房产营销过程中涉及相关法律问题全套案例解析

房产营销过程中涉及相关法律问题商品房销售应具备的条件1、期房销售条件《城市商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售需具备以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；商品房销售应具备的条件（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（一）明确规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动……”最高人民法院关于《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。最终要件：取得预售许可证！

商品房销售应具备的条件2、现房销售条件根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件；（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；商品房销售应具备的条件（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。体现：取得大产权证。在房地产的相关诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠纷，有来自购房者本身的问题，也有来自开发公司在销售过程中操作不规范导致的问题。法务建议：规范操作是王道，事先防范是根本！商品房销售应具备的条件3、符合销售条件的期房与现房都不得违法转让（1）、根据建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”换言之，即禁止期房的转让。商品房销售应具备的条件（2）、《城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规定》第六条第六项之规定，“未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让”；建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产权，并且预购人（购房者）取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续。而且，现房直接转让属于逃税行为，损害国家利益，转让无效。二、商品房销售事实合同风险案例1：原告朱某、王某为开发公司某小区的购房者，2008年10月看中小区房子一套，当天支付定金，未签购房协议，开发公司开具发票，上面记载房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在开发公司代理公司销售人员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同，开发公司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款，经销售人员多次催促仍不缴纳，同年年底，公司将房屋转卖给第三人。2010年8月，朱某、王某起诉至法院，要求开发公司履行买卖合同，交付房屋。问：1、该案中，现场操作有哪些违规行为？

2、开发公司是否需承担责任？二、商品房销售事实合同风险违规操作提示：1、未签认购协议书。2、名片上出具承诺。3、转卖房屋前，未发书面解约函。法律风险点提示：1、合同未签是否表示双方无合同义务？（事实合同风险）2、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房”是否表明标的物变更？（表见代理风险）3、如果合同成立，开发公司是否需要承担一房二卖的法律责任？4、未签认购协议书导致开发公司无法按照认购协议书的约定行使权利。二、商品房销售事实合同风险法庭辩论原告主张：1、已经缴纳房款，合同成立；2、我方提供的销售员名片已表明合同标的已变更，因此不存在我方逾期违约行为。被告抗辩：1、缴纳的为定金款项，合同签订必须采用书面形式，合同不成立；2、原告提供的名片仅为销售员的签名，且在名片上内容非盖有公司公章，不具有任何效力；3、原告逾期不签订合同，不缴纳房款，构成根本违约，我方已合法解除合同。判决：第一次判决事实合同成立，驳回原告继续履行合同的诉讼请求。现原告变更诉讼请求要求开发公司承担违约责任，该案正在审理中。二、商品房销售事实合同风险法务分析房屋买卖合同标的额较大且系比较重要之合同，故法律规定应当采取书面形式订立。《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同……”。《城市房地产开发经营管理条例》第28规定：“商品房销售，当事人双方应当签订书面合同。……”上述规定是认定房屋买卖合同应当采用书面形式的法律依据。根据法律及相关司法解释的规定，房屋买卖合同书面形式应包括如下类型：1、正式房屋买卖合同。二、商品房销售事实合同风险2、具备特定条件的预约合同最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称商品房买卖司法解释)第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据最高法院民一庭的观点，商品房认购、订购、预订等协议是在开发商取得立项、规划、报建审批手续至取得商品房销售许可证之前签订的预约性质的合同(事实上预约合同的签订并不限于这个期间)。为保障交易安全，保护业主权益，促进签约，规定具备合同实际履行条件的预约合同，应当认定为本约合同。二、商品房销售事实合同风险3、房屋买卖合同的其他书面形式。

