房地产税务检查上

2014房地产企业所得税汇算清缴与税务稽查技巧(上）

钟必(云中飞）2014年3月开篇语云中飞点评万科欠税门第一季央视房企欠税门3.8万亿其中，央视列出应交未交土地增值税金额排名前十大上市房企分别是(截至2012年12月31日数据)：雅居乐地产控股有限公司83亿元；SOHO中国有限公司64亿元；广州富力地产股份有限公司58亿元；万科股份有限公司58亿元；深圳华侨城股份有限公司49亿元；招商地产44亿元；合生创展42亿元；融创中国控股有限公司27亿元；金地集团26亿元；新世界中国地产24亿港元。任志强：愚蠢无知国税总局表示：近日引起社会关注的有关人员对欠税的巨额推算，方法是不正确的，对税收政策和征管方式存在误解误读。

第二季央视万科欠税门44亿

央视：万科欠税门44亿

财政部科研所刘尚希称：“应付税金就是应交，没交就是欠税。纳税人计算出来就应该申报交纳。”

“只要达到清算条件，纳税人就必须申报纳税。可清算就是必须清算，不是也可以不清算。……看起来税务部门没有下发通知，似乎没有形成拖欠，但是从法理角度上说已构成拖欠，纳税人有及时、主动申报的义务。【万科原文】

近日有媒体报道称，我公司2012年年报中，计提的土地增值税清算准备金人民币44.34亿元，为应付未付的土地增值税，并称公司下属企业开发的吉林万科城、广州金域蓝湾、广州柏悦湾、广州金域华庭等四个项目，存在未及时清算土地增值税的问题。经本公司核实，实际情况如下：

1、根据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知》(国税发[2006]187号文)及《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号文)的规定，应进行土地增值税清算的，为以下三种情况：

(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;(三)直接转让土地使用权的。经核实，报道涉及的四个项目，均不满足上述条件中任何一条，不属于“应进行土地增值税清算”的情况。【万科原文】

具体如下：广州金域华庭项目，目前销售比例仅为49%，远未达到土地增值税清算条件【原文】

(二)吉林万科城项目，根据经审计的实际成本及收入测算，目前项目毛利率仅为16%，预计清算后实际应缴纳的土地增值税少于预缴金额，属于应退税项目。

【李劲松律师批驳】

万科要想说明此事，就应该公开说明：当时计提吉林万科城项目，当年结算销售的时候，是按什么样的毛利率计算的准备金，且计提了多少准备金。如果当时虚高毛利率虚提准备金，那么，其行为涉嫌偷逃企业所得税违法。如果当时毛利率为16%，则按税法规定，是不能计提1分钱土增税的。

若在依法不该计提一分钱土增税时，却违法计提出了44亿元土增税，这就是偷了11亿元企业所得税的严重偷税犯罪行为！！！

云中飞论土地增值税：

央视，毛利34.63%（1）非普通住宅毛利率超过27.46%就要交土地增值税。计算过程如下：设：收入为X

成本为Y

营业税及附加

为5.7%房地产开发费用

为10%

增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)

令：

N=(X-1.3Y-5.7%X)=0

即分子为0则没有增值率假设X=100则0=100-1.3Y-5.7%X1001.3Y=100-5.7Y=72.54毛利=100-72.54=27.46毛利率=27.46%云中飞论土地增值税

云中飞告诉你，税务局对毛利率低于27%是非常敏感的，例如苏州市局《关于进一步加强房地产开发经营业务企业所得税征管有关问题的通知》（苏州地税函〔2013〕41号）规定，企业有下列情形之一的，纳入企业所得税风险预警管理：一是营业收入所得税负担率低于4.0%（经济适用房、定销房、限价房负担率低于1.5%）；二是已完工开发产品的销售毛利率低于27%（经济适用房、定销房、限价房销售毛利率低于12%）。对于营业收入所得税负担率或销售毛利率低于风险预警值的企业，应由企业说明销售毛利率低于风险预警值的具体理由，理由不充分或不作情况说明的，推送风险管理部门处理。云中飞论土地增值税（2）普通住宅要算20%免税的，普通住宅实际上毛利率在40%以下的项目,开发企业基本不需要缴纳土地增值税。增值率N=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)

令：

20%=(X-1.3Y-5.7%X)÷(1.3Y+5.7%X)

假设X=100则20%=（100-1.3Y-5.7%X100）÷(1.3Y+5.7%X100)

20%=（）Y=59.71毛利=100-59.71=40.29毛利率=40.29%云中飞论土地增值税

由于土地增值税与房企的毛利率直接相关，这导致房企在现实中主要是通过两种手段减少毛利率，从而少交土地增值税。另外，房地产企业通过拖延竣工验收时间或控制销售比例递延纳税，也非常普遍。一种是避税的手段，主要通过设立外围子公司进行利润转移；另外一种是偷税的手段，主要是房企通过虚开发票，提高项目工程各项成本。碧桂园：全能型房地产公司

房地产公司的分类：全能与专业

纵向一体化的全能房地产公司（会加强）下设建材、装饰、咨询、设计、建安、物业管理、销售等外围子公司，从拿地、建筑、策划、销售、物业管理一条龙滚动开发，节约交易成本，涵盖房地产交易的每一环节。

纵向一体化的专业房地产公司有的只做土地交易、有的只做房地产投资，并不参与开发，有的专做房地产的营销代理，如世联地产，这类公司的投资、营销策划、开发、物业管理等经营板块是相互独立的。目的：利润转移给外围子公司纵向一体化的全能房地产公司下设建材、装饰、咨询、设计、建安等外围子公司，只卖精装修房。把利润转给外围子公司。合并报表后，利润不变，但子公司不用土地增值税，这样就把节省的土地增值税变成了利润。注意：营销子公司不行，因为要交土增税

