房地产政策法规解析

房地产政策法规5/18/2023课程简介

本课程主要是对有关房地产有关法律和法规及其有关政策的进行一下初步的了解，并通过阅读辅导教材和听取辅导讲座来进行深一步的学习和认识。使学生通过本课程的学习能够运用法律和法规正确的解决实际中遇到的有关房地产的问题和纠纷。并且能够认识到国家在改革开放以来对房地产业的建设和改革。本课程即要求学习相关的法律知识，又要求具有一定的房地产专业知识。因此，对学生来说这一门很重要入门学科，在学习本课程的时候要求学生注意把握理论联系实践，只有这样才能学好这门课程，并且在以后的学习中以教材为基根的不断的向外扩展。

5/18/20232本课程的基本目的和要求是

1．

了解和掌握房地产法的基本概念、基础知识和基本理论；熟悉有关房地产的法律、政策、法规。2．

提高依法治国、依法管理房地产的自觉性，能运用所学房地产法知识分析好人解决实际问题。5/18/20233学前准备及其学习方法

要求学生在学习课程之前要对我国房地产近年来的改革和建设以及相关法律和法规，以此来引导学生学习本课程的兴趣。5/18/20234在学习本课程应把握和遵循一下几点

1．理论联系实际2．学习教材和学习有关房地产法律和法规以及政策相结合3．系统学习与重点把握相结合4．学习教材与辅导材料和辅导讲座相结合5．结合题型特点进行学习

5/18/20235学习中需要参考的书籍

《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产法》（人大版）《建筑法》（1997.11.12）《物业管理法》5/18/20236教学中的主要手段

讲解

、结合各地的房地产实例进行分析5/18/20237教学大纲

5/18/20238前言房地产业是从是房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个重要部门，在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列为十大经济活动的第八类；在我国现行的行业分类中列为第七类。

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这说明房地产业无论是在国际上还是在国内都作为一个重要的独立产业成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革而逐渐深入和完善。当然放地产市场的和谐运转和健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设，特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法制更是不可或缺。

5/18/202310房地产法是一门综合性的法律部门，包括诸多法律规范，理论博大精深，体系庞大而复杂，涉及到土地利用和城市建设规划，房地产用地开发，房屋建设，房地产金融，房地产交易，房地产抵押，房地产评估，房地产终结，房地产税费，物业管理等法律制度。房地产E网5/18/202311在较大的房地产法律体系中，基本且理论比较成熟的法律有：土地法、建筑法、房产法、物业管理法。

5/18/202312●

土地是财富之母，也是整个社会经济发展的基础和前提；就房地产业而言，土地更是第一要素。

土地的基本特征是：稀缺性如何有效配置土地资源就成为土地制度的核心问题。土地法的基本使命：在维护土地公有制的前提下，设计和保护各种土地使用权，建立和维护一个健全的土地市场。内容：土地所有权、土地使用权、土地抵押权、耕地、建设用地、土地市场、土地税费和管理。房地产E网5/18/202313●

建筑师凝固的音乐、音乐是流动的建筑。在房地产业中，建筑业是其中的一个有机组成部分；在房地产开发中，建筑师气中的一个重要环节；在房地产法中，建筑是其中的一个基本组成部分。5/18/202314安居乐业

●

改革开放以来，通过推进投资主体多元化、实行住房商品化和逐步引入市场机制，促进了住宅投资和住宅建设的持续高速增长，推动房地产业的恢复和发展，也初步完成了解决城镇居民住房严重短缺问题的历史任务。这是我国住宅建设由计划经济型发展方式向市场导向型发展方式转变所进行的第一次重大转折，极大的调动了各方面住宅投资的积极性，为住宅建设和房地产业发展奠定了一个好的基础。5/18/202315物业管理

目前，住宅小区作为城市的缩影，成为集居住、服务、经济功能为一体的小社会，而物业管理也已成为我国的新兴行业、朝阳产业。随着经济的发展和人民生活水平的不断提高，广大群众对物业管理的要求也越来越高。物业管理的发展必须与人民群众日益增长的物质文化需求相适应。物业管理法：物业管理中主体、行为、责任的法律制度构成。5/18/202316中华人民共和国城市房地产管理法

一

总则1.

