房地产市场报告 -克而瑞 -2023年4月大昆明市场月度研究报告

观点好购房政策，加速经济回升，安宁支撑郊县房：供应提速，成交量跌价升MONTHLYREALESTATEMARMONTHLYREAL数据来源Ø云南版投策决策系统数据时间Ø2023.04.01-2023.04.30统计口径Ø本报告统计范围包括昆明市主城四区+呈贡+郊县 (五华区、西山区、官渡区、盘龙区、呈贡区安宁市、嵩明县、晋宁县、富民县)Ø所有成交数据均为实际备案网签信息嵩明县富民县盘龙区五华区西山区官渡区安宁市呈贡区晋宁区主城统计范围主城统计范围郊郊县统计范围持续盘存、保交付政策l中央：一季度经济企稳回升，多城市放宽首套房贷利率，市场经济明显改善l房地产市场复苏l昆明：监管银行入围规范地产市场，配套加速落位，增加市场信心房房企供应提速，成交量跌价涨郊区及复工项目特价房加持项目销售新房l主城：企业供货加码，客户需求释放成交回落，去化周期加长l郊县：供应多点开花，成交积累客源消耗，新增需求乏力，规模回调l开盘：本月仅两项目加推(万科城&金茂府)，以顺销为主l企业：热销项目优惠收窄，复工项目郊区特价房加持，加大优惠力度主主城开始供应，成交继续停摆郊县安宁支撑供应，成交仅2宗商业用地土地l主城：市场迎来今年首次供应，成交连续3月挂零，土拍热度延续低位l郊县：供应安宁支撑，纯新项目地块开始入市，成交仅2宗商业用地。挂挂牌同环比均下滑，成交量价齐跌，价差逐l呈贡跌幅明显，五华、西山量跌价涨l成交：二手市场市占率过半，成交量价齐跌，价差逐月扩大预判新政刺激有限，一二手房成交显著下降，短期将处于调整回落期4套33%环比-38%-37%-42%47.29万㎡1.20套33%环比-38%-37%-42%47.29万㎡1.20万㎡0万㎡169套3971环比0套商商品房商商品住宅办办公商商业供供应套数4140套28%环比28%-100%环比-100%-3%环-3%供供应面积448.48万㎡28%环比28%37%环比37%-100%环比-100%-23%环-23%成成交套数40124012套环比22515套1283套环1283套2214套环比-40%-39%-43%-20%成成交面积441.03万㎡环比32.17万㎡环比7.29万㎡环比1.57万㎡环比成成交均价113235元/㎡环比14655元/㎡环比7354元/㎡环比11464元/㎡-48%环-48%5%4%-1%9%5328套环比66套成交套数供应面积供应套数成交均价261套275套222套170套环比环比环比环比环比-56%-39%-17%9%83%-31%1.65万㎡安宁6428元/㎡112套环比0套环比328套环比66套成交套数供应面积供应套数成交均价261套275套222套170套环比环比环比环比环比-56%-39%-17%9%83%-31%1.65万㎡安宁6428元/㎡112套环比0套环比0套环比309套环比261套环比0套-30%21%-50%-40%环比0万㎡环比0万㎡环比4.38万㎡环比1.81万㎡环比0万㎡环比5206元/㎡环比太平-38%-14%上月无供应上月无供应晋宁7547元/㎡环比6259元/㎡环比8913元/㎡-19%33%上月无供应上月无供应嵩明12%3%上月无供应上月无供应富民91%72%上月无供应上月无供应环比4648元/㎡宜良成成交面积33.20万㎡环比3.04万㎡环比3.73万㎡环比2.59万㎡环比0.90万㎡环比2.22万㎡-100%-5%-33%环比环-100%-5%-33%环比环比-100%环比0102Contents0102Contents03040506行业环境Industrypolicy土地市场Industrypolicy新房市场Housemarket二手房市场Second-handHousingMarket开盘监测OpeningMonitoringMaMarketPrediction7Industrypolicyp全国政策p地方政策p昆明政策p昆明经济全国政策82022年4月地方政策利好/利空分布概览政策利好政策利空无明显变化政策房政策/落户政策房政策pp4月，央行发布LPR连续八月未变房贷利率或触底回升，96个城市放宽首套房贷利率下限条件；统计局发布一季度经济数据显示一季度经济运行开具良好；最高法院批复现已执行支持烂尾楼业主退款；p4月，出台楼市相关政策的城市持续减少，但北京、江苏出台政策频次增加，地方持续以调整购房政策为主，另“保租房”、“多孩”政策频现；政策分级政策类型发布机构/城市政策内容0.6万亿元，同比多增2.27万亿元。央行LPR连续八月未变房贷利率或触底回升.96个城市放宽首套房贷率下限条件。1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为43%。税务总局房地产业1-2月份销售收入由负转正，同比增长2.3%。2018年以来实施的个人所得税改革，其减税效应十分明显，工薪阶层普遍受益，新增子女教育、继续教育、住房贷款利息等7项专项附加扣除，着眼民生之需有针对性释放了减税红利。发改委主要是围绕稳定大宗消费、提升服务消费、拓展农村消费等重点领域。局一季度国内生产总值284997亿元，同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%。一季度行开局良好。楼整治最高人民法院高法重磅批复现已执行支持烂尾楼业主退款。自2023年4月20日起施行。自然资源加50万亩土地利用计划总量，保障全年建设用地总需求。政策房政策、安徽合肥、江、河南郑州商住房公证摇号政策延长、多孩家庭可购买第3套住房、多子女家庭购房支持政策“一区一策”，鼓励企业团购、推行二手房“带押过户”多种组合登记模式。租房政策江、广州浙江2023年将再增加1.53万套保障性租赁住房、广州鼓励企事业单位自建保租房积金政策公积金提取实现跨行实时支付、公积金贷款购房单笔最高额度提高、二套房公积贷款首付下调、多孩家庭公积金贷款额度最高额度提高、放宽了多项住房公积金政，包括调整二套房认定标准、购房可提取直系亲属公积金、提高贷款额度等江杭州钱塘江塘江首套房限购措施有所调整，二套房政策未变，但外地户籍居民购买二套房仍然落户5年的限制。