房地产课件天津顺驰新河项目汇报顺驰新河项目汇报

新河项目在集团及公司领导的支持下已经具有了初步的进展。本次汇报旨在集思广益，促进项目的快速推进。由于项目的特殊性，没有太多可借鉴的经验，请公司同仁给我们提出宝贵意见和建议！

顺驰集团新河项目阶段性汇报

一、项目的整体目标二、项目基本情况介绍三、项目目前操作的关键问题四、项目的整体操作思路五、项目经济效益分析及资金解决方案

顺驰集团一、项目的整体目标项目财务目标强大的社会影响力行业的影响力对于集团的深远影响

顺驰集团财务目标

新河项目总体可实现销售额58亿元，销售均价达到住宅3380元，经营性公建5650元，实现销售利润13.5亿元。通过对项目起步区的操作，将总计实现销售额10亿元，销售均价达到住宅2834元，经营性公建5400元。实现销售利润2亿元，即为后续项目开发提供2亿元现金流量。

顺驰集团

塘沽区经济发展的速度，无论是与天津市还是全国整体水平相比较都是处于领先地位。从今年看1-7月份区属国内生产总值完成28.2亿同比增长30.1%，而全国的增长指标是8.3%；区级财政收入完成4.67亿元同比增长25.48%；区内固定资产投资完成1.06亿同比增长1.16倍，全国的增长率是20%；全区消费品零售额实现3.54亿同比增长12.19%，国内增长指标是8.6%。由此可见，从宏观经济角度来分析塘沽区的整体发展。作为现代化港口城市标志区、滨海新区综合服务功能区两大目标区域，它的发展趋势和前景还是非常乐观的。经济的快速推进和房地产市场的相对落后，为新河项目的开发提供了广阔的发展空间。强大的社会影响力

顺驰集团塘沽区的总体城市规划已经和其经济发展速度不协调，区域近期的固定资产投资大幅度提高，政府积极进行城市的新规划，新河老城区的改造对塘沽区乃至滨海新区的城市规划都是具有深远影响的工程，加之天津市区的东扩和开发区的西移进一步带动了该区域的土地成熟。通过公司的强大推广效力，使项目亮相时在滨海新区、京津地区造成轰动性的社会影响力，促使顺驰品牌社会效应的进一步提升。

顺驰集团对行业的影响力

顺驰品牌下的新河项目在规划理念、销售速度、开发速度、产品品质四方面来看都具备强大的行业影响力。

顺驰集团新河项目本身运用了新都市主义的理念兼顾分期开发和整体的连贯、延续性，通过九大元素形成方案整体架构：包括中心区、水滨人行漫步区、访客码头、商务中心、办公花园等。通过新河干渠的修复将水系引入楼间、组团间、邻里间形成整体的景观网。项目的快速销售会给行业带来极大的冲击力。新河项目预计在5月29日开盘时当月销售460套、回款1.3亿，到2004年底每月的销售量平均在130套，回款在3600万。到2005年项目起步区期基本清盘。项目计划在2003年12月初开工，2004年10月竣工。项目的整体开发周期比较短，开发速度快，各种程序交叉作业，极大支持销售、推广所需形象部位，获得最大限度回款。

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产品的高品质，通过对产品的质量、景观环境的把控，以达到精品建筑。同时良好的售后和物业服务从另一方面支撑了项目的高品质。

综上所述新河项目的行业影响力是深远的，它势必带动整个天津区域乃至大北京地区的房地产市场发展。

顺驰集团对集团发展的深远影响项目的规模体量在集团目前开发项目中是属于最庞大的。项目整体200万平米的占地面积和完善的城市运营功能是集团以往项目所不具备的。并且项目处在天津市区外围的塘沽区，在这种相对较小的市场下要将大盘迅速融入滨海新区和京津地区如此大的范围也是首次尝试。项目所包含的产品类型丰富，包含住宅、（多层、洋房，独栋、双拼、联排别墅）、体育馆、商业街、超市、大型餐饮、商务花园、茶室、植物栽培室、酒店、学校、医疗设施、码头等功能齐全。极大满足了城市的主要功能，是非常适合人居的城镇。项目的短周期、高目标也是新河的独特之处。

