同致行-振业长沙浪琴湾地产项目市场定位深化报告-

振业·浪琴湾项目市场定位深化报告同致行顾问2006年12月本次汇报重点是在上一轮汇报的基础上，对会上提出的几个核心点问题进行深化补充。汇报的目的着重于对各个关注点的重点突破，以期使项目定位更加深入、完善。上次汇报的要点回顾通过上一轮的汇报,我司重点探讨了如下几个问题:Q1:本项目市场空间及运作是否安全的问题;Q2:本项目地块收益的问题;Q3:本项目开发策略的问题;Q4:本项目物业组合及产品定位的问题;Q5:本项目物业发展规划及启动期的问题。上一轮汇报的几个核心意见：A1：龙王港路、高新路对本项目启动形成巨大制约，必须加强和政府的沟通和引导；A２：对产品要有较高要求，入市绝对不能中低或者中端产品；

A３：对产品必须进行差异化的市场定位。本次汇报重点是解决上次汇报中需要深化的几个点问题本次汇报的基本框架项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目9070思考项目规划要点建议项目市场攻击点战略◆项目SWOT综述◆项目开发模式回顾◆项目市场攻击点战略◆项目竞争环境回顾1、自然山景资源——是长沙众多山景高端物业中资源最为丰富的项目

项目直面岳麓山，是岳麓山公园峰顶城市视野的第一线，而项目本身亦有丰富的坡地和原生植被，与山景资源形成了鲜明的“对景关系”。相对与麓南板块的高端项目，拥有更加明显的山景资源优势，未来山景资源占有率更高；2、未来水景资源——长沙一江一河、四湖物业迅猛起步后的又一代表性水景资源项目项目南面临规划中的5000亩梅溪湖，虽然湖目前尚未形成。但在长沙“依托于湘江的华盛·新外滩”、“依托松雅湖的碧桂园·威尼斯城”、“依托于月湖的藏珑”等项目成功开发后，可以预见，未来本项目的水景资源价值，将拥有一定的验证基础和发展空间，而梅溪湖的规模和“后来居上”整体规划优势，也必将有形强化项目的价值认知；3、千亩规模——在长沙千亩规模大盘中开发条件更为优越

项目占地约902亩，虽然在规模上与长沙其他千亩大盘相比没有更多优势可言，但从其地段讲，相对星沙的鹏基、恒基，望城的和黄、玫瑰园，城南的汀湘、阳光100、中信等，地段更贴近于中心区域，生活氛围更为成熟，开发基础更为优越。（一）项目具备6大优势（S）项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/优势（一）项目具备6大优势（S）4、交通升级——龙王港路等，在改善项目交通环境的同时，也将影响着项目地处河西的置业格局项目北临枫林路，通过湘江一桥连接市中心，未来还有龙王港路连接二、三环线，交通十分便捷。其中，龙王港路修通后直接与金星大道接壤，与新市政府将形成无阻碍对接；并跨二环路与三环路相接，未来是长沙对外交通的重要干线；同时，延二环线向南，跨麓山南路直通大学城，将成为继阳光100后，大学城客户近距置业的首选区域。从以上因素讲，龙王港路在改善项目交通环境的同时，也必将影响到项目地处河西的置业格局与关系，使项目成为“东政府、西三环、北麓谷、南学城”的“核心”地段物业；5、文化资源——学府文化与高新领域的交融

项目处于岳麓山下，承接岳麓书院千年学府的文化气息，周边学府高校众多，文化氛围浓厚。加上北面麓谷高新科技人才聚集的特征，呈现出一定的文化内涵；6、品牌优势——长沙八大上市地产开发企业中的一匹黑马

振业是深圳的上市地产公司（股票代码000006）

，有很大的品牌影响力，且在深圳有成功开发大盘的操作经验。作为地产的几个龙头股之一，在全国范围内的广大股民中，认知度较高。而在长沙目前初露锋芒，与其他高端物业开发商相比，将被无形中例如地产“第一梯队“。项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/优势1、项目地块不成熟项目地块周边为低档次民房,形象档次较差。地块内现状为山地、水塘、农民居住地等，地块还没有完全经过“三通一平”，是一块半生地，前期改造费用较大；2、项目周边配套比较缺乏项目周围一公里范围内，高档次的配套设施缺乏，生活成熟度不足；3、地块形状不规则项目地块形状不规则,并被分割成几个部分，不利于整体规划。（二）项目开发存在三大劣势（W）项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/劣势1、长株潭城市群战略，为本项目客户圈层扩张带来机会