2008年华发股份的神奇子公司，25%

华发2009子公司，10%

广州富力集团

（打开，重点讲）碧桂园

点评：属于避税，但价格不能偏高。特别调整。税收筹划行业一窝蜂理论

打造外围装饰子公司的3个好处

1、少交建筑营业税，只交3%2、销售装修房缴纳土地增值税少

3、并且，上市公司可以“装饰子公司”的利润合并，把土增税变成利润。

1、少交建筑营业税，只交3%<新营业税细则>第十六条规定：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。将建筑装饰劳务的营业额作了“例外”的处理，即业主提供的原材料和设备，可以不计入缴纳营业税的范围。

2、销售毛坯房应缴纳土地增值税多

方案一：销售毛坯房应缴纳土地增值税。甲房地产开发公司正在开发某小区，为此项目支付土地出让金3000万元，开发成本6400万元，含借款利息400万元，可售面积30000平方米。如果销售毛坯房，每平方米售价7000元，销售收入总额为21000万元，营业税税率5%，城市维护建设税7%，教育费附加3%，计算应缴纳多少土地增值税？

不含息建造成本＝3000＋6400－400＝9000（万元）。

扣除项目金额＝9000×130%＋21000×5.5%＝11700＋1050＝12750（万元）。增值额＝21000－12750＝8250（万元）。

增值率＝8250÷12750＝64.71%.适用税率40%，速算扣除率为5%.

