中广信地产北京亚澜湾提案报告

亚澜湾项目解决方案中广信地产服务机构2006年5月总体市场研究北京市宏观经济形势分析整体经济运行情况良好

产业结构优化、地方财政增加、物价稳定、就业良好投资、消费及出口三大需求趋于平稳

房地产投资增幅回落，基础设施投资大幅增长城市居民八大类消费支出呈现“七升一降”对外贸易增势强劲，外资大量流入北京市宏观经济形势分析城市规划与基础设施建设情况分析

按照“优化市场，发展平原，涵养山区”的原则，结合“两轴－两带－多中心”的城市空间布局，继续集中必要的投资力度，推进“两个转移”、实施“五个倾斜”，突出政府投资对社会投资的引导、放大、调控作用。城市交通快速发展，重点工程进展顺利城市公用事业综合服务水平进一步提高城市绿化取得新进展北京市宏观经济形势分析北京土地市场分析供应总量基本实现计划指标，能满足市场用地需求顺义、通州、亦庄三个新城是远郊区县中土地供应的重点区域，朝、海、丰、石则是城八区土地供应的主要区域，中心城区土地供应明显受限2005年12月17日，在全国国土资源厅局长会议上，国土资源部部长李元在部署2006年工作重点时也明确表示，2006年将继续停止别墅类用地土地供应土地供应情况分析土地出让、价格情况分析近远郊区的规划新城交易活跃住宅及配套用地是市场供需热点交易地块基本达到熟地状态，土地一级开发得到强化开发企业优化组合联合拿地成为新的发展趋势北京土地市场分析出让情况综合平均低价涨幅较大各类用地低价平稳上升工业地价涨幅明显高于居住和商业用地传统商业区中商业用地及南三、四环之间的居住用地地价涨幅较大价格情况房地产开发投资增速大幅上升房地产开发投资占全社会固定资产比重开始攀升房地产开发投资状况北京房地产市场分析

房地产市场供需状况

供给：截至5月6日，全市可售的期房项目共有1523个、面积2644.77万平方米。综合起来，京城待售商品房为1857.15万平米，占可售面积的六成以上。北京待售商品房房源充足。而交易双方信息不对称和某些房地产商控制性销售造成京城楼市“一房难求”北京房地产市场分析需求：

随着第一季度房价上涨的消息公布，去年被抑制的需求出现明显反弹。目前中低价位的项目在五环以外，市场新项目普遍呈现往中高档项目发展的趋势，导致需求压力增大。

商品房价格水平

《楼市》市场研究部调查的数据显示，仅2006年3月份北京五环内各热点板块商品住宅与去年3月同期相比涨幅达到25.2%。第一、由于购房欲望“深入人心”，经历去年观望阶段看到房价不降反升，所以需求出现反弹第二、外地人甚至海外人士来京购房比例与日俱增，投资性买家在市区和商务区内的比例甚至超过60%北京房地产市场分析北京别墅市场的发展阶段北京别墅市场的发展简单来说，其发展经历最初简单COPY外型，局部模仿，发展到纯粹的复制以及今天的原创别墅。北京别墅市场发展阶段发展阶段时间关键词初级模仿秀的上演九十年代初期

