2研发部与工程部工作界面3.2.3研发部与商运公司工作界面3.2.4教育配套界面文件3.2.5会所、体育中心配置界面3.2.6氛围布置相关物品采购界面3.2.7项目报建报验工作界面研发手册\03指引\0302工作界面\重庆公司施工图和施工阶段研发部与项目工程部的界面.xls3.立2窑工捆作界用面3.傻2.咐1巧发六展部秆与研效发部夸工作慨界面3.医2.查2命研宵发部民与工供程部少工作违界面3.静2.粱3研发存部与羊商运宿公司衣工作墓界面3.鹿2.思4咸教丹育配斯套界徒面文妈件3.任2.拉5联会车所、煤体育靠中心旧配置钞界面3.妹2.奋6渴氛汉围布炎置相筋关物邻品采文购界敬面3.颠2.然7睡项咐目报良建报伤验工停作界眨面研发启手册供\0盼3指蚁引\视03水02郊工作锯界面某\重识庆公芽司商辟业项寨目研绍发部愤商运睡公司善界面腹.x雹ls3.融2尘工丘作界逆面3.掉2.虫1怕发牢展部奏与研欠发部躬工作滑界面3.凳2.膝2赌研钳发部柜与工耕程部规工作民界面3.着2.志3央研塌发部霉与商恢运公漂司工求作界捡面3.颤2.凳4教育极配套秀界面涌文件3.泛2.吹5工会站所、谜体育事中心配配置登界面3.该2.焰6骨氛忠围布取置相瞒关物稠品采显购界惭面3.叔2.漏7剂项牧目报才建报泉验工雨作界枪面研发更手册嫩\0沃3指纺引\访03删02猜工作麻界面陆\重洋庆X浊X地具产教姑育配水套界君面文征件.俊do秋c3.旺2宅工您作界愿面3.沟2.都1骡发蚂展部差与研峡发部谷工作盖界面3.次2.次2杯研奴发部颜与工边程部同工作己界面3.名2.想3茎研甲发部善与商造运公希司工俯作界裁面3.购2.还4功教捷育配镜套界裂面文剖件3.骡2.棵5会所帝、体受育中溪心配受置界啦面3.馆2.续6祸氛达围布棚置相米关物老品采煎购界音面3.忙2.授7璃项盆目报留建报蹈验工誓作界竖面研发概手册惯\0缝3指窄引\贪03宅02峰工作顶界面肯\重腐庆公批司项牺目会证所、端体育断中心菌配置尘界面3.涛2除工阴作界欠面3.升2.障1图发共展部知与研浑发部孤工作兰界面3.方2.蹦2日研僚发部疗与工志程部竹工作油界面3.箭2.蜻3奇研松发部鸣与商刮运公张司工芬作界乖面3.夫2.乞4徒教糠育配引套界程面文嗽件3.麦2.聚5盒会支所、庆体育件中心扛配置肆界面3.舱2.挪6氛围视布置卡相关茎物品棕采购淘界面3.环2.愚7些项崭目报掀建报位验工除作界崭面研发错手册牺\0唐3指湾引\污03水02它工作添界面生\重泡庆公浑司项功目氛凯围布烦置相美关物迅品采挣购界酱面.耳xl像s3.纵2薄工摧作界唐面3.袄2.克1属发鉴展部闷与研载发部赏工作其界面3.按2.拉2武研夏发部精与工格程部茅工作串界面3.贤2.己3异研驱发部靠与商躺运公市司工割作界丽面3.朋2.陈4正教毁育配景套界币面文蛇件3.侧2.修5攻会怕所、抓体育山中心茅配置邪界面3.属2.汗6适氛源围布游置相真关物丧品采拘购界败面3.禽2.暴7项目窜报建还报验颤工作志界面研发岛手册厚\0艳3指导引\呜03安02座工作水界面饼\重垂庆公勿司研都发部厉建设僚项目疫报建老报验谎工作店界面骑文件皮.x摇ls3.虹3禁岗冈位说呆明书3.误3.睡1设计降总监3.器3.含2饿设叔计部蜜经理3.帆3.应3捐研泰发中哥心3.江3.葬4乞设阅计管狮理中服心3.赖3.涝5亩行篇政报脱建综提合组研发喜手册稀\0誉3指鸦引\端03远03淋岗位肆说明之书\胃研发捡部岗访位职代责\拍研发芝部岗猛位职域责\研发这部设派计总霜监.父do季c3.责3翻岗夹位说勿明书3.亭3.拢1地设希计总权监3.劣3.贱2设计俘部经繁理3.申3.寻3扬研却发中柏心3.尾3.款4临设碌计管冤理中糊心3.圣3.疯5沉行妖政报吓建综轿合组研发振手册等\0暴3指狱引\烛03粗03拐岗位臂说明惰书\宋研发予部岗绩位职待责\汗研发男部岗充位职耕责\叛研发侦部经呆理.劝do扮c3.碰3尘岗肾位说例明书3.疏3.堤1巨设疤计总威监3.那3.林2天设遇计部倒经理3.油3.际3研发湖中心3.析3.员4等设桂计管闷理中赛心3.吃3.抵5农行慨政报堂建综派合组研发进手册廊\0斗3指兰引\未03红03全岗位醒说明宗书\比研发王部岗昼位职侵责\宅研发舞部岗健位职兽责\荷研发沿中心3.愧3李岗碍位说溉明书3.脸3.拜1膀设圆计总吩监3.捉3.租2个设朗计部吊经理3.唇3.酱3采研湖发中尚心3.椒3.晌4设计柿管理络中心3.座3.亡5码行呢政报壤建综怒合组研发叠手册恋\0昌3指晚引\烟03服03纵岗位仪说明喜书\都研发刊部岗蕉位职搞责\躺研发历部岗忍位职女责\脖设计存管理纽奉中心3.漂3瞧岗受位说浇明书3.妨3.灶1丽设烧计总拐监3.沃3.要2脱设夹计部多经理3.俱3.躬3士研蚕发中穿心3.双3.僻4浓设喝计管铸理中涌心3.站3.锦5行政阁报建甩综合翅组研发薯手册刷\0弓3指霸引\含03智03杯岗位敏说明狗书\采研发详部岗电位职株责\宇研发叉部岗贷位职现责\列行政璃报建苍综合哲组3.凶4轮作脾业指核导书3.袄4.流1设计筛合同饺的管辛理要糊点3.顺4.察2旅材厨料选汪样封幻玉样作热业指晚导书3.皂4.土3里工桃作模钟型制策作的峰管理仰办法凯和标蒙准3.则4.骆4钻设峡计任点务书研发帮手册障\0捐3指粱引\凳03烦04猴作业承指导踢书\无重庆款公司释研发掩部设淡计合部同的扯管理尿要点3.纹4畅作葬业指五导书3.较4.超1榜设片计合牲同的朝管理迁要点3.肺4.禾2材料污选样单封样呈作业鄙指导理书3.蚁4.涉3御工恩作模吼型制很作的洞管理橡办法任和标绕准3.瞎4.萝4渴设类计任般务书研发警手册减\0蔬3指浓引\国03总04首作业坚指导挣书\辉重庆县公司穷研发亏部项皱目材火料选级样封碗样作圈业指蔑导书3.饺4尺作查业指因导书3.寒4.族1援设局计合脚同的毁管理奸要点3.育4.伸2摘材姜料选理样封倍样作旬业指娃导书3.私4.芦3工作侧模型币制作筐的管罗理办疮法和丛标准3.信4.脾4跟设炉计任承务书研发丙手册浮\0钓3指托引\督03苦04丈作业隙指导也书\他重庆歪公司继研发虑部工晴作模爹型制睬作的扮管理瘦办法踪蝶和标印准3.验4锈作升业指嫂导书3.架4.幸1沿设章计合族同的饶管理僚要点3.港4.需2膝材淹料选第样封予样作天业指养导书3.萄4.命3短工雾作模海型制贸作的吓管理归办法萄和标逝准3.则4.肚4设计挡任务紫书第四谁讲占总图太规划俗设计定性江之言当：若项婶目研场发阶讽段决张定了晕项目赠总货仙值的嘴85肚%，涌那么累总图攀设计龟就已慢决定虹了总肠货值陕的7京5%雪。若项允目研翼发阶宾段已扁将成坐本控贞制了洒85悉%，分那么扬总图拢设计组阶段肿就已滤将成洒本控油制了峡70诊%。总图智决定担了景催观的贝构架摘与格织局。总图语决定具了物愁业管躺理成侵本的旷基础

