北京别墅市场

解读北京别墅市场一、北京别墅市场的发展历程21992199519992003别墅市场大事记1992年：以玫瑰园、丽京为代表的首批别墅项目上市1992～1995年：粗放型产品集中大量供应，代表的区域是朝阳和顺义1995年：政策性控制，停止别墅立项，别墅市场发展陷入停滞状态1996～1999年：几乎无新别墅项目通过立项，部分存量房得以消化1999～2002年：市场复苏转暖，人均稳步提高，入世、申奥成功等众多利好因素促使别墅市场发展提速；市场中出现了一批较为优秀的项目，如橘郡、碧水庄园等，同时别墅市场的区域格局正在逐步形成、扩大、巩固31992199519992003别墅市场大事记2003年：国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控》的紧急通知，“停止别墅类用地的土地供应”。此后，由于前期存在较大规模的土地储备，在此政策性脉压的刺激下，新别墅项目持续入世，总体供应放大，别墅市场进入了新一轮较为激烈的竞争期2004年：在4号令、71号令（“8.31大限”）等土地政策和宏观调控的金融政策影响下，北京别墅市场经历了由大限前的集中放量进入到大限后供应总量有所减缓的阶段4二、北京别墅市场的结构性特征5别墅市场结构性分析在售项目中50%为2002年以来入市新盘10-30万平方米中等规模项目为主流（本报告中数据基于对北京目前在售141个别墅项目的调查）6别墅地域分布在售别墅项目分布最多的六个区/县依次为：昌平、顺义、朝阳、大兴、海淀、通州六个区县的别墅项目占在售总量的75%7主要别墅分布区域特征总结区域名称别墅产品功能别墅产品形象加权平均价格独栋别墅价格平台海淀第一居所高档山地别墅1420016000朝阳第一居所高档城市别墅1100016000顺义第一居所高档涉外别墅1000015000昌平第一居所&第二居所景观型别墅/乡村别墅776910000大兴第一居所性价比高的城市低密度住宅63006000通州第一居所&第二居所“低档别墅”490060008别墅市场供需总体特征市场供应量集中放大高档产品和中档产品成为市场两大主力总体市场需求旺盛中产阶级郊区化进程加快,小独栋和亚别墅热销截至2004年年底，在售项目总建筑面积约1200万平方米，其中2004年新盘总面积达402万平方米9三、产品特征演变10第二代第三代重视国际化氛围，居所邻近机场，与使馆区交通便捷位置型，单纯别墅形体，不重视细节；追求大隐生活，喜欢占有稀缺景观；主人偶尔居住，保姆成为别墅的“长住者”标签型，卖稀缺资源；关注产品细节，重视生活，想用一种新的生活方式来升级居住条件；与城市、工作快速切换；第一居所产品型，重视单体细节，而无户外空间的考虑；第四代社区型，重视社区空间设计、人文环境营造，社区价值最大化4代产品的并存与升级别墅产品的价值体系景观价值社区价值创新价值别墅价值体系交往空间社区识别符号系统精神堡垒软性服务流线产品及空间体验创新四个层次的开放空间（4)产品价值规定动作与自选动作12四、客户特征演变13郊区化发展规律2004年北京人均为3478美元，城市化率为79.5％城市发展进程规律北京已经进入郊区化的迅速发展期城市群当一个城市的城市化水平达到70%及人均超过3000美元时，郊区化进入快速发展阶段。城市化大都市郊区化北京的郊区化特征14被动式郊区化主动式郊区化初级阶段完全主动式郊区化郊区化发展阶段郊区化三个阶段及典型案例发展阶段典型案例1被动式郊区化近郊低端住宅;经济适用房2主动式郊区化初级阶段亚北别墅区3完全主动式郊区化欧美国家的郊区化我国的郊区化发展进程的特点：主动式郊区化初级阶段比被动式郊区化先出现；两者并行存在现象受价格影响程度郊区化的发展阶段北京的郊区化特征1516别墅客户分布豪宅别墅小独栋、叠拼、花园洋房财富阶层准财富阶层／上层中产普通中产阶级17五、别墅市场的板块格局18北京“一山二河三线四高”分布示意图板块格局形成的基础——资源、交通与城市同心圆19城市居住的梯度辐射圈层 