简单的欧式建筑符号，空间分布简单、粗糙，户型面积大而奢华模仿主义1998年左右的别墅复苏时期

依然带有明显的模仿痕迹，但其品质已经明显提升，在内部功能的分布上追求品位与品质的结合纯粹的拿来主义2001年纯粹的复制缺乏了自我，不能与本土文化、以及使用者的精神气质相结合回归的原创情节近阶段吸收古今中外产业精华，不拘泥于任何一种现有产品与模式；既不照抄产品模式又不排斥合适的产品北京别墅市场的区域分布别墅区域分布概况传统别墅区西山（香山）板块中央别墅区八达岭高速沿线亚奥京北区城南阳光别墅区亦庄京津塘沿线潮白河别墅区东部泛CBD别墅区区域个数占地面积（平方米）面积所占百分比昌平301245869826.62%朝阳32661932914.14%海淀1334324417.33%顺25%大兴1029586006.32%丰台510461132.23%通州1545379919.69%房山1025506055.45%怀柔740169828.58%密云919394264.14%平谷11200000.26%门头沟14000000.85%石景山1609380.13%西城0————东城0————宣武0————崇文0————总—06年北京市场在售别墅项目区域分布统计表北京别墅市场的供需状况北京别墅市场的供需状况对于北京去年以来别墅供应量陡增的原因主要来自以下三个方面：日前国土资源部官员明确表示对别墅用地进行严格控制，使得别墅项目相对比较集中的放量对别墅没有一个统一的定义政府多头管理所致。由于缺乏一个统一清晰的定义，再加上多头管理，因此在把关和管理方面存在很大的漏洞，使得一些开发商在普通住宅用地上建了别墅产品2005年北京在售别墅项目210个2006年目前为止北京在售别墅项目184个从行政区域分布来说，别墅项目供应主要集中在昌平区、朝阳区、顺义区、大兴区及海淀区等地区，这五个地区供应量之和占总供应量的58％。丰台区、通州区、房山区及密云县等地区供应量所占比重都有所增加，表明北京别墅市场正在向城区周边地区扩散，加之周边配套设施的不断完善和交通线路的不断延伸，以上区域的别墅市场前景利好针对2006年的别墅市场，北京目前的别墅土地储备用地足以支撑未来两年的项目开发，因此实质性开发量仍然很大；另外停止别墅类用地供应政策的出台，造就了别墅豪宅最大卖点：土地资源的稀缺性，任何东西都可以模仿，惟有地段和风景无可复制。北京别墅市场的供需状况政府主管部门再次重申别墅用地限令引起业界很大关注，意味着市场别墅类产品后续供应的减少。目前，北京市场纯别墅项目的产品档次在升级，主要来自北京玫瑰园、财富公馆、国花园等项目的供应原因就是国土资源部重申别墅停批限建。京城别墅开发商借机推出别墅产品，为的是争抢最后的豪门盛宴。别墅用地叫停，现在许多别墅项目争相上马，为的就是尽早进入市场，赢得更多的销售周期。

北京别墅市场现状分析北京别墅市场的现状及预期后续供应面临断档价格档次集体走高别墅项目扎堆启动别墅置业速度加快远郊别墅低价叫板远郊别墅，以相对低廉的价格，较高的性价比，良好的自然景观与社区环境吸引着购房者的目光北京别墅市场的现状及展望06年下半年北京别墅市场展望北京中产阶级群体的逐渐壮大将使经济类别墅或者“类别墅”的有效需求不断膨胀，这就需要部分“中高阶层”的主流别墅产品，来迎合这一类消费群。所以在未来一段时间内，经济型、小户型别墅或“类别墅”的低密度住宅的比例将有所扩大

国家在未来几年内不再批准新的别墅项目的规定成了别墅热的最主要的催化剂。这对许多在建别墅或已获准的别墅项目开发商来说是一大利好消息，新政策的实施将使现有别墅逐渐进入奇货可居的状态。别墅价格会因此有较大的提升产品结构将面临调整别墅价格继续上涨城市新富阶层的兴起也带动了经济型别墅的快速发展，同时交通畅通的远郊别墅置业的新型选择，较高性价比的远郊别墅持续放量远郊别墅持续放量区域市场环境研究密云别墅项目汇总项目名称物业类别装修状况规模(万平方米)容积率价格白河涧公寓独栋联排毛坯占地：19.49建面：14.320.7联排4200元/平方米

独栋5000元/平方米鸿福天地联排毛坯占地：7.5055建面：5.89030.784815元/平方米纯境（售完）独栋联排毛坯占地：8.95建面：3.700.46800元/平方米潮河湾（未许可证）公寓读栋联排毛坯占地：80建面：60.0753600元/平方米翠堤花墅独栋联排毛坯占地：6.50.584500元/平方米赏星悦木别墅（未许可证）独栋双拼毛坯占地：200亩建面：40.35独栋：6800元/平方米双拼：4500元/平方米水墨庭院独栋叠拼毛坯占地：8.08建面：5.20.57独栋4800元/平方米，碟拼：3500元/平方米紫霞谷独栋毛坯占地：30.00建面：2.070.098000元/平方米茉莉山庄板楼独栋双拼毛坯占地：19.00建面：4.280.23175－347万元/套博世庄园板楼独栋双拼毛坯占地：17建面：4.50.8别墅：3200元/平方米梧桐苑联排叠拼毛坯占地：2.00建面：4.001.33600元/平方米碧水花园公寓独栋双拼毛坯占地：8建面：11.3独栋6800元/平方米亚澜湾独栋双拼毛坯占地：5.40建面：10.000.15独栋10800元/平方米

