某区域发展研究观及方法论

珠江恒昌的区域发展研究观及方法论第一页，共三十九页。本文以天津海河智慧城片区发展与经营策划为例，全面深入地阐释恒昌的区域研究体系，既是对恒昌过往研究总结升华，又希望听取各方意见，进一步完善研究方法，提升研究水平。第二页，共三十九页。一、引言

随着近年中国城市化进程的不断加快，将城市作为一笔巨大的资产予以运营并追求综合效益最大化，即“城市运营”的思路已经成为中国各级政府和官员的主要共识。城市运营需要大手笔、大战略、大思维、大整合。因此，过往点式精细化的项目开发逐渐让位于成片区域开发而日渐成为各级政府推进城市运营的重要手段和载体，区域发展与经营研究从来没有像今天这样得到了政府和市场的充分重视。第三页，共三十九页。从1993年珠江恒昌成立之初起，公司便有幸参与了广州市城市重点区域(珠江新城、琶洲、金沙洲等)的发展定位及开发经营咨询顾问工作，可以说公司十数年的发展从一定程度上见证了中国“城市运营”从萌芽到方兴未艾的全过程。尤其近年来，随着中国城市化进程的不断加快，珠江恒昌更加广泛深入的参与了国内部分城市重点区域的发展与经营策划研究工作。由于综合社会人文、产业、规划、市场等各要素的全面、深入、成熟的区域研究无论是在理论界还是实践界尚未形成公认完善的研究体系和方法，因此通过恒昌近年来的研究实践，我们在已有部分研究成果的基础上，不断学习总结，逐渐形成并完善了自己的研究观和方法论。本文以天津海河智慧城片区发展与经营策划为例，全面深入的阐释恒昌的区域研究体系，一方面是对恒昌过往相关研究的再次总结升华，另一方面希望聆听同行及专家的宝贵意见，进一步完善我们的研究方法，提升研究水平，为中国的“城市运营”贡献自己绵薄的力量。第四页，共三十九页。二、恒昌对区域研究的基本认识

第五页，共三十九页。1、区域研究的差异化特征

过往由政府主导的区域研究（区域规划可能更确切）主要是从空间的角度看待区域发展问题，研究视野较窄，难以客观全面的剖析区域发展的各要素。近年来的区域开发实践证明，区域发展问题除了空间角度外，还广泛牵涉到社会人文、经济产业、发展战略、物业市场等各个方面和环节的要素。因此，从一定程度上来看，真正意义的区域研究将是一个有别于传统规划研究的全新领域。另外，区域研究与一般性的项目研究在方法和思路上亦有较大差异。正因为以上这些差异才使得区域研究有必要形成一套适合自身特点及规律的研究方法和体系。恒昌认为，区域研究的差异化特征主要表现在以下几方面：第六页，共三十九页。（1）

空间尺度的宏大性

区域发展研究项目一般占地面积均在3平方公里以上，与一般项目研究相比，空间尺度不在一个数量级上。巨大的空间尺度要求区域研究过程中应更多的具备空间的概念和视角，不能将视线过多的聚焦在某个点上，而应充分考虑到不同功能区之间的联系。（2）

功能体系的复杂性

区域由于占地面积大，必然承载的功能也更复杂。而不同功能之间并不是简单的并列关系，而是丝丝相扣，层层递进的咬合在一起的。因此恒昌认为区域不同功能之间俨然形成了一套完整的体系，在这个体系内，各种功能的分工和角色并不相同，如核心功能、衍生功能和配套功能等。第七页，共三十九页。（3）

开发过程的持续性

城市区域的开发周期较长，一般均要10年以上。在如此长的开发周期内，外界要素（如市场信息、规划信息、政府决策等）一直处在动态变化中。正因如此，恒昌认为区域研究中更应具备较强的前瞻性，并预留足够的弹性和空间以适应外界要素的变化。（4）

“市长”与“市场”的互动性

政府往往是区域开发的“始作俑者”，但仅仅依靠政府的鼓吹和所谓的规划利好不足以全面推进区域开发进程，因为政府既没有区域发展所需要的如此庞大的资金，也没有区域发展所需要的大量人力和物力，更缺乏市场开发的观念和意识，政府必须充分借助市场的力量方能撬动区域开发的进程。但仅仅依靠市场力量而完全将政府的支持和监管撇在一边亦会适得其反，最终使区域开发偏离政府的初衷。因此如何让“市长”（政府）和“市场”跳好双人舞是区域发展研究中不得不认真思考的问题。第八页，共三十九页。2、恒昌的区域研究“三段论”

