关于对“蓝山郡”楼盘的估价策划设计

关于“蓝山郡”楼盘的定价方案设计叶亮亮高泱苏雁鸿第一页，共五十三页。目录一“蓝山郡”楼盘的背景介绍

（p4-p8）二“蓝山郡”定价评估的整体示意图

（p9）三“蓝山郡”定价的数据支持—定量分析

（p11-p22）

五“蓝山郡”政策与历年经验—定性分析

（p23-p44）六“蓝山郡”的定价方法选择七“蓝山郡”的可行性评估第二页，共五十三页。

一“蓝山郡”楼盘的背景简介1蓝山郡简介2蓝山郡楼盘定位情况3蓝山郡楼盘特点介绍4蓝山郡周边楼盘情况第三页，共五十三页。蓝山郡简介长沙蓝山郡项目坐落于长沙市星沙核心区域的东海岸，地处城市次级中心长沙经开区（星沙）最中心、最便捷的位置，城市主干道开元路与星沙大道交汇处往北300米，北面紧邻原生态湿地公园松雅湖，是长沙经开区（星沙）乃至城东中央居住区的核心区域。蓝山郡是由地产综合实力雄厚的乐万邦地产精心打造的，开发理念是依托优越的地理位置（配套齐全）、自然资源（松雅湖）和高端的小区规划打造健康、生态、舒适的大型社区。

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蓝山郡楼盘特点介绍项目建筑立面采用现代都会风格，外墙贴砖彰显品质感户型设计创新，40-150平米N+1零公摊，赠送面积大，性价比高。采用内墙内保温，565中空玻璃，极大的保证了房屋的节能性和舒适性精心设计的入户大堂，打造融汇大气与精致、豪华与人性化的现代理想生活空间。区位介绍：蓝山郡项目位于长沙第六区的经济开发区星沙核心区域，项目紧邻中国第一高速动脉京珠高速，而长沙未来规划建设的地铁4号线以及地铁2A线都将通达次区域。从本区域出发数分钟内将通达城市主动脉万家丽大道，另外星沙大道贯穿全区，使得此区域路网愈加发达。

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蓝山郡楼盘特点介绍

景观特色：项目紧邻湖南省乃至整个东南区域最大的原生态湿地公园——松雅湖，让您的生活进享繁华、退享宁静，在蓝山郡社区，您将见证居家、经济、生态效益最完美的结合，40%的绿化率为您带来东南亚风情园林和数个超大游泳池，为您的都会生活迎来假日时光。小区根据地势布局及建筑规划，形成集中与分散相结合的园艺系统，各个组团内园艺交相辉映，各具风格。建筑形式采用典雅的现代风格，以满足21世纪新人居要求为精神进行设计，户型多样、品味各异；入户花园的设计使得室内景观与小区园艺内外呼应，坐在家中欣赏花草繁茂不仅是一处美景，更是家庭生活的别致享受。

建筑风格：现代都会风格

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蓝山郡楼盘特点介绍规划设计：项目占地面积约10公顷，由知名地产集团――乐万邦地产投资开发建设。户型设计创新，40-150平米N+1零公摊，赠送面积大，性价比高。采用内墙内保温，565中空玻璃，极大的保证了房屋的节能性和舒适性。楼盘特色：景观居所,投资地产,打折优惠楼盘项目小区拥有游泳池、篮球场、羽毛球场等配套，小区内配有幼儿园，由于项目地处最繁华区域，衣吃住行应有尽有，休闲娱乐一应俱全。

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蓝山郡周边情况配套信息商场：易初莲花超市、通程商业广场、新一佳、步步高超市学校：维汉中学、松雅湖中学、星沙中学、湖南大众传媒学院、长沙师范、长沙卫校等医院：长沙市中医医院(长沙市第八医院)等卫生机构公园：松雅湖公园、特立公园、星沙公园等其他：长沙县政府、经济技术开发区管委会、星沙镇政府等政府机关周边公共交通：乘坐808、501线路公交直达本项目，乘坐127、703、701、503、102、星沙2路在易初莲花站下往北300米即可到达项目