制定原因为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。2.

遵守本法的情况在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法中的概念（1）

房屋：是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。（2）

房地产开发：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（3）

房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。3.

机构设置及其职权国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。二房地产开发用地●

土地使用权出让1.概念：指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。3.出让方式：拍卖、招标或双方协议方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。4.土地使用权出让最高年限由国务院规定；土地使用权出让应当签订书面出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。5.违约赔偿土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。6.有关收回的情况国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。7．土地使用权因土地灭失而终止。（二）土地使用权划拨1．概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2．以下可由县级以上人民政府依法批准划拨（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。三：房地产开发1．房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局、综合开发、配套建设。2．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。3．国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。4．设立房地产开发企业，应当具备条件（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。5．房地产开发企业的注册资本与投资额的比例应当符合国家有关的规定。四：房地产交易（一）一般规定1．房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2．国家实行房地产价格评估制度。3．国家实行房地产成交价格申报制度。（二）房地产转让1．概念：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2．房地产不能转让的情况（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合以下条件的不得转让①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。）（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3．房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用取得的方式4．土地使用权的使用年限原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。5．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。6．商品房预售，应当符合的条件；5/18/202317第一章房地产管理体制

学习目的与要求了解我国房地产管理体制的沿革；掌握我国现行房地产管理体制的基本架机构。房地产E网5/18/202318第一节

我国房地产管理体制的沿革

从建国之初到“文革”期间改革开放以来

5/18/202319第二血节规我国落现行固的房吼地产婆管理闷体制国家接房地统产管稠理体分制对房粱地俩讽证合谜一于获房地劫俩证青分离即的综边合考独察5/矮12暂/2南02键320第二省章魄土地多管理软法律厉制制默度（仔上）学习寺目的蓄与要抗求了解转土地燃管理省法的狡概念割，土肠地法筋律关色系，妥土地监管理淋法的包渊源惩和效饺力以默及土丘地管寸理发始基本滚内容薪；掌奸握土绵地所岭有权滚制度莫、国鼻有土宝地有捎偿使疏用制俩度和幸国家份土地风使用酿权划铃拨的薄有关笋内容湿。5/连12礼/2傲02稻321第一丸节蚀土地朝管理默发概劲述（一提）土地矿管理染法的圾概念（二面）土地静法律弹关系（三伪）土地风管理虎法的灵基本坑内容（四茫）土镜地管宝理法拆的效缠力ww叶w.互fd日ce翅w.般co陡m房地盆产E闸网5/峡12迹/2遮02圾322第二纹节掏土地跳所有晋权制超度（一结）土地雕所用军权的舒概念桃和特鬼征（二扣）国有粗土地矛所用程权（三何）农搅民集赠体土老地所冈用权5/纤12脸/2川02且323第三召节除国有不土地疫有偿顿使用秘制度（一班）土地畅使用州权出卧让（二豆）土地镰使用鲜权转肾让（三她）土地依使用砌权出天租（四麻）土地江使用抽权抵伶押（五饺）国有堆土地嗓租凭量和国近有土砖地使歌用权密作价梢出资地或入它股（六帅）土仆地使学用权享的终总止5/卵12鸽/2璃02罗324第四启节烟国有楚土地困使用崇权的脚划拨（一杂）土地止使用右权划猫拨的选概念震和范毅围（二贩）划拨校使用哀权的姓转让缘瑞、出聪租、径抵押（三奏）划拨川土地视使用午权的海回收（四掉）国悟有企挡业改胡革中轧划拨渣土地则使用施权的隆处理5/接12肝/2花02丢325第二驳章蔬土雀地管袜理法东律制售度（窃下）学习竞目的虑与要版求了解剑土地碑利用软总体莲规划洗；掌华握耕汽地保纹护法絮律制淘度和麦建设尾用地序法律谜制度累的美允容要古点。5/材12翅/2朵02嫂326第一静节土地禽利用稀总体棚规划（一扬）土地厚利用宴与保戴护的币概念展和内韵容（二竖）土地侵利用济总体婶规划垒的编拒制（三眉）土地拌利用途总体路规划纹的审垃批与犹修改（四允）土地徒利用身总体愚规划盒与其企他规赔划的关关系（五彻）土宗地利记用年寺度计泰划5/烤12污/2芝02贤327第二字节财耕地庆保护冠制度（一额）切实依保护波耕地毫是我竞国的悠一项废基本顶国策（二坟）基本绳农田位保护松区制拿度（三深）声土奴地开咸发与时复垦5/轧12蓬/2美02娃328第三太节皮建设肃用地府制度（一宁）建设午用地庙的概桑念（二吧）国家酒建设饶用地俘使用迅权的目取得（三泥）国家炊建设谋征用舒土地（四镰）临时日用地把的管毯理（五猾）乡棚（镇照）建滥设用智地5/术12挖/2短02射329第三梳章城市皂房地铺产权标属及于其管糊理法哲律制壤度学习鞭目的语与要让求掌握怎房屋黑所用讽权、堡土地姑使用很权，份建筑苏物区棋分所慰用权疼、住美房部盒分产采权和午房地锻产相驼邻权败等有练关概与念和蓄内容父；掌抹握城鼓市房骑产权美属登凡记的谅概念纸、功盟能、欧效力介，房逆产权招属登忽记和僻地产构权登情记的亦内容离了；羡了解责城市抱公有运房屋村和私邪有房矿屋的邀有关阔内容蹄。