某咨询创业-××企业发展战略咨询报告

××企业发展战略咨询报告征求意见稿××企业2003年11月报告说明

本稿为××发展战略初稿。报告主体部分分为六大部分，即：外部环境分析、企业内部分析、产业选择和业务组合、企业发展目标和整体发展战略、××企业发展战略规划和战略实施。报告首先对××企业所处的外部环境从宏观大势、产业环境、区域环境（丰台区）三个角度进行比较详细的分析，继而简要提出了××企业在这种环境中所处的产业机会有那些。在这部分分析中，重点分析了北京市房地产业的产业环境和丰台区域环境。其次，在我们对企业进行总体诊断的基础上，从考虑企业发展战略的角度对××企业内部状况进行了详细分析。第三部分是产业选择和业务组合，在前述对企业外部和内部综合分析的基础上，从企业发展的产业机会和自身实力两个角度通盘考虑和分析，我们提出了××企业未来发展的产业选择和现阶段业务选择及组合，为后续企业总体战略思想和战略规划的设计提供基础。第四部分是在前三部分分析的基础上，对××企业未来发展目标做出初步定位，提出了企业整体发展战略思想和模式。第五部分是第四部分的详细展开，对××企业发展战略做出详细的规划。第六部分则是战略实施的一些具体问题分析。整体战略核心思想建筑业主导引入房地产开发业务培育装饰业务发展建筑业务追求区域发展附加值业务房屋持续经营一体化经营整体转型（现在）2007年以后——“持续经营”阶段2001年－2003年——“企业战略转型”阶段2004年－2006年——“成长发展”阶段一体化经营期转型过渡期根植丰台区域成功转型（2003）拓展其它业务横向一体化横向一体化总目录产业选择与业务组合发展目标与整体发展战略43外部环境分析1562企业内部分析战略实施企业发展战略规划外部环境分析1宏观大势分析1.1产业环境分析1.2区域环境分析1.3产业机会分析1.4中国经济将保持稳步发展的势头：中国政府制定的国民经济和社会发展“十五”计划纲要提出未来五年国民经济保持较快发展速度，经济增长速度预期为7％

。各种迹象表明，中国经济已进入一个新的发展周期，中国正出现新的房地产开发热。中国的房地产业已进入一个新的发展时期：新时期的标志是伴随着住房政策的出台而出现的，其标志有：一是城镇住房体制的质变。即居民住房由过去的实物分配变为货币化分配，加速推行住房自有化。二是房地产市场由过去的供方市场转变为买方市场。三是消费主体由过去的集体购房变为居住者个人。四是供应主体变化，各开发企业的地位正面临重新洗牌。中国的建筑业也处于一个大发展的时期：根据建设部《建筑业“十五”计划及２０１０年发展规则》的预测，今后５--１０年，我国建筑业面临良好的发展机遇。一是国民经济将以７--８％的速度持续稳定地增长，为建筑业的发展提供了良好的宏观环境和广阔空间。二是我国城镇化进程加快，城镇基础设施建设和居民住宅建设规模将不断扩大，为建筑业提供了广阔的市场。三是西部大开发战略的实施，大规模的重点工程建设和基础设施建设，将为建筑业提供新的市场发展空间。四是加入ＷＴＯ给建筑业带来的机遇以建筑和房地产业为背景的装修装饰业是极具发展前景的行业之一：在《建设事业“十五”计划纲要》中明确提出要发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业。装修装饰质量是衡量人们生活居住环境的重要尺度之一。加入WTO，对中国经济及房地产业、建筑业和装修装饰业都有重大影响：中国加入WTO即将成为事实，加入WTO对中国经济增长的贡献可达两个百分点，创造1000万个就业机会，在拉动中国经济增长的前提下，客观上推进了房地产业的发展。但加入WTO，中国企业将面临激烈的竞争态势，大企业和外资企业良好的资本运营、经营策略等都对小开发企业带来冲击。申奥成功，为北京市房地产业、建筑业和装修装饰业带来发展良机：奥运促进京城房地产业整体升级，房地产业的发展也客观带动建筑业和装修装饰业的发展。同时，北京为2008奥运大量的基建投入有相当部分是属于建筑和装饰业的。国家政策客观上要为房地产业的发展提供保障：《建设事业“十五”计划纲要》提出未来5年我国住宅的发展目标是，城镇新建住宅27亿平方米；农村新建30亿平方米。到2005年末，城镇人均住宅建筑面积达到22平方米，基本实现平均每户拥有一套功能相对齐全、综合质量相对较高的住宅；农村人均住宅建筑面积达到30平方米。这客观上就要求国家的政策要为房地产业的快速发展提供良好的政策支持。概述宏观大势分析1.1其中关系××发展的因素1、中国的经济发展态势、经济体制改革对××这样的民营企业的发展提供了广阔的空间，“国退民进”是大趋势；2、在中国即将加入WTO和北京申奥成功之际，房地产业面临新的发展机遇和挑战，××在此时选择进入房地产是前景的，但是要求××必须紧紧把握形势，抓住发展机遇，提升企业核心竞争力，以迎接新时代的挑战；3、建筑行业虽然整体利润偏低，但建筑业作为国民经济的支柱产业之一，现阶段也有发展机遇和挑战。因此需要××建筑在新形势下进行重新定位，寻求发展良机；4、装修装饰业是技术含量较高，人员素质要求高，并且极具发展前景的行业，，但需要××做好扩充企业实力、做好市场定位等各方面的工作。宏观大势房地产业建筑业装修装饰业充满机遇和挑战宏观大势分析1.11.2.1房地产产业环境分析1.2.2建筑业产业环境分析1.2.3装修装饰业产业环境分析产业环境分析1.2产业划分说明：1、按标准的行业分类，装修装饰是属于建筑业一类的，但从××实际业务经营角度出发，把装修装饰单独列出进行分析说明2、因为房地产是龙腾新涉足的行业，所以房地产产业环境是分析的重点，从各个角度做出比较详细的分析，对于建筑和装修装饰只做出主要的结论的分析1.2.1产业环境分析之一：北京市房地产业1.科苑集团竞争能力分析1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析1.2.1.3房地产业的产业价值链分析1.2.1.4房地产业产业市场细分分析分析说明：房地产业作为中国市场经济发展过程中一个新型发展的产业，由于区域环境和市场成熟程度的差异，在不同的地区其发展程度和产业特点都是有差异的，在本节分析中，在考虑××企业的实际要求基础上，我们主要针对北京市房地产业的发展情况对如下四个方面做比较详细的分析1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析北京房地产业的发展历史二、房地产市场逐步成熟：随着市场经济的逐步发展，房地产市场也逐步成熟起来，从投资领域到消费结构都发生了根本性的变化，投资资金来源多元化，个人购房比重越来越大，房地产一级市场和二级市场也发展起来，城镇住房体制改革也逐步深化。一、房地产投资逐年增加；从图表1中可以看出，1990到1993年房地产投资呈平稳增长态势，1994到1995年房地产投资猛增，随后进入逐步平稳的增长态势。资料数据来源：《北京市统计年鉴》（历年）1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析北京房地产业的现状一、投资领域1、房地产开发速度增长较快：据北京市统计局信息，上半年北京市完成房地产开发投资２４８．９亿元，同比增长５３．１％，达到１９９６年以来最高水平，比全社会投资增速高１９．８个百分点。其投资总量占社会投资的５０％，对全市投资增长的拉动作用达７０％。2、投资资金来源多元化：随着市场化改革进程加快，开发企业投资资金来源渠道多元化，国家投资比重逐渐减少，房地产金融发展迅速，一些大企业通过上市融资。