郑州二环外取消限购限售政策调整/落户、四川、宁夏政策启动申报，2000万支持。宁夏进城农民工将被纳入住房保障范围全面落实县城取消落户限制详细政策咨询请详细政策咨询请见银保监会：乡村产业提质升级，金融助力农民工等新市民居住消费Ø积极投入乡村产业振兴。发挥金融资源引导作用，促进乡村产业提质升级，大力支持脱贫地区优势特色产业发展，带动农民特别是脱贫群众增收致富。重点支持地区主导产业、农产品精深加工、农村物流体系建设、农村电商、文旅休闲服务等新产业新业态。积极支持各类农业园区建设，逐步构建以产业园为引擎、产业集群为骨干的乡村产业发展模式。支持乡村产业数字化发展。简析：乡村产业范围扩大化，提质升级，助力传统地产向产业地产转型升级。Ø创新支持和美乡村建设。探索金融支持乡村建设的有效途径，推动地方政府创新农村基础设施建设领域综合平衡融资模式，鼓励将符合条件的项目打捆打包按规定由市场主体实施，及时宣传推广成熟融资模式和典型案例。稳步加大对乡村道路交通、医疗养老、教育培训、物流通信、供水供电、清洁能源、人居环境改造等公共服务领域的金融支持，促进乡村人才、文化、生态、组织振兴。探索集体经营性建设用地入市的金融支持方式，深入服务县域城乡融合发展，支持城乡一体化均衡发展。简析：优化农村居住环境和生活条件，促进城乡一体化，提高城镇化率。Ø持续改善新市民金融服务。丰富农民工等新市民群体的专属金融产品，优化金融服务手续流程，依法合规对新市民信用信息进行归集利用，适当降低服务准入门槛，重点为新市民就业创业、住房消费、教育培训、健康养老等提供金融支持。优化乡村消费金融产品和服务，满足进城农民及农村居民对住房、汽车、家电、文旅等方面的消费需求。扎实做好国家助学贷款工作，加强政策宣传解读，提高信贷服务质效，确保对家庭经济困难大学生“应助尽助”。简析：农民工等新市民或将带来更高常住人口转化率，迎来更多住房需求。p4月18日，统计局发布一季度经济数据显示一季度生产需求企稳回升，就业物价总体平稳，居民收入持续增加，市场预期明显改善，经济运行开局良好。下阶段将坚持稳字当头、稳中求进，着力推动高质量发展，综合施策释放内需潜力，大力扩大高水平对外开放，推动经济运行持续整体好转。Ø一季度经济数据回升且整体开局良好。全国一季度国内生产总值284997亿元，按不变价格计算，同比增长4.5%，比上年四季度环比增长2.2%。分产业看，第一产业增加值11575亿元，同比增长3.7%；第二产业增加值107947亿元，增长3.3%；第三产业增加值165475亿元，增长5.4%。。Ø工业生产逐步恢复，企业预期总体改善。全国规模以上工业增加值同比增长3.0%，比上年四季度加快0.3个百分点。Ø国内市场销售较快恢复，升级类商品大幅增长。一季度，社会消费品零售总额114922亿元，同比增长5.8%，上年四季度为下降2.7%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额99664亿元，增长5.7%；乡村消费品零售额15258亿元，增长6.2%。3月份，社会消费品零售总额同比增长10.6%，比1-2月份加快7.1个百分点；环比增长0.15%。Ø信贷规模大幅增加，与新增社融创历史高新。2023年3月份，人民币贷款增加3.89万亿元，同比多增7497亿元；社会融资规模增量为5.38万亿元，比上年同期多7079亿元，二者均刷新历史同期新高。一季度人民币贷款增加10.6万亿元，同比多增2.27万亿元；3月新增社融持平。其中，基础设施投资增长8.8%，制造业投资增长7.0%，Ø房地产投资和销售降幅大幅收窄。一季度房地产开发投资下降5.8%，降幅较前值扩大0.1个百分点，商品房销售面积同比增长下降1.8%，较前值缩窄1.8个百分点，商品房销售额同地产市场将继续回暖。Ø基建投资增速略放缓全年高增长预期仍在。进入3月份开工进度放缓，基建各细分领域投资增速均有放缓，但不改全年高增长预期，预计全年基建投资增速保持7%-9%增长；地方政策：持续出台住房消费政策，放松限购和增加购房及多孩补贴1231232023年4月购房政策2023年4月购房政策2023年4月四限/人才/落户政策公积金政策Ø浙江杭州钱塘江，首套房限购措施有所调整，二套房政策未变，外地户籍居民购买二套房仍然有落户5年的限制；Ø郑州，二环外取消限购限售政策调整；Ø四川成都，成都“领军人才政策启动申报，最高2000万支持；Ø北京房山，北京房山发布引才聚才十一条：最高购房补贴100万元；Ø宁夏，进城农民工将被纳入住房保障范围全面落实县城取消落户限制；Ø南京，住房公积金提取实现跨行实时支付；Ø江西新余，将农民工等新市民纳入公积金覆盖范围；Ø河南焦作，公积金贷款购房单笔最高额度调至60万元；Ø杭州临安，二套房公积金贷款首付降至40%；Ø江苏常州，多孩家庭公积金贷款额度最高可增加30万元；Ø河南周口，河南周口放宽了多项住房公积金政策，包括调整二套房认定标准、购房可提取直系亲属公积金、提高贷款额度等；Ø河南安阳，夫妻双方住房公积金贷款额度最高为70万元；Ø安徽合肥，合肥拟支持提取住房公积金支付购房首付款；Ø广东惠州，多孩家庭公积金贷款额度最高可增加30万元；Ø江苏无锡，多子女家庭租房提取住房公积金额度提高至每人每年2万元；Ø北京，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策或将在房山区试点；Ø合肥，新建商住房公证摇号政策延长3年；合肥放开部分区域限购，多孩家庭可购买第3套住房Ø陕西安康，年底前购新房契税补贴50%，鼓励企业团购；Ø江西南昌，中心城区房屋全面推行房票安置最高给予10%补助；Ø湖南长沙，二手房“带押过户”推行多种组合登记模式，无需提前还清贷款即可办理转移登记；Ø浙江上虞，发布生育支持政策：三孩入学不受学区房限制，一次性发放30万房票；城市配套及规划落位图茨坝后山沙朗港结棋盘山宝七松茂乌龙大学城大渔海口马金铺城市配套及规划落位图茨坝后山沙朗港结棋盘山宝七松茂乌龙大学城大渔海口马金铺翥松华坝卧云山明通小学(羊肠大村)巫家坝26号地学校西山南海埂文化体育公园南详细政策咨询请见类别细分资讯内容9小时通达香港，4月1日起云南昆明至香港高铁恢复开行。