建设工程规划核实：概念、内容、程序与规划核实技术

建设工程规划核实：概念、内容、程序与规划核实技术第一页，共354页。

第二页，共354页。马才学教授，博士，注册房地产估价师1984年，南京建筑工程学院工程测量专业，学士；1987年，武汉测绘科技大学工程测量专业，硕士；2002年，武汉大学摄影测量与遥感专业，博士主要研究方向：现代测绘技术及其应用土地利用规划土地整理规划设计农业园区规划第三页，共354页。电子邮箱QQ470238967移动电话第四页，共354页。一、建设工程规划核实概念二、建设工程规划核实测量的依据、工作流程和规划核实内容三、建设工程规划核实测量技术四、建设工程竣工规划核实测量五、建设工程竣工规划核实测量前沿技术六、规划核实管理与案例分析第五页，共354页。第六页，共354页。第七页，共354页。城乡二元结构

统一的城乡规划体系一法一条例：《城市规划法》（1990年4月1日实施）《村庄和集镇规划建设管理条例》

（1993年11月1日实施）弊端：其一，不利于城乡统筹均衡发展其二，造成法律空白地带《城乡规划法》（2008年1月1日实施）第八页，共354页。城市规划条例（国务院1984年1月5日颁布）中华人民共和国城市规划法1989年12月26日颁布，1990年4月1日起施行中华人民共和国城乡规划法2007年10月28日颁布，2008年1月1日起施行第九页，共354页。1、法律（全国人大、主席令）

《中华人民共和国城乡规划法》2、行政法规（国务院）《村庄和集镇规划建设管理条例》（待修订）《历史文化名城名镇名村保护条例》3、地方性法规（省和有立法权城市的人大）4、部门规章5、地方规章（省长、较大的市市长令）第十页，共354页。第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门……对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料。第十一页，共354页。建设工程竣工规划核实是指各级城乡规划主管部门以《建设工程规划许可证》审批内容和批准的相关图件为依据，对已竣工的建设工程进行规划条件复核和确认的行政行为。建设工程规划核实只有通过测量手段，获取竣工后建设工程的各项规划指标，才能检查城乡规划的建设工程许可是否已得到正确实施，评估建设工程项目社会效益和影响。规划核实测量是规划核实的基础性工作，也是相关部门科学行政、依法行政的重要依据。第十二页，共354页。建（构）筑工程管线工程道路工程绿化工程第十三页，共354页。相比竣工测量，规划核实测量工作内容和技术指标应该具有更广泛的内涵，测量内容能够更好地服务建设规划主管部门的审批和批后管理的要求。因此，在编制规划核实技术规程时，设定测量及调查的内容主要有：建（构）筑工程建（构）筑物的使用性质、建设规模、平面位置、基地高程、层数、高度、立面造型、外装材料、外装色彩符合规划许可文件的规定；基础设施和公共设施按规划许可文件的规定同步建设完成；建筑密度、容积率、绿地率、公共绿地面积、停车泊位的测算到红线的退距、与周边建筑物间距是否符合规定；建设用地和代征用地范围内应当拆除的建筑物、构筑物是否已拆除完毕；管线工程管线的布设状况，包括测量管线中心线的位置、走向、坐标，管线的管径、电缆的孔数、材质、检查井，管线的埋设深度和架空线的高度等等。市政交通工程桥梁、隧道、轨道交通，道路附属设施的空间位置，尺寸等等。绿化工程第十四页，共354页。1、平面布局核查建设用地红线、建筑位置、建筑间距、室外地面标高以及建筑物退让用地界限、道路红线、绿线、河道蓝线、高压线走廊等距离等。2、空间布局核查建筑物层数、建筑高度、建筑层高及功能是否符合规划许可内容。3、建筑立面核查建筑物或构筑物的立面（含色彩）是否与所批准的建筑设计方案图、建筑施工图等相符。4、主要技术指标核查建筑面积、容积率、绿地率、建筑密度等主要指标是否改变。5、建设项目配套工程绿化工程、停车场（库）、配电房、垃圾站、市政公用设施、重要地段建筑物夜景工程建设、地下工程管线等是否按照规划许可内容进行建设。6、临时设施拆除情况用地红线内建筑临时设施（含围墙、广告牌、工棚等）是否已拆除到位。第十五页，共354页。市政管线工程规划核实的内容：管线工程的位置、长度、规格、转折点和检查井、导管孔数、材料质量、管顶（底）标高及对地距离等；其他规划要求。市政交通工程规划核实的内容：交通工程位置、长度、宽度、路面标高、桥梁纵坡、梁底标高、涵管顶部标高等；道路横断面布置；道路附属设施（含天桥、地道等）其他规划要求。第十六页，共354页。建设工程竣工规划条件核实测量项目有6大指标需要重点把握，建设单位施工队伍一般在这几个指标中出现这样和那样的问题，验收这6大指标符合有关规定之要求，是竣工规划条件核实测量工作的重点。第十七页，共354页。1．建筑面积测算指标建筑面积测算必须正确，建筑物量取位置、边长丈量、面积测算标准、计算方法及结果等是否正确、是否符合有关规定的要求。2．建筑高度测算指标建筑高度测量要准确，建筑物高度测算起止的位置、测量方法、测量数据均要符合规范要求。若建筑物顶有不同位置的高度，均应测量标注不同位置的高度，便于上级部门审核，真实反映实际情况。3．建筑间距测算指标一定要结合该项目规划总平布置图，准确标注于竣工总平面图上。建筑间距标注时应考虑到项目规划时对邻宗建筑的间距要求，总平面图和规划许可证上明确要求的间距应全部测绘并准确表示。第十八页，共354页。4．建筑退让红线距离测算指标将项目用地红线图上用地角点坐标，展绘至竣工平面图上，按要求标注出建筑角点或外墙面至红线垂直距离。如果两侧退让距离不一致的必须分别标注。5．建设用地面积测算指标以批准的用地红线图角点坐标围成的面积为准，扣除代征道路和公共绿化带的面积，建设用地若有超占用地面积一定要准确测绘并加以明示。用地面积要计算正确，不允许错误的现象。6．建筑占地面积测算指标掌握好建筑面积的全算、半算及不算的标准，熟悉掌握面积测算细则，测算的方法要有依据，才能保证测算面积的正确。以上6项建设工程竣工规划条件核实测量指标是在竣工测量过程中重要的指标，它直接影响工程项目的测绘成果质量。第十九页，共354页。建筑工程规划核实，是指规划主管部门对建设工程的放线情况和建设情况是否符合建设工程规划许可证及其附件、附图所确定的内容，进行验核和确认的过程。建筑工程规划核实分为放线核实、基础竣工核实、工程竣工核实三个环节，实行责任告知、联系人、规划核实确认书等工作制度。并分别通过验核建设工程的放线报告、基础竣工测量报告、工程竣工测量报告等措施，加强对建设工程的监督检查。第二十页，共354页。建筑工程规划核实的主要内容是：验核建设工程放线报告；核实建设工程是否按照建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其附件、附图确定的内容进行建设；检查规划建设用地范围内应拆除的建筑物是否按规定拆除；核发建设工程竣工规划核实确认书或乡村建设竣工规划核实确认书及其附件、附图；办理纳入建设领域行政审批制度改革试点的建设工程竣工规划核实确认协办函；办理建设工程竣工规划核实不予确认函等。第二十一页，共354页。第二十二页，共354页。123放线核实基础竣工核实工程竣工核实第二十三页，共354页。放线报告，是指放线单位依据规划主管部门审定的建筑施工图有关规划部分内容，对建筑工程实施定位测量形成的测量成果。放线核实，是指规划主管部门将放线报告与依法审定的建筑工程总平面图进行对照，验核该建筑工程的放线情况与城乡规划主管部门审定的总平面图是否一致。第二十四页，共354页。基础竣工测量报告，是指放线单位对建筑工程基础竣工情况验测形成的测量成果。