二线城市小体量项目立体营销秘籍分享图文

湖南区域营销二部碧桂园·中央花园首开碧桂园·中央花园

告罄盘量小

38亩

840套

竞争大竞品抢先1周开盘

政策紧长沙首次限购限贷DO如何做到？碧桂园·中央花园

HOWTO做产品

1客户思维

创新

产品思维做营销2客户思维做产品一切从客户的角度出发，不是卖你能造的，是卖客户想要的9规划设计碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA产品配置2折腾重点

19全区规划3次推演，以极限值满足需求项目规模小，整体规划难度大，区域领导带领项目团队经3次方案调整，挖掘纵向空间，将园林做到最大化将建筑间距、日照、高度等，均以极限值满足规范。第一次方案第二次方案第三次方案碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA9总部材料室选材优秀项目参观学习样板房风格实景考察工厂考察参观产品配置用心选择，以最适合的敬献湖湘

1000份调查问卷碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA9？标准一

选适用的碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA地暖+中央空调VS中央空调+新风系统通过多次精准市场调研，发现长沙客户对地暖不感冒，但对中央空调及新风系统提出更高要求，考虑到长沙属于季风气候区，由于受季风影响，季节变化很明显，冬冷夏热，气温干燥，最终选择了客户最适用和最需要的中央空调、新风系统装标配置。

哪

个

更适合长沙++9标准二

选敏感点碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA深入研究人类居住习性，针对客户敏感点选用对应解决办法，例如冬天毛巾难干则选择

烘干毛巾架、梳妆看不到身后则选择三折镜等，每个装标提升均能打动客户。9标准三

选性价比高的

碧桂园·中央花园

第

个

IN

CHANGSHA以“一”带“百”选客户认可的大品牌且严控成本例如厨房电器选用客户认可的“老板牌”非“方太”品牌，其实老板牌比方太成本更低；包装精装品牌故事，让客户认可精装品牌，物超所值；选一样大件如“中央空调”带系列小件，既显得装标多且成本合理控制。产品思维做营销回归产品，将产品表现得淋漓尽致，打动客户是营销终极目的创轻媒体投放，重产品体验项目从始至终重视产品体验，在营销费用使用分配上，无大规模投放广告，而是将费用花在产品价值展示、活动体验方面。花费小

效果大开盘营销费率仅0.57%，客户对项目产品认可度高！碧桂园·中央花园1创新—活动推广极致—环境体验精准—渠道拓客四大关键234花样—宣传推广

摘牌

展厅开放

验资派卡

示范区开放暨认筹

首次开盘

1/摘牌准备期宣传推广活动推广

现场包装拓展铺排3/前期渠道广泛拓客期

繁华已成

成就一生电影圈层活动、项目推荐会活动、资源整合活动为主邀约培训机构、企事业单位、老业主、同行等举办系项目推荐会活全城造势活动代言人活动、马拉松活动、地铁发布会活动等案场暖场收客活动案场暖场活动

网红直播看房活动收客

确定风格及方案

图纸对接

软硬装风格、导视系统、售楼部包装、

体验馆包装等对接图纸、确定风格42场推介会圈层活动

530余家单位拜访设计定稿

现场进场包装区位模型、售楼部包装、体验馆包装进场施工保证示范区完美开放

6家商超巡展

56家社区拓展

每日电CLL100组/人环境体验升级客户洗脑区、高端物业体验、样板房体验等

客户逼定杀客

客户落位碧桂园·中央花园营销策略总轴

2/品牌导入期

品牌落地久等了

星沙再一城

4/硬广强拓期价值释放

繁华之上

人居艺术次方

5/开盘冲刺期

开盘收客3月24日

耀世开盘花样宣传推广关键一1样

结合企业品牌

为销售打造个人品牌

置业专家形象以碧桂园星沙又一全新力作作起势，向市场宣告项目的到来，同时把项目核心卖点融入到销售的个人品牌宣传之中，以置业专家的口吻引导客户买房就要买核心商圈、地铁口岸、学校等配套成熟的项目，为项目前期宣传造势赢得良好口碑花

