年惠州某住宅项目定位及物业发展建议

××**项目

定位及物业发展建议谨呈：惠州××房地产开发有限公司**地产顾问（中国）有限公司2007年7月本文内包含的资料属于**地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对**地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果**地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。商业秘密声明2开发商的目标合理利润前提下，项目实现快速销售3报告汇报结构大纲：第一部分：项目属性界定第二部分：市场竞争分析第三部分：客户分析第四部分：案例借鉴第五部分：项目定位阐述第六部分：物业发展建议4项目属性界定1区域属性资源属性地块属性5本项目位于**县城西片区，距离市中心约2公里,非市场热点片区项目本项目城北片区老城区市政府城市发展主轴东山公园片区区域属性1惠城区**县6本项目博罗大道向北可远眺山景，但在山景江景资源丰富的**不具优势项目地块平整，山景资源优势不明显，不具备打造高档楼盘的条件资源属性27博罗大道属于中大规模项目，有一定规模优势地块属性3位置：**大道以北，县城边缘地带占地：

65436㎡

容积率：

不详，〉2（假设）8北环路**大道怡景路广惠高速广汕路惠博沿江公路广惠高速出口将把广惠高速与广汕公路连接起来紧临主干道**大道，近广惠高速及**汽车站，周边路网发达，交通便捷，可达性强由于有**大道相隔，且当前周边城市化，因而心理距离显得较远。本项目地块属性3

项目距榕城华庭：1公里距县城中心：2公里距惠奥：13.5公里距江北丽日广场：18公里榕城华庭9项目南临**大道，周边无高楼遮挡，楼盘昭示性好项目东项目北项目西周边烂尾楼、厂房，对于本项目的形象有一定影响本项目项目南地块属性310目前周边配套缺乏，2公里半径范围内配套成熟目前周边配套缺乏，对于本地块的发展有一定影响；2公里半径内可到达市区商业中心，配套齐全。本项目沿江路农村信用合作社县人民医院**汽车西站罗阳五小商业中心地块属性3**汽车东站2公里11城区边缘中大规模项目项目界定区域属性距离市中心约2公里,非热点片区项目资源属性山景资源优势不明显地块属性地块规模中等，有一定规模优势周边路网发达，交通便捷，可达性强南临**大道，周边无高楼遮挡，楼盘昭示性好周边环境对于本项目的形象有一定影响周边配套缺乏，2公里半径范围内配套成熟地块价值>区域价值>资源价值12地块SWOT优势S：交通方便；昭示性强；山景资源。劣势W：周边环境（烂尾楼、厂房）较差；配套缺乏；非市场热点区域。机会O：产品创新；渠道客户资源的利用；发展商品牌影响力。威胁T：市场同质产品的优势竞争；市场低价楼盘的分流。13市场竞争分析2宏观市场房地产市场14珠三角三大都市圈“三圈”是形成以广州为主体，包括佛山、肇庆的中心都市圈；以深圳、东莞、惠州组成的东部都市圈；以珠海、中山、江门组成的西部都市圈。

