房屋运营管理方案

经典word整理文档，仅参考，双击此处可删除页眉页脚。本资料属于网络整理，如有侵权，请联系删除，谢谢！一、房屋管理方案二、共用设备设施管理方案设备设施管理标准消防设备运行完注：制度化管理—具体执行泛海物业《设备设施管理规程》三、绿化管理方案具体内容基本要求务注：制度化管理—具体执行泛海物业《绿化管理规程》四、二次装修管理方案二装管理方面，我们的管理流程设置得非常严谨，对业户申请装修，电梯厅地面铺设木板。洗手间地面铺设木板、墙面铺上硬纸板。转角处加设护板。楼梯铺装木板。堆放水泥、黄沙处墙面铺设防护板。施工通道、搬运通道地面铺设木板保护。二次装修工作流程业户申请装修业户自聘装修公司、监理公司办理二装手续管理处组织业户、装修公司、监理公司、设计单位及其他相关人员进行现场踏、答疑提交装修方案，工程部41套、安管部1套管理处工程部要对施工图纸的土建、强电、弱电、空调、水系统进行3~7个工作日的审核并将意见汇总备案得到政府书面回复及时进行制止，要求整改，达到装修管理要求工单位进行四方验收并填写相关的表格，达到装修验收标准。五、环境卫生管理方案具体内容基本方法六、治安管理方案保秩序维护员全面管理目的实现。（一）管理目标1、24小时值班，管理区域秩序井然。2、突发事件迅速得到解决。因管理责任导致的刑事案件发生率为零，火灾发生率为零。（二）管理范围1、楼内公共区域、外围广场和地下室安全管理。2、停车场车辆停泊、地下车库专位停泊和临时停车收费管理。3、物业管理区域内的消防安全工作。（三）管理方式1、以项目安全管理、车辆管理、公共秩序管理和消防管理为工作主线，确定重点防范区域，日常工作按照三标一体管理体系运作。作体系。遇紧急事件时，及时启动一体化安全防范运作体系。3、熟悉并充分利用先进的安全、消防管理设施设备。4、配备和培养训练有素、行动迅速、果断干练的秩序维护员队伍。5、安全监控系统设立24小时监控值班岗，密切注意屏幕情况，作体系。6、公司总部定期进行品质考核和不定时查岗。（四）具体管理部分管理项目管理内容服务要求（五）管理流程图重大问题流动巡逻报公安机关发现问题及时处理人员紧急处理记录归档七、消防管理方案贯彻“预防为主，防消结合”的工作方针，实行技防、人防、物统和消防设施设备，做好日常消防防范工作。组建一支反应迅速、技行消防演习，提高员工防火、灭火技能。（一）管理方式24现报警立即通知相关岗位人员到现场查看确认，防止超标使用报警，确属火警则按火警处理程序立即处理；属误报的，查明原因，消除故障，恢复系统做好处理记录。2、发生火警或误报使电梯迫降时，立即用电梯对讲电话通知电梯内乘客保持镇静，并通知相关人员做好解救工作。3、严格执行交接班制度，加强消防监控中心管理。4、定期对消防系统进行巡视检查、检测和保养，发现问题及时排除，保证系统的正常可靠运行。（二）消防巡视检查内容1、消防通道是否畅通无阻2、消防器材是否已按要求配备3、消防箱内水枪、水带等各种附件是否完好4、消防水池、消防高位水箱水位是否正常5、烟感、温感、喷淋头是否完好6、做好相关记录（三）在下列场所，应增加巡视频率1、扑灭火灾后的现场2、在动火作业现场3、重点防火的位置4、装修施工现场（四）管理标准及要求1、消防控制中心及消防系统设施配置齐全，完好无损，待机状态良好2、消防设备完好率100％3、无火灾及其它安全隐患（五）消防设备维护养护计划1、消防设备维修养护计划表检查外观是否完好。检查配件是否齐全。