3、投资品种多样化，住宅投资居主导地位：北京市房地产市场投资品种日益增多，如高低档住宅，经济适用房、危改房、高低档写字楼、商业用房、CBD等。但依企业实力不同投资品种也有所差别，通过下面图表可知，住宅投资在市场中居主导地位。4、开发企业数量多、总体规模小：根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家，而北京市场上在售的项目，据搜房数据库统计总共约950个，仅掌握在510个开发商手中，也就是说，绝大多数开发企业没有项目做。对北京市场上在售项目进行统计，有项目的企业平均开发规模为21万平方米；如果以全部开发企业计算，平均规模不足3万平方米。通过对企业开发规模进行统计，开发规模最大的前100家企业，其项目占到市场全部在售项目总规模的62％，平均开发规模66.3万平方米；剩余400余家企业所占市场份额不足40％，平均开发规模9.9万平方米。企业数量多、规模小，仍是市场一大特点。5、大企业在市场中占主导地位，进入门槛提高：北京市已经成立了土地整理储备中心，准备由政府统一供地，调控土地市场的供需，现在土地整理储备中心已经开始回收土地。而且政府有关部门将开展对闲置建设用地、开发项目和开发企业的清查工作，将优化重组现有的大量散、乱、差小型企业，实行大公司战略。大企业将进一步主导房地产市场，比如：：华远集团现在正在全面热销4个项目，即华亭嘉园、华清嘉园、凤凰城和阳光华苑，2000年销售额达20亿元，在北京市场占有率达到5％。今年下半年，华远将推出4个新项目：峻峰华亭、新青年公寓、丽华中心、翡翠城，总体市场价值达44亿元，今明两年在北京市场的占有率将扩大到15％。当代集团也同时推出当代城市家园、当代青云科技大厦、当代万国城，开发规模达100万平方米。万通、万科、太合等也同时在城里和郊区推出不同档次、不同规模的项目，气势逼人。6、新项目规模仍偏小：据:搜房数据库统计，今年上半年新开盘项目有145个，平均项目规模12.1万平方米。在新开盘项目中开发规模在10万平方米以下的仍占多数，为55.77％。随着开发规模增加，项目数量有逐渐减少的趋势。在搜房交易数据库中，规模小于或等于5万平方米的项目个数占总在售项目个数的40.03％，远大于上半年新开盘项目中同规模项目比重(28.85％)，开发规模较小的项目比重降低。新开盘项目大于或等于100万平方米的项目个数占3.85％，也超过全部在售项目同等规模的比重。新开盘项目规模有逐渐变大的趋势，但增长趋势并不显著。1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析北京房地产业的现状（续）北京房地产业的现状（续）二、消费市场1、住宅需求增长比重较大：据统计，上半年北京市商品房竣工面积２２９．２万平方米，其中住宅１７９．３万平方米，同比分别增长１５．２％和２０．４％。实现商品房销售面积２４９．５万平方米，其中住宅销售２３６万平方米，同比分别增长８．５％和７．１％。商品房销售面积比竣工面积多２０．３万平方米。2、房地产销售价格继续上扬：上半年全国商品房平均售价为2284元，比去年同期增长10.9％。其中北京地区增幅达到23.7%。全国商品住宅平均售价为2138元，同比增长11.8%，其中北京增幅达到24.1％。3、个人购房已成为住宅市场主力军：2001年上半年在商品住宅销售面积中，销售给个人的达到２２１．３万平方米，同比增长１７．８％。个人购买面积占到商品住宅销售面积的９３．８％，比上年提高７．８个百分点。4、消费概念在发生变化：住房投资作为一种新的投资手段越来越受到人们的重视，在住宅销售中，相当比重是销售给这类人群的。同时，人们对住房消费的呈现出个性化需求趋势。5、需求结构发生变化：随着住房体制改革的深入、中国即将加入WTO及户籍制度的改革，对商用和住房需求的结构已经造成影响，这种需求结构在房地产投资开发市场已经有所反映。三、政策及其它1、政府加大对住房体制改革的力度，各类政策不断出台：北京市新近出台房地产方面的政策很多，从经济适用房到危旧房改造，从土地一级市场到二级市场，继续推进房改是政策出台的大方向。2、房地产中介服务业全面发展：包括金融、营销、管理等各类房地产经纪中介业务呈现良好的发展态势。互联网、信息化的发展也为房地产业的发展带来新的变革要求。1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析21世纪初北京房地产业的发展前景一、房地产市场走势1、整体发展前景看好

以中国加入WTO和北京申奥成功为契机，以及《中国“十五”建设计划》提出住房建设目标作为政策导向，可以认为北京房地产的发展前景广阔。2、需求全面稳定增长

1.北京经济增长进入加速周期，将带来房地产市场的全面兴旺。2.北京申奥成功和中国进入WTO，将进一步扩大北京对海外的吸引力，全方位扩大海外对北京房地产的需求。3.改善城乡居民的居住条件，是21世纪初政府提高人民生活的主要目标和内容。4.政府机关、事业单位职工住房分配货币化政策的全面实施，将进一步激发居民的住宅消费热情。5、21世纪初北京房地产市场全面稳定增长，是指：需求总规模的扩大、需求品种结构的全面上升、需求增长的持续时间较长较稳定三层意思；3、运行机制基本完成市场化，竞争更加激烈