深圳市东莞市广州市韶关市河源市汕尾市惠州市惠州位于珠三角中心都市圈内，是珠三角巨大生产力向周边及内地等广阔腹地渗透的地理桥梁惠州地理位置惠州市位于广东省东南部，地处珠三角东北端，南临南海大亚湾，与深圳相邻，东接汕尾，西联广州、东莞，北靠韶关、河源。宏观市场115GDP增长率与房地产发展的关系GDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展年均高于10%的GDP增速，完全可以支撑房地产业的高速发展资料来源：统计年鉴资料来源：**数据平台16惠州市人均GDP惠州市人均GDP整体保持增长态势数据来源：惠州统计信息网170-800US$800-4000US$4000-8000US$8000-US$资料来源：统计年鉴判断房地产发展阶段的国际标准2006年惠州市人均国内生产总值25016元(折合美元为$3249)，房地产处于快速发展阶段，生存、改善需求兼有，数量与质量并重发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，数量与质量并重缓慢发展综合发展型18**概况**县位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，东江中下游北岸，东邻惠州，南临东莞，西接广州、增城，北靠龙门、河源，毗邻港澳。全县总面积2982平方公里，下辖22个行政镇，总人口78万。数据来源：**统计信息网1**概况2人均GDP3主导产业4人均收入5人口状况19随着霜沿江哄路的滑拓宽垦及滨忙江路腹的建送设，文置业化**没正逐摆渐为俯众多唤深圳棒、惠岛州客拦户接祖受惠州街市区**欧县城陈江尖仲恺次中益心客户卷（深妙圳、可惠州葵）对彻置业险**钥的心矿理距辈离较选远；**借县城码-惠话州与挽陈江剩仲恺昌-惠烧州距裕离相钟当；陈江耳仲恺酿的格蹈林童哥话项幸目成逢交客估户中壮深圳帆客户乏占6将0%柄以上帜；置业蜡陈江俘与*乒*的牵深圳政客户剖同样歉有不叛断上达升的御趋势涉。1**概况2人均GDP3主导产业4人均收入5人口状况惠博湖沿江缘瑞路糊30惜公里格林修童话25掠公里惠博静沿江稍路的拓射宽，岸将*姐*加下快进避入惠幼城区蚀经济价发展粒快车刊道；滨江折路连接使东江驼上下库游的检惠城予和*悟*，渗经罗南阳、尝潼湖借、江虏南街琴道，柔预计屋20腊08榜年动包工，善20万09馒年开罚通。滨江尸路朗（筹薪建）2020丸01刊年—页—2挣00众6年潜**竿GD源P保咽持较表快速臭度的散增长虎，并蝇有加倚快增袋长的绸趋势1**概况2人均GDP3主导产业4人均收入5人口状况20链06珠年*戚*G陕DP慎已达16捏5.军5亿元！21从2轮00任4年剖经济守普查锣的资改料看平，订5镇仍共实胆现工臂业增聪加值从39仗.0部7亿梁元，资占全淘部乡误镇工找业增即加值泰的7宋0.郊7%症；罗阳隙、园椒洲、灰湖镇湖、石衫湾被压划入趟惠州扬市信蹄息产挨业走名廊；全县鸭35窄家大互中型法工业援，有赌12仙家落肿户罗士阳，辰占全蚂县3便成多絮的份尤额。惠城区东莞罗阳禾—“扮信息战产业汽镇”石湾悬—“像石化脏镇”湖镇铜—“性电子昆镇”园洲菜—“块服装奖制造僚镇”杨村县—“针家具辞镇”五大嚷产业怎镇强倘力驱镰动，芹成为名驱动摆**揭经济似发展滥的五服大引裁擎04到年，窃5镇雁占全苍部乡趁镇工索业增悲加值肥的70系.7达%！1**概况2人均GDP3主导产业4人均收入5人口状况22形成嫩以建饰材、售纺织萄、服眉装、注及电用子产龙品等油产业胸为支涨柱的辽产业具体系**爬县已袭有来侮自韩备国、蔑日本兆、加址拿大述、美撑国、禽德国宝、澳形大利诱亚、纪新加痰坡以积及港逆、澳榆、台使等1剑0多事个国状家和损地区熔的1眼50扯0家俭外资宿企业怕。在姐外资罪强有桑力的芹牵动薄下，来**岸经济牙有了升长足亡的发掉展，朋经济返实力兆不断抱增强卧。工疼业方烦面，狐一批降支柱斧产业娱和名撇牌产幻玉品得健到培党育，兰已形芝成了绘建材培、制常药、冤纺织要、化蝇工、姿服装谱、电竟子等糖30逝多个熟行业洗，拥框有工拜业企缘瑞业5职00动0多轧家；华通迹、亚副化科纺技、雄联合浊铜箔山、创膛国机批械、烘三菱跨重工检、冠悦业铝戏箔、正侨兴置电子系、康虏佳和掠南亚赛塑胶罢等已法成为版**志优势剂企业弟。服装蕉、纺冠织电子轧电器建材——院数据宴来源销于规斥划建驻设局1**概况2人均GDP3主导产业4人均收入5人口状况工业羡产业倾的发夕展将公带动录大量洽居住潜需求23随着幼工业蕉的良否好发秀展态宪势，称居民肢生活怠质量面也得结以不污断改桃善，车自2兴00丽3年蹲后已叠突破钩万元肃收入言关口氏，目附前已辣达到15采54算0元。数据谜来源箭：*院*统快计信倦息网1**概况2人均GDP3主导产业4人均收入5人口状况人均帽收入跪迅速耍提高提，居祥民生缎活质拦量不衡断改族善24**牢近年寻人口愁一直城呈小诊幅增煌长，煎至20币10年规尿划人没口将钟达到85万，人郑口的酸增加想同时杜会带捡来住据房需懒求的呈增长野。以3人、4人和5人户匪家庭译为主给，共轧有10纯39乎54户，筑占全互县家在庭户裳数的61踢.3口7%，比乖“四朝普”亡时期窝上升6.烂11谱%；2人户友家庭焦有26辫93辽6户，臭占全艘县家秧庭户团数的15块.9抵%，比宁“四芽普”烘增加7.团9%。（20自00年人造口普猛查数完据）数据照来源日：*增*统可计信赌息网夺及《市**赚县住纸房建联设规转划(阳20罚06情-2省01浑0)籍》1**概况2人均GDP3主导产业4人均收入5人口状况**果人口蚀稳步论增长广，拉腊动巨丙大居燥住需赠求25宏观睁市场魔分析赶的主侧要结在论：结论天1忠：惠秩州位发于珠奶三角娇中心全都市枯圈内扬，是闭珠三丈角巨葬大生福产力撤向周虫边及龟内地项等广着阔腹介地渗仓透的盘地理恋桥梁殿；结论肥2荒：随秋着沿眼江路爆的拓鞠宽及耽滨江悠路的香建设闲，置天业*印*空穷间距敬离正爹逐渐衣为众姨多深冶圳、花惠州由客户支接受铃；结论制3矮：*葡**归*G繁DP狮保持歉较快果速度暮的增础长，润并有恒加快孤增长墓的趋哥势；结论调4叛：五虽大产削业镇肥强力跟驱动铜，成众为驱何动*刘*经伤济发章展的疏五大赖引擎斗；结论阳5沸：人兽口稳傍步增圣长，驴人均爹收入编迅速猪提高傅，拉谊动巨奸大居激住需译求。经济秧持续炮快速赶发展赚、惠仍博城茂市一登体化拢带来辈巨大棉的居聋住需举求26发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）0～800800～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%快速发展20畏06舰年*砍*G徒DP达到26隆3.辈99亿，幻玉人均怀国内玩生产崇总值愈21杀22梢3元业(申折合掏美元愉为$室26锣53崭)目前忌**连房地亡产市且场进鞠入快淋速发康展阶倦段，叛生存跳、改叮善需坊求兼限有，农数量吹与质粒量并傅重!房地魂产市拉场22703稍年后零发展耍开始纲提速持：在大贸工业奋的带今动下党，自杏03贵年后含**盈房地掀产市子场已展步入霉高速佳发展深期。06睛年进贵入发冻展新客阶段环：尤其掀随着患榕城耗华庭亏、华挽桂园杨、置见信花迹园等乒中高科端项座目的咽入市读，在戚提升克了居是住品架质的鞭同时霞也有瓦力拉供高了偿住宅坏成交想均价猎。03闪年后忙，发眯展开刊始提卡速06忙年，组进入强发展雕新阶苦段房地父产市篮场出现床供需呆两旺惰、行填业加钓速发或展的蚀态势数据巧来源哀：*姻*县米政府床网站**除未来插住房谎供应信状况乖（2僵00鞋6-铜20各10盐）年份商品房建设面积（万㎡）政策性住房建设面积（万㎡）200621.52.3200722.33.1200823.71.9200924.32.9201024.83.1数据缠来源机：《养**舍县住钓房建悉设规古划（驳20已06汤-2坊01择0）绪》28数据腐来源嫁：《罢**禾县住死房建舍设规亮划（昏20茶06束-2复01浩0）糖》根据篮“*永*住所房建深设规宫划状哨况（爸20序06者-2辰01特0）厘”，予在规系划期携内，卫将把县城挂东区、北区及石唐湾（富镇）染、园支洲（歌镇）凤、长次宁（菊镇）析、龙撇溪（斑镇）腰等经万济较部发达弹镇区环作为轨新增铲住房苏建设压重点多发展医的地推区，落将继材续对避这些家地区罢在土裤地供标应、麻基础姜设施抚、公光共设联施和难建设千资金摸等方疮面给最予优对先安枣排。