恒昌认为，区域研究按先后顺序依次可分为“发展定位研究”、“开发经营研究”和“营销推广研究”。这三段研究既顺应了人认识事物解剖事物的逻辑顺序，也符合区域开发操作者运营区域的实践顺序。而且多次实践证明，恒昌对区域研究的“三段论”划分在项目的策划过程中得到了良好的检验和认可。第九页，共三十九页。（1）

“发展定位研究”是前提

只有明确了区域“做什么”之后，才能制定下一步的“怎么做”，所以“发展定位研究”是后续一系列研究的前提和基础。在这一阶段的研究过程中主要回答区域发展的方向和主题、各功能之间的关系、产品体系等问题。（2）

“开发经营研究”是保障

明确了“做什么”之后，“怎么做”才能保证发展定位研究内容能顺利实施并获得市场的充分认可便是这一阶段要研究的重点，其中包括区域的开发策略、开发分区及时序、开发强度的合理性设定、经营性用地出让方案及出让计划安排、政府的政策支持等。（3）

“营销推广研究”是价值显化

前两阶段的研究完成后，最终要通过区域招商，充分借助市场的资源和力量来实现区域开发的思路和价值。这一阶段研究就是通过制定符合市场规律的营销推广策略、选择合适的推广渠道和方法来服务区域招商，以期实现区域价值的充分显化。第十页，共三十九页。三、天津海河智慧城片区发展经营策划实录之背景篇

第十一页，共三十九页。1、项目概况及委托背景

项目位于北方重要的经济中心城市天津。随着近年天津旧城改造、城市基础设施建设、滨海新区快速发展、海河综合开发改造等重大举措的快速推进，天津经济呈现出前所未有的良好势头，城市热点开发区域曾出不穷，招商引资活动频繁，房地产市场空前活跃，我司正是在这样的背景下于2004年介入到天津海河智慧城区域的发展经营策划工作中来的。第十二页，共三十九页。从天津城市整体空间结构上来看，天津形成了中心城区和滨海新区“一根扁担挑两头”的典型双核结构。中心城区是天津城市传统的政治、经济和服务中心；而滨海新区主要依托于天津经济技术开发区等工业园区，以制造业等单一产业功能为主，相关配套服务功能不完善；

第十三页，共三十九页。2002年天津市政府提出用10-15年时间将海河建设成为独具特色、国际一流的服务型经济带、文化带和景观带。海河由上至下分为三段，其中上游段位于中心城区范围内。第十四页，共三十九页。

智慧城片区（以下简称本项目）则位于天津中心城区范围内，海河综合开发的上游段，紧靠外环线，占地面积约8平方公里，实际可开发面积约5平方公里，是中心城区范围内为数不多的大面积高价值的城市重点开发片区。

委托方为政府性质的一级土地开发商，负责智慧城片区的土地整理（市政基础设施建设、征地、拆迁等），将智慧城由“生地”变为“熟地”，再将可出让的经营性用地以“招、拍、挂”的方式进行出让获得土地出让金，以平衡政府的相关投入，并实现区域的发展定位，实现综合效应的最大化。第十五页，共三十九页。2、研究范式的梳理

接到本项目研究任务后，按照恒昌一贯的工作模式，项目组并没有立即展开具体的研究工作，以免在没有明确整体研究思路的情况下陷入到不合时宜的细节研究中而丧失了项目研究的整体性和方向感。在展开具体研究工作前，项目组主要厘清了以下几方面的问题。第十六页，共三十九页。（1）本项目的研究特点委托方为具有较强政府背景的一级土地开发实体。

这样的背景使本项目开发一方面较容易获得政府的相关支持，并能有效调动政府资源；但另一方面也使本项目的开发目标不是简单的追求经济效益最大化，而是要考虑项目开发的综合效应。项目是中心城区范围内为数不多的高价值重点开发地块。

