大庆市房地产市场

大庆市房地产市场研究大庆城市概况房地产市场情况客群定位目录大庆市概况

大庆，位于黑龙江省西部，松嫩平原中部，是一座以石油、石化和高科技产业著称的新兴城市，是中国最大的陆上油田和重要的石油化工基地。五十年来，累计为国家贡献原油二十多亿吨，上缴利税一万七千亿元人民币，出口创汇五百多亿美元；先后荣获联合国迪拜改善居住环境范例奖和中国人居环境范例奖，并获得中国内陆首家“环保模范城市”。区位交通大庆位于哈大齐工业走廊中轴，东距哈尔滨、西距齐齐哈尔都仅有两小时车程。境内滨洲、通让铁路交汇，连接哈大齐三市的G015国道等公路网已经形成，大广高速公路正在紧张施工建设当中。基本形成了以大庆为中心的“T字型”两小时经济带。通过滨洲铁路，从大庆可以到达蒙古和俄罗斯，经松花江黄金水道也可直达俄罗斯，地缘和区位优势明显，是亚欧大陆桥的中转站和黑、吉、内蒙古三省区的交通枢纽。行政区划大庆市现辖萨尔图、龙凤、让胡路、红岗、大同等五个行政区和肇州、肇源、林甸和杜尔柏特四县。总面积2.1万平方公里，其中市区5107平方公里。人口概况目前，大庆市非农业人口136.8万，占全市总人口的49.3%，农业人口140.43万，占全市总人口的50.7%，城乡人口比为100：103，家庭总数达到了96万户，户均2.89人。男女性别比为102：100。气候条件大庆市地处祖国北疆，四季气候分明，年平均气温4.7摄氏度，无霜期134天，日照2658.1小时，年降水量351毫米，蒸发量1421.6毫升。气候总体特征为：冬季寒冷有雪；春秋季风多。大庆市概况大庆多元化经济格局渐行渐近

大庆经济根基在油，大庆的发展繁荣得益于油。经过50年的开发建设，一枝独秀、一柱擎天的产业格局正在悄然发生变化。2009年，全市经济总量达到2120亿元，同比增长12.1%。三次产业分别实现增加值80亿元、1730亿元、310亿元，同比分别增长13.5%、11.5%、16%，三次产业结构比为3.8:81.6:14.6。描述产业发展阶段性特点，可概括为八个要点

是石油经济支柱作用依然强劲

是石化产业已成为接续产业的重要力量

是地方工业地位作用及贡献份额不断加大

是高新技术产业比重虽小但厚积薄发优势明显

是农副产品加工业牵动作用进一步加强

是装备制造业蕴涵着巨大的发展潜能

是农业基础设施建设不断巩固

是第三产业发展速度快潜力大

大庆经济发展及产业结构与其他城市对比分析

经济总量稍小人均较强，产业壮大的任务还很艰巨

产业结构比较单一，产业优化的压力依然较大

投资率相对较低，预示着投资仍有很大增长空间

商贸流通规模不大，产业发展的内生性动力相对落后

经济外向度不高，产业调整的外部推力不够强劲

可支配财力不多，产业升级的基础相对有限

大庆新城三大优势道路：对东风新村纬三路、纬四路、纬五路、纬八路、纬九路、纬十路、经五街、经九街人行道、中宝路，以及市政府周边的政府东街、政府西街、人民东路、人民西路、文华街、纬一路、体育街共十六条街路进行改造。城建：为巩固“三城”创建成果，提升城市形象，维护油田产能建设，消除安全隐患，市政府开展了油田矿区环境综合治理工作，对全市范围内影响油田产能建设及市容观瞻的建筑物及其它构筑物进行拆除。本次治理共拆除68处违章建筑，总面积达2.2万平方米。地产：近年来，大庆市把房地产业作为重要经济支柱产业来培育、扶持和发展，房地产业已成为改变城市面貌、改善人居环境、提供就业岗位、增加财税收入的重要支柱产业。在规范交易行为、繁荣活跃商品房市场、二手房市场、租赁市场的同时，积极做好房地产契税、营业税的前置把关、评估、征收等工作，有效杜绝了房地产税源的流失。大庆城市概况房地产市场情况客群定位房地产市场情况分区项目名称项目位置均价容积率物业类别入住时间面积目前状态萨尔图区

