瑞安市南滨江景观带一期改造工程Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ地块国有土地上工业用房征收补偿方案

瑞安市南滨江景观带一期改造工程（A、B、C、D地块）国有土地上工业用房征收补偿方案（征求意见稿）为了规范瑞安市南滨江景观带（一期）工程国有土地上工业用房征收补偿工作，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《瑞安市人民政府办公室关于修改瑞安市国有土地上工业用房征收补偿实施细则（试行）部分条款的通知》（瑞政办[2018113号）等有关法律、法规的规定，结合本工程实际,特制定本方案。一、房屋征收补偿范围征收范围为：东起飞云街道马道村水闸，南至瑞文公路,西临高速桥段，北靠飞云江（具体以房屋征收范围红线图为准）。在上述范围内国有土地上工业用房实施房屋征收，并需要对被征收人补偿的，适用本方案。国有房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。二、房屋征收部门和实施单位（一）房屋征收部门：瑞安市住房和城乡规划建设局。（二）房屋征收实施单位：瑞安江南新区开发建设管理委员会（以下简称实施单位）。（七）被征收人在本次征收补偿或安置中涉及有关税费由被征收人按照规定负担。（八）本方案未尽事宜，按照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《瑞安市人民政府办公室关于修改瑞安市国有土地上工业用房征收补偿实施细则（试行）部分条款的通知》执行，或市政府另作规定。（三）被征收人：本工程房屋征收范围内国有土地上工业用房所有权人。三、工业用房征收补偿安置原则（一）被征收工业用房及土地合法面积的认定1、被征收工业用房的建筑面积、土地使用权面积以不动产权证书（房屋所有权证、土地使用证）或其他合法房产、土地凭证记载的建筑面积及土地使用面积为准。2、被征收工业用房未登记或登记不全的，根据《瑞安市国有土地上房屋征收范围内未登记房屋认定暂行办法》（瑞政办[2017]99号）依法认定处置，认定结果在征收范围内公布。3、对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，给予适当经济补偿。4、被征收人在市人民政府确定房屋征收范围后，进行新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，不予补偿，不作为安置依据。（二）被征收房屋用途的认定本方案规定的被征收房屋用途按不动产权证（房屋所有权证、土地使用证）或其他合法房产、土地凭证记载的用途为准。（三）房地产价格评估机构选定1、房地产价格评估机构由被征收人协商选定。房屋征收决定公告后十日内仍不能协商选定的，由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票确定，或者采取摇号、抽签等方式随机确定。参加投票确定或者随机确定的候选房地产价格评估机构不得少于三家。投票确定房地产价格评估机构的，应当有过半数的被征收人参加，投票确定的房地产价格评估机构应当获得参加投票的被征收人的过半数选票。征收补偿过程中涉及到的资产评估机构选择的，参照上述的规定执行。2、依法选定的房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，根据《国有土地上房屋征收评估办法》等有关规定，采用相同的方法、标准评估确定被征收房屋及安置用房等的价值。3、被征收人对评估结果有异议的，应当在收到评估报告之日起十日内向出具评估报告的房地产评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，应当自收到复核结果之日起十日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。四、工业用房征收补偿规定工业用房征收补偿包括：被征收工业用房价值的补偿；因征收造成的不可移动（即无法恢复使用）生产设施设备等重置的补偿和可移动（即可恢复使用）生产设备设施等搬迁、拆装（包括设备调试等费用）的补偿，以及存货、原材料等搬迁的补偿；因征收造成的临时安置费补偿；因征收造成的停产停业损失补偿。其中被征收工业用房价值的补偿包括工业用房建筑物的补偿、土地使用权的补偿、装饰装修及附属物等价值的补偿。用于置换标准厂房的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定。被征收工业用房价值和置换标准厂房的价值，由同一家房地产价格评估机构以房屋征收决定公告之日为评估时点，采用相同的方法、标准评估确定。五、房屋征收安置补偿方式被征收人可以选择货币补偿、标准厂房安置方式进行安置，但只能选择其中一种方式。（一）货币补偿1、被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门给予被征收人一次性货币补偿，不再提供其他安置方式。2、工业用房的货币补偿款包括：被征收工业用房价值,搬迁费、6个月的临时安置费，停产停业补偿费、不可移动生产设施设备补偿、奖励。3、结算方式被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门在被征收人搬迁腾空验收合格后按征收补偿协议约定的期限支付被征收人补偿款。