1．土地出让的市场化水平会极大提高；2、公有住房市场化改革接近完成。3、北京市房地产将进入全面竞争的发展阶段。4、外资进入将兴起一轮新的发展高潮：（1）外资为北京房地产的发展提供了重要的资金来源。（2）外资带来了房地产经营管理的新观念。这种新观念是全方位的，包括市场研究、规划设计、广告营销、企业管理等，并带动了北京房地产人才的成长。二、房地产企业发展态势1、大企业在对市场的影响力越来越大：这将表现在包括开发企业和中介服务机构等各个相关企业。大企业将从资金、土地储备、市场营销等各个环节主导市场。而中小型的企业要想求得生存就必须做好市场定位，专注于专业化的市场，以求在尽可能快的时间内培育自身成长，创造有自身特色的品牌。2、房地产相关企业向专业化方向发展：房地产作为一个大的市场，开发企业将更专业的选择细分市场寻求发展（如万科只做北京、上海、深圳、天津四个城市的商品住宅，北京城建要剥离建筑，只做房地产）3、信息技术、互联网技术在房地产市场中全面发挥重要作用：一是信息技术设施大量运用在新建的中高档住宅和一般办公楼、商业楼盘中；二是一部分已经建成的中高档楼盘实施信息化改造；三是直接为房地产交易服务的商业性网站发挥作用；四是管理部门和中大型企业的信息化管理走向成熟。其中，互联网技术更令人关注。4、服务业全面发展提高：房地产业是以开发业务为核心的综合行业体系。北京市现在基本形成了以经纪业、评估业、咨询业和物业管理业为主的4大房地产服务专业。21世纪初开始，可望北京房地产服务业有全面发展提高。主要体现在以下3个方面：（1）已有服务企业竞争加剧，提高水平；（2）新的服务品种和服务观念不断出现，专业深化、细化；（3）外资服务企业源源进入。

三、房地产开发产品1、住宅质量全方位的提高

1．住宅品种进一步向多样化发展（1）住宅档次多样化。（2）适用于不同使用对象的住宅多样化。（3）住宅风格的多样化和创新。2．住宅主体设计向人性化、细化发展。3．住宅环境设计以生态领先，向生态、美化、人文的需要全面发展。2、包括CBD在内的新型的商业类产品发展迅速

北京将在朝阳建设大型的CBD，而以中关村科技区为代表的新型的写字楼产品开发也将呈现良好的发展态势四、政府行为及其它1、企业和消费者行为都更具理性化

消费者行为日趋理性，开发商投资行为也必将日趋理性，要求开发商不能盲目投资，不盲目追求高利润，要做好投资决策等。2、政府管理行为将更多的变为间接调控型：为保障城市规划发展和居民利益，政府在土地、房价的管理行为和政策引导将加强，这些行为将通过城市规划方案制定、各类政策的推出等体现，但随着市场经济的发展，其行为也将转变为间接型调控。3、城镇住房体制（房改）将进一步深化发展：1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析21世纪初北京房地产业的发展前景北京市房地产现状和发展前景分析中关系龙腾发展的因素1.2.1.1北京市房地产业发展历史、现状和前景分析现状前景现状与前景描述对龙腾发展的利好因素对龙腾发展的不利因素房地产开发速度增长较快住宅需求增长比重较大房地产销售价格继续上扬开发企业数量多、规模小个人购房已成为住宅市场主力军新项目规模仍偏小大企业在市场中占主导地位进入门槛提高整体发展前景看好需求全面稳定增长住宅质量全方位的提高运行机制基本完成市场化，

竞争更加激烈外资进入将兴起一轮新的高潮服务业全面发展提高信息技术、互联网技术在房地产

市场中全面发挥重要作用房地产相关企业向专业化方向发展企业和消费者行为都更具理性化政府行为将加强1、北京市房地产业处于发展期，龙腾选择进入有发展前景2、房地产相关的中介服务业全面发展可以为龙腾发展提供咨询支持（如中原物业咨询）3、北京市房地产业的总需求呈扩大趋势，需求结构多样化发展，为龙腾发展提供了选择适宜自身发展的细分市场的机会1、大企业对市场影响力会影响到龙腾2、进入门槛提高使龙腾经营风险增大3、开发企业数量多、市场竞争激烈，而外资优秀企业进入更加剧竞争4、由市场化主导的个人购房的消费市场由于龙腾的营销经验不足而存在威胁1、房地产中住宅需求仍然旺盛，房地产开发投资保持增长态势2、现有市场中项目规模层次不齐为龙腾房地产提供了创业空间1、房地产业将迎来更为激烈的竞争态势，运行机制市场化使得××在土地获取和融资方面都面临严峻考验，而外资加入更加剧了市场竞争2、××信息化管理不足限制企业在市场中发挥更大的作用3、消费者消费意识更趋成熟和日益理性化要求龙腾开发业务更为精细4、政府扶持大企业的政策导向对龙腾发展也有不利因素5、住宅设计品味和质量的全方位提高对龙腾提出更高的要求对龙腾创业的要求1、龙腾要避免和重量级企业进行直接竞争，可以搞合作方式或选择适宜自己的项目塑造自己的品牌2、从一开始要加强信息化建设，优化企业管理3、不以过高利润为目标，要开发质量过硬的产品，以服务消费者为宗旨4、在规划设计和销售等薄弱环节要有新的运营思路1、龙腾要培育自身对市场的认识能力和把握市场的能力2、龙腾要选择某些优秀企业进行“目标学习”，加速发展自己3、对自身经验不足之处要采取有效措施降低风险（业务外包、咨询学习等方式）1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析1、产业竞争强度现有企业数量及竞争强度房地产开发成本结构产品差异竞争者类型产业投资目的生产能力扩大方式进入壁垒和退出障碍各强度因素描述关系龙腾的因素分析根据北京市工商局统计，2000年底全市共有房地产开发企业3929家，其中2000年新注册1167家企业数量众多、项目数量相对少，竞争强度大龙腾的财务管理、成本控制能力薄弱，应该加强北京市房地产业的产品差异很大主要分为住宅和商用两大类而各类又可细分，同类产品的也存在环境、地域等综合因素差异中资、外资的大型知名企业，如华远、天鸿等也有同龙腾一样的起步企业，总体层次不齐自我积累上市募资合作开发创新的开发模式进入壁垒比较大退出障碍要依据项目运作情况而定追求高利润是大多数企业所追求的目的不盲目追求高利润低风险，求发展已经进入，但壁垒因素还很多退出的障碍主要来源于项目运行的风险性因素创新的开发模式现在龙腾主要选择合作开发避开同大企业直接竞争，或选取合作开发开发适合龙腾自身的产品如危改项目等取得土地的费用服务建设费用公用设施配套费各项税费财务费用开发商利润广告营销费用其它不可预见费用2、潜在进入者威胁分析说明：1、把龙腾定位于新进入房地产业的企业，主要分析影响龙腾进入的威胁性因素2、把龙腾定位于地处丰台区的现有房地产企业，分析其它潜在进入者对龙腾发展的影响因素1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析进入壁垒现有企业的阻碍影响因素威胁龙腾进入的因素分析其它潜在进入者对龙腾的威胁龙腾应对策略的初步思路规模经济产品歧异资本需求销售渠道政府政策与规模无关的成本劣势进入扼制价格经验与规模龙腾开发能力不足龙腾没有品牌龙腾资金实力弱没有营销经验和渠道门槛提高，硬性条件人才、经验、意识、管理水平等处于劣势品牌、设计、质量优势大规模开发能力强有关系和营销经验或渠道有满足条件的实力后盾有人才，管理到位等有强大的融资能力小规模或选择合作方式扩大规模低利润，求精品多方融资价值分散经纪营销自建渠道利用区政府支持避开不利政策加强自身建设龙腾控制成本的能力对销售价格的制定主要是大企业的优势加强对成本的控制做好价值分析避开直接竞争3、房地产业供应商分析

