房地产开发总平面图设计心得

总图研发心得（案例版）目录剑指总图---定性之言总图七剑---详解七剑导航---工具与图表剑指总图定性之言：若项目研发阶段决定了项目总货值的90%，那么总图阶段就已决定了总货值的80%。若项目研发阶段已将成本控制了70%，那么总图阶段就已将成本控制了50%。总图决定了景观的构架与格局。总图决定了物业管理成本的基础

总图设计七剑用足指标---青干剑货值最大化---由龙剑复制模块---天瀑剑配套用房最小化---舍神剑赠绿规划和底层挖掘---竞星剑控制地库---莫问剑减少入口---日月剑总图精细化的研究，景观精细化的营造，可以突破项目价值的天花板。

“掏干吃净”

---用足指标1、用足容积率和建筑密度

1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）

1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。一、用足指标1、用足容积率和建筑密度

1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）

1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。

1.1用足容积率损失可销售部分的容积率等于白白扔掉一块利润

1、容积率是通过控制性详规过程中的设计与测算得出的此地块的用地强度，具有一定的科学性，规划出一份足额容积率的总图应该是可以操作的。

2、影响容积率有几个客观因素：日照规范、间距要求、退红要求、限高要求等。也有几个人为操作因素：产品定位、不利地块的利用度、单体楼型选择等。案例：北京唐宁ONE项目

总用地面积：56640㎡代征道路：6225㎡代征绿地：1338㎡消防站用地：2800建设用地：约49077㎡容积率：≤3.8地上总建筑面积：176000㎡公建面积占20%-40%住宅面积占60%-80%绿地率：≥30%集中绿地：6000㎡建筑限高：80m

用地内另含公交场站一座，占地2500平方米，廉租房建筑面积：6000平米，不含在以上总建筑面积指标内规划条件规划难点：建筑限高从80米突破到90米；日照；1.1案例：北京唐宁ONE

北京唐宁ONE

-雕刻空间设计前将不影响地块以外楼房日照的立体空间切割出来，之后按规范填充建筑物，得出最大容积率。

把无法满足日照要求的部分布置商业产权面积多元化产品，混合分布端头转角户型设计部分90平米以下小户型端头转角户型设计部分90平米以下小户型精品公寓：挡光住宅作为商业指标在阴影区部分的作为商业指标北京唐宁ONE

楼型的选择大大提高了容积率一栋住宅占到住宅总面积的36%规划少量的东西朝向建筑边角地块的有效利用北京唐宁ONE北京唐宁ONE大进深多单元的平面组合单体对容积率贡献大北方地区在好的地段可采用少量的东西向布局

项目

数量单位1总用地面积56,900㎡2建设用地面积(不含消防站)46,277㎡3容积率3.9

4车位数1,508个5总建筑面积276,998㎡地上179,996㎡地下97,002㎡6可租售建筑面积255,199㎡6.1.1住宅145,061㎡6.1.2公建110,138㎡车库70,523

7配套设施面积21,799㎡总图指标

北京唐宁ONE--一、用足指标1、用足容积率和建筑密度

1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）

1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。

1.2用足建筑密度损失建筑密度等于白白扔掉一块溢价空间

1、建筑密度主要与首层建筑面积有关

--首层户型（赠送私家花园）是项目卖价最高的户型，项目溢价的主要组成部分，绝不能浪费掉。相关案例在第六部分—底层挖掘和分率原则中论述

--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。

--好地段的沿街底层商业面积更是寸土寸金，绝不能放过。

1.2用足建筑密度一、用足指标1、用足容积率和建筑密度

1.1用足容积率（北京唐宁ONE案例）

1.2用足建筑密度（图示说明）2、用足规划法规的边界（三个案例）如：利用两层挑空阳台不计面积的政策，提供更多可带来溢价的赠送面积，验收后修成房间，有效增加实际容积率；利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。双层高可变空间的利用优点：零面积变2房，3房户型成5房功能：可以做为家庭娱乐、书房、保姆间、空中花园等多种用途，上下层不等高分隔，灵活多变。实景展示建议做儿童房：下层为卧室，阁楼为学习、游戏阁楼平面剖面图2、用足地方法规案例一

双层阳台赠送验收后修成房间，有效增加实际容积率

用足地方法规案例二:赠送空间的楼板改为花架，验收后封上变为房间

案例三：利用2.2米以下不计面积的规定，可以将半地下室垫高至2.2米以内，赠送给客户，带来销售溢价，验收后将垫层清除，改为房间。“肚里有货”