《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式。”根据《电子签名法》第3条第3款的规定，“涉及土地、房屋等不动产权益转让的”的文书，不适用“电子签名、数据电文”。无疑排除了以“数据电文”为表现形式的房屋买卖合同。记载双方房屋买卖意思表示的、以有形方式表现的信函等双方往来资料，应当认定为其他书面形式的房屋买卖合同。有些情况下，没有书面合同，也无法认定口头合同存在，买受人以其持有的购房款收据或发票主张房屋买卖合同成立。此时，买受人持有的购房款收据或发票，既是书面合同形式，也是合同实际履行证据，如果收据或发票载明的房屋位置具体、房屋价款明确，应当认定双方之间的房屋买卖合同成立。在本案例中，由于发票记载的事项非常明确，可以认定买卖合同成立。二、商品房销售事实合同风险

表见代理：因本人的行为造成了足以使人相信某人具有代理权的表现特征，本人须对之负责任的代理。表见代理的判断是一个自由裁量的过程，在本案中，销售员为开发公司代理公司员工，虽内部规定不具有对外出具承诺的代理权，但从购房者来看为不知情当事者，有理由相信为有权代理，存在认定表见代理的风险。本案，其实只需开发公司签订认购协议书及发出书面解约函，就不会有法律责任与纠纷。常见表见代理情形：（1）本人对第三人表示授权给行为人而实际上并未向行为人授予代理权或者在授予代理权后又撤回其授权。（2）本人交付证明文件给行为人，行为人以此证明文件与相对人实施民事行为。（3）代理人关系终止后本人未收回代理证书，行为人以原委托授权书等代理证书与相对人实施行为。（4）本人知道行为人为无权代理行为而不表示反对。二、商品房销售事实合同风险知识点扩充1、预售许可证是期房预售的前提条件，原则上若开发商没有预售许可证，则不得销售期房，签订的预售合同当为无效，但《商品房买卖司法解释》为了促进房产市场的发展，特别规定在购房者起诉前取得预售许可证的，预售合同可以认定有效。（《解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）。2、购房合同特别规定

(1)国家所有的房屋，由各级房屋管理部门统一管理，或由使用单位代管。非经国家主管部门依法特别批准，任何单位都无权自行出售。

(2)任何全民的企事业单位，非经上级主管部门的特许，不得擅自购买集体所有的和公民私人所有的房屋。二、商品房销售事实合同风险(3)房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效。但买卖集体土地上的房屋不得买卖地基。

(4)出售的房屋涉及他人权益时，应事先向买主说明第三人对房屋的权利。在同等条件下，原租用人有优先购买权；如未经原租用人同意而出卖给其他人的，原租用人有权请求人民法院废除该房屋买卖合同而由其购买。

(5)城市中国家投资建设的住宅，可按主管机关规定的办法出卖给公民个人。法务建议：规范现场操作，合同事先防范！三、房屋销售广告风险《商品房买卖司法解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。要约：要约是希望和他人订立合同的意思表示，发出要约的一方称要约人，接收要约的一方称受要约人。三、房屋销售广告风险要约的构成要件：1、内容具体确定；2、表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请：又称“要约引诱”是希望他人向自己发出要约的意思表示。承诺：是受要约人同意要约的意思表示三、房屋销售广告风险案例2：乙欲购甲房产公司开发楼房，但乙根据沙盘觉得其所购房屋前视线可能被前方楼座遮挡，于是乙咨询甲房产公司售楼人员，甲方售楼人员告诉乙，乙所购楼盘不存在遮挡视线问题，完全可以远眺中心广场。乙随即打消顾虑，并签订合同。楼盘建成后，乙所购房屋前视线被前方楼座挡住，看不到中心广场，双方遂起纠纷，乙方根据《消费者权益保护法》中虚假广告要求甲公司赔偿8万元。问：1、沙盘、宣传材料能否作为合同的一部分？2、乙方的请求能否得到法院支持？三、证房屋想销售尝广告蒜风险解析都：本案赴的焦好点在仔于甲狮方沙搞盘及暖宣传犯彩页促能否葵认定誉为购红房合域同的巾组成治部分酬。宣东传彩从页是混否为春购房雕合同购的组移成部礼分要冶看沙选盘、筐宣传筛彩页晚是要匹约邀末请还贼是要驰约。权沙盘怕是要衬约邀闷请还秩是要誓约要剑具体捏分析灾，本右案中锅甲乙吩双方填宣传里彩页危作为庸一种距广告划工具笑，应钳当认浩定为逮商业萍广告欲无疑丛。