安徽省江北产业集中区起步区260亩地项目建设可行性研究报告书

安徽省江北产业集中区起步区项目建设初步可行性研究报告合肥中亚房地产开发有限公司PagePAGE40ofNUMPAGES58第一章加快安徽省江北产业集中区起步区开发的客观要求1990年，为呼应浦东开发，安徽省委、省政府作出抓住机遇、开发皖江的重大决策。1995年，出台了《关于进一步推进皖江开发开放若干问题的意见》，制定了《安徽省长江经济带开发开放规划纲要》，提出实施“外向带动、整体推进、重点突破、形成支柱”的总体战略，以芜湖为突破口、沿江城市全面跟进的开发开放格局初步形成。进入新世纪，安徽省委、省政府进一步明确了东向发展战略，皖江地区进入快速发展时期，逐步形成了沿江制造业产业带和以合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆等城市为重点的城市带。2006年，国家将皖江城市带纳入中部地区崛起战略重点发展区域。2008年，合肥、芜湖、马鞍山、铜陵、安庆、池州、巢湖、滁州、宣城9个皖江城市实际利用省外资金达2306亿元，占全省的71.7%，其中来自长三角地区的资金占55%以上。

当前，经济全球化和区域经济一体化深入发展，国际国内产业分工加速调整，产业跨区域转移的趋势日益明显。我国东部沿海地区受要素成本持续上升、资源环境压力明显加大、周边国家竞争加剧等因素的影响，迫切需要加快经济转型，推动结构升级，促进产业转移。中西部地区基础设施日臻完善，要素成本优势明显，内需市场广阔，发展潜力巨大，在实施扩大内需、落实产业调整和振兴规划等政策措施的强力推动下，承接长三角等东部沿海地区和国外产业转移的步伐明显加快。皖江城市带承东启西、连南接北，区域内长江黄金水道、快速铁路、高速公路等综合交通体系比较完善，区位优势明显；与长三角地区山水相连、人缘相亲、文化相近，产业分工互补，合作基础较好；自主创新特色鲜明，产业基础良好，配套能力较强；矿产、土地、水、劳动力资源丰富，长江岸线条件优越，承载空间较大；综合商务成本低，生态环境优良，宜业宜居。20世纪90年代以来，安徽着力推进皖江开发开放，加快推进与长三角一体化进程，承接产业转移规模不断扩大，为设立示范区奠定了良好基础。安徽省江北产业集中区起步区位于集中区最南端的沈巷镇区域，规划面积20平方公里。根据安徽省委省政府确立的“科学发展、先行先试、建设现代化新兴港口工业城市”的发展战略，设立并加快开发安徽省江北产业集中区起步区，不仅具有必要性而且具有可行性。一方面它是宏观区域经济发展态势提出来的客观而迫切的要求，同时也是进一步建设发展江北产业集中区。推动江北产业集中区经济跨越式发展的一项根本性举措。1.1宏观区域经济发展态势提出的客观而迫切的要求1.1.1国家新一轮经济景气周期的来临党的十六大提出了全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到2020年全国国内生产总值（GDP）将实现翻两番，人均GDP达到3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。进入新的历史发展阶段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。长江三角洲地区以上海举办2010年世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加快经济一体化进程。珠江三角洲地区借助CEPA，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈的发展构想；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎，加速京津冀“大北京城市圈”的崛起。尤其值得注意的是，东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的机遇，正着力打造中国经济的“第四极”。与此同时，国家继续坚定不移地实施皖江城市带战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。我国宏观经济已经走出1997年后持续数年的经济波动低谷,迈进全面复苏的经济增长加速期。这次复苏最重要的特征是由于技术装备更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏,重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增长明显快于轻工业,这也是经济全面复苏的重要标志之一。国家新一轮经济景气周期的来临，对全国各地区都既有机遇又有挑战，处于长三角的安徽省政府更不例外。安徽省政府加速发展的要求无疑更加迫切，而加速自身发展必须要有新的增长点。从安徽省政府的地情和资源优势出发，设立安徽省江北产业集中区起步区，依托江北产业集中区的有利条件，发展装备制造、电子信息、高新技术、节能环保、新能源、新材料、文化教育、现代服务，就成为未来安徽省政府培育新增长点，带动全省经济实现跨越式发展的必然选择。1.1.2国内外重化产业转移的趋势和机遇21世纪头10-20年是一个重要的战略机遇期。从国际看，工业发达国家的制造业特别是重化工业正在不断地向资源丰富、劳动成本低廉、国内市场广阔以及社会政局稳定的发展中国家转移，我国已成为国际产业转移的首选地，并在快速形成世界制造业的中心。而以国际市场为目标的跨国资本在我国国内的区位选择，仍然更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备条件优越的区域。从国内看，以钢铁、石油化工、农副产品加工等为重点的工业制造业，江北产业集中区周围土地较多，且皖江城市带承接产业转移示范区涉及10个市、59个县（市、区），总面积75730平方公里，2008年底人口3058万、GDP5818.7亿元，分别占全省的54%、45%和66%。该区域是安徽省发展最为活跃的地区。该区条件得天独厚，为安徽省江北产业集中区起步区的发展带来难得的机遇。1.1.3大区域经济发展态势对江北产业集中区的压力和动力从安徽省政府所处的大的区域环境来看，江北产业集中区地处皖东，临长江，依巢湖，与南京、芜湖、马鞍山一江相通，三桥飞架，两岸互动。这里属南京、合肥1小时经济圈和上海、杭州3小时都市圈，是安徽东向发展、承接产业转移的桥头堡；这里与长三角山水相连、人缘相亲、文化相近，产业分工互补，合作基础较好。通过江北产业集中区工业园的建设，为江北产业集中区实现“科学发展、先行先试”的战略；而且，要借助集中区内拥有23.8公里长江黄金水道岸线资源。其中，一级岸线4公里、二级岸线8公里，三级岸线11.8公里。等基础设施的改善，进一步加强泛长三角区域发展分工，主动承接沿海地区产业转移。并注意发挥本地区的比较优势，重点发展江北产业集中区重化工业。1.1.4长三角经济发展对江北产业集中区提出新的要求按照省领导的要求，增强发展的紧迫感、责任感、使命感；而发挥江北产业集中区港口资源优势，加快安徽省江北产业集中区起步区的开发，无疑是实现这一目标的具有重要战略意义的步骤。1.2进一步发展建设江北产业集中区起步区的根本性举措设立起步区，是顺应江北产业集中区产业转移新趋势，探索建立承接产业转移新模式的客观需要。通过加强政策支持和规划引导，深化体制机制改革，充分发挥市场导向和政府推动的双重作用，构建区域分工合作机制，探索产业合理布局、要素优化配置、资源节约集约利用的有效途径，为中西部地区大规模承接产业转移提供示范。设立起步区，是更好地发挥皖江城市带综合优势，推动安徽又好又快发展的现实要求。