基础竣工核实，是指规划主管部门将基础竣工测量报告与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图确定的有关建筑基础规划部分内容进行对照，验核建筑工程基础的建设情况是否与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图相符。第二十五页，共354页。工程竣工测量报告是指放线单位对建筑工程竣工后进行实地测量形成的测量成果。工程竣工核实，是指规划主管部门将工程竣工测量报告与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图所确定的内容进行对照，验核建筑工程的建设情况是否与建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及附件、附图相符。第二十六页，共354页。（一）放线核实具有测绘行政主管部门颁发的规划定线测量、规划验测测量测绘资质的放线单位，应当依据规划主管部门出具的建设工程放线通知单和依法审定的建筑施工图对建筑工程实施定位测量，并及时出具放线报告。放线报告应包括文本和附图，文本应有放线回单、放线比较分析表等内容。规划核实联系人应将建设工程放线定位的验核情况如实地填写在放线回单上，并在放线报告上签字存档。必要时，规划核实联系人应当到现场核实放线定位情况。建设工程经放线核实，符合规划要求的，方可核发建设工程规划许可证及其附件、附图。第二十七页，共354页。（二）基础竣工规划核实建设工程基础竣工，并确定主体工程轴线位置后，建设单位书面通知放线单位进行基础竣工测量。放线单位自收到基础竣工测量书面通知之日起3日内，应当组织人员实施建设工程基础竣工测量，并及时出具基础竣工测量报告。基础竣工测量报告应包括文本和附图，文本应有基础竣工验线回单、基础竣工测量比较分析表等内容。规划核实联系人应将基础竣工验核情况如实地填写在基础竣工验线回单上，并在基础竣工测量报告上签字存档。第二十八页，共354页。（三）工程竣工规划核实建设工程竣工后，建设单位应当及时通知放线单位进行建设工程竣工测量、出具建建设工程竣工测量报告。工程竣工测量报告应包括文本和附图。文本应载明以下内容：建设工程竣工验线回单建设工程竣工比较分析表建设工程建筑面积明细表建设工程建筑面积汇总表其他情况说明等。其中，建设工程使用功能应严格按照建设工程规划许可证及附图确定的功能标注。附图应为实测1：500现状地形管线图实测1：500现状地形建筑比较图各楼层实测平面图。第二十九页，共354页。第三十页，共354页。规划核实是依据核发的建设工程规划许可证及其附件、附图的内容进行核实，因此在核实过程中应当注意以下问题：第三十一页，共354页。（一）放线核实时应依据放线报告判断是否按放线通知单及其附图放线，是否存在移位情形。（二）基础竣工核实时依据基础竣工测量报告判断是否与放线时的座标点位吻合；是否存在侵占道路红线；建筑后退红线是否满足规划要求；建筑间距是否满足《技术规定》要求。第三十二页，共354页。（三）工程竣工核实时依据工程竣工测量报告判断是否与建设工程规划许可证及其附件附图的内容相符，具体来说有几方面内容：第三十三页，共354页。依据相关资料进行核实：１、首先核实总平面布置。对照审批的总平面图和实测地形图，判断总平面图上建筑是否全部完成，是否存在多建或少建；是否存在移位。２、核实建筑面积。对照竣工测量报告和建设工程规划许可证和设计条件，判断总建筑面积是否超规划许可证面积和容积率；对照审批的施工图和竣工测量报告中面积测量图进一步核实每栋、每层建筑面积存在的差异。３、核实建筑层数和高度。依据建设工程规划许可证及审批的施工图和实测地形图及测量报告，核实每栋建筑层数和高度。４、核实道路红线和建筑后退线。将规划许可的道路红线和建筑后退线与实测地形图比对，判断是否超道路红线和建筑后退线。５、核实建筑间距和用地半间距。对照审批的总平面图和实测地形图，判断建筑间距和半间距是否符合《技术规定》要求。６、核实三维竣工资料是否完善。第三十四页，共354页。到现场核实：７、核实配套设施是否完善。依据建设工程规划许可证及其附件、附图，对照审批的总平面图和实测地形图，核实幼儿园、学校、停车位、物管用房、社区用房、垃圾站、体育设施等配套设施是否完善。８、核实建筑外立面是否与规划相符。现场对照外立面的色彩、材质等是否与许可或外立面审查意见相符。９、核实用地红线范围内应拆建筑是否拆除。核实用地红线范围内的临时建筑、施工用房等应拆建筑是否拆除。１０、现场核实拟竣工规划核实的内容是否全部完工。第三十五页，共354页。第三十六页，共354页。规划主管部门在核发建设工程放线通知书时，在《建筑工程规划核实责任告知书》中确定一名建设工程规划核实联系人。规划核实联系人的主要职责如下：（1）负责建设工程规划核实的具体工作；（2）监督检查建设工程实施情况；（3）查处建设单位、放线单位、建筑设计单位的违法行为；（4）协调处理建设工程实施过程中其他有关规划问题；（5）有关法律法规规章和规范性文件规定的其他职责。第三十七页，共354页。规划主管部门在核发建设工程放线通知书时，同时核发《建筑工程规划核实责任告知书》，并确定建设工程规划核实联系人。建设单位应将该责任告知书转送放线单位、设计单位和施工单位。建筑工程规划核实责任告知书的主要内容：建设单位、建设工程名称、规划核实联系人姓名及电话、规划核实联系人职责，建设单位、放线单位、施工单位、建筑设计单位的职责，建筑工程规划核实工作流程等。第三十八页，共354页。建设单位的职责（1）应在施工现场公示经规划主管部门依法审定的建设工程设计方案总平面图；（2）应积极配合规划主管部门对建筑工程实施规划核实，并提供与规划核实相关的文件、资料；（3）严格按照建设工程规划许可证及其附件、附图所确定的内容建设，不得擅自修改。确需修改的，应向建筑工程所在地规划主管部门提出申请，经依法批准后，方可修改；

……第三十九页，共354页。建设单位的职责（4）应委托具有相应资质的放线单位对上述建筑工程实施放线、基础竣工、工程竣工等三个环节的测量；（5）应与规划核实联系人应保持工作联系，及时将建设工程的放线报告、基础竣工测量报告、工程竣工测量报告等材料、分别报请建设工程所在地规划主管部门予以核实后，方可开展下阶段的工作；（6）不按照建设工程规划许可证及其及附件、附图所确定的内容进行建设的；或建设工程放线、基础竣工、工程竣工等三个环节未经规划核实擅自开展下阶段工作，出现违法建设行为的，应承担相应的法律责任。第四十页，共354页。放线单位、建筑设计单位、施工单位的职责（1）放线单位、建筑设计单位应当按照国家或本市有关城乡规划、测绘技术标准的规定进行测量和设计；（2）放线单位应当具有相应的测绘资质，并对其出具的测量报告的真实性负责。（3）建筑设计单位、施工单位不得违反建设工程规划许可证及其附件、附图的要求擅自变更设计和施工.第四十一页，共354页。建筑工程规划核实工作流程（1）建筑工程放线核实流程建设单位向规划主管部门提出申请→规划主管部门发放线通知单→建设单位通知放线单位到现场测量→放线单位向建设单位和规划主管部门同时提供放线报告→规划主管部门验核放线报告→规划主管部门核发建设工程规划许可证及附件、附图。第四十二页，共354页。建筑工程规划核实工作流程（2）建筑工程基础竣工规划核实流程建设单位在基础竣工后通知放线单位→放线单位进场测量→放线单位向建设单位和规划主管部门同时提供基础竣工测量报告→建设单位向规划主管部门申请基础竣工核实→规划主管部门将核实情况填写在基础竣工验线回单上并明确是否符合规划许可要求。第四十三页，共354页。