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由此可见，新河项目的成功运作极大推动了集团的全国化战略，如果说太阳城项目将集团推向了全国房地产市场的舞台，那么新河项目将更加巩固集团在全国房地产市场的NO.1地位。项目的成功操作对集团的发展有着深远的影响。

顺驰集团

新河项目宗地位于新河地区的东南部，地块四至为：东至新北路、南接津滨高速公路、西临新河干渠以北的规划路、北靠京津唐高速公路。项目的东南方为塘沽中心城区；项目东北侧为开发区；项目北侧为海洋高科技产业园区；项目西侧为塘沽区辖区。

由项目的地理位置可以看出：项目的坐落区域恰恰是开发区、塘沽区、市区和京唐地区的中转枢纽，更是连接天津市区和滨海新区的战略要地。项目的地理位置

顺驰集团项目的用地范围宗地总占地面积约200万平米，是由东侧新北公路、南侧津滨高速公路、西侧规划道路和北侧京津塘高速公路围合成的，南北长度2278米，东西长度约1000米的不规则长方形地块。其中，涉及转让的土地为东临新北路、南到津滨高速公路、西到新河干渠、北到京津塘高速公路的约145万平米（不包含军事管理区和广电局用地在内）的土地和东到华北电网西60米处、南到津滨高速公路、西到规划路、北到京津塘高速公路的约46.3万平米土地，总计约191.3万平米。(除去区域内道路）

以上用地的准确面积仍需要和塘沽区相关政府进行核定。土地规模的庞大虽然成为项目的自身优势，但也给项目的总体定位和规划造成一定的难度。

顺驰集团项目的宗地现状宗地现状地貌以现状平房居民区、原始坑塘沟渠、农业用地、少量工厂厂区和大量的仓储用地为主。现状平房居民区主要为原新河大队村民自建的民居，目前居民主要为少量当地农民和大量的外来人口，居民成份复杂，人口密度大，建筑物相对老旧，现状住宅主要集中在宗地东部；原始坑塘沟渠主要是区内农业用地灌溉、土方平衡形成的小型沟渠和新河干渠附近的原始荒地和苇塘；以上现状物除新河干渠经政府改造后可形成区内景观，其他均没有利用价值；农业用地主要为现状的成片菜田和大棚，面积较大，主要集中在宗地的西部；

顺驰集团宗地的工厂厂区和仓储用地主要为农业用仓储用地和简单农产品加工企业，占地面积较大，主要集中在宗地的北部。

依上所述，宗地自然条件良好、污染较少。并且新河地区是塘沽区的发源地，对塘沽的整体发展具有很大的影响力。

顺驰集团周边交通及设施现状道路系统：塘黄公路从东南至西北贯穿整个宗地，目前作为连接天津市和塘沽新港的主要交通道路，同时主要为过路的大型运输车辆通道。宗地东侧有一条南北向的新北公路连接东西向的杭州道和广州道。宗地南北侧分别是津滨和京塘高速公路。配套条件：由于目前宗地内部主要以平房居住区、农业用地和坑塘沟渠为地貌特征和地上建筑物，因此各种配套条件匮乏。没有供暖管线、天然气管线，上下水管线、供电线路也比较落后，不能满足开发要求，因此在开发工作中将成为难点之一。

顺驰集团周边的规划及未来发展趋势规划中，涉及到新河项目的城市基础建设项目：杭州道延长线穿越宗地形成40米宽的城市主干道福州道延长线穿越宗地形成40米宽的城市主干道新北公路改造改造完成后形成60米宽的城市主干道津滨轻轨工程2004年4月开通，胡家园车站距离宗地较近新河干渠工程形成贯穿宗地的水系，极大改善区域景观

以上城市基础市政建设，将在很大程度上影响项目的开发。首先，津滨轻轨工程的实施，将配合高速公路，形成立体的交通网络，使项目作为连接天津市中心城区与滨海新区的中转站的地位更加稳固；其次，内部道路系统的完善，将项目宗地完全纳入塘沽区城区；最后，新河干渠的改造工程，将有效的改善宗地内部的景观环境，提高土地价值。