通过大规模主动承接产业转移，积极参与泛长三角区域发展分工，有利于安徽加快构建现代产业体系，转变发展方式，推进经济转型，加速新型工业化和城镇化进程，实现跨越式发展。设立起步区，是加快江北产业集中区崛起，推动区域协调发展的重要途径。通过推进产业有序转移，引导生产要素合理流动与优化配置，可以充分发挥中部地区比较优势，集聚发展要素，壮大产业规模，加快发展步伐，同时为长三角等东部地区腾出更大的发展空间，推动产业结构升级，提升发展质量和竞争力，更好地辐射和带动中西部地区发展，促进资源要素优化配置和区域经济布局调整，形成东中西互动、优势互补、相互促进、共同发展新格局。设立起步区，是应对复杂多变的国际经济形势，保持全国经济平稳较快发展的重大举措。通过有序承接国内外产业转移，可以进一步优化产业布局，稳定扩大就业，激发内需潜能，拓展区域发展空间，增强经济发展动力和后劲，夯实全国可持续发展的基础。第二章江北产业集中区工业园的功能定位与发展目标根据安徽省江北产业集中区起步区建设发展面临的国际国内环境和长三角、安徽省政府未来经济发展提出的客观要求，特别是胡锦涛总书记视察江北产业集中区的重要指示精神，对江北产业集中区江北产业集中区工业园的功能定位和发展目标可表述如下：2.1功能定位结合皖江城市带、江北产业集中区经济发展和江北产业集中区发展的需求，将安徽省江北产业集中区起步区的功能定位表述如下：●新兴城市和现代产业聚集区”●承接产业的新高地●科学发展的示范区●先行先试的大舞台●皖江区域的增长极●宜业宜居的新城市安徽省江北产业集中区重点承接产业

●装备制造●电子信息●高新技术●节能环保●新能源●新材料●文化教育●现代服务2.2发展目标以江北产业集中区工业为主导，以先进制造业、现代物流业为支柱，第三产业发达、功能齐全、服务优良、环境优美的新型工业园，成为江北产业集中区经济跨越式发展的巨大引擎和重要增长点，成为皖江城市带重要出口贸易加工区。到2015年，经济总量大幅增长，产业结构进一步优化，现代产业体系基本建立，生态环境更加良好，人民生活水平显著提高，基本建成全面小康社会，在带动安徽发展、促进中部地区崛起中发挥更大作用。综合实力明显提升。地区生产总值比2008年翻一番以上，人均地区生产总值超过全国平均水平。科技进步对经济增长的贡献率显著提高。城镇化率达到55%。产业结构优化升级。三次产业协调发展，农业基础地位稳固，非农产业比重进一步提高。汽车、钢铁、有色、机械设备、化工、建材、家电、农产品加工八大优势产业在全国的地位进一步提升，高技术产业快速发展，现代服务业体系日趋完善。开放合作不断加强。区域合作机制进一步健全，全方位对外开放格局基本形成，基础设施、市场体系、体制机制等与长三角全面对接，形成一批特色化、集约化发展的产业开发园区，外来投资、外贸进出口质量和水平稳步提高。公共服务日趋完善。教育、卫生、文化、体育等社会事业加快发展，覆盖城乡的基本医疗、基本养老等社会保障体系基本形成，就业更加充分，城乡居民收入大幅增加，基本公共服务水平明显提高。人居环境更加良好。资源利用效率持续提高，生态环境保持良好，节能减排效果明显，单位地区生产总值能耗、单位工业增加值用水量稳步下降，工业企业污染物稳定达标排放率达到100%。巢湖整体水质得到改善，长江干流水质稳定在Ⅱ—Ⅲ类，出境断面水质保持现有水平。到2020年，示范区整体经济实力大幅提升，以先进制造业和现代服务业为主的产业体系进一步完善，主导产业核心竞争力明显增强，自主创新能力居于全国前列，生态环境优美，社会文明和谐，人民生活富裕，与长三角分工合作、优势互补、一体化发展，成为在全国具有重要影响力的城市带。表：皖江城市带承接产业转移示范区主要规划指标指标单位2008年2015年地区生产总值亿元581813500财政收入亿元8541700城镇化率%46.455非农产业增加值占地区生产总值比重%8893规模以上工业增加值中开发区所占比重%53.465研发经费占地区生产总值比重%1.232.2科技进步贡献率%55≥60城镇居民人均可支配收入元1401228500农村居民人均纯收入元47399900每年城镇新增就业人数万人3040城镇职工基本养老保险参保人数万人217285职业教育在校学生规模人5080单位地区生产总值能耗下降%4.5累计20以上（原则上优于“十二五”目标）万元工业增加值用水量吨255175城市污水处理率%5575工业固体废物综合利用率%8090

第三章安徽省江北产业集中区起步区的优劣势分析江北产业集中区江北产业集中区工业的发展方向和发展路径取决于皖江城市带内外多种因素，既有利用自身优势对城市现有产业结构的合理调整，也有着眼未来，顺应世界经济技术发展趋势的新选择。只有全面考虑和综合分析内部条件和外部环境，准确把握发展江北产业集中区工业的优势与劣势，才能制定出切实可行的江北产业集中区工业发展战略。对江北产业集中区这个拥有得天独厚的区域来说，必须把起步区作为一个特定区域加以利用，并在政策上给予扶植，使之成为带动整个城市经济发展的发展极。发展极理论是由法国经济学家朗索瓦·佩尔鲁克斯首先提出的，他认为，经济增长不是在整个城市以同样速度增加的，而是一定地区、一定部门快速发展，带动了整体发展。这些地区、部门就成为带动经济发展的发展极。3.1安徽省江北产业集中区起步区的优势2008年初，胡锦涛总书记来皖视察时指出，安徽省要积极参与泛长三角区域发展分工，主动承接沿海地区产业转移。其后，安徽省委省政府积极争取国家发改委等部委的支持，经过广泛深入的调查研究，最终形成《规划》（送审稿）报请国务院批准实施。这是省委省政府推进科学发展、加速安徽崛起的重大战略决策。2010年1月12日国务院批准实施《皖江城市带承接产业转移示范区规划》该《规划》是国家唯一以承接产业转移为主题的区域发展规划，也是是安徽省历史上首个进入国家层面的战略规划，高水平建设产业集中区是《规划》的最大亮点。3.1.1地缘区位优势地处皖东，临长江，依巢湖，与南京、芜湖、马鞍山一江相通，三桥飞架，两岸互动。这里属南京、合肥1小时经济圈和上海、杭州3小时都市圈，是安徽东向发展、承接产业转移的桥头堡；这里与长三角山水相连、人缘相亲、文化相近，产业分工互补，合作基础较好。皖江城市带承接产业转移示范区涉及10个市、59个县（市、区），总面积75730平方公里，2008年底人口3058万、GDP5818.7亿元，分别占全省的54%、45%和66%。该区域是安徽省发展最为活跃的地区。3.1.2综合交通优势江北产业集中区拥有港口、铁路、公路、航空、等几种运输方式，港口运输、铁路运输、公路运输、航空运输都具有很好的基础，几种运输方式之间相互转换，包括陆转水、水转陆、水转水、空转水、水转空，可以便捷地进行。目前已经形成陆、海、空三位一体的立体交通网络和综合运输体系。集中区内拥有23.8公里长江黄金水道岸线资源。其中，一级岸线4公里、二级岸线8公里，三级岸线11.8公里。这里紧邻皖江北岸第一货运港——裕溪口港和芜湖朱家桥外贸码头。定位于长江中下游重要港口、省会经济圈通江达海最快捷的通道——总投资近百亿元的郑蒲港即将开工建设，建成后可停靠万吨巨轮。公路网四通八达。合宁高速、合巢芜高速、南沿江高速形成集中区高速外网；北沿江高速、合巢马高速纵横交汇；206省道、合芜公路穿境而过。客运：商杭高铁设立高铁站；货运：淮南铁路（距裕溪口编组站仅2公里）“水、陆、空、铁”四位一体的格局，决定了安徽省江北产业集中区必将成为重要的综合交通枢纽。四种运输方式之间的有效连接构筑了一个优势明显的以江北产业集中区港为中心的现代化综合运输网，将进一步促进公路、铁路、水路、航空四种集疏运方式与港口的衔接，为安徽省江北产业集中区起步区提供更加有利的综合交通条件。