门将逐步增开广深港高铁香港西九龙站与广东省内跨境高铁列车40列、与广东省外的长途跨境高铁列车22列，届时，广深港高铁每日跨境高铁列车开行数量由目前的102列增至164列，66个站直通香港西九龙站，基本恢复至2019年开行水平。4月1日起云南昆明至香港高铁恢复开行。城商业重整计划获准，投资2亿续建。2亿元重整投资后复工续建并投入运营。昆明大多数破产重整的房企不同，大田宥公司《重整计划》。一大看点是部分债权将转变为股权。项目后续仅对底层商业裙楼和剩余的5号楼(公寓)进行续建，所需要的重整投资为2亿元，比外界想像的要少。投资约1.3亿元，明通小学俊发城校区先建一期。4月6日，盘龙区建投公司发布“羊肠片区配建小学建设项目(一期)工程施工”招标计划。根据公告，该小学一期计划5月启动施工招标，投入总资金约1.3亿元。学校位于盘龙区羊肠大村。地块总占地面积约65.55亩，其中一规模约54亩。文化体育公园将开建。近日，昆明滇池国家旅游度假区国有资产投资经营管理(集团)有限责任公司发布“昆明滇池国家旅游度假区海文化体育公园建设项目”拟招标计划表，计划投资700万元启动海埂文化体育公园建设项目。巫家坝片区规划学校(26号地块)仍在建中，且未确定具体办学机构，巫家坝家长愿意自掏腰包协助引入名校。建设方表示校区将在今年9月建成，今没有确定具体办学机构，也没有出现在今年的小学划片名单中，这意味着就算校区今年能够竣工，开学却至少要推迟到明年。设规划正在报批，6、7、8、9号线或迎进展。4月18日，昆明市轨道交通第三期建设规划环评报告取得生态环境部出具的审查意见，标志着昆明市第三期轨道交建设规划报批工作迈出重要一步。昆明市轨道交通第三期建设规划拟上报项目为6号线三期、7号线一期、8号线期及9号线一期新增段四个项。经济一季度经济运行企稳回升，GDP总值1983亿，同比增长4.1%4月20日，昆明市统计局公布一季度昆明市经济运行情况。昆明市地区生产总值1983.28亿元，同比增长4.1%，增速较上年加快1.1个百分点。分产业看，第一产业增加值71.11亿元，增长3.9%；第二产业增加值521.40亿元，增长1.8%；第三产业增加值1390.77亿元，增长5.0%。固定资产投资同比下降4.7%，其中房地产投资下降29.7%。户”落地，昆明6银行跟进，最快15天搞定。部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》指出，“带户”主要有三种模式，即新旧抵押权组合模式、新旧抵押权分段模式和抵押权变更模式。监管商品房预售资金将由21家银行监管。《昆明市商品房预售资金监管业务选聘监管银行名录项目》中标结果公示，共有21入围，合作期限为2年。彩云购房节。茂、中铁诺德、山水地产、招商蛇口、华润、远大、龙湖12个知名品牌企业、共38个楼盘参展。消费券数量10000张，面额10000元/张。预计发放总金额1亿元。商品房预售资金存入银行监管专用账户房地产开发企业在申请商品房预售许可前，应当从监管银行名录中选择监管银行，按照“一次预售许可申请对应一个账户”的原则，开设商品房预售资金监管账户(以下简称“监管账户”)。监管银行应当对监管账户进行外观标记，标记为“房地产预售资金”。房地产开发企业不得自行设置监管账户共管方。p4月3日，昆明市公共资源交易中心发布《昆明市商品房预售资金监管业务选聘监管银行名录项目》中标结果公示，共有21家银行入围，合作期限为2年。房地产开发企业只能从名录中选择监管银行，按照“一次预售许可申请对应一个账户”的原则开设监管账户。通过对监管银行的确立，将有助于昆明进一步规范商品房预售资金监管，更好地维护购房人合法权益，保障交易安全，防范和化解房地产领域风险：221家监管银行名单中国银行股份有限公司云南省分行东亚银行(中国)有限公司昆明分行渤海银行股份有限公司昆明分行中信银行股份有限公司昆明分行恒丰银行股份有限公司昆明分行云南红塔银行股份有限公司昆明分行中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行昆明市农村信用合作社联合社交通银行股份有限公司云南省分行中国工商银行股份有限公司昆明分行兴业银行股份有限公司昆明分行中国农业银行股份有限公司昆明分行中国民生银行股份有限公司昆明分行华夏银行股份有限公司昆明分行曲靖市商业银行股份有限公司昆明分行中国建设银行股份有限公司云南省分行招商银行股份有限公司昆明分行中国光大银行股份有限公司昆明分行广发银行股份有限公司昆明分行富滇银行股份有限公司平安银行股份有限公司昆明分行p3月30日，自然资源部、银保监会联合印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称“通知”)。截止4月8日，中国银行、云南农信社、建设银行、农业银行、招商银行、广发银行均可办理“带押过户”业务，其中建设银行最快可15个工作日完成，其余银行多在1-2个月完成。①买卖双方签订房屋交易合同，卖家需准备好产权资料，双方申请带押过户;②银行对买家的收入、信贷、流水等贷款资格进行审核;③审核通过后，买卖双方与银行签订协议，买家存入首付款并办理三方资金监管(即买方支付的首付款会先打至公证处监管账户上，待银行同意办理转让后，公证处才会将房款转给卖家);④银行审核放款条件并发放至内部账户，分两笔受托支付;⑤不动产登记部门办理原抵押注销、过户和新抵押登记等程序。注：由于办理过程比较复杂，各银行(支行)的办理流程会存在一定差异，建议有意向办理带押过户的客户，先联系个贷经理，了解具体流程。