房地产开发贷款

《房地产金融》房地产开发贷款2

本章目录

第一节房地产开发贷款概述第二节房地产开发贷款的操作流程第三节房地产开发贷款的风险及防范第四节房地产开发贷款中的冲突问题

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第一节房地产开发贷款概述

一、房地产开发贷款的概念

1.房地产开发贷款的定义房地产开发贷款是指贷款人向借款人发放的用于房地产开发及其配套设施建设的贷款。//2.房地产开发贷款的主体

(1)贷款人——商业银行

(2)借款人——房地产开发企业、土地储备机构、高校或者承建学生公寓建设的企业。//4

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相关概念——商业银行商业银行是以存贷款为主要业务，并以获取利润为目的的货币经营企业。与专业银行(比如投资银行、政策性银行、住房储蓄银行)相比，商业银行的业务更综合，功能更全面，可以为客户提供几乎所有的金融服务。而专业银行只集中经营指定范围内的业务和提供专门服务。//5

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相关概念——土地储备及其贷款土地储备是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。土地储备贷款是指为解决政府土地储备机构因依法合规收购、储备、整理、出让土地等前期相关工作时产生的资金需求而发放的贷款。土地储备贷款的主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费等。土地储备贷款的借款人是政府土地储备机构。//6

第一节房地产开发贷款概述3.房地产开发贷款的特点

(1)贷款数额大、贷款周期长

(2)贷款主体及用途特定

(3)贷款风险比较大

(4)容易受国家政策的影响

(5)财务杠杆效应明显//7

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二、房地产业开发贷款的分类

1.按照贷款对象划分房地产开发贷款分为房地产项目开发贷款和房地产企业贷款两种。前者以房地产项目为贷款对象，主要考察具体项目的盈利能力，以项目土地使用权或在建工程等固定资产为抵押的封闭贷款。后者以房地产企业为对象，注重房地产企业整体还债能力，贷款方式以综合授信和纯信用贷款为主，主要发放流动资金贷款。//8

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相关概念——综合授信综合授信业务是指商业银行根据客户(法人)的书面申请，综合评价客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度。授信范围包括对客户的贷款、贴现(未到期汇票)、承兑(到期汇票)、担保及信用证等业务。//9

第一节房地产开发贷款概述2.按照有无担保划分房地产开发贷款可以分为信用贷款和担保贷款两类。由于房地产开发贷款的高风险性，商业银行以担保贷款(保证、抵押、质押)为常态，以信用贷款为例外。

仅《中国建设银行高等院校学生公寓建设贷款暂行办法》规定：学生公寓建设贷款方式分为担保贷款和信用贷款，但信用贷款的对象仅限于符合条件的高校。

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第一节房地产开发贷款概述3.按照贷款用途划分房地产开发贷款可以分为住宅项目储备贷款、住宅房地产开发贷款、商业房地产开发贷款、土地储备贷款、高校学生公寓建设贷款以及流动资金贷款等。

根据中国人民银行2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(“121号文件”)，禁止商业银行发放房地产流动资金贷款。//11

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三、房地产业开发贷款的合同关系

1.贷(借)款合同

(1)贷款人的义务贷款人应按合同约定的日期、数额向借款人提供借款，造成借款人损失的应当赔偿损失。

借款的利息不得预先在本金中扣除，利息预先在本金中扣除的，按照实际借款数额返还借款并计算利息。//12

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(2)贷款人的权利

①可以要求借款人提供担保；②可检查、监督借款使用情况；③借款人未按约定用途使用借款的，可停止发放、提前收回或解除合同。//13

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(3)借款人的义务①按合同约定的时间和数额收取贷款；②接受贷款人的用款检查监督；③按照合同约定的用途使用借款；④按照合同约定的还款期限和方式还本付息。//14

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(4)借款人的权利①请求贷款人按合同约定的期限、数额交付贷款；②依合同约定的用途使用借款；③可以向贷款人申请贷款延期；④借款人可提前还款。//15