3.1.3资源要素优势资源和生产要素是现代经济发展的重要依托，在工业化过程中始终起着核心作用。江北产业集中区的资源要素优势集中表现在以下几方面。土地国家对集中区建设用地指标给予倾斜；安徽省对集中区建设用地指标实行单列；对投资额１亿美元或５亿元以上的鼓励类产业转移重大项目用地计划指标实行点供；今年已下达起步区30000亩用地指标水资源濒临长江，区内水系发达，河道纵横，水资源丰富。电力地处西电东送走廊，已建成两条500千伏特高压输变电线路和2座220千伏、9座110千伏、11座35千伏变电所。1000千伏特大型超高压输变电线路即将动工。天然气天然气工程已全面启动，2011年集中区将获得西气东输、川气东送双气源供应保障。供热区内2×30万千瓦热电联产项目已全面展开前期工作，建成后年发电量40亿度，供汽能力达500吨/小时，不仅可以实现集中供热，还可探索直供电试点。人力资源安徽省人力资源富集，教育资源丰富，可为集中区建设提供充足的人力资源保障。政策优势国务院赋予集中区先行先试权，并在投资政策、财税政策、金融政策、土地政策和对外开放政策等方面给予扶持；安徽省委省政府赋予集中区省辖市经济管理权限，并赋予部分省级经济管理权限；安徽省委省政府出台《关于加快推进皖江城市带承接产业转移示范区建设的若干政策意见》（四十条）；集中区出台的招商引资系列优惠政策。这一系列政策机遇优势对江北产业集中区的发展都具有极其重要的指导意义。随着全国经济、产业结构的调整，江北产业集中区面临着扩大经济总量和结构调整与优化的双重任务。江北产业集中区经济结构调整的方向是发展以江北产业集中区工业为核心的江北产业集中区经济，包括以重化工业为重点的江北产业集中区工业，以物流业、旅游业、金融保险业为支柱的现代服务业协调发展才能拉动江北产业集中区经济的全面发展省委、省政府皖江示范区“一轴、双核、两翼”战略决策作为长三角“增创新优势、更上一层楼”的重要一环。经济的快速发展离不开港口的支持，安徽省外向型经济的多元化要求江北产业集中区今后的对外开放和经济发展中发挥更强的带动作用。第四章起步区与港口、城市及周边地区发展的互动关系江北产业集中区江北产业集中区工业园的设立和开发，使处于皖江城市带的江北产业集中区的经济关系增加了新的维度，适应产业大规模、集群式转移趋势，充分发挥长江黄金水道的作用，依托中心城市，突破行政区划制约，在皖江沿岸适宜开发地区高水平规划建设承接产业转移集中区，推进沿江城市跨江联动发展。重点围绕新型化工、装备制造、冶金及金属材料深加工和高新技术等产业，高起点承接沿江地区和国外产业转移，建设成为长江经济带新兴的现代产业密集区，有力推进示范区工业化和城镇化进程。

坚持规划先行，用先进理念制定承接产业转移集中区建设总体规划和相关专项规划，为集中区建设提供科学依据。探索省级直管、跨区共建的协调机制，统筹协调解决集中区建设中的重大问题。充分调动相关各区域的积极性和创造性，加强在规划、项目、产业、资源等方面的联动，完善区域内共建共享及利益协调机制。着眼长远，充分重视产业发展与城镇化、社会进步、自然环境相协调，构建宜业宜居的现代产业体系和城镇架构。从而提升该区的竞争力。同时，港口码头和工业园合力形成的综合环境包括生产条件、集疏运条件、管理服务水平、以及政策支持体系，都可能对国际国内的重化工企业产生较强的吸引力，使得江北产业集中区工业园能够在较高起点上获得快速发展。安徽省政府提出加快工业化是江北产业集中区全面建设小康社会的必由之路，新时期江北产业集中区的工业化也必须摈弃传统的粗放式发展的模式，走集约化的新型工业化道路，这就是工业集中布局、成片开发，而这个载体就是建立安徽省江北产业集中区起步区。作为规划面积20平方公里的工业园，将以发展特种砼搅拌站、特种预制构件加工基地、集装箱、特种用途船舶制造港口码头和先进适用性科技产业为产业重点，依托江北产业集中区的优势，实行“大进大出”，建成一流的工业园基地。第五章安徽省江北产业集中区起步区产业选择5.1产业选择的依据5.1.1由地理位置决定的目标市场特点和物流成本优势江北产业集中区位于巢湖市和县境内，东至长江岸线，南至淮南铁路，北至太阳河，西至历阳镇戚镇村至沈巷大丁村一线，区域总面积200平方公里，区内人口12.5万。起步区位于最南端的沈巷镇，规划面积20平方公里；重点承接装备制造、电子信息、高新科技、节能环保、新能源、新材料、文化教育和现代服务业。起步区是江北产业集中区的先导区，虽然现在还是一片空地，但起步区目标是建设成为宜业宜居的现代化滨江产业新区。其周边的产业项目有：台湾农民创业园、沈巷汽车零部件工业园项目、马鞍山大桥桥西经济区建设项目、氯碱/三氯化磷招商项目、甲醛招商项目、泵阀生产基地建设项目、半月湖暨鸡笼山旅游开发项目、滨江新城区综合开发项目、安徽省精细化工基地建设项目等。进一步分析，由于江北产业区起步区内的诸多项目的大建设必然需要大量的物资，我公司在进行了认真的市场调研的基础上，为了顺应园区建设需要，拟在起步区260亩地块内投资建设项目如下：大型的特种混凝土搅拌站和大型的预制构件加工基地，占地面积120亩，投资约2亿元人民币。特种用途船舶制造基地和水运码头建设，占地面积140亩，投资约4亿元人民币。另外，拟在集中区内投资约4.8亿元人民币兴建一座城市综合体，是集城市中的商业、办公、居住、学校、医院、宾馆、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的行组合，从而形成一个多功能、高效率的综合体。我公司拟在江北产业集中区的总投资约10.8亿元人民币。尽管这三个目标市场的层次不同，发展水平各异，但在需求结构上的一个共同特点是：对一些原材料工业中部分重化工业产品的需求增长迅速，并且可以为起步区的建设提供大量的服务，也可以为周边的其他产业园区提供大量的原材料和构配件的需求。而城市综合体的每种功能有其特定的运行时间范围，城市综合体将不同时间段的功能组织在一起，使其保持24小时的繁荣，提高了综合体的使用效益。城市综合体内各功能在时间上的衔接，使其各部分的活动组织有序，而且各部分的使用也能相互补充。尤其在市中心地区，城市综合体将居住、娱乐活动注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区的功能得到完善。这些产业的建立对江北产业集中区的发展具有十分重要的意义。5.2产业选择结果从前述产业选择的依据出发，进一步结合皖江城市带发展的现状和江北产业集中区工业园的建设承载力等因素进行综合考虑，可以确立大型特种预拌混凝土产业、大型预制构件加工基地，特种用途船舶制造基地、码头建设和物流产业作为江北产业集中区工业园未来发展的主导产业。另外再兴建一座城市综合体为上述产业提供配套服务。其中，大型特种预拌混凝土产业、大型预制构件加工基地和特种用途船舶制造基地、既属于原材料工业，同时又是典型的江北产业集中区加工制造工业，这两个产业的规模发展一方面能够迅速提升江北产业集中区工业园乃至安徽省政府的经济总量，另一方面又能为江北产业集中区港带来大量物流，因此尤其需要重点发展。这些产业的发展或是能够利用当地的资源基础和交通运输条件，或是具备明显的市场优势。物流产业属于新兴服务业，其充分发展既可以为江北产业集中区工业园其他产业的发展服务。城市综合体又可以作为上述产业的后花园提供良好的生活、休闲、娱乐等。5.2.1大型特种混凝土搅拌站商品混凝土近十年来在我国发展十分迅速，连年来投资商品混凝土搅拌站效益可观，投资回报率大大超过了社会平均投资回报率。为了寻求最佳投资机会，我公司专门成立了筹备小组，认为投资搅拌站优于其它投资主要在于：投资回报率高，投资回收期短，市场风险小，市场前景好，可实现持续发展，商品混凝土属国家和地方鼓励发展行业，具有宽松的政府和市场环境。