---货值最大化1、不平衡使用容积率，是提高货值的有效办法，做总图之前要进行业态组合比例模型推演。（可利用总图预案指标求解模型）2、运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间。3、资源利用最大化,尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围4、尽可能开发不占容积率的地上和地下空间，变为可销售面积二、货三值最大三化1、不平三衡使用三容积率三，是提三高货值三的有效三办法，三做总图三之前要三进行业三态组合三比例模三型推演三。（分三析两个三案例）2、运用三两种业三态之间三的产品三类型，三卖高一三级业态三的价格三，提升三溢价空三间。3、资源三利用最三大化,尽可能三多的扩三大优质三资源户三型比例三，扩三大溢价三范围4、尽可三能开发三不占容三积率的三地上和三地下空三间，变三为可销三售面积

1.1不平衡三使用容三积率案例A--成都郫三县项目建设用三地77.三88亩建设用三地111三.32亩地块经济技术指标净用地面积126139.64㎡15米和40米代征绿地40728.70㎡地上可建设面积520300.00㎡容积率4.1建筑密度≤30％其中住宅26%绿地率≥30%各业态三市场分三析含金量三高三＝容积三率面积三收益容积率三面积收三益＝预计三建面价三格－预三计地价三外成本地价外三成本三＝前期三工程费三＋基础三设施及三配套费这里可三以看到联排、三亲地底三跃和电三梯顶跃是含金三最高的三，其次三是多建三电梯洋房，最后三剩余的三容积率三为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本

容积率面积收益社区商铺50~250㎡10000/㎡1887/㎡8113元普通联排13000/㎡2000/㎡11000元亲地底跃200~250㎡12000/㎡1960/㎡10040元电梯顶跃200~250㎡11000/㎡1960/㎡9040元电梯洋房100~130㎡7500/㎡2750/㎡4750元34高层83~130㎡6800/㎡（精装）2505/㎡4295元成都郫县新城案例总体规划业态配比规划要三求：1.容积率:4.三12.覆盖率:30三%其中住三宅26%

各业态指标比对：业态合理容积率覆盖率社区商业3层2~355~100%普通联排2.5层0.6~0.7530~35%底跃1~3层电梯顶跃无电梯顶跃电梯花园洋房≥71.5~2.025~30%无电梯花园洋房1.3~1.528~32%高层（12~33层）2.5~615~20%1、联排三别墅占三地较大三，但不三易出面三积2、一般三底跃虽三然可类三别墅，三但只有1~2层的面三积可溢三价3、电梯7+1比多层三在相同三覆盖率三下更易三出面积三，且能三激活4、5、6和顶跃三溢价商业占三足4%的覆盖三率，在三适当的三位置底三商12345677+1122+1123455+1高层提三高覆盖三率≥20%，少占三地，容三积率≥8联排无电梯三洋房电梯洋三房替代替代成都郫县新城案例规划布局分析不平衡三容积率三的规律三：1、高层三占地要三最小补足容三积率就三好布置在三北面和三西面2、洋房三占地要三最大面积越三多越好7+1电梯洋三房居中三布置3、洋房三组团要三均好向外借三景要用三好小区中三部形成三系列组三团向40米绿带三借景成都郫县新城案例规划布局分析花园洋三房集中三、规模三化，城三市形象1、主道三路入口三形成洋三房规模三视觉2、形成三点、线三、面丰三富城市三空间成都郫县新城案例

功能分区多层返三迁房规划未三建小区景尚景三（高层三）电梯花三园洋房34层高层社区商三业成都郫县新城案例成都郫县新城案例不平衡三使用容三积率后三的总货三值为40亿元左三右，大于单三一产品三的总货三值，比三如只做三高层的三货值为36.三5亿左右本方案三占地比三：花园三洋房区/高层区=6.三3/3三.7本方案三可售住三宅面积三比（含三下跃赠三送）：三花园洋三房/高层=3.三1/6三.9效果图成都郫县新城案例

1.2不平衡三使用容三积率案三例B--三-重庆睿三城项目地块经济技术指标总用地面积（算容积率的基数）106690㎡虎溪河及周边绿地（不计入绿地率）8395㎡可建设用地面积98295㎡可建设地上面积160035㎡容积率1.5建筑密度≤30％绿地率≥30%虎溪河市政停三车场建设用三地建设用三地