顺驰集团土地的性质、价格等

宗地目前规划用地性质为居住、农业、工业、教育、医疗、宗教，按照项目整体开发计划，将全部规划成为居住用地和商业用地。新河土地基本地价为400元/平米，其中包括100元的土地出让金，100元的市政配套费，200元的拆迁款。宗地用地条件总体情况存在一定问题，其中，新河干渠东侧的145万平米出让土地总体用地比较规整，但用地南侧出现了明显的边角，不利于规划设计；同时在用地东北部，保留了约1.5万平米的广电局发射设备用地，打破了用地的完整性；规划道路东侧的用地，由于受到规划道路和华北电网的限制，形成了最宽处180米的三角形用地。

顺驰集团整体主要经济指标项目单位数值规划总用地Ha250可用总地Ha200总建筑面积万平方米191住宅万平方米155经营性公建万平方米25非经营性公建万平方米11容积率0.975建筑密度23%绿地率43%

顺驰集团起步区主要经济指标项目单位数值总用地面积万平方米37.38其中：湖面万平方米2.7绿岛万平方米0.84总建筑面积万平方米31.99其中：住宅面积万平方米23.87其中：独栋别墅万平方米0.154双拼别墅万平方米0.547联排别墅万平方米3.438高档住宅万平方米14.55

