房地产企业税务稽查

1内容概要一、营业税检查内容二、企业所得税检查内容三、个人所得税检查内容四、土地增值税检查内容五、土地使用税检查内容六、房产税检查内容七、印花税检查内容八、契税检查内容

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一、营业税检查内容

全面检查各种应税收入的合理性、完整性和及时性。

（一）主营业务收入1.销售开发产品收取的价款和价外费用是否未按规定入账，少计收入。

（1）在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）是否全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款,有无计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税。

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一、营业税检查内容

（2）是否将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；是否将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况。（3）私改规划，增加销售面积的收入是否按规定入账。（4）销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入是否按规定入账。

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一、营业税检查内容

（5）拆迁补偿收入是否未按规定确认收入，是否按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税。

（6）是否采取包销低价开票方式，少计收入。与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。

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一、营业税检查内容

（7）收取的定金、违约金、诚意金等，是否未按规定确认收入。（8）关注向对方收取的手续费、管理费、奖励返还收入、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收费，是否未按规定确认收入。

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一、营业税检查内容

2.开发项目完工后，是否将收入挂在“预收账款”等科目长期不结转收入。3.按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。4.采取委托销售方式销售开发产品，是否不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。

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一、营业税检查内容

5.以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，是否未按规定计税。6.对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款是否按租金确认收入，出售时是否再按销售资产确认收入。

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一、营业税检查内容

7.发生视同销售行为，是否未按规定申报纳税。（1）以开发产品换取土地使用权、股权，是否未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。（2）以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，是否未按规定计税。（3）将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、分配给投资者，是否未按规定申报纳税。（4）自建住房低价销售给本单位内部职工或有经济利益往来的单位和个人，是否未按市场价足额申报纳税。（5）将公共配套设施无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，是否未按规定申报纳税。

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一、营业税检查内容

（二）其他业务收入1.房屋出租收入2.商品房售后服务如物业收入、代客装修、清洁等取得的收入以及材料销售收入、无形资产转让收入和固定资产出租收入是否未按规定申报纳税。

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一、营业税检查内容

（三）其他营业税涉税问题1.利用自有施工力量建造房屋等建筑物，在销售不动产时，是否未申报缴纳建筑环节的营业税。2.中途转让在建项目，是否未按规定缴纳营业税。3.支付境外公司来华提供咨询、设计、施工等劳务费，是否未按规定代扣代缴营业税。

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一、营业税检查内容

5.不符合条件的代建房行为，是否将其作为代建处理而少计或不计销售收入。6.开具发票情况的检查。

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二、企业所得税检查内容

（一）收入总额完整性的检查1．检查被查企业的开发产品销售收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。

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二、企业所得税检查内容

2.特别关注销售开发产品过程中取得的全部价款。

3.不征税收入、免税收入是否并入收入总额。

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二、企业所得税检查内容

4.代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由其开具发票的，是否并入收入总额。

5.一次性收款、分期收款、按揭销售、委托销售等各种形式的签约收入，包括签订房地产销售合同、房地产预售合同的签约收入，是否并入收入总额.

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二、企业所得税检查内容

6.视同销售货物行为，是否并入收入总额。7.未完工产品的计税毛利率及销售额的确定，是否符合有关规定。

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二、企业所得税检查内容

8.产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。

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二、企业所得税检查内容

9.取得政府的经济补偿或奖励收入是否申报缴纳企业所得税。10.客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、先租后售收取的租金等是否按规定确认收入或直接冲减成本费用。

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二、企业所得税检查内容

（二）成本费用方面

重点检查税前扣除项目的真实性、合法性。

企业所得税税前扣除原则根据税收法律法规规定，税前扣除需要遵循以下主要原则。

2023/5/919二、企业所得税检查内容

一、真实性原则二、合法性原则三、相关性原则四、合理性原则五、权责发生制原则六、确定性原则七、划分收益性和资本性支出原则20

二、企业所得税检查内容

1.取得的土地资产是否不按规定计价。是否擅自扩大或减少土地资产的价值；是否存在将购进土地进行三通一平后，通过评估虚增土地成本，计入开发成本。2.是否虚列拆迁补偿费，虚增成本3.是否签订虚假合同、协议，虚列、多列或重复列支成本费用。

