2011年第一季度江门楼市监测报告完整版

word文档精品文档分享2021年第一季度江门楼市监测报告撰写：XX中原地产代理XX日期：二零一一年四月二十五日、word文档精品文档分享1word文档精品文档分享特别声明本报告采用之根底数据来源于：江门市房产管理局网上签约数据库；中原研究部数据库；中原公司人员市场调查数据统计库。一、 整体江门宏观楼市分析1、江门整体楼市概况时间开发金额新开工竣工批准预商品房成二手房成商品房成面积面积售面积交面积交面积交均价2021年第13.0069.2428.3319.0135.8816.086100一季度同比〔%〕33.265.7-29.115.450.141.114.62021年1季度整体市场拥有以下特点：房地产投资保持较快增速，新开工面积大幅增长，但在建工程进度放慢。新批预售面积略为缺乏，供求比为0.63。市场存量偏紧。但潜在供给加大。商品房成交面积同比增长一半， 存量房成交面积同比增长四成。市场表现较为活泼。商品房成交均价增长14.6%，涨幅趋缓。2、商品房供给2021年第一季度，江门市蓬江、江海区批准预售商品房工程共9个，其中新工程2个。面积共19.01万平方米，其中住宅面积18.89万平方米，同比增长26.3%。合共1676套，月均559套，同比增长33.1%。word文档精品文档分享2word文档精品文档分享时间商品房供给供给总面积住宅面积商业面积住宅套数公寓套数套均面积〔万平米〕〔万平米〕〔万平米〕〔套〕〔套〕〔平米〕2021年第一19.0118.890.1216761670113.11季度2021年第一16.4714.951.7012591204118.75季度同比〔%〕15.426.3-92.933.138.7-4.7今年一季度的商品房供给有以下的特点：商铺和别墅的比例急剧下降。市场上相应待售的数量也大为减少。新批预售工程比拟集中，其中局部工程地段邻近，竞争较为剧烈。经过短暂的观望后，3月中旬开场大量新盘入市，调控压力下局部开发企业提前推货以抢占先机。中小户型住宅供给依然紧缺，尤其在一些核心区域。3、商品房成交2021年第一季度，江门市蓬江、江海区商品房网上签约面积35.88万平方米，金额21.89亿元。其中住宅 30.34万平方米，同比增长 45.5%，金额19.17亿元，2321套，月均774套，套数同比增长38.0%。作为传统淡季的一、二月成交量稳中有增，三月开场强势反弹。新建商品住宅成交均价6318元，同比上涨21.7%。时间商品房成交成交总面积住宅面积住宅套数成交均价住宅均价公寓均价别墅均价〔万平方米〕〔万平方米〕〔套〕〔元〕〔元〕〔元〕〔元〕2021一35.8830.3423216100631856339220季度2021一23.9120.8516825324519143759169季度同比〔%〕50.145.538.014.621.728.85.6word文档精品文档分享3word文档精品文档分享今年一季度的商品房成交还有以下几个特点：1、住宅均价涨幅趋缓，但受局部高端工程的影响，公寓均价涨速加快。时间住宅均价同比公寓均价同比2021年一季度532431.7437522.72021年上半年515829.0448223.22021年前三季度520927.3465521.32021年全年539429.0470221.52021年一季度631821.7563328.82、中大户型成交比例增加。近半数成交的住宅面积超过120平方米。别墅成交仍维持在较高的比例〔9%〕，144平方以上的大户型成交比例由去年同期的21%增加26%，改善型和保值投资型需求的主导地位更加明显。90平方以下比例那么从去年同期的25%缩减至20%。3、受供给乏力影响，城区板块的成交比例明显下降。礼乐、杜阮、荷塘等近郊的成交比例上升。word文档精品文档分享4word文档精品文档分享4、单价在5000到6000元之间的住宅成交占总量的三分之一，此价格段较为目前的市场所承受。近两成的住宅成交单价在7000元以上，4000元以下的比例已不足一成。5、本市户籍的购房者所占比例稳中有增，占61%，比去年末增加3个百分点，局部外地资金进入受限，但也有局部限购城市的资金虎视眈眈。