各业态对应的容积率及密度：业态容积率建筑密度社区商业3层2~367~100%普通联排3层0.6~0.725~30%大院别墅2~4层0.832%洋房7层1.2~1.523%高层22层2.5~3.510~15%以配比三的方式三用足1.5的容积率产品业三态组合三有：1、商业三＋洋房2、商业三＋联排/大院＋三高层3、商业三＋联排/大院＋三洋房＋三高层7层7层总图—配比研三究洋房洋房7层7层洋房洋房2.5层20.5层2.5层2.5层别墅别墅别墅高层间距重庆睿城项目案例含金量三高三＝容积三率面积三收益容积率三面积收三益＝预计三建面价三格－预三计地价三外成本地价外三成本三＝前期三工程费三＋基础三设施及三配套费三＋期间三费用这里可三以看到商铺是含金三最高的三，应在三市场容三量内尽三量多建三。剩余三的土地三应多建大院别三墅、洋三房，最后三剩余的三容积率三换为高层。各业态的容积率面积收益表业态预计建面价格预计地价外成本

容积率面积收益社区商铺200~250㎡10000/㎡2700/㎡7300元经济型酒店200~250㎡5000/㎡2600/㎡2400元大院别墅200~250㎡8000/㎡3450/㎡4550元花园洋房100~130㎡5500/㎡2750/㎡2750元小户型高层100~130㎡4200/㎡（清水）3000/㎡1200元重庆睿城项目案例产品类别大院别墅花园洋房小户型高层洋房高层商业区车位商铺地下超市经济型酒店套数176其中：联排88叠拼88240其中：平层120跃层1201008551其中：洋房314高层159商区78------------------------------单套面积180-240120-18039-53-----------------------------------------总面积381873816555675197111400319928785重庆睿城项目案例不平衡三使用容三积率后三的总货三值：10.三8亿左右三，大于三单一住三宅产品三的总货三值，如三住宅部三分只做三七层的三总货值三为9.7亿左右东西分三区－高三档住区vs商业与三小户型三高层南北分三区－大三院别墅vs花园洋三房商业vs小户型三高层利用河三道、绿三地、高三差将三差异大三的业态三分开。三既满足三各业态三的需求三，也保三证了其三品质。洋房布三置在南三侧可减三少高层三对大院三别墅的三影响。三商业尽三量接近三学校大三门、公三交站点三。高层布三置在远三端。重大大三门公交站三点总图价三值挖掘重庆睿城项目案例用地面三积:1三066三88三m2地上建三筑面积:1三600三35三m2总建筑三面积:2三156三71三m2容积率:1.三5绿化率:30三%建筑密三度:30三%其中:住宅:1三360三52三m2(计容)144三10三m2(不计容三）商业:2三278三8m2(计容)车库:3三832三6m2(车位)地下超三市:2三918三m2(不计容)其他:11三95三m2(计容)重庆睿城项目案例效果图重庆睿城项目案例二、货三值最大三化1、不平三衡使用三容积率三，是提三高货值三的有效三办法，三做总图三之前要三进行业三态组合三比例模三型推演三。（分三析两个三案例）2、运用三两种业三态之间三的产品三类型，三卖高一三级业态三的价格三，提升三溢价空三间。(产品类三型示意三案例）3、资源三利用最三大化,尽可能三多的扩三大优质三资源户三型比例三，扩三大溢价三范围4、尽可三能开发三不占容三积率的三地上和三地下空三间，变三为可销三售面积

2.运用两种业态之间的产品类型，卖高一级业态的价格，提升溢价空间独花高容积率：1234类独栋三别墅联排大三院类联排三洋房高tow三n0.5三0.三8三2三.0500三W200三W100三W180三0W50W独联花高

类独立别墅案例关键词：合法的“独立别墅”小间距下的绝对私密无限的生长式组合复杂地形的适应性产品模块化七合院由7个类独立的Townhouse围合连接而成，结合中心庭院以及地下车库构成一个共生体。一个单元包括：Townhouse--7户（2780m2）地下层平面一层平面二层平面三层平面合院别墅七合院

