年成都项目定位可行性报告

成都项目定位可行性研究报告一、项目简介二、项目定位的可能性方向三、项目定位方向分析1、纯住宅形式2、纯办公形式3、小户型公寓4、SOHO5、酒店式服务公寓四、关于本案项目定位操作的几点建议提报大纲一、项目简介本案基本情况：**公寓（***大厦）位于成都市**路一段３号，坐落在**北端东侧，占地面积３１９７.３１平方米（４.７９亩），土地实际使用面积为２５１６.６３平方米（３.７５亩），建筑总面积为１９５８３平方米。地下三层，建筑面积为４９９６平方米，地上１６层，建筑面积１４５８７平方米。目前主体工程已封顶，主体土建全部完成，进行了竣工验收，给排水立管已安装至封顶，支管尚未安装；电力预埋部分已全部完成，主线已敷设至顶，支线尚未敷设；中央空调管道进行了部分安装；水电、电梯、中央空调、消防等设备尚未安装，但内外装修尚未开始。项目简介本案存在的问题：是烂尾楼目前主体已经建成，本质上改变的可能性不大产品内部空间布局已按酒店规格设计，进行其他方向的改造会产生一定的缺陷项目简介二、项目定位的可能性方向本案现有的产品平面布局可能的适合的用途?纯住宅纯办公小户型公寓酒店式服务公寓SOHO本案目前已经完成主体结构封顶，从理论上说，未来产品用途由纯住宅到纯办公都有可能，而且在这中间还存在着不少过渡的形态，如小户型公寓、SOHO、酒店式服务公寓等。项目简介三、项目定位方向分析目前本项目的产品是以酒店布局进行设计，公共走道过长而且较宽，两侧分布的居住空间又多，目标客户接受起来有抗性，很难让人产生真正的居住舒适感，所以纯住宅的居家形式并不适合于本案。本项目产品可能的用途之——纯住宅形式项目可能用途本案虽然已经完成主体结构封顶，而且以框架结构为主，内部空间可以进行自由分割，纯办公的形式从产品的角度看是可行的，但烂尾楼改造的办公产品在成都市的价格支撑点有限，不能实现产品的价值最大化，而且成都市有“南面临水的办公楼宇流财”的说法，会影响项目的推广及销售。本项目产品可能的用途之——纯办公形式项目可能用途本项目产品可能的用途之——小户型公寓分析项目可能用途以现有的平面布局来看，如果以酒店原有格局的单间进行设计，则开间太小，而且户型设计受制于国家关于厨房、卫生间的建筑规范要求。如果以两个单间合并进行设计，则总建筑面积太大，接近100平方米，再加上得房率低（65%），再加上价格较高，使得本案与市场现有产品相比，缺乏竞争力。因此本项目定位于小户型公寓的方案不可行。项目可能用途本项目产品可能的用途之——SOHO分析项目可能用途SOHO是英文smallofficehomeoffice的头一个字母的拼写，就是在家里办公、小型办公的意思。SOHO是人们对自由职业者的另一种称谓，同时亦代表一种自由、弹性而新型的工作方式。

本项目户型是以酒店为蓝本的设计，强调服务于以居住为主的功能，而SOHO概念则是以提供给住户的是较完善的办公空间为目标。二者的定位和出发点有冲突。项目可能用途项目所处的地理位置属于由市中心商业区向居民生活区的过渡地带，办公环境及氛围欠缺。并且，成都当地人对于临水办公建筑易流财的说法比较认可，将会对项目推广造成不利影响。目前采用SOHO的工作方式的人群主要是从事于电脑、IT、通信行业的高科技行业，对网络硬件设施的要求比较高，同时以集群及产业链条相互依赖的“块状”形式存在，如美国硅谷、北京中关村等。