word文档精品文档分享5word文档精品文档分享4、江门市1-3月份中心城区楼市数据监测2021年1-3月江门市中心城区成交数据简报一手住宅成交二手住宅成交批准预售住宅待售时间成交成交住宅别墅公寓公寓成交成交面积套数套数面积套数均价均价套数均价面积套数2021年9.446896248860460254206.416367.2970458001月2021年8.726666666977160959722.342560053002月2021年12.189666124962690555426.4869411.697254003月合计30.342321//2116//158618.891676165002021年10.137555462918265744904.524677.6472945001月2021年4.564074683861239242792.572753.1826849002月2021年6.155204855942349843113.323644.1326242003月合计20.841682//1547//110614.95125913600同比45%37%//37%//43%26%33%21%注：别墅包含独立和联排别墅。公寓指住宅中除去别墅的局部。待售指已取得预售许可但尚未进展网签的住宅，为约数。面积单位：万平方米2021年1季度销售面积排名前十楼盘：排名楼盘名称销售面积销售套数销售单价套数1金汇城市广场255901847914北新2海逸华庭221711995189江海3山湖雅苑202188110369杜阮4五邑碧桂园1618494别墅9251北新公寓56205奥园160111536254北新6珠江帝景区7天鹅海8丰富苑122661085849北新9凤山水岸12001945745北新10帕佳图尚品9348895003江海销售特点分析：word文档精品文档分享6word文档精品文档分享整体楼市1季度处于量价齐升的局面。其中2月有小幅度下跌，3月又迅速上升，环比10年同期销售价格涨势明显。市场主要消化量依然集中在北新区，北新区1季度销售面积达82052平米。占整体市场销售面积的50%。二、 江门各板块楼盘的在售与未来供给情况分析各板块在售工程销售概况北新区在售面积在售装修均价单价总价目前优惠区间货量标准区间区间嘉悦名都157-172400毛坯65006500-7200102-11098折50-8050毛坯720035-5098折凤山水岸106-14070毛坯60005600-780059-109减50000元蓬江玉圭园98-173200毛坯45804600-550045-9598折中天国际93-11844毛坯90008500-900079-100无165-19060毛坯95009000-9800148-186江门奥园95-9820毛坯60005500-640051-63一口价单位4月24日前减3万上城骏园98300毛坯60005400-760052-754月25日前减2万4月27日前减1万金汇城市广场尚领新筑88-126136毛坯49004800-520043-622万抵8万翠林苑142-15150毛坯62005300-750075-113无珠江帝景湾147-16625精装85008300-8800124-14197折帕加图·尚品75-13675毛坯53004800-550040-7299折144-16440毛坯60005800-630084-98暂无五邑碧桂园130-160114精装53003900-600060-96160㎡单位97折优惠免契税滨江新区高尔夫1号暂无洋房推出，别墅剩余个位数尾货五邑锦绣豪庭99-216100毛坯70006300-800062-2009折珠江御景峰228-24180豪装110009500-12000250-26599*97word文档精品文档分享江海区天鹅湾天骄半岛华茵绿洲江门海伦堡85-14515毛坯60005500-650051-8798折90-16390毛坯60005600-700054-98无8330毛坯53005000-550042-4698折88-12660毛坯52005000-570045-70127-193100毛坯60005700-650072-12598折注：面积单位-〔㎡〕，单单位-〔元/㎡〕，总价单位-〔万元〕，在售货量单位-〔套〕word文档精品文档分享7word文档精品文档分享各板块楼盘供给及销售概况滨江新区供给面积：99-540㎡主力消化：180-320㎡总价段：162-288万北新区杜阮镇供给面积：50-172㎡主力消化：90-140㎡供给面积：63-130㎡总价段：70-110万主力消化：70-90㎡总价段：35-45万江海区供给面积：83-193㎡主力消化：85-110㎡总价段：51-66万以上数据来自房管局相关数据统计公报，那么总价段也以该区域的主力消化户型的成交均价作为依据。