联排7000元/平方米区域别墅市场供给区域别墅市场供给分析说明：区域别墅市场供应集中，京承高速沿线总体供应量204.7595万平方米区域供应项目中，产品层次划分明显，紫霞谷等高档别墅项目提升区域市场形象，赏星悦木别墅、翠堤花墅、水墨庭院等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面2006年京承高速沿线项目供应量集中，对本项目所在区域构成一定的影响和客户分流的可能未来区域内别墅市场存在一定的潜在供给量，别墅产品发展上升空间较大区域内别墅产品分析产品类型容积率区域内别墅产品以经济性独栋为主，占42%，相比之下，双拼、叠拼类物业市场认可度较低经济性小独栋为市场供给的热点公寓类物业不作为供应的主流，仅为项目内部配套容积率主要分布在0.6-0.4之间相应的在这个区间的水墨庭院，翠提花墅销售情况较为理想别墅项目并不意味着容积率越低，项目越好卖，最重要的是如何找到容积率与项目性价比的平衡点区域内别辛墅市场主央力户型面涝积150廊－250姓平方米的盗面积居多并占到了总腥数的67先%，舒适炼性较之经中济性依然新是优先考团虑的对象绿化率均瓦在40%介以上，高贝绿化率，众零距离贴漫近自然亦呢是远郊别斤墅的卖点紫之一主力户型贿面积绿化率它分布区域内别暴墅产品分很析价格现状碗及走势分摄析从价格西成长看壁，高档大独栋产冰品由于问受到面烦积大、存总价高话的影响偏，成长创空间较辉低区域内柔别墅产脚品分析区域别篇墅市场钻中，高促档独栋逮别墅产煌品均价看在7000元/平乖方米，孟联排别他墅产品腐均价在4500元/平螺方米随着京落承高速兽二期的宵开通，秃区域价遵值将依赖托其固碌有生态傻资源优直势大幅崖度提升区域别失墅市场姐需求高档独栋童别墅公寓、锄花园洋突房中高档、经济型别墅60-8铲0万90-2朋60万>300唇万市场基础跳层核心需求给层借势层需求分童析：该区域季产品线徒的丰富稳、多层险次性将浊使区域绘市场呈肿现多样大化、明吴确化的戒特征，恢经济型碰别墅满很足城市电中坚阶左层的需渣求；高晒端别墅合依托自尝身的贴盟身化个捐性服务宵和定制勾化路线阁，以稀看缺、经封典等卖衬点吸引蝇富有阶若层的关蛇注区域别墅租市场综述【交通】搅热新兴挎别墅板块【环境奇】自然景探观成就律新区【格局斜】怀密两地巴受益“两之带”【人口】宜居新去区渐成关气候【投资】性价比俱优势日关趋凸显【客群】消费理念盏更趋理性承成熟从京昌档路、机巡寿场路、摊立汤路插，到西恋山（香策山）景阻区、温砍榆河流页域景区剃，北京捏别墅市述场的产帆品竞争便已经明屡显从交链通资源怒占有的森竞争过绵渡到自偷然景观涉资源占狭有的竞爷争。在吉进入“哪景观资咱源时代翁”的别角墅市场课之际，丑密云正徒成为别虽墅市场颜一个新陷的热点吩区域，明一个继苍西山（倦香山）兔、温榆详河流域驼之后的第三大敢景观资律源群落竞争区域详划分项目位于流怀密别墅领板块区，蒜属于远郊军高档别墅型项目，综竿合地缘性烈、泛区域得竞争考机虑，将本拴项目竞争睡界定为如养下竞争板江块的高档盾别墅：核心竞壮争区域怀密别医墅板块相关竞恒争区域亚北别墅乒区、中央废别墅区、哲昌平八达腊岭别墅区相关竞争硬区域远郊低密秧度高端别纹墅核心竞彻争区域般研究近年来蝴，北京良别墅市箱场有了薪一个新婶的动向吨——从程过去依含托交通夹资源开居始向寻诞求景观宰资源过熔渡，而农景色秀放美的怀液柔和密贯云等远璃郊正成格为别墅努新兴区培域。从距目前别骂墅市场援的发展蛋来看，从现代高乖速交通膨消除了园人们对相空间距纤离的畏臭惧，无厅形之中怕也为怀施柔、密橡云自然旋资源的匪开发、谱完善注改入了强勇大的活效力。京绳承高速蚂即将开仓通的利屈好消息兽极大地陵刺激了溪开发商路和购房漏者的热轿情。区域概居述区域供需送分析核心竞争碑区域研究2005－2006年怀密别墅区新盘统计项目名称行政区县物业类别开盘时间建筑规模容积率价格中海安德鲁斯庄园朝阳独栋,双拼联排,叠拼一期2005－6－18二期2005－8－20三期2005－10－18四期2006－3－1020万平米0.7312000易郡二期顺义独栋双拼2005-9-186621平方米0.39000金碧湖畔顺义独栋2005-9-11166867.9平米0.348500东方太阳城顺义独栋联排富春园2004－7－28清波小镇2005－370.00万平米0.296000鸿福天地密云联排别墅一期2005－5－1二期2005－7－158903平方米0.7824815达观别墅二期通州独栋2005-9-1817.00万平方米0.215000潮白·丽水庄园密云独栋联排一期2005－9－18二期2006－5－15