总图况规划誉设计帽八大忌诀窍用足怖指标货值纪最大能化配套医用房硬最小腹化赠率矿规划郊、底夺层挖防掘充分禽挖掘陆端户遭价值中央沾景观纱带提礼升项授目品首质控制昆地库减少螺入口总图膊精细揭化的蚕研究胳，景纳观精粗细化克的营塔造，慎可以叼突破泊项目虚价值软的天群花板乡丰。“掏稠干吃惕净”鹅-嘴--用足忙指标1、饱用足亏容积危率和翼建筑她密度1.扣1用着足容溪积率农（北虑京唐您宁O碍NE弯案例叫）1.改2用别足建趁筑密环度（渔图示姨说明兽）2、欢用足翼规划旦法规帆的边强界（蚊三个惜案例份）如：静利用遮两层令挑空锻阳台燃不计贞面积喝的政品策，摊提供素更多拥可带被来溢泄价的意赠送巷面积侵，验夹收后喜修成毕房间谈，有号效增歼加实谷际容献积率趋；利滤用2箱.2减米以岂下不繁计面限积的售规定绘，可训以将旗半地祥下室浪垫高豆至2局.2既米以级内，四赠送河给客惕户，圈带来径销售健溢价叠，验猫收后伞将垫妥层清上除，厌改为隙房间靠。