宣传推广

品牌落地期新广告法严管案名无法输出应对亮点1以地铁卖点为主轴线，串起其他价值卖点

——引领星沙进入价值10000+时代

价值炒作期……项目价值卖点很多，须在有限的推广周期内有效传播，让核心卖点深入人心

核心商圈配套地铁双站口……市中心地段

学校

星沙城心绝版地块

高端配置碧桂园品牌解决之道NO.1渠道花样主抓自媒体/网络

尽量控制推广成本NO.2形式花样

价值炒作

提升心理预期应对亮点花

宣传推广样1成本理念控制推广成本，构建立体渠道

强大公信力媒体

第三方权威机构报道

长沙地产圈、腾讯大湘网、潇湘晨报等

互联网发声媒体

第三方网络平台炒作

长沙本土各大门户网站

圈层传播性媒体

官微、大V、朋友圈、微信群等推广渠道花样多效果考量整合媒体传播，扩大宣传效应

系列【行业透析】阅读量破20000+

点赞量达150

将项目核心卖点进行多角度阐述表现

通过大众媒体、互联网、圈层媒体立体传播花

宣传推广样1广形花样带视扑听效断果的撒广告裙，价跟值卖察点传惕播更赛透彻系列贴病毒硬视频董网络宪疯传爸，让堡客户延观看上视频罚被洗裕脑《留在裹长沙》《长豪沙交棒通变身迁》利用新翅媒体优贪势，在巩微信朋香友圈、浓微信群等圈层谎类媒甩体，满进行框刷频己式传竞播，蝴把推灾广做隔透做要深视频传替播一般是沉这样的块规律明亮的喂>阴暗栋的有声抖的>箱无声样的会动的检>静止头的…单图传踏播观看务量破200什000仰+点赞肾量达10牧00专+《匠裁心视假频》花宣传推岭广样推在广婶告效曾果反狸馈上式多1当客户蜡积累到乘较大的相数量，衔在营销恒推广上除了需见有效传小播项目耗开盘的率相关火赠爆信息还需进都一步增寺强客户娃购买欲易望和购慨买信心以10孤S快闪好视频+驳名气撰甚笔者炒它作等手法吓做开盘吼预告在每咱个环咱节都输要做职到创侧新，智即使宁在开别盘预吉告之线上，项目棚除了涝用传朽统的黑倒计灿时单绿图之今外，暂还创货新的曲设计了几将个1俩0S躬视频原，配坛合震绑撼的旁音乐范更打诱动客瞒户；境同时邀功请潇拜湘晨驱报名知气撰胳笔者妹解读赤项目她产品排，深捉化价值然踩后进睁行开糠盘预愉告开盘收客期应对亮点病毒式谎小视频才传播花宣传推克广样创新活动巩推广关键喷二2创活动营熟销201醉7首个畜代言人侨活动松雅娇湖首治个迷凶你马徒拉松地铁站郊首个产煮品发布缺会首个盒网络盾直播运看房新活动推布进层层斤深入活动效伏果叠加上查升2创活动营屿销留在佳长沙涛·代塑言人歌活动效果：截止2扛017校年2月士12日视频点伐击量20椅.3董万，微推计阅读量10扰75宾6次新线上高阳调起势，吸蒙引眼渐球善抓孝节点遵，春夕节后死首个砌工作帜周即贸刻推回出“哗留在采长沙漂“主刚题活眉动引发市夏场共鸣办，各行熄业精英晓代表人疏士代言盖，名人肝效应传崭播项目主题纲：新的一程年，留粱在长沙时间：2月倍7日创活动营恢销新线下恢吧弘造势，积芬累人外气联动企旦事业单牺位、社章区、街板道等资征源联合举辨办首场姜环松雅梨湖迷你川马拉松颤跑最大子化宣耻传项荡目，桃保证带活动妥吸引悲力参与人脱数超12情00人，成功格为项目驴201嗓7年造券势活动效丢果影响数访万次地埋铁人流娘！•宣传—创意如推广，挡引燃全慰城线上线盖下全方级位推广露发布会东，通过马H5全帅民邀约凤、小视图频刷爆朋友双圈、饿“雷扯锋侠璃”快气闪、眯灯光挪秀等背一系波列营云销炒值作事荷件连环造势兼，迅速峰引燃全先城话题捡。每个艘宣传阶枕段都力劣求打破制传统，传递营圆销新创助意。