0.2130－41万元/套典型竞果争项目项目名称金碧湖畔物业类别独栋地址顺义区顺平路与潮白河路交会处签约33套8390元/平方米均价8500元/平方米最低总价312-800万元/套入住时间2006-8-28规模占地：332530.40平方米建面：166867.90平方米户数306套，一期97栋绿化率48.00%容积率0.34建筑风格东方建筑风格核心竞泼争区域各研究项目名称易郡物业类别独栋双拼装修状况一期合院、独栋毛坯，双拼精装二期合院毛坯，独栋、双拼精装地址顺义区潮白河畔万余亩森林均价9000元/㎡入住时间一期2005年11月15日

二期2006年规模总占地面积:418亩总建筑面积:86621平方米户数一期91套，二期139套绿化率40%容积率0.3建筑风格平层四合院、双拼三合院、独栋三合院核心竞争醉区域研究核心竞争到区域研究项目名称蒙顿卡雀(月亮湾水岸VILLA)物业类别独栋双拼叠拼联排地址顺义区南彩镇彩虹桥东九王庄南侧潮白河畔均价联排价格在85万元/平方米左右双拼价格在130万元/平方米左右独栋价格在160万元/平方米左右最低总价150-221万元/套入住时间一期2002年9月1日二期2005年6月30日规模占地面积：720亩建筑面积：19.5万平米户数一期168绿化率60.00%容积率0.47建筑风格法式竞争机会罪点分析核心竞命争区域呼研究项目虽位懂于潮白河姿别墅区，屈较靠近机拔场的别墅勒项目在交贱通位置上责不占优势超，如何从攻潮白河别躲墅区众多砍的别墅别君墅项目中自突围，机僻会点在于锄：依托自然淡景观优势做足项康目内部圆景观提高项目叼性价比降低总硬价门槛打造区域孤内标杆别墅其项目相关竞就争区域闸研究区域概述中央别墅区京城东哗北郊温谈榆河与张机场高宫速路相护交围合骄而成的聚区域,貌是北京餐最早的被高档别声墅群落喘.主要冤得益于虎三大因粘素。龙第一，顽紧邻首吃都机场渔和靠近滔燕莎等旗外国使懂馆区淹的独特健的区位愤优势，塑京承、搬京顺、垫机场高蠢速等道巴路便捷桂顺畅的戚交通优沃势。第立二，优叨良的自秤然环境葡，加之膊政府主冠导的绿捷色生态宅走廊规运划，成铃为北京持最适合否居住的指区域。坑第三，娱近十年矛间累积柳起来的俊别墅氛锻围，先严入为主沈。亚奥京北竿别墅区是奶北京自然录山水环境信优势与交义通环境优景势较为集坡中的地域满，从“亚货北”到“油北”，北锁京最早的枕别墅集中辨地带借奥联运圣火再记次升温。纯亚北以及塘周边基础性设施的建涉设加快，布以亚北为抹代表的北捎部楼市风退云再起，瞒如今，八旷达岭高速俯路以东、歪北苑路以遵西、五环键沿线甚至迁来广营乡层都因奥运保而成为新陶的投资热疼点.昌平八达岭别墅区亚奥京北别墅区平八达呆岭板块呼一直北幸京房地营产市场店上高档匹别墅聚宰集的区掩域。凭晓借优越惯的交通英条件和截地理位允置，这三一区域旅的别墅姜市场很也早就开缩慧始发展股.交错崭的交通钳将京昌域沿线，膊特别是残沙河板术块与奥迫运村、抄中关村隙紧密相姨连，吸栋引并成多为这两殖个区域达具备别径墅消费酸能力人热群的置层业首选伶。奥运悉会带动宁整个经搁济带北度移，更剥成为激将活该区栏域别墅恰价值的小重大利矩好。相关竞径争区域泉研究区域供需律分析中央别墅区亚奥京北别墅区昌平八达岭别墅区别墅产品价位分布7000－24000元/平方米6500－20000元/平方米7500－20000元/平方米主力价位10000－20000元/平方米8000－13000元/平方米7800－12000元/平方米区域潜力以中央别墅区为核心的北京东北部区域都是未来京城的优势、高档区域随着奥运利好消息不断，亚北以及周边基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市风云再起，成为新的投资热点。奥运会带动整个经济带北移，更成为激活该区域别墅价值的重大利好，配套大幅改善再次激活了该区域别墅的发展前景。相关竞悄争区域猜研究典型竞崭争项目润分析——中央别墅兼区项目名称长岛澜桥物业类别独栋双拼联排装修状况毛坯地址朝阳区来广营东路北侧均价12800元/平方米入住时间一期2004年10月底二期2005年6月三期2005年年底四期小户型2006年年底规模该项目占地16公顷，总建筑面积11.5万平方米。户型面积300－650平方米绿化率55%容积率0.5建筑风格欧式项目名称MOMA万万树物业类别独栋装修状况毛坯地址顺义区寺上、火神营出口均价8000元/平方米最低总价450万元/套入住时间一期2004-5-1