第一节房地产开发贷款概述2.担保合同

(2)担保合同的性质担保合同具有附属性、选择性、保障性。//我国《担保法》中的担保是指法律为确保特定的债权人实现债权，以债务人或第三人的信用或者特定财产来督促债务人履行债务的制度。

(1)担保的概念16

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(3)担保及担保合同的种类法律规定担保有保证、抵押、质押、留置、定金等五种形式。其中保证和定金产生的权利是债权，不具有优先受偿性，而抵押、留置、质押取得的是担保物权，对担保物及其变现所得的价款具有优先受偿的权利。担保合同包括保证合同、抵押合同、质押合同、定金合同，行使留置权无须签订合同。担保合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主合同的担保条款(混合合同)。///17

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相关概念——保证、抵押、质押、留置、定金保证是债务人以外的第三人为债务人履行债务而向债权人所提供的一种担保，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担连带责任。抵押是指债务人或第三人不转移财产占有，而将该财产(通常是不动产)抵押作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。质押是债务人或第三人将其动产或权利移交债权人占有，将该动产作为债权的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依法就该动产卖得价金优先受偿。//18

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相关概念——保证、抵押、质押、留置、定金留置是指债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律（担保法）规定留置该财产，以留置财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的权利。定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。//19第一节团房锦地产开湖发贷款钟的操作欺流程相关知霞识——定金肯与预(收)付款区携别定金辰是在黎合同父订立个或履舟行前园支付惜的一巨定数斩额的势金钱揭作为沟担保师的担况保方遗式，沟是一忘种押倚金。运预付晚款是乳双方台当事航人商竞定的哄在合杏同履朵行前洁所支季付的传一部梁分价害款。定金和尖预付款梢在性质猪上是完故全不同叮的：(1)定金具掏有担保派作用，待而预收澡款则没微有；(2妹)交付定堡金的协裙议是从规合同，杠而收取辣预收款追的协议跪一般是愁主合同夹的一部缓分；(3)定金具牲有惩罚渡性，而裙预收款梦则没有遣。///20第二节先房寺地产开参发贷款故的操作屑流程一、贷款竹申请二、贷款调枣查、评庙估与审做批三、合同钱签订页与贷辅款发芬放四、贷后管姓理与贷呀款回收//21第二崖节蜘房弦地产的开发垒贷款霜的操剧作流哥程一、角贷款示申请房地产继企业申景请房地贪产开发列贷款需猴要提交销的资料呈有：《贷款肝申请兄表》、贷款罪企业耗资料、贷款项秀目资料以及抵(质)押物或贷款辩担保拔人资勤料等。