广州某体验式主题休闲购物乐园策划报告

****广场

体验式主题休闲购物乐园策划报告

前言

感谢发展商与**集团给我司一个机会参与广州大学城“**商业项目”的策划工作，由于从接触项目到提交报告只有一周时间，本方案只能就一些商业项目的基本层面作一些纲要性的描述，详细实施方案还需更多的时间和客户支持来完善。二、我公司对项目名称的理解与建议

我公司对**集团代理事业部所作的“广州大学城《****广场》项目简介”做了详细研究，并对大学城实地进行了多次考察，进而对广州中心居住区“**板块”进行了分析，对**集团的“项目简介”的基本内容表示认同，但也有一些不同的理解和建议，在此报告中提出来与客户商讨。

关于本项目名称，我公司建议改为“**假日广场”。我公司认为对于一个立足在大学城的大型商业项目，仅依靠大学城的消费力，明显不够，如果要背靠**板块，面向广州，我们要靠什么特色，给一个消费的理由来吸引顾客群，这个特色也即项目主题“假日”。同时项目名称要考虑永续经营，既要有创意，又要庄重大方，不可哗众取宠。

以下为一些备选名称：＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、**＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊、＊＊＊＊。

广告语：非常假日，非常欢乐说明：

1）非常——极致的购物休闲体验、全新的商业模式；2）假日——与项目名相呼应，准确传达项目的体验式购物定位；3）欢乐——营造浓重的商业气氛，强调项目将给消费者带来无比愉悦的精神享受。三、本报告关键词

大学城：

大学城不是城，是一个高校联合体，一个教育托拉斯，在国外，一个大学往往就形成一个城镇，具有很强的个性特色。而在中国，教育产业和教育服务产业才刚刚兴起，大学城的兴起对产业发展起到不可估量的作用。有关大学城的联想——天之骄子、象牙塔、青春、自由、动感、思想发源地、学术集散地、书卷气息等等。

小谷围岛：一个即将被遗忘的名词，由于整个岛被用作大学城建设，“小谷围”将被“大学城”所取代。“小谷围”也将只停留在书籍和史料中。

**：

正规意议上的**原指广东、海南、广西等省区所组的大地理位置。地产项目上的**是指广州中心居住区的**板块，包括“**新城、**碧桂园、南国奥园”等住宅项目，全部建成将有50万人集居。对于本项目所建议名称中的“**”两字，我们希望同时拥有以上两重含义。例如“亚洲大酒店”，“中华广场”等名称所带来的美好联想，同时又紧紧依托**板块的消费人群。假日：

时间概念上的假日包含节日，主要由周未、五一、十一、春节等国家规定的休息假期时间组成，也包括中国民俗“端午节、中秋节、元宵节”及西洋的“圣诞节、情人节”等等非法定休息时间，对于大学城的商业项目，还需考虑其特定的假期“暑假、寒假”。假日的经济概念正在越来越多地冲击商业市场，一方面，国人假日休闲时间的增多刺激了消费市场的旺盛，而另一方面，所谓“一节淡三墟”，假期过后的市场淡静，又迫使商家不断采取新的对策，近年来越来越多的节日体验，如传统意义上的“母亲节、父亲节”，商品意义上的“空调节、IT节”以及越来越多的展销、展会，多是商家对零售市场的推动所致。假日对于本项目有双重含义：一方面大学城的居民（教师、学生）一到假日就会产生空巢效应，集体或个人外出度假，是我们要考虑的对策。另一方面，大学城将是广州市的一个优秀的旅游项目，包括**村等原居地的地理、文物、风情，都会吸引众多的游客，跳出单一商场来看资源整合，把项目融进旅游、休闲、度假市场是本项目的必然选择。广场：

以前的广场总是赋予太多的政治含义，是市民或政治团体集会的地方，如天安门广场、八一广场、海珠广场等等，近年来经济发展压到了政治口号，广场被赋予了经济含义，成了商业代名词，越来越多的住宅、写字楼、商场以广场来命名。商铺投资有广场就有人气，广场是休闲、娱乐的场所，所以有广场就有无穷的商业机会。比如广州的“中华广场”“天河城广场”，每天有几十万人流聚集和流动，形成巨大的消费能力，对商铺来讲就是巨大的机会。广场也是商家进行推广活动的演示场所。广场也是购物形态从紧张繁忙向休闲娱乐的方向转变的必需硬件。体验：

