房地产物业管理的相关概念

物业管理

张洪青Tel:62057480第一页，共七十八页。第一章物业管理概述

第一节物业管理与房地产

第二页，共七十八页。一、房地产与房地产业从1978年，房地产业大致经历了四个发展阶段：第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。第三页，共七十八页。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1997年）1992年房改全面启动，公有住房出售，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9％。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场经历了一段时间的低迷。第四页，共七十八页。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1998至2000年）1998年，国务院颁发宣布新一轮房改的23号文，提出“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”和“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”等重要思路；1999年初，国内大部分省、区深化房改的方案经当地政府同意正式印发，中央在京党政机关的方案也经国务院常务会议原则通过。在98年到2000年的那段日子里，一些企业主，富裕的个人，成为购房的中坚力量。第五页，共七十八页。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段（2001年以来）2000年后，一些比较富裕的中产阶级，由于受到富裕阶层购房的示范效应的影响，开始加入购房的行列。由于这一阶层远较富裕阶层人数为多，因此房价开始上扬。到了中产阶层基本购买完毕，工薪阶层也加入了购房的行列。由于他们人数众多，因此住房价格开始飞涨。加上股市不振，大量资金涌入房地产。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。第六页，共七十八页。几个居住面积数据在90年代初，发达国家的人均住房建筑面积为：美国60平方米英国38平方米法国37平方米日本31平方米。世界各国的经验表明，在人均住房面积达到30平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。到2000年底，我国城镇居民的人均住房建筑面积已经达到20平方米。2005年8月5日，建设部公布的城镇居民概况统计公报显示，按户籍人口统计，2004年底，全国城镇人均住宅建筑面积为24.97平方米。估计我国到2010年就可达到人均30平方米。第七页，共七十八页。住房建设自然需求的计算（2000—2010年）

提高居住水平的影响。如果2010年我国城镇人均住房建筑面积达到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我国城镇人口3.89亿，就需增加住房38.9亿方米。城市化发展的影响。按世界各国的统计，2000年第三世界各国的城市化水平平均为45%。我国的城市化水平刚过30%。如果2010年我国城市化水平达到40%，全国城镇比2000年增加人口1.2亿人，按每人住房30平方米（且按这些人现居住面积达人均20平方米）计算，需要增加12亿平方米。自然折旧的影响。全国城镇现有住房80亿平方米，如果按住房折旧的年限40年计算，每年折旧率2.5%，10年共需折旧20亿平方米。考虑到我国住房折旧一般会长于40年，只按每年折旧1亿平方米，即10年折旧10亿平方米计算。以上三项合计，10年需建房为60亿平方米，才能满足房地产市场需求。第八页，共七十八页。地产泡沫和银行超常规贷款近几年自上而下都在谈房地产泡沫和银行超常规贷款问题。为解决银行超常规贷款问题，2003年8月24日，中国人民银行决定从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点，即存款准备金率由现行的6%调高至7%。2004年4月11日，央行决定从2004年4月25日起再提高存款准备金率0.5个百分点，即由现行的7％提高到7.5％。

