上海松江漕河泾商业街区项目策划案

临港新元社区商业策略构思漕河泾（松江）商业策划案上海德普置业有限公司2013年2月第一页，共七十五页。市场调研1漕河泾概况片区小区分析主要商业分布重点商业研习片区调研总结项目分析第二页，共七十五页。上海漕河泾开发区松江生产性服务业功能区的整体规划由国际著名的澳大利亚五合设计公司负责，占地面积约2700亩，规划建筑面积约350万平方米。园区总体上分为：生产研发、商务研发、科技绿洲、双创园、低碳展示和交易中心、创意产业园、创新商业综合体、企业总部会馆、配套商业和人才公寓等板块。目前正在开发建设的区域是位于功能区中心区域的松江高科技园，高科技园占地837亩，规划建筑面积100万方，建筑类型为科产楼、研发楼、办公楼。漕河泾（松江）概况第三页，共七十五页。位于松江区东北部，东连莘庄，西接泗泾、松江工业区，南临车墩，北傍九亭；东临G60（沪杭高速），南穿莘砖公路，西接九新公路，北靠姚北路，是上海至杭州方向第一站；距上海虹桥国际机场约15公里，上海浦东国际机场约45公里；距G15（嘉金高速）莘砖公路出口约1.8公里，G60（沪杭高速）莘砖公路出入口约100米，直通沪闵高架；距地铁1号线莘庄站约5公里，地铁9号线九亭站约5公里，上海南站约8公里；距虹桥综合交通枢纽约12公里，徐家汇商圈约12公里；距松江大学城约9公里，紧邻亚洲最大的别墅群—新闵别墅区。漕河泾（松江）概况第四页，共七十五页。截止目前为止，园区共吸引国内外企业200余家，其中约有65%左右的企业拥有自主知识产权或研发成果。漕河泾（松江）概况第五页，共七十五页。英郡雷丁初步统计核心商圈内，共有住宅套数约3.6万套，其中，已交付入住约2.9万套。在所有住宅里面，低密度类住宅约1.5万套，多层、小高层、高层公寓类住宅约2.1万套。核心商圈内目前人口约13万人，未来2年新建住宅全部交房后，整体人口规模可达15万人。区域内别墅类住宅物业费大多在1.8—2.8元/平米/月，高层住宅物业费在1.2—1.4元/平米/月片区小区分析本案第六页，共七十五页。该片区与古北、联洋并列上海三大高尚社区生活圈本项目核心商圈内住宅楼盘共计40个，其中以别墅或少量低层住宅的低密度楼盘共30个，以多层、小高层、高层公寓为主的楼盘10个。片区小区分析第七页，共七十五页。片区小区分析第八页，共七十五页。片区小区分析第九页，共七十五页。片区小区分析第十页，共七十五页。片区小区分析第十一页，共七十五页。区域主要商业分布第十二页，共七十五页。典型商业调研第十三页，共七十五页。典型商业调研第十四页，共七十五页。典型商业调研第十五页，共七十五页。典型商业调研第十六页，共七十五页。典型商业调研第十七页，共七十五页。商业广场引进全球零售巨头家乐福及娱乐龙头大光明影院两大主力店，4万平米半开放式广场型商业布局。1—3层超市卖场与商场无障碍贯通，实现客流动线优化组合。人车分流，下设地下车库，为消费者提供最便捷的享受环境每个单元可以实现灵活组合，配套设施齐备，可塑性强，为商家量身定制。商场三个入口，主入口位于新南路，中央广场达2000平米，为休闲演示区，也可做商业促销活动重点商业研习——绿地·金御广场第十八页，共七十五页。重点商业研习——绿地·金御广场1F美食/零售第十九页，共七十五页。重点商业研习——绿地·金御广场第二十页，共七十五页。2F特色餐馆重点商业研习——绿地·金御广场第二十一页，共七十五页。3F娱乐/餐饮重点商业研习——绿地·金御广场第二十二页，共七十五页。4F影音/休闲重点商业研习——绿地·金御广场第二十三页，共七十五页。自持物业统一经营（只租不售）闵行中心位置优越周边成熟人口稠密消费力强受地方政府重视坐享充足公共交通资源商业面积大业态丰富玻璃幕墙设计风尚潮流超大地下车位一站式购物乐天玛特旗舰店入驻奠定稳定客流重点商业研习——亚繁·亚乐城第二十四页，共七十五页。