建筑工程规划核实工作流程（3）建筑工程竣工规划核实流程建设单位在工程竣工后通知放线单位→放线单位进场测量→放线单位向建设单位和规划主管部门同时提供工程竣工测量报告→建设单位向规划主管部门申请建设工程竣工规划核实确认→规划主管部门核发建设工程竣工规划核实确认书及其附件、附图。第四十四页，共354页。第四十五页，共354页。建设工程竣工规划核实确认，是指建设工程按照建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其附件、附图所确定的内容全面竣工后，被许可人提出申请，由规划主管部门依据建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其附件、附图所确定的内容进行验核后，对符合建设工程规划许可证或乡村建设规划许可证及其附件、附图的，核发建设工程竣工规划核实确认书及其附件、附图。其中，纳入建设领域行政审批制度改革试点的建设项目，办理建设工程规划核实确认协办函。不符合的，办理建设工程竣工规划核实不予确认函，并对违法建设行为依法予以查处。第四十六页，共354页。建设工程竣工规划核实确认分为分段、分栋、全面竣工规划核实确认等方式。原则上采取全面竣工规划核实确认的方式，一般不采取分段、分栋竣工规划核实确认。因确特殊情况，需采取建设工程竣工分段、分栋规划核实确认的，应按程序审批。第四十七页，共354页。采取建设工程竣工分段规划核实确认方式的，竣工分段规划核实确认的建筑部分应具有相对独立、完整的使用功能和相应的配套设施，并能正常投入使用。采取建设工程竣工分栋规划核实确认方式的，竣工分栋规划核实的建筑与相邻其他建筑的间距，应满足规划管理技术规定要求，同时应具有完整的使用功能、相应的配套设施，并能正常投入使用。凡是采取建设工程竣工分段、分栋规划核实确认方式的，在对建设工程最后部分进行规划核实确认时，必须全面完成建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容。 第四十八页，共354页。规划主管部门应自收到申请材料之日起五个工作日内作出受理、不予受理或要求补正材料的决定；作出上述决定后逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。竣工规划核实确认应自受理之日起二十个工作日内作出决定，并核发建设工程竣工规划核实确认书及其附件、附图；不能在上述规定期限内作出的，经规划主管部门分管负责人批准，可延长五个工作日，并告知申请人延长期限的理由。纳入《重庆市建设领域行政审批制度改革试点方案》的建设工程竣工规划核实确认应自受理之日起十个工作日内作出决定，并核发建设工程竣工规划核实确认协办函或建设工程竣工规划核实不予确认函。第四十九页，共354页。第五十页，共354页。第五十一页，共354页。第五十二页，共354页。第五十三页，共354页。申报范围已取得建设工程规划验线合格通知书的建设工程，在竣工后，申请人委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量，形成竣工规划测量成果。建设工程竣工规划测量完成后，申请人应持竣工规划测量成果等资料申请规划核实。经规划核实符合规划要求的，核发建设工程规划核实证。其中，临时建设工程和城镇居民私房、村民农房无需规划核实。建设工程规划核实证和建设工程规划许可证是建设工程办理房屋产权证件的法定要件。第五十四页，共354页。申报条件已取得建设工程规划验线合格通知书的建设工程，在竣工后，申请人委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程竣工规划测量，形成竣工规划测量成果。建设工程竣工规划测量完成后，申请人应持竣工规划测量成果等资料申请规划核实。经规划核实符合规划要求的，核发建设工程规划核实证。其中，临时建设工程和城镇居民私房、村民农房无需规划核实。建设工程规划核实证和建设工程规划许可证是建设工程办理房屋产权证件的法定要件。第五十五页，共354页。核实依据1.《中华人民共和国城乡规划法》；2.《中华人民共和国行政许可法》；3.《中华人民共和国测绘法》；4.《中华人民共和国测绘成果管理条例》;5.《济南市城乡规划条例》；6.济南市城市总体规划、控制性详细规划、各类专项和专业规划；7.《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；8.《山东省城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》；9.《山东省测绘管理条例》;10.其他相关法律、法规、规范及标准。第五十六页，共354页。办理所需证件（1）建设工程规划核实申请表（申请函）；（2）建设工程规划许可证（复印件）及附件;（3）竣工规划测量成果；（4）施工图规划备案证明（施工图如变更，需提供变更图纸）；（5）建设工程验线合格通知书。第五十七页，共354页。《中华人民共和国城乡规划法》已由中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第三十次会议于2007年10月28日通过，自2008年1月1日起施行。《江苏省城乡规划条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2010年3月26日通过，自2010年7月1日起施行。《无锡市城乡规划条例》已由无锡市第十四届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2011年8月26日制定，经江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议于2011年9月23日批准，自2012年1月1日起施行。第五十八页，共354页。第五十九页，共354页。第六十页，共354页。第六十一页，共354页。第六十二页，共354页。规划核实测量是一门不断发展的的学科，编制标准不但要有前瞻性，更应该具有广泛的适用性，既要考虑其超前性，又要充分照顾到现实的技术手段和需要。例如使用三维模型来满足规划核实的技术要求，在国土资源管理、城市规划等专业领域发挥重要的作用。规划核实测量由于是服务于城乡规划建设行政审批的。因此，在编制标准时还要考虑其可操作性和时限性。为此，积极研发与之相关《建设工程竣工规划核实测量数据处理系统》平台，以使规划核实测量工作自动化，从而缩短工作时间。满足行政审批对时限的要求。第六十三页，共354页。测绘作为一门通用性强，社会责任重大，广泛服务于国民经济各个领域的科学。众所周知，当测绘服务于土地分类调查和土地登记过程中，诞生了地籍测绘学。当服务于房产管理要求是，诞生了房产测绘学。我们希望通过测绘对规划核实的服务，由此而产生出一门新的测绘学科。第六十四页，共354页。建筑工程规划核实，是指规划主管部门对建设工程的放线情况和建设情况是否符合建设工程规划许可证及其附件、附图所确定的内容，进行验核和确认的过程。建筑工程规划核实分为放线核实、基础竣工核实、工程竣工核实三个环节，实行责任告知、联系人、规划核实确认书等工作制度。并分别通过验核建设工程的放线报告、基础竣工测量报告、工程竣工测量报告等措施，加强对建设工程的监督检查。第六十五页，共354页。目前在全国范围内，还没有十分健全的与规划核实工作相应的国家和行业技术规范，仅可以看到一些技术规范的雏形。绝大多数城市仍停留在过去的对平面位置、建筑面积等的竣工测量阶段，各地实施竣工验收的内容及要求也存在差异；对建筑功能和技术指标，建筑环境和形象、配套和服务设施、地下管线、轨道交通，路桥工程等涉及不够，测量手段和数据处理方法均不能满足规划核实中对多指标、多角度、多解决方案的需要；规划核实工作尚处在起步阶段，这就势必造成规划核实行政工作与基础信息采集脱节，影响执行效率。