供给及需求特性分析市区当前主要供给和需求都集中在北新区，处于本片区的楼盘综合素质均比拟高。价格在江门市也属于高端价位，且承受率较好。占据整体市场70%以上的中、高端客户。滨江新区目前在售均以大面积的洋房或别墅为主，其整体消化速度相对较慢。能承受高价值产品的客户较稀少。其他片区如江海、杜阮相对楼盘素质与价格均偏低，且以中小面积产品为主。是目前中低〔刚性需求〕客户的首选购房地。word文档精品文档分享8word文档精品文档分享三、 在售楼盘个案分析上城骏园3期〔重点〕工程简介：三期在售一期、售罄二期、售罄占地面积：109896平米，建筑面积210000平米。楼宇类型：小高层〔18层〕户型：85-172平米户型，目前在售：33、35、66号楼前期储客：2021年5月-2021年3月上城骏园1、2期销售完毕后，中原代理以一年时间的蓄客筹备期于2021年3月前蓄客数量到达1000批以上。为上城骏园的三期销售打下坚实的客户根底。、销售策略：2021年3月上城骏园采用了集中认购的策略，于12、13日两天集中为工程3期新推出的310套单位举行认购A、B筹得活动。活动两天总共认A、B筹客户570余批。有效的保证了开盘当天的解筹率。18日上城骏园选择在江门 5星级逸豪酒店对前期认购的 570余批客户进展了集中签约解筹活动，于上午9：00-10：00为A筹客户解筹，10：00-11：00为B筹客户解筹。word文档精品文档分享9word文档精品文档分享良好的销售策略，让 B筹客户逼定A筹客户签约。当天310套单位一日售罄紧急加推策略：由于上城骏园的建筑规划具有一定特色，无论在采光、通风及实用性，深受江门客户喜爱。且前期积累诚意客户较多。3月推出的310套单位无法满足所有诚意客户的需求，特此上城骏园于 4月22日将原定于劳动节后推出的216套小三房单位提前推向市场。并在22日和23日两天售出131套。销售率到达近7成。价格策略：由于中原地产在江门代理楼盘多年的经历，对市场客户需求的判断。上城骏园的销售价格策略也是奠定工程成功开售的一大重要因素。663335楼栋编码单价区间总价区间朝向价差楼层价差去货速度336250-7610613000-751800450-50080-100一般356250-7660613000-756800450-50080-100快665450-7290529700-713700430-103050-80慢此次推货中35号楼景观视野最好，且受周边环境的影响较小。在单价与总价最高的情况下消化速度任然最快。66号楼北向临规划道路，单价与总价最低。且去货速度较慢。word文档精品文档分享10word文档精品文档分享产品卖点分析：在售产品将售产品户型规划设计合理，户户南北通透户型方正实用，且有内庭院、花槽、入户花园、飘窗等设计。产品性价比高楼间距离控制合理，景观视野均好内部环境打造于舒适性均好。工程所处地段属江门北新区开展较好的地段，金融、教育及交通配套成熟工程销售特点分析：位置、景观较好的户型均去货速度较快。大面积户型销售以中、高楼层消化较快。中小面积户型销售以中、低楼层消化较快。工程客户群分析：注重开发商品牌、社区环境与户型朝向。具备一定的购置力，中高消费群体对价格并不敏感。以本地中、高端客户为主，有少量来自〔XX、澳门、XX、XX、XX〕的客户。且此类客户均与江门有工作或生意上的来往。各板块重点楼盘监测：word文档精品文档分享11word文档精品文档分享北新区板块嘉悦名都地址蓬江区丰乐路占地面积160000㎡建筑面积450000㎡171㎡户型在售楼栋二期单位楼层/梯160-180㎡两梯两户单位，共约户250套单位均价6500元/m2151㎡户型管理费1．5元/㎡/月交楼标准毛坯优惠情况享受9.9折优惠合拼户型推广报广、短信目前在售户型为面积 157㎡的四房，均价7700元/㎡；还有面积131㎡的三房，均价为6500元/㎡。原本为面积131㎡的三房，由于出货缓慢，开放商将尾货改为51㎡和80㎡的一房，，51㎡单价7500-8000元，80㎡单价6500-7000元。且格局不合理。原大户型131㎡有两个房产证。030401020102即将推售的户型为 171㎡的四房，预计均价6800元/㎡，约280套。