联排大院案例

类联排洋房案例成都：三郫县新三城（弗三莱明戈三）

类联排三洋房案三例成都：三郫县新三城（弗三莱明戈三）

类联排洋房案例成都：三郫县新三城（弗三莱明戈三）

类联排洋房案例成都郫三县新城三（弗莱三明戈）增值空三间类联排三别墅洋三房案例---三-富阳受三降项目

类联排三别墅洋三房案例A1(1)A2(2)B1(3)B2(4)C1(5)C2(6)D1(7)D2(8)E(9)二、货三值最大三化1、不平三衡使用三容积率三，是提三高货值三的有效三办法，三做总图三之前要三进行业三态组合三比例模三型推演三。（分三析两个三案例）2、运用三两种业三态之间三的产品三类型，三卖高一三级业态三的价格三，提升三溢价空三间。(产品类三型示意三案例）3、资源三利用最三大化,尽可能三多的扩三大优质三资源户三型比例三，扩三大溢价三范围（三案例分三析）4、尽可三能开发三不占容三积率的三地上和三地下空三间，变三为可销三售面积基地形三态界面基地界三面基地位三于独墅三湖西岸三，受苏三州运河三的隔离三，为湖三中岛屿三的组成三部分。基地位三于岛屿三的南部三，三面三临水，三北侧相三邻为居三住用地三。西侧隔三苏州运三河为南三环桥批三发市场三（商业三），南三侧隔水三相望为三规划中三的湖中三绿岛。在岸线三分布上三，沿独三墅湖一三侧岸线三共计125三7.2三m，其中三北侧地三块（a地块）三沿湖岸三线长度三为511三.76三m，南侧三地块（b地块）三沿湖岸三线长度三为745三.48三m。沿河岸三线集中三于b地块，三长度为558三.9m。

案例1.优质的外部资源三面环水的资源我们怎样利用价值最大？是不是应该与其它资源区别对待？几百米的临水面应该怎样利用？是都规划独栋别墅还是摆高层豪宅？高层住宅既没有利用水面资源也没有利用别墅社区景观资源案例2：晶蓝三半岛项三目的外三部资源三有限，三只能依三靠自己三创造一三个大的三景观中三庭，来三解决特三色景观三资源的三问题一期景观视线分析表

好景观（套）较好景观视线（套）较次景观视线（套）优质景观率%客卧见中庭见河又见庭仅见河卧室见中庭一单元50183671454%二单元52361814769.29%三单元52361814769.29%四单元52183671455.18%五单元48

163051.60%小计2541081085872

说明：1、优质景观视线包括能看见景观中庭和府河

2、面向社区外方向9楼以下暂时考虑景观较差

3、5单元西南面X3户型景观条件较差

案例2：晶蓝半岛精密计算每户资源，尽可能多的扩大优质资源户型比例，扩大溢价范围晶蓝半三岛一期三景观单三元分析三表二、货三值最大三化1、不平三衡使用三容积率三，是提三高货值三的有效三办法，三做总图三之前要三进行业三态组合三比例模三型推演三。（分三析两个三案例）2、运用三两种业三态之间三的产品三类型，三卖高一三级业态三的价格三，提升三溢价空三间。(产品类三型示意三案例）3、资源三利用最三大化,尽可能三多的扩三大优质三资源户三型比例三，扩三大溢价三范围4、尽可三能开发三不占容三积率的三地上和三地下空三间，变三为可销三售面积三（案例三）叠拼别墅剖面图90－10590－10590－10590－1050－3050－100半地下室（带庭院）

附送阁楼四层

三层

二层

首层附送阁三楼一楼二楼联排：200－250（实得350三~40三0）送:2三F＋阁楼三，半地三下层庭三院叠拼：180－220（实得220三~30三0）送:4三F＋阁楼三，半地三下层庭三院案例：三赠送半三地下室三和阁楼三面积90－12090－120联排别墅剖面图0－3060－150半地下室（带采光庭院）附送阁三楼二层首层重庆睿三城大院联排户三型解析送阁楼赠送车三库赠送半三地下室后花园前花园叠拼户三型解析送阁楼后花园独立入户楼梯赠送车库赠送半地下室前花园空中花园面积赠送案例重庆睿三城大院花园洋三房(优化面三积后的三大城小三院)：控制平三层数量三，控制三单套面三积大小每个单三元：4户底跃三，6户平层三，2户顶跃三，电梯三花园洋三房送阁楼车库赠送半三地下室前花园空中花三园平层－120平米顶跃170－180平米底跃140－150平米后庭院1234567面积赠送案例重庆睿三城大院三千城三将政府三要求的三首层架三空部分三送给三二层客三户作私三家花园架空层赠送案例“拿来主三义”---复制模三块1、利用产品库（9月底上三线）中三的成熟三产品进三行复制三，速度三快，风三险低。如：大城小三院系列、三弗莱明三哥系列三、郡三系列、滟澜系三列、香三醍系列三、星座三系列等2、使用三模块产三品和组三团复制如：西三班牙大三院、七三合围院三、高TOW三N3、会所三幼儿园三等配套三设施复三制成熟三模块三、复三制模块1、利用三产品库三（9月底上三线）中三的成熟三产品进三行复制三，速度三快，风三险低。如：大三城小院三系列、三弗莱明三哥系列三、郡三系列、滟澜系三列、香三醍系列三、星座三系列等2、使用三模块产三品和组三团复制如：西三班牙大三院、七三合围院三、高TOW三N3、会所三幼儿园三等配套三设施复三制成熟三模块现代风三格的七合三院模型风格可三变更加关三注空间三效果的三模块化三设计，三塑造了三良好的三建筑形三态。立三面，可三更具市三场而变三。已有：三现代三风格西班牙三风格英国都三绎风格英国都三绎风格的七合三院模型西班牙三风格的七合三院立面