第六十六页，共354页。因此，需要着力解决与规划核实测量工作密切相关的几个问题：（1）指导规划核实测量的技术规程；（2）规划核实测量数据的处理方法；（3）数据成果的再利用和深度挖掘。第六十七页，共354页。竣工测量成果可帮助提高规划验收工作的效率。随着城市的快速发展和建设量的迅猛增加，城市规划管理任务与日俱增。与此矛盾的是，规划部门存在执法力量不足的现状。因此，城市规划行政部门将其中专业性、技术性较强的工作委托给有资质的测绘单位，测绘单位为规划部门提供建设工程竣工验收测量资料，使规划管理者能将主要精力放在行政审批上，从而提高了工作效率。竣工测量工作提供全方位的竣工成果，可提高验收工作的准确度，保证规划管理实施的质量。竣工测量成果全面记录了建设工程的竣工情况，能帮助规划管理者方便、准确地办理和审批案件，提高规划管理的客观化、科学化水平。第六十八页，共354页。竣工测量工作可为规划管理信息化建设提供客观、准确的基础资料。及时将规划和现状等信息、验收测量数据按规定的格式录入统一规划管理信息平台中，满足在同一界面上显示，同一项目下全过程的管理，使建设工程的规划建设全过程信息（规划信息、应收信息）实现全区域覆盖并保持现势性，是基础地理信息系统工作平台的一部分。测量书面材料可作为办案档案保存，为日后的相关工作提供依据。第六十九页，共354页。规划核实测量成果的质量好坏，直接关系着规划管理工作能否有效、准确执行。实施规划核实测量工作应加强对规划验收管理知识的学习，在工作中重视经验的积累，针对一些关键性的注意事项重点把关，使规划核实测量成果满足规划验收管理工作的要求。第七十页，共354页。规划核实测量的出发点就是为规划部门实施规划核实服务，编写编制规划核实标准应加强与规划行政主管部门的沟通和联系，了解规划对测绘的需求是编制好规划核实标准的前提和保障。规划核实测量是一门集测绘学知识、城市规划知识和建筑学知识为一体。融合了计算机技术和计算机虚拟现实技术的一门综合的新兴学科。编制规划核实测量技术规程应该加强对相关知识的学习，熟悉和了解相关的标准和要求。第七十一页，共354页。规划核实测量主要是实测建设工程的现状地形图、立面图，计算建筑物的长度、宽度、高度、面积，以及各类规划指标如容积率、绿地率、建筑密度等，在现状地形图上标注建筑物与规划控制条件地物的距离，与用地红线、规划红线的关系，并与审批数据进行对比。第七十二页，共354页。（1）现代建筑物的外形构造比较复杂，建筑物的外墙装饰层比较厚，有的都超过了0.5m，但这些装饰墙又不纳入房屋面积的计算，而所测的竣工图既要满足房屋面积的计算，又要满足地形图的规范要求，无形中就产生了矛盾。如何解决矛盾，采用的方法是参照建筑工程规划执照图，正确核对建筑物外形结构，合理取舍，超过0.5m厚度的装饰墙按建筑物外轮廓实测，低于0.5m的忽略不计。第七十三页，共354页。（2）一个建设工程项目施工建设可能有几个阶段，报竣工验收时，分一期竣工或多期竣工。在进行规划核实测绘时，对分期竣工提供的竣工地形图和规划竣工核实报告也是分期提交。当一个建设项目最终整体竣工后，把分期竣工的核实测绘资料汇编成一份最终的详细的测绘成果。第七十四页，共354页。第七十五页，共354页。第七十六页，共354页。第七十七页，共354页。第七十八页，共354页。技术标准1）《测绘成果质量检查与验收》GB/T24356-20092）《工程测量规范》GB50026-20073）《卫星定位城市测量技术规范》CJJ/T73-20104）《房产测量规范》（GB/T17986-2000）5）《城市测量规范》CJJ/T8-20116）《1：5001：10001：2000基础数字地形图测绘规范》DB33/T552-20057）《浙江省GPS-RTK测量技术规定（试行）》ZCB001-20088）《城市地下管线探测技术规程》CJJ61-20039）《宁波市1：5001：10001：2000基础地理信息数字产品测量技术规程》DB3302/T1004-201010）《宁波市1：5001：10001：2000基础地理信息数据规程》DB3302/T1005-201011）《NBCORS网络RTK测量技术规定（试行）》甬规字[2009]59号12）《宁波市城乡规划测量管理技术规定》甬规字[2009]111号13）《宁波市建设工程规划审批后管理规定》甬规字[2010]66号14）《宁波市地下管线探测技术规程》（2006年版）15）《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》（浙建房[2007]51号）16）《宁波市三维数字地图技术规程（试行）》（甬规字[2009]138号）17）《宁波市建筑工程容积率计算规定》（甬规字[2010]122号）第七十九页，共354页。第八十页，共354页。竣工规划条件核实测量工作内容包括1∶500数字线划地形图测绘建（构）筑物验线测量1∶200大样图测绘建（构）筑物面积测量建（构）筑物层高测量建（构）筑物间距测量建（构）筑物高度测量及立面图的绘制容积率计算外业拍照等第八十一页，共354页。1∶500数字线划地图测绘1）内容及取舍:按照《城市测量规范》（CJJ8—99）的要求。2）精度标准:按照《地籍测绘规范》（CH5002—94）的要求。3）测算建设用地面积，宗地测绘精度:宗地界址点相对于邻近控制点的点位中误差±0．03m。4）测量建设工程项目用地界址线，评定用地界址线与建设用地红线的关系。5）建筑物测量:按照房产测绘要求进行测量，房屋边长精度执行以下标准房屋边长测量误差的限差:±（0．014+0．0004D）m房屋面积误差的限差:±（0．02+0．0006S）m2房屋角点相对于邻近控制点的点位误差:中误差±0．03m其中，S为面积;D为边长。6）高程注记点相对于邻近控制点的高程中误差不得大于±0．03m。7）编辑绘制符合规定软件数据格式的1∶500数字线划地图。8）图形数据检查第八十二页，共354页。2．建筑物验线1）测量建筑物层高。2）测量建筑标高、总建筑高度。3）测量室外地坪标高、室内地坪标高。4）测量建筑物角点坐标，计算建筑占地面积、建筑退让红线距离、建筑间距。5）绘制1∶500建设工程竣工总平图。3．1∶200（或1∶300）大样图测绘1）计算分层建筑面积及总建筑面积。2）绘制分层大样图。3）绘制现状与规划审批不一致对照大样图。第八十三页，共354页。第八十四页，共354页。竣工规划核实测量一般采用如下流程进行作业:①收集建设单位资料及分析;②控制测量;③数字图测绘;④野外数据勘丈;⑤内业数据图形编辑;⑥面积计算及成果报告书;⑦成果数据检查。第八十五页，共354页。1．资料收集及分析受理件接收后要对建设单位提供的申请材料进行认真的分析和了解，检查提供的资料是否有效及齐全，对收集的控制成果资料进行仔细分析研究，确定采用控制测量的技术方法。控制成果是竣工测量的基础，也是后期成果质量的保证。建设单位提供的申请材料应包括以下几个内容：第八十六页，共354页。1）建设用地批文及红线图（以公开出让方式取得建设用地的，提供《建设用地批准书》及附规划指标的宗地界址图）（复印件）。2）经规划审批的建筑设计总平图（含建筑设计方案批复）（复印件）。3）经规划审批的建筑分层图及更改图（复印件，并准备立面图待用）。4）建设工程规划许可证（复印件）。5）建设用地规划许可证（复印件）。6）红线放样示意图（复印件）。7）竣工现场具备测量必要条件确认意见单（监理单位盖章确认）。