1F美食/零售重点商业研习——亚繁·亚乐城第二十五页，共七十五页。2F数码/服饰重点商业研习——亚繁·亚乐城第二十六页，共七十五页。3F儿童服饰/用品重点商业研习——亚繁·亚乐城第二十七页，共七十五页。4F美食广场重点商业研习——亚繁·亚乐城第二十八页，共七十五页。5F影音/休闲重点商业研习——亚繁·亚乐城第二十九页，共七十五页。-1—-2F超市/停车场重点商业研习——亚繁·亚乐城第三十页，共七十五页。亚乐城采取只租不售的策略，对入驻企业的要求较高，入驻的商业必须具有一定的品牌知名度第三十一页，共七十五页。周边分布大量小区，人口分布比较集中，有较为强劲的消费力；莘松路商业街是周边最繁华的一条商业街，从西往东，逐渐繁荣，且租金也逐渐上升；目前区域内主要商业体有绿地金御广场、新闵生活广场、巴比伦生活广场、亚乐城等；绿地金御广场和亚乐城位置优越，且规划科学、产品合理，成为区域极具影响力的商业综合体；区域内商业趋于饱和，且业态丰富，生活配套、餐饮、休闲娱乐、建材家居、花鸟古玩等一应俱全。片区调研总结第三十二页，共七十五页。本案地处亚洲最大的别墅区之一——莘闵别墅区，地处西南，远离市中心，著名高档社区林立，只是不便于外出消费购物。区内消费者层次和购买力丝毫不亚于古北消费，区域内主要商业为绿地金御广场、亚繁亚乐城（在建）等较为高档消费场所。核心商圈12万人口消费观念成熟理性购买力强，追求消费品质与档次。项目分析第三十三页，共七十五页。项目为漕河泾开发区松江高科技园配套商业，位于园区最东面，与大型居住小区群一路之隔，整体商业沿城市主干道莘砖公路分布，商业总体量约2万方，为集中型商业，便于产品规划项目分析第三十四页，共七十五页。商业体北面为产业园区，项目与产业园区无缝对接项目东面为沪昆高速，沪昆高速将本项目和亚洲最大别墅区分割开来。项目西面为景观河，正在建桥，建好后的桥将西部产业园的人流源源不断导向本项目项目南面正对面目前还是一片荒芜，而在西南侧则是规划996户的高档别墅群，同时规划有英伦风格商业街！项目分析第三十五页，共七十五页。英郡雷丁商业街分析商业空置率达50%在所进驻的商家中，餐饮所占比例达65%商业街以2层为主，局部3层项目1-2层租金约为2-2.5元/平米/天1-3层租金约为1.5-1.8元/平米/天项目分析英郡雷丁第三十六页，共七十五页。优势（STRENGTH）背靠漕河泾松江高科技园区，有一定的人气支撑；产品布局优于对面的英郡雷丁商业街；西侧景观河增加项目附加值；只租不售，便于统一招商劣势（WEEKNESS）高架桥将东部大量人流与项目阻隔开，不利于人流导入；项目体量不是很大，不能很好地形成规模效应；周边商业氛围不是很浓，不利于本项目的市场培育。机会（OPPORTUNITY）高科技园规划体量大，进驻企业多，便于本项目未来的发展；临近密集的住宅小区群；威胁（THREATEN）亚乐城科学前瞻的规划对本项产生较大的负面影响；英郡雷丁的大比例餐饮，将有效分流消费群体。项目SWOT分析项目分析第三十七页，共七十五页。项目定位2定位方向产品建议业态规划第三十八页，共七十五页。适合做集中商业的业态类型：专业市场小商品美食休闲购物中心定位方向第三十九页，共七十五页。定位方向第四十页，共七十五页。排除法确定项目可行性定位方向美食休闲综合体（酒店、餐饮、休闲、娱乐）小商品精品馆（小商品批零为主，生活配套为辅）定位方向第四十一页，共七十五页。