体验经济越来越多地改变人们的生活方式，并引导商业的发展方向。随着零售商业的发展，人们购物的便利性得到了越来越大的满足，日常生活必需品的购买在住所附近步行都能解决，零售商业的发展呈现出五个方向的集聚效应（小区便利店、附近超市大卖场、步行街专买店、专业市场、购物中心），传统的百货商场正在走向没落和转型之中，包括广州的龙头商业“广百、新大新”除北京路店以外，其它分店都经营的非常艰难。外资背景的“百盛百货”先后选址中泰国际、亿安广场都以失败而告终。购物中心在现阶段是零售商业中体验经济的代名词，不过这只是一个初级阶段，购物中心的体验将越来越向特色化方向发展，从现在“天河城、中华广场”的大一统的商品总向“**MALL”旅游概念等具有文化性、地域性、特色性的方向转变。本项目的体验意义表现在以下几个方面资源的整合：一是大学城的人文气息（书卷气），二是大学城的建筑特色和景点设置，三是文物资源的开发和保护，四是小岛的自然风光，五是本项目的建筑、商品服务、景点及滨江特色。主题：

主题是一个商场的经营方向，也可以说是一个商场经营的灵魂，主题必须新颖突出，承接市场需要，不能好大喜功，哗众取宠，主题要保证商场的永续经营。对一个体量9万平方的大商城，主题的选择要考虑到广泛的接受度与延续性。本项目的主题定位“假日”，第一圈层是大学城的师生的假日休闲购物（包括原住民），第二圈层是大学师生的周边关系人群（父母亲朋好友），第三圈层是旅游度假会议人员，第四圈层是**板块的白领人群（校园情结与重温校园生活及充电再读书），第五圈层是覆盖广州城区（因为有特色，所以来玩）。购物畏：购物败的方坛式和游形态膛正在歉发生部根本春性的滤变化术，国木民的群恩格解尔系稳数一灿降再去降，这购物宝正在拢从保趋证基昏本生出存状杜态的标必需偏品（俊柴米燥油盐饮）向营愉快买、情次感、鞠满足俩、欣厨赏、承学习坝等心读理状扁态转扩变。对于咱本项误目的愤意义驾在于号我们静如何线进行害体验笑与情家感上尾的满两足。乐园竖：越来雷越多醒的游臣戏娱嗓乐类屯项目暑（包瞎括餐凑饮及枪电影励院等造）正战在进帖入各誉大购锡物中虹心和杯商城偷，我调们的些优势递更在摊于大挑学生峰是各多个品症牌争牙夺的湖优质特客户在资源险。游暗乐类摔项目屋整合流了体赔验与个假日挖概念退，是揪我们蚀要大鲁力拓首展的屯经营砍业态亲之一西。旅游弱：游客傅是零威售商而业的蹈重要牺支柱峰，游蜓客的激消费吸心态已是花愈钱，拼而原老居民川的消去费心怕态是培省钱字。本蚁项目波的游密客来浇源于功以下芽几个户方面验，大篇学城任师生头的亲职朋好龟友、鉴大学尚城的炮各种须学术愁活动顿、广辩州市距民参祝观、龄**拒及全跃国各尘地的骨游客打，国单际友弱人学氏术交潮流及制留学检生，涨市政爱府在该大学汽城举京办相嫌关的鲜活动馒。四、纳服务坛消费损与体炸验经犹济服务边消费芽正在朗零售啊商业坡中占稠据越冲来越井多的才比重勉，“桶**敬假日袍广场傻”希演望以粮服务磁消费兴作为村该商灿场的绪商业显主流稍，包武括餐猫饮、呜电影逆、游祥戏、敌娱乐垦的消格费将胃成为铁主要臭的营要业模陈式，钻从而定真正尘体现两假日本主题箭与假家日模缎式，悲以“搞吃、蚕喝、碰玩、史乐”射为商守城概敲念，拍区分房诚单纯猴的购资物理怜念，些在广睬州的占商业典市场胞独树泻一帜南。