二期A、B组团2006年年底规模占地面积：1800.00亩建筑面积：5.00万平方米户型面积500－550平方米绿化率62%容积率0.38建筑风格欧式典型竞团争项目坚分析——亚北别墅淋区项目名称保利垄上物业类别独栋装修状况毛坯地址昌平区小汤山镇均价8500元/平方米入住时间一期2005－12－20

二期2006－8规模占地面积：860余亩建筑面积：36.00万平方米户型面积户型面积315－643平方米绿化率48%容积率0.39建筑风格美式相关竞争倍区域研究项目名称东方普罗旺斯物业类别独栋装修状况毛坯地址昌平区北七家镇总价350-1800万元/套入住时间2006－10－31规模占地面积：65.76万平米建筑面积：22.00万平方米户数558绿化率63%容积率0.3建筑风格欧式典型竞钟争项目猛分析——昌平八达奏岭别墅区相关竞眼争区域体研究项目名称壹千栋物业类别独栋装修状况毛坯地址昌平区北七家镇均价10000元/平方米入住时间2006-7-1规模占地面积：160万平米建筑面积：56万平米户型面积303－800平方米之间绿化率60%容积率0.35建筑风格美式相关竞粱争区域惕研究竞争机般会点分决析相比劣势机会点中央别墅区交通便捷、有浓厚的国际氛围精确客群定位，强调自然景观优势亚奥京北别墅区交通环境优势、基础设施的建设加快依托密云县城发展，完善项目内部配套昌平八达岭别墅区交通环境优势、区域环境保护相对较好随着京承高速通车，项目交通劣势缓解，同时提高项目性价比项目位置忌:门头沟任区潭柘寺饰镇新大街烂2号项目规模迎:占地躁40.0稼0万平方朴米建面：蓄30.搁00万怒平方米物业类型材:独栋直双拼联足排开发泽商:蒸北京潭屋墅苑房唤地产开煮发有限辉公司潭柘山蚕城山水舱居典型的起景观别末墅，地追理位置滨独特，讲距市区毅仅25桃公里，贱市场价嚼值较高蓄。泛区域竞估争研究项目位置帆:怀柔区穷红螺湖屠东南岸项目规模临:占地面算积：99织82.6倾1平方米盈建筑面锈积：28贷073平折方米物业类型醋:独栋开发锈商:赵北京大倦地房地牵产开发睁公司天籁(红黄螺湖别墅挑)天籁•动红螺湖照别墅”像紧邻3葛3万平咳方米的挑红螺湖钳湖面，碧顺光直削视红螺写山山景元，优越默的先天这自然资截源，赋匆予了“蜜天籁”勇得天独略厚的外伯部条件剃.泛区域舒竞争研脖究项目位置乌:延庆县察古崖居禾西侧项目规匹模:占腰地面积秘：18俯万平方托米建筑面向积：9虑7万平沉方米物业类柜型:独插栋开发幼商:咐北京光辉差伟业房地蔬产开发有钞限公司原乡美雾利坚原乡美素利坚项泉目位于主“夏都锅”延庆幕，项目鸽地块远柿离市区麻，三面接环山于，环境仔优美，番定位于红原装美宰国西部贷纵情生骂活别墅片。泛区域凭竞争研逼究市场解炒决方案项目营销椅现状－销陷售业绩联排＋门双拼烛总计怜21套目前尚姑可售5用套一期独尸栋艘总计2策1套目前尚敬可售3来套一期公寓步总计吨150套目前销搭售中未租主推二期独痕栋孙总计8坐套目前尚可箱售3套销售业菊绩一期独钩栋去化云率85写.7%二期独栋线去化率6惕2.5%一期联排浸＋双拼去窗化率81氏%一期公寓蹲去化率较牺低独栋总夕体去化风率79声.3%销售业撑绩200或2年5叮月一期抚正式开穷盘销售至今营窑销周期霸已逾四倦载项目营销拨现状－症荡结解析关键词Ⅰ绑：建筑形鸣式的对位症结解析亚澜湾户的欧式微现代建幻玉筑形式师代表了笨90年煮代后期尸欧洲别图墅的风优格特征旦。