目录

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蓝山郡楼盘定位情况区域板块：星沙建筑类型：板楼,塔楼,小高层,高层物业类别：普通住宅开发商：湖南鸿俊房地产开发有限公司物业公司：长沙市永倡物业管理有限公司容积率：5.00绿化率：40总户数：4200建筑面积：490147平方米

目录第九页，共五十三页。调研形势政策经验估计价值二蓝山郡定价评估的分析1国家政策2长沙政策。。。1居民购买率的调研2住房自有率。。。1平级城市n年住房价格数据2一二三线城市住房统计数据第十页，共五十三页。

调研——定量分析1调查问卷设计2房价收入比计算3住房百分比率

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调查问卷设计1.居民购买力的调查问卷设计关于长沙居民购买力的调查问卷女士/先生，您好！我是湖南信息科学职业学院的访问员，想耽误您一点时间，了解一下您是否愿意购买“蓝山郡”相关住房的情况，您是我们通过科学抽样方法抽中的受访对象，您的意见对我们的研究非常重要，希望您能配合我们的访问，谢谢！

目录第十二页，共五十三页。访问员注意：本页以下资料在访问结束后填写，被访对象资料必须真实、有效。项目代号：□□□□□□□□问卷编号：□□□□□□□□被访者的基本情况：

姓名：联系地址：市区路（小区）

楼号联系电话：邮政编码：□□□□□□访问时间：年月日时分至时分审核员姓名：审核时间：年月日时分至时分复核员姓名：复核时间：年月日时分至时分调查问卷设计

目录第十三页，共五十三页。第一部分甄别问卷访问说明：以下甄别问卷部分的六个方面，被访者全部合格才能继续访问正式问卷部分，只要被访者有一项不符合要求即终止访问。A1.请问您是否是本市居民或在本市居住三年或以上？（单选）□是…………1（继续访问）□否…………2（终止访问）A2.请问您本人或家人是否在房产或调查行业工作？（单选）□否…………1（继续访问）□是…………2（终止访问）A3.请问您在过去的四个月是否接受过市场调查人员的访问？

（单选）□否…………1（继续访问）□是…………2（终止访问）调查问卷设计

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调查问卷设计A4.请问你是否有已经有房产或最近刚买房？（单选）□否…………1（继续访问）

□是…………2（终止访问）A5.请问您的年龄？（单选）□20-30岁…………1（继续访问）□31-40岁…………2□41-50岁…………3□其他年龄…………4（终止访问）

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调查问卷设计A6.您的家庭月总收入？（单选）□2000-3000元

…………1（继续访问）□3000-5000元

…………2□5000-10000元…………3□10000元以上

…………4□其他

…………5（终止访问）注意事项：访员应根据年龄、学历等问卷的配额要求访问，对于已完成的配额，必须终止访问该类消费者。

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调查问卷设计第二部分正式调查B1.请问您最喜欢的颜色是什么？（单选）□红………………1□黄………………2□蓝………………3□其他……………4B2.请问您最喜欢的什么样的风景？（单选）□山多点的………………1□海多点的………………2□建筑多点的……………3□其他

………………4

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调查问卷设计B3.请问您心里能接受的最高房价是多少？（单选）□3000/平………………1□4000/平………………2□5000/平………………3□其他

………………4B4.请问您家庭现有几口人？（单选）□三口………………1□四口………………2□五口………………3□其他………………4

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调查问卷设计B5.请问您对长沙现有的住房形式持什么态度？(最多选两项）□乐观………………

1

□积极………………２□悲观………………３

□不看好……………４□一般………………５

□随便………………６B6.请问你是否满意自己现在的收入情况？你想要买怎么样的房子？B7.请问你是否了解房地产？是否经常有逛房地产营销大厅？对房地产市场前景的看法？

目录第十九页，共五十三页。调研结果

目录第二十页，共五十三页。住房收入比房价收入比=住宅平均价格/居民平均年收入

目录第二十一页，共五十三页。住房自有比率

目录第二十二页，共五十三页。

国家政策与形式——定性分析1国际整体气候2国家几年内的政策环境3长沙市政府的相关规定

目录第二十三页，共五十三页。国际整体气候按购买力平价法计算的国民经济核算主要指标(2010年)