进短而，习根据反我国《合同基法》第十张五条拐规定鉴“要震约邀届请是扬希望办他人浇向自狠己发五出要集约的烟意思泥表示脉。寄眼送的型价目馅表、王拍卖男公告逗、招项标公沃告、崭招股亏说明取书、智商业找广告画等为剖要约亮邀请购”。驱但“调商业堆广告嗓的内娃容符织合要垮约规束定的召，视悠为要储约”删。具请体到霸本案兵中的仰沙盘丹及宣典传彩滥页认劣定为访签订符商品斤房买垃卖合弓同既铁没有督详尽舱的约租定乙摧方购偷买的像房子蹲的具家体位狡置及糕坐标领，也脆无法年证明上甲方良曾经棚明确匠承诺零过，倒故无之法判月定沙工盘、厉彩页烤构成仿虚假燃广告粗。三、崇房屋漠销售街广告窑风险案例3：郑州流市民习张某畅与某屠开发交商签梳订商朱品房商买卖似合同菊，约出定张兴某购藏买开沸发商锦开发铃的某锻小区池商品障房一漫套，红交付姥时间寇为20辽06年6月30日以说前。微合同扒签定竿后，匆张某阿按约烂支付羽了房填款，鼠但在肉收房守时发础现房剑屋内雹厨房委和卫隶生间班的位拳置与平宣传业画册窝上的章户型症结构帽不一逐样，贵遂拒聚绝收阁房。凯双方据协商兆未果兽，张潮某诉痕至法蚕院要华求开棋发商刺承担渣违约夏责任次，并粪支付棕逾期乐交房馒违约珍金。问：张某喘请求抵能否械得到观支持筹？三、股房屋赔销售盆广告郊风险解析柜：通常芝情况妹下，虚商品阁房销修售广寨告和喝宣传染资料派的内哨容往隐往不乓够具识体、赚明确艺，一游般只枯作为经要约土邀请公，而谁不作目为合钥同的甜要约传，对杯双方挣当事油人均验不产脆生合饭同约韵束力厘。三、括房屋押销售宰广告附风险案例4：在某像楼盘未沙盘珍上，够甲看系到小推区某卸处有汤垃圾姥中转灵站这险样的谁标识腹，不柏过销首售人利员乙驻说，趴在规俭划上千其实街是挪营走了鹅。如果导甲收钉楼时帜还是返见到永有这锻个垃讽圾中杨转站柱，则猛乙的巷口头言允诺惜是否漏构成弦违约特？三、妖房屋酱销售备广告牧风险解析赢：本案勿还是偿涉及《关于钓审理晚商品音房买氧卖合友同纠巡寿纷案谨件适进用法通律若品干问览题的汪解释》第三息条，慨这条庸司法枣解释刃的适埋用限纽奉制是窜在对反“开眠发规回划(俗称卫红线)范围舍内”博的房继屋及宋相关貌设施刑所作致的说竿明和布允诺团，如益果广荐告中叠是对淹开发殖规划傍范围西以外拜的说朋明和年允诺茎是不另能视犹为合访同条摊款的俱，也骄就是候说，蚁房地逼产开住发商令对周太边环谎境的造承诺辜是不疫能视网为合酱同条构款的识。比如少关于偿周边桐环境董、学拖校、谎交通悬、购蹈物等屠的介淋绍不是能视异为合提同的托条款帮。至于铸垃圾服中转怜站的扬问题播，沙养盘上见有，布销售端人员漆说会召搬走箭，将腰来收胳楼的孕时候江，如驾果你雕没证含据证茫明销池售人量员说掌过此警话、形以及贤中转杆站会欣对合反同订搏立和冲房屋替价格博的确恩定有界重大税影响推的话骂，也紫就无雅法证宏明开予发商专违约颠。三、慢房屋抚销售洗广告夜风险小结添：关于呈宣传贝彩页教、沙由盘等来广告肤宣传辫资料雕能否烂作为甩购房道合同租的一莲部分报，大离家需价要掌删握一轻个关耳键点遗：即谋该广补告宣匹传资村料关某于该瞎楼房役的宣胡传是番否“粉具体逃明确盟”，卖如果戒达到舌具体庆明确裁的要抽求了跌，那逃么法让院在沉认定朴的时协候一沫般会延考虑脸将广灭告内头容认饺定为铜构成队要约寨。三、鼻房屋灯销售屡广告鞋风险风险典防范所：基于乘以上源案例洞，特姑别是巧对售营楼人画员来砍说，柳不能股为了泛销售评而随闹意允承诺，腰否则倍一旦贞允诺到与实办际不选符很吴容易仙产生岗纠纷喜。其次绪，产载生纠抹纷后某，作庙为销忘售人笼员就截不要射再去庭澄清责以前么说过掌什么询了，晨尤其执是打培电话绝的或怒者带责着律哀师的斜客户芦。总之手，为枣了企叛业的优信誉黎，也虏为了井避免跑以后电产生孟纠纷币，讲执解或轰承诺膨尽量溉应实扰事求绩是。三、培房屋晕销售艇广告和风险案例520猾01年成织都华祝德房差地产叔开发旷有限隙公司谢（以练下简锤称华殿德公猎司）跨在邛袍崃市际修建川兴贤瞒商业苹步行跑街，侍并向匆广大物消费医者散都发了乳邛崃丧市兴应贤步设行街买房屋域的相衰关资凡料，康其在趋宣传葡资料雅中有普“华怀德兴腾贤商个业步傍行街21世纪蒜商业吗投资错锦囊70年旺胜铺产初权＝绘一家越三代迷的摇疫钱树轻”等猴内容顾。同显年6月20日，掩朱劲订浩与带华德萝公司闯签订菌了商框品房片购销钻合同压，以17饶80湿00元购湾买了鬼兴贤诉商业检步行备街D栋1号房登。在月该合粒同中刺双方飞为对胸房屋牵产权拒的年较限未泳对房泥屋产兰权的年年限球作出扮约定萌。而仙华德视公司声与邛染崃市猾国土衰资源致局于20垮01年2月23日订皆立的鞠国有浆土地拼使用主权出桐让合当同，牛约定浸华德鸭公司辫所取熊得的前邛崃蚕市临陶邛镇仇兴闲素街两啊侧国尺有土交地使枪用权名的出薄让年压限为50年，应出让非年限悬届满起，邛债崃市佩国土脆资源丙局有责权无郑偿收里回出呜让土坦地的哀使用苦权，扭该宗革土地挠上建姿筑物虑及其芽他附唇着物什所有尼权也步由邛拾崃市掠国土马资源躬局无报偿取列得。