贷款认项目政资料甲有：钱项目衫立项盐批文拳、土庆地使经用权僵证、赚建设地用地肺规划驾许可打证、倒建设责工程土规划蒜许可春证、眼建筑锦工程咬施工搅许可际证及纲预售摇许可碧证(“五证”齐全)等。//22第二颤节议房幸地产迹开发叶贷款斩的操象作流思程二、贷决款调查乱、评估只与审批1.贷款调白查(1忽)借款人(企业)是否犁符合僻要求①贷款胀人基晃本情姻况：震营业黎执照产及资眉质证伸书，缘瑞企业蒜性质牵、管裹理机液构、千管理锈制度幅、开部户银喂行、夺开发辨经验透等；②借析款人佩资信黎情况帝：信煤用状晌况(还款化情况胸、有项无拖洲欠工窃程款叉等)、经饱审核愤的财球务报兽表。//23第二溜节楼房夹地产杯开发员贷款件的操葛作流筛程(2)贷款项祸目是否狸符合贷折款条件①立项及目审批文瓶件是否渣齐全；遇②项目莫是否可号行：审甲查项目百投资分糖析报告株或可行杨性研究防报告以府及项目尘概预算源、施工疮计划、肚销售方数案；蚕③项目适资本盏金是否到听位。(3)抵(质)押物争或保创证人贞的情大况①抵(质)押物的冈清单、喊权属证抗书、价增值评估惊报告、宵鉴定书岗，抵(质)押人祥同意(质)押的承脸诺书；照②担保性人的资跟信情况臣以及贷订款担保全承诺书都的真实蝴性和有存效性。//24第二到节饺房拉地产丈开发刘贷款座的操羊作流捷程相关葵知识——房地产裹项目资涌本金调抢整情况199奥8年，《城市房劣地产开接发经营但管理条模例》规定房派地产开旺发项目恋资本金粒占项目上总投资杆的比例脱不得低乐于20％。200商3年，中国人崭民银行《关于循进一教步加付强房当地产馆信贷治业务贪管理泪的通紫知》(“121号文勾件”)规定隙房地长产开吼发项岁目申俘请银砌行贷染款的牧条件宪之一厅是资鸦本金洞比例才不低兆于30％。200座4年9月，银滩监会发骆布的《商业胳银行徐房地框产贷僵款风帽险管胖理指康引》规定故，房哈地产洋开发敢项目椅的资讯本金师比例档不低腔于35倚%。200枯9年5月，《国务润院关龟于调搜整固污定资道产投罗资项求目资首本金诵比例证的通哑知》：保肝障性映住房瞧和普绣通商存品房盛项目洋的最皆低资毁本金促比例脑为20%，其他贷项目的替最低资兼本金比促例为30随%。//25第二节滚房踢地产开立发贷款屈的操作诵流程2.信用(资信)评估信用蚊评估伸是防乞范信救用风正险的斑有效撒措施咸。对盗于房裕地产瓣企业吨，以街企业限未来郊盈利狗能力姓和现瓦金流铺分析挤为核姥心；轻对房目地产胆开发任项目弓，主启要评韵价其聪财务炕效益祸。国际通错用的资涂信评估手等级分燃为4等10级制：AAA、AA、A、BB殿B、BB、B、CCC、CC、C、D。//26第二节凝房伪地产开碌发贷款集的操作勿流程3.贷款冲审批银行榆根据剩贷款典审批份权限谅，提篮出贷韵与不胸贷、察贷款炎额度、贷春款期欠限、贷耳款利脖率、终担保氧方式闻等意拾见。//27第二节氧房咱地产开茅发贷款执的操作窃流程三、览合同撒签订县与贷搞款发管放1.合同签雀订按照《贷款掏通则》、《合同法》和《担保法》的规板定签队订贷封款合村同、锡保证需合同街或抵之押或蓄质押孩合同刚，并剪办理嗓抵押愉登记既及保冶险手烦续等悼。2.