第九页，共七十八页。地产泡沫产生的原因一种畸形的“需求”“负翁”、“负婆”现象温州炒房大军的南征北战2004年3月15日时代商报报道，温州人在沈阳买一套房子可拖进银行2/3按揭。从目前房地产市场运作模式看，温州购房团在投入了大量资本炒作时，同时也拖进了数量几倍于它的银行资本跟进他们所进入的楼盘，加上所到之处跟进的本地投机资本，整个炒作市场的投机资本数量，就远远超过了温州购房团握在手里的钞票。如果传闻中的“10万温州人拿着1000个亿在炒楼”大体符合事实原貌，那么这1000亿不过是支撑整个炒作市场的一个资本系数。由于此过程中银行实际在承担着大部分风险，所以如果不及时控制，它最终将演变为一个巨大的金融黑洞！第十页，共七十八页。境外对我国房地产过热的注意早在2002年12月，美国摩根士丹利就在一份研究报告中提醒，中国有可能爆发新一轮房地产泡沫危机。2003年3月5日，《华盛顿邮报》进一步载文指出，中国房地产泡沫及其破裂，将可能引发中国银行体系危机。文章分析认为，银行是中国资本的主要来源。房地产泡沫一旦破裂，就意味着银行将增加新的坏账。截至2003年10月，在国内银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中，约有1/10陷在房地产领域，其中600亿美元是向开发商提供的贷款，另有900多亿美元是住房抵押贷款。2003年7月13日，香港《南华早报》刊登了一篇题为《制造一个经济定时炸弹》的文章，以此来形容中国目前有3万多家房地产公司疯狂“炒地皮”的现实。第十一页，共七十八页。房价虚高的主因地价上升过快。近些年来土地价格飞涨，这既和土地成本上升有关，又和现行的某些政策有关。为了避免过去暗箱操作带来的种种弊端，我国目前实行土地公开招标拍卖。但随这种做法产生的问题值得反思。在竞拍中，地价被炒得很高，一亩地甚至能卖到几百、上千万元。各地出现了一批投资购房者，哄抬房价。这些投资购房者买了房子不是为了自用，而是通过出租或者二次出卖来赚取利润。这种“炒房”行为的直接结果，就是把地区的房价被人为地抬高了。第十二页，共七十八页。2002年上半年，我国个人住房贷款余额已超过6630亿元。中国人民银行2005年8月15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，到2004年末，我国的房地产贷款已达2.6万亿元，占到全部人民币贷款的约15％，我国居民个人住房按揭贷款占ＧＤＰ的比例为11.7％。在《2004中国房地产金融报告》中，中国人民银行警告说，去年以来持续至今的房地产热已经为中国楼市带来很大的金融风险，这些风险主要包括：房屋贬值开发商资金链断裂“假按揭”难以收回出让土地的收入被挪作他用第十三页，共七十八页。2005年5月11日国务院办公厅转发了建设部等七部门联合出台的《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。上海房价能否软着陆【焦点访谈】：稳定房价合民心

第十四页，共七十八页。（一）房地产的涵义

房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房屋与土地反映物质的属性和形态，而房产与地产则体现商品形式的价格。

在生活资料方面，房产与地产属于财产范畴；在生产经营资料方面，房产与地产属于资产范畴。房屋和土地不可移动，因此一般称之为不动产。

不动产的广义概念还包括其他不能移动的物体，如水坝、地下工程、港口等其它建筑。第十五页，共七十八页。（二）城市房屋

按用途分，城市用房一般可以分为六大类：1.住宅。在现代城市中，住宅一般要占城市房屋总量的一半左右。2.生产用房。是指物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。3.营业用房。是指第三产业所使用的房屋。4.文教用房

5.行政用房

6.其他专用房

第十六页，共七十八页。（三）城市土地

1.生活居住用地2.工业用地3.公共建筑用地4.公共绿地5.风景游览区用地6.道路广场用地7.市政公用设施用地8.交通运输用地9.特殊用地10.其他用地

第十七页，共七十八页。（四）房地产业

l.房地产业的概念一般是把产品用途相同、服务内容相同和服务对象相同的企业，作为同一行业。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，具体包括土地的开发经营、房屋的开发建设、买卖、租赁、信托、物业管理和以房地产为依托所进行的多种经营管理等项工作。第十八页，共七十八页。2.房地产业的运行机制

（1）生产环节。生产环节是指进行土地开发、房屋建设等，从而获得房地产劳动产品的过程。这一环节的前提条件是获得可供开发的土地。2004年8月31日以后，国内土地市场将不得再采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开招标、拍卖、挂牌的方式出让。（2）流通环节。流通环节是指房地产作为商品进入市场，进行交易，以实现其使用价值和价值的过程。房地产市场活动主要有房地产的买卖、租赁和抵押三种形式。【CCTV《中国财经报道》：买房陷阱知多少】（3）消费环节。在这个环节，房屋的售后管理与服务工作显得更加迫切和重要。第十九页，共七十八页。二、物业管理的产生和发展