消火栓检查水带是否发霉、破损，水带、水枪、消防栓接口是否正常。30对消防水带做防霉变处理。检查喷淋头是否滴漏，喷淋管网压力是否正常。更换失灵压力表。放去管网污水，并试验。室外管道清锈刷漆，并标注水流方向及水系统色环。检查标识是否清晰，外观是否良好，风叶有无卡壳现象，手动试运行，检查风机有无异常现象，并做好记录。检查防排烟阀动作情况。观察消防演习时是否联动。每半年防排烟阀传动机构加润滑油脂。检查风机轴承，监测绝缘电阻。风机外壳清锈补漆。检查有关标识。检查气压表的完好情况。气瓶外壳除锈、补保护漆。模拟测试气体消防灭火系统的动作情况。每年2、消防弱电设备维护养护计划表工作内容及要求检查外观是否完好观察其是否处于工作状态。监测是否误报，解除报警、查出故障、及时处理。否正常反应报警。整理线路，检测各种接口，处理接触不良的接口。处理。利用消防主机的巡检功能，监测各类探测器的状态。对所有探测器分批清洗、烘干、检测。系统运行情况。时间、地点及发展情况。修处理，并做好记录。固，并做好记录。每季度检测能否正常打印系统故障、警告及火灾报警资料。每半年对存在的故障予以处理。测试系统接口信号是否正常。能。测试系统接地电阻。测试各贿赂的对地电阻。清洁卫生。检查外观是否完好，运行是否正常。查接线是否松动、脱落。测线路及音响要求达到的标准。在双休日用实况广播检测每层消防广播喇叭是否完好。3、排烟、送风设备、灭火装置等维护养护计划表使用时间、压力、保险、喷嘴、胶管、装设数量应符合要求。灭火器检查气压是否足够，拆下电动阀或阀门配电房灭火系日班观察，每置的动作是否正常，观察信号（包括远方信号及与有关信号的联动）。对水流开关按10％抽查进行泄水试验，条件不具备的进行短路试验，观察联动信号及联动出口是否动作。集中控制器、排烟、送风线路、广播线路、用音源对广播线路进行放音试验。逐层逐个电话或插座进行试验。检查各层排烟送风阀的动作是否正常，返回信号是否正常。闸阀开关、流每班巡视观水开关、风阀察，每月定期关闭、消防电检查一次话、通道、防火门、设备联就地、远地试验排烟送风机是否正常，并检查其联动功能。八、入住管理方案入伙手续办理流程入伙信息准备阶段入伙手续办理超白金服务组九、业户服务方案（一）顾客信息处理•加强信息沟通管理，提升顾客满意度规范顾客信息处理方式，及时、准确地了解、处理顾客通过各种途径反馈的各类信息，达到提升顾客满意度的目的。负责顾客电话、网络、信函、来访等各渠道信息的接收、记录、识别、传递、处理、跟踪、汇报及回访，并定期对信息及处理情况进行统计、分析。•顾客信息的分类（1）寻求服务类。（2）咨询类。（3）反映问题、提出建议类。（4）投诉类。（5）紧急事件类。（6）特殊信息。•顾客信息的受理项目负责设立24小时服务电话，由客户服务部或值班人员负责辖区内各种来电、来访、来函信息的接收登记及流转。•各类顾客信息的处理管理处客户服务部每天对顾客信息进行收集、登记、传递，当日进行处理，并在《顾客来电来访登记表》中记录。••顾客信息处理记录的管理关记录进行整理，对未处理完成的情况进行跟进，直至完成，并做记录。打造全能型工程人员，全面掌握设备设施运行及维保专业知识，为客户提供完善的酒店式工程服务。在接到报修电话后，水、电、气等急迫性报修工程维修人员将在15分钟内到达现场，其他报修在40分钟内到达现场。在工程维修过程中全面导入“五个一”服务模式。