全策昆明经济 全策昆明经济//////////GDP：经济运行良好开局，对标典型西部城市仅高于贵阳，经济持续恢复，稳中加固2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1第一产业占比(%)第二产业占比(%)第三产业占比(%)2019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q12019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q22021Q32021Q42022Q12022Q22022Q32022Q42023Q1第一产业占比(%)第二产业占比(%)第三产业占比(%)59%61%58%64%71%67%66%64%70%66%66%64%69%65%65%38%36%39%32%25%30%30%31%26%31%30%32%28%32%31%4%4%4%6%4%3%4%5%4%4%4%5%3%3%3%数据来源：昆明市统计局，GDP为季度数据，固投、房投、社会消费品零售总额数据为月度累计值是经济压舱石，对比典型西部城市，昆明GDP仅高于贵阳，整体经济不及重庆、成都。2019年Q1-2023年Q1昆明GDP单季值与累计同比增速走势GDP(亿元)同比增幅(%)0%2019年Q1-2023年Q1昆明三产占比走势0%0%0%0%0%0%0%0%0%0%%%%2022年典型西部城市GDP及三产占比城市GDP累计值(亿元)同比增速三产占比重庆29129.032.6%6.9：40.1：52.9成都20817.52.8%2.8：30.8：66.47541.373%4.3：32：63.7贵阳4921.172.0%4.1：35.3：60.5p投资端，固投受房投影响9月开始回落，增速由正转负，保持低位运行，对比典型西部城市，昆明固投、房投增速垫底，房企投资意愿降低，从各区(县)固投增幅看，宜良、石林、禄劝、寻甸、富民、东川、五华、呈贡区县受工业投资拉动增幅明显，其余区县均为负增长。20-320-522-322-519-1-219-419-619-819-1019-1220-320-520-720-920-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-1123-1-22019-2023年固投额及增速变化20-320-522-322-519-1-219-419-619-819-1019-1220-320-520-720-920-1121-1-221-421-621-821-1021-1222-322-522-722-922-1123-1-2固投额(亿元)同比298.8298.800020%20000 -20%-60%02019-2023年房投额及增速变化房投额100-31.6%-31.6%0数据来源：昆明市统计局，GDP为季度数据，固投、房投、社会消费品零售总额数据为月度累计值；昆明市各县(市)区固定资产投资数据时间为2023年1-2月2022年典型西部城市固投/房投增速变化城市固投额(亿元)固投增速房投额(亿元)房投增速重庆17805.53.7%3087.8-12.9%成都11726.52.1%2871.16.3%4418.0-3.1%1486.3-30.8%贵阳2889.6-1.3%727.0-23.6%22023年1-2月各县(市)区固定资产投资固定资产投资(不含农户)增速1-2月同比增长±%五华区24.0盘龙区-25.1官渡区-21.7西山区--44.6东川区12.8呈贡区16.0晋宁区-13.8富民县8.3宜良县20.6石林县8.4嵩明县-23.8禄劝县60.3寻甸县60.8安宁市-1.0消费：消费市场活力增强，市场预期好转521-321-52019-2023年社零总额及增速变化社零总额(亿元)当月同比000富民县16.15.13数据来源：昆明市统计局，GDP为季度数据，固投、房投、社会消费品零售总额数据为月度累计值，昆明市各县 (市)区社会消费品零售总额数据时间为2023年1-2月p消费端，经济下行压力下，21年开始社销增速进入下行通道。2023昆明市聚焦恢复和扩大消费，积极开展形式多样的促消费活动，大力提振消费信心，激发市场活力，1-2月实现社销总额493.66亿元，同比增长2.7%，对比典型西部城市，昆明多批次发放消费券，充分利用各类展销会、节日促销等活动拉动521-321-52019-2023年社零总额及增速变化社零总额(亿元)当月同比000富民县16.15.13数据来源：昆明市统计局，GDP为季度数据，固投、房投、社会消费品零售总额数据为月度累计值，昆明市各县 (市)区社会消费品零售总额数据时间为2023年1-2月消费恢复增长，从各区(县)社销增幅看，多区县(市)社销同比稳定增长。2022年典型西部城市社会消费品零售总额及增速城市社会消费品零售总额(亿元)增速重庆13900-0.3%成都9096.5-1.7%3385.26持平去年贵阳2402.11-5.7%2023年1-2月各县(市)区社会消费品零售总2023年1-2月各县(市)区社会消费品零售总额区(县)社会消费品零售累计总额(亿元)同比增长±%75.20.875.20.8盘盘龙区75.07-15.8136.419.5西山区西山区70.9417.26.4745.06.4745.0呈贡区呈贡区38.323.8-7.16.83晋-7.16.83493.66493.6616.19-1.0石石林县23.68.90013.826.013.826.0禄劝县禄劝县7.69-3.514.24-14.24-3.7安宁市安宁市18.44-3.0收入：人均可支配收入增速放缓，对标西部城市城镇收入排名靠前，购买主要集中于城镇Q2Q3Q2Q3Q2Q3Q2Q3数据来源：昆明市统计局，人均可支配收入为季度累计值，典型西部城市中，贵阳暂无2022年全年人居可支配收入数值，表格数据时间为前三季度人居可支配收入值p收入端，经济下行趋势制约导致人均可支配收入增速放缓，进入2季度农村居民收入同比变化小幅翘尾，3季度开始同比增幅明显，对比西部典型城市，昆明以53832元的城镇居民收入排第二，收入水平整体处于中上地位，城乡收入比高达2.59，下沉县份购买力不足。