应缴土地增值税＝8250×40%－12750×5%＝3300－637.5＝2662.5（万元）。

企业降低土地增值税税负的两种方法土地增三值税清三算四大三弹性空三间国税发[20三06]三187号：四、土三地增值三税的扣三除项目房地产三开发企三业销售已装修的房屋三，其装修三费可以三计入三房地产三开发成三本，计入房三地产开三发成本三可以享受20%的加计三扣除。2、销售三装修房三应缴纳三土地增三值税少三原理：收入100三%，扣除130三%方案2：改卖三毛坯房三为卖装修三房，对房屋三进行装三修，预三计装修三费用450三0万元（150三0元1平方），装三修之后三，每平三方米售三价为850三0（700三0+150三0）元，销三售收入三总额255三00万元，三无其他三变动因三素。三不含三息建造三成本＝300三0＋640三0－400＋450三0＝135三00（万元三）。三扣除三项目金三额＝135三00×13三0%＋255三00三×5.三5%＝175三50＋140三2.5＝189三52.三5（万元三）。三增值三额＝255三00－189三52.三5＝654三7.5（万元三）。三增值三率＝654三7.5三÷三189三52.三5＝34.三55%（尽量三要控制三在50%以下，适用税三率30%，速算三扣除率三为0）应缴土三地增值三税＝654三7.5×30%－0＝196三4.2三5（万元三）。方案2与方案1的差额三＝土地增三值税266三2.5－196三4.2三5＝698三.25（万元三）。营业税三增加：三（255三00三-21三000）×5.三5%三=24三7.5万总税负三减少698三.25三-247三.5=450三.75万元土地增三值税清三算四大三弹性空三间限价：三为了拿预售三证对策：三签2份合同卖毛坯三房装修外三包精装修三房分拆三销售的税务三风险点3、并且三，上市三公司可三以“装饰三子公司三”的利三润合并,把土增三税变成三利润。全国地三税系统三反避税三工作会三议，寻找典三型案例房地产三企业的三土地增三值税管三理将成三为反避三税工作三的下一三重点全国地三税系统三反避税三工作会三议于201三1年12月13日至15日在山三东举行。本次三会议对三房地产三行业的三反避税三问题进三行了深三入分析三和研究三，将矛三头直指三房地产三开发商三。耐人三寻味的三是，本三次会议三专门强三调了房三地产开三发商与三其关联三方之间三的交易三虽然不三必然导三致所得三税流失三，但有三可能严三重影响三地税部三门的土三地增值三税征收三，因此三也应通三过转让三定价管三理手段三予以规三范。深圳市三地税局需如实三披露房三地产企三业关联交三易的详细情三况和交易定三价。近期，三深圳市三地税局三抽调了反避税三系统的三业务骨三干组成三专家小三组，意图三着手完三善土地三增值税三的反避三税监管三。按照三深圳税三务局的三规定，三与外资三企业报三送《企业年三度关联三业务往三来报告三表》相类似三，辖区三内房地三产企业三（含内三资）在填报《土地增三值税清三算申报三表》时，需三如实披三露房地三产企业三关联交三易的详三细情况三和交易三定价。而对于三这部分三关联分三包商的三利润水三平的确三定，深三圳地税三局预计三将会使三用BVD三Os三iri三s数据库三或其他三国内有三效数据三库进行三可比性三分析，并根据三可比性三分析的三中位值三对房地三产企业三关联交三易定价三进行调三整，重三新确定三土地增三值额并三相应调三整房地三产企业三应该补三缴的土三地增值三税额。陕西国三税局拓展反三避税新三领域中国税三务报201三3年8月14日通过数三据信息三及量化三指标，三加强结三构分析三和趋势三分析，该局顺三利完成2起境内三房地产三企业反三避税案三件的调三查，调三整税款870三0多万元三，实现了三反避税三调查领三域由外三资企业三向内资三企业的三拓展，三制造业三向房地三产领域三拓展。思考：毛利率三仅为16%，是不三用交土三地增值三税的，三万科敢三去退税三吗？合肥市三地方税三务局关三于印发《合肥市房地产三开发企三业土地三增值税三清算管三理办法(试行)》的公告201三1年第1号第二十三一条对有以三下情形三之一的三房地产三土地增三值税清三算项目三，由稽查三局进行三清算复三核：（一）三清算后实际税三负低于其预征率的；东部2%，西部1%（二）三清算后实际税三负明显三低于同三区域同三期同类三房地产三开发项三目税负三水平的三；（三）市局认三为有必三要进行三清算复三核的。辽市地三税发〔20三11〕三22号<辽阳市三地方税三务局关三于进一三步加强三土地增三值税管三理工作三的通知>2、清算三退税的三管理符合清三算条件三的项目三，经清三算后需要退三税的，主管税三务机关三必须将三清算资三料上报三市局，三由市局三移送市三稽查局三进行复三审，市局按三照稽查三局复审三情况，三下达《辽阳市三房地产三开发企三业土地三增值税三清算退三税复审三结果通三知书》（附表三二）。厦门市三房地产三开发企三业土地三增值税三清算管三理办法厦地税三发[20三10]三16号第四章三清算三审核清算结三果为退税、清算结三果与主三管税务三机关预三先了解明显不三符或有三其他明三显异常三情形的，主管税三务机关三应当按三照规定三填报《主管税三务机关三移交稽三查局土三地增值三税清算三案件交三接表》，经审批三后移交三稽查局三进行核三查。经审批三需移交三稽查局三审核的三项目，三由稽查三局根据三规定对三纳税人三做出相三应处理三。厦门市三房地产三开发企三业土地三增值税三清算管三理办法厦地税三发[20三10]三16号第二十三八条税务中三介机构三受托对三清算项三目审核三鉴证时三，应按三主管税三务机关三规定的三格式对三审核鉴三证情况三出具鉴三证报告三。纳税人三委托中三介机构三审核鉴三证的清三算项目三，主管三税务机三关应当三采取适三当方法三对有关三鉴证报三告的合三法性、三真实性三进行审三核。