中部的崛起，长株潭一体化，促使长沙的城市吸附力将稳步增强，对长沙吸引外来人口置业（主要为湖南籍在广东省、福建省发展人士），将起到非常有力的推动作用，同时，对本项目客户圈层的扩张奠定基础；2、长沙市政府重点建设河西新城，为项目开发环境的改善带来机会长沙市政府“十一五”期间重点开发河西新城，项目所在区域将得到飞速发展。虽然政府的实施步骤上预计相对缓慢，但其发展前景仍在存在，对项目而言，由于是大盘开发，对项目后期开发而言仍然是一种环境改善的机会；3、河西房地产供销两旺的局面，为项目定位档次的提升、产品差异化打造带来机会河西房地产业在近2年已得到飞速发展，河西房地产市场供销两旺。在这一背景前提下，一方面预示着河西将成为长沙未来人居密度相对较高的居住区域，大量多次置业群体将快速在这个区域产生，为项目定位档次的提升创造机会；另一方面，随着物业形态的丰富与竞争加强，该区域对居住形态的差异化需求也将愈发强烈，为产品差异化打造带来机会；（三）项目具有4大发展机会点（O）项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/机会4、麓谷高新科技园的发展，大学城的建设将使项目周边高素质置业人群的稳定增长，为项目营销带来机会。根据规划，麓谷高新产业园全区总人口将达到15万人，将聚集800家高新技术企业，其中包括多家世界500强企业，而项目南侧3分钟车程为长沙“大学城”，规划大学教职工群体将达到5万人，这两类群体的日益增加与成熟，预示本项目周边未来高素质置业群体将稳定增长，而根据《市调报告》可知，接近半数的被访者均对项目片区规划保持乐观态度，这些要素为项目早期的营销创造了机会。（三）项目具有4大发展机会点（O）项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/机会（四）项目开发存在3大威胁（T）1、国家新的房地产政策影响难以预估2006年5月29日，九部委十五条细则出台，提出“90平方米、70%”标准。根据长沙市“十一五”住宅发展规划纲要，本项目地块所在属于二类用地，建60%的90平方米以下的套型，市场竞争压力很大。而长沙本地政府在执行国家政策力度存在一定变数，将对项目开发所面临的竞争局面存在潜在威胁。2、梅溪湖、关键道路建设进度无法确定梅溪湖、龙王港路、高新路、雷锋西大道的建设进度没有明确的期限，项目启动时，梅溪湖景观资源无法形成，龙王港也无法通车，给项目开发造成一定影响；3、开发周期长，后期政策无法预估由于项目开发周期长达8-10年，2008年、2009年国家将会抑制大户型高端产品的开发与消费，造成开发风险较大。项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/威胁综合优劣势分析来看项目:山水价值潜力巨大，规模品牌特色突出交通文化优势天成，地块环境不足明显城市区域引力日强，定位差异机会显著政策执行难以预估，道路建设仍需加强项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/综述1、项目将有可能成为长沙城市第一大湖的滨湖第一名盘2、项目将有可能成为大长沙高精尖“知富阶层”最具代表性的第一生活圈层；3、项目有可能成为长沙同时拥有山水自然生态资源第一盘。项目未来高端物业的“3A节能”住宅标准将可能成为长沙唯一。1、长沙四大湖景（藏珑—月湖、同升湖山庄—同升湖、碧桂园·威尼斯城—松雅湖）高端物业之一。2、长沙千亩规模高端大盘之一.项目的第一项目的唯一项目的之一项目已具备的四大卖点要素——项目市场攻击点战略/本项目SWOT分析/综述景观资源专署区域独特规模上善品牌自然山景——对景岳麓山，岳麓山城市视野的第一线未来水景——长沙城市水岸住区，国际湾区作品内景——1.8容积率下的低密度住区景观与中心园景交通——5分钟次城市中心生活圈区位——麓谷南岸、岳麓湾畔，国际生活尺度规模——长沙区位最优千亩大盘文化——长沙学府文化与高新科技文化的交融上市公司——长沙房地产开发第一梯队开发经验——深圳振业城对新技术的运用与其影响力名山名湖，富人住区国际视野，平台生活文化名盘，上流作品大家风范，城市珍藏项目市场攻击点战略◆项目SWOT综述◆项目开发模式回顾◆项目市场攻击点战略◆项目竞争环境回顾项目市场攻击点战略/竞争环境回顾/片区推出量的竞争项目名称物业类型占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率预计均价（元/㎡）预计推盘时间沁园春御院小高层、高层10303.0300007.3水木兰庭多层4.67102.2240006.12南山·苏迪亚诺别墅、洋房、小高层34331.0300007.4银谷·北津城多层7121.7200006.12新雅园多层1.11.91.79230006.12西山汇景别墅、洋房、高层8162300007.4星语林汀湘十里独立、联排、双拼55350.67350007.1岳麓山公馆别墅42.5420.000.39800007.4中麓园别墅4.243.750.88400006.12麓山翰林苑小高层36.82.38260006.12通程·凯盛园别墅、多层、小高层1732601.5280008.5双盈·卧龙湾别墅、洋房、小高层18.67281.5280007.5新地·东方明珠别墅、洋房、小高层40701.8300007.4盛大·西城天下高层2.6793.4280007.5合计403.89535.45J1——河西未来存在500万平米左右的推出量，而目前年消化量为100万平米左右项目处于未来新推楼盘竞争激烈的阶段J2——河西目前高端物业的竞争集中在TH、洋房层面项目目前处于高端物业竞争加剧的阶段独立别墅联排别墅花园洋房/多层小高层/高层住宅河西板块合计355套2388套4659套8269套河西比例2.27%15.24%29.73%52.77%全市套数1445套3951套12985套56314套占全市比例24.57%60.44%35.88%14.68%3000—3500元物业整体消化平稳3500元以上目前推出量相对不大，但由于推出时期的滞后性，整体消化率并不高项目市场攻击点战略/竞争环境回顾/片区物业类型的竞争J3——未来两年仍是河西低密度物业集中放量的阶段未来两年河西片区高端大盘项目推出统计预计推出量平均容积率市场特征平均均价2006年34.45万1.72中高档楼盘，以多层低密度物业为主，产品同质化2500－30002007年65万1.14产品两极分化：低容积率的豪宅产品与大盘的后续产品较多3000－35002008年32万1.46大盘的后续产品较多3500－5000按长沙大盘年推售量约在8万平米左右浮动进行估算。2006年2007年2008年高中低项目处于未来高端物业竞争相对平缓的时期价格线容积率推出量项目市场攻击点战略/竞争环境回顾/片区推出时机的竞争容积率毁在1.童5以上默的推出杀量约占户推出总则量的约多40%丸。容积率欠小于1富.5的香推出量骂约占未琴来推出鼓总量的颈约60满%。可见，以储小高、高邀层为主物侦业竞争形洞态，将和烈以洋房和唤别墅为主让的物业形弟态将在河毙西市场平本分秋色，敬但中低密吊度物业竞艺争面更大深。河西大盆量规模滨性大盘筝的中低渐密度物积业开发网，将有盒利于提掀升片区检的物业膨档次，菜但同时船亦预示喜本项目禽的中高滚端产品骗面临着释巨大的语竞争压律力。0＜R≤瓣155.拆8万239.奖9万91.扬75万R＞21.5校＜R≤船2J4——河艳西未来煮高容积遇率与低劣容积率雷物业将冤平分秋恳色1＜R姜≤1.区5384乖万R＞1挺.5R≤1.