5/钻12船/2斧02铲330第一连节乏城市史房地横产权螺属关壁系（一造）房地栽产所脑用权（二吃）土地劲所用踢权（三柱）建筑吉物区运分所蒸用权（四返）住房览部分臂产权（五台）艘房冒地产野相邻智权5/采12筒/2咸02惹331第二忠节元城市童房地丹产权卸属登啦记房地狱产权谨属登组记的就功能房地刮产权馅属登免记的叶效力房产窄权属丛登记地产光权属名登记5/毅12娃/2浙02延332第三潮节殊城市数房屋馅管理城市指私房隐管理城市弹公房优管理5/少12倚/2瓜02算333第四咬章科城市份房地导产开凳发法指律制酬度学习拾目的肌与要蚂求了解苏城市帮房地贫产开加发的漫概念帽、特宇征以照及房失地产披开发凑应注愤意的绝事项厉；掌纠握房熟地产忘开发爪用地磁制度刷的内弓容；伍了解险房地陵产开窃发企负业的贪概念礼、设屯立条淡件和馒程序安；认森识房趟地产闭开发察企业毯的管遗理机稼制；偶了解秀房地评产中饰介服询务的国有关快内容川。5/丛12鲜/2影02卸334第一覆节角城市铲房地记产开逃发概刃述房地膨产开暖发的眼概念哨和特予征房地构产开穷发的银类别房地与产开裤发应慎注意远的事冤项5/妈12滔/2差02桑335第二截节社房地毙产开秩发用床地房地焰产开慕发用在地制陡度土地糠使用兔权出顾让与饿划拨5/辟12痛/2释02漏336第三捉节亭房地扬产开渐发企篇业房地峰产开足发企千业的咽概念腊和种聋类房地尘产开恐发企蜂业的予设立贷条件说和程崭序房地薪产开说发企凝业的评管理5/也12傻/2镇02构337第四呆节质房地废产中多介服咬务房地晶产中捞介服惹务的旱概念中介翅服务现机构糖及其敢管理中介乳服务晒人员皆资格惰管理中介嘱服务铺管理5/形12笼/2蚀02榜338第五橡章城市荣房屋干拆迁浓法律判制度学习局目的携与要镜求了解若城市匆房屋和拆迁喊的概音念、袋种类括；明掀确房妨屋拆江迁应是注意榆到事破项；兽掌握笼城市剖房屋惯拆迁桥的补迷偿和年安置虫的有给关内臂容。5/超12讨/2键02焰339第一等节净城市感房屋匠拆迁冈概述（一古）屋拆论迁的僻概念版和种身类（二坊）房屋独拆迁盗应注餐意的时事项（三星）偶房关屋拆体迁的神程序5/悦12坐/2虽02钱340第二转节竭城市恩房屋硬拆迁蛙的补棚偿和优安置（一渔）拆迁闷补偿（二富）匠拆撑迁安单置5/然12寄/2皆02彼341第六团章城市毙房地弓产交金易法咽律制专度学习拆目的唯与要吨求了解耐房地来产交催易的珠概念阔和特曾征；照理解差房地稠产转窝让、响抵押演应注痕意的爆问题防；了办解和提掌握惹房地稠产转卖让、断房屋皮预售翁、房仗地产棍抵押叔、房黎屋租袍凭、酷房屋悟出典怜、房芬屋赠节与和贵房屋达加油耻的主驼要内同容。5/椒12遵/2留02制342第一窝节趣城市异房地慢产交妖易概萍述（一导）房地股产交底易的盏概念艺和特攻征（二稠）临房谅地产沫转让民、抵线押应巾注意英的问5/京12蓝/2案02合343第二蜻节扩房地日产转鸣让（一孔）房地漂产转巧让的壤概念（二冤）房地标产转肺让的衔条件（三鼻）房地陵产转学让的俱程序（四港）累房地属产转剥让合赌同5/硬12碎/2胃02清344第三申节逮房屋此预售（一话）房屋淘预售民的概贡念（二笨）房屋去预售够的法浩律调杜整（三括）渔房屋售的拨再行穴转让5/浸12际/2次02捡345第四际节奶房地忽产抵糠押（一掌）房地们产抵炎押的书概念（二催）房地抵产抵困押的仓条件（三价）房地借产抵评押的铃程序（四辈）根房地拆产抵坛押合约同5/副12扬/2鸽02消346第五渴节歼房屋缎租赁（一渴）房屋久租赁婆概述（二伞）房屋呈租赁匪合同（三料）详房屋冤租赁衫的几挨个具脉体问补题5/败12屿/2丘02否347第六问节侄房屋割出典（一倘）房安屋出料典概调述（二村）典敬权的荷设定蓝和实刃现5/片12掀/2奖02开348第七旗节牧房屋值赠与（一民）房屋篇赠与绸的概梁念（二粮）笼房屋狸赠与琴合同5/肥12贝/2院02苏349第八骄节为房屋陕交换（一棚）房屋护交换更的概惊念（二笔）房屋纳交换掏合同（三赵）族房屋械交换假行为淘的认论定5/燃12绿/2去02店350第七绞章城镇士住房斑制度姐的改波革与运立法学习瓦目的柴与要稀求了解销城镇麻住房燥制度榨改革项的必闷要性钢，城血镇住树房制踏度改膏革的肯模式妨选择忽；掌莲握城店镇住筑房制底度改胞革的怠基本孕原则辞和基推本内孔容。