8）若层高、平面位置有设计变更但未获规划批准的，还应提供相应的变更设计通知单及图件（复印件，并加盖建设单位公章）。9）收集的资料还应包括必不可少的工程项目附近的控制成果资料，还应实地核实是否符合竣工验收报件条件要求，否则应做退件处理。第八十七页，共354页。2．控制测量首先认真分析控制点分布情况，确定采用附合导线或导线网的形式进行图根控制测量。图根导线总长一般不要超过1.2km，由于客观条件限制，实地控制点确实无法满足总长要求时，可以放宽到1.5km，11条边，平均边长100m（竣工项目范围内边长尽量不要超出100m）。图根控制点尽量能正位观测房顶高程，以免发生测飞点情况。房顶高程是房屋层高检校的必备条件，如果房屋顶高程误差太大，会造成遗留的重大问题，房屋高程与楼层高度是相互关联的。城市建成区建筑密集，布设导线往往形状不好，导线中常有短边，定向容易产生方位误差，影响导线精度。对有短边的情况在测角时应使用小的目标物作为定向标志。第八十八页，共354页。3．数字图测绘每一件竣工项目都应根据项目大小及规划红线点分布情况布设导线，确保所有建筑物点及红线点都能直接引测，每一测站转站前应作精度符合检查。检核后点位中误差均应小于±0.03m。必须进行测量仪器的鉴定及检验，不合格的仪器杜绝参与作业。细部测量过程中应注意仪器的严格对中及棱镜的偏心纠正，亦可采用特制小棱镜或免棱镜全站仪施测，以保证点位精度。测站工作之前，应加强对测站起算数据（核对测站坐标、高程、定向点坐标）的检查，并检核两点实测距离与计算距离，误差控制在±2cm以内。第八十九页，共354页。高程注记要均匀分布、合理选注（在不影响图面美观情况下尽量多选注），作业中仪器高和觇标高量取不要出错，杜绝高程测注错误现象的发生。个别隐蔽建筑物拐点无法实测的可采用交会法或勘丈法补充，但最好使用钢尺，且应有多次勘丈数据，以加强校核。建筑物竣工测量时，有些地点测量人员不能到位，用棱镜采集不到数据，这种情况下用无棱镜全站仪可解决问题。房顶标高、房檐标高、高压线的标高和走向用无棱镜全站仪测量不但准确，而且快速、安全。采用无棱镜施测距离一般不要超过150m。第九十页，共354页。4．野外数据勘丈所有建筑物边长均要进行丈量，以便于数据平差和检核。丈量过程中会遇到一些无法丈量的边长，应尽量把总长测量出来，各段边长相加的和与总长进行比较，再与所测碎部边长进行比较，3组数据尽量保持一致。若不能保持一致，应检查错误，以消除勘丈过程中产生的误差。勘丈过程中短边能采用钢卷尺丈量的边长尽量使用钢卷尺，以防手持测距仪读错数据的现象，但读数要准确，记录人员要回报数据。要分清建筑物墙面贴面材料（直接贴合墙体的，房屋轮廓就测到墙面，还有墙体与贴面之间有空隙的），不能错误计入建筑面积内。建筑物层高:第一层的地坪面到第二层的地坪面高度。房顶隔热层在计算层高的时候要扣到房屋顶层地坪。建筑高度要算到女儿墙，有楼梯间的要算到楼梯间顶部，对于斜面屋顶，斜面角度大于45°，建筑物高算到顶，小于45°的按规定计算。各项指标要多和规划设计图对照。第九十一页，共354页。5．内业数据图形编辑数字地形图的编辑要求按照《规范》要求进行绘制，但数据格式和编码一定要和所使用的软件要求的数据格式一致。大样图绘制完成后，图层一定要正确，多余的图层要删除，防止面积计算错误。边长标注最好采用开发的程序自动生成，基本要做到每条边都必须要有边长注记。大样图面积计算，一般要采用加载自主开发的面积计算程序进行计算和标注，避免手工加注容易出错的现象。总平图的绘制，严格按照规划许可证标注建筑物到红线、建筑物到建筑物之间的距离，尽量从房角处开始标注，并且建筑物两端都要标注。一定要关掉权属层（占地线）标注，以免捕捉到权属面的角点。竣工图东南角下的说明表，以及其他内容均要与划许可证、竣工汇总表、规划验收申请表附表、大样图一一对应。建筑标高、室外地坪标高、室内地面标高要与竣工汇总表、规划验收申请表附表对应。红线及红线坐标要与总平面图上的红线及坐标对应，以红线图为准进行填表，不要以工程测量示意图作为依据进行填表。第九十二页，共354页。6．面积计算及成果报告书注意建筑面积的全算、半算和不算的区分，严格按照建筑面积测算细则要求执行。面积计算应开发小程序，减少人为计算的错误。竣工验收测量项目每个项目均有不同之处，要认真理解规范和设计书要求。对于遇到不理解、不清楚的问题，一定要提出来进行多方面的沟通和召开技术会议，上报有关技术部门进行处理。文字叙述要简洁明了，不能模棱两可，说明要准确无误。要认真详实填写不一致对照表:不一致的地方要有图形和数据对照，必须真实，严禁错误数据的发生。第九十三页，共354页。7．成果数据检查竣工测量图是规划实施监督管理的依据，具有一定的法律意义。因此，要求竣工测量成果的错误率为零，外业数据采集、内业数据处理及质量检查都必须细致、准确。在竣工资料质量检查上，竣工测量产品要坚持作业组自查、作业项目组一级检查和项目验收组二级100%的质量检查制度。外业检查抓住重点:检查地形图、大样图边长、房屋层高、女儿墙高度、建筑物建距等。内业重点检查大样图边长数据、竣工图表示、面积计算、不一致对照表等，一定要和设计总平图、竣工汇总表、规划验收申请表附表对照，发现问题及时纠正。一定要与建筑设计施工图的对照。内容:检查控制点、检查边长，一般复测不超2cm。注意规划面积与建筑面积之间误差的限制，不能超限。否则填写不一致对照表。注意建筑物验线，不能超红线，否则填写不一致对照表。所有数据以实测为准，建设单位提供的资料作为复核对照，真实反应实际情况。建筑物间距一定要参照工程规划许可证附件、设计图纸之描述标注。第九十四页，共354页。注意测量数据与建设单位提供的有效资料进行复核对照，有不一致之处要填写不一致对照表，以保证竣工数据的真实性。第九十五页，共354页。第九十六页，共354页。1.竣工测量的建设工程必须全部完工。2.竣工测量范围应包括建设工程用地及周边30米以上的建（构）筑物的高度、距离以及现势性地物地貌等要素。3.竣工测量图及竣工测量报告内容必须为实测成果。4.竣工测量图及竣工测量报告应标明建设工程用地范围、边界，建（构）筑物、绿地、道路、地下空间、出入口、围墙等的平面位置、四至距离、尺寸、标高及规划要求的其他内容。数据应全面、准确，测量基点、标准、计算方式应当与规划要求一致，或加以特别说明。第九十七页，共354页。竣工建筑的高度应包括：总高：坡屋顶应标注檐口高度和屋脊高度，带阁楼的建筑应同时标注阁楼檐口高度；平屋顶应标注顶层结构顶面高度和女儿墙高度、构架高度，特殊情况应加以说明。退台：坡屋顶和平屋顶均应标注每一层数的退台距离。层数：应准确标注层数和分层，对底层车库、地下（半）地下车库、阁楼均应明确标注或说明。层高：应标注建筑的楼层高度、底层车库高度、架空层高度、阁楼层高度、地下车库(包括半地下车库)高度，对因技术原因以净高标注的数据应加以说明。地坪高度：包括室外地坪、室内地坪、地下（半地下室）地坪标高，同一建筑物的地坪高度不同时应分别标注。第九十八页，共354页。放线报告是指放线单位依据城乡规划主管部门审定的建筑施工图有关规划部分内容，对建筑工程实施定位测量形成的测量成果。放线核实，是指城乡规划主管部门将放线报告与依法审定的建筑工程总平面图进行对照，验核该建筑工程的放线情况与城乡规划主管部门审定的总平面图是否一致。基础竣工测量报告是指放线单位对建筑工程基础竣工情况验测形成的测量成果。基础竣工核实，是指城乡规划主管部门将基础竣工测量报告与建设工程规划许可证及附件、附图确定的有关建筑基础规划部分内容进行对照，验核建筑工程基础的建设情况是否与建设工程规划许可证及附件、附图相符。工程竣工测量报告是指放线单位对建筑工程竣工后进行实地测量形成的测量成果。