各地政府根据国家政策法规及本地实际情况，也纷纷出台叻相关文件，大力鼓励和支持预拌混凝土，大大促进了建设单位和施工单位使用预拌混凝土。由于建筑业发展自身的需要及国家政策的支持，商品混凝土行业是一个朝阳产业，经济效益可观，行业平均纯利润可达15%—20%，商品混凝土产业备受投资者青睐。1、从产业政策上，商品混凝土符合国家和江北产业集中区技术政策和产业政策要求，符合保护环境、可持续发展的要求。2、在建站可选区域方面，我们通过对商品混凝土推广普及较好的城市进行分析比较认为：政府投资开发力度大，商品混凝土市场需求稳步上升的空间大，商品混凝土在江北产业集中区可持续发展的后劲强，能够获得良好的投资回报。3、在起步区设立搅拌站，从项目本身来讲，能够获得良好的经济效益；从行业和国民经济评价来讲，符合国家和地方产业政策，是一个良好的投资机会。4、在起步区设立搅拌站，也可以为我公司本身在起步区内其他产业和我公司将来在该区域内城市综合体的建设提供服务，可节约大量成本。5.2.2大型预制构件加工基地1、符合国家节能政策和产业园区建设需要由于江北产业区的大量的基础建设，对大型混凝土预制构件的需求量很大，也可以为我们起步区内的自身和将来我公司在该区域内投资房地产建设提供服务，可节约大量的成本。本项目产品也符合国家节能政策，是国家鼓励发展的项目。产品市场前景广阔，经济效益和社会效益显著，符合国家质量标准，所以建设本项目是切实可行的。2、工艺技术国内领先项目采用国内先进生产技术，采用节能设备，污染少，能耗低，而且产品质量达到国内先进水平，可以满足下游市场对产品的质量要求。产品市场空间广阔，产业发展前景良好，企业具有很大的发展空间。3、本项目所在地拥有丰富的资源、稳定的电力资源和劳动力资源，是建设项目的较好地点。4、本项目财务评价分析主要指标均超过行业相同规模企业，项目财务经济效益较好，并具有一定的抗风险能力。本项目能保持企业的平稳发展，对地方经济发展将起到积极的推动作用。5.2.3船舶制造产业安徽船舶工业积极参与泛长三角分工与合作，承接船舶产业梯度转移，船舶建造基础设施建设加快，整体水平提高，实现平稳较快发展。芜湖长江船舶交易市场是安徽最大的船舶交易市场，现被交通运输部列为第一批七家船舶交易服务机构之一，成为长江流域以及中西部地区唯一一家由交通运输部确定的符合标准的船舶交易服务机构。据上海航运交易所统计，近几年来，芜湖船舶交易额每年交易量都在1000艘左右、交易额10亿元以上，2009年交易量排名全国第一。船舶交易的发展带动了船舶制造、水路运输、船舶给养、维修、船员消费、培训等相关产业发展，促进了社会经济发展。此外，省政府还出台了一系列振兴水运产业链的政策，《安徽省船舶工业调整和振兴规划》、《关于安徽省建造中船舶抵押融资的实施意见》和《关于促进和扩大安徽省船舶出口的实施意见》相继出台；省商务厅、人行合肥中心支行、安徽银监会联合发布了《关于促进和扩大安徽省船舶出口的实施意见》，加强对船舶企业的信贷融资、市场开发、技术进步等多方面的政策引导与支持。船舶工业是为水上交通、海洋开发和国防建设等行业提供技术装备的现代综合性产业，也是劳动、资金、技术密集型产业，对机电、钢铁、化工、航运、海洋资源勘采等上、下游产业发展具有较强带动作用，对促进劳动力就业、发展出口贸易和保障海防安全意义重大。江北产业集中区劳动力资源丰富，工业和科研体系健全，产业发展基础稳固，拥有适宜造船的长江岸线，发展船舶工业具有较强的比较优势。同时，我国对外贸易的迅速增长，也为船舶工业提供了较好的发展机遇，我国船舶工业有望成为最具国际竞争力的产业之一。当前，世界船舶工业正在加速向劳动力、资本丰富和工业基础雄厚的区域转移。截至2008年底，我国规模以上的船舶工业企业有1242家，其中船舶制造企业600家，船舶配套设备企业368家，全行业直接从业人员近百万人。2008年，船舶工业完成工业总产值4143亿元，实现工业增加值1180亿元，利润总额310亿元，分别是2003年的6倍、7.7倍和32.3倍。

2009年在全球金融危机冲击下，我国船舶工业遭遇到前所未有的巨大冲击。在国家出台《船舶工业调整振兴规划》，并推出一系列扶持船舶工业发展措施带动下，船舶工业克服种种困难，化危机为机遇，逆势而上，成绩显著。2009年造船完工量同比增长超过40％，占世界船舶市场份额进一步提升，承接新船订单量首次超过韩国位居世界第一。

中国散货船、油船、集装箱船3大主流船型整体经济技术水平在国际上具有一定的竞争优势，已经具备了3大主流船型的自主开发能力，形成了具有较强国际竞争力的品牌船型。手持订单中散货船市场占有率达到国际市场的46％，居世界第一位。油船和集装箱船的市场占有率分别达到国际市场的27％和20％，均居世界第二位。除豪华邮轮外，我国已经能够建造大型天然气船、大型客滚船、大型挖泥船、万箱级集装箱船等在内的各种高技术船舶。

2015年以前，是我国船舶工业发展的关键时期，需要抓住机遇，充分调动各方面积极因素，及时承接国外产业转移，提高市场竞争力，促进船舶工业快速发展，力争到2015年使我国成为世界最主要的造船大国和强国。国家发改委编制的《产业结构指导目录》鼓励类的第十四项即为船舶。国家鼓励发展万吨级及其以上的客船、滚装船、渡船。5000立方米以上的液化石油气、液化天然气船制造。3000TEU及其以上的集装箱船，高技术、高性能的特种船………。国家科工委编制的2020年以前中国船舶工业发展的指导思想是以“产业升级为主线，科技创新为动力，以体系、平台建设为重点，全面提高产业综合素质，体现船舶工业跨越式发展。”随着世界经济的发展和国际贸易的增长，世界海运量持续增加，大量的旧船需要更新。因此在该区内进行船舶制造业会对整个江北产业集中区的经济发展具有巨大的拉动作用。本项目的建设可带动许多的相关产业的发展，具有较高的经济效益和社会效益。船舶工业是典型的综合加工装配工业，是综合工业经济之冠。在国民经济116个产业部门中，船舶工业对其中的97个产业有直接消耗，关联面达84%。船舶制造产业涉及钢铁、机械、电子、通讯等行业。一艘船往往关联上百个配套企业，所以有“一船下水百家受益”之说。造船业是一个产业带动性强、军民结合紧密的国家战略性行业，其快速健康发展在拉动国民经济增长、加快国家产业结构升级和解决社会就业等方面具有十分重要的作用。本项目建设是发挥自然优势、区位优势和自身优势加速企业发展，全面提高企业经济效益，带动当地经济发展需要。本项目的实施，符合国家产业政策，符合江北产业集中区起步区的总体规划和本企业的发展要求，是加快企业发展，全面提高企业经济效益的必然要求。项目的实施，又可带动当地国民经济相关产业的发展，具有良好的经济效益。国际国内需求预测：近年来，世界经济的发展和国际贸易的增长，带来了船舶市场历史性的需求高峰，世界造船业取得了新的发展。目前世界造船市场正处于一个历史高峰阶段。在世界海运贸易量增长的推动下，尤其是在中国石油、矿石进口持续快速增长和集装箱货运快速上升推动下，新船的成交量保持较高的水平，新船的价格也保持在较高的水平。中国船舶市场对新船的需求包括船队的扩大量，旧船的更新量，根据中国船队规模的扩大，预计在2011~2015年间对新船的需求量达1900万载重吨，年均380万载重吨。2016年以后需求量还会增加。根据中国船队的船龄结构，同时以20~25年作为船舶更新期限来计算。至2020年，中国船队的现有船只将大部分更换。中国船舶工业协会10月8日发布统计数据显示，今年1-8月，全国规模以上船舶企业完成工业总产值4248亿元，同比增长23.4%，增幅下降了10.3个百分点。