照5项目将处司于未来容聋积率竞争欲的浪尖上项目市场攻击点战略/竞争环境回顾/片区容积率的竞争项目名称物业类型占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率预计均价（元/㎡）预计推盘时间长沙玫瑰园二期高层、独立66.71001.5350007.9蔚蓝海岸二期小高层、洋房35441.6450007.4阳光100二期小高层、联排65.96961.5350007.4南山·苏迪亚诺别墅、洋房、小高层34331.0300007.4新地·东方明珠别墅、洋房、小高层40701.8300007.4通程·凯盛园别墅、多层、小高层1732601.5280008.5项目拟开发分期总建筑面积一期推出量二期推出量开盘时间一期消化率一期消化月份月均消化量长沙玫瑰园四期100万㎡4万㎡06.1050%30.7蔚蓝海岸三期50万㎡6万㎡06.7100%61阳光100四期126万㎡16万㎡22万㎡04.10100%161.3南山·苏迪亚诺-33万㎡--新地·东方明珠-70万㎡--通程·凯盛园-260万㎡--J5——本项五目主要竞勇争项目目帽前仍存在沈价格竞争吵的迹象，疗但消化速殃度基本保活持平稳预期未来球本项目月飞均消化率债可处于0站.5-1豪万平米左悬右项目市场攻击点战略/竞争环境回顾/片区直接竞争项目4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度20062007200820092010通程凯盛度园/26静0万平米影/r≤1班.5/别步墅、多层采、小高层奴/280延0元/平饺米蔚蓝海岸餐/50万域平米/r联=1.6恨/小高层蹲、洋房/腔4500瓶万元/平悼米长沙玫瑰厉园/10柏0万平米居/r＝1菜.8/小近高层、别巡寿墅/35命00元/幸平米南山苏挠迪亚诺私/33咐万平米政//r像=1/兼别墅、安洋房、跌小高层播/30朱00元桑/平米——未勉来两年肝可形成之直接竞锦争的项妄目推售怕时间安验排阳光1坛00/鼠126暗万平米令/r=判1.5朵/小高时层、别胃墅/3作500畏万元/潮平米J5——本项昨目直接竞视争项目将袜在07年资陆续推出澡。项目市场攻击点战略/竞争环境回顾/片区直接竞争项目项目名称板块容积率物业组合威尼斯城星沙板块－独立、联排、洋房和记黄埔河西板块－别墅岳麓山公馆河西板块0.39别墅汀湘十里河西板块0.67独立、联排比华利山新南城板块0.72独立、联排、叠加、洋房阆峰云墅新南城板块0.53独立美洲故事新南城板块0.36别墅、公寓托斯卡纳新南城板块0.72联排、洋房水印山城星沙板块0.3独立、联排藏珑金鹰城板块1.5别墅、小高层、高层早安星城星沙板块1.38联排、洋房、小高层J6——本项船目将面临肚全市众多嫩低密度物锈业的竞争寇。项目1.贤8的容积产率在未来劣高端物业鲁竞争中不辉占优势项目市场攻击点战略/竞争环境回顾/潜在竞争项目复合型恶物业的谊规模性如大盘、剂集中放简量将是按未来几恢年长沙笼房地产沈市场的蜓主要特盈征，“交大盘竞堵争”成烤为市场久的的主浅角。同农期和本静项目存传在竞争爽关系的思大盘众汇多。而08让年上半铺年将可独能是长伟沙别墅状类物业种的集中它放量期茧，是长性沙真正碌意义上免的别墅参年。J7——本敲项目将刚面临全滔市众多盛低密度票物业的它竞争。本项目捕必需寻挡求开发粪策略的载突破项目市场攻击点战略/竞争环境回顾/潜在竞争项目项目市英场攻击宽点战略◆项目SWOT综述◆项目开发模式回顾◆项目市场攻击点战略◆项目竞争环境回顾根据上次朴汇报内容珍，长沙未溜来3-5主年处在中漏高端大盘井喷式供应阶较段。在围这种情曲况下，泻结合S争WOT插综述挺，回顾劲项目竞漆争环境奔，我司竞认为，眼虽然本泽项目具沃备一定舰的优势染和开发模、营销艰机会，廉但如果郑仅从现佩有条件关出发，译依托环稍境基础主和市政环规划进弊度来面贱对竞争戴、拟订且本项目炕发展战妥略，将婚难以本扮项目确汁保的成笼功启动帆，也无亩法创造珠项目足专够的溢价能寺力。由此，本士着“基于阀市场，产高于市辆场”的原则湾审视本涛项目的游出路，灭借鉴深象、广大组盘的成部功开发角模式，昏我司坚夏持认为抓，本项胖目的开伟发模式轧应为—逃—主题+型积累穴复合便开发模羞式项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾立足王肢者风范包，挑战更多满可能四大可姻借鉴开蝇发模式开发模式实力扩张型积累发展模式主题整合模式品牌连锁模式特征走复合地产之路走精品路线和专业路线以湾区等为主题进行专业开发由品牌领先到产品领先强势品牌带动的规模化生产和规模化营销营造社区文化，倡导品质化生活模式形象鲜明，不可复制性强形象鲜明，不可复制性强低成本开发思路产品成熟、配套完善产品独有性强产品独有性强走相对低价市场路线长期发展，品牌积淀资源整合及战略联盟资源整合及战略联盟集束式营销推广路线一体化的企业运作模式借鉴广东碧桂园深圳蔚蓝海岸、广州祈福新村、雅居乐等深圳华侨城波托菲诺、奥林匹克花园、中山雅居乐万科四季花城、广州奥林匹克花园借鉴因素通过数年的发展，并配以完善的配套资源如学校等来取得市场的认可。期限长，可以借鉴此种开发模式的优点需要以独特的、不可复制主题资源来出击市场，本项目有充足的山景及5000亩规模的湖景，可以形成主题。振业城品牌在深圳和全国都已有相当高的知名度，并已形成一定开发经验积累。但尚未形成成熟开发模式，本项目可以适度进行品牌延伸。项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾以“再体现国慢际化视班野的山汪水资源绒价值”愁为主题缝，充分乳利用区傻域发展保特征，诞名山、爽名湖等杂资源条洲件，联贸手政府叫，共同管打造具梯有高素膜质、高牛收入人额群“聚喂合效应执”的国群际化名些盘主题———积累———配套先灯行，以砌新的城螺市道路贞为导向嗓，借助屑政府建复立新的膛区域形洗象，走浓造城路唇线，培你育专署骄、特色撤的“国皱际化教帽育”等某住区文饲化，并介形成滚扛动式发肆展项目市场攻击点战略/项目开发模式回顾本着上避述原则赚，我司建议梨本项目采发取如下市端场攻击点易战略体系联合造铺城联合办学联动开捎发特色立带市『三联奸一特』田体系项目市场攻击点战略/项目市场攻击点联合造城联合搭台，企业唱戏，借助政府进行区域价值的重塑。联合造路：加强政府引导，联合政府打通龙王港路，建立离市区5分钟“泛中心生活圈”。联合造城：1、联合政府和媒体对区域价值进行重新定义：岳麓湾——中南唯一国际湾区。2、同时为政府补充道具，例如：联合政府在项目内进行首席涉外酒店开发等。联合造湖：利用政府，以倡导者的形象，共同打造“中南唯一国际湾区”区域形象，捐资建造梅溪湖。同时设法建立项目专署的VIP观光码头或漫行栈道等，并以项目命名部分景点。项目市场攻击点战略/项目市场攻击点/联合造城联合办学以教育为急主题，建榜设国际化近视野的教育特色社擦区名校联扇办：全国甚至蜓全球招标论，引入顶钓级名校，督通过和名煮校联合办蛋学、和政取府联合办觉学的思路端，建立中南地区敏首屈一指麦拥有有国因际化视野凶教育特色适条件的社烤区。（考虑到霉本项目的互目标客户明年龄特征横，以及对庄项目的增颂值能力，竞建议主要搭针对中学庭进行）。委培教育澡：联合国乎际化的士高等教穗育机构络，进行识委托培捉养，打前造中南地区迁首屈一指拳的业主小芦孩境外大罩学直通车捞服务社区照。建议香港悄大学，以病及利用酒艇店、会所穿等建立M诵BA研习稠基地。项目市场攻击点战略/项目市场攻击点/联合办学联合开发合纵连炸横，加座强资源整合，强化汉品牌互生动。湖南振寨业与深承振业的挑开发联缩慧动：在一、二帐期首先开拾辟“湖南遇籍·深振闻业业主”闷的置业通艳道，吸引亡高素质湖炒南籍深振坡业业主的占加盟，并档以此作为余项目部分各定向开发顽的基础。目标客音户定向惩开发：1、选择覆河西区域足内的中联优重科、远逢大空调、烦中南大学骄等单位，辅进行定向咏开发诸如民“振业·黄中联特区条”。2、选冷择长沙政范围内圆的诸如态广电传阁媒，进但行定向誉开发“却振业·艺传媒特犹区”。区域地棵产品牌注联动：通过媒筝体资源合渠道，冠联合其震他地产苹品牌，贴打造梅敢溪湖专柴署特区镰价值，冲共同“鹅造市”史。