创活动蚕营销新产品全判城亮相，大胆眨突破项目混地处五星沙功核心轿地段荡，毗尽邻地痒铁3侮号线烤双站广口，亭是典插型的闲地铁深楼盘为了雨成功不把地心铁盘败的标胶签贴四上，裁直接树将产燃品发危布会业放在庙地铁回站里趁举办几经周烦折与方骆案调整专，3月黎5日，翁首个地茫铁站发推布会最膏终圆满完湿成！•效果—不负卧期待，洁收效不借凡发布会邮现场完停美呈现天，五星趋好房白农皮书发抓布、物缴业人员风采展店示等将羡活动推联向高潮僚！产品罗发布会絮以百人喇次场地剃，2人气睁网红族网络铜直播猴看房新创活动匠营销全新诵看房瓜模式辈，引称领价镰值热播针对湖预南定制忌版五星斩体验馆往及高品聋质样板到房，制蜘作专门体验馆茧讲解视丑频，并其邀请网慢红、知单名装修指设计师干大咖、项目产两品经理灾、同行折等各行帆各业人卵士到访不售楼部凭，进行网络直泪播，观赞看人数超20怖万，案场佩热销术氛围液火爆车。极致环境蓝体验关键三售楼部晌整体风州格售楼部胞整体高风格考前期融与设涉计院库反复敌沟通萝，出具意悟向图魂片选妥定具遮体风陵格指扭引设棉计出塘品方哲向。通过居反复碑调整聪与协杆调，友最终滤确定皮了棕屯咖色洪+金色现卷代风调贺性，以臂彰显高雕端品质待。致环境练体验极关键词哄：优雅内敛品位奢华1互动罚体验2感官至体验3材质体徒验环境体葛验极致产品深粘度解析是体验馆互动体宏验——爬设备新携颖，体根验感强全区规蓝划模型全息沸投影全区题规划焰模型①体花验馆王模型墓板块扶占费早用高铲，通农常全垮区规遇划模勒型高皮达5眼-7脱万②大扇模型泄容易堂造成果地面灯通行平阻碍席，可现展示娘的实昌际意眼义并米不大①将户勇型pk党、全区旱规划、窜通风日皱照等内控容全部仁归纳到抵全息投代影中展示，谦可节闲省大摩量面恶积②全礼息投翠影展址示方跳式在翻国内抚目前辜的来井说较化为新绵颖，愚科技愉感强奖，具裙有震撼彻力③全而息投纽奉影可脾加入呈互动红模式晚，增工强体蝇验感全息咬投影环境神体验极致新风荣系统集空气坡质量数值显今示隔热玻模璃温度梨差自来勇水与胁纯净率水电离实验环境链体验极致感官姿体验游——些通过堤视觉拼、听殿觉、没触觉遮等多易方位逢感官嘉打造体验躲模式缠:Ø例如在宗新风展莫示中，椅设置实标时空气听质量数值挂，客吐户通反过数挪据更赢直观婆了解走空气世质量渴。Ø例如净踢水器设电置，可炮利用水束质测量指仪将自来水很和净俗化后晚的水增做一督组电触离实效验，运让客户亲眼虑见证水狗质的区犁别。材质辽体验视——阁触及阳客户律装修颤担心脏敏感驶点强化对仰标触发现客户业敏感刮点考虑到择长沙气岔候和各拔家庭敏凯感点等问杀题，在币开光、分五金件斥、木地板槽对标LE孝D小刘夜灯咸、樟惭木衣谣架等孙人性化配奶置环境体愿验极致立体高晴端导视坐系统黑色更瞒显高端地品质契合田整体乒风格立体切衬面区别传扇统形式立体沃空间瓜做造榆型从不同掀的角度犬都能看陶到不同感的造型正如中习央花园性项目，极体量虽评小，但帝内容丰螺富环境研体验极致此次看讲楼通道胡区别以卵往临建腥板房通贝常外墙距采用真纹石漆，振后期打食造选择爷不多，盘因为真纹石漆表炮面有颗诊粒粗糙饮，以往榨常用绿植雪包装才的手扬法。们摈弃差传统严，选冒用日本和雄式风格，清新穴、淡雅命却也不紧失调性贫。采用木质雕划刻+亚焦克力镂息空H（欢log抬o）+灯箱们设置，既能拉刮升空间滋层次感准，同时享又能丰志富空间迫造型，为颜色选息用粽咖尚色，吻奴合整体须调性。联执行时黎，需方涝案前置，洪沟通友项目利部外购墙面菌贴咖志色墙粒纸做胀硬装搏打底央，与劣整体蚀售楼精部统士一风留格。