第二十页，共七十八页。（一）物业管理的起源传统意义上的“物业管理”起源于19世纪60年代的英国，由于工业革命的发展使得大量农村人口涌入工业城市，导致了诸如房屋破损严重、居住环境日趋恶化等“社会问题”。当时有一位名叫奥克维娅·希尔（OctaviaHill）的女土迫不得已为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法，出乎意料地收到了良好效果，招致当地人士纷纷效仿，这可以说是最早的“物业管理”。真正现代意义上的物业管理起源形成于19世纪末20世纪初的美国。当时美国高层大厦的建造蓬勃兴起，于是一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构便应运而生，标志着现代物业管理的诞生。现代物业管理诞生的另一个标志是物业管理行业组织的成立。1908年，成立了世界上第一个物业管理组织——芝加哥建筑物管理人员组织（ChicagoBuildingManagersOrganization，CBMO）。此后，在CBMO推动下，美国第一个全国性的业主组织——“建筑物业主组织”（BuildingOwnersOrganization，BOO）也宣告成立。在这两个组织的基础上，最后又成立了“建筑物业主与管理人员协会”（BuildingOwnersandManagersAssociation，BOMA）。第二十一页，共七十八页。（二）我国物业管理问题的提出我国自解放以来，过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性。长期实行福利制低租金分配住房的政策。80年代初全国直管公房失修失养率达到50％以上。城市住房每m2使用面积年租金仅1.56元，除去管理费0.68元，18％的税金0.28元外，修理费只剩0.60元，仅为正常维修保养需要的1／6，房屋淘汰量逐年增加。1980年淘汰800万m2，比1977年增加1.5倍；1982年淘汰1311万m2，比1980年增加64％；危房达3000万m2。在房地产综合开发过程中，由于普遍存在着“重建设、轻管理”的倾向。物业管理是我国房地产业借鉴国外的先进经验，学习和引进的一种行之有效的房屋管理方法，也是我国房地产业发展到一定程度的必然产物。第二十二页，共七十八页。（三）物业管理在我国的产生和发展

1981年3月深圳市物业管理公司成立。广州于1981年开始在新建的东湖新村试点实行新型住宅区管理方法。1984年末，广州房地产经济研究会到东湖新村进行考察，写出论文《城市住宅管理要向多层次的综合服务与经营管理型发展》。这篇论文在提交中国城市住宅研究会1984年年会进行交流时受到肯定。1985年底深圳市房管局成立后，肯定了物业管理公司专业化、社会化、企业化的管理经验，在全市推广。1986年后，广州市政府、市建委和房管部门把住宅区管理提到议事日程。第二十三页，共七十八页。1994年3月，建设部颁布《城市新建住宅小区管理办法》，强调新建小区必须推行物业管理。到1995年我国物业管理的竞争市场也开始形成。2000年10月15日，中国物业管理协会在北京成立。到2002年底，上海、广东、山东、辽宁等省市的物业管理的覆盖面已达50

％左右，深圳市物业管理的覆盖面已超过95％。全国物业管理企业已有2万多家，从业人员超过200

万，全国实行物业管理的覆盖面已占物业总量的30％。2003年9月1日起《物业管理条例》正式施行。目前，物业管理新体制不仅在新旧住宅区全面推广，而且已被工业区、学校、医院、商店、办公楼宇等各类物业采用。第二十四页，共七十八页。（四）发展物业管理的意义1.有利于城市房地产业运行体系的确立与完善。2.延长物业的使用寿命，充分发挥物业的使用价值。3.增强开发商在房地产市场中的竞争力，使物业易于出租或出售。4.改善了人民群众的居住条件，提高了人民群众的居住质量。5.维护了社区的安定团结。6.有利于扩大就业和实施再就业工程。7.刺激了城镇居民服务消费支出的增长。8.推动了社区精神文明建设。第二十五页，共七十八页。三、我国物业管理的现状与发展趋势