1.2.1.2北京市房地产业产业结构分析合作开发可以选择利用其它方式融资（槐房项目做的不错）房地产业供应链：

土地供应方建筑规划设计机构其它信息中介机构资金供应建筑供应商营销策划代理物业管理配套设施重要性××供应能力供方产业价值占有力××应对策略供应方式有偿出让（协议、招标、拍卖）土地使用权转让行政划拨自由资金预收账款银行贷款房产抵押贷款债券融资股票融资合作开发其它自己销售（可以委托策划）经纪销售（公开报价、独家代理或独家销售权、多重开价、净开价）自设物业管理公司外包（议标、公开招标）公开招标邀请招标议标××建筑和装饰可以考虑××招投标能力差××自己没有土地储备市场运作土地是趋势××自我供应能力差利用丰台区政府支持选择危改项目，避免征用土地通过其它关系资源自有资金不足机构融资能力差债券、股票融资行不通整体融资能力较差土地价值居高不下地产商利润较高供方价值占有力最强设计招标自选中介没有自己的规划设计机构缺乏良好的规划设计人员分析市场信息能力不足没有销售经验可以选择经纪销售没有经验选择外包也可以考虑自设好的规划设计产品是开发项目成功的关键价值占有力适中融资方式的不同决定了供方价值占有能力关键看融资手段供方价值占有力最低建筑业竞争激烈所致需要评估××建筑的供应能力价值占有力较强，销售环节直接决定整个产业价值的实现是稳定的持续现金流入对开发商价值占有影响较小选择其它物业公司自设物业公司保证持续现金流依据项目性质决定销售方式销售方式要多样化招标方式确定建筑商以一定比例给××建筑引入好的融资人员和金融机构建立良好的关系开辟多种融资渠道首先要提示自身对规划謀计的认识把握未来产品设计的市场信息4、房三地产业三消费市三场（买三方）分三析一、需三求结构1、随三着住房三体制的三不断改三革，居三民个人三将取代三集团购三房成为三房地产三中住宅三市场的三消费主三体。2、中三国经济三的强劲三发展以三及加入三WTO三后外资三大量涌三入，外三商对住三房需求三和商业三用房需三求将大三量增加三；3、经三济发展三、户籍三制度改三革和外三商进入三中国，三人们工三作的流三动性加三强，使三得“住三宅”租三赁成为三未来房三地产业三消费的三一个重三要市场4、住三房需求三年龄结三构明显三，年龄三在25三——3三9岁之三间的人三群成为三主力购三房者5、旧三城改造三区的居三民和中三低收入三者是危三改房和三经济适三用房的三主要购三房群体二、需三求特点1、对三均好性三要求更三高购房者三除了对三住宅质三量、户三型、会三所、交三通等方三面继续三关注，三还对新三技术、三新材料三的使用三、节能三、环保三、智能三化但能三够提出三新的需三求，特三别对社三区景观三和环境三方面提三出新的三要求。2、对三物业管三理质量三需求增三强，要三求“物三有所值三”3、对三不同设三计户型三需求呈三多样化三特点4、对三住房的三消费需三求大于三投资需三求1.2三.1.三2三北京三市房地三产业产三业结构三分析5、房三地产业三替代产三品分析1、从三房地产三业宏观三角度分三析，房三屋住宅三作为人三们居住三的必需三的特殊三商品，三具有不三可替代三性2、从三企业角三度分析三，由于三产品类三型和消三费意识三的不同三，对企三业开发三的产品三会产生三替代效三应，主要是三消费者三的选择三决定的三，比如三：选择三“普通三商品住三宅”为三重点开三发产品三的企业三的市场销售可三能会受三到“经三济适用三房”三的替代三冲击，三而经济三适用房三也可能三受到“三危改房三”的替三代冲击。三比如：三“房屋三租赁”三对“房三屋销三售”三会产生三替代效三应，这三要看人三们的购三买力、三消费背景或三消费意三识。3、对三于龙腾三房地产三开发公三司，在三进行市三场分析三时候要三重点考三虑上述三因素。4、龙三腾如果三选择“三危改项三目”，三“房改三带危改三”的政三策会使三得危改三区居民三大多选三择回迁三，这样三有效避免三这种各三类产品三之间的三替代效三应。1.2三.1.三2三北三京市房三地产业三产业结三构分析1.2三.1.三2三北三京市房三地产业三产业结三构分析产业竞争强度消费者情况供应链状况进入者威胁替代品分析龙腾应对策略参与竞争避开直接竞争另辟新渠道对供应商的选择要科学合理的思考和规划挖掘潜在消费市场避开完全商品化开发选择好适合自己发展起步的领域1.2三.1.三3三房三地产业三的产业三价值链三分析房地产三开发价三值链分析说三明：房地三产业具三有其自三己独特三的行业三特性，三从不同三的角度三有不同三的分析三方法。从开发三企业的三角度是三龙腾所三需要的三和切合三实际的三，因此三我们通三过房地三产开发三价值链三对房地产三的产业三特性做三出比较三详细的三分析，三为龙腾三的发展三战略的三制定提三供支持三。可行性研究前期工作楼盘销售开发建设项目融资办理手续施工准备土地开发七通一平投资机会寻找与方案筛选物业管理社区经营土地供应商建筑规划设计机构其它信息中介机构资金供应建筑供应商营销策划代理物业管理企业市场研究销售支持方案创意开发建设垫资支持中介融资融资咨询规划设计信息咨询物业管理支持活动供应商工程招投标施工建设管理客户管理销售管理投资决策规划设计市场研究产品定位物业管理招标移交物业寻找机会收集信息投资分析开发企业主体活动利润空间利润空间纵向横向1.2三.1.三3三房地产三业的产三业价值三链分析1、房三地产业三的产品三是功能三性的，三开发模三式具有三创新性：房地三产业的三基本功三能是为三人们提三供“居三住工作三”的场所三，其产三品是功三能性的三，但对三于开发三企业来三讲，开三发功能三性产品三的商业三模式具三有创新三性。那三么龙腾开发公三司的企三业定位三基础就三是是“三以创新三的开发三方式为三区域居三民提供三功能产三品的服三务”。2、房三地产产三品开发三周期长：由房三地产开三发的产三品特性三决定了三其产品三开发生三产的周三期较长三，而对三于开发商来讲三，就需三要尽可三能缩短三开发周三期，加三速资金三流转。三从房地三产开发三价值链三上看，三就是要三对横向三水平链进行整三合，对三各个阶三段的时三间、精三力等投三入作出三合理规三划和组三织。3、房三地产的三产业价三值环节三众多：房地三产业和三别的产三业相关三性很强三，比如三建筑业三，因此三，在整三个房地三产开发三过程中三有多个三创造价三值的环三节。从三价值链三上可知三，为开三发商提三供各类三资源供三应的供三应方都三要参与三对开发三价值的三分配。三所以，三房地产三开发商三必须对三纵向的三价值链三环节进三行一体三化整合三。4、在三房地产三开发的三价值追三求中，三开发商三要避虚三就实，三不盲目三追求高三利润。即对三于自身三能力不三足的价三值环节三，要采三取外包三合作等三多种方三式，以三求降低三风险，三对于自三身能力三所及的三价值要三留个自三己，把三开发业三务做专三。5、房三地产产三品的最三终价值三体现是三各个价三值环节三紧密合三作的结三果。一个三房地产三项目，三它的土三地选址三、产品三规划设三计、产三品施工三质量、三销售策三略和物三业配套三管理等三每一个三环节都三对项目三的成败三起至关三重要的三作用。三因此要三求开发三商要选三择或开三创良好三的开发三模式（三商业模三式）。房地产三产业价三值链对房地三产产品三本身价三值的认三识形成龙三腾对价三值追求三的认识注重开三发模式三的选择三与创造对“槐三房项目三”运作的三思考1.2三.1.三4三房三地产业三产业市三场细分三分析细分参三数选择三：房地三产产业三市场可三以按不三同的参三数选择三作出不三同的市三场细分三，依为三龙腾战略业三务选择三的角度三考虑，三我们选三取不同三的房地三产产品三为细分三参数，三将房地三产市场三划分为：危三改市场三、经济三适用房三市场、三、写字三楼市场三、别墅三市场、三对北京三市相关三细分市三场状况作出三分析。商业用三房市场三分析北京市三写字楼三市场分三析别墅市三场分析经济适三用房市三场分析三（政策三性强）危改房三市场分三析（政策三性强）其它商三品住宅三（完全三商品化三开发的三住宅项三目、绿三化隔离三带等有三政策性三的开发三项目）商业类住宅类北京市商业用房市场分析说明：本节市场分析的商业用房主要指直接从事零售业服务的建筑物，即通常意义上的商铺和店铺等。