项目市场攻击点战略/项目市场攻击点/联合开发特色立市走差异化哪特色路线笛，以差异不化策略营斩造市场亮物点产品：鲜明的改产品结必构、产棕品的差以异化设否计等。服务：国际化舅“终藏端式”妈物管服约务。人文：独特的专台署社区的玻“符号”和“文化”体系。营销：必须站在劲城市运营节的高度来学思考规划初，思考营差销，以文尤化营销建笔立项目的严高度。项目市场攻击点战略/项目市场攻击点/联合营销本次汇报的基本框架项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目9070思考项目规划要点建议◆河西代表性高端项目客户构成回顾◆本项目目标客户诠释◆本项目主力客户市场容量分析项目主如力客户顷及其容霉量分析D1—表—河西代表剖高端项目库成交客户冬多以城市因的知识型嘉富裕阶层艇为主（即贼三种类型貌）。公务员教师医生中小企业主、私营业主企业高管、白领高级技术人员其他蔚蓝海岸15%6％20％12％26％美林银谷10％8％7％35％18％15％长房西郡25％20％20％阳光1006%35％2.2%15％20％22%麓山别墅30％20％15％25％10%长沙玫瑰园22％8.7%4.9%14.6%37%13%从河西侵最具代柿表性的校中高端仿项目客点户职业铃来看，螺置业人弹群主要拐以企事移业单位鸽高管、绪私营业哥主、大虑学教授卷、公务鞠员等主乖要通过涌知识、篇技术创礼造财富邀的智力跑型阶层鹅。且这修一阶层客在各项皇目中所还占的比强例相对爆接近。项目主力客户及其容量分析/代表性高端项目成交客户回顾资料来供源：销渗售现场扬统计资著料D2——项目市调堪显示，河蜂西置业群存体亦呈现垦出明显的鞋智慧型阶谦层特征。从本项陆目市调狠报告来帽看，接柏受调查性的置业派人群主授要以商役贸企业板单位高害管、高且等自由蝇职业者爱、文卫偷事业单蚀位、政叨府公务均员等主钉要通过安知识、催技术创胳造财富晃的智力仰型阶层朋。且这辉一阶层播在各项继目中所竞占比例律占总比施例的近院80%张。项目主力客户及其容量分析/市调客户回顾长沙玫瑰园一期卓越蔚蓝海岸阳光100二期从河西累最具代种表性的衫中高端势项目已稼成交客篮户分析波来看，上项目成泉交客户寻覆盖整嘴个长沙佣市区，券甚至覆支盖到周吼边地市迹、省份撤。且所谦占比例锅大多接娘近６０泡％。资料来傲源：同呢致行研漠发部市慎场数据裹库D3——河西中高缩慧端项目成粱交客户已清经不局限律于岳麓区阿范畴，且沈覆盖河西显河东及省玩外客户。项目主力客户及其容量分析/代表性高端项目成交客户回顾D4——三《同致行观必察》研究进显示，长律沙高端物蹲业置业群轨体均呈现坐明显的知向识型富裕智特征，并秘且其来源蹄外地占3识0%。项目主力客户及其容量分析/市调客户回顾资料来锄源：同准致行研耽发部市营场数据职库长沙公务界员阶层是昂稳定的置肯业群体，坝但其在高匀端物业购彩房群体中喉始终保持面一定隐性外来私营业主，长沙高校教师、企业高管是不容小觑的高端物业购房群体项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释综合以上街分析，目焰前长沙典焦型在售高象端项目客潮户（或成守交客户）达主要由私信营业主、殿企业高管溉、公务员寄、高等自品由职业者铅、大学教朽师及医生誉等“知识型梁富裕阶志层”（简感称“知富阶层”）构成挑，比例已艇经占到了60％以上，怪且呈现悦出明显至地跨区期域置业房诚特征。押本项目例作为高者端项目才，我司午认为，济长沙知亮富阶层苹必将是完本项目鬼主力客遮户群体胡。一级圈层本案二级圈层三级圈层主力客户：来源于整个长沙市及周边知富阶层重要客户：河西本地的原住民和企事业单位的普通白领等。边缘客户周边地市及省外客户河西本地长沙市客户周边地市客户省外客户项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释M1——本项目客鲁户圈层圈层客户类型价格敏感度预计比例客户需求描述需求户型一级圈层主力客户★50％主要为多次置业，通过知识致富，对生活品质和档次很重视。注重生活的氛围和身份的价值感别墅、洋房、小高、中高大户型的三房、四房二级圈层重要客户★★25％一次和二次置业，注重生活的品质和追求，对项目价值很重视，追求较高的性价比多为中高、小高三级圈层边缘客户★★★★25％多次置业，注重区域价值和档次、形象，同时对于项目的便捷性有要求别墅、洋房、小高、中高项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释M2——本项目客弹户圈层比申例综合以上喜分析,本请项目的主坡力目标客亡户是以长锣沙为主导偿、年龄3勿0-45饥岁之间的炊知富阶层四。“知者富阶层”薯被业界誉红为“五高钢人群”。知富阶层高智商高收入高消费高素质高品味项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释M3各圈层共猜性——G1:五高特征略显张扬但大多不愿露富注重身份希望家是温馨的地方而非带来压力的“成功居所”价值习惯身份规范情感知富阶层高品味的生活环境未来发展潜力大带来新的生活理念与周边楼盘相比投资升值眼见为实。购房希望一次性到位喜欢房内空间上有层次感讲究文化品味，高素质群体聚居，凸显精英身份和尊贵感面子安全环境品味与内涵项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释M3各圈层共络性——G2:置业取向目前一个橡明显趋势熊：长沙二暮环线周边隔范围置业圈热产品差异蔽驱赶价格驱赶自然资单源驱赶知富阶层蝴们开始对卵城市中心蚀区与自身籍品位日益舞不对称的从房价感到广不满，而举加速走向骑城市次中锄心的置业闲。项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释M3各圈层建共性—润—G3:价值取向城东片值区、南知城融城扭区、金蛙鹰城片谨区、河哨西区域笑构成长框沙四大段置业热荒点，对嫁知富阶末层形成丸分流。城市中间郊区高中低城市关系定位档柄次3000骄元/㎡3500悟元/㎡北城片丙区金鹰城片驱区城南热点巨区城市中忠心区星沙片毯区城东片蚊区滨江片区项目所在区域4500胀元/㎡河西区域项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释M3各圈层共甚性——G4:区域取柏向在各大热腊点区域相真比，资源跟稀缺是项贼目最大优反势，因此宣本项目的元将更受追兰求生活品难质和环境饥的知富阶晓层青睐。升值潜消力成熟配套资源稀掏缺市场关注关度片区形象城市距队离金鹰城高热点区城东热崖点片区城南热虹点区本项目区蜂域资源稀欧缺档次和愧氛围城市距离市场前芽景项目主力客户及其容量分析/本项目目标客户诠释M3各圈层崖共性—众—G5:区域取向乞对比知富阶兆层主要惹看中项贼目片区赶的是片比区形象鼠、升值奸潜力和牙稀缺资孙源◆河西代表性高端项目客户构成回顾◆本项目目标客户诠释◆本项目主力客户市场容量分析项目主力欺客户及其宝容量分析项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量职业分布数量（人）数据来源推算模型私营业主23500长沙市工商联－高校副教授以上职称及院士9530主要高等院校网站介绍－企业高管6000长沙统计信息网：建筑业、房地产业、批发贸易业、高新技术50强企业；工业、餐饮业20强以每家企业25名高管计算记者、编辑及以上职称,主持等娱乐传媒人士5000--科级及以上公务员4413各区政府网站执业或执业助理医师12100长沙统计局：长沙市2005年国民经济和社会发展统计公报－财富隐性阶层X－－合计60543＋XR1——长悬沙知富影阶层数线量及行贤业分布根据知计富阶层栗定义，质按照职牛业特征枪，对目蝇前长沙荐私营业寻主、高浑校副教擦授及以闭上职称助等主要晃行业从裕业人数毕进行调榜查。R2——长倘沙高端开项目销头售套数睬(典型老项目合声计)

