房地产项目管理

房地产项目管理课程简介学习目的：掌握和运用项目管理理论、方法、工具，进行房地产开发项目决策和过程管理；专业方向：主要面向政府主管部门、房地产或城市基础设施开发建设公司、金融部门、各类房地产评估咨询公司、物业管理公司。理论学时：32学时参考教材：房地产项目运作管理，贾士军，广东经济出版社，参考书籍１．房地产项目投资．潘蜀健．中国建筑工业出版社．１９９９年；２．房地产营销策划．曹春尧．上海财经大学出版社．２００１年；３．项目管理．喻颖正．暨南大学出版社２０００年；项目管理管理没有止境

―从金字塔到阿菠罗登月计划基本概念：

―IPMA、PMI、PMBOK、PMP项目管理

现代项目管理起源于美国。20世纪50年代后期，美国的兰德公司首次在北极星导弹计划中运用了PERT技术。美国的杜邦公司创造了CPM方法，用于研究和开发、生产控制和计划编排，结果大大缩短了完成预定任务的时间，之后它们分别被称为“计划评审技术”和“关键路径法”。现代项目管理科学便是从这两项技术的基础上迅速发展起来的，融合了后来发展起来的WBS工作分解技术、蒙特卡罗（MonteCarlo）模拟技术和EV挣值分析技术，形成了一门关于项目资金、时间、人力等资源控制的管理科学。著名的阿波罗登月计划、曼哈顿计划等都是采用项目管理的理论和方法而取得成功的经典案例。

项目管理管理工具

―甘特图、PERT、CPM管理内容

―九大知识体系、五个阶段管理重点

―进度、成本、质量、资金平衡房地产业――过去、现在、未来－－经济的支柱、财富的起点、文化的源泉

（北海、深圳、浦东）－－政府的角色与作用（加入WTO后的竞争）房地产业――行业的独特性、项目的复杂性－－住宅地产、商业地产、旅游地产

（课程重点）－－目标：以最快的速度、最低的成本向客户提供高质量的房产房地产项目＋项目管理1＋1＝？房地产项目管理模块

经营环境模块：城市经济与房地产经济、城市规划与城市设计、房地产政策与制度、国际房地产比较、中国房地产市场趋势与机会

投资策划模块：区位环境分析与投资区位选择、土地市场分析与储备策略、住宅市场分析、非住宅物业市场分析与开发策略、市场调研与产品定位、项目投资分析与决策

产品设计模块：环境行为学、建筑策划、场地规划、社区规划与住宅设计、景观环境设计、规划与设计创新、新技术与新材料应用

房地产项目管理模块投融资管理模块：财务报表分析、项目投融资决策、资金规划、项目权益融资结构设计、开发项目融资、资本市场融资、投资性房地产融资、房地产金融业务

项目管理模块：项目管理概论、房地产开发项目的组织流程设计、房地产项目报批管理、房地产项目设计管理、房地产项目的信息管理、房地产项目风险管理

工程管理模块：招投标管理、合同管理、成本管理、采购管理、工程监理（现场管理）、室内装修设计与施工管理

营销策划模块：产品包装、价格策略、推广方案、广告与促销、销售队伍组织、卖场设计、物管前期介入

房地产项目管理模块项目全案策划：房地产项目全案策划、居住房地产的全案策划与经营管理、商业房地产的全案策划与经营管理、休闲旅游房地产的全案策划与经营管理

企业经营管理：房地产企业战略管理、房地产企业法人治理结构、房地产企业人力资源管理、房地产企业公共关系管理、房地产企业财务管理及合理避税、房地产企业法律风险规避与防范

物业经营管理：设施管理、住宅区物业管理、非住宅性物业管理、物业经营管理、房地产经纪、房地产估价教学内容项目管理知识土地使用权获取房地产项目市场定位房地产项目规划设计房地产项目工程管理房地产项目销售策划物业管理的前期介入

第一讲项目管理知识项目管理概述项目计划与组织网络计划技术项目控制项目管理软件及应用

教学内容

1、项目管理概述项目管理概念IPMA、PMI、PMBOK、PMP进度管理、成本管理、质量管理、资金平衡应用与发展

项目管理知识

项目管理概念在预定的时间内运用有限的资源，通过对项目进行有效的规划、实施和控制从而实现既定目标或任务的一种系统管理方法。特点：目标明确、进度严格、资源有限、质量保证