其中，船舶制造业3241亿元，同比增长22.6%，增幅下降16.9个百分点；船舶配套业481亿元，同比增长27.5%，增幅下滑14.1个百分点；船舶修理及拆船业487.5亿元，同比增长21.8%，增幅提高18.6个百分点。同期，规模以上船舶企业完成出口交货值1867亿元，同比增长17.5%，增幅下降3.6个百分点。其中，船舶制造业1565亿元，同比增长18.2%，增幅下降12.1个百分点；船舶配套业65亿元，同比增长23.6%%，增幅增加4个百分点；船舶修理及拆船业213亿元，同比增长9.1%，增幅增加22.6个百分点。1-8月，我国造船企业完工出口船3306万载重吨，占造船完工总量的81.9%；新承接出口船订单3352万载重吨，占新接订单总量的75.3%；截至8月底，手持出口船舶订单16935万载重吨，占手持订单总量的87.3%。工信部9月13日发布数据显示，今年1-8月，全国造船完工量4037万载重吨，同比增长72.7%；新承接船舶订单量4451万载重吨，是去年同期的4.1倍；截至8月底，手持船舶订单量1.94亿载重吨，同比上升3.1%。数据还显示，1-8月，规模以上船舶工业企业利润总额274亿元，同比增长32.7%。其中，船舶制造业225亿元，同比增长44.7%；船舶配套产品制造业24.1亿元，同比增长8.9%；船舶修理及拆船业21.4亿元，同比下降16.4%。未来的船舶制造业盈利水平乐观，因此我们预计未来的船企销售收入仍将会增长30%~40%。5.2.4码头建造2009年12月12日，中共中央政治局委员、国务院副总理张德江在内河航运发展座谈会上明确指出，内河航运是综合运输体系中重要组成部分，发展内河航运是国家战略问题。这一定位，充分强化了内河航运在综合运输体系中的重要地位，明确了内河航运发展在国家战略和发展全局上的地位和作用，这不仅是内河航运的大事，也是国民经济和社会发展的大事，为今后大力发展我国内河航运指明了方向。目前，国家发改委与交通运输部等部委正在研究制定《关于加快长江等内河航运发展的指导意见》。国家专门新增10亿元预算内资金用于长江干线航道建设，长江航运的大建设大发展将进一步提速。沿江各省市也进一步加大了沿江开发开放和水运建设发展的力度，出台了一系列重要规划和政策措施，上海国际航运中心、重庆上游航运中心、武汉新港、裕溪口配煤中心等项目建设如火如荼，长江等内河航运迎来了一个新的发展春天。长江为各种生产要素和商品的流动提供最便捷的通道，以长江航运为支撑的沿江地区产业集群是安徽工业的集中区。长江安徽段腹地资源丰富，大型企业星罗棋布，我省已在长江沿线及合裕线布局了海螺、马钢、奇瑞、安庆石化、无为焦化、铜陵有色、合肥熔安重工和众多电厂在内的一大批大中型骨干企业。沿江地区工业、占全省工业的半壁江山，其经济总量占全省经济总量60%以上。随着上海国际航运中心的建设，以及国家即将批准安徽设立“皖江城市带承接产业转移示范区”，迫切需要长江航运的有力保障和坚实支撑。因此，加速推进长江航运发展，不仅是贯彻落实科学发展观的重大举措，也是构建综合运输体系的迫切需要；不仅是我省推进工业强省战略、加快工业化进程的必然选择，也是承接产业转移，实现区域联动发展的现实要求。2009年6月25日，长江水运发展协调领导小组第二次会议在合肥召开，交通运输部与沿江七省二市进一步统一了新形势下加快长江黄金水道建设的共识，共同签署了《关于合力推进长江黄金水道建设的若干意见》、《推进长江干线船型标准化实施方案》，与此同时，为加强横向联系，我省与长江航务管理局、江苏、河南、湖北等周边省份就港航建设、船舶检验、运输市场管理、安全监管等方面签订了一系列合作协议，有力促进了水运平稳快速发展。2008年12月20日安徽省人民政府颁布了皖政[2008]109号《关于加强水运基础设施建设和管理加快水运发展的通知》，提出了“构建由‘两干三支国家高等级航道’（长江、淮河两条干线航道和沙颍河、合裕线、芜申运河三条支线航道）和‘五条地区重要航道’（兆河～西河、涡河、浍河、青弋江、新安江）组成的安徽省内河航道骨架体系，形成以主要港口和重要港口为依托，一般港口为补充，层次分明、布局合理、大中小结合的安徽省港口体系，建成长江水系煤炭、石油、矿石、水泥、集装箱等专业化运输系统和比较完善的淮河水系煤炭运输系统”的发展目标。重点做好“三个统筹”：即是统筹水运与综合交通运输体系建设，全面加快内河航运与公路、铁路和航空运输的对接，实现交通网络化，进一步发挥综合交通枢纽的功能；统筹水运与产业布局，把开发水运资源与建设若干产业带紧密结合起来，促进产业的规模化、集群式发展。重点是发挥内河岸线资源优势，与建设沿江、沿淮产业带有机结合，规划建设以长江、淮河为主轴，以加工制造、能源原材料、农产品深加工、现代物流等为重点，若干集聚度高、带动力强的产业集群；统筹水运和流域经济发展，依托内河水运优势，在促进流域发展中发挥更大作用。同时建立了航运发展联席会议制度。2009年6月20日，安徽省第十一届人民代表大会常务委员会第十二次会议审议通过了《安徽省港口条例》，《港口条例》的顺利出台，在法律层面上较好地解决了目前我省港口发展和管理中面临的突出问题。条例不仅总结了我省几十年来港口建设、经营、安全管理等方面的实践经验，借鉴和吸收了其他沿海省份港口管理工作中好的做法，对《港口法》以及交通运输部的有关规定进行补充、完善和细化，而且创设了一系列促进港口发展的新机制、新规定。这些规定充分反映了地方经济发展的客观规律，必将彰显地方立法功能，促进我省港口事业的又好又快发展。安徽省地处我国中东部，长江下游泛长三角经济圈地区，与江苏、浙江等六省接壤，承东启西，地理位置得天独厚。长江、淮河、新安江三大水系横贯全省，全省拥有航道通航里程5596公里，通达全省81%的县市。全省按行政区域划分为17个港口，其中全国内河主要港口5个，区域性重要港口8个，一般港口4个；截止2009年底止，全省拥有生产性码头泊位1298个，其中靠泊能力5000吨级及以上的77个，5000～1000吨级的312个，1000吨级以下的909个，件杂、散货、滚装、集装箱各类码头功能齐全，年通过能力达3.58亿吨，集装箱30万TEU，汽车72万辆。沿江马鞍山港、芜湖港、铜陵港、池州港、安庆港常年可以停靠5000吨级（含）以上的船舶。2009年安徽航运发展是形势最复杂、困难最艰巨、挑战最严峻的一年。安徽港航人坚持以科学发展观为指导，用发展的办法解决前进中的问题，加快经济增长方式转变，克服了金融危机冲击的严重影响，经受了强恶劣天气的考验，在政府、企业共同努力下，水运生产运行总体企稳并出现恢复性增长态势。2009年，安徽省客运船舶484艘，净载客位14255客位，比2008年增加11.78%，全年完成水路客运量114万人次，旅客周转量2204万人千米。分别比2008年下降25.49%和31.25%。表2009年安徽水路旅客运输量完成情况指标计算单位完成运输量客运量万人114.0000旅客周转量万人公里2204.00002009年安徽全省拥有营运船舶2.76万艘，净载重吨位约1600万吨，全年完成水路货运量2.735亿吨，货运周转量1094亿吨公里，分别比2008年减少1.51%、增加3.45%。从货运量总量完成情况看，2009年比2008年减少419万吨，主要是金属矿石、非金属矿石减量较大，但煤炭、水泥（含熟料）增量明显，起到较大的拉动作用。2009年安徽有50家化学品水运企业，运力约43.6万吨，完成运量643万吨、货物周转量249247万吨千米，分别比2008年增长89.68%、102.65%。发展势头强劲，市场潜力较大。