项目可能用途采用SOHO工作方式的群体，除了偏向于积聚效应的区位环境外，只能承受较低的租金及办公、居住合一的空间，类似可供选择的区域即使在内环也不少，如在盐市口等中心区域，也分布着不少的居民用房，能够满足许多SOHO工作族要求，不仅商业办公氛围浓厚，而且租金、价格也不高；而本案周边现有的大量居民楼及待开发的住宅区也使得相关产品供应量较大，无论是销售价格还是租赁价格都不高。项目可能用途结论：项目产品现状、周边环境以及未来的赢利预期，很难达到此类产品应用价值的最大化，因此本项目定位于SOHO产品的方向不可行。项目可能用途本项目产品可能的用途之——酒店服务式公寓分析项目可能用途什么叫酒店服务式公寓？此理念为“酒店式服务，公寓式管理”，是提供酒店式服务的公寓，集住宅、酒店服务、会所等多功能于一体的业态。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商务辐射圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。项目可能用途酒店更式服断务公向寓的虚特征兆：一、龙提供掌酒店转式服颤务和漠管理镇所谓酿酒店库式公趁寓，摧酒店坛式公油寓的游物业双管理舍较一丝式般公旬寓更捉完善歌，服知务内塌容更垫多，抛为其岸独特堆的消览费群禽体提愚供所限需的裁服务匹和物处业管积理。奶就是所一种遍提供毁酒店液式服彻务的剪公寓员，它来借鉴因酒店绕式服艰务及习管理爱模式景，提矮供诸庄如家艇居清悔洁、律送餐袜或宴帖会安脆排、换洗熨霜及送纹衣、组电召列的士凶、钟魂点服颤务等键一系奴列服掌务。项丈目详可肯能强用确途二、弹商居狼两宜亮，兼汤具居腐住和挎办公弄两种烧功能买酒店怕式公灵寓既看可用复于居岗住，甚也可劈燕用于狡办公酿。面积倡小的谁酒店诵式公僚寓中影，居娘住和伍办公而空间戒混在烦一起堆，面禁积较右大酒则店式圣公寓徐中，劣居住脊空间骂与办疏公空牺间分厕离。不同愁的酒照店式状公寓规侧重黑点不困同，哑有的净偏重浩于居丑住，夏厨房已、卫溜生间然齐全边，甚廊至有躺阳台明；有山的则框偏重贯于办垮公，计只有浅卫生蓝间，榴没有散厨房世，提孙供一纤些办穷公设冲施和陷通讯潜条件刚。项采目蹲可爽能塔用隙途本案猛的产馒品形达态是糟根据卷酒店肠的平惊面布运局而洗设计表，因迫此很逐符合维酒店住式公策寓上灭述的腿特征揭要求脊。项于目荣可妖能捷用兼途项目我所在肺地位奏于连著通市馋中心鼠与成哄都北此部的估交通锻干道栽——串人民巩路上欧，并比且紧堤临俯盟南河指。以俯及南河懂为界忌，往盲南是猫成都退市的己商业耻和C络BD犹辐射乞区域象，是挂商务番及旅屑游人剃士的啊聚集当地，桥因此脸服务茧此类玻人群谋需要晌的楼畏盘较级多，奴但定摩位多窝集中路于普锤通/沸精装幕修小痕户型搬公寓汗，酒心店式省服务希公寓扬等产并品形恨态较呜缺乏匆。项目蚕以北晚至一迈环周蝴围，陕已经融是成担熟的雄老住挂宅区所，环雄境比阀较幽源雅，服虽然贺交通滑便利系，但茶缺乏彻应有毁的办伐公氛质围，绳因此封附近业待开敬发的掏楼盘度都是丝式以普索通住轨宅为援主。项目正区位斤环境使分析五丁砍苑3组00巾0均西门北门时代撞凯悦北门CBDCBD太升路商圈文殊坊锦里盐市口春熙路商圈本案上河新城壹号公馆天盛壹中心南门西沙美景吾非普罗都市美邸鼓楼世家赛弗假日项目贸区位袋环境烧分析根据馅本司幼对成衫都市轰进行升的调炭查，秤在排商业扶中心滥、C惑BD扰及其拌辐射障区及菜本案纤附近纪区域弓，分那布着蔑以小境户型妹公寓呢为主装楼盘炕，主毁要形福式有包含抗小户绳型公防寓的农综合逢体，蓬如天之盛壹背中心陡，价晴格6字00也0元跟/平瞧方米痕左右撑；纯粹拥以小级户型金为主制的时瓶代凯晌悦、押塞弗无假日剖、鼓息楼世朽家，京价格扭55扩00擦-5跌90血0元渣/平询方米扛；新建未设的迹以小引户型剩为主断的住耗宅小于区，岭曦城涂，价哭格6撕50悼0-险67肉00迫元/异平方林米；以酒正店服款务式蒸公寓雹为主淡的，芝一号腰公馆钳（只箭有一哲家）奋，价忘格在强11无00辣0元与/平今方米季；项目听区位靠环境欲分析由上促述分扒析看秃出，星在本那案周斩围的耀小户垒型公原寓产恭品供允应形坑式较颗多，怎而且深价格勒区间穴相对纹适中买，以援本案念的地滚理区鱼位看侨，与樱以上敌楼盘笔仍有苍一定芦的差辰距。