区位价值的稀缺性使项目具备了赖以发展的重要资源和载体，项目研究中必须充分挖掘项目自身价值，实现项目的差异化发展定位。

无明确的开发时间表

委托方希望能在明确了项目发展定位、开发经营及营销推广的一整套思路后再开展具体的开发工作，因此没有给项目开发设立具体的时间表。这就为本项目的策划研究提供了宽松的环境，使项目组摆脱了不必要的外部条件束缚。第十七页，共三十九页。（2）恒昌的介入阶段

恒昌是在项目土地整理尚未开始，项目规划尚未编制的阶段介入到项目研究中来的。策划先于规划、策划先于开发使项目组的研究工作更具弹性，拥有更大的发挥空间，当然在没有太多前提限制条件的背景下开展研究更需要项目组具备清晰的研究思路和把握研究方向的能力。第十八页，共三十九页。（3）

研究阶段的划分

第十九页，共三十九页。四、天津海河智慧城片区发展经营策划实录之定位篇

第二十页，共三十九页。1、需回答的两大问题（1）区域做什么？区域将选择怎样的发展理念？区域整体发展定位如何？区域功能体系如何构建？区域的产品体系如何构建？（2）为什么这么做？从天津城市产业发展的角度从天津城市发展战略及区域规划的角度从智慧城片区在天津城市发展过程中的作用角度从其它城市重点片区发展典型案例的角度第二十一页，共三十九页。2、思考的重点（1）如何找到项目研究的切入点？

项目组认为，作为中心城区范围内为数不多的高价值重点区域，智慧城片区的发展研究不能只停留在区域自身，而必须上升到天津城市发展的高度来审视。在智慧城这片约8平方公里的范围内所承载的应该是天津城市级别的功能，而不是简单的区域级功能。这就要求项目的研究必须从天津城市发展的高度寻找切入点。而城市发展的相关要素众多，有经济社会、产业发展、规划建设、历史沿革、风土人情等等，如何从这些纷繁芜杂的信息中选择最有说服力的并且能有效窜联项目整体研究思路的要素的确有一定难度。

为了寻找到项目研究的切入点，项目组阅读了大量的文献资料，并亲身感受了天津城市发展建设跃动脉搏。通过多方面材料和信息的汇集分析，项目组认为“昔日津城、魅力四射”，近代的天津曾是中国仅次于上海的繁华之都，北方的产业重镇、金融中心和集散中心，城市地位高，影响力大。而现代天津城市竞争力则远不如前，与中国的第一集团城市之间已有明显差距。因此在新的历史机遇下，全面提升天津城市竞争力则是当务之急。经过项目组的多次讨论，最终选择了“重塑天津城市魅力、全面提升天津城市竞争力”的角度作为整个研究的切入点。第二十二页，共三十九页。（2）如何形成整体的研究思路和框架？

项目组认为，本次研究涉及面广，研究角度多，因此如何形成整体研究思路和框架进而有效组织各种要素也是项目研究的关键。第二十三页，共三十九页。

（3）如何寻找项目发展的核心动力源？

区域发展是空间的概念，而功能则是决定空间发展的实质。因此区域发展研究的核心应是功能研究。尤其是对于智慧城片区近8平方公里的面积范围来说，如何选择能带动区域整体及其它功能发展的核心动力源则是重中之重。第二十四页，共三十九页。3、研究核心观点及主要研究过程回放（1）天津城市与区域研究

通过对天津城市发展战略、区域发展定位、产业发展现状及规划、经济社会整体情况等多方面要素的梳理，项目组就全面提升天津城市竞争力，重塑天津城市魅力提出了天津城市发展的两大方向。

在全球经济一体化和区域经济一体化的加速发展背景下，天津在城市圈的竞争中面临着前所未有的机遇，而天津现有的城市功能仍较低级，因此为了全面提升天津的城市竞争力，塑造天津的城市魅力，天津必须发展和培育新的城市功能以适应天津城市发展的需要。第二十五页，共三十九页。

天津现有的城市空间发展模式是制约天津发展新功能、抑制城市魅力焕发的重要瓶颈之一，老城区人口及活动过于密集，因此拉开城市骨架，跨出老城区，构建反磁力中心，并承载天津城市发展所需要的新功能，塑造新的城市魅力核心是天津城市空间结构发展的重要方向。第二十六页，共三十九页。