20包04年，魂朱劲狗浩前其往相象关部校门办传理产棵权手钱续时废得知陡其所妥购房样屋仅兵有50年产咏权，荷为此凡，朱壮劲浩胁认为田，根找据《最高墙人民却法院删关于交审理损商品鸭房买收卖合悉同纠终纷案火件适假用法水律若帝干问涉题的袋解释》（以咱下简杠称《解释》）第朵三条庭规定邪，华棍德公胁司对怒以上票房屋70年产牌权的窑允诺画具体远确定汽，应向当视装为要倍约，肤华德馋公司瘦收取刷了其70年产毅权房桨屋房折款，牲却只罢交付工了50年产求权的智房屋松，即均华德爬公司痛多收绳取了20年房士屋使谁用权扎的房高款。焦故请例求法逼院判浅决华券德公嫩司退郑还房河款的乔七分朋之二躬即50唱85黑7元。三、滴房屋绑销售翻广告慨风险【判决永要旨】邛崃潮市人肉民法嘴院经宝审理却后认蛮为，男一方版面，《解释》第三冈条规亲定“宵商品冶房的穴销售尼广告演和宣奶传资扣料为技要约在邀请闭，但反是出蜓卖人循就商益品房绸开发真规划贸范围辣内的继房屋友及相缘瑞关设匀施所汗作的舟说明辜和允袋诺具择体确男定，紫并对提商品诵房买双卖合神同的长订立饲以及企房屋浓价格串的确令定有呢重大腔影响尚的，仅应当研视为午要约殖。该顶说明衬和允沾诺即购使未洪载入绩商品袄房买上卖合调同，造亦应匆当视漆为合取同内护容，椒当事睬人违衫反的罗，应饿当承激担违秃约责植任。乱”目顿前对从房屋近价格窜造成坦影响纤的是俭房屋千的区船位、再建筑翼结构废和质碧量等割，朱驾劲浩来无证惑据证亭明土觉地使佳用权葵的期右限对紧本案遭争议鉴房屋热的价槽值确辣有影捧响。装因此斗，华洽德公恢司“70年旺尤铺产挥权”孝的宣赢传内剑容不绘符合困上述县条款材规定甘的构伯成要羞约的兰条件劝，不侄应视雁为合倚同内狗容。三、肃房屋际销售漏广告升风险另一挪方面波，华河德公糖司的徒上述坛主张危也不子构欺储诈。广理由攀如下精：1、《中华及人民稳共和筒国城种镇国红有土中地使币用权鸡出让轧和转陷让暂夺行条睁例》已经拳规定缸了综轿合用阿地的贷使用枪年限亚最长幕为50年，池朱劲踪蝶浩应醒当知半道不省存在70年的臂产权重；2、消刚费者企在购简房时田，只龄要审金查卖辽方的墙各种别文件贝，就箭可以捞查清拆产权甘状况心，原荡告无得证据姐证明耀被告透实施袖了故菜意隐藏瞒相志关文锋件误统导消咬费者谷的行愧为。馅据此烈，邛堵崃市距人民死法院伐判决明驳回冬原告削的诉晚讼请库求。宣判盛后，名朱劲经浩不阶服，盲向成金都市苹中级川人民盘法院俩提起盆上诉感。三、抖房屋运销售类广告磁风险成都接市中观级人饶民法捉院经欣审理菌后认升为，1、购歼买商乞品房闷是市株民生阻活中餐较大祸的事馆项，把当事令人在情购买虚房屋牙过程牧中，裤应对度相关钥的法敏律法月规有秃所了赛解。《中华良人民随共和缩慧国城夕镇国搏有土谢地使舰用权卧出让掀和转呼让暂膊行条阅例》是国方务院组于19槽90年5月19日颁衔布实患施的蝴法规扁，距纤今已伶有较袜长时翻间，扁且《中华酒人民谊共和雄国城厅镇国棵有土灾地使铸用权筝出让粱和转弃让暂愿行条冷例》中明枣确规暖定综绸合用吊地的辩使用券年限桶最长朋为50年。猾因此册，有霞关综练合用昌地使覆用年肠限的刺规定虽属朱串劲浩地应当圈知道好的范咸畴。三、榆房屋法销售贫广告膛风险2、本雷案中贵，虽悬然华铜德公职司就无所售劫房屋咬作出始的“70年旺宇铺产赠权”该宣传拘，对别购房间者有洋一定障的诱伯导作司用，脆但朱倦劲浩部未提细供证稍据证甘明，普其取规得该遗宣传测资料刚是在匠与华麦德公喉司签宁订购决房合兼同之臭时。摘且双品方签购订的《邛崃恩市商至品房扯购销腿合同》首页《说明》的第4条对烈购房盈者在雅购房廉时应娘查看宿相关描证照稼做了圣提示销，而脆双方倾签订燥房屋卖买卖帮合同烂之前斯，华民德公逆司已松经取滚得了泛“兴硬贤商谅业步陵行街离”房纸产的层国有孟土地活使用捧证。著没有旬证据抵证明早华德绕公司洗故意哑隐瞒卷该国邪有土去地使背用证蹦的内弟容或璃向朱聪劲浩方提供阵了其村他虚探假资笼料。笑朱劲乏浩在鸣签订独房屋忍买卖越合同执时，护有条贝件查拴询包爸括国恒有土晋地使芝用证漫等相拼关资谁料，防只要歇朱劲耀浩尽际到注略意义昏务，邻就能帮够知补道其律所购隆房屋船相应索土地孕的使去用年盗限为50年，浑不应怒当因洲华德诊公司弦的“70年旺杀铺产检权”特宣传哑而作界出错陷误意乔思表越示。版故不忧能认许定华败德公踢司在泊订立主房屋敏买卖赶合同扒时对师朱劲席浩实诊施了讽欺诈酱行为谁。三、寨房屋凡销售费广告它风险3、《最高衡人民气法院大关于六审理肝商品畜房买渗卖合窜同纠巷纷案蹄件适妄用法陷律若成干问筐题的扣解释》第三移条规久定“竟商品醒房的驾销售片广告底和宣卸传资杜料为贷要约核邀请透，但喝是出澡卖人偶就商字品房灯开发展规划逮范围帐内的割房屋能及相掀关设卖施所轰作的血说明待和允诸诺具松体确煤定，衣并对油商品悼房买纺卖合形同的斗订立乌以及罪房屋滩价格秀的确倍定有表重大富影响宴的，帝应当门视为攻要约宅。该惯说明沈和允手诺即犯使未副载入悉商品辟房买长卖合招同，府亦应爹当视近为合浓同内猛容，朱当事茄人违拔反的次，应楼当承怎担违揉约责袜任。划但该阻规定趁中的泉“说脑明和送允诺湿”视专为合奥同有茅效内撞容应现当同嘉时具月备两蒙个基由本条蛇件。五一是沫具体合确定脸，并流对商钉品房疲买卖悠合同躲的订伙立以勉及房奋屋价码格的帆确定鸽有重怕大影生响；回二是麻必须苦符合收法律甩法规爸的规约定。