2008-2009年全社会水路货物运输量和货物周转量完成情况指标货运量（万吨）同比(+-%)货物周转量（万吨千米）同比(+-%)2009年2008年2009年2008年合计2735527774-1.5110947612105821373.451、煤炭及制品2643181945.3093895858760059.802、石油天然气及制品306537-43.0217126812968632.063、金属矿石11332059-44.97533438709109-24.774、钢铁9261956-52.66382224806551-52.615、矿物性建筑材料1513215874-4.6757908105840880-0.866、水泥（含熟料）37751756114.98170426588598692.367、非金属矿石8761010-13.27454243473783-4.128、粮食、盐603194210.8220925093153124.639、化工原料及制品64333989.68249247122991102.6510、化肥、农药15276100.00471192407795.7011、其它11662004-41.82466790849728-45.07从主要货类运输量增减情况看，大宗散货运输量总体保持平稳态势。其中煤炭完成运输量2643万吨，同比增长45.3%，增量达824万吨，主要是社会需求量增加，尤其是四季度长江煤运增量较大；水泥（含熟料）完成运输量3775万吨，同比增长114.98%，增量达2019万吨；化工原料运输异军突起，完成运输量643万吨同比增长89.68%增量达304万吨且潜力强劲。金属矿石、非金属矿石分别完成运输量1133万吨、876万吨，同比分别下降44.97%、13.27%减量达926万吨、134万吨。从所占比重看，煤炭、水泥（含熟料）、金属矿石和非金属矿石、矿建材料等货类仍是我省排名前列的大宗货源。分别占运输总量的9.66%、13.8%、7.34%、55.32%，以化工原料为主体的特种运输是“小荷才露尖尖角”，需要精心呵护与大力培育。全省共拥有港口经营人1013个，其中：危险品码头经营人65个，客运码头经营人12个，外贸码头经营人7个，集装箱码头经营人6个。全省港口固定资产总额1012493万元，拥有各类港口机械6164台套，生产用仓库面积244800平方米，生产用仓库容积4719390立方米，港口从业人员7万多人。2009年因受金融危机的冲击，各港口货物吞吐量均不同程度受到影响。但各港口企业积极采取应对措施迎战危机冲击，广开思路、内引外联、周到服务、确保质量，在保证常规货源的基础上，进一步拓宽水运服务范围，扩大港口腹地纵深，保证了全省水运运量的基本稳定。全省有5个港口吞吐量呈增长态势，其余12个港口均有不同程度的下降，但主要港口增减幅度不大。沿江五港完成吞吐量17851.22万吨，占全省总量的67.5%，其中马鞍山港、铜陵港是以进口矿石、煤炭为主体的，两港进口矿吞吐量均出现恢复性增长；芜湖、池州、安庆三港以出口煤炭、水泥、熟料、非金属矿和矿建材料为主，呈稳中微升的态势。2008-2009年安徽港口吞吐量完成情况表序号单位名称2009年实绩2008年实绩2009比2008增减%总计其中出口总计其中出口总计其中出口总

计26448.8817115.0927267.0117913.75-3.00%-4.46%1安庆港2554.151733.452800.122127.93-8.78%-18.54%2池州港2243.801874.722250.041817.58-0.28%3.14%3铜陵港3152.432553.322871.972088.119.77%22.28%4芜湖港5709.744042.545513.543942.313.56%2.54%5马鞍山港4191.101010.684697.261167.35-10.78%-13.42%6巢湖港3294.843049.913931.273531.88-16.19%-13.65%7宣城港72.4264.84100.0888.20-27.64%-26.49%8黄山港5.252.595.322.15-1.32%20.47%9合肥港1169.7256.441055.4458.4510.83%-3.44%10滁州港1490.471005.071535.971306.69-2.96%-23.08%11淮南港1058.391005.77906.43856.2016.76%17.47%12蚌埠港283.69128.24318.97174.28-11.06%-26.42%13六安港311.42279.74320.00292.90-2.68%-4.49%14亳州港317.3095.80302.63148.964.85%-35.69%15宿州港228.39103.08205.1594.2511.33%9.36%16阜阳港365.76108.91452.82216.51-19.23%-49.70%17淮北港0000002009年长江水系完成22595.42万吨，占总量的85.5%，淮河水系完成吞吐量3848.21万吨，占14.5%，比2008年增加1.84%，长江沿线港口仍然是安徽港口经营的主力军；出口17115.1万吨，占全省总量的64.7%。正成为外向经济交流的一条条水上高速“传送带”。2009年全省港口货物吞吐量完成情况指标名称计量单位吞吐量总计万吨26448.88其中：出口万吨17115.091、长江水系万吨22595.42其中：出口万吨14587.642、淮河水系万吨3848.21其中：出口万吨2524.86集装箱吞吐量万TEU19.91安徽地区资源丰富、品种繁多、储藏量大，独具离目标市场近、运输成本低的优势，经预测仅煤炭、金属矿石、建材、非金属矿四大货类年进出的物流量超亿吨，而运量大、成本低、污染少的水运是与之匹配的最好运输方式；同时，安徽大宗货源基本集中在皖江两岸100公里范围内，已经形成了长期稳定的对流格局，有利于对河江海水运市场进行等级划分和运力航区分工，为构建大水运、大物流打下坚实基础。沿江港口企业资源整合加速。目前，沿江港口企业紧紧抓住国家设立“皖江城市带承接产业转移示范区”的机遇，加快兼并重组步伐，2009年11月170多家央企集聚安徽，一次性签下400多亿元的合作投资协议，一系列重点项目的落户和交通基础设施的突破性进展，使安徽正在成为长三角的资源库、区域性物流配送中心。四大物流中心雏形已现。2009年底，以中外运集团为主体的物流中心二期工程土地已购置，意在安徽构筑发达便捷的物流体系，看好合芜蚌实验圈、皖江城市承接产业转移示范区仓储、运输、配送等巨大的物流潜在需求；以淮南矿业与芜湖港储合资的裕溪口配煤中心项目正如火如荼地加快施工，年内将竣工投产，成为我国内河最大的现代物流配煤港口，既满足安徽省煤电事业发展的要求，又是长江上首家最大的煤炭物流中心；以海螺安庆、池州、铜陵、荻港、新港、芜湖六大熟料生产基地为核心的建材配送中心已经形成，每年为华东沿江和华南沿海各地源源不断地运送数千万吨的水泥、熟料；以中小型企业货物集并、仓储、配送、信息交易于一体美的集团德安得综合物流公司“十二五”期间，将继续加大在物流产业的投资，把安得物流打造成为销售收入过百亿元的国内一流物流公司，皖江城市带的四大物流中心雏形已现。安徽资源丰富、储藏量大，经预测，仅煤炭、金属矿石、建材、非金属矿四大货类年进出的物流量超亿吨，而运量大、成本低、污染少的水运是与之匹配的最好运输方式；同时，安徽大宗货源基本集中在皖江两岸100公里范围内，已经形成了长期稳定的对流格局，为促进中央企业、外资企业与安徽地方企业的合作提供了更为广阔的发展空间。据统计，2008年驻皖央企共有121户，资产总额2272.7亿元，实现营业收入1645.9亿元，实现利润82.8亿元，上交税金103.3亿元，成为安徽经济社会发展的重要支柱和增长亮点。