项目发展制度

万科地产项目可行性报告内容指引前言随着集团房地产业务不断扩张，土地储备力度逐渐加大，未来发展对新项目的需求越来越强烈。为了规范项目前期操作，提高工作效率，规避签约风险，提升集团竞争力，特制定可行性报告内容指引。可行性报告内容指引项目决策背景及摘要一、外部环境城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；二、内部因素项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；第一部分：项目概况宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状四至范围；属地势平坦状纹况，自然标除高，与周边毒地势比较；水地面现状，配包括宗地内怒是否有水渠哈、较深的沟伐壑（小峡谷佩）、池塘及替高压线等对惑开发有较大漠影响的因素页，并计算因圈此而损失的绿实际用地面哨积；惑地面现有居子民情况，包刚括具体居住险人数、户数挑，工厂数量冈、规模、产淋品性质、开风工状况等，街并说明对拆定迁及项目开喉发进度的影洁响；匹地下情况，搜包括管线、宏地下电缆、径暗渠、地上册建筑物原有川桩基及地下销建筑/结构休等，地上地毫下都要注意智有没有受保牌护的历史文翅物古迹、可愁利用的构建预；胡土地的完整透性，有否市蛛政代征地、赶市政绿化带厦、市政道路脏、名胜古迹辜、江河湖泊棚等因素分割然土地；冻地质情况，智包括土地结胀构、承载力纪、地下水位锁和抗震性要阶求。斩附图梅：平面地形秤图，标记四欠至范围及相闸关数据；椅郊地形地貌悼图，主要反叔映宗地地面垒建筑、河流多、沟壑、高溜压线等内容护；丰月地下状况扫图，包括地录下管线、暗驻渠、电缆等太。听项目周边的歌社区配套挣（一）周边帜3000米蜻范围内的社请区配套交通状况忽公交系统情线况，包括主劝要线路、行霜车区间等；铃宗地出行主炸要依靠的交轮通方式，是欧否需要发展唤商自己解决凡；抖现有交通捷特运系统，近锹期或规划中锅是否有地铁居、轻轨等对毙交通状况有超重大影响的公工程。掩附图欺：交通状况王示意图，包索括现有和未卫来规划的城危市公共交通手和快速捷运应系统；腹教育：大中钓小学及教育乒质量情况。章医院等级和不医疗水平听大型购物中串心、主要商芒业和菜市场伤文化、体育岩、娱乐设施公园银行邮局其他炕附图淡：生活设施说分布图，具椒体位置、距削离。炼（二）宗地涂周边300肤0米外但可话辐射范围内钉主要社区配氏套现状赴项目周边环效境（根据个翻案特性描述批，没有的可般以不写）治安情况空气状况噪声情况潮污染情况（删化工厂、河拦流湖泊污染部等）凝危险源情况拼（如高压线其、放射性、笔易燃易爆物注品生产或仓哑储基地等）周边景观风水情况装近期或规划荡中周边环境拳的主要变化允，如道路的垄拓宽、工厂疯的搬迁、大弊型医院、学睛校、购物中侵心/超市的相建设等。其他合大市政配套绵（都要说明圾距宗地距离恋、成本、接洞入的可能性陪）托道路现状及衰规划发展咳包括现有路评幅、规划路胀幅，规划实煌施的时间，年与宗地的关洒系（影响）年。劝供水状况：控现有管线、饱管径及未来镜规划和实施蜡时间。惯污水、雨水础排放：现有弦管线、管径尿及未来规划抢和实施时间杀。等通讯（有线恨电视、盏、网络）：艳现有管线、闭上源位置、页距宗地距离面、涉及线路误成本等。种永久性供电搅和临时施工妖用电：现有巡管线、上源屿位置、距宗菌地距离、涉司及线路成本趁等。恐燃气：现有孕管线、管径绒、上源位置装、距宗地距暮离、接口位冲置。悔供热及生活狗热水：现有墨管线、管径祥、上源位置季、距宗地距致离、接口位玻置。劈附图螺：说明上述创配套设施的倍管线走向、及容量和接口浊位置，及未运来规划扩容村和增加的情标况。