顺驰集团项目单位数值多层住宅万平方米5.3商业街住宅万平方米0.733商业街公建面积万平方米7.26其中：商业街万平方米3.006体育馆万平方米1.07大型餐饮万平方米1大型超市万平方米2茶室万平方米0.0635植物栽培室万平方米0.0201顺三驰三集三团项目单位数值俱乐部0.106总停车位辆1241其中：住宅停车辆889公建停车辆352容积率0.86建筑密度24%绿地率38%日照间距1：1.5平均层数3.8总户数户1788顺三驰三集三团三、项三目操作三的关键三点1、土地获三取宗地体三量较大三且涉及三拆迁，三造成土三地获取三的周期三长。起步区三共有1三3家企三业，二三期还存三在36三家。这三些企业三需要由三政府牵三头组织三与地块三内企业三尽早达三成拆迁三协议，三推动土三地的挂三牌。土地的三获取方三式挂牌三，影响三到土地三证的办三理，延三误申报三计划，三不利于三将土地三快速抵三押变现三。顺三驰三集三团2、三拆迁三工作拆迁宗三地中包三括国有三土地和三的集体三用地，三包括民三宅和企三业占地三，给拆三迁工作三造成很三大的障三碍拆迁公三司没有三操作大三项目的三经验，三影响到三拆迁速三度项目要三拆迁的三范围较三大，造三成拆迁三周期较三长，影三响到地三质勘察三的速度三和出施三工图的三时间。3、三销售和三置业连三锁及时三介入拆三迁地块三。4、三前期三手续由于项三目的土三地尚未三获取，三不具备三办件条三件。顺三驰三集三团5、地块现三有的市三政基础三配套设三施匮乏三，不足三以支撑三起步区三的操作三，延缓三项目开三工时间三，影响三项目的三开发速三度。规划道三路实施三及落成三时间将三影响项三目的实三施；排三水设施三不具备三；电力三只能满三足起步三区用电三要求。6、开盘时三形象部三位，不三足以支三撑大盘三项目所三需的影三响效果三。项目三推广要三在短期三内迅速三铺开，三达到广三泛效果三，会有三很大的三困难。7、现有人三员架构三不足以三支撑项三目快速三操作的三要求（三后附人三员架构三表）。顺三驰三集三团顺三驰三集三团四、新三河项目三整体操三作思路1、整三体土地三的顺利三获得1）拆三迁情况督促拆三迁公司三工作的三推进，三缩短拆三迁周期三。加速三土地的三获取。为促进三拆迁进三度，拆三迁公司三出台了三一系列三奖励办三法来推三动搬迁三工作。协调区三政府尽三快与拆三迁区域三内企业三签订拆三迁协议三，为后三续土地三的获取三创造条三件，加三快土地三的获取三速度。协调拆三迁公司三根据工三程进度三及开盘三要求的三形象部三位安排三拆迁顺三序，以三满足项三目开发三节奏。销售与三置业连三锁联动三为拆迁三户提供三充足的三房源，三一方面三促进拆三迁进度三，另一三方面加三速莱茵三春天的三销售速三度。顺三驰三集三团2）土三地落实三情况土地出三让的条三件已满三足新河项三目整体三控规做三完新河路三网调整三并落实勘测定三界已经三准备就三绪农用地三占补平三衡方案三已落实土地挂三牌一期挂三牌时间三在10月底左三右，11月底即三可摘牌二期12月中旬三挂牌，三摘牌时三间在春三节左右顺三驰三集三团土地合三同签定一期土三地出让三合同签三定时间三11月三底，1三2月中三旬可获三得土地三证二期土三地出让三合同签三定时间三2月初三，2月三中旬获三得土地三证土地出三让金支三付时间三及方式一期土三地出让三金于1三1月底三一次性三支付4三300三万元二期1三月底一三次性支三付1.三57亿三元（以三实际核三定面积三为准）顺三驰三集三团1）前期手三续a、总体概三念性规三划方案三已通过三区政府三和规划三局的审三批起步区三详细规三划方案三已经通三过规划三局审批三（但因三土地未三落实，三尚未有三详规的三正式批三复手续三）b、项目的三立项项目立三项申请三已经报三送塘沽三区建委三（十一三后上班三即能批三复），三待正式三批准后三即可进三行施工三图审查三、组织三招投标三、质量三监督、三合同备三案，与三消防、三人防、三绿化、三环保等三部门协三调落实三相关手三续。C、已与塘三沽区政三府协商三项目在三手续不三全的情三况下确三保开工三，并以三文件形三式由区三政府签三发到各三职能部三门和各三专业局三，以加三快项目三的推进三速度。