五、迈项目流优劣难势分款析1、剑优势大学杆城内虹最大椅最具琴规模衫的商逃城每年傻一届饰不断挠流动具的消暴费群广州狂未来铲最热辉的旅运游景周点之桶一中央铃居住陡区“秋**肆板块快”的心强大掘消费概力大学戴城项召目具浅有一兰般项值目所狡不具踪蝶备的李长远待性大学密生是锁各品斧牌商吼家的拳必争庆客户等源，妨是白嫩领阶判层的维来源倒地谁把孝握了纤大学限生，执谁就治把握亮了未扩来的穿主力赏消费救群2、耳劣势大学崇生的统消费摧力不蛛足以呀支撑渐名牌穴商品大学狭城整词体建统设完声善尚临需时涉日交通役状况姨的改纠善还品需很杯长时乘间旅游屡及度菊假设仍施尚钱没有藏建设大学向城本挠身建轰设的梦服务累区（医北区棉、南缺区）稍及校蓄园内项部的念便利店泪对一罪般商守品的信竞争籍性及茄与居侍民区好所需酬商品删的差膊异性3、般机会广州换作为巨**株商都吩的零茅售业嗓成长想前景大学近城的山发展障前景习无可脏估量目前后没有席市场灶对手小谷拖围岛助南岸限（大蓄学城李二期恼）、电官洲碑岛（汁大学已城开布发中心）尾、长叨洲岛咬（大暗学城国综合菌服务纲区—后花或园）徒、洛梨溪岛（大钱学城兽生活门区）剩已开而发或前将要跌开发围的前速景与指“大猛学城赛商圈喝”地铁押及公谋路交怨通的窝完善大学磨城八壁大主谊题公胳园的瓣开发礼对旅继游业忧的支谦持大学镰城原泄生态傲文物坚、风贵情、姥地理沾旅游助资源么的开毅发4、霜威胁押与风葡险投资厌风险：从不目前烦大学宣城服踏务区盈北区吸、南谅区的炊招标娃租价也来看巡寿，目棕前阶边段租但金偏归低，座冲击筐了市铁场期常望值控。融唤资成蔽本会妹高，牌同时贴回报柳周期简拉长寇。环境剪风险：此乖处指护周边站不具中备商净业配眉套及书购物狗环境熄，同垄时投爽资者址及经吐营者群信心撕不足效。业态申风险：大量学城守自给餐自足娃自成纪体系洗的配周套将芹对本于项目蚀的经打营业由态产拘生重月大影共响。经营道风险药：由于瞒本项杜目只婶租不化售，恨经营敢风险膊全部同系于报发展耍商一竖身，费商业待规划种与招吨商将械决定哭项目咬成败禽，如湖果业羡态设氏置不意合理庭或没摊有特已色，屡即使漂一期国招商喝成功袄，后荡续经妨营都房诚将举慢步维惭艰，祖市场雾上很仍多这泉样的绑例子厉。安全疮风险：由阁于社吴会对泥大学再生的荒过分然关注仇，项峡目的步安全扎措施唯变得千特别腰重要令。道德州风险阿：由于怖商业逐鼓励捷消费艳的形微态与足大学吧生勒辉俭节葛约的节道德确约束腿必然丹产生贿矛盾葱，项吉目将惊会承洒担一误定的骡道德苹风险萌。六、彼项目帅定位停策略市场名定位坡：经置营文株化娱铜乐业表为主组的特按色商肝城形象尤定位赚：假搏日休范闲乐蛇园功能什定位虹：文忠化娱太乐体款验为判主，杀购物筹为辅经营镜业态换定位互：休赖闲、僵游戏伸、娱虏乐为变主要辽经营命业态七、井项目惩经营纤分类索建议（以斥下按胸重要荡性来挪排列焦）图书刺音像沾超市器与文肉具用塘品根据辆我们熟所掌澡握的都信息陪，广仿东新糊华书甲店将哨在大窗学城尤选址纳2万且平方米以州上开歇设图坛书超跟市，模同时达根据犁我国找加入WT虑O时所泰承诺呼的开演放时间，装图书翠零售魂业务语即将赌全面隙放开缺，国茫际传征媒巨叙头“壁贝塔占斯曼哥”正炉在广州拨寻找车铺面轻开设题旗舰障店。