格规划控制要颜点装总占地面积杜、代征地面侄积、净用地前面积、绿化都面积、道路昂面积比住宅建筑面虑积、公建建贫筑面积，公仇建的内容，陪并区分经营泛性和非经营舍性公建的面池积太综合容积率额、住宅容积准率建筑密度控高绿化率其他土地价格哗土地价格计跟算的方法，纹若有代征地丢要说明代征因地价格。根铃据购买价格慈计算总地价税、楼面地价恒。授第二部分：尽法律及政策借性风险分析剑合作方式及恩条件玉合作方基本欠情况：名称宣，主要股东她投资情况，旱注册资本，撤成立时间、驰特殊背景等便合作方式：坝例如：一次询性买断土地扶、建后分房篮（面积）、古建后分销售伏收入、建后甚分利润、共劣同设立公司浙等。除直接侧从政府批租信土地外，都秤要明确对方絮一定能够提性供正规税务戴发票。对分头房、分收入挨要明确合作品方是否有承窃担营业税的凯义务。鞭付款进度及运与拿地程序惧的配合授其他合作的梯主要条件珍与合作方式滋相关的其它合法律规定尊土地法律性昌质评估（一）现状愿土地所有权印归属负土地使用权僻归属土地的用途（二）规划宜1、规划所妥有权归属爪2、规划使车用权归属煌3、规划的爷用途台取得土地使雾用权程序评匹估瓦取得土地使循用权的程序分取得土地使认用权需要的栏工作日扣取得商品房臂用地土地使身用权所需条蜂件诞取得土地使锣用权的风险钩及控制（茎取得土地使称用权存在的顽不确定因素渴及解决）谈土地性质变利更的评估（沸已经是商品恐房用地可以筝不写）齐土地性质变馅更的程序和床理由消土地性质变腰更的政策支饭持或障碍听土地性质变行更需要的工撑作日殃政策性风险抹评估倒城市规划限拍制或更改、具突发性政策徐等政府因素吗导致项目中魄断开发、报竭批报建流程结无法完成、剂项目开发期叫间土地性质蹄变更受挫，寒从而造成前他期投入全部柔或部分损失裂的可能性判出断。例如：声优诗美地二案三期、北京创中关村建设乎停建所有区错内住宅等。总体评价厨对各项法律晨手续和程序尽的可操作性抢、合法性，拢风险的可控步性进行评价痒。如：签约包合同中明显亮对我方不利鉴的条款及其腔考虑；部分抹或全部条款劫存在的不确伟定性因素的棒控制；不利序、不确定条张款可能遭受宪的损失和对挤开发进度的秩影响等。伙第三部分：填市场分析陈区域住宅市羡场成长状况棋区域住宅市拳场简述形成时间鸽各档次住宅影区域内分布笼状况宫购买人群变景化益区域住宅市希场各项指标絮成长状况（壤近3-5年意）呢开工量/竣脆工量苦销售量/供凳需比平均售价汁区域市场在己市内各项指斯标的排名状苗况及发展趋皱势诉区域内供应捞产品特征械各档次产品馋供应状况疑各档次产品牺的集合特征堪尤其研究与洗本案类似档递次物业的特驾征平均售价开发规模产品形式平均消化率平均容积率债物业在区域荐内分布特征促区域内表现浪最好个案状否况残附图岗：项目周边亲楼盘个案分默布图，其中忘一些具代表疮性的未来主泉要竞争楼盘好还要配置现巧场图片。丢未来2-3侦年区域内可吧供应土地状摊况、产品供基应量和产品烈类型筛分析：本案肥在区域市场亲内的机会点结论：愈区域市场在峡整体市场的业地位及发展她态势研本案所在位园置的价位区奴间和本案开碰发产品的价边位区间及产佣品形式车本案在区域牌内开发市场号潜力挑本案在开发眼中的营销焦兔点问题终区域市场目皂标客层研究裳各档次产品主目标客层特咐征及辐射商反圈范围（建分立在本区域亚参照项目的麻经验研究及秃全市的趋势粪特征上）耻结论：本案午目标人群的幅区域来源、双行业特点、园产品力的偏爬好、购买方言式和主要的庆关注点、诉布求点。滴目标市场定壮位及产品定门位市场定位馅目标人群特众征/来源区涝域/行业特胀点产品建议烧第四部分：爷规划设计分巴析君一、初步规绞划设计思路压设计概念：萌产品体现的偏主题思想，永主要设计风锄格、设计特则点。潜主要产品类端型：多层、掌高层，还是讽联排别墅或件屋顶花园、炮顶层复式等城其他类型，巨及不同类型布产品的比例申。芹节能和环保祸型建筑材料慌选用的考虑田。秋在所在城市失中，生产新练型、别具一共格产品的可贤能性。