高密度住宅区中密度住宅区低密度住宅区城市中心土地级差地租和郊区化两大动力下形成城市居住的梯度辐射圈层度假居所板块格局形成的基础——资源、交通与城市同心圆20北京别枝墅市场虑的十大梳板块格左局北京的别伞墅分布总臭体上呈现劝板块式分田布格局各个板怠块依托港不同的命资源形洽成各自练鲜明的饰特征项目的竞妄争从某种磁角度上说销也是板块的的竞争1234567891市区2亚北3京昌沿线4马坡5天竺香江6通州7亦庄8黄村9西山10怀柔密云1021城市居遵住辐射愉圈层的瞧走向山后香江天竺昌平、叶亚北西山使馆区亚运村中关村西部政倍府集中握区通州马坡亦庄黄村22香江天拜竺板块潜——独疑特的温此榆河水华景地理位置缘瑞：顺义区友天竺镇、陪后沙峪乡自然环境帐：温榆河交通条件彻：机场高伍速公路、棒京顺路人文条件脏：距离北趣京的涉外质区域——冰丽都地区摩、燕莎地婶区较近典型项扭目：嘉导浩商住腾别墅城革、莱蒙雅湖康柏剧园、北器京欧陆便苑、北数京名都硬苑、香劈燕江国际唤花园别三墅、丽名斯花园亩别墅、盯优山美企地、大莫湖山庄丽斯花驰园别墅23马坡板块守——远离静市区的成者熟板块地理位置倾：顺义区岸马坡乡自然环境洞：潮白河恳、高尔夫耕球场交通条件饰：机场高威速公路、度京顺路、刮101国硬道人文条萍件：两权个高尔亭夫球场王、马术电俱乐部防、知名陪会议场评所，如骗：怡生辞园国际三会议中盟心典型项目秋：龙苑别脂墅、北京雾乡村高尔熄夫、恒丰惑花园别墅像、华中园购别墅、枫步桥别墅、怎金宝纯别绍墅、枫桥存别墅北京乡村砍高尔夫球睬场24京昌沿线喜板块——许交通优势堆彰显区域修品质地理位张置：昌周平区京加昌高速廊公路沿冒线及附摘近地区自然环碧境：较梨好的绿际化环境刘、部分愉项目临以温榆河交通条基件：京挎昌高速羊公路人文条件贩：介于朝磁阳和海淀泥两个北京瓜经济发展痒最好的地猜区三角带疮的上端典型项目急：碧水庄拖园、玫瑰葱园、三水芬青清、雪笼梨澳乡、挂宽等碧水庄谋园三期25亚北板块协——“舶轿来”别墅塔的集大成使者地理位置陪：亚运村丸北自然环喊境：环刘境优美狗，小汤高山温泉运，部分管项目临验温榆河交通条件何：立汤路些，六环路人文条细件：亚弓运村成性熟商圈皮，中关歌村高新旋科技园典型项步目：橘甚郡/水砍印长滩论、威尼蚂斯花园掀、纳帕要溪谷、招温哥华在森林、凤万万树国、汤等温哥华络森林26西山板锦块——岩天然美弹景再现辫昔日皇壶家风范地理位置跟：海淀区狭西山地区自然环板境：西路山山脉汉、香山伤公园、秘卧佛寺孩、北京弱植物园匹，八大滩处公园拾等交通条件病：五环路倍、杏石口照路人文条件穿：中国悠礼远历史文鬼化的沉积典型项目筝：香山艺快墅、半山悟枫林、西应山美墅馆司、西山美隙庐等西山美殖庐27亦庄板编块地理位园置：亦切庄的（楼北京经棕济技术园开发区肌）自然环境肺：高绿化塌率、无污笼染、无噪谱音交通条庭件：五况环路、复京津塘偏高速公检路人文条森件：经君国家批荒准的以牵高新技贝术产业近为主的矿经济特邪区典型项目坡：瀛海名关居、境界典、卡尔生拼活馆、金闸地格林小迁镇、亲爱贝的等瀛海名隶居28黄村板售块地理位严置：大谦兴区黄乏村自然环予境：较唤好的绿百化交通条刑件：五千环路、叨京开高妙速人文条袖件：卫窃星城典型项目完：翡翠城腐、原生墅板等翡翠城29通州板块地理位置吼：通州区自然环境棋：运河交通条兽件：京理通快速梳路人文条件台：距北京盾的很近典型项南目：珠榜江国际真城、运筑河岸上庙的院子律等珠江国尺际城30怀柔、密勇云板块地理位置冲：怀柔区为、密云县自然环境才：红螺湖古、燕栖湖鸣、密云水占库、黑龙刘潭等交通条件趟：101酿、111陕国道人文条定件：平残民色彩汁和亲和刺力典型项目锋：龙山新吩新小镇、锅湖光山舍眠、茉莉山皇庄、红螺嫂湖别墅等红螺湖棋别墅31The再End32谢谢4月-2旷305:3此6:5605:暂3605:壳364月-2片34月-2辛305:3茅605:撒3605:价36:寻564月-2责34月-拨2305:3塌6:562023指/4/2互85:缝36:5猪6谢谢观看/欢迎下款载BY壳FAI肌TH讨IM深EAN玩A窜VIS召ION遗OF正G