如何做好房地产市场课程培训易居

如何做好房地产市场研究主讲人：陈啸天

2007年7月

主要内容房地产市场研究基本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6一、房地产市场研究基本思路1、总体认识——体、面、线、点

市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。一、房地产市场研究基本思路2、房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等现状类推法模式通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析

方法：一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

三个层次地区市场、专业物业市场、项目物业市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来五个影响因素经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方面、人文心理方面五个项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品

思路：32355一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

房地产市场分析所需基本信息表

一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容

估价成本－效益分析可行性研究营销分析专业市场供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地区经济分析及预测一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容

不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类

4、CBD的开发主要内容房地产市场研究基本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系

不同的国家或地区，房地产波动的周期长度不同。从1870年到20世纪末，美国的房地产周期基本为18-20年，日本的大约为10年，香港的大约在7-8年，台湾大约为5-6年。二、房地产宏观经济分析1、房地产市场行情与经济周期的关系

美国房地产经济周期与宏观经济周期的关系

二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容宏观经济与地区经济分析

宏观经济运行的总体状况和景气状况中央和地方政府的政策法规动向及影响重大事件的影响宏观报告房地产市场总体分析

房地产市场总体趋势分析

房地产政策法规的动向和影响分析二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容房地产市场总体分析内容：

房地产市场总体趋势预测一般用房地产业的主要经济指标的变动来表现。主要经济指标分为总量指标和结构指标（物业分类和地区分类）。

房地产政策法规动向与影响分析土地、商品房、二手房、经济适用房等方面。

二、房地产宏观经济分析2、房地产宏观分析内容可借鉴的专业成果：

中国经济宏观景气专家

调查问卷系统

中经宏观景气动向

各城市的景气报告系统二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得

全国社会经济统计指标

总量指标：GDP、人口、进出口等结构指标：GDP、第一产业、第二产业、第三产业等水平指标：人均可支配收入、人均居住面积（人均建筑面积）、人均使用面积等动态指标：零售价格指数、固定资产投资、价格指数、贷款利率、通货膨胀率等数据来源：统计年鉴、经济统计年鉴二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得

地方经济统计指标

宏观年度经济指标

GDP、GNP、GDP指数、人均GDP、固定资产投资需求、社会消费品零售总额、进出口总额、商品零售价格总额

宏观月度经济指标第一、二、三产业的GDP、工业（工业综合效益指数）、商业(社会消费品零售额、社会商品购售存总值等)、投资（固定资产投资、开复工面积、竣工面积、商品房销售建筑面积、销售额）、收入（职工数、职工平均工资）、人口（人口总数、家庭规模、出生率、死亡率）、外经贸、财政、金融、物价等数据来源：地方统计年鉴、地方经济法发展月报二、房地产宏观经济分析3、宏观基本数据的获得

房地产业统计

全国房地产统计指标投资：全国总计、商品房建设投资、土地开发投资、计划总投资资金：本年资金来源、国家预算内资金、国内贷款、利用外资、自筹资金等开发：本年购置土地面积、完成开发土地面积、施工面积、竣工面积销售：商品房销售面积、销售额、销售价格

地方房地产统计指标土地开发：土地开发投资、土地使用权出让金、土地开发面积开发投资、开发量、销售、资金同上数据来源：中房指数、国房指数、房地产开发投资月度统计快报、中经网、地方经济信息网及地区政府（统计局、房产局）网二、房地产宏观经济分析4、宏观基本数据的管理一般情况下以两种方式进行管理：图和表例1：政策法规数据格式政策影响二、房地产宏观经济分析4、宏观基本数据的管理例2：宏观经济基本指标数据格式4、CBD的开发主要内浑容房地产市谅场研究基桌本思路1房地产宏观经济分析2房地产埋整体市泪场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6三、房胆地产整剃体市场建分析1、市场行赶情波动分池析方法指数分兆析法：漠反映市对场行情莫周期性瞧变化的愉一种预捏测方法景气分析臭方法：反词映地区经老济活动水革平投入产出首方法：反挽映基础产轮业投入变驴化对房地松产业的影驱响价格及立销售量斩分析方名法：动翠态的综六合的反善映市场趋行情变兼动方向茂和程度三、房地兄产整体市坦场分析2、地区落房地产横市场总身体趋势贤分析报乞告全国房地产业景气指数稳步回升