东山桐片区浅发展室势头秒较猛警，随岭着行厨政新费区的衡进一顶步启辨动，劫北区去的发越展也闷将得帜以提驱速一景先大厦东森佛华庭城市衫绿洲城市途山麓华桂喂园榕城拌华庭华达榴花园置信鸣花园老城耽区供应翅量极介少城北祖片区未来弟行政悉中心醒，中高匙端楼谦盘集劣中区坐域；代表船楼盘扔：榕城蚂华庭馋、华窄达花酒园主流志价格葱：1拳80蹄0-辽23笋00罗元/毯平米东山振片区商业栽文化裂中心物，高端熔集中兽区域纸；代表怀楼盘啦：城市掀绿洲诸、婚城市暂山麓主流互价格绵：2伟30迎0-表28阴00窄元/据平米**器房地仇产竞娇争格饶局—倾—”苦楚汉骆”争挖霸，竹中高俱端楼括盘拉粗升市乎场价秆格29所在片区项目名称发售时间均价价格涨幅（2007年1-6月）月销售量销售率老城区一景大厦06年12月开始内部认购均价2100元／㎡接近售罄，价格无变化约40套95％东山片区城市绿洲07年春节期间开盘均价2500元／㎡提价约120元／㎡,增长5%约60套90％东森华庭07年4月18日开盘均价2000元／㎡提价约100元／㎡,增长5.6%约60套80％华桂园06年8月开盘均价2300元／㎡提价约150元／㎡,增长7%约20套85%置信花园06年12月开始内部认购均价2200元／㎡提价50元／㎡,增长4.8%约15套57％城市山麓07年5月1日洋房2600元／㎡，联排4800元／㎡提价100元／㎡,增长2~4%洋房约30套，联排约40套——城北片区榕城华庭06年10月开盘均价2400元／㎡提价200元／㎡,增长8%44套70％华达花园06年11月入市三期均价2200元／㎡提价200元／㎡,增长10%32套88％项目衡综合皱销售沸状况晴表：市场康均价条约2郑20盾0元御／㎡尤，增纷长较臂快春节匆后普钟遍提除价1供00源-2蔬00搜，增货长4狡~8陈%，析预示拉市场陡需求乓趋大月销俱售量多在40散套左猜右半年卖销售汗率多贴在7悄0—丈80统％30商品梳房供梅应结竿构—跑—高匆中低罩档皆邀有供喉应，只中档绒楼盘寒为市得场主贷流高档绪楼盘斗：城匆市山穿麓、僵城市押绿洲到、25耕00康以上20井00刑—2辈50膊020妨00周以下中档俩楼盘软：榕城暴华庭痒、东眠森华织庭、鹊华桂顶园、纷置信情花园瓜、华缸达花过园…军…低档垃楼盘驼：一景槐大厦宪……31东森欢华庭一景探大厦主力羊户型霞面积居（M2）项目城市改绿洲50对㎡80应㎡12铁0㎡15败0㎡18却0㎡40钟㎡华桂罚园华达痰花园置信跳花园榕城费华庭城市药山麓10惜0㎡60疲㎡70况㎡在售描主力颠户型歌——户三房护、四限房为赖**少县城王的主邪流户船型，浸70砖—1诵00假之间溪市场燥空白市场空白32受交嚼通区尸位及始环境钉资源阁的限克制，均大户习型居屑家产色品销催售速瓦度相谣对较疤慢，热中小窗居家迈产品胶速度模较快现日状户型面积套数套数比一房656432%大二房1033216%三房106-1129648%合计200100%榕城男华庭丽面积10避0%86桶%60茎%三房大二脂房一房榕城棚华庭病销售贯速度33地址**大道以北，邻近汽运西站销售率共推442套，90％销售率；其中小户型（1房及2房）销售率100%基本情况占地10万平方米，总建面共38万平方米，容积率3.77客户公务员／金融、银行、通讯系统职工／周边个体经营者，深圳客户20%卖点邻近县行政新区，靠近老城区。主力户型1房65㎡，2房101㎡，3房105-115㎡，4房129-136㎡小区鸟瞰图价格起价2100，均价2300典型火楼盘匪——淡榕城派华庭苗情况蜡分析34典型丧楼盘顺——纱榕城饱华庭择项目勤户型昌特点沈分析1房林户型底（6河5平望米）调特点匆：可变亮空间飘窗客厅胸超大啄阳台飘窗超大袄阳台飘窗2房林户型隆（1患03塘平米覆）特车点：可变矩空间飘窗客厅绪超大叶阳台可变底空间超大意阳台35地址**县商业东街东端，森林公园一侧销售率约98％基本情况共1200套小高层单位，本期共420套客户深圳、东莞投资客，本地少量高端客户。卖点座拥3000亩省级东山森林公园稀缺资源。主力户型主力户型面积122—274㎡的三、四房小区鸟瞰图价格临路12层小高层均价2200；小区内16层小高层均价2700；均价2500；典型疏楼盘觉——登城市谜绿洲乳情况涌分析36典型慌楼盘短——棵城市幕绿洲轨项目昌户型仔套数坝比（要一期袋）户型小高层3房3房4房复式面积（平米）126-129142-144160205套数2061043210比例（套数比）59%30%9%3%分析蕉：小高慎层以盆中3牙房、孩大3额房为走主，裹满足矿中高娱端客充户的睁需求37典型浩楼盘砌——予城市县绿洲吨项目尾户型楚特点糖分析小高践层户造型特喉点：设入蚂户花由园飘窗客厅页超大穷阳台27世0°于飘窗入户祥花园超大诸阳台38地址商业东街东段以北。销售率首期销售95％，2房销售率100%。基本情况占地3.5万平方米，总建13.5万平方米，容积率3.8，总户数607户，由2栋多层、5栋小高层围合而成。客户本地原住民，政府机关人员及附近生意人。卖点邻近森林公园，靠近主城区。主力户型首期二房109㎡，三房131平方米～148平方米；二期三房139平方米～144平方米，四房175平方米小区鸟瞰图价格临路多层均价2000；小区小高层预计均价2400。典型积楼盘慨——指东森翼华庭励情况性分析39典型局楼盘柿——牧东森策华庭足项目脾户型裤特点匙分析小高迈层户镰型特岂点：南北客通透飘窗客厅道超大菠阳台飘窗超大恭阳台4020窑07东森括华庭推出铸小高腥层13狸.5所万㎡华桂失园推出捡小高痕层租约8天万㎡城市解山麓推出钞小高企层、女别墅赌，总纽奉规模兰6.票5万悠㎡竞争笛项目娃推售换时间笼表城市消绿洲推出剖小高论层38胸万㎡20伸08华达盾花园推出膊小高纱层为残主约蛾12铲万㎡3季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度4季度置信脏花园推出削小高乎层6循万㎡榕城当华庭推出道小高遮层巴38小万㎡20采08胜年下态半年纲市场封推售花量约情30进万平街米，矮大部鲜分为揪小高锤层本项结目推出览约1抖3万芦㎡41房地裕产市肢场分欠析的旨主要刮结论摆：结论牺1笼：*披*房寨地产曾市场阳进入快速旨发展砌阶段，生碰存、改善荡需求兼有滔，数宋量与跃质量骡并重嫩；结论简2其：房欢地产黑出现供需准两旺赌、行陷业加睬速发仆展的态抓势；结论丧3喘：高刚中低俯档皆燃有供隶应，中档脂楼盘屿为市普场主脊流；结论逢4堪：三韵房、歪四房朗为*酬*县庭城的孩主流伯户型仓，70则—1的00光之间芝市场篮空白；结论避5察：受造交通弃区位贝及环孩境资傻源的弹限制搁，大坛户型蚀居家看产品依销售孤速度闷相对醉较慢叫，中小呼居家拿产品忍速度糊较快；结论耗6滤：20削08冠年下颂半年驶市场泡推售灶量约干30混万平仗米，大扎部分唯为小示高层42客户分析3分析呈目标分析您方法调研珍分析慨结论431分析占目标调查米分析辨**顾中高浪端客铜户群筐体产远品偏悼好、姿需求暮面积汇、承配受价什格、质购房舍关心己因素增等，姐进而桥指导揭定位课及物亏业发怀展建匀议44分析汤方法2访谈对象代表人访谈人数企业主/生意人何先生、潘先生、涂先生、程先生、周先生、王先生等6人政府客户费科、王所长、黄女士、张先生、刘先生、曾科、李先生8人事业单位蓝先生、赖先生、欧阳先生等11人企业客户吴先生、谭小姐、李先生14人工厂客户张小姐、陈先生、李先生等13人合计52人访谈45调研务分析削问题3内容有关细分市场客户行为的相关问题客户问卷调研客户置业看重的因素？客户意向的户型？客户意向的面积？客户承受的总价及单价？46环境承/景袭观、膛物业鼻管理谎、价沟格等拉成为进调查绝客户头最为颜看重芹的因币素客户俯看重站的因舅素依睛次为葱：环鬼境/景观骨、物蔑业管环理、若价格项、位袋置、归交通怒、配海套等47客户结需求茧的面示积集闸中在释80则-1拜40何M2土；三房架、四沿房的蛛客户各追求桐产品抹的舒漆适性秋；两房预客户口占一进定比辅例。舒适凉型三能房受起客户蕉青睐48客户摘能承爪受的帐总价源在2虏0万唇元以裙上有跑82寇%瓣；客户凤能承罚受的医单价河在2佛00服0元猴以上朱有6片5%烫。客户率能承坏受较衰高的徒单价天及总辆价49中端辅客户邮倾向数二房厘、三改房、按四房羽，高过端客馒户有啦大户杆型需菠求客户分类购房关注点特征主力需求户型私营企业和工厂主社区形象、景观、品质、物业管理、停车条件经济实力很强，要求大面积厨卫和阳台，注重社区安全性，对价格不太敏感，短期内付完楼款四房、五房、复式、别墅公务员和企事业工作人员价格、品质、物管、户型舒适性已有单位房，有购买能力，有部分隐性收入两房、三房、四房个体老板小区环境、风水、做生意方便、价格有一定经济实力，对总价敏感，喜欢小恩小惠三房、四房TOHO、工业区高管社区形象、品质、户型舒适性、物业管理、停车位见多识广，多次置业，理性成熟，注重性价比，对价格不敏感三房、四房、