工程竣工核实，是指城乡规划主管部门将工程竣工测量报告与建设工程规划许可证及附件、附图所确定的内容进行对照，验核建筑工程的建设情况是否与建设工程规划许可证及附件、附图相符。第九十九页，共354页。1）尺寸标注标注的尺寸必须是验测计算和实量的尺寸，如果计算的是垂直距离，应标注在点位上，并应标注垂足符号。2）坐标标注在竣工测量图中应标注实测的对应建设工程规划许可证附图中标注坐标的点位坐标。3）文字标注在竣工测量成果图中，所测的楼、围墙等现状地物可不标点名，应标注楼号。4）线型对于竣工测量的建（构）筑物，在成果图中应采用0.25毫米粗线表示；周边的相关建筑、规划路、拨地红线、规划控制线、设计边线、标注尺寸线等应采用0.13毫米细线表示。5）计算时，角值应取至秒，距离和坐标值应取至毫米。标注时，角值应取至分，距离、坐标和高程值应取至厘米，面积值应取至0.1平方米。第一百页，共354页。1）《建设工程规划许可证》及附图要求（复印件）；2）合同（或合同评审会议纪要）；3）技术设计书（一般工程可编制策划说明）；4）计算资料（控制点来源及检测资料、外业观测记录、导线计算、水准计算等）；5）建（构）筑物（道路、管线）竣工图及电子数据（*.dwg格式）；6）检验记录；7）建设工程竣工测量成果；①建设工程竣工测量技术报告；②成果表；a）建（构）筑物竣工测量成果表；b）道路工程竣工测量成果表；c）管线工程竣工测量成果表。③建设工程竣工图；④楼高立面示意图（注：建（构）筑物竣工测量使用）；⑤纵断面测量（注：道路工程竣工测量使用）；⑥横断面测量（注：道路工程竣工测量使用）；⑦其他规划竣工验收要提交的资料。第一百零一页，共354页。项目名称工程概况委托单位、项目位置等情况。作业依据规范、标准等。平面控制采用的坐标系统、使用仪器及型号、导线精度情况等。高程控制采用的高程系统、使用仪器及型号、高程精度情况等。成图方法采用的成图方式、软件情况等。质量结论精度情况、检查情况及结论等。第一百零二页，共354页。竣工图中的内容应包括：图廓整饰参照《1:5001:10001:2000地形图图式》（GB/T7929）中附录C执行。图名注记：XXXXXX工程竣工图，不注记图号。比例尺一般为1:500或整百比例尺（特殊情况除外）。图幅结合表根据需要而定。根据施测范围图幅可为矩形、竖幅或横幅。按数字化测图方式进行现状地物测绘。建（构）筑物角点（关键点）、规划道路中心、红线等的坐标标注。建（构）筑物内部尺寸距离等。其它规划验收所需的内容。第一百零三页，共354页。

第一百零四页，共354页。

第一百零五页，共354页。

第一百零六页，共354页。建设工程放样图第一百零七页，共354页。基础完工测量图第一百零八页，共354页。建筑面积计算图竣工规划测量平面图竣工规划测量楼高间距图第一百零九页，共354页。第一百一十页，共354页。第一百一十一页，共354页。重庆市规划局于2011年7月9日印发了《重庆市规划局关于进一步加强建设项目外立面规划管理工作的通知》（渝规发〔2011〕91号）。该《通知》规定，建设项目的外立面经专项审批的，该建设项目外立面色彩和材质须经城乡规划主管部门现场确认后，方可上墙施工。建设项目外装饰施工前，确需变更外立面色彩或材质的，建设单位应专项报审。各分局应将外立面色彩、材质纳入竣工规划核实和执法监督专项内容，对擅自改变依法批准的外立面设计图进行施工的，依法予以查处；对擅自修改经依法批准的外立面设计图的设计单位予以公布。第一百一十二页，共354页。建设工程竣工规划核实工作中的建筑面积审核执行国家和省房产测量规范及相关规定。建筑面积误差是指建设工程竣工实测建筑面积超出建设工程规划许可证许可的建筑面积的数值。建筑面积的合理误差按以下规定累进计算：1000平方米以内（含1000平方米）部分为3%；1000—5000平方米（含5000平方米）之间部分为2%；5000—10000平方米（含10000平方米）之间部分为1.5%；10000平方米以上部分为0.3%；累进计算的建筑面积合理误差不得超过300平方米。建设工程建筑面积误差在合理误差范围内，且没有其他违法建设情形的，建设单位或者个人按规定补缴土地出让金和相关规费后，由城市、县人民政府城乡规划主管部门出具《建设工程竣工规划核实合格意见单》。建设工程建筑面积误差在合理误差范围内但属于增建单体建筑物的，仍可以认定为无法采取改正措施消除影响的情形。第一百一十三页，共354页。建设工程从开工建设至竣工是一个连续的产品生产过程，在这个过程中，对于建设单位在建设活动中是否严格遵守规划许可的要求，城乡规划主管部门需要进行必要的监督检查。鉴于此，人们对建设工程规划核实有了不同的理解。一种观点认为建设工程规划核实即建设工程的批后管理，是一个多阶段的动态过程，主要包括建设工程放线验线、建设工程基础竣工核实和建设工程竣工规划核实三个阶段；另一种观点认为建设工程规划核实仅指建设工程竣工规划核实，即在建设工程竣工后，城乡规划主管部门以建设工程规划许可证及其附件、附图为依据对建设工程是否符合规划许可进行检验并对符合规划许可要求的核发规划核实证明的行为。对经规划核实不符合规划许可要求的，依法进行处理。第一百一十四页，共354页。第一种观点将建设工程规划核实理解成一个多阶段的动态过程，从加强规划管理，及时发现和制止违法建设行为的角度来看，有其合理性。但从《城乡规划法》的规定来看，建设工程规划核实是建设单位组织建设工程竣工验收的前置条件。若不实施建设工程规划核实，建设单位将不能组织建设工程竣工验收，从而对行政相对人的权利义务产生影响。因此，建设工程规划核实是一个行政行为，而不是一个过程，即第一种观点中的建设工程竣工规划核实。第一百一十五页，共354页。建设项目分期规划许可一个建设项目的规划许可一般分为两个阶段：建设用地规划许可阶段、建设工程规划许可阶段。对同一个建设项目作出两个或两个以上合法有效的同种规划许可，即为分期规划许可，包括按照建设项目具体建设工程的不同实施时序作出互为独立的规划许可和后期许可变更前期规划许可两类分期规划许可形式。第一百一十六页，共354页。这些分期规划许可包括两种情形：一种情形是建设单位分期报送建设工程设计方案，城乡规划主管部门根据分期审定的建设工程设计方案，分期核发建设工程规划许可证。另一种情形是建设单位报送整个建设项目的建设工程设计方案，在城乡规划主管部门审定后，分期申请办理建设工程规划许可证。第一百一十七页，共354页。建设项目分期规划核实根据前述分析，建设项目规划核实是指城乡规划主管部门以建设工程规划许可证及其附件、附图为依据，对已竣工的建设工程是否符合规划条件进行复核和确认的行政行为。建设项目分期规划核实是指城乡规划主管部门对同一个建设工程规划许可证，分两次或两次以上进行复核的规划核实。第一百一十八页，共354页。分期规划核实的实施方式主要有：（1）分段规划核实。指建设单位完成一栋建筑工程的某一部分后申请规划核实。实践中表现为先核实裙楼、后核实塔楼。（2）分栋规划核实。指建设单位完成一栋或几栋建筑工程后申请规划核实。（3）分性质核实。指建设单位根据建筑物的不同使用功能（主要区分为住宅和公建）后申请规划核实。此外还有分层核实、分轴线核实（以建筑的某一轴线为界核实）等等。第一百一十九页，共354页。分期规划核实从启动主体来分，主要有以下两类：（1）建设单位（2）有关人民政府或人民法院。在建设项目竣工前，建设单位已破产或被工商部门注销其市场主体资格，建设项目的规划核实手续无相关主体来申请办理；或者建设项目虽全面完成，但存在违法建设行为，在建设单位未履行行政处罚决定，城乡规划主管部门不予规划核实的情况下，房屋购买人要求办理相关手续。这时，为了维护社会稳定，有关人民政府往往会出面协调建设项目已建成部分的规划核实事宜。