Q2Q3Q2Q3Q2Q3Q2Q3数据来源：昆明市统计局，人均可支配收入为季度累计值，典型西部城市中，贵阳暂无2022年全年人居可支配收入数值，表格数据时间为前三季度人居可支配收入值00002019年Q1-2022年人居可支配收入累计值及同比增速走势城镇居民人均可支配收入(元)农村居民人均可支配入(元)同比同比2022年典型西部城市人居可支配收入对比城市城市居民人均可支配收入(元)增速农村居民人均可支配收入(元)增速城乡收入比成都548974.3%309316.2%1.77538322.5%207226.2%2.59重庆455094.6%193136.7%2.36贵阳354886.5%169156.9%2.1Landmarketp土拍日历p主城土地p郊县土地p下月拟拍本月土拍日历 2023年4月昆明土拍日历星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期七3月3月3月3月3月2384697 2023年4月昆明土拍日历星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期七3月3月3月3月3月23846975宜良1宗商业用地成交，建面3.68万方，成交总价735.6万元，宜良产投孵化运营管理有限公司摘得禄劝1宗商住用地成交，建面2.29万方，成交总价342.96万元，云南天之昱房地产开发有限公司摘得。24252627282930备注：2023年计划供应数据来源于土地推介会21建筑面积(万方)幅数(宗)0086420908070604002002022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年102022年112022年122023年12023年22023年32023年4月月月月月月月月月月月月月建筑面积(万方)4.010.990.0364.6226.7690.900.1528.7640.7300012.09幅数(宗)13181196380002明细序号地块编号土地位置用途土地面积 (亩)建筑规模 (万方)容积率公告金额 (万元)净地单价 (万元/亩)公告楼面价 (元/㎡)周边房价 (元/㎡)周边地价 (万元/亩)报名截止时间拟成交时间1KCGD2018-35昆明市官渡区关上街道办事处城镇住宅用地15.563.223.1022048.521416.766855中铁诺德央玺春风15500元/㎡1529.012023/5/82023/5/102KCGD2018-36昆明市官渡区关上街道办事处城镇住宅用地42.968.883.1058124.881353.066547中铁诺德央玺春风15500元/㎡1529.012023/5/82023/5/10合计58.5212.09——80173.401370.006629————————2022年4月-2023年4月昆明主城区住商办用地供应走势地完成率主城成交：供应停摆，市场已连续3月无成交p本月无土地成交。p本月无土地成交。明细序号地块编号土地位置用途土地面积 (亩)建筑规模 (万方)容积率成交总金额 (万元)净地单价(万元/亩)成交楼面价(元/㎡)出让方式竞得单位竞得时间外挂条件无土地成交。2022年4月-2023年4月昆明主城区住商办土地成交走势成交建面(万方)成交楼面价(元/㎡)450040003500300045004000350030002500200015001000500080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.002022年4月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月3.000.000.9956.767.524.7778.500.3728.8854.980.000.000.00423202813229367031771822336742702198000成交楼面价(元/㎡)全年分析：截止4月仅成交55万方，企业投资以盘活烂尾项目为主备注：土地成交量仅含房地产开发用地，商品房成交量不含车库备注：土地成交量仅含房地产开发用地，商品房成交量不含车库p4月暂无土地成交。14001200100080060040020002018年-2023年4月昆明土地挂牌成交情况挂牌成交体量(万方)挂牌成交均价(元/㎡)1233.47262030252521922.6322521922.63227320961763144.531144.5318.212018年2019年2020年2021年2022年2023年1-4月350030002500200015001000500020001800160014001200100080060040020002018年-2023年4月昆明土地拍卖成交情况4223拍卖成交体量(万方)拍卖成交均价(元/㎡)1752.61422337563881375635843043937.1721602160161.5736.7781.736.772018年2019年2020年2021年2022年2023年1-4月450040003500300025002000150010005000时间土地成交体量 (万方)1723.652986.081859.80285.22226.2454.987135.97商品房成交量 (万方)1093.131332.401149.50876.63655.18199.55306.34净增量(万方)630.521653.68710.3-591.41-428.94-144.521829.63郊县供应：本月供应提速，集中安宁连然街道，为纯新项目地块入市0p4月土地市场供应5宗商住用地，共计建筑面积34.64万方，起始价4.41亿元，起拍楼面均价1395元/㎡，其中连然街道供应用地共计27.71万方，为主力供应0序号地块编号土地位置用途土地面积 (亩)建筑规模 (万方)容积率公告金额 (万元)净地单价 (万元/亩)公告楼面价 (元/㎡)周边房价 (元/㎡)周边地价 (万元/亩)报名截止时间拟成交时间1ANCB-2023T001安宁市太平新城街道办事处零售商业、批发市场、餐饮、旅馆用地8.001.072.00880.00110.05825——110.082023/5/42023/5/62ANCB-2023L001安宁市连然办事处城镇住宅用地29.384.902.507374.38251.021506佳城·年华5847元/㎡210.012023/5/122023/5/153ANCB-2023L002安宁市连然办事处城镇住宅用地49.918.322.5012527.41250.981506佳城·年华5847元/㎡210.012023/5/122023/5/154ANCB-2023L003安宁市连然办事处城镇住宅用地86.9514.492.5021824.45251.001506佳城·年华5847元/㎡210.012023/5/122023/5/155石林县2023001号地块石林县东海子社区住宅用地20.502.872.10154075.12537————2023/5/102023/5/11合计194.7434.64/44146.24226.701395————————84008400建筑面积(万方)幅数(宗)6204002022022年12023年12023年22023年32023年4月31.6452022年9月22.0032022年7月29.7852022年10月3.2652022年8月002022年18.525建筑面积(万方)幅数(宗)2022年42022年52022年6月22.5952月11.775月6.911月5.972月00月00月00郊县成交：成交回落，4月仅商业用地成交，楼面价低位0.00成交建面(万方)成交楼面价(元/㎡)p4月郊县土地市场成交2宗商住用地，可建体量5.97万方，成交楼面均价181元/㎡，位于宜良及禄劝板块，地块均无特殊要求明细序号地块编号土地位置用途土地面积 (亩)建筑规模 (万方)容积率成交总金额 (万元)净地单价(万元/亩)成交楼面价(元/㎡)出让方式竞得单位竞得时间外挂条件1YTC2023-01宜良县北古城镇宜良县工业园区B-商业服务业设施用地18.393.683.00735.6039.99200挂牌宜良产投孵化运营管理有限公司2023/4/18——2LQ-G2023T-003禄劝县禄劝县屏山街道南街社区居住兼容商业用地8.572.294.00342.9640.00150拍卖云南天之昱房地产开发有限公司2023/4/19合计26.975.97——1078.5639.99181————————2022年4月-2023年4月昆明郊县住商办土地成交走势25.0025002000150025.002500200015001000500020.0015.0010.005.002022年4月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月0.000.330.006.9114.210.0022.003.268.760.000.0021.105.9715200909659711646001726181全年分析：截止4月成交仅31万方，海业旅游取得21.1万方宅地支撑备注：土地成交量仅含房地产开发用地，商品房成交量不含车库p从挂牌成交备注：土地成交量仅含房地产开发用地，商品房成交量不含车库p从拍卖成交来看，1-4月成交24.24万方，成交均价1534元/㎡，安宁海业旅游摘得安宁太平21.1万方宅地，地块均价1726元/㎡，拉高整体楼面均价。500450400350300250200500002018年-2023年4月昆明土地挂牌成交情况挂牌成交体量(万方)挂牌成交均价(元/㎡)472.36888714676582234.28535463106.261106.267.0112.7.012018年2019年2020年2021年2022年2023年1-4月10009008007006005004003002000001200100080060040020002018年-2023年4月昆明土地拍卖成交情况1534拍卖成交体量(万方)拍卖成交均价(元/㎡)1061.971534126012601078903947903378.3678378.36354.6524.24624.242018年2019年2020年2021年2022年2023年1-4月16001400120010008006004002000时间土地成交体量 (万方)612.641322.711162.00460.9177.1231.263666.64商品房成交量 (万方)312.46343.51498.44320.19235.9975.061785.65净增量(万方)300.18979.2663.56140.72-158.87-43.81880.9922023年5月星期六4石林县1宗住宅用地官渡区2宗住宅用地1516安宁市3宗住宅用地星期七星期五星期四星期三星期二星期一8962357安宁市1宗商业用地p下月主城拟拍：官渡区拟成交2宗住宅用地，共计建筑面积12.09万方，或为东航项目后续用地，地块含代建条件：1.16万方小学设施及道路、绿地建设。p下月郊县拟拍：安宁市共计拟成交1宗商业用地、3宗住宅用地，石林县拟成交1宗住宅用地，其中ANCB-2023T001地块须承接云南省安宁市太平新城街道原小街过渡农贸市场不少于150户商户搬迁至该地块新建成的项目上开展经营活动；ANCB-2023L001、2、3号地块属于国民经济房地产业。昆明土拍日昆明土拍日历：涉宅用地序号号置积 (亩)规模 (万方)率额 (万元) (元/㎡)交时间1ANCB-2023T001安宁市太平新城街道办事处商业8.001.072.00880.008252023/5/62ANCB-2023L001安宁市连然办事处住宅29.384.902.507374.3815062023/5/153ANCB-2023L002安宁市连然办事处住宅49.918.322.5012527.4115062023/5/154ANCB-2023L003安宁市连然办事处住宅86.9514.492.5021824.4515062023/5/155KCGD2018-35昆明市官渡区关上街道办事处住宅15.563.223.1022048.5268552023/5/126KCGD2018-36昆明市官渡区关上街道办事处住宅42.968.883.1058124.8865472023/5/127石林县2023001号地块石林县东海子社区住宅20.502.872.101540.005372023/5/11合计253.2643.74——124319.642842——主城迎来今年首次供应，成交继续停摆，郊县安宁市为主力区域，本月供应194.74亩商住用地市场供应58.52亩住宅用地，成交持续挂零，企业投资聚焦盘活存量项目为主。