独立别墅联排别墅花园洋房蔚蓝海岸

30260香格里麓山别墅83320

长沙玫瑰园一期5

水云间

505

圣爵菲斯1843

幸福里720

威尼斯城20854195托斯卡纳

2913樱之谷

175

绿城桂花城

176中城丽景香山200合计3211176844总计2341根据同染致行市奥场数据气反映来割看，2侮005枝－20绝06年坊，长沙贷典型高慰端项目女成交套营数统计素如下：项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量行业分布比例数据来源私营业主30％同致行观察高校副教授以上职称及院士14％企业高管19％记者、编辑及以上职称12％科级及以上公务员15％执业或执业助理医师10％财富隐性阶层X％合计100%R3——长沙脏中高端项锦目成交客慌户构成比日例(典型肯项目合计题)根据同致巴行对长沙柿高端项目匙成交客户痒中知富阶拆层各行业为所占比例碗的统计，茶预计本项船目知富阶汤层各行业吊所占比例尸为：项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量R4——本项筋目知富阶罢层市场容耍量判定根据上昌述论述哗，可知，我本项目阵知富阶艳层市场舅容量将过至少为搞：其中，里本次长炼沙知富险阶层中煎尚未统奖计律师飞、IT尊等高收这入群体舍，因此姻，本项兆目知富情阶层市骗场容量碎相当可络观。项目主力客户及其容量分析/本项目主力客户市场容量（605扯43＋X爷）－23尸41×6约0％＝5南9138驾＋X（人推）市场未扬来的空屠间很大偶。而谁是市汉场最终的威王者，关键在于挪谁先快速阳出手抢占耳知富阶层层这个份额监！本次汇报的基本框架项目市场攻击点战略项目定位体系及差异化打造建议项目市场启动策略项目主力客户及其容量分析项目9070思考项目规划要点建议◆本项目市场定位◆本项目产品差异化定位◆本项目配套差异化定位项目定位约体系及差汗异化打造丧建议项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位名山名湖，富人住区国际视野，平台生活文化名盘，上流作品大家风范，城市珍藏项目具备国际化高度知富阶层的专署性项目客户圈层比例知富阶层的五高特征知富阶层的置业取向知富阶层的价值取向知富阶层的区域取向知富阶层的市场容量联合造城联合办学联动开发特色立市三联一特市场攻击战略＋＋我们有责劣任打造长弓沙特例的掉高端项目国际湾区秆知富HO苦USE乎LIVE国际湾鸡区：岳洞麓湾畔碍，国际亡视野，碑湾畔居亮所与时聪代和世抓界而同渴步。知富:竹在此泛涉指中南羡地区所歪有通过掉头脑或爽知识创设造财富景的特定疏群体。大学城岗的建设，离本土中联酿重科等企佣业的国际腥化发展，受诺基亚、位摩托罗拉肚等国际型句企业的签诸约入住，博这里将成监为大量院截士、大学疮教授、海弃归、医生阳、高管、顿演艺传媒滑人士等知烟富阶层的锁聚集地。知富HO蹄USE舟LIVE宪：一个有易着浓郁文并化和品位骑生活氛围随特色的专属性播、高笨档次的酸代表性熊大型豪娘宅区。★★摔★★鸟★本鼓项目市场傲定位项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位以打造青国际湾探区的姿竭态为长柳沙“造设城”从深圳到谦长沙，站励在国际化揭平台的振科业，将实霞现新的跨椅越，振业卫·浪琴湾昆项目不可皇能是简单雀的移植和夹拷贝。今天的长僚沙正在走现向世界，愤而振业的研胸怀和使素命正是：湾区是国完际的，是敲世界的，嚼是富有品吓位和档次土的。湾区是时统代知富阶董层最为理南想的归宿项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位美国洛杉啊矶临湾地鬼带最有名辽的富人区战，这里方章圆十多公访里的居住虚区，是美冈国顶级知崭名人物居救住的地方晚，也是世但界闻名的肌景点之一中。湾区是初时代知且富阶层素最为理凡想的归却宿★★腰★★晒★美名国国际湾妙区——比伸华利山项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位湾区是按时代知创富阶层李最为理登想的归籍宿★★揭★本★★映澳粒大利亚古国际湾恋区——疫Noo境sa湾项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位澳大利亚盛布里斯班构附近著名谜的湾区旅悄游小镇，衬意思为“摊天堂”。宁Noos谊a湾区代率表了世界丈真正意义留的海岸豪罪宅，所有吐的建筑都帽依海而建枝，其住宅箩最低价格勒为每套2己00万澳哈元。湾区是技时代知依富阶层盈最为理龟想的归蜡宿★★减★淡★★茧新篇西兰国欲际湾区两——霍捐克湾项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位新西兰霞霍克湾示面临浩周瀚的太拉平洋，守这里有念"双子纷城"之国称的内洁皮尔和秀哈斯丁解斯，现私代的A抗RTD伍ECO届建筑风码格享誉轨全球，雨又有主俱题式的拖城市生扛活方式膜之称。湾区是时慨代知富阶赛层最为理地想的归宿★★队★★欢★马剃来西亚国同际湾区—效—Bura搅u湾项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位马来西亚雁Bura戚u湾，以革天成海湾行与富人运巡寿动De-恭tai海倦湾高尔夫传俱乐部，锤举世闻名熔。昂贵的心游艇俱乐雪部和高尔宽夫俱乐部拾使得这里案成为世界版富人度假令、休闲的谜天堂。湾区是时巧代知富阶霸层最为理遗想的归宿★★确★★送★香叔港国际湾禾区——浅对水委湾项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位浅水湾就衬如澳大利截亚的黄金练海岸，是汗中国香港勒最高尚的惜住宅区之州一，浅水孤湾四周都屑是建筑华继丽的豪宅叠，浪漫的刺茶座，高舟级餐厅，芝泳滩水清壁沙幼，沿平岸海堤是紫幽静的小耳径，居住阔环境一流送。湾区是胃时代知曾富阶层努最为理玻想的归挨宿★★沙★★览★深菜圳国际湾某区——红肃树湾项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位深圳·腹红树湾咸位于深苹圳湾填筛海区，惰北邻华手侨城主董题公园品，西临僵深圳湾团。滨海夕大道、妈沙河东吊路及白村石洲路争，交通诊便捷，吐配套齐玩全，播如今已的成为深难圳公认锻的豪宅鉴区。湾区是踩时代知渗富阶层现最为理睡想的归惨宿★★参★★浙★东棵部国际湾招区——青棕岛疾湾项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位青岛湾区证位于青岛盾市区西南沉部，西起填团岛湾，奖东至小青扣岛，北接遍青岛老市凤区中心，欧南连胶州贼湾口，是桶以天然海奴湾，是青悲岛最典型暖的富人区煎。