对符合三要求和三规定的三鉴证报三告，主三管税务三机关可三以采信；不符合三要求和三规定的三主管税三务机关三可以不三予采信三，并应三当告知三其理由三。【万科原三文】根据会三计准则三的要求三，在房三地产项三目产生三确认收三入时，三应根据三确认的三收入和三配比的三成本，三基于谨三慎性原三则，对三未来可三能缴纳三的土地三增值税三进行合三理估计三，并预三提准备三金。此三预提为三企业会三计处理三程序，三与企业三现时纳三税义务三无关。三预提金三额仅为三企业自三身的估三计，未三来确定三企业实三际纳税三义务时三，税务三机关另三有计算三方法和三程序，三不会以三企业自三测数据三作为依三据。截至201三2年12月31日，公三司计提三土地增三值税清三算准备三金人民三币44.三35亿元，三此为公三司按照三会计准三则要求三，对未三来可能三产生的三土地增三值税进三行的计三提，公三司不存三在应缴三未缴的三土地增三值税。而万科201三0年至201三2三年来三净利润三不过294三.53亿元，三赚来的三钱2/3拿去交三税了。【万科原三文】公司一三贯守法三经营，三照章纳三税。集三团子公三司及合三营联营三公司近三三年合三计缴纳三税金约620亿元，三其中土三地增值三税约144亿元。万科，三风雨飘三摇中，三广州地三税及时三回应：广州地三税回应三“万科三欠税”三报道来源：三广州三地税时三间：201三4-0三1-0三80三8:2三4新华广三东快讯三微博近日有三媒体报三道称,位于广三州市的三万科金三域华庭三、金域三蓝湾和三柏悦湾三三个房三地产项三目,已经达三到土地三增值税三清算条三件，存三在未及三时清算三土地增三值税问三题，形三成欠税三。相关三报道引三起媒体三较大关三注，为三回应公三众关切三，7日，报三道涉及三的房地三产项目三主管税三务机关——广州地三税局接三受了采三访。(淡定、三准确）广州地三税回应据广州三地税局三有关负三责人介三绍，报三道中指三出的万三科金域三华庭项三目在201三1年12月31日前，三其预售三比例已三达到100三%。经核三实，该三预售比三例是这三个项目三的其中三已取得三销售许三可证的三两栋楼三，到201三3年12月底，三项目总三体累计三销售面三积占可三售面积三比例49.三05%，未达三到可清三算条件三。广州地三税回应至于报三道中指三出的万三科柏悦三湾和万三科金域三蓝湾的三问题，三广州地三税局这三位负责三人表示三，经核三实，截三止到201三3年12月底，三万科柏三悦湾累三计销售三面积占三可售面三积比例三为97.三29%，万科三金域蓝三湾累计三销售占三可售面三积比例三为97%，两个项三目均未三完全销三售。根三据国税三发[20三06]三187号文第三二条规三定，对三于已售三建筑面三积占总三项目可售建三筑面积85%以上的，属于可三进行土三地增值三税清算三的情形三。广州地三税回应三：依据三稍后再三说这位负三责人表三示，虽三然万科三柏悦湾三和万科三金域蓝三湾销售比三例较高三，但是由三于两个三项目成三本、费三用并未三结算完三毕，无三法合理三界定计三税成本，按照政三策规定三可以暂三不进行三清算?，待企业三达到应三清算条三件时再三要求纳三税人进三行清算三。广州地三税回应三：广州地三税局相三关负责三人指出三，企业三计提的三土地增三值税准三备金是为清算三后可能三需要缴三纳的税三款进行三预提，按会计三准则并三非拖欠三税款？（稍三后分析三）广州地三税回应多年来三，广州三地税局三着力加三强土地三增值税三的税收三政策贯三彻执行三、项目三日常管三理信息三化和清三算审核三等工作三。最近三，按照三国家税三务总局三关于加三强土地三增值税三清算的三要求，三该局进三一步采三取措施三：一是加三强税法三宣传和三辅导，三帮助每三个纳税三人理解三土地增三值税的三政策和三管理要三求，提三高纳税三遵从度三。二是以三年度为三周期发三布政策三指引，三梳理和三解决土三增税清三算难点三问题。三是加三强与相三关部门三的协调三配合，三建立信三息共享三平台，三完善对三房地产三项目立三项、施三工、竣三工、销三售的全三流程监三管。四是对三按规定三应清算三的项目三按程序三实施清三算，对三按规定三可清算三的项目三列入清三算计划三，强化三跟踪管三理。广州地三税回应根据土三地增值三税暂行三条例实三施细则三的规定三，在项三目竣工三结算前三由于涉三及的成三本确定三或其他三原因，三而无法三据以计三算土地三增值税三的，可三以实行三预征。目前为三了均衡三税款入三库，避三免税收三流失,加强对三房地产三企业土三地增值三税管理三，对房地三产开发三企业土三地增值三税普遍三实行销三售时预三征、项三目终了三进行清三算，多三退少补三的制度三。预征一三般按照三销售收三入的一三定比例三征收。广州地三税回应依据《国家税三务总局三关于房三地产开三发企业三土地增三值税清三算管理三有关问三题的通三知》（国税三发【20三06】三187号）的三规定，三目前土三地增值三税清算三的条件三分两类三，一是应三清算即三必须清三算的情三形，包括三：房地产三开发项三目全部三竣工、三完成销三售的；整体转三让未竣三工决算三房地产三开发项三目的；直接转三让土地三使用权三的。二是税三务机关三可要求三清算的三情形，包括三：已竣工三验收的三项目转让面三积超过85%、或虽未三超过85%但剩余三面积已三出租或三自用的三；取得预三售许可三证满三三年仍未三销售完三毕的；纳税人三注销登三记的。在项目三达到清三算条件三后进行三土地增三值税清三算，得三出房地三产项目三实际应三缴的税三款，与三预征的三税款比三较后，三多退少三补。广州地三税回应广州地三税观点三：纳税人三进行土地增三值税清三算的义务在达到应清算条三件后才三发生。在未达三到应清三算条件三前，即三使达到三税务机三关可要三求清算三条件，纳税人三不主动三进行清三算申报三也不违三反规定三。财政部三科研所刘尚希三观点：：“应三付税金三就是应三交，没三交就是三欠税。三纳税人三计算出三来就应三该申报三交纳。三”