地块定位研究方向：美食休闲综合体地块开发规划方向讨论英郡雷丁商业街，十多家餐饮店，包括一家中式主力店四楼大型美食广场，对入驻商家品牌要求较高、影院、KTV一应俱全主力餐饮店、休闲娱乐主力餐饮店、休闲娱乐沿街配套餐饮周边有大量的餐饮、娱乐休闲生活设施，且位置明显优于本项目，本项目在规模优势、地理位置上明显处于弱势，不利于正面竞争美食广场，五星级酒店，包括多家品牌餐饮，消费层次较高，影院、娱乐一应俱全定位方向第四十二页，共七十五页。招商的难度较高消费可持续性较低主要消费群体集中在项目以东，以休闲消费为主，绿地金御广场、亚乐城将成为他们理想消费场所。餐饮、休闲等业态与周边大型综合体高度重合，且项目对面已经有多家餐饮店，运营一般本项目不适宜美食休闲广场定位方向第四十三页，共七十五页。上海九洲小商品市场车墩小商品市场洞泾小商品市场长桥街小商品市场砖桥贸易城小商品市场九洲小商品街亚洲最大别墅群本项目松江目前小商品市场发展较为繁荣，但是地处松闵交界处的漕河泾开发区域却存在巨大的市场空白，这为本项目的定位提供了强力的支撑。定位方向地块开发规划方向讨论第四十四页，共七十五页。地块定位研究方向：小商品精品馆地块开发规划方向讨论本案周边五十个小区的强制性目的性消费，将直接拉动本案的持续旺场，随着市场的成熟，将进一步拉动闵行甚至市区的目的性客群的消费定位方向第四十五页，共七十五页。招商的难度较低消费可持续性较高直接可导致项目西部十多万人群的刚性导入，与项目所处产业园区规划数百家企业员工的强烈消费支撑，保证市场迅速做旺项目的产品布局、周边强大的刚性需求、开发商的统一运营、统一管理都是保证招商成功的前提本项目适宜精品小商品城定位方向第四十六页，共七十五页。漕河泾——打造上海的“义乌”商业的快速增长商品流购买载体购买力知名度美誉度精品差异化大型的功能齐全的商业平台人口、收入标志性商业大型的功能齐全的商业平台是首要的，它可以带动全镇其他产业的发展定位方向第四十七页，共七十五页。定位方向差异化是项目制胜的关键产品——盒装集中商业，有别于传统的商业街区，便于形成强大的聚集效应；业态——多、全，成为松江一站式商品批零的最佳场所；商品——走精品批零路线，在层次上与周边的传统小商品市场拉开距离，也进一步满足周边较高层次消费群体的有效需求；运营——只租不售，统一规划、统一招商、统一推广、统一经营、统一管理，确保精品城持续旺场；第四十八页，共七十五页。品质属于商业市场中脱颖而出的产品，档次高于其它老市场很多。建筑规划柱距：8.4m，面宽：4.2m，进深：8.4m；层高：统一为4米；面积1层面积稍大，开间4.2米，进深4.2米，使用面积为17.64平米，2—3层面积较小，开间2.1米，进深4.2米，使用面积为8.82平米风格现代风格为主，进一步与其他市场形成视觉上的偏差通道主通道宽度为3.2米，次通道宽度为2.4米12345产品建议第四十九页，共七十五页。精品小商品城示意图：产品建议第五十页，共七十五页。一层三层二层二层业态规划一层：五金、电子、首饰等为主；二层：办公、体育、服饰为为主；三层：杨宝、日用品、辅料包装为主；第五十一页，共七十五页。业态楼层规划概述在小商品馆的基础——

融入限定体量的餐饮、休闲、娱乐业态作为本项目的配套设施，满足市场内部的消费需求。业态规划第五十二页，共七十五页。德普置地公司介绍及案例展示公司介绍主营业务商业项目案例分析第五十三页，共七十五页。公司介绍第五十四页，共七十五页。55背景介绍上海德普置地集团是一家从事高档住宅地产开发为主的综合性房地产开发企业。经过10年的稳步发展，已形成总资产规模25亿元，净资产10亿元的资产规模，公司在上海、长沙、重庆等地陆续成功开发了十余个项目，累积开发量达到120余万平方米。代表项目有“美洲故事”、“托斯卡纳”、“人文别墅”、“缇香小镇”、“公园里”、“上海连城公寓”、“长沙上海城”等。