贷款禽发放银行慌按照阅借款敲合同堡约定抱发放堂贷款(通常是障分期发或放)，并将昆贷款资伏金划入切借款人烈账户。//28第二益节芝房豆地产瓜开发晃贷款详的操伶作流拒程四、贷土后管理借与贷款凭回收1.贷后管绕理(1策)检查贷袜款是否派按照合钱同规定两的用途班使用(2)检查贷稿款项目养的开发惭经营情帐况(3亏)检查碗贷款旺抵(质)押物有乎无变化(4风)检查借陶款企业亏的财务址状况和佣第三方蚀保证人(企业)的偿惩债能面力变峡化情锅况总之，嫂要对贷孟款的质鲁量和风筑险程度骗进行定动期检查贩。//29第二节现房贩地产开锡发贷款浸的操作狮流程相关知深识——贷款风雀险分类搅管理20龟02年起延，我检国银讯行业超全面危推行贷款巡寿风险汽分类项管理制度屡。贷针款风甚险分糕类管盲理又长称为毛贷款研五级怕分类停，是依指银嗓行依弃据借腹款人弊的还饰本付朝息的吗能力吩，确宜定贷姨款遭坏受损拜失的仰风险钩程度丘，将膨贷款馒质量诊划分嚼为正常、关注、次级、可疑和损失五类(后三类副被称为稀不良贷墓款)。//30第二节棋房狗地产开俱发贷款焦的操作兽流程2.贷款走回收借款耀人按眯照合碎同规嘱定的良期限痕和数循额还宋清贷井款后惭，解告除担鲁保合岂同，雁收回惹相关而担保培证明沿材料慨。///31第三全节捐房剪地产通开发竟贷款器的风疤险及湿防范一、宏观姓风险二、微观风好险三、不同酷类型滋房地圣产的徐风险摧比较//32第三彼节赵房简地产算开发才贷款舱的风作险及虚防范一、宏明观风险1.相关洽数据据国家葬统计局知统计，20拦04年房灰地产仁业共钻筹集振开发异资金171底69亿元清，其围中定药金及诸预收复款占43.齿1%，企业预自筹资亿金占30榜.3项%，银行抹贷款占18脑.4角%，其蹄他资药金来剃源占8.2伤%。中国景人民医银行辛发布剂的《20模04年中国夏房地产割金融报啊告》指出：“企业自路筹资金厘中有大遥约70%来自垄于银泄行贷芝款；刺定金帝和预状收款盐也有30%的左牵右的圣资金汉来自联银行箭贷款执，因后此房绒地产蒜开发去资金反中银腔行贷播款的镰比重砖占55泽%以上。”20愿07年全觉国银戴行信竭贷总讯量为3.6乞3万亿篇，房之地产歪开发萝投资2.5打3万亿骑，按球房地例产开轰发投萝资的55%来源彻于银肾行信杨贷计土，房需地产郊贷款倚占银胞行信握贷总膜量的38侮.3患3%。//332.房地使产信欣贷资静金比源例过俩大的幸后果(1衬)过度依欢赖银行乓信贷会造刻成房嘱地产刊业高间负债竞经营梯，不馒利于笛房地布产业发稳步迫健康恐发展(案例)。(2头)过度依毫赖银行猴信贷会使房窄地产投振资的市毁场风险颜和融资锤信用风饭险集中往于商业姓银行。(3)房地听产业脾占用案大量诉的银裁行信核贷资骗金，陷挤压咐了其锁他实钻体产僻业的混发展隆空间杯。//第三再节胶房若地产右开发丽贷款筝的风迫险及倚防范34案例君分析——顺驰地帐产神话敢的终结199朽8年，天庭津顺驰拘投资公塘司成立费；20者03年，顺雨驰开始紫全国扩挣张；20狠04年，在厚全国16个一线遇城市拥胖有42个项目难，销售桶收入超100亿元，伍为当年带的销售盐冠军,成为了肯一家全糖国性的厘大型房飞地产公拼司；20弃05年，根顺驰浇荣膺20提05中国房渗地产公纺司品牌及价值TO卵P1粒0。顺驰锯快速除扩张傲的模泄式：“现金—土地—现金”，其劫真正肃的窍觉门就绣是尽偷一切泪可能锣缩短砌项目夕运营划时间掏，加需速资覆金的厕流转雁。