TOHO周边村镇原居民小区环境、户型、风水、价格已有自建房，多数为子女购买或子女为独立生活而购买两房、三房、四房、复式深圳度假投资客户性价比、社区价值经常奔波珠三角等地，对各地房地产均有所了解，精明，喜欢对比两房、三房、4房企事业单位工薪阶层价格、周围环境、上班方便价格承受力较弱，对价格很敏感，两房、小三房初步吐锁定敌私营术企业称和工掩厂主安、公宫务员消和企樱事业胁工作涨人员早、个奥体老洋板、暑工业允区高谱管是疑项目刷主要命目标幅客户正！50调研竟分析倍结论3内容有关细分市场客户行为的相关问题客户问卷调研客户置业看重的因素？客户意向的户型？客户意向的面积？客户承受的总价及单价？环境胃/景肤观、略物业战管理醒、价剥格等财成为值客户爆最为删看重决的因闻素；舒适乏型三虫房受鹅客户樱青睐女；客户芬需求杠的面努积集识中在愧80耍-1剖40排M2辨；客户壁能承无受较岸高的柴单价和及总雨价。51案例借鉴4案例曲的筛赏选案例敌的启末示项目写的“翠核心复竞争翼力”52选取哥的案笔例与本聋项目牛区位霜相似已、容川积率宇相近值、所傍处市婆场环抖境类抱似的织楼盘项目名规模建筑类型户型惠州美地花园城占地面积：6万总建面：18万容积率：3多层小高层主力户型：2房60-70平米,3房90-100平米53美地愧花园享城和兴本项怕目契绒合度僚很高一期猪市场径上取俱得的班成功讨，开即发商尿片区休品牌狠影响呆力强克。××舰翠园休、雅根园、永嘉园弓的成栽功，隔在市故场上胸赢得恶了口露碑，吴品牌窜知名寺度高显。项目净位于看城西盒，配折套缺捉乏，狱属于元非市聚场热医点片支区项碑目；占地匀面积震：6贵.5临万㎡持,总和建筑肾面积摇：约臣13拾万㎡啄,历容积仇率约震2河南盏岸离悟市区敌有一眯定距督离，傲配套好缺乏授，属状非市率场热绢点片勺区（趣20迷05帜-2炭00毅6年欲）；占地征面积炉：总步占地谨6万蛋㎡寄，建艳面1江8万覆㎡,刑容积讽率3；惠州扬经济肚快速啦发展姨；**糕经济歇发展价迅速扬；54產品形象客户渠道价格附加值均价:30携00锻元/坛平米辉~4扫00倚0元鲁/平衰米在非户热点猴置业蝇区域兔树立缸高尚领住宅汪形象载。美地戚花园捷城—桃—毯非热窃点置恳业片顶区产公品创饶新经甘典案雅例2万究多平料方米雄的地雁中海父风情袭园林隆，8均00霜0平企方米语的水忘景中劫庭拆，重职点学骡校南射山实缓验学目校。片区嘱初次谊置业表者、窄有三掩缘关葡系的学深圳雹客户谈、白环领。以“械高附垒加值熟的花籍园式丈小区垄”产落品创糊新给斜客户礼以及泳给整跳个市番场带善来了慢新的陶感受福。线上条各大撕媒体边的推跃广以鞭及线科下有傲效的劳针对驱性客孤户营百销。高出浸片区引均价荡30扩0元清，同它时实瞧现快同速销剪售55美地摔花园长城案洽例的陪启示形象计、产还品、陶附加求值的搅鲜明趟表现糕带来博价值搅提升川，价贯格上匀涨通过打造此精品,支撑欧项目眉高价手；产品软的全据面更台新换姨代，布荡局、戏平面庆、户刺型等继都有纺创新土；强势仰的概吩念营减销，依仁靠推它广好蠢的产奏品加戚好的所概念绍取胜注市场洲。56本项盆目：“1疯+3尸”影：环绣境+系产品——加客观拿性；孩典型牧的项作目成饱功要蹲素和玩高价肉楼盘祸的充功分条未件——症体现帽“项坦目价颜值”——器完善亲服务尸，体众现品释牌『客观足性』主动肃式被动际式『主观飘性』3浅14锡2本项妻目的胆“核译心竞蜘争力故矩阵下”产品服务人文环境（新圣进者邻）（品峡牌）（社鞠会资雪源）（自尼然资砍源）根据策前面亲的3委C分妙析57本项呼目的岭战略代导向基于铜总体戴定位甘和发溉展战剂略：总体淋定位狠和发屑展战捷略：飘领导听者？秆补缺板者？浑挑战籍者？辽追随苹者？补缺拣者领导观者挑战衬者战略平定位规划勺位置都有优史势有稀均缺资市源品牌薯发展特商做超驴级竞切争者通常杜高质裁高价隆，标资杆物准业户型初配比锯无明没显差约异化结果条件寻找车市场嫩缺乏捕产品有潜乖在客但户群品牌诵、一叨定实胡力市场讲较成贿熟，辩细分蒜市场劫明显拥有卷独特挤资源建立挖新价搬值体盲系户型心配比照差异伟化改变倍游戏薪规则可能唤形成夜高价市场方快速身消化户型予配比饥差异畜化竞贞争追随树者搭便桌车，受借势占据驻一定填市场阁份额价格河难以好突破无资陵源优城势不具跨备比限较优抹势产品午差异看化、摊抢占贩市场妄份额58项目定位5客户琴定位产品箱定位价格旗预测形象尸定位经济勿测算59客户蚀分类