项目管理知识

IPMAIPMA（InternationalProjectManagementAssociation）于1965年在瑞士注册，成员主要是各国的项目管理协会，是个非盈利性的组织。它的宗旨是促进全球的项目管理的发展。到目前为止，共有29个正式成员。IPMA提供了大量的产品和服务，包括研究与发展、培训和教育、标准化和证书制以及有关会议、学习班和研讨会。IPMA非常重视专业人员资格认证工作。项目管理专业人员取证分为A、B、C、D四个级别，级别之间的档次标准差距很大。A级是工程主任证书级，简称CPD，总经理一级。B级为项目经理级别证书，C级为项目管理工程师级证书，D级为项目管理技术员级。

项目管理知识

PMIPMI（ProjectManagementInstitute）的成员主要以企业、大学、研究机构的专家为主。现在已经有4万多会员。它卓有成效的贡献是开发了一套项目管理知识体系（PMBOK），将项目管理的基本内容划分为9个领域，即：范围管理，时间管理，成本管理，质量管理，人力资源管理，沟通管理，采购管理，风险管理和综合管理。

项目管理知识

PMPPMP是由PMI发起的项目管理专业人员资格认证，其目的是为了给项目管理人员提供一个行业标准，使全球的项目管理人员都能够得到科学的项目管理知识。美国项目管理协会(PMI)一直致力于项目管理领域的研究工作，全球PMI成员都在为探索科学的项目管理体系而努力。今天，PMI制定出的项目管理方法已经得到全球公认，PMI已经成为全球项目管理的权威机构，其组织的项目管理资格认证考试，也已经成为项目管理领域的权威认证。全球每年都有大量从事项目管理的人员参加PMP资格认证。

项目管理知识

进度管理重点是制定全面详细的进度计划、实时跟踪项目进度，保证项目按期完成。以房地产项目为例，包括：前期策划进度计划、征地拆迁进度计划、设计报建进度计划、施工准备阶段进度计划、施工进度计划、配套设施工程进度计划、竣工验收计划、销售进度计划等

项目管理知识成本管三理成本计三划是成三本管理三的基础三。以房三地产项三目为例三：主要包三括地价三（土地三出让金三）、征三地拆迁三费用、三前期费用、三配套设三施费用三、土建三工程费三、管理三费用、三不可预三见费、税三金等。三这些成三本要素三中有些三是相对三固定的三，有些三则可以通三过加强三管理来三有效控三制，如三不可预三见费，三房地产三项目一般三都有５三％左右三的不可三预见支三出。通三过有效三加强项三目管理，三充分发三挥计划三和控制三的作用三，就能三显著减三少项目三中的不可三预知因三素，从三而大大三压缩这三部分费三用。项目管三理知识质量管三理实现质三量管理三的首要三步骤是三进行质三量规划三。质量三规划分两部三分进行三，即建三立质量三标准体三系和指三定项目三中具体三工作的质三量要求三。在项三目实施三过程中三，还要三根据质三量规划三对各项工三作进行三检查和三验收，三并将检三查和验三收的结三果及时三记录以便三随时提三供项目三质量的三相关信三息。质量是三企业的三生命线三，一个三项目即三使在规三定的时三间和成本内完三工，但三如果质三量无法三保证，三这个项三目也是三失败的三，因此建三立质量三管理机三制也是三房地产三项目管三理的必三然要求三。项目管三理知识资金平三衡资金平三衡即实三现资金三收入和三资金支三出的平三衡，为三此，必须制三定项目三的资金三平衡计三划。以三房地产三项目为三例：作为一种三资金密三集型的三特殊商三品，住三宅产品三的销售三尤显重要，资三金的回三笼是每三个房地三产投资三项目的三重点，三也是影响资金三平衡的三关键因三素。由于商三品房允三许预售三，因此三一些企三业在项三目开发三资金未落实三时便投三入建设三，超出三企业自三身的经三营能力三开发，不考虑三资金来三源和资三金平衡三问题，三致使大三量楼盘三烂尾。项目管三理知识项目管三理应用三与发展大型工三程产品研三发大件生三产设备大三修项目管三理知识2、项目三计划与三组织项目计三划要求三：目标三明确、三指标格三式化、三任务模三块化、三考虑动三态性项目计三划内容三：设计三工作分三解结构三、编制三工作说三明书、三分派任三务和授三权、估三算成本三和预算三、编制三进度计三划、报三告制度三、设计三项目管三理组织项目管三理知识小型计三算机系三统研制三（工作三分解任三务矩阵三）任务描述WBS码WBS等级研发部工程部生产部设计1.01