工程维修人员在进入业户区域工作时要做到“一声问候，一个工具箱，一双鞋套，➢工程维修人员根据预约维修任务准备工具，工具摆放整齐，易于拿取，工具箱表面无明显污迹，内层清洁无异味；➢在按门铃（或敲门）之前，在门口换上鞋套，套好鞋套后应踩在洁净的地面上。➢进入业户区域维修时，使用规范礼貌用语自我介绍，确认维修项目后，首先从箱中取出工作台布，放在工作位置的合适地面，工作时，工具箱应放置在工作台布指定位置，需使用的工具、物品放置在工作台布上。➢工作过程中应拿出工作抹布放置台布上备用，随时擦拭工作区域把维修人员操作对业户区域带来的环境污染程度减至最低。➢维修任务完成后，与业户签字确认维修结果。出门之前应与顾客礼貌道别。十、应急措施预案（一）火灾报警应急预案1、当接到火警信号时，中控室值班人员应立即通知就近巡逻秩序维护员前往查看，确认属实后，立即拨打“119”报告消防部门，烧物资、人员围困情况、联系电话和姓名等信息；2、打开所有通道，启动广播通知事故区域人员撤离，组织秩序作；3、设施设备维护人员应立即把电梯迫降到底层，保证各消防设施的正常运转，并对起火区域的天然气、电源等进行关闭，防止火灾引发其他次生事故；4、对相关区域进行警戒隔离，禁止无关人员进入；负责人)根据现场的情况对参与消防扑救的人员进行初步分工，分别成立灭火组、抢救组、供水组、后勤组等，做好消防队到来之前的辅助性工作：如火灾情况的调查、人员受困情况的初步估计、各消防设时汇报现场情况；就近原则运用灭火器材(如灭火器、消防栓等)扑灭火源；7、出现人员伤亡时候，应立即通知医疗救护机构，对伤员进行抢救；8、消防部门赶到后，现场总指挥(项目负责人或物业服务负责情况以及前期扑救情况，协助消防队制订灭火扑救方案，以便消防部门迅速采取合理的扑救措施；体情况，为火灾扑救工作提供有效的建议，并随时听从现场总指挥的调度以参与火灾扑救工作中去，并且积极配合医疗救护人员受伤人员进行急救护理工作，尽量减少人员伤亡。（二）暴雨事故应急处理方案1、雷雨、暴雨灾害发生时，项目负责人或企业负责人应立即赶往建筑区划，成立应急小组，组织抢险救灾工作；并提请大家关好窗户，尽量不要在室外活动，不要在靠近建筑物或大树下的区域活动等相关注意事项；3、用沙袋等物资进行加筑处理，防止雨水灌入；4、共用部位、共用设施设备维护员应密切监视共用部位、共用设施设备的使用情况，发现问题及时处理；5、雷雨、暴雨灾害发生后，应立即组织设施设备维护人员对共用部位、共用设施设备进行检查；对受损的设施设备应立即停止使使用人；等垃圾进行清理，对排污设施进行疏通；7、雷雨、暴雨灾害造成洪涝、积涝等的，在积水退去后，应对建筑区划各区域进行消杀灭害，防止疫情发生；8、灾害发生后，应当与政府相关部门保持密切联系，及时收集政府相关部门发布的权威信息，并及时向建筑区划内的业主、使用人发布，防止谣言传播；组织人员对受聘提供物业服务的建筑区划受灾情况进行统计，出现较大人员伤亡、财产损失时应立即向相关政府部门求助；域照明装置，增加公共区域、路面的能见度；10、提请业户、使用人注意出行安全；划出入口，十字路口等区域增加人员或设立警示、指示标志；12、加强对公共区域的巡查和公共秩序的维护，排除安全隐患。（三）盗窃应急处理方案1、若发现犯罪分子正在实施盗窃，应当立即当场抓获，采取合法手段对犯罪分子进行控制，并通知公安机关进行处理；2、如果盗窃行为已经发生，应立即报告公安机关，并对建筑区划各出入口、通道进行严格控制，防止犯罪分子逃逸；3、对可疑人员，可采取暗中监视或设法约束，并报告或移交公安机关处理；4、盗窃事件发生后，应在现场设置警戒线，疏散围观人员，禁止无关人员进入事故现场，对事故现场和相关证据进行保护，重点是保护犯罪分子经过的通道、翻越的窗户台阶等，以便公安机关对盗窃事件进行调查；5、如是入室盗窃，室内无人，应立即通知业户赶到现场；故进行调查。