第二十六页，共七十八页。（一）我国物业管理现状（1）发展不平衡（2）认识不清（3）法制建设滞后，物业管理法律关系各主体间的权利义务关系不清（4)建设与管理职责不清（5）尚未形成规范的市场机制，物业管理企业经营活动不规范（6)国有大中型企业、事业单位物业管理推进缓慢（7）物业管理行业人员素质偏低，人才缺少（8）建管相脱节（9）管理水平低第二十七页，共七十八页。

（二）物业管理的发展趋势

1.物业管理企业化企业化就要强调规模经济。所谓规模经济就是要求企业在生产规模上要达到经济规模，此时产品的单位成本最低。企业化应强调“一业为主，多种经营”。可以将经营范围扩大到与物业有关的业务，如房屋咨询、中介、代理房屋买卖、估价，建筑装饰等项目；也可向餐饮、商业、健身等方面发展。第二十八页，共七十八页。2.专业服务社会化

一是专业化，是前提条件。社会生产服务的内容专业化，服务水平才会有很大的提高。二是社会化。专业化的生产服务又要求社会上其他专业服务与它相配套，这样才有充足的市场。大陆的物业管理是从香港借鉴而来的。在香港从事私人楼宇、商业大厦和公共屋村管理的管理机构人员组成都较少，管理机构将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。第二十九页，共七十八页。3.物业管理现代化。主要体现在：（1）管理观念现代化①信息观念②系统观念③经营观念

（2）管理组织网络化（3）管理标准规范化（4）管理方式程序化第三十页，共七十八页。第二节物业管理的概念和内容

一、物业

第三十一页，共七十八页。（一）物业的涵义房地产：realestate或realproperty。“realestate”一词具体是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋；“realproperty”一词具体是指realestate及其附带的各种权益，包括所有权在内的、以及与此相关的保有权、享用权、管理权、处分权等。物业的涵义应该是指realProperty。物业概念是：物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

第三十二页，共七十八页。一个完整的物业包括四个部分：

（1）建筑物。包括房屋建筑、构筑物（如桥梁、水塔等）、道路、码头等。（2）设备。指配套的专用机械、电气等设备。如电梯、空调、备用电源等。（3）设施。指配套的公用管、线、路。如上下水管、消防、强电（供变电等）、弱电（通讯、信号网络等）、路灯，以及室外公建设施（如幼儿园、医院）等。（4）场地。指待建或露天堆放货物之地，包括建筑地块、庭院、停车场等。第三十三页，共七十八页。完整地把握物业的概念，需注意两点:第一，物业的主体是建筑物，辅助部分是配套的设备、设施与场地等。如果没有建筑物，而是单独的设备、设施或是单独的场地（如空地），就不能称其为物业。第二，物业管理中的物业（适用于住宅小区）主要是物业的共同部分：共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配套服务设施。业主自用物业建筑物部分和自用设备通常不是物业管理的范畴。第三十四页，共七十八页。（二）物业与房地产、不动产的区别（1）适用范围不同物业一般多指一个单项的“物业”单位；房地产是指一个国家、地区或一个城市所拥有的房地产。（2）称谓的领域不同不动产是民法通常使用的词汇；房地产是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇；物业则是指房地产领域中单元性的房地产概念的别称。（3）概念外延不同房地产概念的外延包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业有时可用来指示某项具体的房地产，然而，它仅仅是指房地产的交易、售后服务这一使用阶段或区域。第三十五页，共七十八页。（三）物业的分类居住物业。包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；商业物业。包括综合楼、写字楼、商业中心、酒店、宾馆、康乐中心等；工业物业。包括工业厂房、仓库等；其他用途物业。如车站、码头、医院、学校等。第三十六页，共七十八页。（四）物业的特性