“只要达三到清算三条件，三纳税人三就必须三申报纳三税。可三清算就三是必须三清算，三不是也三可以不三清算。……看起来三税务部三门没有三下发通三知，似三乎没有三形成拖三欠，但三是从法三理角度三上说已三构成拖三欠，纳三税人有三及时、三主动申三报的义三务。广州地三税回应三：依据三在哪里三？对于达三到可清三算条件三的项目三，依据《土地增三值税清三算管理三规程》？的要三求，税务机三关可以三要求纳三税人进三行清算三，也可根三据项目三情况和三本单位三清算工三作安排三，确定三暂不通三知清算三，待条三件成熟三后再要三求纳税三人进行三清算。依据在三这里：三管理三局责任三重大，三稽查局三：淡定三淡定《土地增三值税清三算管理三规程》第十一三条规定：三“对符三合税务三机关可三要求纳三税人进三行清算三情形的三，应当作三出评估三，并经三分管领三导批准三，确定三何时要三求纳税三人进行三清算的三时间。对确定三暂不通三知清算三的，应三继续做三好项目三管理，三每年作三出评估三，及时确三定清算三时间并三通知纳三税人办三理清算三。”点评：因此，三即使符三合前述三“可要三求纳税三人进行三土地增三值税清三算”的三条件之三一，主三管税务三机关仍三可以决三定暂不三通知清三算，但该文三件中没三有规定三在什么三条件下三可以暂三不通知三清算，这实际上意三味，只三要主管三税务机三关乐意三，可以三无限期三不要求三纳税人三进行清三算，在三是否要三求房地三产企业三进行清三算方面，税务征三管人员三拥有极三大的自三由裁量三权。思考：三预提的三土地增三值税企三业所得三税能扣三除吗？据了解三，上市三企业为三了利润三均衡分三配，根三据会计三制度和三证券市三场的有三关规定三，一般三都在销三售过程三中根据三自行测三算的税三负情况三，在已预三征的土三地增值三税之外三，再预三提部分三准备金三，这部三分预提三的准备三金会在三清算时三根据实三际清算三出的税三款缴纳三。如果还三没有达三到清算三条件，三则这部三分准备三金暂时三还不需三要缴纳三，不能三认为是三拖欠税三款。29家房地三产上市三公司被三疑拖欠640亿土地三增值税其中，三央视列三出应交三未交土三地增值三税金额三排名前三十大上三市房企三分别是(截至201三2年12月31日数据)：雅居乐三地产控三股有限三公司83亿元；SOH三O中国有三限公司64亿元；广州富三力地产三股份有三限公司58亿元；万科股三份有限三公司58亿元；深圳华三侨城股三份有限三公司49亿元；招商地三产44亿元；合生创三展42亿元；融创中三国控股有限公三司27亿元；金地集三团26亿元；新世界中国地三产24亿港元三。由于土三地增值三税是在三转让房三地产的三流转环三节纳税三，并且三是为了三取得当三期营业三收入而三支付的三费用，三因此，三土地增三值税与三营业税三的会计三处理相三同，一三般来说三，房企三预提土三地增值三税是做三以下分三录的：借：营三业税金三及附加贷：应三交税金——土地增三值税（相当于三预提费三用)目的：三抵减企三业所得三税,或者赚三取递延三缴纳企三业所得三税，即三时间差当前房三地产公三司预提三土地增三值税的2种模式三：1、项目三公司按三总公司三的要求三预提比如说三国内著三名房地三产公司三按总部三要求，三土地增三值税按三收入的3.9三6%计提，三而当地三税务机三关规定三的预征三率是1.5三%，年度三企业所三得税汇三算清缴三时，如三果是按3.9三6%进行扣三除的，三那就有三问题了三：例如，三收入100亿预提：借：营三业税金三及附加100三*3三.96三%=三3.三96亿贷：应三交税金——土地增三值税3.9三6亿实际缴三纳：借：应三交税金——土地增三值税1.5亿贷：银三行存款1.5亿应交税三金——土地增三值税产三生贷方三余额3.9三6亿—1.三5亿=2.三46亿这个2.4三6亿充其三量也就三是个或三有事项三，会计三上可以三或有事三项处理三，但税三法上是三不承认三或有事三项的，三企业所三得税法三只确认实际发三生的支三出。税务局三对下一三年度5月31日未缴三纳土地三增值税三（即差三额）企三业所得三税要纳三税调增思考：三税务局三纳税调三增的依三据是什三么？国家税三务总局关于企三业所得三税若干三问题的三公告国三家税务三总局公三告201三1年第34号六、关三于企业三提供有三效凭证三时间问三题三企三业当年三度实际三发生的三相关成三本、费三用，由三于各种三原因未三能及时三取得该三成本、三费用的三有效凭三证，企三业在预三缴季度三所得税三时，可三暂按账三面发生三金额进三行核算三；但在三汇算清三缴时，三应补充三提供该三成本、三费用的有效凭三证。云中飞三提醒你三，这里三的有效三凭证包三括完税三凭证。国家税三务总局三关于印三发《房地产三开发经三营业务三企业所三得税处三理办法》的通知三国税发[20三09]三31号第三十三二条三除以下三几项预三提（应三付）费三用外，三计税成三本均应三为实际三发生的三成本。三第三十三四条三企业在三结算计三税成本三时其实三际发生三的支出应当取三得但未三取得合三法凭据三的，不三得计入三计税成三本，待实际三取得合三法凭据三时，再三按规定三计入计三税成本三。2、总公三司的直三接预提三，项目三公司不三敢预提三为什三么项目三公司不三敢预提三？怕被责三令补缴三土地增三值税。国家税三务总局三关于印三发《进一步三加强税三收征管三若干具三体措施》的通知【国税发[20三09]三114号】称：“三要重点三加强，三土地增三值税提三取后挂三账不交三税款，三等关键三项目的三专项检三查。项目公三司不预三提土地三增值税三，就会三造成项三目公司三（企业三语言：三虚增）三利润，三多交企三业所得三税。未来，三项目公三司清算三土地增三值税时三，就会三造成巨三额亏损三，项目三公司注三销，然三后按总三局201三0年29号公告三申请退三企业所三得税。三但是，目前全三国各地三的税务三局对总三局201三0年29号公告三执行的三不积极三，目前，三云中飞三仅看到三深圳蛇三口国税三有相关三的退税三指引，三云中飞三还对深三圳蛇口三国税进三行了表三扬，详三细情况三见htt三p:/三/bl三og.三sin三a.c三om.三cn/三s/b三log三_70三740三0eb三010三2ef三wv.三htm三l国家税三务总局三公告201三0年第29号国家税三务总局三关于房三地产开三发企业三注销前三有关企三业所得三税处理三问题的三公告根据《中华人三民共和三国企业三所得税三法》及其实三施条例三的相关三规定，三现就房三地产开三发企业三注销前三由于预三征土地三增值税三导致多三缴企业三所得税三的退税三问题公三告如下三：思考：三亏损弥三补是向三前弥补三还是向三后弥补三？房地产三企业的三亏损弥三补可以三向前吗三？例解总三局201三0年29号公告M公司销售收入预征率2%企业税率应纳税所得额税款亏损20073亿60015%200030020082亿40025%1400350200901600清算600-600M公司在201三0年注销分配率三为3.2三%（160三0万÷5亿元）360万×33三%=1三18.三8（万元三）1、200三7年退税三的计算三。200三7年应补充扣三除土地三增值税3亿元×（3.2三%-2三%）=36三0（万元三），因三此应退三企业所三得税360万×15三%=5三4（万元三）2、200三8年退税三的计算三。200三8年应补充扣三除土地三增值税2亿元×（3.2三%-2三%）=24三0（万元三），因三此应退三企业所三得税240三×25三%=6三0万元。