亚澜粮湾现有板建筑为沈欧式现挖代风格步，区别吐于传统餐坡屋顶衫别墅形港态，从湿造型、叶立面、娘布局、汁功能等汪方面，栽不同单睡体体现局出较大倘的差异出性，建裙筑中大光量采用厌各种几吵何体块散的穿插短、色彩境的对比栽、空间视和体形轨的组合先手法。单纯的从劫建筑艺术急的角度去璃讲，亚澜量湾现有的想建筑形式渴并无问题廊。可当这种塞产品产品吐放到特定振的市场，秀以特定的选姿态销售偷的时候。对位就出兼现了偏差王！！症结解析对于后袜现代风张格的接拔受必须赌是以一脏定的年芦龄层为猾基础的但对应的童年龄层为以财富积累惕远未达到隙购置项目失的水平级喜欢的均人消费欧不起消费的起盾未必喜欢症结解怀析关键词孩Ⅱ：单节体面积哭的对位症结解析交通距忙离＋景模观特点暗＝典型悼的度假俱型别墅症结解牵析一期独栋苹面积24燥2-54忘6平方米销售总安价20叮6万元姿－46倒4万元一期联酿排＋双跃拼面积兵241氏-32奋4平方兔米销售总价奔169万课元－22择7万元二期独龄栋面积码350发-85土0平方促米销售总归价29天8万元前－72城3万元Ps：销培售单价按猎照实际销铃售价格－光独栋销售赔均价85猪00元/肢平方米，及联排＋双观拼销售均盈价700稿0元/平赢方米计算症结解析过大的废面积致井使销售戴总价过屠高过高的艳总价与追项目的否度假别疗墅形态乞相互矛轿盾症结解析关键词Ⅲ帝：豪宅属控性的对位中国十虽大豪宅酸别墅第仁六名湖畔水燃景名宅潮白河驻畔的天惧堂症结解泽析自项目伊蛇始，项目亭形象的推扮广即以豪确宅的态势爱进行着…者…???这是一垃种正确现的选择有吗？？症结解舌析症结解析项目的碌产品形戚态项目多覆数产品芳的面积秧区间项目的价宫格水平项目的度椅假性质＝？豪宅症结解析其它关键踢词：销售组湿织现场气氛牲的营造物业管查理的层壳次等等……解决思傅路我们需要佛一条通路威去解决问蠢题解决思路两个问题盛摆在我们僻的面前：现在的足房子如贵何解决鸽？？以后我们浸该盖什么闪房子？？廊又该如何姑去卖掉她工们？？解决思纪路对于第一箭个问题，释我们给出崭的解题思缓路是：以强劲跪的销售财执行力白为先导榴，辅以忙对现有翅公寓产锹品的重课新市场殿定位盛，解决吵一期的裳问题。对于第傍二个问银题，我蜂们给出沸的解题辩思路是志：以专业功的策划姿能力，累对未来汪的产品蜓进行全矮面重新咱定位，柄同时调姨整项目豪的推广樱角度，坊并辅以缎强劲的袍销售执嗓行力，效解决未碍来的问天题。第一个问排题的答案对于现典有的别夺墅（独宽栋、联疲排、双础拼）通过我驳司强有唱力的销泛售执行俩力以及澡多年市便场积累的大杏量客户资纲源予以快爽速的解决掉和消化第一个问卸题的答案第一个故问题的遵重点：一百五悦十套的倾公寓，轰根据目腿前我司馋所掌握况的情况绑，其销全售状况珠不容乐柴观。而桨对于现杀有剩余游的房源凯来说，岁这百余凝套公寓企才是项冲目现存昆房源当缺中最大绑的难点析。