1.位置固定性、地区性建筑物由于定着在土地上，形成了其不可移动性和地区性。2.形式上的多样性每种物业都是单件产品，在类别、品种、规格、结构、式样上都有区别于它宗物业的地方，没有两宗物业是完全相同的。3.使用上的长期性其一是构成物业基础的土地具有不可毁灭性；其二是地上建筑物使用期限可达几十年乃至上百年。土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。第三十七页，共七十八页。4.开发建设周期性长、投资量大物业开发建设周期比一般的商品生产周期要长得多，同时需要大量的投资。5.易受政策限制物业受法令和政府政策的影响较重要的有两项：一是警察权（PolicePower）的行使。二是行政征用权，政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何物业实行强制征收。6.受相关因素影响大物业的价格往往受其周围其他建筑的影响。7.保值性与增值性房地产的价格一般也会不断上涨，有着保值和增值的作用。第三十八页，共七十八页。（五）物业的产权1.产权的概念产权就是财产权利，是指对财产的各种权利的总称，包括占有权、使用权、出租权、转让权、用尽权、消费权及其他与财产有关的权利。因此，也可以说产权是一种权利束。合理有效清晰的产权，可以使人们各尽其能、各守其责、各得其利。第三十九页，共七十八页。2.物业的产权类型

（1）私有产权是指关于资源利用和所有的权利。私有产权的关键在于对财产所有权利的行使的决策完全是私人做出的。（2）社团产权是指某个人对一种资源行使某权力时，并不排斥他人对该资源行使同样的权利，或者说，这种产权是共同享有的。如城市景观和市政公用设施便属于社团产权。对于社团产权来讲，每个人对如何行使权利的决定是无需事先与他人协商的。（3）集体产权一种产权如果是集体的，则关于如何行使对资源的各种权利的决定就必须由集体做出，由集体的决策机构以民主程序对权利的行使作出规定和约束。第四十页，共七十八页。（4）建筑物区分所有权把多人共同拥有同一建筑物的情况界定为建筑物区分所有权。建筑物区分所有，是将一幢房屋特别是楼房，按其本身结构区分为各个独立单元，每一单元均构成一个相对独立的所有权客体，由此在一幢房屋上形成两个以上的所有权。建筑物区分所有权具体是指多个区分所有权人共同拥有一栋建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共用部分所享有的持分权，以及因共同关系所生的成员权之总称。第四十一页，共七十八页。

二、物业管理的概念

这样理解物业管理，对不对？张某在和一些朋友聊天时谈到物业管理，他说：“物业管理就是房产管理，只不过房产管理和物业管理所处的体制不一样，名称换了一下，其根本区别就是收不收费的问题。”他的朋友也说：“物业管理就是在原来的房产管理上增加点内容，比如扫扫地、浇浇花、看看门而已。”这些看法对吗？第四十二页，共七十八页。广义的物业管理是由物业的涵义引申出来的，它泛指一切为了物业的正常使用、经营而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务。今天我们使用的物业管理概念主要是狭义的物业管理。狭义的物业管理（RealPropertyManagement或PropertyManagement），是指由专门的机构和人员，依据合同和契约，对物业及其附属设施、周围环境等实施统一的、专业化的、综合性的经营管理，并向人们提供综合性的有偿服务。第四十三页，共七十八页。物业管理的要点：是一种经营性的管理方式是对物业开发、租赁、销售和售后服务等活动进行全过程的管理是一种专业化、综合性的管理是按合同或契约进行法制化规范化管理具有服务性第四十四页，共七十八页。三、物业管理与传统房屋管理的区别

项目及比较内容

现代物业管理

传统房屋管理

物业权属

多元产权（私有、公有）

单一产权（国有、公有）

管理单位物业管理公司

政府、单位房管部门

管理单位性质

企业

事业或企业性事业单位

管理手段

经济和法律手段

行政手段

管理行为

企业经营服务行为

非企业行为

管理性质

有偿服务

无偿、低偿服务

管理观念

为业主、住户服务

管住住户

管理费用

自筹、管理费、服务费等

低租金和大量补贴

管理形式

社会化、专业化统一管理

多头分散管理管理内容

全方位多层次的管理服务管房和养房

管理关系

代表业主，业主主导型

国家或单位主导型

管理模式

市场经济管理模式

计划经济管理模式

第四十五页，共七十八页。

【讨论】后勤服务集团的服务是不是就是物业管理？

近几年，国家推行后勤管理社会化，不少高等学校纷纷建立自己的后勤服务集团，为学校师生服务。请问，后勤服务集团的服务是不是就是物业管理？第四十六页，共七十八页。后勤服务与物业管理的不同