绞而大缺学城嫩是此越类商野家的抹必争重之地制，同时类条似“遮贝塔菜斯曼依”之产类的浪大品册牌将达集聚茂众多罪人气骂，带状旺整辱个商到城，同时甘图书谨市场元不仅移是大叙学商封城的插标志舌也是洗项目宽的文厦化背帖书。2、胃IT超市堆、网夜吧及教通讯爽产品国店和等品牌迹专卖棉店IT及通占讯类级产品铜的赶贡潮流皇者永凳远是搏学生资，尤潜其是然大学怖生，霜青少碰年是动欣感时帅尚的释消费述主流细人群奶，PC岗、M座P3歪、手机份、U盘、肠数码丝式影像颜、电子馋辞典坡等等侄在大析学城妨有极卧大的株市场拣潜力帐，新谱型的缓网吧耀将整捧合电子图行书馆诞与视丛频艺贩术，绵成为掠一个蛙前卫移和新痛潮的夕电子米沙龙驼。3、电影揭院及叙卡拉OK大学浆城是莫浪漫丙的发燥源地栽，电堤影院华是浪抛漫的蔑伊甸届园，衬将来屑会有阔不少电姨影。在这兰里举语行首稀发式简。卡于拉OK量（K特TV量贩遵）是批同学故聚会瓶的首谅选。4、岭南俗风情碧园区荟萃真广州村、香典港、简澳门反及珠黑三角毒地区灵的特鸣色产呆品，催是为铲旅游炼业设蜜置的商搜品区销。大戴学城歼的学私生来至自全袍国各经地，页不断控的学竹术交迁流活哈动，呢为商城尾带来竞大量口的游乎客，勉“手统信”弹成为张本项助目的挺经营增特色穿之一击，且示目前广州彼尚没福有一爹家“寒手信勿”集喇中地疑。5、动漫叶驿站掘和视疤频游召戏及录游乐通设施动画孙漫画饶正在龟成为混文化遇产业扮的一信支新宇兴力观量，天而大茧学生信既是把宠大祸的消费寒群，休又是岁一支另不可扯忽视惜的创颜作群店。而痛视频各游戏戏已被游当作荷体育添竞技项微目列钩入国办家体靠育发碗展规土划之但中，殃在世我界范暑围“孩任天出堂、SO彼NY闹”的视频封游戏谢已成菜为主锡要经银营方蜡向，小成为窝业绩抄支柱失。网抓络游粮戏方而面，邪盛大公修司仅接靠一懂个韩约国泊天来的誉《传捐奇》出便成够就了小一个搂商业双传奇沉。游这戏业的梳另一眠个特待色是锣它的郑集群抖性。顶同时旱，可射考虑芳设置呈溜冰绪场等辈游乐彼设施。6、餐饮乡丰咖啡稍厅酒注吧餐饮督业需是要一也家大搬型品求牌中忽餐店羊作招致牌，隆并仿算照天拼河城摊、中雹华广梁场的楼暴上开色设各还地小狸吃档纯口，洗同时叨我们捉更希伯望引卫进一线些著险名的妨咖啡听厅与酒惜巴或粗甜品袭店，泻“哈军根达茅斯”伙在北幻玉京已叠进入手清华楼大学惊，星渔巴克伶正成为小匪资情未调的膜一种腹象征滋，当税然也赤不能辜缺少号西式说快餐染的代蒸表“俭麦当违劳、肯德芦基、泉必胜犯客”慌。其让它我杂们希猫望引膜进一辈些全般国各稠地的优美食恳档口喉，餐饮疏业将野在本鞠项目妄中占漆据主符要经驴营份膜额，天用美叶食来辣吸引女客流警是项流目的经薯营方扩向之袍一，哥大学甘城内义不会横规划泊大量欠餐饮枝店，薪对本简项目钉规划咱美食一义条街屯提供确有利扬条件录，同秘时美含食对寻**讯板块让及广容州市丸民都教具有砌足够的食吸引康力。7、品牌肃服装查店中档除次的第品牌祸服装幻玉店如中“G2廉00蜜0”叮、“佐丹显奴”背等流辅行服笔饰8、艺魔术品道商场各类勺艺术趋作品棉及音体乐乐津器9、户贱外、糊体育堪运动这及旅苏行用灿品店自行佩车、塞各种登球类社及运河动服况装10、其蜓它专尸卖及飘旅游恨纪念库品店指与承度假唇娱乐奸有关侨的品消牌或若服务揉专门闷店以册及各跟类精艳品店11京、日用尾品超抚市及盾百货隔店：日用妻品超锣市及季百货舟店将御不作聋为本朵项目劝的主欲要经省营业莲态，睡超市命的业诉态（如捷沃尔安玛、挠家乐吉福、弟百佳望、万宵佳）吩要求付的购矮物方青便性侍和价治格便槐宜对本失项目捡不适汇合，流且超其市的去选点共目前我遍地痒开花乓，价喊格战咱此起讲彼伏泊，租价璃日益面降低察，大培学城跪服务茄区又板已有返超市侮进入废。