在项目的乓所在区域跌之内，普孤通住宅的房诚销售价格辆基本水平敲在200声0元/平括方米左右亿，且存在胖大量的空灵置量，因龄此，以普卷通住宅的牧形式消化此项目的公衣寓部分是敲行不通的束。第一个问录题的答案项目公寓魂部分的原脂有市场定追位是：公烟寓是作为瓣别墅的附训属的、服苹务型的建裂筑而存在侧的，而本场项目的非落第一居所洪的物业性申质（度假轿型别墅）漏和项目前忠期别墅销饶售不畅以军及入住率室较低等等造现实的情翻况均决定弓了以附属放、服务的卷定制销售舌项目的公习寓是行不辨通的。第一个矮问题的昼答案现实还为阁我们留下跃了那个路疾口呢？？我们需膏要对公段寓进行狂一个重劣新的定抬位－－升－－度假型赛酒店服脾务式公娇寓第一个禽问题的银答案定位缘鸟起：适当的拔畜高项目公脑寓部分的贩层次，以交契合项目第的整体形月象。适当的顽拔高项件目公寓到部分的猎层次，健以避免潜低端同墙质化竞雄争。根据市场才的需求调育整公寓产丛品性质，烦扩大需求静的吸纳广内度。第一个铃问题的磨答案度假别客墅区里厚的私人尸酒店…县…不需要与逃密云的其粮它普宅比诵肩，因为晚我们不是质一个层级览……你要的膜我们都沙可以给叙你，甚抽至更多服……第一个教问题的坑答案这样的劲重新定狡位，可衔以让我苦们在销天售的价婚格上有海自己一棚套独立萝的价格迟标准。这样的齐重新定冲位，可岗以让我练们在客六群层面溜以一个邮几何级众数的速窄度来增冬长。第一个问拐题的答案公寓的目瓶标的客群兽定位：向往山边梯水际的度绝假生活，酿而支付能夹力尚不足腊以负担别晨墅型产品介的中青年社会帆财富阶层尤；有一定累的度假炭需求，蓬同时希汗望通过君购置物头业获得络相关收滨益的投搏资族；有特定需影求，或具驼有灰色需热求的人…市…第一个镜问题的载答案满足这桐种定位聪我们所趁需要做森到：精装修丽的改造软性服务比体系的构掀建公寓整努体宣传付方向的拍更改第二个问桃题的答案解决现在借存在的问资题，只是杆亡羊补牢蒸的一种行猫为……而在整个老项目未来海的工作中我们的目沃标就是让铸麻烦不再有出现项目未成来的重闭新定位市场定位市场阶刘段性特菜征认识市场成长洽性特征认笨识在目前阶阴段北京市再场n次置树业、度假根型置业、熄郊区置业姐已经成为蔑市场大趋独势，超过冷市场50芽%的份额播，已经具咱备了大众付需求的特娘点。市场弱广泛支持唇130-城180万曾左右的T速ownh瞎ouse齿和200慰-350荣万左右的润小独栋产乎品。由于北获京市场着容量大掉，需求删的层次肌性、复拔合性特寨征明显旨，而别牲墅产品草，也会送随着中朗产阶级鹊白领阶斥层的不塞断扩充掉而继续衣保持其浩固定的狱市场需咬求，同蚊时，我凭们应扩弹大产品鼠供给类谢型，以失吸引更姓多的客粥群。区域发展旁性特征认馅识项目未嚼属于传致统意义作上的别碎墅聚集惕区，交瞒通时间谎较长，服居住氛肆围不成另熟，周祸边配套蕉不完善登，无法蔑作为第予一居所竿。此外扬通过需寄求分析志，13位0-3调50万漠总价为醋项目所榜在区域粱内的核趴心需求膀层。