21二、企三业所得三税检查内三容4.是否取三得不符合三规定的三发票入三账，多列三成本费三用。取得旧三版作废三发票入三账；涂三改、伪三造、自三行填开三发票入三账；取三得第三三方开具三的发票三入账；三取得开三具内容三不实的三发票入三账等5.是否混淆成三本核算三对象，未按三配比原三则结转三产品成三本。22二、企三业所得三税检查内三容6.是否将三资本性三支出直三接列入三当期成三本，减三少应纳三税所得三额7.是否扩三大期间三费用列三支范围三及标准三，减少三应纳税三所得额三。23二、企三业所得三税检查内三容（3）工资三及“三费”扣除三是否正三确。是三否将工三资性的三支出列三入了营三业费用三，未进三行纳税三调整。（4）计提三的以前三年度应三计未计三、应提三未提的三折旧、三费用是三否已作三纳税调三整。（5）是否三在税前三扣除与三收入无三关的支三出。如三违规列三支行政三性罚款,少申报三缴纳企三业所得三税和土三地增值三税。24二、企三业所得三税检查内三容8.其他问三题（1）各项三跌价准三备金、三投资减三值准备三是否已三作纳税三调整。（2）政策性三减免税三金是否视三作已缴三税金，三少申报三缴纳企三业所得三税和土三地增值三税。（3）以前年三度损益三调整事三项未计入三以前年三度所得三计缴所三得税的三，是否三已作纳三税调整三。（4）接受捐三赠货币三性资产是否未三调增应三纳税所三得额，三少缴企三业所得三税；接三受捐赠三非货币三性资产三是否低三价入账三，少缴三所得税三。25二、企三业所得三税检查内三容（5）固定三资产盘盈收三入是否未三入账或三者低价三入账，三少缴所三得税；未经审三批的固定三资产盘三亏，是三否未作三纳税调三增，少三缴企业三所得税三；（6）无法三支付的三应付款三项长期三挂账不三并入应三纳税所三得额，三少缴企三业所得三税。（7）预提三费用的三贷方余三额长期三挂账，三是否未三做纳税三调整。26三、个三人所得三税检查内三容（一）三未通过“应付三职工薪三酬”科目三发给职三工的奖金、三实物以三及其他三各种应三税收入，是三否足额三、准确三代扣代三缴个人三所得税三。（二）三为职工三购买的商业保三险、补充养三老保险三、企业三年金等是否三按规定三代扣代三缴了个三人所得三税。202三3/4三/2727三、个三人所得三税检查三内容（三）三以发票三报销方三式或定三额发放三的交通三补贴、三误餐补三助、加三班补助三、通讯三费补贴三等，代三扣代缴三个人所三得税是三否正确三。202三3/4三/2728三、个三人所得三税检查三内容（四）三以发票报三销方式套三取现金三，发放三奖金或三支付给三个人手三续费、三回扣、三奖励等三，是否三代扣代三缴个人三所得税三。（五）三支付债权、三股权的三利息、三红利时是否扣三缴利息三、股息三、红利三收入的三个人所三得税。（六）三房地产三销售人三员取得销售佣三金是否并三入工资三、薪金三代扣代三缴个人三所得税三。（七）三为管理三人员购买住三房，支三付房款，是否三并入雇三员工资三、薪金三所得计三征个人三所得税三。202三3/4三/2729三、个三人所得三税检查三内容《财政部三国家三税务总三局关于三企业为三个人购三买房屋三或其他三财产征三收个人三所得税三问题的三批复》（财税〔20三08〕三83号）一、根三据《中华人三民共和三国个人三所得税三法》和《财政部三国家三税务总三局关于三规范个三人投资三者个人三所得税三征收管三理的通三知》（财税[20三03]三158号）的三有关规三定，符三合以下三情形的三房屋或三其他财三产，不三论所有三权人是三否将财三产无偿三或有偿三交付企三业使用三，其实三质均为三企业对三个人进三行了实三物性质三的分配三，应依三法计征三个人所三得税。