供应提速，集中安宁连然街道，成交仅2宗商业用地，位于宜良、禄劝。5月主城拟成交2宗住宅用地，郊县拟成交5宗商住用地Housemarketp主城商品房p主城客群p郊县住宅p郊县客群过规：4月仅2个项目过规审批，累计过规量降幅扩大2018年2019年2020年2021年2022年22年同期23年截…2018年2019年2020年2021年2022年22年同期23年截…尚华苑2(KCXS2020-22地大华锦绣山海块)西山区马街街道，项目东临春雨路，南、二类居住北侧及西侧均为规划道路用地昆明大华春雨房地产有限公司4.0021.50%40.00%建筑工程规划许可证34218.35189823.534500.004000.00序号项目名称推广名项目位置项目性质申报类别申报单位净用地面积 (平米)总建筑面积 (平米)容积率建筑密度绿地率1金星宏业商务中心批前公示金星宏业商务中心盘龙区北京路与白云路交叉口东南侧商业兼容商务用地建设工程规划许可证昆明碧鑫达商贸有限公司9460.6259254.005.9824.68%25.10%4481.992018-2023年同期项目规划审批面积对比4173.93数据来源：CRIC；数据口径：商品房(普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公)剔除车位2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月均值积供应(万方)30.7848.4828.3%24.65%103.54-34%-38.19%-4.07%199.50-38.19%-4.07%199.506%032022.4-2023.4昆明主城商品房供销价走势供应面2022.4-2023.4昆明主城商品房供销价走势供应面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)新增预售(万㎡)预售证数(个)0048.4844.79637.79422.636460002022年102022年112022年12月量(万方)12'(月)6'(月)月2022年102022年112022年12月量(万方)12'(月)6'(月)月月月月月月月月31.3月月月月数据来源：CRIC；数据口径：商品房(普通住宅、别墅、酒店式公寓、商业、办公)剔除车位*明细数据剔除退房p分区看，官渡区外围板块拉高存量，盘龙区低供低销下去化缓慢，西山、五华自身项目较少，去化周期可控，呈贡低价走量，去化周期近19.8个月。2022.4-2023.4昆明主城商品房存量走势40.0截止当月各区域存量区域存量 (万方)近6个月去化周期近12个月去化周期官渡区486.7835.336.3呈贡区283.5368西山区317.8123.926.0五华区224.4424.626.5盘龙区301.9644.344.1数据来源：CRIC823.6836.41823.6836.4149.4638.0916.9439.9823.3741.9231.9338.5917.2541.0228.4935.7223.5341.0346.2434.5350.8847.2932.17应面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)均值供应(万方)24.5329均价(元/㎡3%140595%2022.4-2023.4昆明主城商品住宅供销价走势00商品住宅存量：存量小幅上涨，去化周期回升至18个月数据来源：CRIC；数据口径：商品住宅+别墅p库存量小幅增长，但仍未突破700万方，去化周期回升至18个月；数据来源：CRIC；数据口径：商品住宅+别墅p分区看，官渡库存高企、盘龙低供低销，去化周期均达20个月以上，呈贡低价走量、西山、五华供销有序，去化周期保持在滞销线以下。2022.4-2023.4昆明市主城商品住宅存量走势600.002022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年12022年12022年12023年12023年22023年32023年4月月月月月月0月1月2月月月月月库存量(万方)803.65811.33798.60809.97786.93768.38761.72737.95730.72713.22696.09682.97698.0918.918.719.419.818.517.718.0去化周期6'(月)19.420.522.523.120.920.519.418.818.419.318.517.218.3截止当月各区域存量区域存量 (万方)近6个月去化周期近12个月去化周期官渡区215.6325.625.0呈贡区113.9319西山区144.8850五华区87.2690盘龙区136.3821.423.42022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2022年04月2022年05月2022年06月2022年07月2022年08月2022年09月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年1月2023年2月2023年3月2023年4月均值供应(万方)21.6038%主成交(万方)31.4426.81-39%8%127.8717%均价(元/㎡4%138693%2022.4-2023.4昆明主城高层供需价走势2022.4-2023.4昆明主城大平层(总价400万+)成交及市占率505045.38 