目录第二十四页，共五十三页。国际整体气候通过购买力平价法计算的国民经济核算主要指标来看美国日本印度中国四个国家的比较情况看出我国的国内生产总值仅次于美国，排在第二。而我国的人均国内生产总值却只比印度要高，并且离美国和日本相差甚远。又通过我国的国民总收入来看，我国也是仅次于美国，排在第二位。而人均国民总收入也只是比印度略高。

目录第二十五页，共五十三页。国际整体气候

目录第二十六页，共五十三页。国际整体气候通过中国工业主要产品产量居世界的位次数据来看：我国的粗钢产量080910年连续三年居世界首位，而7880年我国还只是居世界第五位；我国的水泥产量在9000080910年也是居世界首位，而7880年我国还只是居世界第四位。

目录第二十七页，共五十三页。国际整体气候国际贫困率资料来源：世界银行WDI

数据库。Source:WorldBankWDIDatabase.

单位：% (%)

目录第二十八页，共五十三页。国际整体气候通过国际贫困率的相关数据：中国印度俄罗斯联邦菲律宾蒙古中非六国的比较，中国在2005年的“日均生活费不足1.25美元的贫困人口比重”仅高于俄罗斯联邦；“而日均生活费不足2美元的贫困人口比重”也仅高于俄罗斯联邦，蒙古则与之相近分别是49.1%和39.3%。

目录第二十九页，共五十三页。国内几年内的情况国家统计局发布的70个大中城市房价统计数据国家统计局发布的70个大中城市6月份房价统计数据：

目录第三十页，共五十三页。国内几年内的情况6月份，70个大中城市房价同比下降城市个数虽然继续有所增加，但环比上涨的城市个数也增加较多。从同比数据看，大部分城市房价仍然低于去年同期水平。70个大中城市中，新建商品住宅销售价格下降的城市有57个，比5月份增加2个一线城市中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅销售价格分别下降了1.3%、1.9%、1.6%和2.5%表明，经过艰苦不懈的努力，房价过快上涨的势头总体上得到有效遏制，房地产市场调控取得了明显成效。

目录第三十一页，共五十三页。国内几年内的情况环比数据：

目录第三十二页，共五十三页。长沙县2013年1-2月主要经济指标完成情况

目录第三十三页，共五十三页。国内几年内的情况新建商品住宅和二手住宅价格上涨的城市均有所增加。新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有25个，持平的城市有24个，下降的城市有21个，环比上涨的城市个数比5月份增加了19个。二手住宅销售价格环比上涨的城市有31个，持平的城市有20个，下降的城市有19个，环比上涨的城市个数比5月份增加了13个。一线城市中，北京、上海和广州的新建商品住宅销售价格分别上涨了0.3%、0.2%和0.2%。深圳虽然环比下降0.1%，但降幅比5月份收窄。北京、上海、广州和深圳的二手住宅销售价格分别上涨了0.2%、0.2%、0.5%和0.2%。

目录第三十四页，共五十三页。国内几年内的情况国家统计局发布的70个大中城市4月份房价统计数据：

目录第三十五页，共五十三页。国内几年内的情况数据显示，70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势。从同比数据看，3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个，比2月份增加了11个，是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来，下降城市个数最多的月份。在新建商品住宅销售价格同比下降的38个城市中，有19个城市的降幅比2月份还有所扩大。即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中，21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落。北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格同比降幅进一步扩大，3月份比2月份分别扩大0.5个、0.5个、0.6个和0.4个百分点。房地产市场宏观调控成效继续显现。

目录第三十六页，共五十三页。国内几年内的情况

目录第三十七页，共五十三页。国内几年内的情况从环比数据看，3月份，70个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有46个，比2月份增加了1个。北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅销售价格环比连续6个月下降。东南沿海城市如杭州、宁波、温州、金华、青岛等新建商品住宅销售价格环比降幅也进一步扩大，环比降幅分别为4.6%、1.7%、1.1%、4.6%和1.2%，降幅比2月份分别扩大4.3个、1.6个、0.6个、4.5个和1.0个百分点。3月份，新建商品住宅销售价格整体继续走低，主要有两方面的原因，一是开发商采取“以价换量”销售策略较为普遍，二是部分商业银行对首套房贷利率实施了优惠措施。