1.偶1夕用足夜容积网率损失宁可销方售部浪分的昌容积稠率等勿于白茂白扔闯掉一陕块利缎润1、强容积王率是之通过萍控制辉性详温规过箭程中打的设潮计与肚测算膀得出帅的此庭地块焰的用餐地强皂度，道具有叠一定之的科熔学性歼，规森划出登一份辞足额寇容积筝率的晃总图脚应该应是可栋以操错作的唉。2、踩影响蛛容积陕率有晋几个楼客观兼因素稳：日最照规帆范、径间距选要求骆、退邮红要侄求、孙限高步要求胞等。计也有蜘几个援人为借操作循因素溪：产犬品定基位、桌不利璃地块欠的利休用度安、单鸭体楼挨型选斯择等拍。案例分：北凑京唐族宁O枯NE踢项目

1.穿2亚用足旧建筑命密度损失舌建筑程密度敬等于泻白白写扔掉差一块输溢价倍空间1、优建筑晚密度膛主要草与首遍层建呼筑面望积有除关--德首层季户型雁（赠键送私责家花晋园）捏是项绣目卖胶价最撑高的筋户型塞，项朵目溢急价的骡主要护组成瘦部分凑，绝籍不能罚浪费凑掉。相关诉案例膝在第陶六部妥分—缴底层社挖掘液和分治率原本则中境论述--景好地摩段的坑沿街厚底层才商业战面积败更是测寸土纳寸金柱，绝动不能螺放过酱。--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。

1.仓2用灿足建关筑密劈燕度（鲁成都嗓XX它XX做）双层恒高可过变空唉间的腰利用优点脂：零丹面积俘变2杰房，饺3房躺户型领成5拦房功能歪：可仓以做庸为家胀庭娱姜乐、额书房块、保湿姆间五、空熟中花蔽园等起多种辱用途云，上似下层路不等顽高分欲隔，吸灵活亿多变本。实景画展示返建议暖做儿排童房唤：下耕层为霉卧室院，阁策楼为录学习裕、游长戏阁楼孙平面剖面柿图2、用足地方法规案例一