该针模式份带来构了三“高”：土地注成本高臭、财务枕成本高咽、人力驻成本高吹。由于为上市计周划搁浅遗，到200历5年底，揉顺驰已壁险象环黑生。最叮终顺驰寸的控股葡权拱手攻让人，放其所创阵造的中呀国地产铜界迄今乞最绚烂单的神话察也告终篇结。//第三搏节何房哗地产巷开发性贷款至的风岁险及音防范353.防范扬房地缎产信阶贷资咽金比敞例过趟大的殊措施要降尚低房飘地产杠信贷获资金平的比长例，页金融犁创新骑是必党由之次路，晓融资舍多元锅化势环在必庄行！中国傲人民洋银行河在其猎研究袜报告复中所穷建议仗：“大力发滋展多元颤化的房猪地产金茧融市场晨，形成喘具有多步种金融圣资产和坑金融工佛具的房欣地产二挤级金融掏市场，读以分散冷银行信登贷的风贤险。”//第三节晶房默地产开咸发贷款哗的风险草及防范36第三熄节率房鸡地产之开发疗贷款强的风马险及愚防范二、霞微观也风险1.贷款绣项目秆不能巨完工挥的风迷险(1)主要原帖因①销售横不畅影态响资金姻来源②选密择承个包商穴不当③项反目合珍规性腿问题//37第三悬节携房笋地产粮开发斤贷款躁的风跌险及煌防范(2)防范措响施①严栽格审旋查销瓣售方必案的倍可行降性②考察宗承包商损的资质付、实力形及信誉③要求“四证”或“五证”齐全④要半求开挥发商催投保济项目蚕完工偿保险//38第三尖节俱房吐地产颈开发烛贷款托的风砌险及串防范2.贷款星资金层被挪牙用的谈风险(1)挪用资狡金的类撤型①将饥流动倚资金核用于慕购买闻土地②将开娱发贷款扭用于购础买土地③将塔某个恰项目糟的贷泥款资狗金用约于其避他项窃目④中蹈途改驰变项洽目性攀质//39第三找节暮房社地产鸣开发勾贷款宋的风势险及质防范(2)防范泛信贷甘资金杨挪用鸽的措倒施①严同格贷珠款审酬查(自有资乱金、贷桑款期限泪等)②通过妥贷款合崭同进行忽控制(规定贷外款用途差；设立黎贷款和胞还款专蹄门账户手以便监炸控等)③加碌强贷凳后管曾理(每笔用返款需要博证据；莲根据进糊度分批恩投入贷凝款；付肿款不经浆过开发巴商账户躬；发现报开发商丝式违规可夹停止放幸贷或提荐前收回虎等)//40第三睁节泳房宣地产纲开发碑贷款腾的风料险及炕防范3.假按示揭骗稍贷的风险(1酒)主要雄表现①利用孤假价格碑进行骗困贷开发商侨在购房笼合同上蹄为购房裁者提高个成交金所额(假价格)，购焰房者愤实际墙无需章支付壮首付狮款(开发商峡开给购屈房者一广份虚假配的首付塌款发票)，从而或使开发堆商等获貌得相当或于房产盾全款的性贷款。//41第三粉节节房低地产薪开发仿贷款盯的风蛮险及浓防范②利用状假身动份进握行骗择贷开发循商为宇尽快煮回笼冶资金遮，利升用假小身份到证(或利姥用甚妈至盗趣取别月人真胶实的饰身份烧证)与开发流商签订吼购房合张同，开踪蝶发商垫辛资首付垫款并还洞本付息帝，然后辨向银行默套取房弹贷(实质焰是开声发贷稼款)。//42第三节迁房患地产开排发贷款四的风险曾及防范(2)防范妥措施①加强炉对贷款司申请人名资格审际查②要粘求提昏供安涂全的抱担保鲁措施③加口强信持用档聚案体华系的严建设④加伪强银魄行内锐部管盆理//43第三痕节街房弄地产泡开发够贷款由的风奖险及辰防范三、她不同洋类型灿房地照产的刮风险汁比较1.商品尊房项敬目贷怒款由于商铃品房项唤目开发遇的政策炸性强、沉市场不用确定性证大，因告此其贷股款风险浅也较大撇。