北京房地产发展回顾（总体、分阶段、分物业类型）北京住宅市场的供给与需求北京居住物业的区域特点北京房地产价格北京房地产总体市场概况分析三、房地沿产整体市哨场分析2、地区岸房地产馆市场总蔬体趋势老分析报馅告北京住阵宅指数及与Hedo餐nic指数图房地产开播发投资额嘴与商品房本销售额图三、房跟地产整抛体市场档分析2、地区房最地产市场调总体趋势侨分析报告商品房竣东工面积与印销售面积戒图商品住宅着价格走势跪图4、CBD的开发主要内容房地产市叼场研究基稀本思路1房地产宏观经济分析2房地产凉整体市值场分析3房地产宋政策影五响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6四、房地捏产政策影坑响分析1、房地施产政策坐对市场游的影响金融、谅税收政宜策等以筒及“四今证”的肺控制影炭响施工才进度，尺从而影姨响市场望供应“90/您70”政策、限漫高、限容月积率政策政策倾斜攻的区域将萝成为开发桥热点区域影响市奋场供求该，从而偶影响价按格走势对供应节烛奏的影响对产品形习式的影响对开发空请间的影响对价格稠的影响四、房抹地产政柄策影响病分析2、房地产骨政策影响熊分析的方锅法跟踪市吓场政策宫动向信谦息，了螺解最新乞政策动厨态及背仰景领会政策接内容和含劳义，比较常分析相关锹政策，发欺现其中变伟化与联系的颜脉络，形由此判浪断政策转目标和社意图判断政策贫影响的确贿切部分，昼以及对各丙主体的影俭响程度尽可能仁用定量遍方法分售析政策略影响分析政插策后果失，尤其裙是对供都求的影雅响，并策进行必泄要的预题测政策评河论，如狐缺失之牲处，从乏而预测软政策的券未来趋京势四、房地念产政策影北响分析3、房地栗产政策质影响分帐析的案爸例政策出台榴背景——《近期政柱策谨防坛地产泡谢沫》前后政策判对比——《两税合并绵对外资开羡发商的影唉响》作用部位而分析——《际“90/屡70”政策解赞析》效应量化祸分析——《土地增去值税清况算管理凑政策评盒析》政策走矩势预期——《虽200权7年中国亮房地产算市场策蓝略研究》政策缺失毙评价——《对商品段房预售谈款专户林管理的动一点置夕疑》主要内容房地产醋市场研平究基本坊思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整迹体市场分禽析3房地产恋政策影尤响分析4房地产市涌场供求分坦析5房地产项兽目市场分省析6五、供舟求分析1、供求分缩慧析的基本埋内容板块的界裤定市场的烫细分供求缺柴口的分纠析五、供瞧求分析2、供应量制及供应结素构分析潜在供应跌量分析可售面奸积M1未建面积M2潜在土地临供应量=M1往+汤M2现有市勉场存量钞分析已竣工谈量销售量平均销必售周期五、供城求分析2、供应量呼及供应结亦构分析供应结逗构分析鄙方法对区域、犹环线、板猫块、户型铃、面积、字单价、总趁价进行分攻类分析五、供宴求分析3、需求捞量分析砌方法人口结构人口增长与住宅需求潜力分析家庭结构家庭规模、家庭结构与套型规模的分析收入结构收入与住宅需求潜力分析产业结构产业规划的调整与住宅需求潜力的分析主要内容房地产徒市场研础究基本咐思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整途体市场分失析3房地产政社策影响分烧析4房地产市薪场供求分器析5房地产项狂目市场分拨析6六、房地台产项目市饰场分析1、房地产征项目一般割特性分析法律特性明分析：土勤地出让方答式、规划灵条件、开哲发限制条棉件等经济特性酿分析：价卫格、租金愁、促销手峰段、付款蒜方式、定址价策略等地理特性心分析六、房芳地产项斑目市场纠分析1、房地产训项目一般柔特性分析地理特羞性分析地块物增理条件傍：地块诱的面积平、形状逆、高度躲、深度念、角度地表的隙自然状绑况：地喷貌、地亚表景观录、地基坊状况、删水文地窝质、植芝被状况配套设施竹的物理特合性：建妹筑物的布神局、设计节、通行模所式便利配妄套：停宜车场特均色、安遭全性设警施六、房地董产项目市交场分析2、对不同情用途物业跪特性的分哥析住宅物屠业特性类的基本舱要素财务特罩性：租铜金、价鱼格、停税车费、富付款方捡式及折中扣、物首业管理壶费、其汁他相关走税费建筑特性播：使用年么限、面积用、房间数匪量、特殊桃设计（错妻层、飘窗远、天井）地块特旅性：多社区配贤套（小裤配套）皱、景观墓等（大）配待套特性：嗽商业中心雄、文教娱马医、交通辨干道、公赛交站点、寨运动休闲六、房地屯产项目市旦场分析2、对不同构用途物业誓特性的分幕析商业、倦写字楼滔物业特融性的基模本要素财务特翻性：租裙金、价传格、租防金折扣暴、出租淋面积、庆可用期煮限、物侍业管理垂费等建筑特垦性：标胶准层面斗积、功东能区面半积及比捞例、可昨分割性范、智能伍化水平挑、装修过水平、蚊交通设昼计、空颜调等设乞备情况地块特性治：停车马场设施、其配套设施时、对外交琴通、景观环境特性断：与主干跟道、交通赌枢纽的接验近程度、赤与行人密颗集区的接忆近程度、企商业区或列附近商铺林的类型和饼数量、周谢边商业的骗租赁条件附录一、炊房地产市泳场分析常浩用工具工具方面：简单的饼盾状图、折踏线图、柱智状图、表拌格；量价配晴比关系够（可用赤于分析米市场形帆势）去化周兄期（可贪用于分钱析市场超形势和晶寻找市萍场机会资点）价值价格贴吻合度（相可用于分马析市场形硬势）供需比差妹（可用于世寻找市场危机会点）表格：廉适于涉匀及数字翅较为复涂杂的情笔况原有可售量新增可售量当前可售量2006年10月150020017002006年11月140020016002006年12月140025016502007年1月135025016002007年2月145030017502007年3月16303001930饼状图直：适于档组成分语析，且保各比例贝合计为100%的数据统午计折线图植：适于拜处理历倍史走势标的数据另统计柱状图：鲁适于处理减两组或多厌组数据相椒比较的数据统葛计量价配荡比关系第一步舰：统计产交易量圈并简单贸描述走庆势2006年10月-2007年3月商品住宅成交量走势量价配年比关系第二步：装统计交易冰价格并简译单描述走尾势200玻6年10月-20重07年3