主机

系统CPU

软件

显示器样机制造2.02交付使用3.033、网络三计划技三术原理：三以图论三为基础三，以网三络形式三描述复三杂项目三的任务三结构，三采用一三定的算三法求解三关键路三线，围三绕关键三路线安三排进度三计划，三确保项三目按期三完工。项目管三理知识网络计三划技术操作步三骤：将项目三分解为三若干活三动，确三定所需三时间、三资源；明确各三活动之三间的逻三辑关系三；绘制连三接所有三活动的三网络；估计完三成各项三活动的三时间和三成本；计算各三项活动三开工和三完工时三间，确三定关键三路线；运用网三络对项三目进行三计划和三控制；项目管三理知识网络计三划技术方法：AOA双代号三法：箭三头表示三活动，三节点表三示事件AON单代号三法：节三点表示三活动；项目管三理知识网络计三划技术举例：1、A必须在B之前完三成，B必须在C之前完三成；2、A完成后三，B和C才能开三始；3、A必须在C和D之前完三成，B必须在D之前完三成；4、A和B必须在C和D之前完三成；项目管三理知识网络计三划技术1、2、3、4、项目管三理知识ABCABCADBCACBD网络计三划技术关键路三线分析三：通过三各项活三动时间三参数的三计算确三定关键三路线，三从而确三定项目三完工周三期。时间参三数：ES－最早三开始时三间；EF－最早三结束时三间；LS－最迟三开始时三间；LF－最迟三结束时三间；t－作业三时间；S－松闲三时间；关系：t＝EF－ES三t＝LF－LSS＝LS－ES三S＝LF－EF项目管三理知识网络计三划技术步骤：计算ES、EF；计算LS、LF；计算S；确定关三键路线三（S为0的一条三活动链三）；计算项三目完工三的全部三时间T；（关键三活动的三作业时三间相加三而成）编制进三度计划三表。项目管三理知识网络计三划技术举例：某企业三拟开发三一地产三项目，三各项活三动的相三互关系三及预计三完成时三间如下三表所示三，试确三定该项三目的完三工时间三和关键三路线。项目管三理知识项目管三理知识活动代号开发活动预计时间紧先活动A前期市场调查2B可行性研究1AC设计、报建5AD施工准备9BE施工进度6BF配套设施2D、EG竣工交付3C、FH物业管理介入1G网络计三划技术PER三T的应用特点：三非确定三性网络三计划，三运用概三率分析三，相对三复杂三种作三业时间三：乐观三时间、三可能时三间、悲三观时间项目管三理知识4、项目三控制确定标三准衡量偏三差采取纠三正措施项目管三理知识5、项目三管理软三件及应三用PRO三JEC三T通用性行业特三性项目管三理知识第二讲三土地三资源获三取宏观环三境、区三域经济三与城市三发展规三划区域房三地产政三策与市三场拟开发三地段的三确定土地获三取方式三与途径土地储三备问题教学内三容1、宏观三环境、三区域经三济与城三市发展三规划行业发三展趋势三（繁荣三？泡沫三？）区域经三济状况三（上海三与绵阳三比较）城市发三展规划三（热点三？前瞻三？）土地资三源获取我国城三市房地三产管理三法（共7章72条）第一章三总则三第二三章房三地产开三发用地三第三一节三土地使三用权出三让三第二三节土三地使用三权划拨三第三三章房三地产开三发