从本槽司所搭调查稍楼盘昨目标播客户姿定位燃看，提针对洗高端柏细分席市场琴的产斜品却蔑极少蒜，以吗酒店集式公互寓为滤主打木的产监品只扛有一币号公喜馆，我而且阀定位哪于处布于金葬字塔扶尖上淋的少布数人糊，从顾11咐00唤0元况/平病方米辟的定架价可毛以看猴出。项目咱区位疯环境过分析壹号碑公馆僚目标摊客群让定位乓在城椒市金璃字塔沾顶端驱的大建人物嫩，并辽为大焰人物堆量身丽打造屯高端的物业桨服务绵，而旁目前猾的销蒜售状竭况表乒明，嫁成都给的高宜端人脊物的柜潜在贫需求更得到减充分校的释凑放。按照浊北京絮、上批海的绘现状还来看餐，这颜种高都端的峡商务彻公寓译也被币很多塑金字克塔的读顶级龙所认兔可，源可以例预见溜，在辰不久吸的将寄来，迟随着树成都薪市经眨济的隶快速催发展叛，还忧会有况更多干的针径对金涂字塔帖上不玩同层恨级客妇户需诉要的此类尼物业浩形态曾出现。项目善区位蚁环境诵分析根据垂本司扶调查拼，壹妖号公牛馆所呼针对怖的目越标客冶户是悟指在蒙成都膝市的耀CB提D区延域工坛作的砍高级复专业庄技术弓经理狼、国它际或杂国内劈燕大公箭司驻巴成都门的C耳EO侮、还显有成司都周纺围县躁市的支各地周银行建行长冲。他泽们需饮要的纠是能衫够提患供高坐端的寸商务坚服务卖和享找受环倾境的竹空间报。处于纺绝对弦金字零塔顶淹端的停，能有够承横受相拔应服颤务价寻格的掀，那印毕竟厉是少次数，告因此明市场枝的需激求量嗽有限完。而战处于骂其相舍对低银一个化层级串的高圆级管伍理人架员和叼中小锋企业慌主也悄需要店在C骂BD常及其急辐射瞎区域轮内，似寻找焦可以税满足按其被役尊重博心理较需要改的物幻玉业形缴态。项目态区位水环境径分析针对拔此类氏目标躲客户钞群的共需要婚，酒吉店式挣服务唤公寓修目应束提供马相应没的高拘端服衣务内率容，弃如酒店尾式的菠管理设（随懂叫随约到的幅服务罩、打避扫、膊叫车唉等）商务刻所需钓：会会议厅叛、商驰务中院心（长打印橡复印支等）早等生活怒配套字：中漫高档掠酒吧驶或咖浇啡吧来、中险高档旅餐厅西、高部级超动市等需要膝经营省者具震备一摧定的溉资源版整合饲及服病务管突理能予力，寒且本贵项目含群楼魔的预幼期经梁营方吸向和中开发撒商的漆背景未，都暗为此谦提供团了便异利的路条件坐。项目底区位备环境踢分析因此谱，本管项目构无论市从所社处的究地理毁位置脸，还桃是现殖有的鞠产品林形态久，加食上后懒期的做资源染整和沈及管牲理服负务能估力来吨看，恒都适灾合定础位于热针对行相对鹅高端校目标攀客户奋群体扶需要植的酒始店式赖服务确公寓躬。项目撞区位块环境马分析离市复中心钟CB萌D1愈.5沟公里犹，离宪商业时中心敬1.尾5公省里，妻离（禽文殊雅坊）弓0.任5公秘里离闹逝市5衣00当米，奋意味钳着很耗近却板具有泳生活赵氛围虚的环抬境紧邻惑文殊胀坊，池新兴披旅游假热点蕉，地机段升忙值潜飘力巨票大天然他景观温府南川河，很市民今心目宣中的区福地紧邻鞠成都蛛第一允条地河铁，敌出行驰便利轰程度辜高S优余势项目鞠SW夺OT定分析项目炊长期俗烂尾筋楼的就形象街对甲面烂心尾楼侮对本世项目两商业胃在心棚理上亮有极幅大影疗响项目云已经坝建成天，改算造升擦级的躺空间饶较小W劣求势项目敬SW未OT你分析内环隐内烂什尾楼妻成功鸽改造晕项目设较多良，而学且销厨售情炉况乐盛观目前坑内环虾的楼降盘供胖应量燥较小市场腰上缺肝乏精洗装修仰的酒龟店服屋务式批公寓何产品O机呼会项目接SW抹OT乔分析周边侨逐渐碗上市汽的小幅户型峡楼盘握，将夏影响筝到本墙项目税的入年市、写市场除消化位和价哈格定献位T威俗胁项目古SW宵OT舰分析结论着力鞠强调强项目湿的地会段优勺势，稳制定汇合理槐的价月格区四间，温规避水现有眨及可博能的雪威胁雨，进惰而准绞确的方进行惑市场搞定位粉，满痰足目欣标客凶户的背需求链。项目室SW阳OT它分析四、僻关于屑本案炭项目杆定位节操作佣的几根点建碎议在本洞案产寸品布匆局不工能做工大改若变的伴前提时下，志应从种以下革三个巴方面遥来实颈现项辫目价震值的苦最大家化。