而耕从世渔界百腥货店阔的发展菌方向驶来看停，百查货店泥正在闯变成近品牌姥集中劳营（叮如巴鞋黎春牛天、售西武帜百货）招，而女项目辈所在炒地的郊消费弊群不羽支持丈高档素次消托费。健所以驾我们途建议咽招商一夜家小轿超市秩（如京屈臣侧氏）会和一际家小腹型百阶货公精司，温其它款以专巧卖店垒来补充括。12茧、服务狸类项兴目银行睛、邮倍局、添鲜花图店、霸影像从店、轰美容斩美发拥等等13泛、二核手市餐场由于驳大学渣城的娘市场演特性批，二谊手市嫩场的执建立胳是项漠目吸吓引人茶气的诱一个堡立足点厉，规衬模2舅0万奔大学面生的奔大学葵城，暴每年货有6示-8帆万新后生入叫学及负老生船毕业，与二手愈电脑暖、手怀机、药书籍扯、自树行车乎等货迈品市浮场规物模巨犯大，自商家植也非常蹈有利盯可图册，需蓝要注缘瑞意的产是位酬置选遭择与族形象纳包装宋与项获目本共身形骨象的冲舟突。课二手谣市场夜同时惜可以喂吸引间学生棵自已斤营业宜。八、腥项目验建筑桑及形情象建恼议1、铜形状登与色公彩目前网我们商尚未脸能见雅到项苹目的哥外立彩面图窝，我油们认纱为项良目的喷规划圆设计材，一定孩要符况合“烈度假瞧”的山主题效，及凭大学亩城的纯人文榜风格墙，并买成为番大学裁城的标致以性建钻筑。2、恶广场从现抄有层捉平面振图来态看，顶广场春的面隔积太掠小，蔑广场弦是休衬闲与鸟集会兰的场吉所，要够寇大才则能聚穴人气费，同岭时广蛋场是可商家向进行严户外杏推广浑活动匙的地毙方，淘文艺表展演的旨场地欲，也至是共镰青团习、青扎联、捡学联惹开展生共建疏活动拿地方促，还心是体现志一个该商城甲特色化的地梁点，逗所以榴我们昨认为弯前后献两个惩广场顶的设止置都高要调大从。3、碎灯光灯光嚷也要懒由专贫业公静司精黎心设桂计，估打造午一个易浪漫稿的假惭日之更城。4、婆广场内音乐秧与广丑场风勾情浪漫截的广偿场与焦浪漫避的音僻乐相票关，汪这是享一个即恋爱父的季术节，堂江边怎的风疗都带着竖温馨庙的甜捆蜜。5、炎周边浙环境周边蹄环境介的整鄙治与秒谐调初是项声目成哈功的坟关键昨因素描之一参，目惰前我氧们不盖知道周圆边的记环境始（包日括建阴筑）梯的安泛排，堂有待凉于进畜一步暴研讨顷。6、获景观习与文舍化特乒征有关达雕塑箱、景去点、灶绿化研、休尤闲设存施的吃布置期要紧沫扣大薪学城紧的特克点，橡由专门巩的园扛林景燥观设吵计公勺司来谈规划描，目侮前我所们没泄能见顶到图乳纸，意不好歉评论。7、放配套挺与公刘建汽车调车库报与自腾行车允车库打的配断置在誓此项胡目中醉非常根重要鞭，从舒目前趁的图纸中怪见不壮到。对于投大型彼商场慢物业照来说乱，周怀边或巧自身介的写租字楼秀和酒黑店的吗配套堵非常界重要，泽不管使是在兆国外物还是条国内蜓，这酷都是握大型轰商场裕成功支的条介件之勒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