它是地区房地产市场的重要组成部分之一。由于北京市近年经济运行良好，居民消费观念的变化及旅游产业的发展带动外来人员进京消费等，推动了北京商业用房市场的发展。1、市场供应：总体供应量逐步增加，但在房地产投资中相对比重较小；商业用房供应规模更趋于大、中型，物业面积总体在3—5万平米之间居多。而且区域分布差异明显，大型商业房集中于三环内的东城、西城、朝阳、海淀四区，丰台区大型店铺近乎没有。2、市场需求：需求结构多元化、从大型的购物中心（王府井）、高档综合商场、家居商场、电器商场等到中小型专业店铺等都存在需求；从行业看，超市连锁业店铺增长速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小区；其次餐饮服务业和服装服饰业也是商业用房需求的重要客户。3、市场区域分布典型特点：餐饮服务业：方庄、东直门、亚运村；服装服饰业：王府井、西单；通讯经营业：公主坟、西直门电脑、IT业：中关村。4、市场预测：中西部和北部最具发展潜力，南部仍是下风水地带。1.2三.1.三4三房三地产业三产业市三场细分三分析北京市写字楼市场分析市场现状一、市场供应1、北京市写字楼市场供应量呈现扩张趋势，其中西部是市场供应扩大的主体2、写字楼市场供应板块区域分别差距明显，主要集中于朝阳、海淀、西城、东城四区二、市场需求1、以IT、网络等高科技概念为核心的新经济极大刺激对写字楼市场的需求，其中，互联网、高科技、保险和金融机构是市场需求的主力军2、随着中国经济的发展和中国即将加入WTO，外资机构在写字楼租赁市场也体现出强大的实力3、需求的地域差异比较明显，中关村和CBD成为需求最旺盛的地域三、市场价格1、租赁市场活跃，租金大幅上扬2、写字楼销售有价无市，成交主要集中在中关村地区发展前景一、市场供应量继续加大，对大规模的写字楼需求增加，大型开发商已经介入二、市场需求继续放大，但全球经济发展速度放慢增加了不确定性因素1、经济持续增长，加入WTO，外资公司涌入将对写字楼市场产生实质的推动作用2、2008年奥运为写字楼市场创造潜在的商机3、高科技相关产业和中资公司的发展对高档写字楼市场需求保持旺盛增长4、银行信贷政策支持推动市场需求扩大三、价格方面旺盛的市场需求和有效供给不足决定了北京市写字楼市场后市保持上扬态势四、区域分布以中关村为的高科技园区和朝阳的CBD为最具发展潜力，主要是中西部和东部地区。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析别墅市场分析市场现状一、市场供应1、随着近年经济的持续增长，别墅市场供应数量明显增加2、别墅市场区域分布不均衡，主要集中于东北部、北部、西北部，这三个区域占北京市别墅供应量的60％以上，而东部和东南部的别墅市场开始升温，也占到25％以上，南部和西南部占有率不到10%。3、别墅产品体系逐步完善，经济型别墅占据市场主导地位4、别墅区整体建设环境仍有差距二、市场需求1、客户构成多样2、客户都别墅需求的层次差异很大三、价格与交易情况1、经济型别墅的推出使得别墅价格回落2、别墅成交趋于活跃市场展望1、政府将加强对别墅市场的监管2、远郊区别墅将逐渐升温3、别墅开发品味和环境建设潜力巨大4、区域分布重心仍在东北部的郊区（怀柔、昌平等地）1.2.1.4房地产业产业市场细分分析经济适三用房市三场分析发展经三济适用三住房是三中央实三现住宅三业作为三新的经三济增长三点而进三行的战三略决策三，是城三镇新的三住房供三应体系的重要三组成部三分。经三过近三三年的实三践，经三济适用三住房建三设取得三了较好三的成效三，依《三建设事三业“十三五”计三划刚要三》，政府明三确提出三发展经三济适用三住房为三重点的三住宅建三设，增三加住房三的有效三供给，三发展以三居民住三宅为重三点的房三地产业和装修三装饰业三。可以三预见，三经济适三用房将三成为未三来住宅三市场发三展的重三要组成三部分之三一，应三是房地三产开发三商重点关注的三细分市三场之一三。1.2三.1.三4三房三地产业三产业市三场细分三分析市场现三状一、市三场供应目前北三京市经三济适用三房总体三供应不三均衡，三北多南三少。北三京综合三开发经三济适用三房分布三：东部三四个，三南部2三个，西三部5个三，北部三5个，三东北部三3个，三东南部三2个，三西南部三3个，三共计2三4个；三这24三小区承三诺建筑三面积6三20万三平方米三。北京三市批准三科教文三卫等单三位定向三建设经三济适用三住房项三目87三个，总三规模2三33.三3万平三方米，三已开工三144三万平方三米，竣三工40三万平方三米。二、市三场需求1、需三求对象三：从三统计数三据来看三，目前三对开盘三的不同三的项目三，购房三主体有三所不同三，存在三单位集三体购房三和个人三购房两三大类。三其中，三个人购三房中，三从职业三上划分三，主要三有公务三员、教三师、国三企职工三、外私三企职工三等，另三外还有三部分拆三迁户购三房。单三位购房三，如玉三海园项三目，单三位购房三占到6三5％，三所以对三这类隐三性的单三位购房三值得关三注。2、户三型需求三：从居三室类型三来看，三主要有三一层导三四居及三跃层等三类型，三不同项三目所占三比例略三有差异三。三、目三前经济三适用房三市场的三各项政三策还不三完善北京市三经济适三用住房三主要集三中于北三部、东三部、东三北部和三西部地三区，而三南部地三区没有三形成规模性三的经济三适用房三，但是三依据北三京市政三府开发三南城的三战略部三署和南三部的危三房改造三和城镇三建设都要三求加大三该地区三的经济三适用房三建设力三度，所三以，龙三腾要关三注南城三的经济三适用房三建设，三寻求政府三支持。1.2三.1.三4三房三地产业三产业市三场细分三分析经济适三用房市三场分析北京市三经济适三用住房三发展前三景经济适三用房作三为政府三主力推三广的项三目，在三未来实三现国家三城镇建三设目标三中具有三很重要三的地位三，政府政策导三向也会三倾向于三扩大经三济适用三房建设三。所以三说，经三济适用三房建设三的整体三发展前三景是良三好的。一、需三求预测1、“三十五”三期间北三京市城三镇居民三居住水三平依据三经济发三展水平三预测户三均建筑三面积7三0平米三为下限三，90三平米为上限，三人均下三限23三平米，三上限3三0平米三。2、北三京市城三镇居民三住宅需三求总量三预测，三从近期三看，按三满足居三民基本三生活需三求低限三标准测三算，每三年约需住房9三00多三万平方三米，从三长远看三，每年三约需1三200三万平方三米。3、通三过对北三京市城三镇居民三收入结三构和购三房支付三能力分三析，近三几年内三约77三％的居三民家庭三以及新三参加工三作的职工三和市政三重点工三程拆迁三户，可三支付房三价在每三平方米三300三0—4三500三元，户三均面积三在60三—12三0平方三米。4、通三过对中三低收入三家庭住三房需求三、供应三分析，三年需房三量在6三00万三平方米三左右。三它们对三住房的三需求和三获得住房的三渠道受三多因素三影响，三其中“三房改加三危改”三政策是三影响比三较大的三一个因三素。二、供三应结构三分析1、依三据前述三分析，三以中低三收入者三为标准三，北京三是经济三适用房三总体供三应在年三600三万平方三米左右三；2、对三供应结三构，每三年单位三自建房三保持年三130三万-1三50万三，房改三带危改三政策的三回迁在三60％三以上，三年供应三180万平方三米，二三、三级三市场年三供应1三50万三平方米三，集中三建设经三济适用三房平均三每年约三在15三0万平三方米。3、经三济适用三房建设三供应布三局：危三旧房改三造地区三是重点三之一，三分散集三团式供三应（十三大边缘三集团供三应）中南部是三未来发三展重点三区域之三一，经三济适用三房布局三要依据三未来北三京是交三通规划三地段。危旧房改造房市场分析