关键点三：两个亏三损29号公告三的适用三范围：1、只有三房地产三开发企三业土地三增值税清算当三年出现亏损，2、并且三该亏损三持续至注销当三年仍未弥三补完毕三时，仍三然亏损才可以按三照29号公告三申请退三税。深圳市蛇口国三家税务三局关于房三地产开三发企业三注销前三企业所三得税退三税申请三操作指三引『发布日三期』2三013三-06三-07为加强三房地产三开发企三业注销三前由于三预征土三地增值三税导致三多缴企三业所得三税申请三退税的三征收管三理，根三据《中华人三民共和三国企业三所得税三法》及其实三施条例三、《中华人三民共和三国税收三征收管三理法》及其实三施细则三和（国三家税务三总局公三告201三0年第29号）等三的有关三规定，三制定本三操作指三引。一、纳三税人申三请房地三产开发三企业注三销前由三于预征三土地增三值税导三致多缴三企业所三得税退三税的，三应按照29号公告三的要求三，计算三各年度三应退（三补）的三企业所三得税税三款，填三报《房地产三开发企三业注销三前企业三所得税三退税预三审表》（以下三简称预三审表）三，并连三同以下三资料提三交税务三机关预三审。（一）三申请报三告（二）房地产三开发企三业注销三前企业三所得税三退税预三审表（两个亏三损）（三）房地产三开发企三业注销三前企业三所得税三退税计三算表（四）三土地增三值税申三报表及三缴款凭三证（五）三其他相三关证明三材料二三、退税三申请经三税务机三关预审三同意后三，纳税三人填制《退抵税三申请审三批表》连同预三审表及三相关证三明资料三一并提三交税务三机关受三理。本操作三指引自三发布之三日起执三行，国三家税务三总局如三颁布新三的规定三，按新三的规定三执行。云中飞三论土地增值税目前，三全国各三地的税三务局对三总局201三0年29号公告三执行的三不积极三，这也是三房地产三企业大三量计提三土地增三值税的三一个原三因，既然我三退不到三税，我三就索性三计提，三用来抵三扣企业三所得税。操作上三由各项三目公司三测算未三来要交三土地增三值税清三算金额三上报给三总公司三，总公三司按汇三总计算三后按一三定的比三例预提三。总公司三不是实三体公司三，是投三资控股三公司，三只获取三税后的三投资收三益。总三公司是三不用交三企业所三得税的三，因此三，总公三司不存三在税前三扣除土三地增值三税的问三题，也三就没有三纳税调三增的问三题。万科怎三样预提三土地增三值税的三：万科企三业股份三有限公三司关于三土地增三值税缴三纳情况三的公告公告日三期:20三13-三11-三27万科企三业股份三有限公三司关于土三地增值三税缴纳三情况的三公告本公司三及董事三会全体三成员保三证公告三内容真三实、准三确和完三整，没三有虚假三记载、三误导性三陈述或者三重大遗三漏。近日，三有媒体三报道称三多家房三地产开三发企业三存在拖三欠土地三增值税三的情况三。本公司三已按照三土地增值税三相关政三策和有三关政府三规定，三在销售三房产时三，按当三地税务三机关要三求进行三了土地三增值税三的预缴；万科年三报“递三延所得三税资产——土地增三值税清三算准备三”是个什三么资产三？在确认三收入后三，按照三会计准三则要求三进行了三土地增三值税的三计提。截至201三2年12月31日，公司计提三的土地增三值税清三算准备三金人民币44.三35亿元，三详见公三司201三2年度报三告财务三报告附三注“其他应付三款—土地增三值税清三算准备三金”部三分；在项三目清算三结论产三生后，三按照规三定的金三额、期三限进行了土三地增值三税的缴三纳。公司201三2年度报三告财务三报告截三至201三2年12月31日“应三交税费三”中土地增三值税人三民币14.三13亿元，三已在税三务机关三规定的三期限内三申报入三库。公司在三土地增三值税缴三纳与核算三方面符三合税法三和会计三准则的三相关规三定。请投资三者注意三投资风三险。特此公三告。万科企三业股份三有限公三司董事会二〇一三三年十三一月二三十六日云中飞三总结一三下，万三科计提三的土地三增值税三分为两三部分组三成，一三部分计三入“应三交税费三”中三土地增三值税14.三13亿元，三这部分三已在税三务机关三规定的三期限内三申报入三库；另一部三分其他三应付款—土地增三值税清三算准备三金44.三35亿元，三分录应三该是借计递三延所得三税资产，贷记三其他应三付款—土地增三值税清三算准备三金。总公司三按汇总三计算后三按一定三的比例三预提的三土地增三值税不三存在企三业所得三税纳税三调增的三问题。思考：三解决之三道在哪三里？提高预三征率？北京市三地方税三务局北三京市住三房和城三乡建设三委员会三关于进三一步做三好房地三产市场三调控工三作有关三税收问三题的公告201三3年第3号（二）三房地产三开发企三业销售三新办理三预售许三可和现三房销售三备案的三商品房三取得的三收入，三按照预三计增值三率实行2%至8%的幅度三预征率三（见附三件1）。容积率三小于1.0的房地三产开发三项目，三最低按三照销售三收入的5%预征土三地增值三税。预计增三值率预三征率预计增三值率≤50%2%50%三<预计增三值率≤100三%3%100三%<预计增三值率≤200三%5%200三%<预计增三值率8%预计增三值率匡三算公式三：〔（拟售三价格×预售面三积-项目成三本）〕÷项目成三本×10三0%项目成三本=（土地三成本+建安成三本）×（1+间接费三用率）间接费三用率暂三为30%全国最三高土地三增值税三预征率三出炉，三住宅5%，其他三房屋8%乌地税三函〔20三11〕三99号关于调三整土地三增值税三清算工三作中预三征率的三通知经济技三术开发三区、高三新技术三产业开三发区地三方税务三局，稽三查局、三各区（三县）地三方税务三局，第三一分局三：三自201三0年开展三土地增三值税清三算工作三以来，三多数房三地产开三发企业三已按照三清算工三作要求三完成了三自行清三算，现三清算工三作已进三入重点三核查阶三段。但三也有部三分企业三对符合三土地增三值税清三算条件三的房地三产开发三项目，三到期仍三未自行三清算，三税务机三关将严三格按这三些企业三开发项三目实际三取得销三售收入三按从高三预征率三补征土三地增值三税，现三就补征三土地增三值税的三预征率三（以下三简称补三征预征三率）调三整如下三，请遵三照执行三，并将三执行中三出现的三问题及三时反馈三市局税三政一处三。计算三公式为三：补征三土地增三值税税三额=销售收三入×补征预三征率—已预征三土地增三值税税三额。三一、各三类住宅三（包含三车库）三：200三6年1月1日以前三年度取三得的销三售收入三，按1%的补征三预征率三补征土三地增值三税；200三6年1月1日以后三年度取三得的销三售收入三，按5%的补征三预征率三补征土三地增值三税；二、别墅、三度假村三、高级三公寓及三商业和三其他用三房，按8%的补征三预征率三补征土三地增值三税。201三1年的文三件，一三直未对三外公布三，201三3年8月27日对外三发布。三可以三说是目三前国内三最高的三土地增三值税预三征率了三。土地增三值税清三算是纳三税人应三尽的法三定义务三，对已三达土地三增值税三清算条三件而未三清算的三房地产三开发项三目进行三补征之三后，仍三不能免三除其清三算义务三。主管三税务机三关应要三求企业三限期（90日之内三）进行三清算，三限期内三仍不清三算的，三按照税三收征收三管理法三有关规三定处理三。对确三需核定三征收的三，由主三管税务三机关区三分不同三房地产三类型，三不同定三价水平三，不同三盈利水三平，按三项目提三出具体三核定征三收率，三经市局三报请自三治区地三税局批三准同意三后核定三征收其三土地增三值税。二〇一三一年四三月二十三五日抄送：三局各位三领导，三计财处三、税政三二处、三征管处三，政策三法规处三。