项目自身穿条件限制为了实碰现利润走最大化鞠的目标朵，项目稳必须用真足容积很率，同猪时尽可习能提高木性价比童，在保蹲证总价风范围的基基础上怎最大程隐度的提歇高项目搁品质吸停引客群市场定糟位在充分考用虑上述因艳素的基础肿上，结合五我司对市器场的判断跟，本案未浆来部分的腔最终市场查定位为：经济型别凡墅社区市场空收缺，差如异、创伙新产品“郊区型绍、低密度兵”产品“休闲度竞假”的非鼻第一居所以经济性敞小独栋为责主的综合你性社区总体产肆品定位“水为界紧”的复合游性社区独栋别墅区联排＋公寓区总体产笼品定位定位缘起昏：项目的渗位置及雪现有条攻件决定刊了项目乘应以独钉栋别墅描作为主炭体项目的体看量决定了披项目应具钞备多条产凯品线以吸蚊纳更多客兼群项目的地栋块条件决惰定了独栋伴与联排＋华公寓的产歪品区域分黄割独栋别巴墅区细撇化产品柴定位大水景钉＋小水睁系的均丧好性水燃景构建独栋别悔墅区细身化产品袜定位本案目前盒的水景构穴建存在着剧一些弊端殖，我司认势为应在未德来的产品辟设计中通及过相应的润手段对此霞方面进行祥相应的改津进。观水亲水单纯的水体景观与建筑单体结合的水体景观独栋别临墅区细验化产品监定位水景营造季总体思想潮河与白丹河的交汇问点与内部双湖水是本堂项目最大雅的特色和经规划特点艺，通过突锅出水景营们造的亲水婆、自然特循色打造项冰目的差异删化特点。水景营廉造景观族建议原析则突出项目堪唯一性，起塑造差异征性的原则美观、智实用和粥安全性品相统一帽的原则自然生苦态与人紫文生态磨的整合离原则则控制成本婶的原则独栋别墅逆区细化产标品定位湖岸的贵处理方即式所谓亲水津，就是让位居住在水仇周围的人纠能够有机狡会真正的挪接触到水型。针对本罪项目而言巧，要做到劣亲水最大麻的难度就律是在水体池深度较大包的情况下朗，如何在牛保证安全泉的前提之错下，让人昌们有近距处离接触到逝水途径，诉这就必须迹要从湖岸朽的设计角馆度来考虑坐。针对以上浴问题，我赏们建议开双发商可以坑考虑采用“栈桥陈式亲水急生态湖卡岸”观水亲水独栋别墅叛区细化产希品定位梯田式种济植台临水栈奖桥水际植丝式物群落独栋别哑墅区细孩化产品今定位建议：搭设吊质桥建议：建立游艇闷码头游艇俱该乐部休作闲区建议：方案一跨：建立瞒水禽放呢养区方案二：的建立水禽首浮岛建议：建设水咐榭独栋别透墅区细款化产品军定位单纯的水体景观与建筑单体结合的水体景观独栋别墅斥区细化产匪品定位“枯山敲水”之烛水系景黎观枯山水员景观是径源于日第本本土蚀的缩微饺式园林袋景观，控多见于严自然、浙静谧、牲深邃的漏环境之惜中。在煮其特有调的环境督气氛中袄，以浅阴水系或离细细耙州制的白阀砂石铺葡地、叠群放有致似的几尊夸石组，窗就能对册人的心抽境产生缓神奇的宅力量。详它同音欢乐、绘灭画、文助学一样赔，可表匪达深沉踩的哲理鸽，而其本中的许经多理念瓦便来自若禅宗道穿义，这含也与古级代大陆黄文化的谣传入息饲息相关别。独栋别兽墅区细抹化产品传定位枯山水独栋别墅侮区细化产盈品定位西班牙辫的灵动腹曲线西班牙式放水系在规缘瑞划上主要径采用曲线役，并多喜愉用色彩鲜胶艳的花卉尘进行装点富。同时在蹦临近水系册的房屋的利外立面更五是喜欢用姨植物来装低扮，犹如芬为建筑单鹅体和水系薯镶嵌了花医边一般。主要植琴物：北方的小络朵月季，巧柳树建议道华具：木制的躺烤椅、旱伞难、秋千适合人违群：喜欢欧定洲的奢概华，并鞭富有浪漫气防质的主标人。独栋别墅魄区细化产逼品定位西班牙的赖灵动曲线独栋别墅炼区细化产慰