游离客户偶得客户游离客户重要客户核心客户本地端人(置生意铃人、睬政府源职员裙、企鄙业中奴高级源职员毙等)猪、能深圳表广州盈三缘血关系脂客户惠州虾本地粥成熟打投资椅者、竖周边腹生意厕人，班外地激纯投笑资客周边券镇区液（如己湖镇星、园开洲，著其他墨镇区昂等）比居民旅游宁、度漆假、躁保值倒需求结合苹项目降发展炊战略览和市戏场、防客户宵分析意，我扣们将部本项葛目的膛目标纤客户滋群定朽位为遭：客户假定位160生意抗人：年龄崇30顽-4壮5岁贩之间群，多域有1凳-2沃名子踏女，欲市区锻或工缸业区侨工作谱；**当及周弯边做麻生意轮，家缠庭经切济实虽力较评强，武部分壶拥有康私家坚车；目前抹多居翁住在够商品府房或嘴出租结房，课追求洒居住宜生活百品质棚、环妥境舒裂适，殃有改刺善需纽奉求；购房木核心氏驱动棚力：屠1、波改善扬居住访品质毁；2辜、投很资。政府偏职员多：年龄罢上，险多在森30摄-4瓜5岁盛之间捧，多易有1港-2投名子喷女，谈大多骂数在蜂市区职工作打；为政块府事催业单瞒位工师作人枝员，员多为编大学怕学历侨，多疫年的徒积累锣，有钞一定特职位袄，隐志性收令入较霜高，见经济长实力值强，饲相当宋部分阀客户泰拥有建私家活车；目前吵多居少住在滥单位荡宿舍搏或自迷建房凭，对粥环境扁不满故意，严有改芳善需毅求；注重糠生活危品质数，能静接受毯有品臭味、商高品尿质的博新事日物；闲暇渣多好夸会友魄于酒登楼/研茶楼亩、打应牌，担有一渔定的朋社交偷圈子绑，置避业存香在攀姓比、粗依附醉心理芹；购房预核心糕驱动库力：广1、旱满足础居住分需求绑；2嫩、改稼善居显住品垒质；遗3、颜虚荣叼心。企业搁中高适级职伴员：年龄陡30槽-4斜0岁偏之间峡，大改多在当周边肢工业委区工掏作；大多设工作半于私蜘营企袋业，血技术权人员我或担展任企坟业管两理者佩，家胶庭经写济实腿力较纪强，佳部分愧客户劳拥有置私家联车；目前老多居我住在踪蝶单位丑宿舍存、商肢品房环，对搁环境亿不满异意，坚有改走善需成求；多为侨大学或学历妖，性主格上惩，进楼取心短强，研追求累时尚跃、品董味；购房仅核心烟驱动拨力：抓1、眠改善啦居住译品质且；2缓、投程资。项目洗目标揪客户女描述客户棒定位1他们仆——是*分*中膝产阶闲层的议代表墨，社姨会中石坚，迎具有帽较强路的购筛买力跌。61美地书花园挎城二芽期产臭品户型面积套数套数比二房76-828023.81%中三房107-1205215.48%大三房120-13718855.95%四房145164.76%合计356100%91尤%87害.1骨%6.丢25坡%四房中三烦房二房美地数花园誉城二险期销花售速挺度43狂.6虫2%大三圈房备注第：美灰地花挑园城眯一期乔，户画型为撇1房支-3艘房，旺畅销墓户型魄为两茂房畅销休户型抵分析汗——幅美地帖花园坡城，甚2房育畅销案例62项目猎产品柜定位败思路规律敢：客瞎户对疫总价纺的承井受能茶力是蚊跳跃聪式的依，不端是呈之曲线昆增长造的。户型比率的确定承受总价和所需户型进行交叉分析可以缺承受眯总畅价预期递均价需求声面积各户逮型的使面积士区间所需欧房型÷÷各户说型面州积区村间的暮确定产品小定位263主力种需求求中，抚两房导能够洒承受属15浊万以之上总僻价的亡客户泰占到创23肾.1遣%；三房餐能够丽承受纯25贪万以琴上总躬价的欧占到砖38议.5雅%；四房秩能够茅承受野30津万以这上总也价的井占到趣7.所7%踢；产品价定位晚——杰逻辑梁思路怒户重型比柱例确崇定承受总价16-20万21-25万26-30万31-40万40万以上共计两房7.7%15.4%－－－23.1%三房3.8%15.4%23.1%15.4%57.7%四房－－11.5%3.8%3.8%19.2%共计11.5%30.8%34.6%19.2%3.8%100.0%户型可实现比例转化比例两房23.1%33.3%三房38.5%55.6%四房7.7%11.1%产品题定位264户型拌调整有一侦定的健客户戴需求当；控制锅总价甩，降甘低风稳险；适当蜂降低白户型进面积纳，实银现快举速销悉售。建议活适当威增加单两房绣比例疯,减壮少四捡房比屠例65产品陵定位结合竟客户成承受库总价纯（5话0万路以下狱）和创意向皮面积璃，建尘议控纠制面料积，望同时影赠送谣面积纽奉以增淹加附致加值斤和产问品亮姻点。户型二房三房四房合计65-75m280-90m2100-120m2120-140m2140-160m2面积7085110130150-套数374462357151441193套数比31%39%30%13%4%100%总面积261743926239262196316544104698面积比20%30%30%15%5%100%创新蚊户型架2+并166地块边示意肾图地块狭价值悟分析D区<<B区A区山景20园林景观40私密性30可塑性20噪音-10合计100A区12332213-872B区15352514-584C区14382716-392D区16352514-585E区18362615-491产品赴定位2C区A区E区B区D区E区C区<<67产品森布局唉建议在地乌块价梦值高棋处排亚布价古值高链的产果品（宏四房刷），羽地块煮价值性较低蓝处以微排布秒创新精产品惰来提篇高地蛋块价浅值地块计受噪旨音影衬响，哭通过往创新填产品仙提升估项目熟价值染,以但及规尿划小恨面积违产品高规避布市场乌风险洋.地块件价值杨较高跌,环悉境较苹好,卵排布策三房迫产品带.地块手价值锡最高凳，私擦密性衣强，段四房却树立贞项目刻标杆赶产品盟.产品睁定位2户型二房三房四房合计65-75m280-90m2100-120m2120-140m2140-160m2面积7085110130150-套数360360390186881384套数比26%26%28.2%13.4%6.4%100%总面积2520030600429002418013200136080面积比18.5%22.5%31.5%17.8%9.7%100%二房三房四房会所幼儿碑园68市场秩比较术法：比较阅楼盘碎——酒”榕乓城华始庭”杆、“废城市级绿洲旨”市场幸比较茧本项吼目的派静态而价格旧为：22使11元/平米——耕小高厘层本项吗目榕城个华庭城市乔绿洲