乌三鲁木齐三市地方三税务局201三3年8月27日印校对：三税政一三处三杨志刚广州地三税回应由于土三地增值三税清算三工作比三较复杂三，对干三部业务三素质要三求较高三，而目三前各地三在土地三增值税三征管中三力量配三备还不三足，可三清算条三件的设三置，使主管三税务机三关可以三根据自三身力量三及项目三的不同三情况，三按照轻三重缓急三适当安三排工作三。从实践三看，这三一规定三是基本三符合目三前税务三机关工三作实际三的。（三完）(淡定）吉林省三地税局三的回应1月7日晚，三吉林省三地税局三回应表三示，吉三林市万三科城一三期项目三已达清三算条件三，但企三业以工三程款结三算未结三束，现三阶段成三本核算三不准确三为由拒三绝清算三，主管三税务机三关已再三次下达三税务事三项通知三书，要三求企业三于201三4年1月15日前提三供无法三清算相三关证据三。（紧张）谁正确三？广州地三税局的三回应虽然万三科柏悦三湾和万三科金域三蓝湾销售比三例较高三，但是由三于两个三项目成三本、费三用并未三结算完三毕，无三法合理三界定计三税成本，按照政三策规定三可以暂三不进行三清算，待企三业达到三应清算三条件时三再要求三纳税人三进行清三算。吉林省三地税局三的回应吉林市三万科城三一期项三目已达清三算条件，但企业三以工程三款结算三未结束三，现阶三段成本三核算不三准确为三由拒绝清三算，主管税三务机关已再次三下达税三务事项三通知书，要求三企业于201三4年1月15日前提供三无法清三算相关三证据。国家税三务总局三关于印三发《土地增三值税清三算管理三规程》的通知国税发[20三09]三91号第三章三清算三受理三第三九条三纳税人三符合下三列条件三之一的三，应进行土三地增值三税的清三算。三（三一）房地产三开发项三目全部三竣工、完成销三售的；（二）三整体转三让未竣三工决算三房地产三开发项三目的；三（三）三直接转三让土地三使用权三的。第十条三对符三合以下三条件之三一的，三主管税三务机关可要求纳三税人进三行土地三增值税三清算。（一）已竣工三验收的三房地产三开发项三目，已转三让的房三地产建三筑面积三占整个三项目可三售建筑三面积的三比例在85%以上，或该三比例虽三未超过85%，但剩三余的可三售建筑三面积已三经出租三或自用三的；三（三二）取三得销售三（预售三）许可三证满三三年仍未三销售完三毕的；三（三）三纳税人三申请注销税三务登记但未办三理土地三增值税三清算手三续的；三（四）三省（自三治区、三直辖市三、计划三单列市三）税务三机关规三定的其三他情况三。思考：三什么叫竣工验三收？结论：即使销三售达到三可清算85%的比例三，但是三，如果三企业还三没有竣工验三收，是不需三要进行三清算的三。竣工验三收是清三算的前三提条件三。国家税三务总局三关于土三地增值三税清算三有关问三题的通三知三国税三函[20三10]三220号关于土三地增值三税清算三时收入三确认的三问题三土地三增值税三清算时三，已全三额开具三商品房三销售发三票的，按照发三票所载三金额确三认收入三；未开具三发票或三未全额三开具发三票的，以交易三双方签三订的销三售合同三所载的三售房金三额及其三他收益三确认收三入。销售合三同所载三商品房三面积与三有关部三门实际三测量面三积不一三致，在三清算前三已发生三补、退三房款的三，应在三计算土三地增值三税时予三以调整三。什么叫竣工验三收？总局土地增三值税没有文三件规定三，企业所三得税有三规定。广州市三地方税三务局关三于印发三土地增三值税清三算工作三若干问三题处理三指引(20三12年修订三版)的通知穗地税三函[20三12]三198号二、房三地产开三发项目三符合下三列条件之三一的，应三视为已三竣工验三收：三（三一）开三发产品三竣工证三明材料三已报政府三有关部三门备案。三（二）三开发产三品已取得初三始产权三登记证三明。国家税三务总局三关于印三发房地三产开发三经营业三务企业三所得税三处理办三法的通三知国税发[20三09]三31号三第三三条企业房三地产开三发经营三业务包三括土地三的开发三，建造三、销售三住宅、三商业用三房以及三其他建三筑物、三附着物三、配套三设施等三开发产三品。除三土地开三发之外三，其他三开发产三品符合三下列条件之三一的，三应视为三已经完三工：三（三一）三开发产三品竣工三证明材三料已报三房地产三管理部三门备案三。三（三二）开发产三品已开三始投入三使用。三（三三）开三发产品三已取得三了初始三产权证三明。万科欠三税门的焦点问三题是：如何判三断土地增三值税清算纳税义三务发生三时间？是应清算三不是可三清算。税收义三务是由三税法明三确规定三的“时三间”和三“程序三”构成三的。按三照发生三的先后三顺序，三这些时三间要素三包括：纳税义三务发生三日、纳三税申报三日、纳三税期限三、税款三交纳日三。超过了三“纳税三义务发三生日”三，会计三根据权三责发生三制原则三就可以三在账簿三上确认三“应交三税费”三。超过了三“纳税三期限”三未缴纳三税款又三未经税三务机关三批准延三长纳税三期限，三就构成三“欠税三”违法三行为。根据《税收征三收管理三法》第三十三二条规三定：“三纳税人三未按照三规定期三限缴纳三税款的三，扣缴三义务人三未按照三规定期三限解缴三税款的三，税务三机关除三责令限三期缴纳三外，从三滞纳税三款之日三起，按三日加收三滞纳税三款万分三之五的三滞纳金三。”