供应面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)数据来源：CRIC；数据口径：高层0000商品住宅成交套数400万+以上大平层成交套数月份2022年4月2022年5月2022年6月2022年7月2022年8月2022年9月2022年10月2022年11月2022年12月2023年月2023年2月2023年3月2023年4月400万+大平层市占率2.6%1.8%2.5%2.1%2.4%2.5%2.5%2.3%2.3%2.6%1.9%2.2%0.9%高层存量：供应提速，存量小幅增加，官渡、盘龙去化周期较长2022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年12022年12022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年12022年12022年12023年12023年22023年32023年4月月0月1月2月月月月月数据来源：CRIC；数据口径：高层p分区看，官渡存量持续高位，占比达35%，去化周期达25个月，盘龙区存量达123.01万方，去化周期较长，呈贡、西山、五华去化周期处健康水平。2022.4-2023.4昆明市主城高层存量走势库库存量(万方)12'(月)6'(月)截止当月各区域存量区域存量 (万方)近6个月去化周期近12个月去化周期官渡区199.8225.324.8呈贡区73.7307西山区112.8688五华区58.1629盘龙区123.0123.425.1数据来源：CRIC均值供应(万方)1.90——22均价(元/㎡4%13866-10%002022.4-2023.4昆明主城洋房供需价走势987987654321000002022年10月应面积(万方)成交面积(万方)成交均价(元/㎡)4.604.394.524.164.234.94洋房存量：存量持续下降，去化周期进一步缩短，官渡或有积压风险2022年42022年52022年62022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年12022年12022年12023年12023年22023年32023年4月月月月月月0月1月2月月月月月数据来源：CRIC；数据口径：洋房p分区看，官渡低去化导致去化周期高达63.8个月，后期或有积压风险，五华存量集中春湖小镇、金川府，呈贡低价走量、西山、盘龙低存，去化周期健康2022.4-2023.4昆明市主城洋房存量走势40.00库库存量(万方)12'(月)6'(月)截止当月各区域存量区域存量 (万方)近6个月去化周期近12个月去化周期官渡区20.9155.363.8呈贡区21.2716西山区10.8547.5五华区20.1222.828.5盘龙区4.73数据来源：CRIC别墅供求：供应小幅上涨，成交量跌价升，高端改善项目带动整体均价均值供应(万方)0.79—均价(元/㎡)16630170784%-12%16857-12%2022.4-2023.4昆明主城别墅供需价走势52000054433221104.002.67成交面积(万方)成交均价(元/㎡)0000别墅存量：库存小幅递减，官渡区去化周期较长，去化难度大40数据来源：CRIC；数据口径：别墅p存量微幅下滑，截止4月库存52.63万方，去化周期19.9个月，整体去化健康；数据来源：CRIC；数据口径：别墅p分区看，存量项目多集中于西山环滇板块，官渡区受螺狮湾板块和小哨板块影响，去化周期达50个月，五华区存量水平最低。2022.4-2023.4昆明市主城别墅存量走势40.000.002022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年12022年12022年12023年12023年22023年32023年4月47.69月41.81月43.49月47.69月41.81月43.49月42.78月46.7149.83月月月月43.76月47.67库存量(万方)库存量(万方)12'(月)6'(月)截止当月各区域存量区域存量 (万方)近6个月去化周期近12个月去化周期官渡区9.3575.846.6呈贡区12.309.61西山区22.1329.624.1五华区58.07.4盘龙区7.4029.828.0商务月度销售金额TOP10排行项目名称板块成交金额(亿元)1巫家坝板块0.522润城前卫板块0.423碧桂园北城映象金江板块0.404保利堂悦巫家坝板块0.395复地雲極双塔板块0.326华侨城花都时区斗南板块0.267龙湖新希望锦粼天序双塔板块0.248昆明万彩城教场板块0.209拢悦白塔板块0.20大商汇双塔板块0.19均值供应(万方)3.69——6均价(元/㎡)68007354-1%0%2022.4-2023.4昆明主城商务供需价走势00050002022年42022年52022年62022年72022年82022年92022年12022年12022年12023年12023年22023年32023年40.007.29月0.000.007.29月0.005.930.006.082.4669312.40606863324.1777350.009.620.0074095.377.977166成交面积(万方)成交均价(元/㎡)41数据来源：CRIC4142数据来源：CRIC；数据口径：商务(办公+公寓)p市场去存为主，截止4月库存总量为478.93万方，去化周期41个月；数据来源：CRIC；数据口径：商务(办公+公寓)p分区看，存量项目多集中于官渡、五华区，去化周期超40个月，盘龙区低存低销，去化周期达81个月，后期或有积压风险，整体市场运行压力大。2022.4-2023.4昆明市商务存量走势480.00460.00440.0022023年12023年22023年32023年4月月月月月月月月月月月月月库存量(万方)550.68544.75542.15532.13522.51516.51534.25512.04500.51500.92494.84486.22478.93去化周期12'(月)46.345.744.044.245.647.446.844.044.747.943.541.740.7去化周期6'(月)51.353.364.070.159.455.244.339.235.937.6