2000年3月，北京市政府实行《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发[2000]19号）在崇文、宣武和丰台三区五片进行试点。根据北京市政府的“十五”规划，未来5年内将基本完成城区现有303万平方米危旧房改造，这给房地产开发带来新的发展机会。1.2.1.4房地产业产业市场细分分析一、危旧房改造市场背景介绍1、北京市危旧房改造的形式：（1）以房地产开发带动危改——政策依据：《关于调整本市城市房屋拆迁补偿办法的批复》（京政函〔2000〕60号）。（2）以市政道路及重点构成建设拆迁带动危改——政策依据：《关于市政建设重点工程有关规定的通知》（京政发〔1998〕18号）。（3）以房改带动危改（目前的主要形式）——政策依据：《关于印发北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）的通知》（京政办发〔2000〕19号，简称《危改办法》）。2、“以房改带危改”产生的历史背景

北京市大规模的危旧房改造始于九十年代初，10年来全市累计开工改造危旧小区168片，竣工53片，竣工面积达1450万平方米，拆除危旧房屋499万平方米，动迁居民18．4万户，取得了一定成效。但随着危改逐步向城中心区发展，由于旧城区人口密度大，市政条件差，规划限制相对较严，危改工作难度加大。而且旧有的危改形式已经不适应新的发展形势要求，由此提出了“房改带危改”新的危改形势，2000年3月经市委、市政府批准印发了《北京市加快城市危旧房改造实施办法（试行）》（京政办发〖2000〗19号），在崇文、宣武、丰台三个区分别选取了龙潭西里、金鱼池、天桥、牛街二期、右外西庄三条等5片危房区，进行房改带危改的试点，并取得了良好的效果。3、以“房改带危改”的主要政策内容：1、变“要我危改”为“我要危改”；2、按解危与适当解困的原则安置危改居民;3、居民按房改成本价和经济适用房政策购房;4、多渠道筹集资金、尽可能缩短工期.4、危旧房改造的实施原则:危旧房改造的实施原则是“统一规划、市政先行、市区分工、市场运作、精心组织”，并在“以区为主”的基础上，充分调动各方的积极性，多方式、多渠道推进危改。1.2三.1.三4三房三地产业三产业市三场细分三分析危旧房三改造房三市场分三析二、危三旧房改三造市场三现状1、“三三区五三片”试三点取得三良好效三果：“三区三五片”三是“以三房改带三危改”三形式的三试点工三程，它三们在实践中三取得了三很好的三效果，三开发资三金大体三平衡，三施工工三期短，三居民大三多都回三迁入住三，具体三操作方式都是三下一步三危旧房三改造值三得效仿三的工程三。2、危三旧房改三造项目三分布集三中于南三城：北京市三危旧房三改造主三要集中三于关厢三地区和三南城，三具体分三布主要是三宣武、三丰台、三西城和三崇文四三区。今三年，宣武区三计划今三年内“三危改”三十七片三小区，三崇文区三计划年内多三片小区三联动开三发，丰三台区计三划年内三开工7三片地区三，西城三区计划三年内动三工“丰三盛”小三区。其三中，丰台区三待改造三的危旧三房很多三。3、政三府在危三改工程三项目中三发挥重三要的作三用三、市三场发展三前景1、危三改市场三缺口大三，开发三商机大：北京市三“十五三”时期三固定资三产投资三规划》三明确提三出要集三中各方力量加三快危旧三房改造三步伐，三切实提三高人民三群众居三住水平三。预计三五年累三计竣工三住宅6三000三万平方三米，力争基三本完成三城区现三有的3三00万三平方米三危旧房三改造，三到20三05年三，城镇三居民人三均住房三使用面三积达到18平三方米。三危旧房三改造市三场缺口三很大，三对开发三商来讲三，蕴藏三着巨大三的商机三。2、未三来的几三年里，三危旧房三改造和三市政设三施建设三将促进三北京南三城的房三地产市三场发展“房改三带危改三”的危三改形式三是政府三政策性三强的房三地产投三资项目三，各级三政府发三挥很大三的作用三，而丰台三区又是三危改的三重点区三域之一三，龙腾三可以很三好的利三用自身三在丰台三区的关三心资源三，主抓危改三项目，三而且“三以房改三带危改三”的政三策内容三使投资三危改的三开发商三整体降三低了在三征地、规划设三计、配三套建设三和市场三销售等三各个价三值链环三节的费三用和不三确定风三险。1.2三.2三产三业环境三分析之三二：建三筑业北京市三建筑业三发展历三史1、建三筑企业三增加个三数相对三较少2、建三筑业产三值增加三趋势稳三定，和三国民经三济发展呈三正相关3、建三筑业房三屋施工三面积增三长速度三较快建筑业三在国民三经济各三行业中三所占比三重仅次三于工业三和农业三，而高三于商业三、运输三业、服三务业等三行业，三是国民三经济的三支柱产三业。近三２０年三来，建三筑业发三展迅速三，在促三进国民三经济发三展、重三点工程三建设、三改变城三乡面貌三、解决三城乡劳三动力就三业方面三作出了三重要的三贡献。数据来三源：《三北京市三统计年三鉴》1.2三.2.三1三北三京市建三筑业发三展历史三、现状三和前景三分析北京市三建筑业三现状200三0年北三京市建三筑业稳三步发展三。全年三建筑业三实现增三加值1三98.三8亿元三，比上三年增长三2.1三%。三“九五三”期间三累计实三现增加三值85三7.8三亿元，三比“八三五”期三间增加三1.3三倍。全三市建筑三施工面三积69三95.三9万平三方米，三比上年三增长6三.7%三，比1三995三年增长三26.三6%；三竣工面三积23三58.三2万平三方米，三比上年三增长1三.6%三，五年三累计竣三工96三44.三3万平三方米，三比“八三五”期三间增长三55.三4%。三强化建三筑工程三招投标三制，加三强合同三管理，三全市取三得合法三开工手三续的招三标工程三的合同三备案率三达到1三00%三。工程三质量明三显提高三，全市三工程优三良品率三达55三.3%三，比上三年提高三6.1三个百分三点。加三强建筑三队伍管三理，积三极发展三专业施三工企业三。年末三，全市三拥有四三级及四三级以上三的建筑三施工企三业17三71个三，比1三995三年末增三长11三.6三%。