顺三驰三集三团2）市三政配套a、新河起三步区临三水、临三排、临三电满足三施工要三求临时水三源引自三新北公三路与塘三黄路交三口临时排三水利用三新北路三原有管三网，并三计划于三冬季开三始起步三区内干三管施工临电引三自新北三路10KV高压线三路b、由塘沽三城市建三设投资三公司组三织相关三专业部三门论证三并制定三区域市三政道路三和配套三实施时三间红线外三大配套三方案设三计10月底完三成红线内三管网综三合设计11月中旬三完成红线内三各专业三配套管三线设计12月初完三成顺三驰三集三团c、新河干三渠的利三用与塘沽三区政府三、水务三局协商三新河干三渠水源三供应及三渠道改三造具体三方案，三以提升三新河整三体地块三的区域三价值。新河干三渠争取三明年10月份注三水。顺三驰三集三团3）开三盘时工三程的形三象部位开盘时三间：2三004三年5月三29日届时：三人工湖三完成湖滨步三道完成作为销三售大厅三的体育三馆落成三周边环三境形成示范区6套样板三间完成商业街三、湖东三住宅主三体封顶三，进入三外檐装三修阶段湖心岛三上3栋独体三别墅主三体完成配套设三施电力三、排水三基本完三成顺三驰三集三团项目的三整体设三计宗旨三是：推三动人的三活动和三交流，三促进社三区发展三，使社三区与城三市和自三然环境三更好的三融为一三体。在规划三设计理三念方面三，考虑三避免一三贯采用三的大规三模小区三建设，三以形成三大规划三上的连三续性，三依靠街三坊式的三规划，三营造良三好的空三间结构三，与道三路相结三合，实三现部分三形式的三住宅小三区的开三放型布三局。新河项三目充分三体现了三一种建三筑的亲三和性，三引入街三区邻里三的概念三，通过三中心花三园、核三心广场三及组团三间的五三分钟步三行距离三设置来三体现建三筑尺度三上的人三性化。三通过规三划设计三的优化三将地块三上的劣三式转化三成项目三的特色三。4）规三划设计三理念的三前瞻性顺三驰三集三团为了加三速项目三的快速三成熟，三在规划三设计中三采用入三口地标三式建筑三及公建三功能的三合理分三布来催三化地块三的成熟三。例如三起步区三体育馆三、中心三湖、商三业街、三商业中三心的投三入，后三几期中三商务花三园、星三级酒店三的建设三等。产品结三构方面三，由于三项目规三模比较三大同时三开发周三期相对三比较长三，因此三在产品三形式方三面，将三涉及到三多种形三式。起步区三整体建三筑形式三为多层三、洋房三、联排三、独体三、高层三商业街三、liv三ing三st三udi三o、体育馆三等。一期住三宅建筑三形式以三中心湖三为轴心三向规划三路和高三速公路三推进依三次为：三独体、三双拼、三联排、三洋房和三普通多三层住宅三。顺三驰三集三团5）分三期开发三规模安三排一期二期三期四期五期合计住宅24.72公顷29公顷30公顷32公顷27.28公顷143多层与洋房、少量联排多层、联排和高层多层、高层、联排洋房、联排联排、独体经营性公建6公顷3公顷5公顷3公顷4.5公顷21.5商业街、大型超市、大型餐饮商业街、大型餐饮购物、中型商业、SHOPPINGMALL商业街、中型商业、商业街、中型商业、酒店、非经营性公建1公顷3.5公顷2.5公顷3公顷1.5公顷11.5体育馆学校、医疗、体育馆学校、医疗私立学校其他其他5.66公顷6公顷6公顷6.34公顷24主要道路和主要景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观次级道路和分散景观合计37.38公顷41.5公顷43.5公顷44.34公顷33.28公顷200顺三驰三集三团6）营三销推广三思路销售目三标全盘销三售目标三分解：一期三2三004三年4月三-20三05年三10月三3三7.3三8公顷二期三2三005三年8月三-20三06年三12月三4三1.5三公顷三期三2三006三年10三月-2三007三年10三月三43.三5公顷四期三2三007三年8月三-20三08年三9月三44三.34三公顷五期三2三008三年8月三-20三09年三9月三33三.28三公顷顺三驰三集三团起步区三销售目三标：一期住三宅24三.72三万平方三米。可售商三业6万三平方米三：商业三街三3万平三方米大型超三市2万三平方米大型餐三饮1万三平方米销售周三期：2三004三年5月三——2三005三年10三月销售目三标：2三004三年三合同三6亿回款5三.7亿开盘销三售目标三：三合同2三亿回款1三.3亿顺三驰三集三团推广策三略确立重三点区域三推广结三合广泛三市场宣三传的推三广思路三，以针三对性的三营销活三动结合三软、硬三广告宣三传，配三合销售三进度在三不同销三售节点三做集中三的密集三宣传。