穗如果是大型庙、超大型项统目，对营造唉大社区概念挺的考虑。恒二、规划设崖计的可行性盟分析木在既定容积慧率、净用地柜面积、住宅廉面积、配套范公建面积、默控高、建筑维密度条件下求，制造出的勤产品是什么那类型和特性葡，是否符合料前面提及的捆规划设计概说念和万科所躺追寻的各种假档次高品质膀住宅的要求姥。主要从规悟划设计角度舟判断将上述佳硬指标转化颗成现实产品躬的可能性。首容积率变化邮对产品设计芹概念、产品开类型和特征佩的影响。笨土地本身特挠征对产品设勤计的影响和耻考虑。如：昏地势高低、叙地形起伏、猾地块的完整间性、地质状承况、较深的喘沟壑（小峡耕谷）、河流睛、水塘、地振上附着物、臭地下管线暗储渠等对产品素设计和环境币保护的影响绢及解决的方亮法。须周边自然环沙境和人文环级境对产品设单计的影响及忍考虑。如：练治安环境、吐噪声环境、爆污染环境、数空气情况、绣危险源、羽“傅风水室”丸因素等对产饿品规划设计抬和环境保护液的影响及解串决方法。车周边市政工斤程配套设施兴对产品设计葵的影响和考魔虑。如：道狠路状况（可获能与小区主度要出入口有拼关）、供水娇、排水、通普讯（有线电甘视、、勿网络）、永陡久性用电和黎临时施工用剥电、燃气、霜供热及生活舰热水等对产伟品规划设计痛的影响及解口决方法。陵周边生活配悟套设施对产绩品设计的影徒响和考虑。绒如：交通状秧况（与是否瑞开通业主班右车有关）、汁商业设施（局大型购物中居心）、教育赞现状、体育攀娱乐公园等烫休闲场所、捞银行医院等赠生活设施对腹自身配套建询设规模和面工积作出判断扎。激市场分析结星果对产品设时计的影响和已考虑。如：倍市场价格限驱制、总价控酷制原则与前耗面产品类型虹和产品特性革设计是否存执在矛盾，对使产品品质是婆否有影响，适及如何解决要。盗第五部分：猴项目开发兰土地升值潜久力初步评估麻。王从地理位置侧、土地供应醉、周边环境毅及配套、市袍场发展状况侄、政府规划茧、城市未来炼发展战略等粉角度对土地厉升值潜力做勇出初步评估陆。浇立即开发与振作为土地储委备优缺点分剃析喂工程计划：谁工期计划、轧各期开工面斥积、竣工计仙划、开竣工送时占当地城提市市场和片公区市场的占告有率。怒销售计划：悼各期销售时腥间、价格、禽面积，预计硬销售各期的零市场占有率监，销售计划蒸实现的可行弟性分析。询第六部分：慎投资收益分秆析成本预测炭说明测算假艘设和主要运职用指标，如起产品类型假荐设，总建筑群面积，住宅鉴和非住宅面罚积，容积率鸭，项目总投瘦资（直接建膛造成本加期柴间费用，不程包括营业税东和所得税）恳等。并参照裙下面表格列市示：税务分析抚营业税及附么加所得税土地增值税册上述税种的纤基本税率，朱能够享受的奶税收优惠政袖策时的税率亏，项目本身器适用的税率龟，若享受地咬方政府的优过惠政策，要齐特别说明该景项优惠与国期家政策是否唇有冲突，以县及如何解决属，具体的操炉作的过程是咱什么。疗经济效益分荐析糟经济效益分蛙析的假设条她件，如：是痕否享受政府记各种税费的段减免等近项目利润率算、投资回报页率及主要经抓济指标。参视照以下表格菊：激经济指标昌单位数值（蜓元/稀m页2旁）必项目总金额都（万元）辰销售收入棉直接成本陶总投资体毛利率墨税前利润宜税后利润倘销售净利率踩投资回报率建项目开发各优期的利润体窃现厉经济指标宰2001年岗﹒﹒﹒捐20跌××疮年牌合计筝上半年亩下半年稀上半年废下半年得上半年兄下半年蔑结算面积（勾m甜2浙）似单位利润竟(细元永/疼m告2贱)稀利润(万元显)亡敏感性分析尿，甲参照以下内晓容及表格，秃可根据实际弓情况增减。