美国，澳防大利亚，情日本，新喊西兰，马来西亚密，香港，掩深圳，青株岛……振业再造中南国灶际湾区2008光，长沙—仰—项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位国际湾雾区物业卧价值特具征城市化生斜态居住生活方贝式化居饥住典型性富城市生芬活地理摔标志高附加值湿的居住形傅态既能享受奥丰富的生术态资源又骗能充分接吗受现代城滔市的服务脑。相对原生例态的资源婶、开阔的盆海资源景生观、坐拥行现代都市剂，处幽静恩之远，又剂居“庙堂飞”之上简。决定一座赴城市的地抚理走向，倦在城市丰肠富的景观材资源和生肃活资源中扣，它总能悔很轻而易伞举地成为名有效识别卫。因为独遥特，所恢以很容册易形成铲稀缺；辱因为稀茄缺，所术有很容防易形成尤公共情给结。项目所具斜备资源与裂自身条件千年文脉炉—岳麓山500毯0亩梅肿溪湖。铅靠近二腰环线，朝位于河熔西新城衰。岳麓山脚帜，500闪0亩梅溪硬湖、原生予态坡地具惧有不可复琴制的稀缺训性，因为小稀缺所以远具备很高返的附加值性。岳麓山一酿直是长沙叙的标志，诊加上5000逢亩梅溪湖细将成为长依沙典型性估城市生活茎地理标志测。岳麓山悟、原生祝坡地等版原生态辉资源，乌开阔的爸湖景景昨观，坐逝拥河西曾新城成千熟城市叶配套服咸务的现慌代城市口生态居触住生活词方式。项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位项目具缸备开发柜“国际赠湾区物税业”的跟必要条掌件项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位借鉴★★固★触★★至青晓岛国际叉湾区豪再宅——汪鲁能·统领秀城湾区是裤时代知元富阶层狮最为理克想的归域宿项目位置拥有资源占地面积建筑面积容积率产品类型市南区青岛市东海东路1号石老人国家级旅游度假区、1.7公里原生海岸线1100亩126万㎡1.73多层、小高层、高层、别墅青岛鲁睁能•领膀秀城由韵鲁能置滑业•青监岛安嘉呆房地产煎开发有越限公司煌投资，织由鲁能弊仲盛置沸业（青腿岛）有持限公司亦开发建夜设，项罪目占地艺110娃0亩，吃总建筑饭面积约摔126构万㎡，责位于青奸岛市崂昏山区与脖市南区乡丰结合部还、石老融人国家雨级旅游等度假区能内，背木依浮山钩，面向企黄海，灯独占都汇市中心猪1.7恨公里原傍生海岸竖线。青帜岛鲁能瞒•领秀搭城集纳助全球众黑多知名物建筑规蛛划设计读大师的雄智慧结融晶，以瓶高绿化键、低密革度的组历团式集福约布局泊打造与被自然、性城市完至美交融杀的中国严国际海目岸人文箱社区，一线海景贼，二线山珍景，以其溜独特的消魅力创吊造一种路媲美世界的抖港湾生址活模式。青岛鲁移能•领振秀城是摘青岛中朽心城区咽最后一烈个大规聚模海景宴资源项努目，其馅物业形分态涵盖低层高笔品质住纱宅、小商高层和罚高层等捎多种物女业形态，预计册开发时区间3-愚-5年烛，项目刻已于2美006脸年4月向26日李正式开紫工奠基墨，预计桶将在2房诚007晴年正式恐开始销匙售。作妻为青岛言市城区订历史上歇最大规马模的旧膝村改造锣项目，骂它的建叫成将以宝国际都污市新地争标、青破岛城市辜新名片毅的智尊材身份在出北中国防昂然屹管立！领秀城在代整体设计肆上十分注泥重空间的竿方正实用利与有效利点用率，为廉使用者提闭供了建立御于实用之艘上，有品斑位的居住咸空间。以婆成熟的三瘦房、四房严户型为项权目主力户隔型，依山邮面海，通煌风良好，某底层大堂疼，户户专链梯，品质害高贵。从嫁小区入口枝，经过中猴心景观，都下沉庭院珍、架空景凯观首层到垒入户大堂吹等多层次女绿化系统艘。改造后矛的麦岛玩将建设拘高层住君宅和多侨层、别驼墅式建凉筑，绿森化面积善45％姓以上，抹其中安东置区可积安置居猾民近3址000偿户。整榴个项目枪将在3掉年内建分成。整统片区域辛将建设魄四个景尤观休闲坛中心区轿：中部栋是以休屠闲商业扫及城市稼广场绿山地为主巧要内容陈的社区借人文主皇中心区浓，构成持整个地件块的大即景观；形东西两合区域和移安置区坏规划三遇个供居览民休憩喉、健身山的室外禾活动景荣观副中娇心，体盐现自然功、绿色季主题，艰服务于合各区域稀。整个检布局透循山透海颈，形成端三横六条纵共九码条主要热视觉通窄廊，宽崇达上百它米的楼况间距，早将真正无实现景巡寿观的最狸大化。项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位地理位置恨：青岛市铅东海东路嘱1号砍开盯发商：鲁能仲锅盛置业单（青岛脊）有限族公司总建筑面法积:12独6000婶0平方米物业类草型：别咐墅、多兵层、小植高层、扬高层痛容积贡率：1惊.73照绿化率停：47责.01称%杏开发周升期:3训期开工时青间:2勺006备-4-校26中南知甲富阶层尚与文化廉富人呼唤一孕个属于毒自己阶脂层专署腾的湾区……项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位我们不仅覆在长沙、坐中南，而彻是能够代罢表中南区什域的未来拨。为什么朱？因为我深们是见证丹长沙发展外、拥有长飘沙最稀缺猪的名山名析湖的生态习资源的第阔一大盘，沾超级大盘明，只有我遥们敢称自揪己是——伟国际湾区源；我们不延是湖南嘱“土财换主、暴轨发户、荒灰色收管入阶层鸣”的栖拘息地，倍尽管我穴们将来垒的客户纷很大成舟分会是险这些人屯；我们烂希望为碑长沙乃涉至湖南乌人建立遵这样一掏种标高摸认识—渗—你不男一定有净非常高责的学历皱，但住常在这里薄，你将坚成为有虎文化的着人物（阀或者与酬高学历绳的文化漫富豪为艇邻），校你将加隆盟“知攻富阶层做”，同民样有品旋位，同铃样在高王人一等支的生活暖；我们是长澡沙知富阶倾层人士的身“置业终弯结者”，制如果说长质沙其他项地目代表着任一个时代喜，是长沙赶及其他配很套行业白必领的温馨乏家园，那惯么，我们浅将代表另林一个时代境，一个全除新的时代遥，这个时支代在长沙章2008作年的纷争季中将有足自够分量的嫌话事权。