房地产基础知识

房地产基础知识前言一个优秀的营销人员，不仅仅是销售，更是体现企业形象的窗口；一个优秀的营销顾问，要具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求等职业精神；一个优秀的营销人员，具备专业的知识是排在第一位的；我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。房地产业与建筑业的区别房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业；建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物；房地产业是发包方，建筑业是承包方，它与建筑业既有联系，又有区别；房地产业归属为生产和消费，提供多种服务的第三产业；建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。房地产住宅的层数划分的规定低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为7-11层中高层住宅为12-16层16层以上为高层住宅40层以上（高度100米）为超高层房地产类型

按用途划分

a)居住房地产

b)商业房地产

c)旅游房地产

d)工业房地产

e)农业房地产房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

1、居住用地七十年；

2、工业用地五十年；

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

4、商业、旅游、娱乐用地四十年；

5、综合用地或者其他用地五十年。一、基本规划术语住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。间距：前后两排房屋之间的距离，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。二、住宅的建筑材料分类砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构

钢结构

特点：砖木结构：这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。砖混结构：建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。钢筋混凝土结构：建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。钢结构：建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。框架结构剪力墙结构框剪结构三、按住宅的建筑结构分类1、框架结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。优点：可自由分割，组成灵活的使用空间缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修四、按住宅的建筑结构分类2、剪力墙结构剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗争性能，不足之处在于结构自重大。3、框剪结构框剪结构：框架—剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。五、商品房销售名词解释楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标准层：平面布置相同的住宅楼层。毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。跃层式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。联排别墅：其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）。外飘窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法）中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。开间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。进深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。层高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。净高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。（净高＝层高－楼板厚度）六、房屋面积术语房屋使用面积（套内使用面积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。房屋产权面积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋预测面积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。房屋实测面积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。套内阳台建筑面积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。套内墙体面积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分摊公用面积=建筑面积－套内建筑面积建筑面积=商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积七、建三筑物的三各项比三例建筑容三积率＝总建三筑面积三÷总用三地面积建筑密三度（建三筑覆盖三率）＝建筑基三底总面三积÷总三用地面三积×1三00%绿化率＝各类三绿地总三面积÷三总用地三面积×三100三%（住三宅项目三绿化率三应不低三于30三%）面积误三差比＝（产三权登记三面积—三合同约三定面积三）×1三00%三÷合同三约定面三积分摊率：公用三分摊面三积之和三÷建筑三面积之三和得房率三、实用三率=套内三建筑面三积÷建三筑面积三×10三0%使用率=套内三使用面三积÷建三筑面积三×10三0%八、房三地产开三发五证三二书名三词解释《国有土三地使用三证》：是证三明土地三使用者三向国家三支付土三地使用三权出让三金，获三得了在三一定年三限内某三块国有三土地使三用权的三法律凭三证。《建设用三地规划三许可证》：是建三设单位三在向土三地管理三局申请三征用、三划拨土三地前，三经城市三规划行三政主管三部门确三认建设三项目位三置和范三围符合三城市规三划的法三定凭证三。《建设工三程规划三许可证》：市有三关建设三工程符三合城市三规划要三求的法三律凭证三。《建设工三程施工三许可证》：是指三项目开三工前队三伍招标三到位，三施工队三伍具备三施工资三格，现三场具备三施工条三件的凭三证。《商品房三销售（三预售）三许可证》：指开三发商在三投入方三面达到三国家要三求，有三条件对三外销售三房屋的三凭证。《住宅质三量保证三书》：开发三商对销三售的商三品房承三担质量三责任的三法律文三件。《住宅使三用说明三书》：对住三宅的结三构、性三能和各三部位的三类型、三性能、三标准等三加以说三明，并三提出使三用注意三事项。九、商三品房预三售应符三合什么三条件？已交付三全部土三地使用三权出让三金，取三得土地三使用权三证书持有建三设工程三规划许三可证和三施工许三可证按提供三预售的三商品房三计算，三投入开三发建设三的资金三达到工三程建设三总投资三的25%以上，三已经确三定施工三进度和三竣工交三付日期十、商三品房现三售应符三合什么三条件？现售商三品房的三房地产三开发企三业应当三具有企三业法人三营业执三照和房三地产开三发企业三资质三证书；取得土三地使用三权证书三或者使三用土地三的批准三文件；持有建三设工程三规划许三可证和三施工许三可证；已通过三竣工验三收；拆迁安三置已落三实；供水、三供电、三燃气、三通讯等三配套基三础设施三具备交三付使用三条件；物业管三理方案三已落实三。十一、三合同登三记备案三的时间我国房三地产法三规定，三开发经三营企业三与承购三人签定三商品房三正式买三卖合同三后，应三当在签三约之日三起30日内向三县级以三上人民三政府房三地产管三理部门三和土地三管理部三门登记三备案手三续。十二、三国有土三地出让三使用权是国家三以土地三所有者三身份将三国有土三地使用三权在一三定期限三内出让三给使用三者，并三由土地三使用者三向国家三支付土三地使用三权出让三金的行三为。目前，三我国土三地使用三权的出三让方式三有四种三：招标三、拍卖三、挂牌三和协议三方式。拍卖方三式出让三土地使三用权，三进行公三开竞价三，轮番三报价，三确定土三地使用三者。商业、三旅游、三娱乐和三商品住三宅等各三类经营三性用地三，必须三以招标三拍卖或三者挂牌三方式出三让。十三、三国有土三地的划三拨国有土三地的划三拨，是三国有地三使用权三流转的三一种特三殊方式三，是国三家的国三有土地三使用权三无偿地三让与土三地使用三者，土三地使用三者只要三按一定三的程序三提出申三请，经三法定机三关批准三后即可三取得土三地使用三权，而三不必向三国家（三政府）三交付任三何费用三与租金三。根据《土地管三理法》第五十三四条和《城市房三地产管三理法》第二十三三条的三规定，三下列用三地的使三用权，三确需必三要的，三可以申三请以划三拨方式三提供土三地使用三权。1、国家三机关用三地和军三事用地三；2、事业三单位、三国有单三位职工三居住用三地；3、城市三基础设三施用地三和公共三事业用三地；4、国家三重点扶三持的能三源、交三通、水三利等项三目用地三。十四、三集体土三地包括三哪些范三围？城市市三区的土三地属于三国家所三有；在农村三和城市三郊区的三土地，三除由法三律规定三属于国三家所有三的以外三，属于三农民集三体所有三；宅基地三和自留三地、自三留山，三属于农三民集体三所有；集体土三地所有三权的内三容是集三体经济三组织对三其所有三的土地三行使占三有、使三用、收三益和处三分的权三利；集体土三地征用三。集体三土地征三用是指三国家因三建设需三要，强三制地将三属于农三村集体三经济组三织所有三的