第三四章三房地产三交易三第三一节三一般规三定三第二三节房三地产转三让三第三三节房三地产抵三押三第四三节房三屋租赁三第五节三中介三服务机三构

第三五章三房地产三权属登三记管理三第六三章法三律责任三第七三章附三则我国城三市房地三产管理三法第七条三土地三使用权三出让，三是指国三家将国三有土地三使用权三（以下三简称土三地使用三权）在三一定年三限内出三让给土三地使用三者，由三土地使三用者向三国家支三付土地三使用权三出让金三的行为三。第十二三条土三地使用三权出让三，可以三采取拍三卖、招三标或者三双方协三议的方三式。商三业、旅三游、娱三乐和豪三华住宅三用地，三有条件三的，必三须采取三拍卖、三招标方三式；没三有条件三，不能三采取拍三卖、招三标方式三的，可三以采取三双方协三议的方三式。采三取双方三协议方三式出让三土地使三用权的三出让金三不得低三于按国三家规定三所确定三的最低三价。我国城三市房地三产管理三法第二十三四条三房地产三开发必三须严格三执行城三市规划三，按照三经济效三益、社三会效益三、环境三效益相三统一的三原则，三实行全三面规划三、合理三布局、三综合开三发、配三套建设三。第二十三五条三以出让三方式取三得土地三使用权三进行房三地产开三发的，三必须按三照土地三使用权三出让合三同约定三的土地三用途、三动工开三发期限三开发土三地。超三过出让三合同约三定的动三工开发三日期满三一年未三动工开三发的，三可以征三收相当三于土地三使用权三出让金三百分之三二十以三下的土三地闲置三费；满三二年未三动工开三发的，三可以无三偿收回三土地使三用权；三但是，三因不可三抗力或三者政府三、政府三有关部三门的行三为或者三动工开三发必需三的前期三工作造三成动工三开发迟三延的除三外。我国城三市房地三产管理三法第二十三九条三房地产三开发企三业是以三营利为三目的，三从事房三地产开三发和经三营的企三业。设三立房地三产开发三企业，三应当具三备下列三条件：三（一三）有自三己的名三称和组三织机构三；

（三二）有三固定的三经营场三所；三（三）三有符合三国务院三规定的三注册资三本；三（四）三有足够三的专业三技术人三员；三（五）三法律、三行政法三规规定三的其他三条件。我国城三市房地三产管理三法第四十三四条三商品房三预售，三应当符三合下列三条件：三（一）三已交付三全部土三地使用三权出让三金，取三得土地三使用权三证书；三（二三）持有三建设工三程规划三许可证三；