三使项目三知名度三短期内三达到一三定的社三会影响三力，同三时在目三标客户三群中引三起轰动三。在项三目前期三完成销三售设定三的目标三。顺三驰三集三团营销策三略1、阶段性三策略预热期三：预三告项目三特点，三提醒客三户注意三，暂缓三其购买三行为，三吸引其三等待项三目推出三。内部认三购期：三全方位三介绍项三目，结三合现场三展示，三以项目三的竞争三优势及三具体销三售措施三令消费三者产生三购买行三动。正式发三售期：三各种销三售措施三组合刺三激市场三，多种三销售渠三道共同三对目标三市场发三动再次三进攻。强销期三：开辟三新的销三售渠道三，全新三概念的三现场展三示，最三大限度三的创造三人潮，三让项目三家喻户三晓。在不同三阶段，三结合推三出的产三品类型三，瞄准三目标客三户群，三结合相三应销售三政策，三促使其三购买。顺三驰三集三团2、促销三手段及三实施步三骤开盘前三：分三三次派筹首次派三筹：3三月14三日-3三月31三日，发三放15三0张卡三，限时三限量售三卡，规三定优惠三幅度，三制造紧三迫感，三引起市三场关注三。二次派三筹：4三月10三日，发三放25三0张卡三，限量三不限时三，优惠三幅度较三前次有三所减少三。三次派三筹：5三月1日三，发放三200三张卡，三限量不三限时，三优惠幅三度再次三减少。5月1三5日开三始转协三议、签三合同。5月2三9日开三盘，售三价上调三，开盘三优惠措三施。进入正三常销售三周期，三每月结三合推出三的楼盘三，进行三阶段性三宣传，三举办SP活动，三出台针三对性措三施，保三持市场三热度，三促进目三标客群三的购买三。顺三驰三集三团客户定三位项目开三发初期三，将主三要面对三塘沽区三内、项三目周边三的固有三客户，三主要集三中在塘三沽区内三进行住三房改善三的一般三市民；项目开三发中期三，将大三量的面三对更广三泛的滨三海地区三客户，三其中港三口、石三油、开三发区等三区域的三客户将三成为主三力客群三；由于莱三茵春天三项目后三期涨幅三较大，三有一些三客户一三直在关三注新河三项目的三推进，三包括莱三茵春天三老客户三的重复三购买，三这两部三分将是三很大一三批客户三群体；在保税三区、开三发区工三作，居三住在市三里的高三薪钟摆三式人群三；项目开三发后期三，随项三目影响三力的逐三步加强三，项目三功能的三不断完三善，客三户范围三将逐渐三扩大到三整个滨三海新区三和京津三地区。顺三驰三集三团结合目三标客户三群分布三区域，三进一步三完善连三锁店布三点，在三连锁店三放置沙三盘和项三目资料三。通过三连锁店三完成对三塘沽区三域市场三覆盖。通过现三有塘沽三区购买三莱茵春三天客户三传播新三河项目三信息，三扩大项三目在目三标客户三群中的三影响力三。在市内三设置销三售中心三，作为三新河项三目市区三展示的三窗口，三利用项三目较高三的性价三比吸引三市区客三户。在天津三市内各三区、北三京市重三点区域三选择示三范店，三作为在三市区的三宣传触三角，展三示项目三形象，三扩大项三目知名三度，增三强项目三影响力三。实现三项目的三跨区域三营销。三同时各三示范店三结合项三目阶段三性大型三展示活三动，负三责各区三域的客三源组织三工作。三使各区三域客户三能不断三到访，三亲身感三受社区三的氛围三。客户渠三道解决三方案顺三驰三集三团商业销三售思路开发思三路：1）借三鉴目前三行业内三“商业三地产”三模式的三经验和三教训，三为商家三搭建可三持续经三营、发三展的平三台。2）建三立形成三新型商三业经营三管理模三式。3）引三领地区三商业潮三流，填三补区域三市场空三白，通三过公建三项目的三开发，三加强整三个项目三的竞争三力、影三响力，三成为整三个项目三有持续三效应的三黄金点销售思三路：1）开三盘——三项目入三住阶段进行商三业街发三售，通三过对业三态的控三制，使三商业街三达到营三造独特三品位，三提升地三块价值三，聚集三旺盛人三气的效三果。在三商家的三选择上三，顺三驰三集三团注重品三位与个三性，形三成与项三目相匹三配的情三调商业三氛围。三通过商三业街的三经营与三景观湖三、体育三馆的开三放，形三成区域三市场购三物、休三闲的新三景点。三能快速三增强项三目影响三力，引三发市场三关注，三吸引目三标客户三视线，三对住宅三的销售三产生极三大推动三作用。在此阶三段，同三时做好三大型餐三饮、大三型超市三的前期三招商工三作。待三时机成三熟，进三行引进三。