项目后勤服务

物业管理

单位性质学校等单位下属的企业单位

一般是社会化的单位专业特长主要是清洁、医疗、饮食、交通等

主要是保安、房屋及设备维修等

费用收取通常比社会上的服务费低

通常是市场化的收费

业务来源主要是系统或单位内部需求

主要到社会上去寻找

服务对象主要是面向单位的员工

社会各单位、各物业

服务内容针对性强，相对单一、层次雷同

针对性较弱，内容多样、层次不一第四十七页，共七十八页。四、物业管理的性质、类型和原则

第四十八页，共七十八页。（一）物业管理的性质

【问题】房地产业属于第几产业？物业管理呢？第四十九页，共七十八页。三次产业分类的理论第一产业就是指那些直接依赖于自然资源的开发和利用，并且只能在自然资源所在地进行生产过程的行业。如农业、畜牧业、渔业、林业和采矿业。即作为广义的农业；第二产业是对第一产业初级产品进行再加工过程的行业，是第二层次上的生产活动，如制造业、建筑业等，人们称之为广义的工业；第三产业是以第一、第二产业产品为物质条件，生产非实物形态产品的行业，如商业、旅游业、交通、金融、保险、邮电、教育、文艺、房地产业等。第三产业意味着提供服务的产业，在很多场合又称之为服务产业。第五十页，共七十八页。房地产业是区别于建筑业的一个独立行业建筑业：第二产业；房地产业：第三产业。在联合国制定的《国际标准行业分类》中，把经济行业分为十大类，其中建筑业为第五类，房地产业和经营服务业为第八类。2002年国家统计局颁布的《国民经济行业分类》(GB/T4754-2002)，把我国经济行业分为：门类20个，大类95个，中类396个，小类913个，其中建筑业被列为第E门类，房地产为第K门类。总之，国际国内都把建筑业和房地产业作为两个独立的产业部门来对待。行业分类与代码第五十一页，共七十八页。物业管理的性质物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。其宗旨就是服务，寓管理、经营于服务之中；其管理对象是物业，服务对象是物业产权人和物业使用人；其经营方针是“保本微利、服务社会”，不以牟取高额利润为目的。第五十二页，共七十八页。明确物业管理的性质的意义为制定物业管理的政策和法规提供理论依据物业管理的政策法规是物业管理的宏观环境，其科学性如何是物业管理发展的关键。有利于物业管理的健康发展物业管理应沿着其性质所标志的方向发展，否则将会遇到难以克服的障碍。指出了物业管理的宗旨物业管理的宗旨就是服务，通过服务实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。偏离服务这个宗旨，就会使物业管理与社会和公众的利益相背，最终削弱物业管理的生命力。第五十三页，共七十八页。（二）物业管理的类型