阿从房换屋价评格成规因分志析，傍房屋宁的公尝允市束场价省格主愧要与叹房屋钻使用熄性质咳、所匀处区权位、棒建筑粒结构帜、材拌料、验外观虹、质灯量、声开发滔商品鲁牌和煤商誉朴等综寄合因贸素相膀关联无，并僵最终陕由市叶场供墨求关抱系所顺决定可。土孔地使气用年司限对睡房屋纲价格疼有一铺定影帆响，袖但未掉达到戏重大宝影响尚的程叉度。蛾另外徐，根冬据国司务院瓜颁布者的《中华拔人民哄共和博国城悼镇国景有土伐地使把用权联出让岩和转失让暂姨行条茎例》第十姻二条梳的规校定“利综合价用地士的使烟用年越限最且长为50年”番，而子华德悉公司涝开发松建设芒的为弄“家集带店境独立躺跃式恨商铺拥”，贤属综垮合用泊地的呢范畴膏，相框应的课土地欠使用酸年限掩应为50年。烤“70年旺摆铺产免权”复也不垄符合劳该行贸政法律规的很规定描，因下此，抱有关重“70年旺缓铺产术权”誉的宣且传内扇容不担能作课为本调案商赔品房畜买卖堡合同桃的有献效条钻款。三、抖房屋锣销售娱广告家风险4、因浅双方草签订抚的买送卖合勺同中充，并续未载左明朱蚊劲浩沉购买庄的房蒙屋有70年产虾权。报同时茶，也橡无其会他证缺据证声明朱择劲浩很与华渗德公跌司签俱订房率屋买琴卖合淹同，供是按70年房递屋产电权确堆定的爪房款果，结穗合前吐述理译由，遭应当打推定冒朱劲即浩购寇买的苍是50年产绝权的挠房产猪。综上而，二崖审法柄院认况为原券审判咽决驳厉回朱萄劲浩晒诉讼增请求宇正确担，应悉当予饮与维准持。爹遂判末决驳域回上狂诉，职维持粗原判倡。三、础房屋奖销售饶广告腹风险案例6：某群终诉案塑。销暗售广默告中欣出具急赠送香阁楼嫌，并哗用图朗文明壤确表司示，骂但每在交迅房后圈，并兄无图冬中所渡示阁在楼，馅导致耻业主软要求饲开发阀公司艺承担苏违约凤责任蹲。法律男风险厦点广告子内容番不符畜交房转要求券，与场合同驴约定腰不符昼。开称发公骆司面秒临虚铸假广涂告的帮法律屋风险凝。广告多形式音多样呀化：乡丰媒体型广告排、报破纸杂蓝志、晨宣传共单、霸样板袜房及乱各种纪宣传拍资料型等。三、藏房屋臣销售奋广告良风险分析区：根据《商品偿房买浙卖合深同司辟法解谢释》第三庸条规恼定，滤商品戴房的棉销售帮广告解和宣复传资墨料原昂则上巴为要辟约邀丑请，吐但就角在开断发规域划范邪围内并及相稠关设穗施所绞做的伙说明麦和允赏诺具踏体明文确，台并对患商品光房合朱同的艰订立银及房偿屋价学格的决确定惧有重绵大影执响的泻，应枣当视却为要拔约。舞即使僻该说悔明和香允诺哀未载蜓进合纱同，菊仍为咱合同棋内容萍。1、何量谓具钥体明沈确？腐属于态法官得自由梁心证燃的范拘畴。2、虚贤假广灾告的固法律尿责任隶：行乳政责组任和兽民事伶责任杀。3、判姻决结欣果：飘开发巷公司关不承辅担责围任，厚判决征驳回睁原告牛诉讼百请求什。三、乞房屋包销售烦广告通风险知识待点扩爷充：览惩罚祝性赔肿偿1、民仇法基夜本原以理：另同质址救济棍。以璃弥补午损害好为原剖则，抱不支卷持损馋害以拾外的健赔偿游责任拌。快损害撤以外铺的赔具偿具应有惩庄罚性录，称蚂为惩寒罚性阴赔偿栽。2、在桨商品四房买幼卖中生，为北了规跟范市暂场交育易行染为，《商品址房买溪卖合裹同司班法解职释》第八忙条、婶第九蓝条特旷针对急几种阳情形蒜约定丙了对胡开发拔商的稍惩罚据性赔附偿,买受仅人可据以请方求解香除合之同、励返还蚕已付慨房款拔及利妹息、相赔偿首损失皱，并是可以滔请求丘出卖灰人承叼担不艇超过告已付边房款楚一倍佩的赔玻偿责降任。（1）、红一房辜二卖渔。（2）、云欺诈缝。故膀意隐慕瞒抵轿押事蚊实，于隐瞒详未取训得预呈售许咳可证质的事扣实及督提供王虚假止证明瓣，命隐瞒蛛所出稠售房前屋已才经为辉拆迁冲安置茎房屋译事实舰。（3）、哥擅自堂抵押凯。惩罚社性赔权偿责蒙任：倦返还教购房片款及励利息月、赔岗偿损蛾失，于并腔承担市不超吗过已蛛付购青房款常一倍掘的赔黎偿责张任。四、导一房指二卖垂风险一房任二卖戒产生有原因调：利益贡、合蛋同签没订时梨间与督房屋霸产权功的取扶得不宽一致如何旋避免向一房每二卖数：预告箱登记强制度拴、售债控措剂施四、炉一房顺二卖她风险案例7：甲于8月1日与爪乙签严订房宿屋买腥卖合秘同，善售价50万；偷于8月2日与由丙与桥签订记同一拌房屋钻的买岔卖合圾同，俩售价60万元横；于8月3日与菊丁又恋签订悉同一腐房屋吉的买净卖合航同，派售价70万，歉并于暮当日像与丁封一起革办理攻了产橡权变洗更登宰记。乎后乙庸丙得糖知后跃诉至笼法院肤，请县求确黎认甲误、丁应转让泼房屋烘行为煮无效净。问：似乙丙庭之请败求是自否于帐法有富据？啊本案杨应如女何处谊理？四、绕一房屠二卖泛风险涉及持问题况：1、甲虽与乙德、丙靠、丁哈之间拣的合家同是顺否有箭效？2、房断屋产脆权发乎生变撕动的唤时间坊为何久时？注意孤：壮不动趣产物就权的价变动生以登角记为堂生效锋要件榨。动衬产物捏权以醉交付臭为生舌效要酬件。何为秋不动僵产？俭何为叠动产缴？不动煮产范岭围：土地乳；建运筑物里与构押筑物颠；林俭木；亡与不寇动产翼尚未即分离桌的产稳物，摆如农舞作物宣。四、默一房丽二卖题风险解析添：上述穴案件公如何些处理披？因丁伯已与爹甲办群理过宏户手圆续，限房屋独所有忌权已揉经发爬生转灿移，罪丁取喝得房痛屋的黄所有筑权。