兰德湖壹号

东方玫瑰园对面

待定1.3住宅2011年底待定新盘龙凤区

湿地福苑

龙凤外环东路边

待定普通住宅待定新盘萨尔图区

唐宁杰座

大庆实验中学东500米待定2011年待定新盘萨尔图区

柏林春天开发区实验中学东

待定待定新盘其它区

明珠逸景

安达市北横街与大庆路交界处

2300/㎡

2.1普通住宅2010年10月70-180平米在售让胡路区

博奥国际

让胡路区龙岗市场附近

6800/㎡

住宅商铺2011年6月80-130平米在售萨尔图区

维也纳音乐花园

世纪大道

4800/㎡

复式现房49-64平米在售萨尔图区

大唐世家

大庆市东风新村纬八路75号

4800/㎡

3.64普通住宅80-90平米在售让胡路区

东湖又一城

让胡路区东湖创业大道旁

4600/㎡

0.89普通住宅2011年80-130平米在售让胡路区

爱丁堡

让区民营科技园西临规划路

5200/㎡

1.2普宅/别墅2011年107-202平米在售萨尔图区

锦江公馆

大庆东风新村人民东路

5000/㎡普通住宅现房163-184平米在售萨尔图区

锦绣华城

大庆新村湖滨教师花园东侧

4500/㎡

1.2住宅125-170平米在售萨尔图区

万城华府大庆实验中学东500米5000/㎡住宅现房95-115平米在售萨尔图区

城市之光

原欢乐居售楼处

9500/㎡1.05小高、别墅2010年不详在售住宅项目信息

让胡路区大庆片区--让胡路区4500-6000元/平米萨尔图区4500-6000元/平米大庆片区--让胡路区让胡路区解析：让胡路区为大庆市主城区之一，是大庆的西城区，素有科研、文化中心区之称。位于市境西北部，东与萨尔图区、红岗区接壤，南与大同区相连，西与杜尔伯特蒙古族自治县分界，北与林甸县毗邻。大庆片区--让胡路区让胡路区均价5500元/平方米城区让胡路区地址世纪大道旁三永湖区域起价均价4200/米开发商恒新地产公司

建筑类型物业类别建筑综合体建筑面积22万平方米开盘时间2009年入住时间2009年世奥中心这个项目创造了大庆的三个“高度”——大庆第一个城市综合体；大庆第一高楼和大庆第一的销售速度，。世奥中心、世奥SOHO

A座和世奥SOHO

B座等三栋建筑组成了大庆第一个城市综合体。大庆本地最高建筑不能超过99米，世奥中心的主体建筑高99米，如果再加上主体建筑上面的造型，世奥中心的实际高度为103米。20天销售1200套

世奥中心大庆片区—萨尔图区萨尔图区解析：萨尔图区是大庆市的旅游窗口。风光旖旎的儿童公园，园内各具特色的游乐项目、波光粼粼的湖光水色，让人流连忘返。宽广、整洁的时代广场，占地面积146公顷，内有雕塑喷泉，鲜花烂漫，草木茵茵，成群的鸽子起落盘桓，夜晚则是灯的海洋，成为民居假日、饭后休闲的好去处。

萨尔图区均价5500元/平方米大庆片区—萨尔图区城区萨尔图区地址位于大庆市东城区五湖地区起价4300元/平方米均价4800元/平方米价格详情均价4800元/平方米开发商大庆市庆龙房地产开发有限公司建筑类型板楼物业类别住宅占地面积18.25万平平方米开盘时间待定入住时间待定装修情况毛坯容积率1.35怡水湾怡水湾居住小区用地位于大庆市东城区五湖地区，用地东侧为生态科技园2号路，西侧为生态科技园1号路，南侧为校园北路，北侧为规划居住小区，规划总用地面积约12.76公顷。怡水湾居住小区修建性详细规划方案充分利用西侧邻近滨洲湖的现状条件，在沿生态科技园1号路一侧布置小高层住宅，同时合理组织空间与景观，形成高低有致的空间格局。住宅形式为小高层、多层住宅，层数为6-16层，公共建筑为2-3层。总建筑面积约18.25万平方米，容积率1.35，建筑密度15.61%，绿地率36.21%。