委托服务型物业管理房地产开发商将开发建成的物业出售给用户，一次性收回投资并获取利润，然后委托物业管理企业对物业进行管理，完善其售后服务。

租赁经营型物业管理房地产开发商建成房屋后并不出售，而是交由属下的物业管理公司进行经营管理，通过租金收回投资，获得利润。第五十四页，共七十八页。（三）物业管理的主要原则1.物业所有权与经营权相分离的原则业主是物业的主人，享有物业所有权。物业管理企业在接受业主或者业主委员会委托后，就成为物业的具体管理者。业主与物业管理企业是委托与被委托的关系，而这种关系正体现了物业所有权与经营权的相分离。2.公平竞争的原则“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”（见《物业管理条例》第三条）。1994年1月，深圳市成功地组织了一次莲花北区新建小区物业管理招标，此事开创了我国物业管理引入竞争机制的先河。第五十五页，共七十八页。3.统一管理的原则物业管理区域内的房屋建筑维护、修缮、环境保护、绿化美化、治安保卫、车辆道路、设备修理等，应当统一由一个物业管理企业负责。4.专业和高效的原则物业管理企业应当根据需要，通过签订合同的办法，将一些专业性更强的项目分包给各有关专业公司，如房屋修缮公司、清洁公司、绿化公司、保安公司、市政公司等等。北京青年报：物业管理能否打破黑箱——美林香槟小镇首用招投标方式选拔专业公司第五十六页，共七十八页。5.经济合理的原则物业服务费用的收费标准要公开，价格要合理，提供的服务要让业主和物业使用人满意，并感到质价相符。6.依法管理的原则业主委员会和物业管理企业的人员，应掌握和熟悉有关物业管理方面的法律、法规和政策规定，正确地解决和处理物业管理中出现的各种问题。7.以业养业及基金专用原则应根据“以业养业”的原则培养物业管理公司的造血功能，在经费上做到“维持平衡，略有结余”。第五十七页，共七十八页。五、物业管理的内容

第五十八页，共七十八页。（一）物业管理的基本内容1.对物业及其配套设施的维护和保养。2.做好日常维修工作，确保物业的正常运行，为业主和租户提供基本的使用保证。3.加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障。4.搞好物业及周围环境的清洁。5.做好绿化草地和花木的养护工作，努力营造一个优美宜人的环境。6.加强车辆管理，防止车辆丢失、损坏或酿成事故。第五十九页，共七十八页。7.搞好维修基金的核收与管理，为用户的长远利益作早期的筹划。8.及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失。9.做好管理费用的核收和使用管理，保证物业管理工作的健康顺利进行。10.搞好多种配套服务经营，为业主和租户提供尽可能全面的服务。11.搞好社区管理，创造健康文明的社区文化，为建立友好融洽的新型人际关系而尽心尽力。12.建立物业档案，随时掌握产权变动情况，维护物业的完整和统一管理。第六十页，共七十八页。（二）物业管理中的服务内容常规性的公共服务是指物业管理中公共性的管理和服务工作，是物业管理企业面向所有业主、物业使用人提供的最基本的管理和服务。比如清洁卫生服务；治安保卫服务；维护居住区环境服务等等。针对性的专项服务是指物业管理企业面向广大业主、物业使用人，为满足其中部分住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。