根据木物权票法“婚一物龄一权鞋”的装原则给，甲责的房恐屋不逆可能聪存在僚第二称个所葛有权股，故誉甲与塘乙、圆丙轮之间帖签订帝的房庙屋买稻卖合斯同根提本无汗法履哀行，掩甲属六于构愉成根婆本违凶约。继而所欲有权另属物多权，箭违约庆责任康属于练债权盾，根娱据物若权优沟先于浩债权根的基号本原胆则，婚乙、毫丙的纠请求顿很难肉得到伯法院抽的支胸持。商故，戴乙、半丙诉斑只能纹请求蛾法院住判决竟甲赔敬偿违粱约金吩。四、遮一房腰二卖例风险若甲绍为房会地产升公司白，则煎乙、缸丙可东请求惕法院训判决真甲赔学偿购脖房款好一倍转的损程失。诱法律转依据法为《最高捧人民享法院梅关于似审理芦商品购房买激卖合往同纠束纷案荐件适眠用法东律若异干问造题的塘解释》第八敏条旦具有乖下列葡情形财之一街，导罢致商想品房喜买卖矿合同上目的护不能司实现枣的，莫无法史取得言房屋康的买急受人域可以贯请求绿解除口合同羽、返多还已幼付购会房款刚及利与息、俱赔偿句损失疮，并句可以廊请求躁出卖农人承苏担不或超过距已付粪购房赛款一功倍的按赔偿车责任犬：（一觉）商管品房籍买卖扭合同帅订立谊后，五出卖蜂人未愧告知慰买受挎人又高将该乐房屋蹦抵押贱给第狐三人为；（二定）商缸品房泊买卖艺合同丙订立员后，并出卖扫人又敏将该普房屋蛛出卖鸽给第匀三人守。四、旷一房偿二卖瞒风险又假运如甲赏公司扩将房崇屋过瞎户给恨了丙挪，乙盈的请近求及漫法律赞依据袋同上榆，而轿丁请历求法艳院判价决甲感赔偿竹购房震款一关倍的槽损失饱的法终律依揉据则沉为上革述《解释》第九开条巡寿“出毁卖人出订立漫商品碧房买帆卖合隙同时悲，具朴有下楼列情写形之匠一，离导致奴合同选无效副或者练被撤可销、范解除凉的，野买受森人可帮以请变求返舍还已浮付购溪房款窑及利俭息、暂赔偿倚损失帅，并纯可以疏请求纳出卖委人承宏担不惊超过太已付疮购房助款一奏倍的功赔偿绿责任棋：（一朱）故欺意隐势瞒没求有取释得商析品房长预售衔许可斧证明斤的事眯实或落者提训供虚伍假商伞品房盼预售梦许可五证明垒；（二贝）故晕意隐遗瞒所荣售房矛屋已旨经抵赔押的希事实搏；（三折）故冤意隐先瞒所堤售房痕屋已正经出秆卖给草第三恳人或粗者为践拆迁尸补偿等安置非房屋唇的事庙实。悲”“物赴权优英先于塑债权谨原则况的例宽外”——买卖歇不破蚁租赁四、授一房理二卖怠风险一房向二卖咱纠纷柄处理详的一帆般原亮则一房何二卖则，指欧出卖巧人先壳后或涌同时驾以两协个买看卖合餐同，绩将同佳一特动定的尝房屋梨出卖劳给两伶个不注同的符买受鼠人。赏又称烦房屋坛的二鸡重买芒卖。房屋卫买卖沾合同雪关系刃成立拼后，沟房屋剧出卖俊人全窑面、泰正确念地履刑行合谨同，响是合蒜同效烛力最宁重要圣的表格现，谦也是扶出卖颤人最输主要罢的义鼠务。雅但在命一房峡二卖休情况挪下，诊由于鱼标的石物的宗特定碧性，荡一般津而言恳，不丘可能枕出现雁出卖怪人同相时履筋行两望个合讨同的轰情况禽。也淘就是劝说，稀出卖复人在昌履行设了一猪个合天同后洋，对册另一协合同浴的履福行必兴然产妻生违忍约问含题。四、私一房柜二卖赚风险对一缘瑞房二床卖纠钥纷，睬应分证别不掉同情远况予匆做不餐同的永处理舰：1、在超一房研二卖狸中，允出卖突人先纱后与厚两个闪不同载的买唤受人长订立主合同银后，巧对后槽买受梁人履盼行了壤合同牢义务跌，办傲理了雁房产待过户络登记斧手续灵的情守形。在该搁情形亲下，猎两个顾房屋蚂买卖询合同间均属欧有效永。但咳因成拥立在扶后的柏合同宴已经章履行碰完毕决，该半合同妻中的占买受羊人已项实际室取得楼房屋婚所有并权。被此时唯，前茎后两堆个买岔受人登享有能的请巨求权味性质足是不篇同的钳：后符买受弦人因讲其债园权已串得到孔满足巩，已浓经是轿该房拣屋的抖所有买权人俭，故尖其享搂有的滋是基吃于对柜该房凝屋所赖有权渣上产诉生的惨物权捏请求么权。限前买抄受人眨享有洗的是姓基于劲房屋牲买卖塞合同捆产生肺的债裳权请筹求权漂，该许债权咬请求剪权系扭一种逗对出叔卖人矩的请西求给州付，朽尤其卡是受慌领其锦给付乡丰的权坐利，外对买裁卖标录的物展本身倒无直杏接支艇配及裙排他递的效大力。杀即使及其已猪占有译买卖锻标的逮物，缘瑞因该槽房屋远所有吓权已顺经登扫记移乘转于距后买炒受人田，故错其对时该房生屋的剂占有械即丧语失法沟律上报的基锄础，跑构成躺无权吼占有妥，应啦负返秆还房病屋的斥义务投。四、指一房曲二卖赖风险依据芳《合狭同法霜》的阻规定械，出裳卖人专对买抽受人伐不履筑行非熄金钱环债务最或者青履行找非金科钱债秤务不辛符合耽约定举的，喉在法激律上语或者饰事实喊上不煌能履躬行的仁情况尊下，猴买受扑人不恋得要国求履买行。远出卖班人违柱反此富种义杂务，匆即应灯承担葵相应昏的法举律后脱果。鼠也就筐是说蛮，合和同的饱标的河物已仙经归跟他人滨所有百，实呀际履膝行已顾不能剑，在暑该种层情形避下，钢没有茄强制婆实际阻履行踩问题烈。此让时，粉合同水上的喜债务司转化咬为损国害赔夫偿的烈债务丈。出案卖人碧依《叹合同晴法》谈规定挎“当建事人镜一方祸不履荡行合术同义箭务或鸭者履榆行合板同义的务不晶符合妈约定补的，心应当辈承担孤继续膜履行坑、采偏取补衔救措明施或浆者赔辩偿损府失等说违约辽责任涝”的稿规定膊，对顿债权累得不很到满武足的月买受嘉人承揪担赔诵偿损剑失的阁责任早。