触因为，它尽决不仅仅逢是属于长面沙的，甚够至是中南刃地区唯一须的；我们对揉项目市撕场定位征的几点救理解—忍—项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位形象分区总裁府CEO官邸海归housetown金领公馆物业类型独立别墅、联排别墅独立、联排别墅、洋房洋房、小高层洋房、小高层、中高层总裁府CEO官邸海归HOUSETOWN金领公馆国际商街内湖水会所大型商业酒店国际学校项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位S1—态—项目哲市场定街位：规别划观幼儿园项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位领导者—垄断异资源，炊再造价榴格巅峰—不易重佣复的产品魄设计—卖点讽卓越，摧一枝独喷秀追随者—跟踪成元熟市场，密封锁客户—以势压柏人，杀伤爪战术—迎合配市场主勉流需求裤的卖点补缺者—建立新添的客户渠培道—瞄准厌市场缝恰隙—创立持产品稀投缺性挑战者—垄断杜客户，术打造专方署—强调屋新的豪筹宅居住坊标准—建立产添品的显著怨特色再次定义般长沙豪宅欲标准重新建羽立豪宅毙居住价萝值部分适幼应市场断现状的居产品结庄构开辟区短域物业苗发展新证视野S2——腐项目市场僵定位：产蚕品观项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位领导者—垄断俱资源，歌再造价繁格颠峰雪—渣不易重傲复的产辛品设计拆—毛卖点卓塑越，一纪帜独秀S2—莲—项目镰市场定丹位：产薪品观物业类型户型面积区间占该物业比例预计套数总面积领导特征独栋别墅楼王800-100015%19001、总价5000万—1亿；2、超豪流水别墅；3、超大私家园林;4、私家电梯；5、全屋智能化设备；6、无阻山水全景楼后600-80020%214001、总价1500万—3000万；2、超豪纯木别墅；3、超大私家泳池;4、全屋豪装；5、无阻山水全景TOWNHOUSE大联排、双拼280-30025%45126001、低容积率；2、超大前后花园；3、智能化设计；4、2层半客厅中空；5、半地下车库双车位；6、山、水或内湖一线景观；7、TH中总价中最高洋房四房（一层）160-18020%100160001、超大花园；2、超大地下储藏室；3、4.5米层高；4、地面车库；5、洋房中单价最高小/中高层五房（顶层复式）165-1755%150247501、一梯一户；2、2层半设计；3、超大山水景观露台及入户花园；4、小/中高层中总价中最高再次定义连长沙豪宅蚊标准项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位S2——岔项目市场留定位：产蜻品观物业类型户型面积区间占该物业比例预计套数总面积挑战特征独栋别墅小独栋300-40035%724501、院士、富裕海归、文艺名流；2、三错层设计；3、2层客厅中空设计；4、临水或中央组团园林;5、中央节能系统；6、国际化高品位装修。TOWNHOUSE中联排250-28050%96240001、湘籍成功人士、商务名流、大学教授、深振业城业主；2、低容积率；3、超大前花园；4、地面双车位；4、多功能房；5、2层半客厅中空设计；6、中央节能系统。洋房复式（顶层）180-20015%70126001、企业CEO、私营业主、主任医师；2、SKY-HOUSE退台空中别墅设计；3、超大山景露台；4、2层客厅中空设计；5、太阳能等家用节能系统。小/中高层四房150-16018%7001050001、企业CEO、大型企事业单位高管、公务员、高收入自由职业者等两代居；2、跃式户型；3、两代居公共入户花园空间；4、超大山水景观阳台或空中庭院。挑战者重新建立棕豪宅居住鸦价值—垄断诸客户，更打造专科署—强避调新的纪豪宅居汇住标准玻—建立幸产品的罩显著特疤色项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位S2——切项目市场爽定位：产柳品观物业类型户型面积区间占该物业比例预计套数总面积追随特征独栋别墅标准独栋500-60030%422001、私营业主等；2、标准二层设计；3、客厅中空；4、大面积花园;5、地面车库双车位；6、中央节能系统；7、大面积地下储藏室。TOWNHOUSE小联排200-22025%60132001、私营业主、高级公务员、深振业业主投资客等；2、标准三层设计；3、室内天井采光；4、大面积前花园；5、地面子母车位；6、大面积地下储藏室。洋房三房125-13530%200260001、长沙金领、私营业主、医师、教授、深振业业主等；2、多功能房及阳光房设计；3、退台设计、4、大面积景观露台或入户花园。中等四房145-15535%18027000小/中高层二房75-8513%1000800001、麓谷高薪阶层、高收入原住民、企事业单位高级白领、影视传媒人士、自由职业者等；2、入户花园空间；3、错层阳台；4、景观阳台；5、客厅、主、次卧全南向。三房120-13525%1200153000追随者部分适应源市场现状热的产品结急构—跟踪婶成熟市狱场，封莲锁客户你—以势股压人，蚁杀伤战唉术—迎小合市场司主流需皇求的卖剂点项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位S2——左项目市场姨定位：产甩品观物业类型户型面积区间占该物业比例预计套数总面积补缺特征小/中高层小二房65-7512%1000700001、外籍长期在湘工作人士、企业高收入技术人员、艺术届高收入阶层、私营医院医师、学院博士等；2、1+1、2+1房（书房、儿童房）概念设计；3、部分精装修；4、错层阳台、凸窗等。小三房80-9025%90078300小三房100-11015%800840001、外籍长期在湘工作人士、企业高收入技术人员、艺术届中高收入阶层、私营医院医师、学院博士等；2、保姆房、健身房等多功能房设计；3、入户花园；4、错层阳台、凸窗等。补缺者—建立侦新的客站户渠道谷—瞄准坚市场缝断隙—创枝立产品觉稀缺性开辟区态域物业消发展新齿视野项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位S2—隙—项目凳市场定避位：产府品观领导者追随者补缺者挑战者项目产品涌定位差异榴化可实现祸60%左愤右——总面积：55650—占物业比例：8%——总面积：144050—占物业比例：20%——总面积：301400—占物业比例：41%——总面积：232300—占物业比例：31%独栋别墅月楼王、楼仓后；TO上WNHO馆USE大霉联排、双降拼；洋房搬四房（一稼层）；小削/中高层猛五房（顶沃层复式）独栋别墅章小独栋；上TOWN好HOUS顺E中联排糠；洋房顶盐层复式；蔽小/中高抱层四房两圆代居独栋别释墅标准歉独栋；亏TOW周NHO欢USE虹小联排百；洋房捷二、三芒层三房沫、四房元；小/劝中高层帽标准二沙房、三睡房小/中高菊层小二房匙、小三房建筑形态户型户型面积区间计算面积套数面积分项配比面积比例独栋别墅独立别墅别墅楼王800㎡-1000㎡900190012.95%0.12%别墅楼后600㎡-800㎡7002140020.14%0.19%标准独栋500㎡—600㎡5504220031.65%0.30%小独栋300㎡—400㎡3507245035.25%0.33%合计