地段及配套产品自然资源园林项目品牌物业管理总分比准系数权重202020151510100

榕城华庭14161313138770.95城市绿洲16151812127800.91本项目10151313148731楼盘名称参考价格(元/M2)比准系数比准均价(元/M2)权重值折算价格(元/M2)榕城华庭23000.95218170%1526城市绿洲25000.91228130%684本项目-1-100%2211

备注裕：本峰价格沉仅作先参考断，实呆际实换现的弓价格慨必须鸽与具谱体实珍现情史况相寒结合鞠，同横时依遇据当衡时的志市场侍和客君户情傲况而注定。价格太预测36920布08阔年中详项目给推出亭市场动态锋均价辱预估养：24圈32括—2尽54银2元/擦m2目标均价＝市场比准价×（1+综合溢价系数）综合么溢价蒜（产馋品、遣品牌鸟、营钱销等害）+顽自然辜增长兄带来央的1研0％谊—1拉5％转的溢床价空究间动态委价格预预估继——书小高币层价格肠预测370市场榨比较翠法：比较今楼盘粒——幼”城宫市山嘴麓”绳、“奖东森损华庭肃”市场淘比较怨本项慌目的翁静态苏价格益为：23脱42元/平米——核多层铁洋房本项斑目东森瓶华庭城市纵山麓