7、在得到公安机关的许可后，方可对事故现场进行清理；8、对事故进行详细记录，整理相关资料并存档，组织相关人员对事故进行总结，吸取经验教训，杜绝类似情况再次发生。（四）电梯困人应急预案认电梯是否困人，并通知相关维保单位在最短时间内赶到现场处理事故；2、若有乘客被困电梯，有闭路电视及电梯对讲机的，应把镜头移至该困人电梯，观察电梯内情况，并详细询问被困人有关情形，保持与被困人的联系，特别是老人、小孩、孕妇和患有心脏病、高血压者要密切关注其身体状况；3、通过与被困人的联系及现场查看，确定电梯故障停留楼层，立即组织进行人员施救：4、对救出的被困人员进行安抚，并了解其身体状况，对身体不适或受伤者要及时进行救治；5、救出被困人员后，设置标识并进行故障的修复；式告知相关业主、使用人，并禁止使用故障电梯；7、故障排除后，对事故进行详细记录，分析总结原因，以书面形式报告相关负责人。（五）停电应急预案市政管网计划停电位置张贴通告，告知停电相关区域内的业主、使用人，告知内容包并提请业主、使用人停电期间关闭所有电器；电前关闭相关设施的电源；3、停电前提前停止电梯运行，并提请业主、使用人暂时不要使用电梯；4、停电后，迅速启动电机供电；停电期间加强项目内的公共秩序维护，防止不法之徒浑水摸鱼；5、电力恢复后，检查项目内的设施设备是否正常运行。内部故障停电1、接到停电信息后，立即通知工程人员到现场查看，同时与供电单位联系确认是否是市政管网的原因；2、监控中心及时查看电梯内是否困人，如有，依照电梯困人应急预案处置；3、停电原因查明后，立即组织人员抢修；4、通知安管人员加强停电区域的巡逻和各出入口的控制；5、工程人员应关闭相关设备电源开关；6、如抢修时间较长，应立即在项目内显著位置张贴通告，告知相关区域内的业主、使用人，告之内容包括：停电原因、范围、预计修复时间等；常运行；8、事后查明有关停水原因，以书面形式告知相关负责人。（六）跑水应急预案1、任何人员发现跑水后，应立刻通知工程部和客户服务部、安全管理部，同时报告项目负责人。2、工程主管赶到现场，找出跑水原因；关闭相应的控制阀门。止加压。3、如水灾原因为降雨，打开所有雨水井盖及去水口盖，启动排污泵，以尽快疏水。4、确保所有水管畅通。5、用沙袋将水路来源阻断，改变其流向。6、用沙袋封堵电梯口，以防水进入电梯。7、将所有电梯升至高处并关闭电源，以避免损失。8、客户服务部通知保洁人员用墩布，扫帚，吸水机、水泵或其它设备清洁被淹区域。9、对损失财物拍照，按照保险理赔程序进行申报。10、执行事故、事件与不符合控制程序进行上报。（七）停水应急预案1、大厦发现停水后，工程主管应立即报告项目负责人，通知管理处其他部门，并调查停水原因。2、客户服务部紧急通知客户。3、工程管理部紧急启动备用水源，保障客户正常用水。询问停水原因，以及预计恢复时间。5、派专人现场值守供水设备，防止水泵无水空转。6、备用水源即将用完时，通知客户服务部，告知客户。7、备用水源用完时，工程主管关停供水设备，关闭相关阀门，以防来水时，跑水。8、恢复供水后，检查所有用水设备。（八）施工期间噪声粉尘控制应对预案1一周五天20：：002、严格按照规定的作业时间，安管人员