毫成本变动各日项经济指标碰的变化，假哪设成本每上房升（下降）枪一定歼金额输或狮上升（下降其）一定巷百分比游来比较，如衬：外经济指标神预测成本脆×体90%以预测成本芝预测成本誓×届110%春预测成本梨×评120%仇总投资格毛利率沿税前利润馋税后净利坦销售净利率辫总投资回报洗率组售价变动各上项经济指标勇的变化，假颤设售价每上稼升（下降）爬一定由金额晌或括上升（下降畜）一定谊百分比使来比较，如犁：蝴经济指标核预测售价元×摄90%可预测售价哄预测售价卖×倍110%隙预测售价辨×份120%唐营业额稳毛利率叹税前利润父税后净利蹈销售净利率垒总投资回报昨率册容积率变动园各项指标的遍变化池主要指标馆容积率1惊容积率2器容积率3毯容积率4踩容积率5昌多高层比霸营业额债总投资暖毛利率滔税后利润粥税后净利率暂总投资回报等率唉项目资金预慈测沉资金投入计睛划：各期地间价、前期费条用、基础、帅建安、配套返、开发间接帆费等的投入卫安排。蛛资金回款计叮划：各期销荡售回款计划刑。奋资金需求计月划：结合整拾个公司资金剩情况，列示杆各期资金的孔需求缺口及涛融资途径。酱启动资金及窜启动时占用枯资金内容、饿资金占用峰折值、实现现思金正流入时伟间、资金占秤用月平均额区第七部分：且管理资源配抵置殃机构设置：稠是否需要成骗立独立法人置公司（项目疯公司）；主步要部门设置蹲。词人力资源需胸求：启动项哗目对个专业舌（部门）人援员的需求，肿具体人数（冬重点是专业席经理）。弟人力资源缺惯口及解决：异现有人员能废否满足需要倍，缺口人员斯的解决途径保（调动、招奔聘、培训等伤）。膏第八部分：浓综合分析与挥建议码一、优势：垄从品牌、设远计、启动速揪度、产品品序质和特性、窜市场竞争、柱营销、合作仪方式、大市运政配套、生诵活配套、是鱼否符合万科织一贯发展思臭路等方面论逢述。胳二、劣势：柏从品牌、设诵计、启动速享度、产品品便质和特性、评市场竞争、析营销、合作索方式、大市嚷政配套、生士活配套、是割否符合万科蝴一贯发展思蕉路等方面论锐述。慧三、机会：块从市场机会壤、提高市场袖占有率、树义立品牌形象渴、地区性优橡惠政策、城驴市发展规划细、宗地所属杨区域土地价钥格趋势等方践面论述。创四、结论和兔建议始第九部分：怀竟拍和投标捐方式取得土罩地需要注意柄的问题翅主要指标测状算挤预测直接建挣造成本（不掌包括地价）吨、售价识投资收益分奋析（参考以恨下格式）：煌经济指标梁A硬A倦+麦M山A池+狱2M红﹒﹒﹒豪A佣+根nM这楼面地价涂完全成本确总投资软毛利率耀税前利润紧税后净利膏销售净利率厌总投资回报谷率怪注：置A宜代表起拍价钱或投标底价认，若没有底笔价箱A间代表略低于晴可能最低中脉标价；京M数代表每次举丧牌增加的最分小单位价格肾，或者是设家定的敏感性咸（或重要性惯）变化值，三例如100瓣万元，变化歉值不宜过大坡。动根据需要，穴可增加如下蜡测算：喉销售净利率辰完全成本币最高楼面地避价正最高总地价芦R1左R2丈R3点﹒﹒﹒接注：恒R钱代表可接受裁的销售净利鞠率；销售净确利率还可以梦换成其他主孩要分析指标什，如投资回产报率等。干竞争对手分猎析膊主要背景，讽控股股东情块况杨总资产、净湿资产、净利汇润（每股利狭润）僵资金状况，量可能资金来超源，融资能日力，资金成饱本周操作水平，粪主要开发的曾项目遥参与竞争的亡主要目的，境进而分析对宜手拿地的气貌势，是否志膏在必得。制定策略议分析盈亏平该衡点，即保盐本销售时的错地价。辟销售净利率绢在10%时楼可接受的地忽价或在可接稿受的销售净院利率时的地礼价。也可以薯通过其他指厦标分析可接圾受的地价。旺最终确定最估高竞价和投悟标价。叼把握以微弱圈优势取得土基地使用权（获开发权）的期原则。资金筹措符短期集中支搅付大额资金扣的保证，自绣筹资金还是割向金融机构毙融资，是否蝶与有关金融槐机构达成届逗时一定提供旷融资服务的泽协议。脉第十部分：倦在新城市开码发需要补充民的内容罪市场分析部逝分增加当地垫商品住宅市券场总体状况持近三到五年输商品住宅市泻场发展状况据：开工面积遇、竣工面积足、销售面积岔、销售额。隆量值描述市尾场状况：当最年市场主要疫指标：土地争批租量、开优工量、竣工量量、销售量庆、销售额、抱供需比、个苗人购房比例资、平均售