产业结构的新调整将引发运输需求量的增长。依托江北产业集中区，坚持东向战略，充分发挥岸线资源优势和港口辐射带动功能，大力发展临港工业、商贸业和物流业，努力把该码头打造成重要的临港工业集聚中心和功能完善的区域性航运物流中心。以国家内河航运发展总体要求和安徽省《关于加强水运基础设施建设和管理加快水运发展的通知》为指导，以皖江城市带承接产业转移示范区为依托，大力拓展服务业，延伸水运产业链。芜湖是华东交通第二通道、宁汉间水陆物资集散地，芜湖航运企业集聚，船舶修造企业众多、港口功能配套、金融服务体系较全、信息服务、船员培训、船舶交易火热，周边地区船舶备配件产业群密布，已经初步形成裕溪口配煤中心、海螺建材配送中心、奇瑞汽车配送中心，作为皖江城市带“一轴、两核、两翼”的核心之一，江北产业集中区起步区应充分利用其区域水运枢杻的地利优势、产业集聚优势，大力拓展服务业物流配送、信息服务、法律咨询、融资、船员培训、船舶交易、船舶修造、船舶燃油、备配件供应等产业，形成功能较齐全的区域水运枢杻，为产业链上的众多企业开辟了新利润源、提供就业岗位发挥好带头示范作用，提升安徽立体交通体系辐射力。省委省政府采取措施鼓励发展江北产业集中区工业，使江北产业集中区的发展第一次得到了跳跃式发展，美国、英国、法国、荷兰、比利时等国家先后实现了港口码头工业化。荷兰鹿特丹港的工业用地面积已占全港面积的一半以上，究其原因，在于港口码头区域有着其它区域无法比拟的发展工业的优势：——港口作为水陆交通枢纽，起着国内外市场联结点的作用，可以通过水路运输把本国市场同国际市场联结起来。——港口码头的转运功能，可使江北产业集中区区域工业生产经营的运输费用大幅度降低；——港口码头作为银行、保险机构的云集之地，具有融资方面的便利条件；——港口码头通过能力的扩大、物流和客流量的增加，可使港口成为信息汇集的中心，便于企业获得各种信息；——港口码头基础设施，如码头、库场、车船、机械、通讯、建筑等配套齐全，可为工业的发展提供全方位的基础设施条件；——港口码头一般拥有国家划定的港区，并被赋予对港区岸线与水、陆域的管理权和使用权，这为码头港区发展相关产业提供了广阔的空间；——港口码头建成以后，港口码头及其某近区域便于形成产业集群和聚集经济，有利于工业企业实现规模经济和范围经济利益。德国经济学家韦伯的工业区位理论表明，工业生产布局需要考虑原材料、消费市场、劳动力、运费和集聚等五个因素。从区位条件和经济社会发展的现状来看，江北产业集中区是有条件大力发展现代重化工业的区域之一。江北产业集中区工业园的建设和发展，除了拥有上述一般有利条件以外，还具有优越于其他地区的下列几大独特优势，这些优势将随着时间的推移和岁月的流逝愈来愈凸显出来。5.2.5城市综合体1、所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。现代都市中，习惯快节奏的人们需要在一个方便、快捷、经济、集多种功能于一体的综合空间里，享受高效率的生活和工作，于是城市综合体便应运而生。城市综合体的出现是城市形态发展到一定程度的必然产物。因为城市本身就是一个聚集体，当人口聚集、用地紧张到一定程度的时候，在这个区域的核心部分就会出现这样一种综合物业。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。2、城市综合体市场需求旺盛纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。随着江北产业集中区建设和发展，区内会聚集大量白领精英人群，大多从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并且一般受过良好教育，具有较强的专业知识和职业能力及相应的家庭消费能力，因此，大多追求生活质量，向往高品质的生活。首先，表现在对物业的交通、楼宇硬件设施（电梯、空调）以及物业管理水平等要求较高；其次，要求合理的物业生态景观规划。雄居城市商务中心的中产阶层，白天必须面临城市的“水泥森林”城堡，高楼大厦、车水马龙所带来的压抑、浮躁，其紧张心态只有在工作之余才能得到释放。为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，因此我公司顺应产业区的发展需要，拟投资开发建设城市综合体是非常有必要的。5.3主导产业的发展重点当前及今后一段时期，我国产业发展面某的基本环境是，买方市场进一步形成，市场机制作用不断增强，经济国际化程度日益提高。在这种新的发展环境下，市场竞争已不再是一般产业、行业之间的竞争，而是具体产品之间甚至细化到品种上的竞争。那种整个产业和行业一荣俱荣的时代已经过去。因此，在确立主导产业的基础上，还必须进一步明确其发展方向和发展重点。安徽省江北产业集中区起步区主导产业发展方向和发展重点的确定应从实际出发，扬长避短，发挥优势，围绕核心产品群和相关关键技术群，构建起互补共生的产业链和协调发展的配套体系，最终形成具有江北产业集中区起步区特色和规模经营特点的若干产业群，实现由比较优势向竞争优势的转变。第六章起步区功能分区、开发时序、产业空间布局6．1起步区功能分区原则工业园在功能分区上遵循如下原则：（1）运输成本最小原则原材料、半成品和产成品运输量大的产业和企业尽量靠近港口码头，减少运输成本。（2）安全导向原则需要较高安全防护措施的产业和企业在布局时尽量集中，并为这类企业设置必要的安全设施、预警机制和应对措施。（3）产业配套、同类产业集中原则产业和产品上下游配套、同类产业和企业集中有助于降低企业经营成本、促进分工、竞争和创新，易形成良好的产业文化和氛围。（4）污染源集中原则为了防止“处处点火、区区冒烟”，为了减少治污成本，增加治污设施的共享度，将污染较大、治污方法相同或相似的产业和企业集中布局。（5）基础设施共享原则基础设施具有较大的外部性和规模经济性，将需要同样基础设施的企业和产业集中布局，以增加基础设施的共享度，减少企业成本。（6）集中发挥优势原则江北产业集中区工业园最大的优势就是港口优势、码头优势和岸线优势。设置功能分区和布局产业时尽量考虑如何集中发挥这一优势。（7）投资成本最小原则充分发挥江北产业集中区工业园已建成基础设施的作用，减少园区开发成本。6．2起步区功能分区根据上述原则，结合现场情况，将本工业园分成四个功能区：6.2.1、特种混凝土搅拌站1、根据搅拌站实际可利用场地和自然地貌和特征，将搅拌站的生产区域与生活区域分成两个独立区域布置，生产区域及生活区域全部用围墙封闭围护。2、生活区域主要建筑物及构筑物：职工单身宿舍、10套职工家属宿舍、食堂、餐厅、车库、浴室、配电房、围墙。3、生活区域主要建筑物及构筑物：现场办公室、实验室、地磅房、机修车间、门卫房、搅拌楼及生产配套设施、料场、水池、冼车台、厕所、变配电房、车场、水泵房、围墙、大门等。4、搅拌站总图与环境布置：现场排水设三级沉淀池后排入排水明渠。供电由力部门从高压电网引入，在生产区域现场设变配电房，将电力用电缆输送到各用电地点。道路按总平面规划做成硬化道路，与外部运输道路相接。5、建站进度计划：筹资到位后，先后开工生活区及生产区建设，整个搅拌站建设工期12个月，即自建站之日起12个月投入生产运行。6、特种混凝土搅拌站占地面积约80亩，投资约1亿元人民币。整个工程方案将设计成施工详图，并经有关专家及股东审核后实施。6.2.2、大型预制构件加工基地区根据自然地貌和特征，将预制构件的生产区域与生活区域分成两个独立区域布置，生产区域及生活区域全部用围墙封闭围护。2、生活区域主要建筑物及构筑物：职工单身宿舍、10套职工家属宿舍、食堂、餐厅、车库、浴室、配电房、围墙。