全三市建筑三企业施三工科技三含量提三高，技三术装备三率和动三力装备三率分别三达到8三233三元/人三和6千三瓦/人三，比1三995三年增长三38.三4%和三93.三5%。《北京三市20三00年三统计公三报》几个特三点：1、建三筑业随三国民经三济的增三长呈稳三定发展三的态势2、建三筑市场三日趋规三范，建三筑激烈三，行业三整体利三润偏低3、政三府管理三部门在三工程施三工的管三理、技三术操作三规范管三理大大三加强4、工三程项目三管理得三以推广三和应用三，施工三企业自三身管理三加强5、建三筑行业三的科技三含量增三多，新三技术、三新材料三在建筑三施工企三业应用三增多6、建三筑业从三业人员三过多，三“压级三压价、三索要回三扣、垫三资接工三程”现三象严重1.2三.2.三1三北三京市建三筑业发三展历史三、现状三和前景三分析北京市三建筑业三发展前三景一、市三场走势：1、入三世给中三国建筑三业带来三良好的三发展机三遇和巨三大的挑三战（对三××讲三，更多三的是挑三战）2、奥三运为北三京建筑三业带来三巨大商三机4、国三民经济三以７三％以上三的速度三持续稳三定的增三长，为三建筑业三的发展三提供了三良好的三经济环三境和空三间。三预计国三内生产三总值将三从２０三００年三的８．三９４万三亿元增三长至２三００５三年的１三２．三５万亿三元，全三社会固三定资产三投资规三模将从三２００三０年的三３．２三６万亿三元增长三至２三００５三年的４三．３万三亿元。三由此将三拉动全三社会建三筑业的三持续稳三定发展三。从三建设部三获悉，三到２０三０５年三，我国三建筑业三总产值三将达到三２６７三００亿三元，三年均增三长７．三５％；三建筑业三增加值三达到８三５００三亿元，三年均增三长率７三．１％三，占三国内生三产总值三的比例三达到６三．７％三。5、我三国城镇三化进程三加快，三城镇基三础设施三建设和三居民住三宅建设三规模将三不断三扩大，三为建筑三业提供三了广阔三的市场三。预计三到２０三０５年三，我国三城市化三将达到三３５三％左右三，五年三累计新三增城镇三人口７三０００三万人左三右，将三有一大三批新的三中小城三市形三成。城三市公共三设施建三设、旧三城改造三、小城三镇建设三、城乡三居民住三宅建设三，以及三城镇三人口集三中对商三业、旅三游、文三化娱乐三等相关三配套设三施的需三求，对三建筑业三的发展三十分三有利。二、企三业发展三态势1、面三对WT三O建筑三企业发三展呈分三化状态三，即各三类大型三的总承三包企业三到具体三的施工三企业的三分化2、大三企业业三务选择三面扩大三，中小三型建筑三企业业三务选择三呈专业三化发展三态势3、工三程管理三、施工三技术水三平等是三决定企三业核心三竞争力三的重要三要素三、建三筑产品三发展趋三势1、绿三色建筑三是未来三北京住三宅建筑三业发展三的态势2、人三性化、三智能化三、自然三化建筑三产品是三未来发三展的趋三势四、政三府管理政府在三资质审三定、、三工程招三投标管三理、质三量管理三等各个三方面都三要加强三，市场三化运作三日趋成三熟1.2三.3三产业三环境分三析之三三：装饰三业1.2三.3.三1三北三京市装三饰业发三展历史三、现状三和前景三分析发展历三史：我国现三代建筑三装饰行三业从改三革开放三一起步三即自发三地进入三市场经三济，是三我国市三场化最三早、程三度最高三的产业三之一；三我国建三筑装饰三市场从三改革开三放一出三现需求三即主动三向外商三开放，三早已国三际化早三于国产三化，是三全球建三筑装饰三市场的三重要组三成部分三。我国三建筑装三饰行业三已具有三二十多三年的市三场国际三化和国三产化的三经验。发展现三状：1、建三筑装饰三行业整三体发展三水平偏三低。装饰材三料，三三星级以三上水准三的中高三档饰材三现仍主三要依靠三进口；三装饰设三计，普三遍缺乏三创意，三尚处幼三稚阶段三，特别三在高档三、合资三工程中三，欧美三设计公三司占主三导，我三国装饰三设计很三难涉足三；装饰三施工因三我国的三低成本三，仍能三占据大三部市场三份额。2、我三国建筑三装饰行三业发展三的轨迹三来看，旅游三业的发三展是我三国建筑三装饰行三业兴起三并形成三的直接三报动力三；家庭三装饰的三发展是三我国建三筑装饰三行业壮三大并可三持续发三展的源三泉。三我国旅三游业近三年来增三长10三％，1三997三年以来三遇到了三前所未三有的压三力，1三999三年减缓三，越居三世界第三六位。三国家旅三游局决三定20三00年三将进一三步积极三培育、三发展这三一新的三经济增三长点。三作为旅三游业基三础的饭三店业，三我国现三有各类三各档的三饭店旅三馆30三多万家三，其中三，有固三定资产三原值2三100三亿元的三涉外饭三店57三82家三，客房三75万三多家，三其中星三级饭店三324三8家，三包括五三星级6三4家、三四星级三176三家、三三星级1三085三家、二三星级1三610三家、一三星级3三13家三，出于三对旅游三者竞争三需求，三200三0年将三有10三％，6三00家三左右的三涉外饭三店将进三行装饰三改造，三若每家三平均投三资10三00万三元，全三国将达三到60三亿元。三但是由三于国家三规定从三199三9年起三今后三三年内严三格限制三批准新三建一般三性的旅三游饭店三项目，三因此饭三店装饰三将主要三集中在三原有饭三店的改三造方面三。3、我国装三饰企业三90％三以上为三非国有三企业。因此三，在体三制上，三根据《三中共中三央关于三国有企三业改革三和发展三若干重三大问题三的决定三》和中三央经济三工作会三议的精三神，我三国装饰三行业不三仅属于三“有的三地区和三有的行三业也可三以例外三”的行三业，而三且属于三国有经三济退出三的行业三。发展前三景：1、建三筑装饰三行业作三为我国三一大朝三阳产业三，显示三着蓬勃三发展的三趋势，三市场前三景十分三广阔2、装三饰人员三素质、三装饰材三料选择三、装饰三设计和三施工工三艺水平三是决定三企业未三来发展三状况的三核心竞三争要素3、装三饰企业三也同建三筑企业三一样，三在业务三上呈专三业化发三展，企三业实力三呈分化三趋势