146950100.00%0.95%联排/双拼联排/双拼别墅大联排、双拼280㎡±10㎡280451260025.30%1.72%中联排250㎡±10㎡250962400048.19%3.27%小联排220㎡±10㎡220601320026.51%1.80%合计

20149800100.00%6.79%洋房三房三房130㎡±5㎡1302002600031.86%3.55%四房中四房150㎡±5㎡1501802700033.09%3.68%大四房160㎡±5㎡1601001600019.61%2.18%五房(复式)五房180㎡±5㎡180701260015.44%1.72%合计

55081600100.00%11.13%小高层/中高层二房小二房70㎡±5㎡7010007000011.76%9.54%中二房80㎡±5㎡8010008000013.44%10.91%小计200015000025.21%20.45%三房三房A-87㎡±3㎡879007830024.83%10.68%三房B-105㎡±5㎡1058008400014.12%11.45%三房C-120㎡±5㎡(70+50拼接)1206007200012.10%9.82%三房D-135㎡±5㎡(80+55拼接)1356008100013.61%11.04%小计290031530052.99%42.99%四房四房150㎡±5㎡（80+70拼接）15070010500017.65%14.32%小计70010500017.65%14.32%顶层复式复式165㎡±10㎡(两层打通）165150247504.16%3.37%合计

5750595050100.00%81.14%住宅总合计733400

100.00%公建及配套

121217

汇总

6515854617

检验——须长沙市场括60-1屈00万元巩小高、高烤层等复式雀类物业是什滞销价格砍区间总价60-100万元小高、高层等复式类物业滞销价格区间25-60万元150-300万元2004-200６年的市场供应（数据来源：同致行顾问研究中心）25万元以下100-150万元300—1500万元300万元以上的资源竞争层多层、小高、中高、洋房别墅类物业多种物业相互分流价格段根据同致底行研发部贱对长沙市层场不同类遍型物业的巷跟踪研究断发现，以列总价作为炒物业划分给的标准，驴60万以境下主要为扣洋房和小付高、高层翠、多层类奋物业消化喜状况良好达；100践万以上以腊联排、独止栋物业价谋值在10者0万-3暗00万之样间的消化浩良好。而京在60-蓬80万的串小高、高纯层类物业炊（主要是处顶层复式胀）消化缓青慢。项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位物业类型主力面积区间(平米)总价区间(万元)独立别墅300-600210-420联排别墅220-280110-150洋房130-18052-72小/中高70-16522-52本项目定渣位，不同价物业之间良总价区间伸分明，且尸处在长沙辉客户可承铺受的合理很需求区间善范围内。蚂小高中高供总价控制况在52万奋以内，不早存在60位-80万扒的滞销产凉品。检验—城—本项喉目市场睬定位已腾充分规傍避60华-10谱0万滞汁销区间项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位项目定位体系及差异化打造/本项目市场定位S3——总项目市场喘定位：形未象观一个好现项目名鱼可以节咸省30爬%的广逢告费项目案肾名回顾岳麓湾色·振业场城命名备选文：岳麓湾振业岳天麓湾【国免际湾区唱知富饰HO葬USE握LI识VE蜜】岳麓湾·振业城国际湾区知富HOUSELIVE岳麓湾·振业城岳麓湾·振业城◆本项目市场定位◆本项目产品差异化定位◆本项目配套差异化定位项目定位墓体系及差族异化打造云建议项目定位体系及差异化打造/产品差异化定位物业形态主要需求面积（㎡）住宅品质重要指标户型创新需求辅助功能需求独立别墅250-400生态景观资源、高科技生态环保技术露台、内庭院、大面积泳池独立多功能房，独立的储藏室、壁橱B1—市场调南研客户颠需求点暴回顾根据《市偿场调研报乏告》调研刃来看，主乐要需求面芬积集中在民250-当400之才间.对于躬户型创新纪和辅助功积能设计上像对露台、垃内庭院、喘和泳池有事较高要求令。但是，鸡对于别墅费的价值构繁成要素的需评价中多坝数置业者乒选择了生量态景观资奇源，可见孩景观资源陆对于别墅适价值起着年至为重要情的作用。多次置业者对高端要物业素重要性评价资料来源粪：多次置亚业者调查项目定位体系及差异化打造/产