房地产项目财务评价

汉庄住宅小区项目财务评价1一般房地产项目财务评价常用方法综述按是否考虑货币时间价值因素，可分为静态指标和动态指标；按指标的性质，可分为时间性指标、价值性指标和比率指标；按财务效益分析的目的，可分为反映盈利能力指标、清偿能力指标和外汇平衡能力指标。1.1财务静态评价方法静态分析法对投资项目进行经济分析时，不考虑货币资金的时间价值，对方案进行粗略的评价，这种方法计算比较简单且比较实用。通常有以下几种方法：（1） 静态投资回收期法静态投资回收期是指在不考虑货币时间价值的情况下，用生产经营期回收投资的资金来源抵偿全部原始投资所需要的时间。一般采用净现金流量来解释投资回收期。静态投资回收期通常会有一个行业规定的标准投资回收期或者行业平均投资回收期，只要计算出项目静态投资回收期低于标准投资回收期或者平均回收期，那么就可以认为项目是可行的。（2） 借款偿还期法借款偿还期是反映项目清偿能力的指标。计算出借款偿还期后，将其与贷款机构的要求期限进行对比，等于或小于贷款机构提出的要求期限，则项目可行。（3） 投资利润率法投资利润率是反映项目盈利能力的指标。投资利润率同样要与规定的行业标准投资利润率或行业的平均投资利润率进行比较，以高于相应的标准为准。（4） 投资利税率法投资利税率是项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额、销售税金及附加之和与项目总投资之比。计算出的投资利税率同样要与规定的行业标准投资利率或者行业的平均投资利税率进行比较。如果计算出的投资利税率大于相应的标准，则项目是可行的。（5） 资产负债率法资产负债率是反映项目清偿能力的指标，也是反映项目年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。负债越高，企业的财务风险就愈大。如果企业的资产负债率已经大于或等于100%，那么说明企业已经资不抵债，随时有破产的可能，贷款机构一般不能向企业贷款。（6） 流动比率法流动比率是反映项目各年偿付流动负债能力的指标。一般流动比率达到2,项目的偿债能力被认为是比较好的。7.速动比率法速动比率是反映项目快速偿付流动负债能力的指标。一般速动比率达到1,项目的偿债能力被认为是比较好的。1.2财务动态评价方法动态评估法对项目的分析较为全面，充分考虑资金的时间价值，在此基础上对项目进行考核，与静态评估方法相比，这种方法更为实际、合理，也就能够更加直观地反映项目的财务状况。常用财务动态评价方法：财务净现值(FNPV)：财务净现值是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和，是考察项目盈利能力的指标.如果经计算得出的财务净现值大于或等于零，即FNPVN0，表明项目在计算期内可获得大于或等于基准收益水平的收益额，则在财务上可考虑接受该项目。财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是使项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。进行财务评价时，将求出的财务内部收益率(FIRR)与给定的行业基准收益率或设定的折现率(ic)进行比较，若FIRRNic，则认为项目的盈利能力已满足最低要求，在财务上可以接受。表明项目自身的实际盈利能力或所能承受的最高利率，是一个比较可靠的评估指标，一般可作为主要评估指标。财务内部收益率可根据现金流量表中净现金流量采用插值法计算求得：⑴试设i1=x1;利用p/a,i,n或p/f,n，i求NPV,且一定〉0。⑵试设i2=x2;利用p/a,i,n或p/f,n，i求NPV,且一定＜0。⑶利用：FIRR=i1+[i2-i1]*NPV1/[NPV1+NPV2]注意：NPV2要用绝对值。[i2-i1]要在3%以内，至少要在5%以内。动态投资回收期动态投资回收期是指在考虑了资金时间价值的情况下，以项目每年的净收益回收项目全部投资所需要的时间，是考察项目在财务上投资实际回收能力的动态指标。动态投资回收期=累计净现金流量现值开始出现正值的年份数-1+[上一年累计净现金流量现值的绝对值/当年净现金流量现值]动态投资回收期反映了资金等值回收(含有资金的时间价值)、而不是等额回收项目全部投资所需要的时间，因而与静态投资回收期相比，更具有实际意义。2项目财务可行性分析2.1财务评价分析结果汇总表序号项目静态分析评价结果动态分析评价结果投资回收期投资利润率财务净现值财务内部收益率动态投资回收期1本小区1.883年19%1699.670万元17%2.27年2比较基准5年10%010%5年3是否可行可行可行可行可行可行2.2财务评价基础数据1、 项目现金流量表见下表2、 折现率取12%2.3财务静态评价分析1、 投资回收期：静态投资回收期=（4-1）+5491.987/7260.165=3.765（半年）=1.8825（年）2、 投资利润率总投资利润率=80778.454/15321.807=18.9676908%年平均投资利润率=19%/2.5=7.6%2.4财务动态评价分析1、 财务净现值：财务净现值=1699.670万元