（2）智慧城在天津城市发展中的作用

既然天津城市需要在老城区之外的新的城市空间来承载新的城市功能，那么智慧城是否具备这样的条件来承担这个角色呢？经过项目组的综合研究分析，和天津其它重点发展区域相比，项目组认为智慧城片区完全具备相应条件为天津城市跳跃式发展提供了空间，并能有效承载城市发展所需的新功能。第二十七页，共三十九页。

智慧城的区位价值具有唯一性智慧城位于海河沿岸，是海河综合综合开发改造的重点区域，位于城市发展主导方向上智慧城跨出了老城核心区，但又临近核心区，既能承受核心区的辐射，又可避免与核心区一起“蔓延发展”智慧城交通条件便捷

智慧城与城区各主要节点的通勤时间距离均在30分钟以内智慧城毗邻外环，对外交通联系便捷智慧城具有稀缺性的环境景观资源智慧城具有60-200米宽，5000米长的稀缺性海河景观

智慧城与海河对岸的柳林风景区相望，形成良好对景智慧城开发条件具有适宜性智慧城征地拆迁成本相对较低智慧城整理后是一块相对完整的“新地”，可进行成片开发，便于塑造新形象第二十八页，共三十九页。（3）塑造魅力区域核心动力源开发案例实证研究

既然智慧城作为城市新空间具备承载天津城市新功能，塑造天津城市新魅力的基本条件，那么接下来摆在项目组面前的问题就是到底在智慧城区域内放置什么功能呢？恒昌认为，功能研究往往是区域研究的核心，因此在项目组得出智慧城整体发展定位前必须首先解决区域功能选择的问题。于是，项目组很快就下面两个问题展开了研究。第二十九页，共三十九页。采用什么方法进行功能研究？

区域可以摆放的功能其实很多，如果采取“穷尽法”对各种类型和级别的城市功能进行一一列举和排除则耗时费力，而且效果不明显，借鉴性不强。

恒昌多年的研究经验告诉项目组，通过对有借鉴性的案例进行剖析往往能获得十分有益的启发。而且区域开发往往具有强烈的政府色彩，政府决策的一个特点就是十分关注有没有类似的开发先例，因此案例研究的方法进入了项目组的视野范围内。但浅层次的一一对应的案例研究缺乏深度和普适性，而且对不同案例的适用条件分析较弱，因此不考虑项目自身特点和案例适用环境的简单的案例研究方法仍待改进。第三十页，共三十九页。

最后，项目组综合考虑各种研究方法的优劣之后，决定采用“实证研究”的方法，概括来讲有以下几点特征：对各种相关案例所代表的发展类型进行了清晰的归类对不同案例所代表的不同类型进行深入的适用条件分析对不同发展类型引入本项目的可适用性进行深入分析第三十一页，共三十九页。引入智慧城的功能具体有何要求？

当然不是所有功能都适合放在智慧城区域范围内，到底引入智慧城的核心功能必须具备什么特征呢？项目组讨论后一致认为该功能必须具备以下基本特征：

该功能必须能促进天津产业升级，提升天津城市功能该功能本身具备一定的魅力因子，能塑造成天津城市的重要魅力源该功能必须具备强大的引擎性和关联性，以带动其它相关功能的发展第三十二页，共三十九页。

正是通过上述分析，项目组最终总结并归纳出国内外六大类塑造魅力区域核心动力源类型，并通过综合分析初步认为会展和创意产业均可考虑作为智慧城片区塑造魅力的核心动力源。为了进一步论证选择的合理性，在初步选择完成后，项目组又花费了大量的篇幅从会展和创意产业功能选择的必要性、可行性及适宜性角度作了充分论述。尤其在论述会展功能时，项目组通过对广州与深圳会展“双子星”发展模式的详细分析，充分考虑了天津会展与北京会展的差异化发展关系问题。项目组最后认为，单一的会展功能或创意产业功能均难以独立带动近8平方公里的区域，因此最终确定了会展和创意产业“双轮驱动”的发展模式。第三十三页，共三十九页。第三十四页，共三十九页。

（4）整体发展定位研究

在完成了前面一系列的铺垫研究后，项目组进而提出了“一脉相承、双轮驱动；魅力营造、多元渗透；动态运营、弹性开发”的项目发展理念，并将智慧城最终整体定位为天津城市新功能副都心——交融之城、创意之城、魅力之城。