地段及配套产品自然资源园林项目品牌物业管理总分比准系数权重202020151510100

城市山麓14151713137790.97东森华庭15141712116751.03本项目10181314148771楼盘名称参考价格(元/M2)比准系数比准均价(元/M2)权重值折算价格(元/M2)雅居乐26000.97253460%1521东森华庭20001.03205340%821本项目-1-100%2342备注逗：本诉价格宴仅作犬参考赠，实含际实自现的偿价格掉必须贡与具衬体实闸现情群况相关结合毒，同县时依课据当废时的敏市场唯和客次户情漫况而唤定。价格烧预测37120传08哥年中线项目齐推出迎市场动态谢均价干预估棋：25毙76芝—2带69接3元/便m2目标均价＝市场比准价×（1+综合溢价系数）综合乡丰溢价窃（产钥品、雹品牌俱、营巨销等搬）+寸自然赴增长贵带来袜的1备0％耽—1显5％怒的溢吗价空抓间动态牵价格膨预估煤——罩洋房价格乱预测372推广续案名朱建议边：××·熙园形象潮定位生态剖花园樱城花园炕城：遍明确肺档次贱，满鸟足心央理诉伙求生态己、规剧模形象义定位373项目领定位形象救定位客户定位产品才定位价格庭定位生态无花园控城生态键、规秆模核心租客户——本地蛾人(伍私营汉企业蹄主、大政府份中高迟级公奖务员鸽、企富业中挠高级悼管理牺人员两)调、深因圳投梦资客坊户重要瘦客户——惠州粉本地嘉成熟谢投资予者、抄周边疮生意送人、择本地锁原住耳民游离庙客户——扑周边尸片区连（如袍东源旱、龙最川，孝其他械镇区长等）水居民户型两房怨：65不-7陵5m舒2，编套数胸比1愁9%数;80莲-9坟0m拜2，否套数魂比2匙2%凳；三房篮：10呆0-狸12此0m烘2套数猜比3山2%芝;12主0-送14骆0m稼2套数投比1递8%付;四房紧：14葬0-迹16珍0m换2套数肝比1闷0%。价格20酸08摇年中棒预期催：小高穷层2雪43皮2—番25烦42雨元/穴平米多层收25站76针-2加69牛3元缸/平所米74总体龄实现螺价值暮经济闭测算本项酷目净利甩润为车：27颠10万元成本不净利熊润率置为12训.9翻4%序号项目金额（万元）备注1销售收入335,032,320按小高层2500元/平米，多层2700元/平米2开发成本209,416,139土建小高层1200元/平米，多层800元/平米3销售费用11,726,131按3.5%4销售税金及附加17,086,648按5.1%5管理费用2,748,312按3.5%,2年6土地增值税37,539,586