（三三）按三提供预三售的商三品房计三算，投三入开发三建设的三资金达三到工程三建设总三投资的三百分之三二十五三以上，三并已经三确定施三工进度三和竣工三交付日三期；三（四）三向县级三以上人三民政府三房产管三理部门三办理预三售登记三，取得三商品房三预售许三可证明三。以市场三公开供三地收益三论：200三0年，350亿元；200三1年，492亿元；200三2年，而三业内人三士保守三估计为三近千亿元（仅1-9月，就三达683三.98亿元）一项统三计显示三，目前三全国31个省(区、市)的近150三0个市(县)开展了三土地招三标拍卖三挂牌出三让工作三，在市三场发育的东南三省份，三八成的三市(县)开展了三这项工三作。而三在有些地方，100三%的市(县)开展了三招标拍三卖。中三部省份三江西，200三1年开展三国有土三地使用三权招标三拍卖工三作的市(县)约占全三省市(县)总数的80%，今年三已经达三到100三%。200三2年土地三市场回三望今年1-9月，全三国范围三内招标三拍卖挂三牌出让三土地的三宗数、三面积、三价款占三出让总三宗数、三面积、三价款的三比例分三别为20.三08%、29.三78%、45.三56%。土地挂三牌交易三方式快三速推广三，大受三欢迎。三许多人三认为，三与招标三拍卖相三比，挂三牌方式三具有实三施者操三作简便三、参与三者理性三竞价等三优点。200三2年土地三市场回三望房地产三投资继三续高速三增长，200三2年1-1三1月，全三国房地三产开发三完成投三资622三8亿元，三同比增三长了28.三2%。中国三人民银三行200三2年二季三度货币三执行情三况报告三指出，200三1年房地三产开发三投资对三中国GDP增长的三直接和三间接贡三献率共三计1.9到2.5个百分三点。专三家估计200三2年房地三产对国三民经济三也可能三保持这三种贡献三率。200三2房地产三市场据国家三统计局三的有关三数字，三去年1-1三1月，全三国有7个省市三房地产三开发投三资增幅三超过40%，8个省市三新开工三面积增三幅超过40%，个别三省市房三地产开三发新购三土地投三资同比三增长了150三%。一部三分城市三的房地三产开发三投资占三固定资三产投资三的比重三达到30%以上，三北京、三上海、三广州、三杭州等三城市维三持50%的比重三达12个月以三上，而三深圳房三地产投三资占整三个投资三的比例三更接近60%。200三2房地产三市场经济增三长对房三地产投三资的过三分依赖三。由于三房地产三业的带三动性很三强，“三如果房三地产投三资增幅三一旦出三现较大三下滑，三它对当三地经济三的负面三影响将三难以估三量”三。距杭州三不远的三南京，1月23日拍卖三两块土三地，一三块成交三价为每三亩220万元，三另一块三更高达三每亩295三.7万元。三高地价三带来的三必然是三高房价三，消费三者会买三单吗200三2房地产三市场“全国房三地产市三场总体三上保持三健康、三快速发三展态势三，但部分地区三存在投三资增幅三过大、三土地供三应过量三、价格三上涨过三快和结构三不合理三等问题三，个别三地区问三题还较三严重”－《当前我三国房地三产市场三运行情三况分析三报告》200三2年11月19日，国三务院总三理朱镕三基在香三港会见三驻港中资机构三负责人三时再一三次重复三了他在三国庆节三视察深三圳时说三的话，“三有些城三市，不三是全部三，房地三产有一三点热，三空置率三太高，而三且还在三增长。三”200三2房地产三市场“目前部三分地区三投资增三幅过大三、土地三供应过三量、价三格上涨过快，三出现了三不同程三度的‘三过热’三、‘虚三热’和三结构性三问题，三存在较严三重的市三场风险三”；主三要表现三为六个三方面：三部分三城市房地产开三发规模三过大；三部分地三区投资三增幅过三大、土三地供应三过量，摊三子铺得三太大；三有些地三区不能三有效调三控市场三，房地三产价格上三涨过快三，个别三城市有三些区位三的地价三上涨了1倍以上三，有的住三宅项目三一两年三内价格三成倍增三长；部三分地区三住房供三求结构失三衡，商三品房空三置量增三加；个三别地区三背离国三情建设三“豪宅”；三少数地三区经济三存在对三房地产三开发的三依赖性三风险。－1月13～14日武汉三全国住三宅与房三地产工三作会议三，刘志三峰200三2房地产三市场200三2年底，三由国家三计委经三济研究三所与北三京新华三在线联三合推出三的《中国行三业景气三分析报三告》指出，三对于刚三过去的200三2年的房三地产业三，可以三用三个三特点来三概括，三总体景三气冲高三回落，三地区冷三热不均三，真实三的房地三产泡沫三已经出三现。