最近三年来，公司进入转型期，从专一的高端住宅开发转向综合地产开发运营（商业地产、文化创意地产、休闲旅游地产），并积累了一定的开发经验和较为广泛的专业资源，开发的商业项目有“上海民生新元素”、“上海万源普乐汇”、“上海浦江商务园”、长沙“德普·五和园”、长沙洋湖垸项目等，文化创意地产项目有“重庆时光”、旅游休闲复合地产项目有“重庆·四季田园”、“长沙·四季田园”等。公司培育了的项目策划、研发设计、工程营建、招商运营管理等一系列复合型资深团队，在业界享有盛誉。第五十五页，共七十五页。主营业务第五十六页，共七十五页。57服务领域全球视野本地实践德普置地四大领域住宅地产休闲旅游地产商业地产文化旅游地产第五十七页，共七十五页。服务领域——住宅地产58过去10年德普致力于高档精品住宅开发第五十八页，共七十五页。长沙美洲敀事长沙美洲故事占地800亩为纯美洲风格的原生态低密度坡地住宅，建筑形态丰富，以独栋、双拼、联排别墅群为主，是一个以山、水、森林、坡地为主题创造出的稀有城市别墅区。住宅案例第五十九页，共七十五页。长沙托斯卡纳长沙托斯卡纳占地400亩是长沙最具有意大利味道的城市别墅社区。它位于长沙新区的优越位置，近享国家森林的优美环境。蓬勃建筑中的新区规划整洁有序、便利的交通使托斯卡纳享有完美的城市配套。托斯卡纳规划有Townhouse、多层花园洋房等建筑形态，提供城市别墅经典生活版本。住宅案例第六十页，共七十五页。重庆人文别墅重庆人文别墅占地500亩经典法国诺曼邸风格、新英格兰乡村风格构筑常青藤三期纯独立别墅沉稳优雅的贵族气质。亲水坡地别墅、岸堤的庭院，原汁原味绅士水岸漫步生活即将悠然呈现。住宅案例第六十一页，共七十五页。重庆缇香小镇重庆缇香小镇占地2000亩是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心，可远眺中梁山，且被蜿蜒曲折的大溪河所环绕，自然景观丰富为项目打造高端物业提供了有力的支持。住宅案例第六十二页，共七十五页。缇香小镇二期·公园里重庆缇香小镇占地2000亩是重庆迄今为止占地面积最大，建筑规模最大，设计风格奇异的高品质纯田园别墅。它是继人文别墅之后德普在重庆打造的又一高端项目，是具有卓越发展潜力是重庆的后花园，适合人居是重庆未来城市副中心。住宅案例第六十三页，共七十五页。近3年，德普业务转型综合商业、休闲旅游、文化创意园开发服务领域——商业地产第六十四页，共七十五页。商业案例民生新元素项目（老建筑商业改造）民生新元素项目位于民生路码头，改造面积2万平米民生路码头建于一百多年前，为当时的英国蓝烟囱公司装卸码头，项目本周历史建筑保护性开发为理念，改造为主题鲜明、具有标志性和引领地位的滨水文化、商务、休闲综合区域。以文化产业为主题（大文化概念），致力于打造未来上海时尚文化商业新地标第六十五页，共七十五页。万源普乐汇（精品社区商业）万源普乐汇位于金虹桥板块，总建面积2万平米为德普集团品牌社区商业产品线中的开篇项目，主打区域餐饮休闲娱乐中心，项目将给与社区商业全新诠释和定义，继而打造全新社区商业品牌。商业案例第六十六页，共七十五页。长沙上海城（精品社区商业）长沙上海城总建面积3万平米商业案例第六十七页，共七十五页。上海浦江商务园上海浦江商务园位于浦江镇漕河泾开发区，总建筑面积3.3万平米，打造别墅型办公、总部型办公的2.5商务产业园商业案例第六十八页，共七十五页。重庆时光（创意文化园）重庆时光占地230亩与重庆报业集团合作，打造重庆文化重地，是一座多产业融合的文化创意新城，将打造西南首个剧院群落、西南首个创意经济会展中心、西南首个文化公益聚合中心以及重庆非物质文化遗产展示交流中心。商业案例第六十九页，共七十五页。长沙德普五和企业园长沙德普·五和企业园项目位于长沙市长沙经