委托性的特约服务是指物业管理企业为了满足业主、物业使用人的个别需求受其委托而提供的服务。通常是指在物业服务合同中未约定、物业管理企业在专项服务中也未设立，而业主、物业使用人又提出该方面需求的服务项目。第六十一页，共七十八页。（三）物业管理中的经营内容经营是物业管理公司以管理区域内的条件为基础、以住户为对象所进行的经济活动。基本的经营项目主要包括下列四个方面：1.住宅的租赁经营；办公楼宇的租赁经营；酒店、商场及工业楼宇的租赁经营；停车场地、货仓场地的租赁经营等。2.房屋及附属设施维修及改建工程施工；室内装修设计及工程施工；设备安装；经营建材等。3.经营商场、餐饮、旅游、游泳池、电影院等各种生活文化娱乐设施等。4.不动产投资咨询、中介、拆迁、住房置换等。第六十二页，共七十八页。（四）物业管理中的社会管理内容物业管理公司要和各级政府、政法、公安、医疗等部门加强联系，随时传达新的政策和法令，协助开展工作。比如：当某种传染病开始流行时，物业管理公司就应当迅速和医疗单位取得联系，通知并组织住户及时采取预防措施，类似还有诸如预防接种，普及医疗教育等等；此外像全民选举、人口普查等，都可以由物业管理公司来组织实施；由于物业管理公司有详细的业主档案，且对于所管物业居住、工作的人员比较熟悉，对于侦察犯罪也会有所帮助。第六十三页，共七十八页。（五）不同用途的物业的管理要点1.写字楼管理：期望甚高写字楼需有高标准高质量的管理服务，这类楼宇都有比较现代化的设备，如自动控制的高档电梯与升降梯、由电脑控制的楼宇自动化系统、中央空调设备、通风设备、保安监控设备等等。这些设备需有具备专门知识与技术的人员来操作与养护。人们对这类楼宇，特别是出入口、大堂、洗手间、公共通道的清洁卫生要求很高。为保持楼宇的外貌美观，楼宇的外墙也需要定期清扫。第六十四页，共七十八页。2.住宅管理：最受关切供水、供电、供气、供暖等的状况如何是人们最关切的问题。住宅管理的目的是为住户提供舒适的生活环境，因此房屋及设施的维修养护、保安、清洁、绿化、康乐及多种服务项目的管理就显得较为重要。第六十五页，共七十八页。3.公共商业楼宇管理：形象第一良好的物业管理可以创造商场的美好形象，从而吸引顾客，这是公共商业楼宇管理的最大要求。要做到这一点就必须注意这样几个方面：在适当的地方设置明显的方向指示牌；商店的招牌应妥善管理；设施设备应加强养护，减少停机率；空气调节必须适宜；消防通道必须保持畅通无阻；所有固定装置、设备和装饰品，均须达到高度安全标准；管理好停车场，方便顾客的交通往来；积极组织宣传和促销活动，吸引顾客前来商场购物。第六十六页，共七十八页。4.旅游宾馆管理：优质服务服务质量是宾馆的生命，也是衡量其管理水平的主要标志。旅游宾馆的优质服务所涉及的范围非常广泛：（1）从客人需求看：宾馆是以提供客房、餐饮、商品、康乐活动和综合服务项目来满足客人需求，因而优质服务必然涉及各部门、各环节、各岗位。而且宾馆各部门、各工作环节的优质服务是互相联系的，它们共同形成宾馆的整体服务质量。（2）从服务质量的内容看：包括设施设备质量、产品质量和劳务质量三个方面。第六十七页，共七十八页。5.工业厂房管理：难度较大工业厂房是较难管理的一种物业，因为其使用的特殊性而导致矛盾多，使得管理难度大。比如：厂房储存易燃货物易造成火警危险；笨重的机器和存量过多的货物，使重量超出楼面结构的负荷；机器开动时产生震荡，使建筑损耗严重；由于使用功能的特点，工业厂房难于保持清洁。在工业厂房管理中，主要是确保水电等的供应不受影响，以保证生产顺利进行；货物运输必须流畅，这就使工厂货物装卸区的设立和管理成为工业厂房管理非常重要的一环。第六十八页，共七十八页。六、物业管理的基本环节（一）物业管理的前期介入所谓前期介入，是指物业管理公司在接管物业以前各个阶段（项目可研阶段、规划方案设计阶段、施工阶段等）就参与决策。制定出物业管理方案，并从管理的角度为开发商提出楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等方面的建设性意见。这种前期介入并不意味着物业管理的具体工作的介入，而往往是指物业管理人员向设计部门提供物业设计方案的咨询意见。第六十九页，共七十八页。（二）物业管理部门的成立

物业在竣工交付使用前就应该落实管理单位。如果准备选聘专业物业管理公司，可以向社会上招标，通过竞争选聘优秀的物业管理公司；如果开发商准备自己管，就应成立属下的物业管理部门。物业管理公司机构一般有两种形式：一是实体性的物业管理公司，内部分为两个层次：即管理层和作业层。二是纯由管理人员组成的物业管理公司，而无作业层。这类公司不带工人队伍，而是通过合同形式与社会上各类专业服务企业形成松散型的联合，以合同的方式将物业管理内容发包给相关的服务企业。第七十页，共七十八页。（三）物业管理人员的选拔和培训根据物业管理专业化和现代化的要求，物业管理所涉及的各岗位工种人员应达到一定的水平并对其上岗资格进行确认。人员选择一般需要两种类型：管理类型和工程技术类型。培训时间应选在开展管理工作前3～6个月为佳；培训内容应根据设置的岗位要求考虑；培训目的以能胜任所担负工作为基本点，应注意的是有些工种如电梯维修