5/肆12绣/2寨02架351第一发节虽城镇锡住房炒制度民改革厚概述城镇叶住房龄制度多改革蛛的必异要性城镇先住房西制度首改革并的模桑式原矮则城镇寨住房冠制度史改革夫基本煤原则仪和基鱼本内扣容5/甲12破/2境02比352第二符节因城镇无住房练制度鱼改革历的政心策和芦立法城镇扒住房竿制度垮改革届的重猛要政昏策和款立法城镇确住房丝式制度这改革轧的政棕策和呆立法暗的主魄要内青容加强考住房地立法5/歌12捆/2歪02咱353第八昏章物业膝管理纷法律进制度学习岛目的钉与要另求了解阀物业盖管理失沿革蓝；认酷识物膀业管依理的子概念住、特龟点和递原则辟；掌龄握物兰业管获理的焰内容缴；认荒清不亡同用吓途的犹物业置的管胖理要装点和喷物业斜管理讽的基场本环昂节；腊了解绩房屋老修缮吸管理侦和房片屋设甘备管指理；怜了解贪和掌啄握业塑主大否会与释业主浊委员够会、烂物业招公司洁的有斜关内旱容。5/毫12核/2私02份354第一盐节访物业宅管理余概述（一竭）物业身管理尿沿革（二产）物业服管理海的概倾念、悄特点跟和原裙则（三橡）物业死管理夏的内顺容（四政）不同唉用途堵的物叛业的速管理（五种）物业学管理秧的基睛本环双节（六宪）姥房屋荡修缮哨管理度和房稀屋设花备管项理5/另12离/2果02西355第二戒节踏业主俭管理赞权（一夹）业主丘、业面主大蛋会和著业主谈委员锻会的岩概念（二可）业主核大会束和业国主公她约（三线）业柄主委笨员会5/辈12队/2删02蜻356第三拌节败物业默委托缩慧管理（一瓶）物业他公司订的法注律地紫位（二右）党物业鉴公司疗的权朴利义垦务5/哪12博/2封02北357第四惧节仔加茫强物胀业管池理立级法，丹完善岂物业旅管理葬体制（一誓）现代钥物业厕管理索对传漆统物聚业管强理的承挑战（二冶）馆政府遗对物接业管首理市愈场的异管理5/才12础/2蜂02弦358第九厕章涉外馆房地幼产法缺律制哀度学习缎目的那与要壮求明确递涉外殃房地吃产关者系法爷律调爪整的觉特殊偿性；恋掌握福涉外糊地产咳制度艳和涉巾外房连产制锡度的蜡有关贯内容误。5/袍12录/2父02歉359第一器节积涉外席房地抖产关且系法迫律调怒整的栗特殊趋性（一甩）涉外雀房地听产的废概念（二唉）涉外队房地乐产关长系的偿法律率适用（三属）毛处理丙涉外静房地复产关辣系应雨当遵秩循的盟原则5/摩12侨/2研02烧360第二占节包涉外姜地产挤制度（一炸）外商镇投资款企业嘉用地（二尊）外商冠投资净开发愿经营岁成片龄土地（三株）肉外商教投资宣企业写的地牢产5/敢12领/2冠02晓361第三器节匹涉外骑房产摇制度（一草）涉外绘房产塞的买摄卖（二载）涉外罗房产眼的租捞凭（三纤）外商陕投资是企业伯的房柏产（四泥）外国区人私威有房余产（五孤）吴华侨售房产5/恰12紧/2或02晴362第十嚼章房地态产税以收法绒律制沉度学习例目的做与要疤求了解鲁房地播产税阀收的俱概念铺、房灿地产号税收部应注民意的租问题内；掌犹握税隔收管喷理制壁度；越弄清队几种仆具体递的房颠地产卖税的仁主要活内容励。5/汽12送/2津02俗363第一呢节形房地况产税事收概哑述（一舍）房地锁产税肿收的炮概念（二认）房地桑产税挤收应第注意追的问痕题（三烂）户税收抛征收厕管理摩制度5/佣12采/2呜02河364第二涛节僻几种吊具体送的房虚地产羊税（一冠）土地遭增值匪税（二员）城镇焦土地干使用顷税（三摘）摄耕地丝式占用校税（四放）固定涌资产云投资攀方面挣调节哥税（五数）房产角税（六望）大契税5/足12泳/2情02纺365第十福一章房地弱产纠诞纷的胀法律耳解决学习迁目的复与要乘求明确催房地们产纠猫纷的姜概念检和种府类；云了解秤房地桐产纠塞纷产谈生的幻玉原因遍；掌缴握解企决房腾地产汉纠纷骑的