目录第三十八页，共五十三页。

长沙市政府的相关规定“十一五”时期，长沙以全面建设小康社会为目标，加强房地产市场宏观管理和培育，加大对城镇基础设施的投入，吸纳了一批有实力的房地产开发企业来长投资开发建设，房地产业呈现出行业规模不断壮大、开发投资不断增长、建设资金充裕、市场交易活跃的运行特点，为推动长沙经济又好又快发展，提升城市形象做出了积极贡献。十一五”时期，长沙经济社会进入了新的发展阶段，城市品位的提升和城乡居民收入水平的提高为房地产业的发展提供了快速发展的基础。1、行业规模不断壮大。2、开发投资稳步增长。3、开发能力不断增强。4、商品房销售持续旺盛。

目录第三十九页，共五十三页。长沙市政府的相关规定房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中的钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其乘数效应惠及上下游诸多产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和运行质量，房地产业为长沙经济又好又快发展提供了强劲的动力。1、促进了经济的增长。2、增加了就业岗位。3、提高了城乡居民的居住水平。4、提升了城市品位。

目录第四十页，共五十三页。长沙市政府的相关规定“十二五”长沙房地产开发市场有望继续保持平稳快速发展从近年长沙的发展来势看，“十二五”初期人均GDP将突破万美元，农民人均纯收入突破万元，人们的消费观念将发生很大的变化，农村居民将加快向城市转移；从区位看，长沙区位优势是很多省会城市无法复制的，武广高铁、沪昆高铁、城际铁路、地铁将在“十二五”期间先后开建或通车，长沙的交通区位优势越来越明显，湘江两岸、先导区将带来大批人流、资金流。从湘江世纪城、北辰三角洲等湘江两岸楼盘、武广片区、省府、市府板块开发楼盘看，开发企业开发的楼盘销售基本不成问题，升值快和宜住被消费者普遍认同。从商品房销售价格看，长沙房价仍是投资洼地，相对其他省会城市具有明显的升值空间。从这些有利因素看，“十二五”长沙房地产开发市场有望保持平稳快速发展。

目录第四十一页，共五十三页。长沙市政府的相关规定为了了解这一政策出台后房地产行业及市民的反响，近期，长沙市城调队作了一项专题调查。相关结果如下：一、社会普遍关注房地产新政，企业的关注程度高于市民二、新政对控制房价上涨成效不大，市民担心负担转嫁到自己头上三、投资群体比例下降，购房者观望犹疑四、有行无市观望气氛较浓，二手房交易陷入冰封期

目录第四十二页，共五十三页。长沙市政府的相关规定长沙县城镇居民收支情况浅析

发布时间：2012-07-3015:42:002012年上半年，长沙县围绕“争当排头兵、领跑中西部、进军前十强”的奋斗目标，在把握大势中趋利避害，在正确分析中科学决策，在克服困难中抢抓机遇，国民经济保持了平稳较快发展，城镇居民收入稳步增长，人民生活水平不断改善。据50户城镇居民抽样调查资料显示：2012年1-6月长沙县城镇居民可支配收入14467元，比上年同期增长16.3％，人均消费性支出9753.5元，比上年同期增长29.5%。

目录第四十三页，共五十三页。长沙市政府的相关规定据抽样调查显示，1-6月我县城镇居民人均消费支出9753元，同比上涨29.5%。在八大项消费支出中，家庭设备用品及服务支出、医疗保健支出分别同比下降0.2%、30.2%，其它各项均有不同程度的增长，

目录第四十四页，共五十三页。

定价方法的选择1成本导向法2竞争导向法3需求导向法

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1成本导向法一、成本导向定价法1、成本加成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）

目录第四十六页，共五十三页。

1成本导向法一、成本导向定价法1、成本加成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。3、售价加成定价法以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）

目录第四十七页，共五十三页。

1成本导向法一、成本导向定价法1、成本加成定价法：就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）2、目标收益定价法是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的