7利润总额40,448,165

8所得税13,347,894按33%9净利润27,100,271

10成本利润率19.31%利润总额/总投资11成本净利润率12.94%净利润/总投资75物业发展建议6市场挠总体兵印象产品愁发力诞点户型惑设计磨建议总体布打造蝴建议76总体孤而言甘，高档脂楼盘垃主打呢山景奔等外躬部资乓源和锐社区门规模源，对腿产品呜自身里关注面较弱次。户型顺：功奸能性查为主驳，基舍本上秩方正舍实用斤，基胆本无稻创新。赠管送面反积较骑少，艇以凸洲窗主庭；一舱些大站户型天，户许型结锄构布笼置不趴够紧琴密，域空间迅浪费译较严答重．捐部分讲户型娘出现幕超大浩阳台励，但复其实流用性施不强抗。建筑救园林构：基范本以纽奉功能奶型为热主，旧品质谢感不西强，舞缺乏非主题涨特色凉。尽管傅一些邮高档译楼盘胁有一置些主园题园斩林的室说法雕，但拳展示咏较少肺，推稿广流尘于空波洞言渗语。配套不服务眠：在高做档楼遍盘有快一些驴豪华井多功签能会狸所。功能干性为浅主，敌缺乏消特色艘。结论公：产品印有较衬大的穴突破求空间妨，全面娇超越圈市场拥水平狐，打偷造其闸产品殃核心议竞争象力**糖市场畏产品害分析市场的总体加印象177客户分类置业驱动力购房关注点特征生意人社区环境＋尊崇感产品、交通、价格，看重风水和小区园林，方便照看生意经济实力较强，家中多有小孩，注重生活舒适性政府公务员配套＋环境片区环境、生活配套，交通购物及子女上学方便经济实力较强，月供能力较强，家中多有小孩，年龄稍大企业职员社区环境＋整体品质看重朝向、采光和室外景观和楼盘整体素质有一定积蓄，注重品质，喜欢安静三缘关系深圳广州客户配套＋区位地段、交通、配套、总价看中升值潜力和总价结论鲁：目标毁客户披要求克较高岭的内控外部岗环境狡。户狱型方扎面，骑实用长性为平主兼央顾舒晒适性痕需求吓；整能体形鸡象方尖面，伪注重烂园林棋设计示和小致区氛垂围的锻营造呜，追帽求其条尊重脱感和虹品质药感。需求品关键梦词：篇社区好、环铲境、施舒适押、品遮质、云风水目标下客户倚需求川分析78结合傻目标怎客户尼需求扩分析播，通击过提泛升产烈品竞垦争力害，延表续区抹域价弓格体福系，焰树立渐市场村标杆竖。突薄破点艇主要慕集中雁在产灯品创崭新、虹环境劈燕、物盘管、勉会所抄、建椅筑风柴格、雹身份玩上核心啄产品奇：与机居住风基本拴功能孟直接假相关色因素顽，产恋品创蛙新至蛇关重善要外围谋产品齐：核到心产买品外院能感倒受到哭的，稀有助西于提伴升物庸业形各象外延驶产品峡：产驴品附荐加值矿，竞娱争的库最高厌级别核心殖产品篇层外围竹产品罗层外延境产品握层户型环境会所建筑膛风格服务人文体验品牌身份质量采光通风交通价格物管配套教育功能项目艳通过朋提升炮产品果竞争俱力，惯确立坡中高恰端产浅品形恶象，忠价格乖直逼耍周边缴热点飞片区秩；主要纯通过创新陵的产劫品、违新颖赖的建饺筑风黄格、筐美观吊的园辜林景渐观、多正规筐化的帆物业损管理辅树立雷高档兴次物业只形象悬；以上基将成亮为本抓项目乓发展忧的重雄点。产品贸发力步点279户型勉亮点晌设计混与*亦*人况居偏焦好的鸣适应沃性建蛇议户型2房2房（2+1）3房4房面积（平米）65-7580-90100-120120-140140-160设计要求阳台客厅凸窗入户花园大客厅露台/内庭院入户花园大客厅露台主卧套入户花园大客厅露台工人房双主卧入户花园大客厅大露台工人房多功能房双主卧类型经济型特色舒适户型舒适户型特色舒适户型舒适户型户型袭设计陆建议380产品等全面堂升级种——悦市场缴户型掠亮点产品湾性价棵比挖柏掘露台内庭熊园入户榨花园客餐慢厅、禽主卧听南北编通透户型徐舒适跪性提议升凸窗可变史空间户型荒功能得弹性宽厅辫(4.凯5米洽)设傍计功能乌空间兵预留双主汇卧中西婶厨房主卧层套户型养功能建细化辰加强高厅番（3疲.9考米部谷分）芳设计跃式多面错采光朱空间夹层地下另室81右图零：弧这形观狗景阳叙台上图怜：卧掉室和烫客厅主的南灰北通捷透客户给导向形：高脑品质叠、人诸性化误的尊栽贵社骡区户型除舒适朝性提祖升需求膨关键绪词：讯舒适客餐辞厅、待主卧责南北奋通透82宽厅政设计说明疏：扩典大人季们普瞒通的粪尺度委感觉爆，产悉生较德强的木视觉续冲击碍力，劲提高粉居住胡舒适混性。宽厅每设计帮，享喂受最继大景眨观面私宽宽厅创空间户型动舒适百性提业升83跃式艘户型衬参考洞项目疤：20集00年初锈期糠跃式腥产品律一度动成为连受市象场追趣捧的赔创新础产品翁，经膊过3年的崭市场纽奉变化鬼，鸿叫荣源冷尚都储，将射跃式铁产品槐作为直项目毙的标袄杆产琴品出栗街，功又一都次受竖到市题场认制可。跃式绒设计户型构舒适攻性提它升说明草：在被部分柳4房颗或3挥房设墨计，雄提高视居住蜘舒适醉性。84入户奔花园说明构：改陆善了影不规舅则平详面对填户型题的影晶响，甚又为厅户内歉外提嘉供了静一个猛过渡欲性空牵间，拐也适切合会样客、陶小憩疯、绿版化等吨多种检功能逼的使北用，绒丰富责了居阳民的堆生活容内容践。入户先花园迎合预当地咸人“陷有天俭有地趣”的肢爱好产品兰性价赏比挖薄掘85内庭索院说明袖：入虚户花督园的琴升级盆版。时通过张一个躲空间货使多构个空赛间共落享阳经光、疤景观帽，更宵具空右间的探层次皱感和笔舒适饶性。扇2+踩1的片两房丹户型责设计骄内庭撤院，昏可改谣房间翻。产品总性价防比挖键掘86梁凸窗傍窗台凸窗疾窗台臭客户钞可根剧据需盼要拆胡卸，业赠送览面积凸窗增剖面17圈00凸粱窗说明岛：赠闻送面杆积最孕常用役的方满法。尝在中垫大户筹型中敌常用肿正常赖凸窗滨，在划中小叼户型肯中常尊用倒极凸窗俯。现炒在也涌出现病有同算时方拍法作侍赠送捏衣柜梁的做水法。利用惠同样既原理哈做赠蒙送衣淹柜产品打性价荒比挖昏掘87露台说明启：赠喊送面福积较废常用慈的方梦法之抗一。霸鉴于过成本尸的考蹄虑，异一般昨出现供在大惊中户砍型中左，根临据定毙位和付售价誓的情甚况，悟面积河会有贸所不啦同。阳台露台阳台露台露台挥与阳傲台的历结合镇使用沿，增芹加实档用性尿和舒即适性产品面性价冤比挖怀掘底层走大花侍园式砍退台建筑害依坡成度而慨建，短随坡寺度的脏升高久而逐柜级退清台，骨形成装花园荒式露陕台大花麻园式赢退台88弹性厉空间专预留说明达：预壮留户雄型的泼功能涛弹性忠。让州客户裕有更遇多的铃想象拜空间班，根教据自篇己需鱼要决书定功我能的可分配断。餐厅改次卧或书房花园改餐厅可将入户花园隔成一个开敞的书房或和室（注：甚至有6米高的入户花园，可随意隔成两层）内庭郑院可须改成旬一书葬房户型沟功能粒弹性89说明厘：以禾一个段模数涂为“左菜单聋”，郊进行纹前后乘或左拒右的侄拼合宝，达朽到空舰间使您用的律伸缩驳性和育功能独使用海综合翅性，寒抓住于需要敬大面哲积的读客户赞。可变阶空间+=+=+=oror……户型弦功能祥弹性90主卧衔/厨逝房说明臂：满肺足客俗户差肯异性榜需求土，根旁据客毁户调黄查潜腰在需角求来榴进行弓设计河。主卧网功能扔扩充趴，卫刷生间零、更止衣室堆、书诱房全户套单滚元享氧受满足壶三代膨同堂袭的带沉卫生葵间的呀双主浆卧厨房倚功能晨扩充富，餐云厅和真厨房美功能谨结合哀，形惹成新锈的生轰活方瓦式功能石细化史加强91项目乌总体宁打造浅原则贸：普椒通的盈建筑能实体天，豪妥宅的素设计盒符号颇具豪洋宅形累象的欧式剥外立姥面——合生帝景即湾、纸平