规划及销售分析该项前后共有3次改动工程的整体规划，同一楼盘有三种外立面。且户型规划方面不符合市场需求，面积均为大户型，销售压力较大。且销售速度缓慢。word文档精品文档分享12word文档精品文档分享中天国际地址北新区院士路72号占地面积2220000m建筑面积2400000m在售楼栋三期10栋楼层/梯户11层两梯4户20层两梯三户均价9000元/m2管理费1.5元/m2/月交楼标准毛坯优惠情况暂无预计5月下旬推出10栋，面积为93-195㎡，2房-5房，共106套。10栋A幢户型10栋B幢户型楼盘卖点分析：该工程注重社区环境的营造，提升居住品质。同时弥补了产品规划方面的缺陷。整体规划设计及装修方面均采用了环保节能等相关材料，提升了工程的综合素质。周边配套成熟，交通、学校、金融、酒店、华侨广场等。生活便捷，一应俱全。word文档精品文档分享13word文档精品文档分享金汇城市广场地址蓬江区院士路 3号〔逸豪酒店后面〕占地面积55991平方米建筑面积148489平方米在售楼栋#12，#13，#15，#16，#17楼层/梯户19层，两梯四户均价均价8500元/平方米管理费1.80元/平方米/月交楼标准毛坯优惠情况当前在售〔红色局部〕 12-17栋的北向单位为主。面积为 117-157㎡三房和四房户型。南向单位根本售馨。7月左右将推出工程最后一期 19-22栋单位〔蓝色局部〕，面积121-155及320〔顶层复式〕的三房、四房、六房户型。当前在售局部和将来供给均以大三房、大四房为主。南向户型面积比北向面积大。且销售单价比北向单价高出800-1000元左右。即将推出的户型户型点评：整体户型方正实用，均有内庭院、飘窗设计。具有较大的附加值。且南北通透。word文档精品文档分享14word文档精品文档分享珠江帝景湾地址蓬江区天宁路三号〔中国电信大厦旁〕占地面积124000平方米建筑面积247000平方米在售楼栋凯盛庭A#B#C#D#E#F#楼层/梯户18层，23层，两梯两户均价8500元/平方米管理费1.80元/平方米/月交楼标准精装修〔1500元/平方米〕优惠情况146.64㎡163.98㎡146.87㎡192.04㎡2021年4月、9月分别推出“凯盛庭〞组团及楼王共224套房源，均价7500元/㎡，面积147-230㎡，三房到五房，普通洋房 93折，空中别墅92折，销售理想。今年年底推出100套新货，面积为147-166㎡，预测价格为7800-8000元/㎡。目前，珠江帝景湾四、五期工程目前正在紧X地建立，未来几个月仍然会有一定的货量推向市场。word文档精品文档分享15word文档精品文档分享江门奥园地址蓬江区XX省江门市蓬江区宏达工业区龙溪XX段占地面积50000平方米建筑面积130000平方米在售楼栋#1，#2楼层/梯户两梯四户均价均价6500元/平方米管理费1.50元/平方米·月交楼标准毛坯优惠情况优惠一口价1、2栋为为2021年3月16日推出的18层小高层，均为两梯四户单位。95-98m2户型。当前剩余楼层与房号均为带“4〞的单位。该两栋现有6套作为特价户型在售。消化速度较慢。剩余单位以北向户型为主，南向户型根本销售完毕。即将推出新批单位为3、5栋的83.53-93.68m2户型。组团名称为“爱巢〞。爱巢户型图word文档精品文档分享16word文档精品文档分享滨江新区板块珠江御景山庄地址蓬江区江门市滨江新城南端〔五邑高尔夫西侧〕占地面积200000平方米建筑面积400000平方米在售楼栋洋房1#、2#、3#楼楼层/梯户32层2梯2户均价10000元/㎡管理费1.80元/平方米/月*洋房2.8元/㎡/月/别墅交楼标准精装修〔3000元/平方米〕优惠情况97折目前在售御景峰组团〔红色局部〕共三栋，面积约230-243㎡户型。共186套单位。均价过万。且带 3000元/㎡装修标准。现阶段10层以下根本馨。11-32层在售。由于户型规划设计偏大，且单价、总价偏高，消化速度较慢。在售别墅户型图word文档精品文档分享17word文档精品文档分享五邑锦绣豪庭地址蓬江区蒲葵高尔夫球场西北侧占地面积130000平方米建筑面积140000平方米在售楼栋楼层/梯户19层，3梯8户均价均价7000元/平方米管理费2.00元/平方米·月交楼标准带装修〔1000元/平方米〕优惠情况洋房9折洋房户型图销售及推货分析：红色为在售的两栋洋房。面积约78-240㎡，由于户型设计不合理。剩余货量居多。