此外，人民法院在司法处置未经规划核实的建设项目时，往往要求城乡规划主管部门协助执行司法裁定而对建设项目进行分期规划核实。第一百二十页，共354页。建设工程分期规划核实是指城乡规划主管部门对同一个建设工程规划许可证及其附件、附图确定的内容，分两次或两次以上进行复核的规划核实。从时间分布上看，它既包括同一个建设工程规划许可证确定的内容全部竣工之前的分期规划核实，又包括同一个建设工程规划许可证确定的内容全部竣工之后的分期规划核实。对于前者，它既不利于城乡规划主管部门对建设工程是否按规划要求实施情况进行监督，也不会对房屋的预售产生任何影响，更不会对建设单位的资金周转产生消极影响。对于后者，它是一种理论分析中存在的现象，在当前的建设项目的规划管理中还未出现类似案例。综上所述，建设工程分期规划核实原则上应当禁止。但对一些“烂尾楼”和“四久工程”，基于维护社会公共利益、保护房屋购买人的合法权益的目的，可以进行分期规划核实。第一百二十一页，共354页。建设工程竣工后，建设单位或个人应当向市住建局申请规划核实，分期实施的建设工程，可申请分期规划核实，申请分期规划核实须符合以下条件：（一）分期规划核实范围内单体建筑已按照批准的施工图设计文件建设竣工；（二）分期规划核实范围内的绿化、道路、停车位等配套设施及整体功能配套设施已按照审定方案建设竣工；（三）规划许可要求的物管用房不在分期规划核实范围内的，应提供符合标准的临时物管用房；（四）建成区与施工区已设置安全隔离设施；（五）建设单位或个人已将申请分期规划核实的理由、分期规划实施情况、安全隔离设施的设置等相关内容予以公告、公示，并征求相关利害关系人意见。第一百二十二页，共354页。（1）建设项目分期规划许可往往对业主的物权关系产生不利影响在对建设项目进行分期规划许可中，建设单位往往会根据市场的反馈情况，申请对经审定的建设工程设计方案进行调整，这种调整通常会表现为三个方面：一是总建筑规模的变化；二是建设工程设计方案总平面图的改变，例如建筑布局以及建筑物之间间距的变化；三是房屋户型的改变，导致建筑区划内可居住人口发生改变。这些变化既有优化原建设工程设计方案的调整，也有恶化原建设工程设计方案的变化，比如总建筑规模的增加、建筑物之间间距的缩小、人均公共绿地和公共服务设施的减少。这些不利变化对业主的相邻关系、公共设施的共有权等权益将产生不利影响。此外，对建设项目进行分期规划许可，不利于配套设施的完善，最终损害业主的合法权益。一些不诚信的开发商在申请分期规划许可时，往往先建住宅部分，将大部分配套设施留在后期建设。在住宅预售完毕后，携款远走，甚至将公司注销，导致大量配套设施无人修建，损害业主权利，甚至损害该配套设施服务区域内所有居民的利益。第一百二十三页，共354页。（2）建设项目分期规划许可与分期规划核实容易导致违法建设行为的发生建设项目分期规划许可与分期规划核实除了给规划管理带来难度，在一定程度上也给违法建设行为打开了“方便”之门，其主要表现为以下三种情况：一是建设单位在修建前期建设工程规划许可证确定的内容时，往往不报批后期工程的建设工程设计方案或在不取得后期工程建设工程规划许可证的情况下，擅自建设后期工程。二是易导致应拆除的建筑物不拆除，损害规划权威，不利于城乡规划实施。在分期规划许可和分期规划核实的建设项目中，一些开发商将必须拆除的建（构）筑物的地块放在后期建设，在前期工程修建完毕并实现预售后，不再修建后期工程，留下大量的应拆除的建（构）筑物，严重影响了建筑区划内的环境，损害了规划权威。三是建设单位对后期建设工程或应拆除的建（构）筑物非法转让，然后一走了之。这既影响了规划的实施，又埋下了社会不稳定隐患。第一百二十四页，共354页。（3）建设项目分期规划许可与分期规划核实降低了规划行政效率，并易引发诉累分期规划许可往往涉及到后阶段规划许可对前阶段规划许可的变更，以及修改经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案总平面图。按照相关法律规定，已购买前期房屋的买受人系后期工程规划许可的利害关系人。此时进行规划许可时，根据《城乡规划法》第五十条和《行政许可法》第四十七条的规定，城乡规划主管部门应当采取公示或听证的方式听取利害关系人的意见。公示或听证过程中，对利害关系人的甄别、听证会的举行，听证笔录的运用等环节，都会浪费大量的人力、物力，这必然增加行政成本，降低行政效率。同时，尽管城乡规划主管部门依法履行了公示和听证程序，但利害关系人仍然因不满开发商的种种行为而状告城乡规划主管部门的规划行政许可行为，引发大量诉讼。第一百二十五页，共354页。《城乡规划法》虽然未对建设项目是否可以进行分期规划许可和分期规划核实作出明确规定，但基于建设单位有效利用资金、适应市场需求以及建设项目自身的特点等原因，城乡规划主管部门应申请对建设项目进行分期规划许可有其必要性，但在进行分期规划许可时，要把握好相关合理性原则；而对建设项目进行分期规划核实则要严格限制，坚持以禁止分期规划核实为主，允许分期规划核实为辅的原则，以保障相关单位或个人的合法权益，保证城乡规划的正常有序实施。第一百二十六页，共354页。分期实施的建设项目，规划核实以建设工程规划许可证对应的用地范围为单元组织，按照分期办理的建设工程规划许可证分别进行规划核实，不得在一个建设工程规划许可证对应的用地范围内分次进行规划核实。对最后一期进行规划核实时，应当核算各分期合计的总建筑面积误差。第一百二十七页，共354页。建筑高度的合理误差按以下规定累进计算：20米以内（含20米）部分为0.5%；20—100米（含100米）之间部分为0.25%；100米以上部分为0.1%；累进计算的建筑高度合理误差不得超过0.5米。建筑高度超过建设工程规划许可证许可的建筑高度的，建设单位应当提交日照分析报告。建筑高度超过建设工程规划许可证许可的建筑高度，造成该建筑不能满足消防设计规范或使周边建筑不能达到日照标准的，无论是否在合理误差范围内，均认定为无法采取改正措施消除影响的情形。除上述情形外，建筑高度超高部分在合理误差范围内，且没有其他违法建设情形的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门出具《建设工程竣工规划核实合格意见单》。第一百二十八页，共354页。建（构）筑物的体量、位置、外形等明显不符合规划要求，构成违法建设的，规划核实前先依法查处违法建设。未取得规划部门《建设工程竣工规划核实合格意见单》的，建设单位（个人）不得组织竣工验收，房屋登记机构不予房屋登记。第一百二十九页，共354页。第一百三十页，共354页。常规测量技术建设工程竣工规划核实测量建筑工程道路工程管线工程绿化工程竣工规划核实测量成果第一百三十一页，共354页。水准仪经纬仪全站仪全球定位系统三维激光扫描第一百三十二页，共354页。测量高差第一百三十三页，共354页。第一百三十四页，共354页。极坐标法是根据一个水平角和一段水平距离，测设点的平面位置。极坐标法适用于量距方便，且待测设点距控制点较近的建筑施工场地。第一百三十五页，共354页。距离测量角度测量记录相关信息第一百三十六页，共354页。第一百三十七页，共354页。测量机器人是自动化、智能化的全站仪，它是由电子测角、电子测距、计算和数据存储等单元组成的，能自动显示测量结果、与外围设备交换信息的多功能三维坐标测量系统，全站仪是现代测量工作尤其是铁路线路平面位置数据采集的主要仪器之一。随着光电子技术、计算机技术等新技术在全站仪中的应用，全站仪逐步向自动化、智能化方向发展，各生产厂家逐步开发出了各具特色的全站仪，如瑞士Leica公司的TCA系列，日本Topcon公司的800A、GPT系列，德国Zeiss公司EltaS系列等。