唯美主邑

城区萨尔图区地址北邻环城路，南侧为规划十三号路

价格详情待定开发商顺峰房地产

建筑类型板楼物业类别住宅占地面积425000平方米开盘时间2010年6月左右入住时间2011年8月装修情况不详容积率1.386唯美主邑居住小区北邻环城路，南侧为规划十三号路，东侧规划十四号路，西侧为经三街，总规划用地面积约26.62公顷。主要技术经济指标：总建筑面积约42.36万平方米，其中以高层多层为主。容积率1.386绿地率37.2%建筑密度18.81%

唯美主邑

典型户型

城区萨尔图区地址东风新村五湖新区中医院旁起价4900元/平方米均价5400元/平方米开发商黑龙江省顺峰房地产开发有限公司建筑类型板楼物业类别复式占地面积4.2万平平方米开盘时间2009年12月入住时间2010年12月底装修情况毛坯主力户型复式容积率2.0香逸名苑二期工程位于大庆市兰德地区，东侧为规划五号街，西侧为规划六号街，南为香逸名苑一期工程，北侧规划六号路。总用地2.08公顷，总建筑面积4.2万平方米，容积率2.0，建筑密度24.1%。

香逸名苑

香逸名苑

典型户型---三室两厅一卫瀚城国际

城区萨尔图区地址世纪大道旁三永湖区域起价5200元/平方米均价4700元/平方米开发商成道立德(大庆)有限公司建筑类型不详物业类别不详占地面积18.54公顷建筑面积488万平方米开盘时间2009年入住时间2009年11月30装修情况毛坯瀚城国际特区，背倚世纪大道，依偎三永湖浩瀚美景，构成一个相融共生的城市中央公园。488万平方米国际居住特区，包含270万平方米水域住宅产品类型以18-28层高层住宅、6层多层住宅、4层花园式情景洋房和联排低层住宅为主。瀚城国际特区将分为南北两岸，北岸以中心广场为界分为东西两个居住小区，西岸为一独立居住小区，西南岸紧邻大型休闲绿地，规划为高级住宅区，南岸开阔片区以休闲绿地为中心建设俱乐部经济综合区。

瀚城国际

大庆片潮区—五删湖新区五湖新耍区五湖新区底板块：五湖新区抹将成为集奴“高质量悬的生态环祝境、高品苗位的城市深风貌、高泳水平的基榜础设施”水于一体的析高科技现去代化生态案园林城区压的典范，资实现“组馋群组团布隶局、绿色吃空间分隔造、快速通劈燕道相连、守湖泽水系蓄相通、森嘉林草原环淘抱”的规驾划结构形要态。五湖新区任将通过5驴-10年气时间的规喝划建设成葬为集“高永质量的生辞态环境、肾高品位的兔城市风貌跪、高水平阵的基础设诸施”于一桐体的高科林技现代化寸生态园林节城区的典羽范。大庆片区锤—五湖新船区市场情齿况201皆0年1屑-2月堆份，大乐庆房地太产市场吩运行平览稳有序恳，共办册理各类短房产交买易34禁52件盛，面积氧33万饶平方米您，交易招额9.苦96亿敢元。交繁易平均屠单价为厅301魂8.7丸2元。2010沫年1-2忠月份，大能庆房地产俗市场运行干平稳有序布，共办理供各类房产房诚交易34阿52件，要面积33映万平方米愤，交易额刃9.96伴亿元。交捧易平均单根价为30饿18.7愁2元。其中增敢量房2码295良件，面戏积23岔.54突万平方赞米，交丧易额7震.7亿迎元，存跌量房1妄157庭件，面吧积9.徒46万抗平方米园，交易寸额2.集26亿勾元；办确理房产暴抵押3姻119除件，面驴积38雨.64弱万平方捷米，交嗽易额8呆.06事亿元。共收缴税缸费315池0.25令万元，其眼中契税2切614.惕86万元疼，规费5嫂35.3伸9万元。灶三项收费绩指标同比奸增长分别虚为32.休51%、谁30.0搂9%、4隙5.76腊%。房地宏产市场总番体保持平拔稳快速发绍展的态势弟。7616023770237336200620072008西城区东城区400200100单位：万平米市场情筐况--具区域市备场开发闯量对比惩分析★如图所钱示06-宏08年大陪庆房地产御开发量迅染猛增加，说说明房地财产市场正正处于快速财增长期；★在08肾年的57夜3万m²渣供应量中脊，包含0画8年土地赌放量25论0万m²旬，07年衫后续开发斑量223专万m²，颠及油公司很经济适用勉房100趁万m²。咐08年实风际土地放推量低于0造7年。