（二）标准厂房安置1、被征收人选择标准厂房安置的，其安置地点为瑞安市人民政府指定的工业园区，但企业必须符合产业园区的产业政策、环保及其他要求。标准厂房为期房，土地类型为国有出让。2、安置比例按被征收企业的合法用地面积与标准厂房的安置建筑面积1:1.5比例确定。被征收企业因生产需要确实需增购厂房建筑面积的，最大允许增购至1:2比例。标准厂房由建设单位按照规划设计及相关程序统规统建；在不影响园区规划的前提下，企业确有实际生产特殊性的，经审查通过后可进行个性化设计。3、结算方式房屋征收部门应当与被征收人在标准厂房交付时结算被征收工业用房价值和安置标准厂房的差价。被征收人实际定位的安置标准厂房面积与补偿协议确定的安置标准厂房面积有差额的，差额面积价格根据该安置房的市场评估价格补差。标准厂房因位置、朝向、楼层形成的价格补差标准由房地产价格评估机构评估确定，在安置房定位后根据补差标准结算实际差价。被征收人选择标准厂房安置的，其补偿金额（除搬迁费、临时安置费及停产停业损失补偿外）直接作为标准厂房的第一期购房款使用。剩余的标准厂房购房款，或多余的补偿金额，待用于安置的标准厂房交付时全部结清。标准厂房购房款外的其他规费，由被征收人按规定自行缴纳。六、搬迁费、临时安置费、停产停业补偿及其他补偿规定（一）搬迁费征收国有土地上工业用房，房屋征收部门应当一次性支付被征收人搬迁费。搬迁费按被征收工业用房合法建筑面积或合法土地使用权面积（二者取较大值），以每平方米20元标准计算。选择期房标准厂房安置的，搬迁费计算两次（搬迁费、回迁费），一次性支付。可移动设备设施的搬迁费、拆装费（含设备调试等费用）、存货、原材料等搬迁费由具有资产评估资质的评估公司以房屋征收决定公告之日为基准日评估确定。（二）临时安置费被征收工业用房的临时安置费，按被征收工业用房合法建筑面积或合法土地使用权面积（二者取较大值），每月每平方米20元标准计算。被征收人选择货币补偿的，房屋征收部门应当一次性支付被征收人6个月的临时安置费。被征收人选择标准厂房安置的，临时安置费过渡期限为被征收人签订征收补偿协议并搬迁腾空验收合格之月起24个月；超过过渡期限未予以安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起按最新标准的两倍支付临时安置费。（三）不可移动设施设备补偿被征收工业用房的不可移动生产设施设备的重置补偿价值，由具备相应资质的资产评估机构评估确定。（四）停产停业损失补偿停产停业损失补偿按被征收工业用房（含土地，房屋，装修）及不可移动设施设备补偿金额的5%计算，予以补偿。七、奖励措施（一）被征收人选择货币补偿时，被征收人按期签订补偿协议的，按照被征收工业用房价值（含土地、房屋、装修）及生产设备设施补偿总额15%的比例予以奖励；按期搬迁腾空完毕验收合格的，再按照5%的比例予以奖励；配合调查登记和评估工作的，按照土地使用权价值10%的比例予以奖励。（二）被征收人选择标准厂房安置时，按期签订补偿协议并按期搬迁腾空完毕验收合格的，按照被征收工业用房价值（含土地、房屋、装修）及生产设备设施补偿总额5%的比例予以奖励。（三）生产设备设施补偿总额指可移动设备设施的搬迁费、拆装费（含设备调试等费用）、存货、原材料等搬迁费,不可移动生产设施设备的重置补偿价值。八、其他事项（一）签约和腾空搬迁期限1、签订协议与腾空搬迁奖励截止日：以瑞安市人民政府房屋征收决定通告为准。2、签约期限：自瑞安市人民政府发布房屋征收决定通告之日起2个月内。（一）腾空交房时间的认定1、被征收人签署腾空交房确认书的时间。2、被征收人房屋被司法强制征收执行的时间。3、被征收人以各种方式阻扰，导致已交付的被征收房屋不能按期拆除的，房屋实际拆除时间作为腾空交房时间。（二）被征收人应在本方案规定的签约期限内凭不动产权证书、房屋所有权证、土地使用权证、其他合法有效凭证、及身份证，机关企事业单位凭合法有效的相关证件，与房屋征收部门签订房屋征收补偿协议。协议签订时，被征收人应将不动产权证书或房屋所有权证、土地使用证及有关证件和注销申请报告、委托书、身份证明等相关材料交由实施单位，由实施单位统一向不动产登记机构办理房屋所有权、土地使用权注销登记手续。不动产登记机构应根据房屋征收部门与被征收人签订的征收补偿协议书等材料办理房产注销登记、土地注销登记等相关手续。（三）房屋征收部门与被征收人依照本方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、安置面积和地点、搬迁费和搬迁期限、临时安置费、过渡方式和期限、停产停业损失补偿等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，如房屋征收部门不履行补偿协议约定义务的，被征收人可依法向人民法院提起诉讼。如被征收人不履行补偿协议约定义务的，房屋征收部门可以向人民法院申请强制执行。（四）签订补偿协议后，被征收人应当在补偿协议约定的搬迁期限内完成搬迁，经验收合格后，由房屋征收部门组织实施统一拆除。被征收人不得自行拆除，并要保持原房的完整性，否则视损坏程度按原相应的补偿价值扣除，并视程度进行处罚。（五）房屋征收部门与被征收人在本改造项目征收公告确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者被征收人不明确的，由房屋征收部门报请市政府依照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公