四、扔一房屿二卖舞风险2、在册一房母二卖厚中，柱出卖巡寿人将雀房屋拐售与自前买州受人央并办泉理了乐产权罢过户势登记避之后慈，又猎与后阀买受嚼人成触立就资同一吵房屋蠢为标师的物留的买神卖合千同。此时砖，由装于房颈屋产格权已楼经过爆户，愁出卖辞人已薯非房壶屋所膝有权节人，检出卖理人系压出卖晨他人辈之物败。《合同絮法》规定奥：“谅出卖度的标谨的物访，应毛当属穷于出翁卖人晃所有雁或者都出卖仪人有历权处浑分。乏”不腾属于炎出卖民人所竭有且班出卖公人无代处分妻权的驳物，翻不构轧成买源卖合糟同的顾标的果物。客换言钩之，《合同改法》不承铺认出导卖他艺人之晨物的垃合同杯的效王力。乱违反《合同秋法》规定北，即已属于茶无权哪处分茄行为或。关于泛无权富处分纪制度健，《合同信法》规定仔：“驰无处旁分权沸的人确处分争他人邮财产蒸，经茎权利漆人追好认或稻者无笑处分邀权的佩人订肥立合夕同后动取得隆处分透权的渐，该誉合同摆有效海。”标对该船条作姨反对欧解释根，即饮权利猎人不败追认艺且处球分人夹事后货也未顽取得索处分戴权的纵，合宪同即爷无效横。因络无权充处分捏并最撑终导驳致合罚同无兼效的银，由孩出卖沈人向校后买经受人池承担叔信赖糟利益暴的赔巧偿。四、终一房域二卖允风险3、在垃一房桃二卖邪中，拍二次莫买卖狱均未桐完成顺过户欢登记叮的处申理。在二道次买圾卖均请未办借理过冠户登司记的挣情形孙下，楼房屋炸所有握权仍结为出乒卖人属享有扰，而祖二次搬买卖弱的买麻受人让均未梨取得竭房屋松的所危有权心。原双则上顽讲，也买受泡人只胞能通卷过债伴权保值护方席法保员护自为己的脉权益保。然裤而，移基于旦先后浅买卖遗合同菠而生草的此距二重牧债权悉，系斥处于航平等因地位狭，并信无位思序关猪系，意不因棕先后香而异骄其效哈力，窃故前驾买受逼人及明后买朴受人贸均得赛随时疤向出虑卖人伍请求牛履行忠债务痛。也习就是历说，纵一合达同的剖债权售人并到不能械排斥富另一蜘合同棒的债岸权请腥求。绳在这划种情群形下贤，出谷卖人卫是否歉得以帖所有旬人的烟地位借对将拾要履蚕行的熔合同款有选粥择权权呢?四、腔一房抵二卖享风险实践党中，冶应当投区别政不同鄙情况裁，予胆以合晓理的调处理普：（1）、丽均未储办理绒房屋煌所有易权转培移登肯记，春已经脱实际乱合法驼占有凝房屋浮的；（2）、核均未候办理骆房屋必所有敞权转累移登梢记，访又未悠合法扁占有锈房屋凤，出巴卖人暑已将蛛产权苍证书麻移转怖占有奸与买食受人枣或有机关单驴位的;可认纱为出溜卖人资已经瞧选择矿了其辛欲履煌行的峡合同瓦，该籍合同塔的履把行就况此优赖先于苦另一却合同米。四、从一房课二卖响风险（3）、源均未捧办理挡房屋转所有深权转捎移登岭记，俱又未溜合法版占有溉房屋左，且轿出卖虎人未朝将产航权证桌书移焰交给蛇买受何人或易有关在单位荣，则追按买驰受人异行使持请求形权时越间上暗的先肯后确克定。房屋攀买卖丸合同白买受探人的叙权利窝之一曾，也投是履羊行的前重要验内容利，就熊是行罢使房饼屋所事有权使过户值登记侵请求餐权。复因为框就买仪受人怜而言视，其锹目的勾是欲摔取得劲房屋父所有淋权，慎而取至得合倡同标脏得物生所有重权的电惟一得途径外为移驳转登茅记的蕉完成脂。在各两个插债权归的实大现构嫩成竞苦争关愧系的抽前提排下，胜谁先究取得治登记愿申请预权，肠谁就莲有优雄先的榨效果摧。（4）、野上述舍情形忙都不波存在耗时，垫应综贴合考置虑各卸买受属人实负际付逮款数岛额的告多少胡、是古否办剧理了妄网签盐、合狐同成靠立的谣先后较等因皱素，脊公平盒合理适的予赴以确言定。四、影一房救二卖赌风险4、在率一房匪二卖营中，盟后买坛受人杯明知颤出卖隐人已画与前舍买受厨人就很特定医房屋程订立籍买卖孕合同畏，仍剥与出查卖人光就该污房屋商订立映买卖鹊合同请的处旅理。值得遥讨论供的是枕，后怪买受剥人明鬼知出诉卖人揉已与豆前买份受人钻就特渠定房揭屋订询立买垄卖合住同，娇但仍被与出遣卖人虽就该化房屋轧订立浮买卖于合同羞的情庸况，茶是否你属《民法肤通则》第五贼十八节条第(四)项规诱定的相“恶笑意串缸通，天损害竟国家畏、集玻体或洲者第饿三人馆利益袭的民鹅事行凑为无训效”拾的情绍形?因为甘一旦水认定揉该种泉行为欲属于榴恶意喷串通垮，则答依据《合同仿法》第五告十二皮条第转二项景的规饶定，悲合同划无效周。四、到一房愈二卖抬风险商品善房买拒卖中除的一乎房二糊卖纠屠纷的击处理最高泄人民维法院古《商亩品房讲买卖检合同侍纠纷逐解释葱》基捷于对晋开发凳商缺姻乏诚喷信行遇为的咏规制疗角度曾，创鉴制了那新的排物权控变动戴规则在。因烛此，翼关于刑商品坐房买接卖中开的一寇房二福卖纠匠纷的谋处理吃，在若法律满适用咽上，愚应首司先适蕉用最秆高人脚民法班院《秀商品爱房买虾卖合刮同纠穴纷解草释》轧，该商解释榴未尽俊之处搂，方做可依董一般精原则爱进行奸处理挨。1、商比品房送买卖邮合同谊订立丽后，港出卖例人又亲将该谈房屋讲出卖溪给第男三人燥，导匙致商塞品房悲买卖传合同偏目的腿不能病实现墓的，顺无法偿取得适房屋苗的买贷受人蝇可以想请求缺解除堪合同耻、返绿还已卷付购登房款喷及利宜息、承赔偿劣损失验，并搏可以锁请求君出卖孩人承脚担不致超过票已付灾购房前款一选倍的队赔偿渡责任予。四、啄一房染二卖狡风险2、买季受人鹊以出礼卖人皇与第壤三人鸟恶意树串通陵，另最行订毯立商印品房沫买卖奏合同仿并将木房屋陷交付王使用域，导窝致其锯无法嘴取得扫房屋覆为由租，请截求确狂认出级卖人来与第牢三人精订立届的商鼻品房哈买卖凑合同塔无效俊的，碍应予顾支持朝。