3、生活区域主要建筑物及构筑物：现场办公室、实验室、地磅房、机修车间、门卫房、搅拌楼、预制构件生产加工厂、养护池、蒸压釜及生产配套设施、料场、水池、冼车台、厕所、变配电房、车场、水泵房、围墙、大门等。4、预制构件加工厂总图与环境布置：现场排水设三级沉淀池后排入排水明渠。供电由力部门从高压电网引入，在生产区域现场设变配电房，将电力用电缆输送到各用电地点。道路按总平面规划做成硬化道路，与外部运输道路相接。5、整个大型预制构件加工基地约40亩。投资约1亿元人民币整个工程方案将设计成施工详图，并经有关专家及股东审核后实施。6.2.3、特种用途船舶制造1、根据船舶发展现状及发展趋势，结合项目的生产、技术基础和资金实力，确定本项目建设规模，拟建设生产车间、仓库、办公楼、宿舍楼、船台滑道、造船分段横移区、钢料堆场、停靠船坞码头。基础设施有：供电、供水、供热、供气、通讯、排污等。2、环保措施：通过作业封闭和加辅助设施等手段，把噪音污染和粉尘污染降低到符合国家环保标准的水平。3、其他建设：平整土地，修建道路，绿化环境，美化厂容，创建良好生产生活条件。4、进度计划：筹资到位后，先后开工生活区及生产区建设，整个建设工期24个月，自建设之日起24个月投入生产运行。5、集装箱和特种用途船舶制造共占地约60亩，投资约2亿元人民币。整个工程方案将设计成施工详图，并经有关专家及股东审核后实施。6.2.4、港口码头建设工程内容水工工程、客运站、广场、停车场、港区道路、绿化景观、游客接待中心、购物、管理办公用房，以及相应的辅助设施。地面总建筑面积约25000平米。2、技术方案水域布置：采用顺岸直立式码头，岸线约1000M,大小60个泊位，大型船舶顺岸停靠，小型船匝道停靠。陆域布置：陆域占地41906.93平方米约62亩，分为中心区、游客接待中心和宾馆区。中心区位于宗地中部长约170米，占地1.73万平方米，含航运大楼、中心广场，航运站大楼两侧布置港务管理、行政办公楼，中心广场两侧设大型停车场；游客接待中心位于宗地西端180米长地段，占地1.2万平方米，设各类商务、休闲、购物、餐饮、娱乐功能，配以停车场绿化景点；宾馆区位于宗地最东端长约60米的区域，占地约0.35万平方米。另，污水处理厂北面约150米长地段，布置的大巴停车场，必要时作为游船上墩大修场地；场地北边临污水处理厂一侧建大型公厕一座。水工工程结构：采用顺岸重力式扶壁码头，前沿为直立式，结构主要有立板、底板和筋板相互整体连接成的钢筋混泥土结构。具有混泥土和钢材用量少，施工速度快，技术稳定性、耐久性满足设计要求。水结构基础处理采用深搅加芯柱，上部结构为现浇钢筋混泥土扶壁。3、进度计划：筹资到位后，整个建设工期24个月，自建设之日起24个月投入生产运行。4、整个港口码头建设占地约80亩投资约2亿元人民币，整个工程方案将设计成施工详图，并经有关专家及股东审核后实施。6．3起步区开发时序6．3．1开发思路坚持“统一规划、分步实施，借贷滚动、开发一片、建成一片、收益一片”的思路，首先是对整个起步区进行总体规划，在明确分区功能后，再对产业与基础设施进行总体布局。在建设时序上，体现“江北产业集中区工业为主”的方针，明确江北产业集中区起步区作为首期建设区域，优先启动，营造局部产业优势，然后，再启其他园区、综合生活服务中心区等第三产业集中的区块开发，实现产业带动，从而促进整个工业园滚动发展。6．3．2开发遵循原则在开发过程中，遵循如下原则：（1）社会化、市场化原则；（2）投入与产出相匹配的经济原则；（3）实事求是的原则。第七章资金筹措7．1融资方案7．1．1资金需求根据投资估算，江北产业集中区工业园开发需投入资金6亿元人民币，其中：资本金1.8亿元人民币，占总投资的比例为30%债务资金4.2亿元人民币，占总投资的比例为70%。另外拟再投资4.8亿人民币建设一座城市综合体。7．1．2资金筹措江北产业集中区起步区由于投资需求较大，投资主体应多元化，包括政府、企业、私人等投资主体并存的多元化投资格局。投资方式应多样化，包括独资、合资、合作、股份制、项目融资BOT方式、承包、租赁等多样化方式。投资资金应多渠道，包括政府财政资金拨款、企业自有资金、专项资金、国内外银行贷款、外商直接投资、证券市场等多种渠道。7．1．2．1资本金筹措资本金是指投资中由投资者提供的资金，是非债务资金，也是获得债务资金的基础。国家对经营性项目实行资本金制度，并提出了各行业项目资本金的最低比例要求。本项目资本金比例为20%。考虑到滚动开发因素，将开发公司的资本金降到1.5亿元。7．1．2．1．1筹措途径江北产业集中区起步区初期开发需要资本金1.5亿元，主要为企业自有资金。7．1．2．2债务资金筹措债务资金是指除资本金外，需要从金融市场筹措的资金。主要来源渠道如下：（1）国内银行信贷，主要有国家政策性银行和商业银行的贷款；（2发行债券，包括地方政府债券、企业债券等；考虑到国家目前的经济情况和政策、国际国内金融市场的现状和发展趋势，结合江北产业集中区起步区投资大的实际情况，应考虑以国内政策性银行和商业银行信贷为主的融资方式。初步计划资本金和债务资金的筹资额如表7-1：表7-1筹资额表序号筹资途径单位金额备注1资本金亿元1.5主要用于基础设施建设2财政资金亿元3企业自筹亿元0.3包括国内外企业资本金4债务资金亿元4.2主要用于土地购置起步区建设7．1．2．3融资安排本项目理论上需要融资6亿元人民币，但如果遵循投入与产出相匹配、量出为入、滚动开发的原则，可以通过税收还返所积累的自有资金进行再投入，现安排在第1年贷入约1亿元，第二年贷入1笔，每笔约1亿元，第三年贷入2笔，每笔约1亿元期限分别为2年、3年、4年、5年、6年。2015~2018年：每年还贷约1亿元。2019年还贷约0.2亿元。如表7-2表7-2债务资金筹措及还款计划单位：亿元年份2013201420152016201720182019贷款额约1约1约2.2还款额约1约1约1约1约0.27．2融资风险及回避融资的实施经常受到各种风险的影响。为了使融资方案稳妥可靠，下面对融资风险进行分析和预测。7．2．1融资风险10．2．1．1资金供应风险a、原定筹资额全部或部分落空；b、资本金不能到位，影响融资；c、政府承诺征用的土地不能兑现，影响开发公司融资；d、政府承诺的税收返还无法兑现，影响开发公司经营和进一步融资。7．2．1．2还贷风险本工业园计划累计借入资金4.2亿元，如果出现如下问题将影响还贷能力：a、政府承诺的税收返还不能兑现。b、另外我国现处于新一轮经济景气周期的初期，利率上升而带来的风险也是存在的。7．2．2风险回避7．2．2．1资金供应风险、还贷风险回避a、针对筹资额全部或部分落空的风险，应：（1）做好项目的合法立项工作；（2）从政府手中通过挂帐或土地入股的形式拿到启动用的土地资源；（3）与银行建立良好的合作关系。b、针对资本金不能到位，影响融资的风险，应：（1）积极寻找可靠的、有实力、有信誉、特别是有良好银企合作关系的伙伴；（2）寻求政府的财政拨款和土地供给。c、针对政府承诺征用的土地不能兑现，影响开发公司融资的风险，应提请政府提前做好土地的征用、储备和控制工作。d、应在开发过程中积极开展宣传工作，或寻找有招商网络和经验的公司一起参与开发。e、针对政府承诺的税收返还无法兑现，影响企业经营的风险，应：（1）适时建立起一级财政、一级金库和独立的预决算体系；（2）通过地方法规的形式将政府的承诺、管委会的地位和权限等固定下来。同时要注意遵循投入与产出相匹配、量出（“土地需求量”）为入（“征用开发土地量”）的原则，合理安排借贷资金。7．2．2．2利率风险回避针对本项目贷款数量较大、利息较高的特点，为了防止利率风险，首先应安排好融资结