200三2房地产三市场200三3年房地三产市场三展望200三3是“理三性之年三”。200三3年全国三整顿和三规范市三场经济三秩序专三项整治三的重点三是，整三顿和规三范房地三产市场三。关键词三之一：三调控。关键词三之一：三规范。关键词三之一：三经济适三用房。200三3年房地三产市场三展望为预防三风险，三建设部三将在200三3年上半三年完成三房地产三市场预三警体系三研究，三并选择三已开展三预警体三系研究三的5-6个城市三试运行三；年底三前，在35个大中三城市和三部分有三代表性三的城市三推广使三用，以三便政府三及时发三现市场三运行中三的问题三，并采三取相应三措施加三强宏观三调控。三同时要三建立健三全房地三产市场三信息披三露制度三，将当三地房地三产市场三信息及三时向社三会公示三，引导三房地产三开发企三业理性三投资、三住房消三费者理三性消费三。200三3年房地三产市场三展望今年整三顿规范三工作的三重点包三括11个方面三：一是三整顿房三地产开三发建设三中违法三违规行三为；二三是整顿三商品房三销售中三的不规三范行为三；三是三整顿土三地利用三中的不三规范行三为，如三擅自改三变土地三利用性三质、利三用集体三土地搞三房地产三开发等三；四是三整顿面三积“缺三斤短两三”行为三；五是三整顿不三履行合三同和合三同欺诈三行为；三六是整三顿物业三管理企三业的不三规范行三为；七三是整顿三房地产三广告不三规范行三为；八三是整顿三中介服三务中的三不规范三行为；三九是整三顿房屋三拆迁中三的违规三行为；三十是整三顿拖欠三工程款三行为；三十一是三整顿政三府审批三中的不三规范行三为，如三规划审三批、立三项审批三、竣工三验收、三预销售三许可等200三3年房地三产市场三展望200三3年，建三设部将三会同有三关部门三出台《经济适三用住房三管理办三法》，进一三步明确三经济适三用住房三相关政三策。我三国住宅三建设将三发展以三经济适三用住房三为重点三的住房三供应体三系，多三渠道解三决中低三收入家三庭的住三房问题三。建设三部有关三负责人三要求，三各地要三尽快制三订和完三善中低三收入家三庭的收三入标准三，经济三适用住三房购房三对象的三条件、三购房面三积标准三及超面三积的处三理办法三。人均三住房面三积低于三全国平三均水平三的城市三，在审三批城市三总体规三划时要三增加居三住用地三的比例三，确保三中低收三入家庭三住房用三地的供三应。对三房价收三入比较三高、对三取消或三减少经三济适用三住房的三城市，三要控制三新增土三地的供三应规模三。经营城三市、经三营土地200三2年城市三市长会三议强暴旧三城、疯三狂克隆三、胡乱三“标志三、攀高三比傻、三盲目国三际化、三窒息环三境、乱三抢风头三永远塞三车、三“假古三董”当三道、跟三人较劲看上去三面光光三、住进三去心慌三慌，这三就是没三有亲和三力的城三市和建三筑所能三带给我三们的物三质和精三神生活三。中国城三市十大三败笔2、区域三房地产三政策与三市场区域差三异与政三策要求三（沿海三与内地三）城市房三地产供三需情况城市房三地产企三业情况三（以本三地为例三）土地资三源获取绵阳市三房地产三投资（199三9－200三1年）绵阳市三房地产三竣工、三销售面三积199三9－200三1年3、拟开三发地段三的确定房地产三投资地三段论地价影三响因素三分析（市场三供求、三自然环三境条件三、社会三经济条三件、政三府规划三、心理三预期、三国际关三系）重点研三究城市三发展规三划（环三境、配三套）土地资三源获取房地产三投资地三段论地段、三地段还三是地段三；价格＝三成本（三地价、三设计费三、建筑三费、资三金利息三、税费三）＋利三润；在成本三构成中三，地价三最不确三定。在三其他取三费相对三固定（三平均利三润）的三情况下三，地价三决定利三润率。土地资三源获取地价影三响因素市场供三求自然环三境条件社会经三济条件政府规三划心理预三期国际关三系土地资三源获取4、土地三获取方三式与途三径城市建三设、安三居工程三、城市三景观、三地方形三象品牌主三导、资三金实力三、土地三储备、三政府补三偿土地公三开拍卖三（招投三标制度三、一级三市场）4月10日，中三海（成三都）公三司投资2．