双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率

“肚洒里有萌货”--死-货风值最碑大化1、仿不平鸭衡使聚用容财积率雪，是锅提高翼货值栋的有帮效办耗法，菠做总描图之哲前要拔进行宋业态厨组合栏比例扫模型袄推演己。（泻可利扔用总盼图预福案指抛标求征解模斩型）2、屋运用多两种碰业态怕之间浮的产触品类猛型，轨卖高夸一级绝业态暑的价雹格，答提升浆溢价窄空间刷。3、懂资源体利用勇最大购化津,尽云可能咸多的轻扩大样优质仆资源框户型塑比例预，绣扩大户溢价粱范围4、僻尽可忆能开吼发不浪占容饰积率吹的地溪上和然地下馆空间怕，变作为可泊销售披面积

1.挺1套不平课衡使边用容械积率案例骂A--成都千弗莱突明戈贸项目建设肿用地77洲.8程8亩建设梨用地11荣1.帖32灶亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%二、晶货值傍最大唱化1、驻不平休衡使终用容床积率渗，是哑提高朗货值告的有逝效办嫁法，酿做总就图之帖前要牌进行候业态敲组合霸比例金模型汗推演源。2、愚运用柔两种债业态铅之间蓄的产浪品类拨型，凉卖高挑一级腾业态码的价执格，垦提升豆溢价稼空间廉。3、识资源名利用萍最大炸化达,尽桥可能苗多的各扩大以优质夏资源迈户型灯比例校，槐扩大绑溢价吓范围4、晶尽可鬼能开锹发不起占容恒积率损的地眯上和核地下璃空间快，变惜为可杰销售耀面积

2.运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间独花高容积旷率：0.附30.府61.烈541234类独质栋别脑墅联排蒜大院类联散排洋供房高t甜ow差n0.巷5饺0马.8膝2.静050群0W20伴0W10岔0W18快00酬W50劫W独联花高二、他货值替最大拿化1、赏不平匪衡使盛用容哗积率寺，是鸦提高袍货值公的有泼效办震法，俩做总鸣图之屡前要裤进行唐业态缺组合理比例男模型克推演筒。（狐分析景两个搏案例拴）2、估运用树两种朝业态曾之间怎的产磁品类走型，攀卖高您一级哭业态蚕的价恢格，还提升缺溢价误空间筋。(络产品狐类型剧示意桂案例璃）3、培资源命利用性最大喉化枣,尽梳可能购多的乱扩大沟优质完资源骂户型键比例救，需扩大画溢价严范围退（案碑例分睬析）4、廊尽可也能开宋发不池占容叉积率反的地感上和牵地下杜空间盆，变道为可富销售杆面积二、斤货值堤最大闲化1、童不平箭衡使塘用容伶积率吴，是锈提高养货值墨的有差效办娃法，因做总戴图之拖前要屈进行贞业态煮组合撕比例苍模型抗推演住。（降分析洲两个焦案例腰）2、膛运用袜两种兽业态粉之间季的产菠品类福型，伸卖高脊一级由业态给的价垫格，章提升赶溢价纸空间轻。(烫产品兽类型笔示意惹案例粉）3、默资源垄利用将最大顺化袭,尽层可能宋多的脾扩大怪优质售资源朋户型叠比例启，煤扩大维溢价隐范围4、仔尽可庸能开庙发不殃占容万积率械的地足上和得地下成空间戴，变周为可拼销售巨面积趁（案乳例）“削桐减龙篮套”--腔-配圆套用莫房最籍小化严格夏控制搂物管驳用房动、会类所、添垃圾在站、牛居委惰会等包配套叶建筑辽面积泳，并特尽量佳放到尽地下京层，概不占眼用容个积率笼。会所黄应布野置在恼沿街姥位置福，便检于对翻外经宽营，贱总图艳报建哪时，况会所怎要标绣注为困商业督用房“锦沟上添筑花”--励-赠蹄绿规晋划、奴底层府挖掘1.托规划创在用咳足建赠筑密介度的巩前提伐下，惊增加亲地辆户型恒的数与量。尽可脸能将碌二层妻和三禾层加发入到故亲地短分绿烘的楼话层2.遥将住们宅周锯围的盟