区域环境分析1.3丰台区三域环境三概述说明：三丰台区三域环境三分析主三要是在三丰台整三体环境三分析的三基础上三，从北三京市城三市发展总三体规划三的角度三对丰台三区未来三发展态三势进行三分析。经济：丰台区三为北京三市西南三的经济三贸易中三心，经三济发展三迅猛。三工业经三济、农三业经济三、旅游三经济发三达。---三-丰台三区是北三京的科三研基地三和工业三基地之三一。航三空航天三工业部三的两所三研究所三、一所三设计院三，铁道三部二七三机车厂三、二七三车辆厂三、丰台三桥梁厂三等10三00多三家中央三、市属三企业座三落在这三里，其三中10三00人三以上的三大中型三企业近三60家三。区属三及乡镇三工业1三000三多家，三包括机三械、汽三车、仪三表、冶三金、纺三织、建三材、五三金、化三工、食三品、工三艺美术三等十几三个行业三。已有三55种三产品获三国优、三部优、三市优产三品称号三。---三-丰台三区是首三都重要三的副食三品基地三之一，三担负着三首都市三场蔬菜三、肉食三、鱼、三蛋、奶三、干鲜三果品等三十几种三副食品三的供应三，有首三都“蔬三菜王国三”的誉三称。交通：伴随三着南四三环路的三竣工，三北京南三城建设三步伐正三在全面三加快。三南四环三的开通三和五环三路的规三划改善三了一些三项目的三交通。三以丰台三区为例三，四环三路在丰三台境内三的长度三为１９三．１公三里，占三了全程三总数的三三分之三一，与三京石、三京开两三条高速三公路交三汇，与三京广、三京原、三京哈等三１２条三铁路交三叉，经三济适用三房项目三正阳小三区、青三塔二期三、今日三家园就三在四环三附近。三丰台区三的永南三路是北三京的南三中轴路三南北纵三贯丰台三区南苑三乡境内三，北起三南三环三木樨园三立交桥三。经济三适用房三项目建三欣苑、三诚苑小三区就在三南苑乡三境内。三第三条三公路京三开高速三路北京三段起自三丰台花三乡境内三的南三三环玉泉三营立交三桥。城市建三设:丰台区三的城市三建设起三步晚，三发展快三。以住三宅建设三为重点三，十几三年来已三建成了三北大地三、六