3亿投得三市中心三地段（每亩311万元）土地资三源获取5、土地三资源储三备问题新一轮三圈地运三动（万三科、万三达、华三润）土地资三源储备三与资本三运作土地资三源储备三量力而三行土地资三源获取第三讲三房三地产项三目市场三定位前期市三场调查购房者三心理与三行为分三析开发项三目市场三定位开发项三目可行三性研究开发项三目投资三效益评三价教学内三容房地产三市场调三查市场调三查是为三实现企三业特定三的经营三目标，三运用科三学的理三论和方三法，以三及现代三化的调三查技术三手段，三通过多三种途径三收集、三整理、三分析有三关房地三产市场三的资料三信息，三正确判三断和把三握市场三现状及三发展趋三势，为三企业科三学决策三提供正三确依据三的一种三活动。市场定三位房地产三市场调三查市场调三查是了三解消费三者行为三的根本三途径，三是把握三房地产三市场供三求的根三本方法三，是分三析市场三、捕捉三市场机三会的重三要手段三。市场调三查是项三目投资三决策分三析、项三目区位三选择、三市场定三位、规三划设计三、销售三策划的三前提和三基础。市场定三位前期市三场调查市调内三容：宏三观环境（政治三经济形三势分析三）、中观环三境（城市三规划及三房地产三市场供三求）、微观环三境（竞争三楼盘及三消费者三需求分三析）市调步三骤：准三备阶段（确定三目的、三拟定计三划）、实施阶三段（设计三问卷、三实地调三查）、分析阶三段（整理三资料、三撰写报三告）市调方三法：问三卷、踩三盘、房三展；问卷调三查：问三卷设计三技巧；科学合三理使用三市调分三析；市场定三位住房与三需求市三场调查三问卷调查说三明：个人情三况：住房现三状：住房需三求：竞争楼三盘及竞三争对手三情况调三查（见表三，P61）市场定三位购房者三心理与三行为分三析购房需三要、需三求及动三机分析三；文化、三家庭与三购房者三心理；购房者三个性特三征；购房者三行为模三式；市场定三位社会文三化与消三费行为观念引三导浪费三；中国与三美国的三差异：按揭买三房小故三事；北京与三上海的三差异：北京：三厚重、三大气、三传统上海：三精细、三实用、三国际化市场定三位购房决三策原则整体属三性最佳三原则；三非报酬三决策原三则；综三合权衡三原则；例：P10三0市场定三位物业出行时间价格建筑质量物业管理ABCD25404060520045004500400074737065100709080开发项三目市场三定位定位思三路：房三地产定三位不是三对楼盘三本身作三实质性三改变，三而是市三场发现三；好的三定位能三够产生三竞争优三势，但三其本身三不是竞三争优势三。定位准三则：受三众导向三、差别三化、个三性化；定位流三程：制三定目标三、分析三用户心三理、选三择目标三市场、三明确竞三争优势三（质、三量、价三）、三寻三找最佳三切入点三；市场定三位定位案三例：１、深圳宝三安电子三城：从三商业烂三尾楼到三商业奇三迹（Ｐ三１２６三）２、广三州ＸＸ三公司房三地产项三目市场三研究（Ｐ３三６９－三３９０三）市场定三位广州XG项目（市场研三究与定三位部分三）第一节三项三目市场三研究一、广三州市房三地产市三场走势三分析（三宏观）二、广三州市海三珠区房三地产市三场走势三分析（三中观）1、回顾三与展望三；2、市场三特点；3、结论三；三、本三项目临三近地段三房地产三市场走三势分析三（微观三）1、区位三特点；2、购买三对象及三购买心三理分析三；3、对手三盘分析三；市场定三位广州XG项目（市场三研究与三定位部三分）第二节三项三目环境三分析一、地三块环境三条件1、土地三性质综三述;2、地块三周围景三观；3、环境三卫生、三社会治三安情况三；4、交通三条件；5、配套三设施；二、地三块SWO三T分析1、优势三与劣势三分析；2、机会三与威胁三分析；三、结三论市场定三位广州XG项目（市场三研究与三定位部三分）第三节三项三目市场三定位一、项三目市场三细分1、项目三一期细三分;2、项目三二期细三分；二、楼三盘概念三导入1、市区三中的大三型绿色三环保社三区、高三效智能三化社区三；2、闹市三中的温三馨家园三；三、目三标市场1、市内三工作的三中等收三入家庭三、个体三经营者三；2、注重三环境质三量的白三领阶层三；3、房地三产投资三者、海三珠区本三地居民三；市场定三位广州XG项目（市场三研究与三定位部三分）四、项三目市场三定位1、成本三价测算三；2、目标三市场价三格测算三；3、定价三策略；市场定三位可行性三研究重视市三场调查三、市场三预测；项目评三估以经三济效益三为中心三；对项目三的评估三全部在三决策阶三段进行一般地三，可行三性研究三应由专三门从事三投资项三目的咨三询机构三（中介三机构）三承担，三它拥有三大批经三济学家三、市场三分析家三、财务三专家、三律师等三英才。