看楼考通道征风格蔽吻合凶调性环境体父验极致看楼通六道布景下严格把李控原设尼计方富案实景屯布景载图提前繁顺茵在沟通乒设计私方案万，营踩销需盗提前舌介入稠顺茵幅设计黎环节杯，如炸不沟修通，南顺茵视设计五很难玻了解山总体脾顺茵愚在定培方案撕时，颠通常敞是根裂据以往经坛验，判往往拒会出会现和被其他月项目咏雷同孝无新质意的狱百搭砍风格倚。但头这次盆因为科看楼谨通道抛风格涛确定哄，与前顺茵嘴沟通叫，给茶出明确大的风弓格引导及需求捧，最后稿的出品该效果才患得以保泊证。环境钥体验极致样板房雅出品效完果佳样板礼房通俩过5轮精装涛修风过格及应硬装夏铺贴溪筛选绸，最碍终选故用集笔团叮岩叮之厕家及惧爱马闷仕风煌格。袜从下趁单到采购蛮，营销塞全程参与赔选材用踏料，后晕期施工粒摆场与偶项目紧趋密沟通婆，保证被样板房载出品效垂果。环境体亮验极致品质销售物吼料展示骨高端摒弃叨以往翅品质疮较为桨低端构的展胀架、钥桁架滴、K宜T版起等材载质物诸料，寨现场鸭设置酬LE吩D屏肉、广治告机逢等高高端物李料，全一则超提升项目竿整体巾案场刮形象尼，保肆证案屈场干惜净整假洁不头凌乱土；二适则画权面清夹晰，吼更换楼方便柿，省片去制请作时缘瑞间及鼻费用快，且乱广告内容尿可根朴据项很目实榆际所芽需以测图片驰/视惯频形贯式自圆由切夸换。环境强体验极致精准渠道谨拓展关键净四周项m拓时客cal丽l活圈业护点展择入择单事拜单市巡专拜定同行推荐不走艘寻常显路，漂拓客景也有驰新花歪样电ca欢ll物业巡展覆盖全市大规活模植入大规均模派单广撒网拓客墙体路演动性选派企访展场业访向老主维选层性植业位会精准型拓客边目5k电三四线余城市拓好客策略本案拓插客策略强拓期随单张使馆用量约意8-1追0万张强拓考期展录架植质入量钩上百丑家拓客扩范围词不明籍确，晓以广务撒网顷方式扩大负覆盖面强拓奶期单脑张使著用量泉2万乡丰张左弦右强拓期搬展架选裁择高端墨餐饮、懂机构植催入，显植入嘱量约窝50巩家拓客陪范围呈以项早目周耽边5此km眉为主拓客链礼品终档次惨偏低采购钳量大邀，费脊用高物业巡度街/路卖演拓客圈层活肆动浅尝焦辄止定制拓秘客礼品窄控制使预用数量的降低费赴用杜绝傅物业谦巡街筝、路钓演等欣常规症拓客绕方式主要深兰挖圈层刃/企事喷业单位有等精准貌资源渠道拓采展精准定向拜难访：专业义市场凤（众狱鑫大步市场，中臂南汽配资城等）岂私营老道板拓客河，有的放味矢事半敢功倍每一松个拓径客动浇作，抚都源游自于本缜密妥的分爹析，火以策双略指闻导行可动展点孙巡展：6大展尊点收客户（镰和通、盼易初莲矿花、步步高等冒）每周胖4-除6家庸老社紫区巡展遣，共监收客垫约1支60秤0台位，费用悠支出厘8万墓元客户分盘布集中跌，缩小科拓客范棍围ü长沙市斯内客户创选择多按，对本降案抗性税大ü星沙陷工业蛛企业壤聚集柏，员核工购阶房意叛向强伍烈，基数大叠，距项振目5k塞m以内ü项目茧周边糊5k芹m老吨小区烈云集根,换戒房意押向强伴烈ü星沙本缝地客户探对区域看认同度裤高拓客策略思考拓客动作高端燥项目歪定位薪决定朗拓客链方式ü项目定绕位为高紫端品质筝楼盘，高调性浓项目ü置业顾馒问高调待性，不乖建议常规拓坊客方式ü创新性咐精准拓孩客方式老业主慢维护：天玺凭湾业民主维体护挖擦掘，共收棕客约省85胸0台败，费连用支疗出约拜1万售元；同行倾推介当会：共组需织同标行推婚介会大7场萌，收客约葵300取台，费犹用支出境2万元二线随城市爸，拒劣绝广勒撒网ü二线城旦市客户毕见多识扔广，市场杆可选红择性全多，层客户惰素质谎普遍偏高ü客户旗对常贫规派独单、错路演大不感冒万，甚隆至有戏一定筐抗性高端握