这些新技术为提高测量精度、减轻作业劳动强度以及拓展工作领域等提供了硬件基础，了解并掌握这些新技术，可以选择合适的仪器，以便更快更好的完成实际工作。第一百三十八页，共354页。第一百三十九页，共354页。第一百四十页，共354页。第一百四十一页，共354页。第一百四十二页，共354页。第一百四十三页，共354页。实时动态（RTK）测量系统，是GPS测量技术与数据传输技术的结合，是GPS测量技术中的一个新突破。RTK测量技术是以载波相位观测量为根据的实时差分GPS测量技术，其基本思想是：在基准站上设置1台GPS接收机，对所有可见GPS卫星进行连续地观测，并将其观测数据通过无线电传输设备，实时地发送给用户观测站。在用户站上，GPS接收机在接收GPS卫星信号的同时，通过无线电接收设备，接收基准站传输的观测数据，然后根据相对定位原理，实时地解算整周模糊度未知数并计算显示用户站的三维坐标及其精度。第一百四十四页，共354页。在工程施工中，放样工作主要是建筑物结构线和建筑物、渠道开挖线渠道堤坝填筑，GPS-RTK主要用应在建筑物、渠道开挖和渠道填筑施工中，在放样之前，首先把渠道和建筑物等放样线根据蓝图控制点坐标和相对几何关系绘制在CAD电子图上，然后根据需要在电子图上取放样点数据，再把数据格式转换到中海达GPS所需的格式，并通过电脑传输到手簿中。在放养过程中，手簿中实时显示移动台所处位置距所放点位的东西南北距离和高差，我们根据手簿中的指示快速移到所放点位置，从而方便快捷指导渠道的施工。第一百四十五页，共354页。RTK测量技术用于市政道路中线放样，放样工作一人也可完成。将线路参数如线路起终点坐标、曲线转角、半径等输入RTK的外业控制器，即可放样。放样方法灵活，即能按桩号也可按坐标放样，并可以随时互换。放样时屏幕上有箭头指示偏移量和偏移方位，便于前后左右移动，直到误差小于设定的为止。第一百四十六页，共354页。第一百四十七页，共354页。为准确确定工程占压范围，占压范围内各类土地数量、权属，实物检查阶段，除根据设计将坐标点放至实地外，还需随时根据现场实际增加测点。在征迁工作初期放线工作曾采用传统方法。主要采取全站仪和经纬仪等进行占地坐标放样、收测各类村界地类界址点。这种方法受地形地貌和通视条件等因素影响，工作进展缓慢。第一百四十八页，共354页。在基准站、流动站设置好之后，RTK流动站开始工作，通过电子手簿控制器的显示屏窗口操作，在RTK固定的情况下进行实地坐标放样，即找出渠线用地左、右边桩的实地位置，作好标记以提醒埋设界桩，同时在有关土地行政管理部门的配合下现场实测用地范围内的地类边界点和权属边界点，采集的坐标数据直接存储到电子手簿中。所放样和采集的坐标数据均保存在电子手簿中,每天及时将采集的坐标数据传输到计算机中,通过计算机及内业处理软件绘制和连接当天所测的边界线。编写土地勘测定界技术报告书。第一百四十九页，共354页。但使用过程中应注意以下事项：基准站应避开无线电信号干扰强烈的地区；电台发射天线要有一定的高度；防止数据链丢失及多路径效应的影响，应避开大面积水域、大型建筑等反射物。第一百五十页，共354页。在建设用地勘测定界测量中，RTK技术可实时地测定界址点坐标，确定土地使用界限范围，计算用地面积，在土地分类及权属调查时，应用RTK技术可实时测量权属界限、土地分类修测，提高了测量速度和精度。第一百五十一页，共354页。第一百五十二页，共354页。测绘分为测量和制图两方面，按照城市规划的整合原则，应该对有区分的地面和建筑物进行核实测绘。因此，对地面可以采用水准仪和全站仪相结合的方法，在室内地面的固定位置布设水准点，针对高低不同的地面分别测量，并在制图中加以体现。第一百五十三页，共354页。对建筑物的测绘比较复杂，目前常从三个方面进行，即建筑物的高度、面积和间距。在实际测绘中很多建筑物造型、结构等方面比较复杂，部分装饰层厚度大，而核实测绘要考虑建筑物的面积和测绘的规范，造成矛盾，很多建筑物有错层，即各楼层高度不一致，例如住宅在东西南北四个方向各有一个单元的住户，其中东西向单元为10层，南北向为11层。这样在计算檐口高度时就会有一定的问题，也使如何计算建筑物间距有一定的歧义。第一百五十四页，共354页。可在城市规划地面和建筑物的核实测绘中引进CORS系统。CORS系统是实现测绘高效率的新方法，CORS实际上是由一系列的动态的GPS参考站组成的，它能将地面与建筑物等地物的极坐标迅速绘制成功，并避免了传统测绘方法利用多台仪器，多人作业的无效率性，通过连续的参考站实现了测绘系统的完整性，使用户方便观察各个地物的情况，使用方便。另外，通过远程的INTERNET服务，达到了各个基点数据共享的目的，提高了工作效率。第一百五十五页，共354页。管线工程的核实测绘主要是对地下管线的直径，深度，转折线、铺设图等数据进行加工整理，准确反映。目前的管线工程核实测绘多只是考虑在用地红线内的数据，而很少反映因违章或因技术原因超出用地红线的管线布局，因而缺乏完整性。另外各管线在城市规划中持续铺设，从而竣工期不同，使得分期竣工所提交的核实测绘数据不一致，难以形成最准确的测绘报告。第一百五十六页，共354页。针对这种测绘难题，可引进高精度的似大地水准面测绘新方法加以解决。似大地水准面测绘方法改变传统的利用全站仪等测绘仪器三角高程等方式，而是将AutoCAD的程序与GPS相连接，通过对AutoCAD的二次开发，改变周边控制点传递的模式，并结合GIS面向对象的技术。使得地下工程成像结果完整，精确，不受用地红线的约束，并能将成果进行自动入库登记与动态更新，解决了人工更新的无效率性等问题。第一百五十七页，共354页。核实测绘是做好城市规划的前提条件，在城市规划中具有重要作用，要想做好核实测绘工作，要以城市规划的原则作为指导，并合理利用测绘仪器和测绘技术，在进行城市地形图的核实测绘时要发展全野外数字化方法，对地面和建筑物的核实测绘利用CORS系统并增加测绘的动态化和网络化，对管线工程核实测绘可引进似大地水准面测绘方法，通过对各种新方法的综合利用，将核实测绘工作做好。第一百五十八页，共354页。第一百五十九页，共354页。建（构）筑工程道路工程管线工程绿化工程第一百六十页，共354页。细部点建（构）筑物的外围墙角、拐角、圆心等主要特征点。建（构）筑物平面位置四至关系建（构）筑物与周边建筑和规划界线的间距关系。建（构）筑物高度建（构）筑物室外地面到檐口、女儿墙、屋脊线或屋顶最高处等位置之间的垂直距离。第一百六十一页，共354页。建（构）筑物高度平顶房屋是指室外地坪到檐口或女儿墙顶的垂直距离；坡顶房屋是指室外地坪到屋檐与屋脊的垂直距离；当屋顶上的水箱间、电梯机房、楼梯出入口小间占屋顶面面积不超过一定比例（由当地规划部门确定）且高度不超过一定高度（由当地规划部门确定）时，可不计入建筑高度。突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、空调冷却塔等均不计入建筑高度。建筑物处于航线、风景名胜区等控制高度的区域时，其高度是指室外地坪到上述屋顶突出物的垂直距离。第一百六十二页，共354页。层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，屋顶层由该层楼面层至平屋面的结构面层或至坡顶的结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。净高从楼、地面层（完成面）至吊顶或楼盖、屋盖底面之间的有效使用空间的垂直距离。用地红线各类建筑工程项目用地的使用权属范围的边界线。规划四线城市红线、城市蓝线、城市绿线和城市紫线。第一百六十三页，共354页。城市红线