2）项三目入住三——清三盘阶段随着入三住客户三的不断三增加，三区域市三场的消三费能力三不断增三强，此三时引入三国内外三知名超三市和餐三饮业，三一方面三满足区三域内客三户的需三求，另三一方面三，作为三该行业三在滨海三地区的三旗舰店三，吸引三更多客三源光顾三，为经三营者带三来丰厚三的利润三，同时三也为项三目创造三更大的三社会影三响。顺三驰三集三团五、经三济效益三分析及三资金解三决方案起步区三项目成三本说明起步区三住宅类三平均直三接成本三为21三20.三83元三/平米三，可售三类公建三平均直三接成本三284三1.9三6元/三平米，三总平均三直接成三本22三65.三77元三/平米三。由于三新河项三目整体三规划中三非经营三性公建三占有相三当比例三（起步三区只包三含一部三分），三需要将三其分摊三到新河三总的可三售面积三中。分三摊后项三目每平三米可售三面积将三增加直三接成本三155三元。即三起步区三住宅类三平均直三接成本三将上升三为22三75.三83元三/平米三，可售三类公建三平均直三接成本三将上升三为29三96.三96元三/平米三，总平三均直接三成本上三升为2三420三.77三元/平三米。顺三驰三集三团顺三驰三集三团经测算三，起步三区预算三总直接三成本支三出为7三231三0.6三0万元三，其中三土地费三（不包三含小配三套费）三152三31.三56万三元，前三期费用三350三1.7三8万元三，工程三费用3三215三1.9三5万元三，配套三费用1三939三3.3三1万元三，资金三成本2三032三万元。顺三驰三集三团土地费三用说明新河项三目整体三土地费三包括补三偿费、三出让金三和大配三套费在三内约为三8亿元三，其中三拆迁补三偿4亿三元，土三地出让三金2亿三元，大三配套费三2亿元三。目前三，已经三通过融三资形式三支付整三体拆迁三补偿费三用2亿三元，另三2亿元三拆迁费三在20三03年三底前付三清。起三步区的三土地出三让金计三划将在三11月三份左右三支付，三大约为三430三0万元三，也需三要通过三融资或三其他项三目的资三金支持三来解决三。顺三驰三集三团销售费三用计划新河项三目整体三销售费三用预计三为800三0万元，三以总体三可售面三积计算三平米销三售费用三为50元。为三了使起三步区的三销售推三广达到三轰动效三应，推三广活动三中不会三仅仅围三绕起步三区，势三必会针三对新河三整体进三行宣传三策划，三从而使三得销售三费用前三期投入三偏大，三相对影三响后期三投入减三少，在三金额的三时间分三布上呈三前高后三低。预计截三至起步三区清盘三将发生三销售费三用200三0万元，三相对起三步区可三售面积三计算的三销售费三用为67元/平米。顺三驰三集三团销售价三格顺三驰三集三团销售进三度计划200三4年5月开盘三，200三5年10月清盘三，销售三周期18个月。顺三驰三集三团利润分三析按照住三宅类平三均售价三283三4元/三平米、三可售类三公建平三均售价三540三0元/三平米测三算，预三计住宅三类可实三现毛利三133三27万三元，可三售类公三建可实三现毛利三144三32万三元，毛三利率分三别为2三0%和三45%三，起步三区总体三毛利为三221三58万三元，总三体毛利三率为2三8%扣除税三金（本三次分析三未考虑三税收返三还）、三销售和三管理费三用合计三768三0万元三，项目三预计总三体税前三利润为三200三80万三元，项三目总体三销售利三润率为三20%三，税后三净收益三134三53万三元。项三目投资三（包含三税费）三回报率三为17三%。顺三驰三集三团顺三驰三集三团现金流三量分析截至8月份已三支付新三河整体三拆迁费2亿元，三且后期三支付剩三余拆迁三费用和三其他土三地费用三的准确三时间、三顺序不三好预计三，而除三起步区三外新河三后续开三发规划三尚处于三研发阶三段，也三不能合三理、准三确预计三土地成三本中各三项内容三在各开三发阶段三的分摊三数额，三所以本三次起步三区现金三流量分三析的一三个假设三即保守三的认为三新河起三步区的三土地成三本已一三次性付三齐，多三付款部三分及后三续付款三均视为三支付后三期土地三成本，三不在起三步区的三现金流三量中反三映。根据对三销售回三款和工三程款、三销售费三用等收三支进度三的预计三，起步三区项目三获得稳三定的正三现金流三的时间三大约在200三5年5月份。三从支付三项目拆三迁款开三始（200三3年8月）计三算的资三金平衡三时间为20个月。顺三驰三集三团顺三驰三集三团顺三驰三