三；市场定三位可行性三研究解三决的主三要问题为什么三要进行三这个项三目？项目的三产品(劳务)市场的三需求情三况怎样三？资源条三件如何三？项目建三设地点三应选在三什么地三方？产品的三生产规三模多大三为宜？采用的三生产工三艺技术三是否先三进可靠三？项目投三资估算三和方案三比较情三况如何三？投资盈三利水平三及风险三多大？项目可三行性研三究内容投资项三目的背三景研究投资项三目的市三场和生三产规模投资项三目资源三情况投资项三目环境投资项三目设计投资项三目组织三机构投资项三目进度三控制投资项三目的财三务经济三评价项目可三行性研三究程序机会可三行性研三究：投三资机会三的粗略三鉴定，三精度一三般在30%左右；初步可三行性研三究：对三关键问三题做专三门调查三和研究三，精度三在20%左右，三费用约1%；可行性三研究评三价：更三加严格三、细致三地研究三，投资三估算采三用预算三价格，三精度要三求在10%左右，三费用约三为1%~三3%。开发项三目可行三性研究（Ｐ４三２５－三４６４三）项目投三资估算三与资金三筹措计三划；项目销三售和租三赁收入三测算；项目财三务评价三；项目不三确定性三分析；项目效三益评价三；结论与三建议；市场定三位投资估三算与资三金筹措1、开发三成本估三算：土地成三本（地三价、征三迁补偿三、三通三一平）三，前期工三程（规三划设计三、可研三、地勘三、报建三），建安工三程（桩三基、土三建、五三通、智三能化设三施、电三梯），基础设三施（五三通工程三、绿化三工程、三道路及三排水工三程），公建配三套（学三校、医三院、文三体、娱三乐、邮三电、市三场、变三电站、三调压站三、垃圾三处理）三，期间税三费（配三套建设三费、建三安监督三费、供三水管网三补偿、三供电用三电负荷三、其他三），不可预三见费；2、开发三费用估三算：管三理费用三，销售三费用，三财务费三用；3、总成三本费用三汇总及三分摊，4、资金三筹措、三使用及三借款利三息；市场定三位销售和三租赁收三入测算1、住宅三销售：用市场三比较法三确定售三价上限三（平均三价格）三；用成本三法确定三售价下三限；建议销三售单价三；住宅部三分总收三入；2、商铺三销售；3、车库三销售或三租赁；市场定三位财务评三价1、税金三计算：2、损益三表及静三态盈利三分析：投资利三润率、三投资利三税率3、现金三流量表三及动态三盈利分三析：内部收三益率（FIR三R）、财务净三现值（FNP三V）、项目回三收期（三动、静三态）；4、偿债三能力分三析；市场定三位不确定三性分析三（风险三分析）1、主要三的风险三因素：三开发成三本、售三价、开三发周期三、利率三等；2、盈亏三平衡分三析：计三算投资三利润率三为零时三的项目三销售率三，项目三销售率三要求越三高风险三越大；3、敏感三性分析三：选取三核心的三风险因三素（如三售价、三成本等三），分三别计算三其上下三变动5％、10％及20％对项三目财务三评价指三标（如三投资利三润率、FIR三R、FNP三V等）的三影响；4、风险三规避与三控制措三施：成本风三险、市三场风险三、管理三风险及三其他风三险；市场定三位项目效三益评价1、社会三效益；2、环境三效益；3、国民三经济评三价；市场定三位结论和三建议1、结论三：可行三、不可三行；2、改进三建议；市场定三位案三例：铁达公三司商品混三凝土生三产项目投资可三行性研三究市场定三位第四讲三房地三产项目三规划设三计总体规三划建筑风三格景观设三计户型设三计配套设三施教学内三容总体规三划总体构三思；因地制三宜，与三周围环三境协调三；用地平三衡和管三网布置三；规划设三计要则三；规划设三计总体构三思以人为三本的设三计思想三；因地制三宜，与三周围环三境融合三；个性化三设计，三主题鲜三明；（三例：四三季花城三）规划设三计空间关三系处理动与静三的关系三；实与虚三的关系三；建筑与三环境的三关系；高层建三筑与低三层建筑三的关系三；规划设三计用地平三衡和管三网布置小区用三地平衡三；总体布三局与居三住环境三；工程管三线和道三路交通三的综合三规划；规划设三计规划设三计要则功能适三用；面积适三中；智能化三，满足三高科技三和环保三要求；规划设三计建筑风三格建筑风三格与居三住文化三；内部与三外型设三计；建筑风三格类型三：欧陆风三格、异域风三格、乡村风三格、古典风三格（例三：芙蓉三古城）规划设三计景观设三计卖房就三是卖环三境的设三计要求三；突出特三色、力三求创新三；以自然三景观为三主，与三人造景三观结合三；发展立三体绿化三，海陆三空结