实践兴中应乐当注逗意集飞团客酸户内畅部关艺联方拆之间己相互等担保蓝的风奸险，霸严格什审核拉其资挪信情渠况。//44第三节广房臂地产开衫发贷款欠的风险稼及防范2.经济适璃用房项负目贷款由于很经济匙适用紧房基林本没塞有销践售风剥险，允其开饰发贷酿款属母于房错地产枣开发龟贷款驰中的裙优良葱贷款赏。什么是屈经济适扭用房？//45相关扒知识——经济菜适用沟房经济适表用住房归是指政臭府提供签政策优修惠，限匪定面积药和价格驻，按照姑合理标卡准建设他，面向夕城市中会低收入赞家庭的资保障性裤、政策害性住房球。经济适现用房在况土地供确应方式诸、税费悄优惠、尊开发利歌润、建陶设标准掌、销售串对象、涨上市交足易等方常面与商找品房具雀有很大拐的不同遇。//第三节忧房像地产开套发贷款扛的风险蚀及防范46第三节引房忆地产开蜂发贷款俯的风险候及防范3.高校剩学生捐公寓锦项目疫贷款高校慈学生糕公寓愤虽具粪有稳净定的夜租金顷收入界，但煮因由坐其是搜公益融性财店产，奴若到汪期不厨能还礼贷，兼银行劫不能研请求层法院券强制厨执行跪，因清此存浪在一样定的漠风险杂。银行可别以要求幸政府部志门提供砖书面承突诺，这庭类承诺嘴虽然只达能提供业道义上漫的支持呀，但政咐府的承提诺函一姿定程度狭上能增靠加还款锻的确定洞性。//47第三节话房柜地产开愚发贷款催的风险摇及防范4.土地储摄备项目伏贷款由于拼土地傍储备比中心君负债广率较阀高、幼银行手监管毕难度惜大、氏土地笼出让宣市场蚕存在村风险售以及想存在产担保跪无效趋等原剖因，会造成翻土地拾储备走贷款摇风险泻较大虹。//烤/48第四挖节懒房众地产衰开发券贷款增中的拌冲突包问题一、踩在建锋工程产抵押砖权和另建设才工程餐价款腹优先圈权的虫冲突1.相关规酿定建设部弱颁发的《城市房职地产抵缠押管理次办法》(19牛97年)规定：“房地仔产开舌发在疑建工英程抵写押是思指抵访押人就为取晕得在腾建工送程继屑续建便造资叮金的挨贷款区，以修其合娘法方裁式取柴得的饼土地去使用欲权连光同在以建工半程的叔投入弯资产纹，以授不转草移占缓有的饭方式弄抵押绒给银贵行作乐为偿种还贷旗款履碗行担注保的坛行为”。//49第四节不房轻地产开压发贷款跪中的冲搅突问题《物权笔法》(2六007年)第17敬9条规逆定：抵押权险是指为父担保债碰务的履久行，债使务人或械者第三剃人不转咸移财产模的占有嫩，将该第财产抵赤押给债另权人的论，债务醋人不履尤行到期锈债务或驼者发生剩当事人蒙约定的膏实现抵谢押权的没情形，际债权人各有权就脉该财产优先葵受偿的权肌利。《合同远法》(1恒999年)第286条规掉定：“建设工糖程优先孟权是指发包人集逾期不从支付时怖，承包孤人可以泪与发包宁人协议贫将该工香程折价已，也可止申请法竭院将该钓工程拍落卖。建寻设工程唤的价款脾就该工街程折价融或拍卖捧的价款优先赴受偿”。//50第四节良房个地产开璃发贷款碍中的冲搏突问题最高弊人民驶法院发布第的《关于建竖设工程怒价款优吧先受偿抽问题的竟批复》(浇20等02年)规定：“建筑工们程承包受人的优第先受偿拒权应该债优于抵两押权和娃其他债痒权”。法理扭基础诉：没电有承事包人绑的建餐设行夜为就爽没有链工程桐的最笋终完矛成，鼓也就相没有胡其他年权利导存在归的物魂理基汉础，席因此杆该权闻利应页该优琴于抵厌押权模和其律他债婆权。2.银行如俯何防范纵建设工猴程价款聋优先权丧带来的砖风险(1)防止佛建设挺