案例：七合院模块复制

七合院模块的多种组合模式七合院—项目运三用七合院三院设计三时同样三考虑了三产品模三块化和三对复杂三地形的三适应性三，因此三布局简三单，移三植方便三。可大三量节省三项目研三究、运三作的难三度和时三间。项目A项目B模块可三方便使三用于不三同项目三，大幅三加快项三目进度三。“削减龙三套”---配套用三房最小三化严格控三制物管三用房、三会所、三垃圾站三、居委三会等配三套建筑三面积，三并尽量三放到地三下层，三不占用三容积率三。会所应三布置在三沿街位三置，便三于对外三经营，三总图报三建时，三会所要三标注为三商业用三房会所室三内泳池三、乒乓三球室均三在地下三一层三网球场三下沉，三布置在三地下室三底板上三底上三沿街布三置，一三层为架三空茶座三、二楼三为茶室三、屋顶三为竹林三茶座。三地上面三积391平米地下泳三池晶蓝半岛会所案例北京半壁店会所案例室内泳三池、健三身房、三儿童游三乐室、跳操房三均布置三在地下三一层地上可三作为临三时售楼三处和商三业，沿三街布置地上面三积：400平米左三右“锦上添三花”---赠绿规三划、底三层挖掘1.规划在三用足建三筑密度三的前提三下，增三加亲地户三型的数三量。尽可能三将二层三和三层三加入到三亲地分三绿的楼三层2.将住宅三周围的三绿地尽三可能的三划给私三家五、赠三绿规划三、底层三挖掘1.规划在三用足建三筑密度三的前提三下，增三加亲地户三型的数三量（成三都郫县三新城案三例）尽可能三将二层三和三层三加入到三亲地分三绿的楼三层2.将住宅三周围的三绿地尽三可能的三划给私三家

1.规划在三用足建三筑密度三的前提三下，增三加亲地三户型的三数量的三案例。CAAAAAABBBBCCCC2-2剖面11AAABB112222AAAAAABBBBBBCC1-1剖面 B成都郫县项目案例洋房A户型底层挖掘下层前三花园赠三送A户型特三点：亲三地、赠三绿、送三面积1、边户三型，一三跃二。三面积：194三㎡2、赠送三亲地花三园：45㎡3、赠送三地下架三空：106三㎡入户花三园赠送下层后三花园赠三送地下室三架空赠三送成都郫县项目案例洋房B户型底层挖掘下层前三花园赠三送B户型特三点：亲三地、赠三绿、送三面积1、一跃三二。面三积：171三㎡2、赠送三亲地花三园：69㎡3、赠送三地下架三空：77㎡台式花三园赠送下层花三园赠送地下室三架空赠三送成都郫县项目案例入户花三园赠送C户型特三点：亲三地、赠三绿、送三面积1、边户三型，二三跃三。三面积：198三~20三3㎡2、赠送三亲地花三园：46.三7㎡3、赠送三平台阳三台：约20㎡私家花三园赠送地下室三架空赠三送成都郫县项目案例三层户三型赠地三面花园洋房C户型的三底层挖三掘五、赠三绿规划三、底层三挖掘1.规划在三用足建三筑密度三的前提三下，增三加亲地户三型的数三量（成三都郫县三新城案三例）尽可能三将二层三和三层三加入到三亲地分三绿的楼三层2.将住宅三周围的三绿地尽三可能的三划给私三家（案三例）

私家花三园总计三面积409三00平方米私家花三园占住三宅区景三观面积65%私家花三园边界三处理私家花三园相临三小径方三案重庆睿三