目前均价6300元/㎡。别墅剩余均为大面积临湖独栋别墅，面积约550㎡，余货较多，均价15000元/㎡。3栋蓝色局部的高层洋房预计在下半年推出。word文档精品文档分享18word文档精品文档分享四、 江门未来主要供给楼盘解析星汇名庭18F18F18F18F18F31F31F31F31F31F18F18F31F该工程整体规划设计由四个星院和购物中心组成，分别为开阳星院、天衡星院、天璇星院、天玑星院和左辅星院+星座购物中心，规划用地21.91万㎡，综合容积率2.3，总建筑面积57.39万㎡。红色局部为工程一期，代售售局部总体货量有1000套单位。分6栋31层高层与7栋18层小高层组成预计于,2021年年底前开售。工程卖点分析：该楼盘内部环境好，开发商依地势规划建立有山顶公园，人工湖和内广场。内部配套完善。有会所、泳池、内广场、大型商业体、内商业街、双语幼儿园，外部配套有五邑高尔夫、紫茶小学及规划公园。拥有较宽的楼间距，最大间距到达219米，户型规划合理。均是南北通透户型。word文档精品文档分享19word文档精品文档分享天安-东湖花园5328176该工程由5栋22至31层高层建筑及一座独立商业体组成，其中住宅共718套。户型包括88㎡、120㎡、140㎡、150㎡、180㎡、210㎡的二房二厅一卫、三房二厅二卫和四房二厅三卫。编号1、2、3、5栋为两梯两户设计，编号 6、7、8栋为联体一栋楼，两梯三户设计。商业方面，东湖花园 TESCO乐购规划商业区将近2万多平方米，目前局部外立面已经显现，将于年底开业。工程卖点分析：该工程位于江门核心路段迎宾路与丰乐路的交汇处，属于城心区。配套完善。户型以户户南北对流式设计，两梯两户和两梯三户。通风采光性均好。社区内部环境打造较好，整体舒适性强。规划有大型商业体并成功引进国际零售业巨头“乐购〞，让居民生活更便捷。word文档精品文档分享20word文档精品文档分享五、江门2021年全年各大楼盘供给情况总汇工程面积〔㎡〕户型总货单价〔元/㎡〕总价〔元/㎡〕推出时间〔套〕金汇城市广场120-157三房-四房2729000108-1412021.1珠江御景峰228-241五房62010000228-2412021.1珠江帝景苑四五期147-192三房-五房6008000-9000118-1732021.1山湖雅苑三期86-130三房-四房1166600052-782021.1江海碧桂园100-160三房-四方30005500-600055-962021.1嘉峰汇75-135两房-三房330800060-1082021.1蓬江玉圭园98-150三房-四房522500049-752021.1汇景湾112-167三房-四房340650073-1092021.1中天国际四期50-190两房-四房3088000-900040-1712021.5天安东湖花园88-188两房-五房71212000167-2262021.5上城骏园三期98-173三房-四房3007000-800069-1382021.5五邑锦绣豪庭99-230两房-四房3067000-800069-1842021.5五邑碧桂园100-160三-四房224600060-962021.5凤山水岸106-175三房-四房833680072-1192021.5江门奥园二期86-140三房-四房4607000-750060-1052021.5御景豪苑77-140两房-四房308600046-842021.5星汇名庭90-280两房-四房44648000-9000〔入市〕72-2522021.6嘉悦名都120-160三房-四房816650078-1042021.6泮海蓝湾二期70-140两房-四房12006000-650042-912021.6天鹅湾90-150三房-四房2800650059-982021.6都市豪庭二期70-130两房-三房1306000-650042-852021.8江门海伦堡126-193三房-五房1606000-650076-1252021.8天骄半岛88-170三房-五房1800650057-1112021.8篁庄花园70-130两房-三房1307000-750049-982021.11翠林新苑三四期95-160三房-四房435650062-1042021.12珠江怡景湾90-160三房-四房10007000-750063-1202021.1210年江门整体楼市供给特点分析：整体10年各楼盘供给将以中大面积段产品为主，小面积住宅相对稀缺。