（一）三企业出三资购买三房屋及三其他财三产，将三所有权三登记为三投资者三个人、三投资者三家庭成三员或企三业其他三人员的三；202三3/4三/2730三、个三人所得三税检查三内容（二）三企业投三资者个人、三投资者三家庭成三员或企业三其他人三员向企三业借款三用于购三买房屋三及其他三财产，三将所有三权登记三为投资三者、投三资者家三庭成员三或企业三其他人三员，且三借款年三度终了三后未归三还借款三的。二、对三个人独三资企业三、合伙三企业的三个人投三资者或三其家庭三成员取三得的上三述所得三，视为三企业对三个人投三资者的三利润分三配，按三照“个体工三商户的三生产、三经营所三得”项目计三征个人三所得税三；对除三个人独三资企业三、合伙三企业以三外其他三企业的三个人投三资者或三其家庭三成员取三得的上三述所得三，视为三企业对三个人投三资者的三红利分三配，按三照“利息、三股息、三红利所三得”项三目计征三个人所三得税；三对企业三其他人三员取得三的上述三所得，三按照“工资、三薪金所三得”项三目计征三个人所三得税。202三3/4三/2731三、个三人所得三税检查三内容（八）三各种促三销活动三向客户三赠送礼三品，是三否代扣三代缴个三人所得三税。《财政部三国家税三务总局三关于企三业促销三展业赠三送礼品三有关个三人所得三税问题三的通知》（财税[20三11]三50号）：根据《中华人三民共和三国个人三所得税三法》及其实三施条例三有关规三定，现三对企业三和单位三（包括三企业、三事业单三位、社三会团体三、个人三独资企三业、合三伙企业三和个体三工商户三等，以三下简称三企业）三在营销三活动中三以折扣三折让、三赠品、三抽奖等三方式，三向个人三赠送现三金、消三费券、三物品、三服务等三（以下三简称礼三品）有三关个人三所得税三问题通三知如下三：202三3/4三/2732三、个三人所得三税检查三内容一、企三业在销三售商品三（产品三）和提三供服务三过程中三向个人三赠送礼三品，属于下三列情形三之一的三，不征三收个人三所得税三：1.企业通三过价格折三扣、折三让方式向个人三销售商三品（产三品）和三提供服三务；2.企业在三向个人三销售商三品（产三品）和三提供服三务的同三时给予三赠品，三如通信三企业对三个人购三买手机三赠话费三、入网三费，或三者购话三费赠手三机等；3.企业对三累积消三费达到三一定额三度的个三人按消三费积分三反馈礼三品。202三3/4三/2733三、个三人所得三税检查三内容二、企三业向个三人赠送三礼品，三属于下三列情形三之一的三，取得三该项所三得的个三人应依三法缴纳三个人所三得税，三税款由三赠送礼三品的企三业代扣三代缴：1.企业在三业务宣三传、广三告等活三动中，三随机向三本单位三以外的三个人赠三送礼品三，对个三人取得三的礼品三所得，三按照“其他所三得”项目，全额适三用20%的税率三缴纳个三人所得三税。2.企业在三年会、三座谈会三、庆典三以及其三他活动三中向本三单位以三外的个三人赠送三礼品，三对个人三取得的三礼品所三得，按三照“其他所三得”项目三，全额适三用20%的税率三缴纳个三人所得三税。202三3/4三/2734三、个三人所得三税检查三内容3.企业对三累积消三费达到三一定额三度的顾三客，给三予额外抽三奖机会三，个人三的获奖三所得，三按照“三偶然所三得”项目，三全额适三用20%的税率三缴纳个三人所得三税。三三三、企业三赠送的三礼品是自产产三品（服务三）的，三按该产三品（服三务）的市场销三售价格确定个三人的应三税所得三；是外购商三品（服务三）的，三按该商三品（服三务）的实际购三置价格确定个三人的应三税所得三。202三3/4三/2735四、土三地增值三税检查内三容除上述三营业税三、企业三所得税三里已涉三及问题三外，还三应注意三检查：（一）三对普通标三准住宅三的界定是否符三合规定（二）预征率适用是三否准确（三）合作三建房缴三纳土地三增值税是否正三确（四）企业三合并、三分立缴三纳土地三增值税是否正三确202三3/4三/2736四、土三地增值三税检查内三容（五）三检查“预收账三款”、“应交税三费-应交土三地增值三税”等账三户，与申报表进行核三对，核三实取得三的预售三收入是三否及时三、全额三申报预三缴了土三地增值三税。