1、寨准确弹定位笑本案觉的目斗标客疼群—兼—需这要从雕酒店充式服歉务公汤寓产舟品得糕到相知应的场心理银满足朱，而威且具游有一旧定的怨购买颂力，把居住馅在C砍B面D及抛其辐灵射区死域内弄。2、晨建立丝式高标述准的童联合擦服务缩慧团队神，由徐专业家的酒划店管莲理公光司来盛提供犬高质散量的顷服务捏服务幼内容递满足婆客户阴的需妈要3、粗由于述本案待目标陷客群狐比较吧狭窄暖，因坊此必持须制抖定适干合的科推广柴计划架，以病相对健较低轻的代宏价达收到目痒标客会户，血以实练现项方目的翼销售虎。项目父定位纸建议附录却：成滩都市刃项目键市场谨简报成都途市国全内生耍产总橡值增倚长情跟况由上探图可剂知，塘20顾06到年全陷市实才现地件区生孝产总政值2册75肠0亿歇元，霸比上谨年增婶长1槽3.闹8%万，是漆19钞94抢年以宣来的柿最高旷增长床速度允。成都惕市宏猎观经阻济环购境成都别市城芒镇居蜜民可赔支配还收入孩增长裁情况由上炮图可黄知，高近年犬成都均市城狼镇居末民人爷均可韵支配捆收入纱的快储速增钩长，荣大大野增强饶了居交民的洁实际扑购买艰力。成都酒市宏恳观经遇济环搜境小结艺：成都纲市经矮济发架展状永况良忧好，忆城镇咳居民垮收入聋不断驶提高提，有额较强写消费刮潜力孩。成都棉市宏费观经顷济环货境房地怀产开观发投呆资增找幅呈界逐月断增长隶态势成都掌市房庙地产怕现状全市笔商品份房供沃求总鲜量大穷幅增蹄长，茂均首联年突柏破2家00纸0万兄平方艳米20歉06环年成批都市双商品油房供耍应和倒成交暴面积滔首年浩突破匀20扫00独万平极方米凡，市涨场总州体表甚现为灵供求卫两旺额的局脂面。成都谈市房枪地产纱现状房价功涨幅理回落蛛，但巩涨幅段仍处达高位20摊06沈年，晚成都氏市五广城区削商品厅房成学交均呀价为边44像72歇元／误平方体米，妨同比押上涨滋9．箭5％逆，其亭中住认宅成纲交均灰价为溜42禾56尝元／园平方仇米，甜同比痛上涨陈12临．9气％，领涨幅扶较2饰00用5年灭回落咳了3扇．4朴个百感分点宿。成都当市房舟地产构现状小结蹦：房地看产市绩场有服良好陷的成竭长趋烛势，恢房价屈增幅邮逐渐扎放缓抛。成都巨市房重地产火现状区域涛划分立：府诵河区伯域内要为市斯中心丢内环弱；府宗河外挑到一衣环路偿为市邮中心福外环要；一辱环以乓外按浓方位失分东守南西想北区怒域。四处校楼市夏走向乐：南面逆，传供统富讲人区岂，是没成都舞市价纺格最仍高区榴域。堡55寨00共-9学00导0元干/平虹方米西面退，传齐统西灯贵区俊，属赠于价蹄高区抚域。妖45厕00佣-7糕00牢0元奖/平愈方米东面故，新膊兴居签住区诱域，返大量烫知名椒开发属商合焦力开菊发区种域。浅40军00蔬-5乐80帽0元狂/平洗方米北面跌，传跃统概辜念比龄较乱蜜的区锦域，骨大量钱的小亭商品写市场隔和外批来人毒口，余紧邻锁火车肌站，葵居住皂相对烦集中巴在梁巩家巷孝一带氏，3悔00渴0-泄50阁00垫元/蛇平方佳米，陆在靠弊近府雕城河够的城画北内娱环区蠢域价挡格与监市中率心区赢域的葬价格捏不相长上下似。城中来，Ｃ散ＢＤ享区域撤，属剂于价于格高揉位，胞价格选在6佩00蓬0-竭11递00颂0元批/平李方米崇。成都件区域案房地艇产发图展概听况项目滨所在稿地位我于连废通市移中心跨与成使都北全部的拘交通亡干道罢——循人民泽路上火，并货且紧举临俯疫南河轰。以俯聋南河扩为界脉，往柱南是恢成都萝市的经商业炼和C宽BD包辐射芒区域鸟，也瞎是内标环小车户型读集中增供应阴的区息域，令而且购价格糠也相裁对区析域住鸡宅均桨价较钉高，坚但市身场去企化情犁况较删乐观扶。项目消以北集至一求环，添已经构是成教熟的挡住宅伙区，挎环境盯比较筹幽雅狗，目烦前在芽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