纳税义三务发生三日：根据《土地增三值税暂三行条例》第十条三规定：三“纳税三人应当三自转让三房地产三合同签三订之日三起七日三内向房三地产所三在地主三管税务三机关办三理纳税三申报，三并在税三务机关三核定的三期限内三缴纳土三地增值三税。”三可见土三地增值三税的纳三税义务三发生日三是“房三地产合三同签订三之日”三。纳税申三报日：根据《土地增三值税暂三行条例三实施细三则》第十六三条规定三：“纳三税人在三项目全三部竣工三结算前三转让房三地产取三得的收三入，由三于涉及三成本确三定或其三他原因三，而无三法据以三计算土三地增值三税的，三可以预三征土地三增值税三，待该项三目全部三竣工、三办理结三算后再三进行清三算，多三退少补三。具体办三法由各三省、自三治区、三直辖市三地方税三务局根三据当地三情况制三定。”可见土三地增值三税的纳三税申报三日被分三割成了三“预缴三申报日三”和“三清算申三报日”三两个，三预缴申三报日一三般是预三售、现三售合同三签订日三的次月15天内，清算申三报日则三在项目三竣工并三完成工三程结算三后。清算申三报日又三被延后三至“三房地产三开发项三目全部三竣工、三完成销三售”或三者“销三售比例三达到85%并接到三“主管三税务机三关的要三求”国家税三务总局三关于印三发《土地增三值税清三算管理三规程》的通知国税发[20三09]三91号第三章三清算三受理三第三九条三纳税人三符合下三列条件三之一的三，应进行土三地增值三税的清三算。三（三一）房地产三开发项三目全部三竣工、完成销三售的；（二）三整体转三让未竣三工决算三房地产三开发项三目的；三（三）三直接转三让土地三使用权三的。第十条三对符三合以下三条件之三一的，三主管税三务机关可要求纳三税人进三行土地三增值税三清算。（一）已竣工三验收的三房地产三开发项三目，已转三让的房三地产建三筑面积三占整个三项目可三售建筑三面积的三比例在85%以上，或该三比例虽三未超过85%，但剩三余的可三售建筑三面积已三经出租三或自用三的；三（三二）取三得销售三（预售三）许可三证满三三年仍未三销售完三毕的；三（三）三纳税人三申请注销税三务登记但未办三理土地三增值税三清算手三续的；三（四）三省（自三治区、三直辖市三、计划三单列市三）税务三机关规三定的其三他情况三。管理局三：责任三重大；三稽查局三：淡定三淡定纳税期三限：因国家三税务总三局发布三国税发[20三09三]91文《土地增三值税清三算管理三规程》，第三三十二条三规定：三“土地三增值税三清算审三核结束三，主管三税务机三关应当三将审核三结果书三面通知三纳税人三，并确三定办理三补、退三税期限三。”云中飞三点评;清算补三、退税三期限须三由税务三机关书三面通知三，纳税三人千万三不要未三经审核三就自己三先去申三报交税三。虚假三申报清算主三体：纳三税人审核主三体：主三管税务三机关稽查主三体：稽三查局：三在主管三税务机三关有审三核结果三后稽查思考：三管理局三会不会三一窝蜂三说清算三报告有三问题移三交稽查三局呢？云中飞三的结论三：1、即使三转让的三房地产三建筑面三积占整三个项目三可售建三筑面积三的比例三在85%以上的三，但还没有三竣工验三收的房地产三开发项三目，不需要三进行清三算。2、（1）只要三房地产三开发项三目尚未三全部完三成销售三（即使三还剩一三套房）三，就不三属于“三纳税人三应进行三土地增三值税清三算”的三情形；（2)只要税三务征管三机关不三通知纳三税人进三行清算三，房地三产开发三项目可三以无限三期不清三算，主三管税务三机关也三无须为三此承担三法律责三任。也就是三说，如果纳三税人在三未达到三应清算三条件前三，即使三达到税三务机关三可要求三清算条三件，纳三税人不三主动进三行清算三申报也三不违反三规定。云中飞三的结论三：3、无论三纳税人三是应清算三还是可三清算，三如果纳税人三已经把三清算报三告送管三理局审三核了，三只三要纳税三人还没三有接到三主管税三务机关三的审核三结果书三面通知三，即未三超越纳三税期限三，不构三成“欠三税”违三法。4、如果三主管税三务机关三觉得纳三税人的三清算报三告疑点三很大，三移交稽三查局复三核，稽三查，结三果不能三定偷税三，因为三纳税人三只是交三了清算三报告而三已，还三没有去三征收大三厅申报三交税，三即使有三偷税的三手段，三但是，三还没有三偷税的三结果。云中飞三的结论三：5、如果三纳税人三是应清三算，但三是超过三纳税期三限？未三申报，三就属于三偷税。云中飞三对稽查三局进行三土地增三值税清三算稽查三的建议三：现在，三绝大部三分的房三地产项三目都是三可清算三，不是三应清算三，可清三算必须三先由管三理局先三通知企三业清算三，也就三是说，三在管理三局还未三通知企三业清算三前，稽三查局先三行介入三毫无意三义，稽三查局就三会承担三管理局三通知企三业清算三的工作三。另外三，如果三稽查局三选案稽三查未竣三工验收三的房地三产开发三项目同三样毫无三意义。云中飞三认为，三等管理三局审核三发现企三业递交三的清算三报告存三在严重三问题再三移交稽三查局才三是比较三正确的三顺序。当然，三如果房三地产项三目属于三应清算三的，稽三查局直三接选案三没有问三题。广州地三