（六）三检查“其他业三务收入”、“营业外三收入”和往三来账户三，有无三把收取三的各种定金、三合同保三证金计入以三上账户三而不做三预收收三入，不三计算预三征土地三增值税三的情况三。（七）三对符合清三算条件的企业三是否进三行土地三增值税三清算。三有无以三工程未三结算、三未决算三或商品三房未销三售完毕三等各种三理由不三进行土三地增值三税清算三。（八）三增值额三的计算三是否正三确202三3/4三/2737五、土地使三用税检三查内容（一）重点核三查房地三产开发三企业是三否自土三地出转三让合同三约定交三付土地三时间的次月、土地三出转让三合同未三约定土三地交付三时间的三，自合三同签订三时间的次月起及时申三报纳税三。（二)已征用三未开发三的土地三是否按三规定申三报缴纳三土地使三用税。(三）查看土三地使用三情况，三核对纳三税人纳三税申报三表中的三土地面三积与土三地使用三证所记三载的面三积，核三实纳税三人申报三的土地三面积是三否真实三，有无少报、三漏报。（四）根据纳三税人所三处的地三理位置三，核实三纳税人三适用单位税三额是否准三确，土地等三级和单三位税额三变更后三是否及三时调整三，有无三少缴开发三建设用三地土地三使用税。202三3/4三/2738五、土地使三用税检三查内容（五）检查已出售房屋部三分土地三面积的三确定是三否正确三，未销售的商品三房占用三的土地三是否按三规定缴三纳土地三使用税三。。（六）三查看自三用房屋三占用土三地使用三情况，三检查计三税面积三和单位三税额是三否准确三，申报三缴纳城三镇土地三使用税三是否正三确。202三3/4三/2739六、房产税三检查内三容（一）自行自三用房产交三付使用三后，是三否长期三挂“在三建工程三”，既三不办理三竣工结三算，也三未申报三缴纳房三产税。（二）三对房产三进行改造增三加房产三价值的，是三否及时三入账，三是否足三额计算三缴纳房三产税。（三）三房地产三企业开三发的商三品房在出售前三已使用三，是否三按规定三申报缴三纳房产三税。（四）三房地产三企业开三发的商三品房在三出售前三出租、三出借的，是否将三房屋租三金直接三冲减“三管理费用”或挂三在其他三应付款三上未缴三房产税三。202三3/4三/2740六、房产税三检查内三容（五）三不可分三割的附三属设施三及改良三支出是三否计入三房产价三值，房三产税的三计税依三据是否三正确，三是否足三额申报三缴纳房三产税。（六）是否按三规定将三相应的土地价三值计入三房产原三值据以征三收房产三税。202三3/4三/2741七、印花税三检查内三容（一）三检查企三业是否三按照税三务机关三确定的印花税三征收方三式计算缴纳印三花税。（二）三检查房三地产企三业房屋三销售（三预售）三合同、三建筑安三装合同三、银行三借款合三同等各类应三税凭证是否按三规定粘三贴印花三税票或三缴纳印三花税。三有无将三应税凭三证作为三非税凭三证，少三缴印花三税。（三）三应纳税三凭证是三否在书立或三领受时三贴花，有无三到凭证三生效日三期才贴三花纳税三，检查三是否按三照规定三期限申三报缴纳三印花税202三3/4三/2742七、印花税三检查内三容（四）三房屋销三售（预三售）合三同、银三行借款三合同、三建筑安三装合同三、建筑三材料购三销合同三、租赁三合同、三勘察设三计合同三、广告三合同等三是否按三规定足三额缴纳三印花税三。有否三混淆合同性三质，从三低适用三税率或三擅自减三少计税三依据，未按三全部所三载金额三计税。（五）三检查记三载资金三的账簿三按规定三计算贴三花后，三“实收三资本（三或股本三）”和三“资本三公积”三合计金三额增加三的，增三加部分三是否补三贴印花三。202三3/4三/2743八、契税检三查内容（一）出让方三式取得国三有土地三使用权三，是否三按照取三得该土三地使用三权支付三的全