价格将进一步上涨，局部高素质楼盘最高价格将突破万元大关。未来供给量显著，整体市场竞争剧烈。word文档精品文档分享21word文档精品文档分享五、江门土地供给及成交概况江门2021年一季度土地供给概况区域拍卖时间宗地编号出让宗地宗地面积宗地坐落年限用途2021.1.6JD2021-170住宅11786.5江门市蓬江区幸福路12号市区JD2021-670住宅25849.2市蓬江区耙冲市场南侧2021.2.18市蓬江区棠下镇新昌猪乸环JD2021-770住宅9839.7〔土名〕灏昌园北侧70住宅138369会城街道都会村松山咀、蛇XH2021-05山、瓦瑶坑〔土名〕2021.2.18新会会城街道都会村松山咀、蛇XH2021-0670住宅138321山、瓦瑶坑〔土名〕2021.2.22XH2021-0770住宅16025新会区圭峰白饭坑〔土名〕江门2021年一季度土地成交概况土地编号购置单位总价〔万元〕楼面地价〔元/㎡〕成交时间XH2021-99司益房地产开发XX1952391.24XH2021-98江骏杰置业XX10050/1.24JD2021-7灏昌房地产开发XX3800/2.24XH2021-05合创投资XX5605220253.24XH2021-066017521753.242021年1季度土地市场供给及成交特点：全市区1季度供给住宅用地3块，均属蓬江区。成交土地均集中在新会区。当前供给及成交土地面积与建面均不大。依照全市土地供给及成交情况来看，新会区未来几年供给量将大幅度增长。据江门土地相关部门了解得知，2021年1季度暂无流拍土地。七、江门楼市政策解析1、银行:4月6日起银行加息0.25个百分点一年期存贷款利率分别调至3.25％和6.31％，100万元20年期房贷利息支出增加3.21万元，是去年以来第四次加息一年期存贷款利率调至3.25％、6.31％word文档精品文档分享22word文档精品文档分享中国人民银行5日晚间宣布，自2021年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率到达3.25％，一年期贷款利率到达6.31％。2、发改委:5月1日起降低住房交易手续费等工程收费5月1日起降低和规X住房交易手续费、施工图设计审查费、局部行业环境影响评价收费和招标代理效劳费等收费标准和行为。发改委称，该项措施可减轻企业和居民负担41亿元。明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进展的住房转让免收转让手续费；依法进展的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的根底上减半收取，执行与经济适用住房一样的收费标准。要求降低及规X的建立工程收费还包括：一是降低各地偏高的施工图设计审查收费标准，并实行上限控制。二是降低局部行业建立工程环境影响评价收费标准。估算投资额100亿元以下的农业、林业、渔业、水利、建材等工程的环境影响评价收费标准，在现行收费标准根底上下调20％。三是降低中标金额在5亿元以上的招标代理效劳收费，并设置收费上限。3、两部委下达2021年投资方案 350亿支持新建廉租房按照今年保障性住房建立目标任务，为加快廉租住房建立，近日，国家发改委会同住房和城乡建立部下达2021年中央预算内投资方案 350亿元，用于支持地方新建廉租住房，解决城镇低收入家庭的住房困难问题。word文档精品文档分享23word文档精品文档分享国家发改委、住房和城乡建立部要求，各地方要积极落实廉租住房建立资金，确保地方政府资金及时足额到位，切实加强工程建立和资金管理，严格落实工程法人责任制、招标投标制、合同管理制、工程监理制，加强对工程质量、建立进度和资金使用的监视检查，确保工程尽快建成。4、 5月1日起商品房明码标价一次性公开全部销售房源从今年5月1日起，商品房销售明码标价将实行“一套一标〞，商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售明码标价实行一套一标。商品房经营者应当对每套商品房进展明码标价。按照建筑面积或者套内建筑面积计价，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。无论是房地产开发企业和中介效劳机构销售的新建商品房