3、在口一房心二卖女中，哥预售辱合同报登记皇的，增是否葬具有踢对抗器其他脆买受答人的细效力预售卸合同治登记答是否恩具有说对抗贯其他流买受鹊人的树效力魂问题烦，涉稍及该藏登记抖是否共具有现预告龄登记货的效脑力问熊题。所谓绒预告己登记办，是厦指为满保全影债权少的实洲现、佳保全释物权煮的顺佛位请显求权随等而第进行尝的提脊前登遗记。腰预告笋登记廊与一蜘般不患动产锻登记黄的区钥别表窑现在辜：一之般的现不动零产登样记都植是指派不动宫产物领权在拥已经块完成奶的状轨态下捎所进搏行的乡丰登记杰。即预登记预申请缴人为指了取瞎得或忽移转种某项永已经译完成插的不境动产桨物权妙而进页行的冬登记泽。而买预告岗登记施则是户为了震保全池将来哗发生漆的不抓动产臂物权帆而进学行的职一种宿登记从。预罩告登誉记完侦成后听，并义不导律致不驳动产鲁物权息的设循立或婶变动忧，而么只是候使登辟记申居请人守取得场一种聋请求瘦将来拐将要直发生僻物权乳变动牲的权孙利。四、瓣一房棚二卖坦风险4、在品一房胃二卖鼓中所袄卖的逃房屋妇若是潜被拆皆迁房衔屋，垦被拆章迁人征对补团偿安畏置房宜屋的弱优先右权最高爹人民糖法院《商品杆房买稻卖合闲同纠袭纷解身释》规定劈燕：“旅拆迁表人与希被拆怠迁人根按照皮所有岗权调榆换形冒式订半立拆谅迁补罪偿安汗置协回议，拴明确径约定临拆迁到人以逐位置猾、用盘途特造定的馒房屋晃对被乘拆迁堪人予糕以补狐偿安拌置，择如果添拆迁采人将沈该补殿偿安核置房羞屋另子行出当卖给能第三摩人，华被拆仁迁人粮请求豆优先接取得巷补偿合安置早房屋芽的，占应予犯支持属。被吓拆迁则人请吵求解少除拆贪迁补扇偿安撕置协街议的百，按蒙照本恨解释同第八忠条的没规定逐处理疗。”拆迁党人与性被拆饿迁人恨按照唤所有扶权调渴换形宗式订非立的卷拆迁龟补偿捕安置腥协议爽，实剖际上畅包括领两方老面的爬内容国：一赖是拆励迁人虽与被急拆迁手人就镇房屋密的拆栋迁事盗项达苹成协赌议；阀二是联就补靠偿的学房屋笼问题关达成财协议绪。如赠果用权于产法权调行换的粱房屋垮属于职商品谣房的渡，实傲际上刮在拆镰迁人剃与被敏拆迁遣人之唱间形帖成了豪商品考房买侵卖关旁系，药应当径适用继房屋习买卖桌的一深般规雅则。疑而且汪因为舞买卖旨合同映的标鸣的物——拆迁杏安置拐用房婆的特四殊性暑，该僚债权驶的性争质为奖特种钓债权失，具朗有物虚权的择优先肌效力蹦，该邪效力蒙可以均对抗茶第三料人。描于是竖，被符拆迁丛人享亚有请涉求优煌先取点得补坦偿安栏置房汽屋的皱权利挪。四、布一房征二卖粒风险案例8：甲有联一栋消房屋岗，于20向00年8月1日出己租给甲乙，奶租期5年。20盲02年3月1日，肢甲将痕房屋俯卖于劫丙并待登记夕。后右丙持值房产太证要弟求乙逼搬出胃，乙裁不允明，遂倡起纠仗纷。问：1、丙臣能否净要求兄乙搬随出房芝屋？2、承趟租人侵可否诸以优谈先购胀买权届为由烈要求更法院赵确认勾甲与条丙之剂间的卡行为贸无效祸？四、缎一房念二卖议风险法律谈依据牛：关于抛承租雪人的压优先狂购买凡权1、《合同元法》2肌30条幅出舍租人鉴出卖董租赁匠房屋垂的，唉应当挎在出丙卖之鼓前的怕合理变期限捐内通轰知承繁租人朵，承山租人晚享有撑以同缓等条另件优云先购悦买的亏权利洲。2、《关于滥贯彻鬼执行〈中华赠人民回共和润国民过法通挂则〉若干饼问题厕的意赞见（赏试行傍）》1谷18条敌出旋租人亲出卖右出租纸房屋棒，应领提前将三个安月通就知承庙租人带，承隶租人逢在同各等条蒸件下纲，享桌有优挥先购腾买权罗；出帅租人寺未按盏此规缴定出藏卖房挺屋的忆，承称租人烛可以牲请求淡人民山法院花宣告馅该房歼屋买卵卖无深效。3、最倒高人拍民法悔院《关于花审理禽城镇恰房屋层租赁目合同倚纠纷阔案件烟的司五法解斤释》第21条怎出租亿人出衣卖租糠赁房居屋未荡在合柳理期效限内耀通知仅承租轿人或宪者存窝在其否他侵岔害承凯租人棒优先校购买逃权情野形，庙承租侵人请现求出贡租人鞭承担静赔偿牧责任嗓的，兆人民搂法院抢应予痰支持格。但表请求惹确认解出租堆人与勾第三洒人签刺订的蔽房屋框买卖英合同良无效赤的，狮人民墨法院联不予趴支持铃；四、悲一房堡二卖展风险第24条具胶有下马列情谜形之术一，孩承租榴人主薯张优炼先购宿买房浓屋的查，人婶民法向院不奸予支视持：（1）房醋屋共含有人伐行使溪优先航购买爬权的案（《民法笼通则》第78条炭按份豆共有端财产讽的每舟个共敌有人蹲有权样要求塑将自歪己的闷份额俯分出污或者绣转让饥。但粱在出牲售时霸，其所他共剑有人呈在同头等条员件下尺，有疯优先肠购买赛的权帽利）尾；（2）出神租人共将房唱屋出玩卖给云近亲怕属，核包括佛配偶荐、父级母、轮子女程、兄只弟姐尺妹、凳祖父痛母、前外祖辫父母菠、孙银子女换、外扯孙子火女的遣；（3）出破租人笋履行许通知酬义务嫩后，矿承租蔑人在门十五戏日内旬未明爬确表诉示购教买的捉；（4）淡第三添人善故意购泥买租钳赁房邀屋并曾已经优办理怜登记胞手续狭的。注意蹈问题致：出哄租人莫出卖题出租社房屋啄应提膜前15天通满知承塘租人筋。五、睁房屋枯销售折定金猴风险案例9：甲有辛一套消中心惩城区毯的产凝权房抚准备锁出售笼，他葱在当榆地报睬刊上症登了以“售驳房公