200620072008单位/万m²600400200397573146市场情相况--06-暖08年涝大庆房贿地产开周发量★从上图可绩看出，大假庆房地产卫开发主要烈增长量在罢西城区，除主要以围批绕在区域宁中心的大呀盘为主；挎而东城区早的房地产僵开发量一副直处于有革条不紊的体良性增长数。★在大庆市葛的市政规泰划中，东膜城区的规址划建设一唱直是重点瓣，在06谋年的规划静中以完善锄东城区的即区中心建让设和继续谎规划/开劝发滨洲湖承和黎明湖挂为重点，剂07年则舌是把规划扛重点完全处转移到了骂滨洲湖和太黎明湖北伯岸的开发坐和建设上略，进入0柄8年的规订划，三永随湖区域成烧为市政规刑划开发的传重点工程栋，因其既蛛比邻区中尊心、生态霉环境又优云美，且地丹块规模庞室大。开发滑完成后既罩得市区的顾繁华，又饮得地块自蓬身的优美问环境，将仅是在06范年、07杯年的规划饿基础上进柴行完美超蝴越与城市摧价值提升合。成为大景庆房地产汤市场发展衰的风向标缎，成为大过庆市的名挖牌区域。★而西城餐区的规划设建设在0佛7年急剧淡猛增的原事因，是由概于像奥林缺国际公寓闲、银亿阳蚕光城这样攻的超大项镜目进驻所捧导致的，援而进入0清8年的开脖发量继续刻增长也是述这几个项昆目的后续厉开发所造悦成的。市场情例况市场情况柿--整体革市场销售斥价格对比从上表蜘可以看誉出，近烫三年房雷地产销形售价格锻呈现高聋——低卷——高南的增长链趋势，急具体原仰因如下物：★06低年大庆壳房地产拼市场供垒应量严底重不足昂，市场烛需求巨受大。★07年锣所开项目滤多位于规药划开发的缴新区，配翼套不足等秒因素制约耀了价格的撕提升。例常：滨洲湖钉北岸的八遍个项目均引价多在2革400—楚2600葡元／m²顷之间。★08妙年价格院上升主尿要是由妈于所开疫项目多呈位于市淋区内，匹且环境捷优美，爱临近商臣圈，配震套齐全辱加之产录品力的焦提升等葛因素将瞧价格推套向新高闷。例：罗维也纳滚音乐花顺园等项劝目临近担新玛特笑、三永描湖风景姑区，均独价32恢00元须／m²岁。市场情荡况--蜻整体市涌场销售宿价格对升比单位：尽元/m淹²市场情井况--区域销迅售均价夺对比分速析★07年东灰城区整体村均价同0贩6年一样戒低于西城滑区，主要遣是由于所建开项目多胀位于距离裙市中心较间远、配套掘较落后的臣了滨洲湖脑地区。★如果不泡包含政府运调控的低咐价项目澳趣龙新城，锄那么08宋年东城区妖的销售均忧价赶超西橡城区，主连要是由于贵东城区0侨8年新开夺项目多位闸于市区内爱生活、商攻业配套较鼠为完善的耳地段，加另之市区内益待开发土茅地已经所孤剩无几，慰稀缺成就允了价值，渠提升了价轰格。市场情著况单位：万平米市场情况掉--整体市宾场去化则量对比由以上对豪比可以得班出以下结吴论：★07年颠去化面积桂相当于0密6年的近哀两倍。不撕仅是市场扒消费热情彩高涨的原颠因，更是挖由于符合嚷大庆市民律生活水平喘的新房地蚀产开发需税要的剧增桃，导致开换发量增加游；★08捕年度上仆半年去摇化量虽先仅为4科2万平句米，主肿要是由男大庆的首地理气惩候环境逗所决定胸的，春舌节后的解3、4狗月份坊气温低弄，多数睛项目还肠无法动被工，仍乘处于前惜期筹备爬阶段，种尚未进屠入销售证阶段。声进入5询月份以凳后才开揪始进入脸销售预届热期。厕但此时只也正是铅比拼期米房地段私号召力罗的阶段蚁。市场情晴况--整体市祖场去化誓量对比遇小结销售率西城区东城区西城区东城区西城区东城区94%93.4%76.3%Solution２5%75%50%100%86%20020020015％42%去化率=酷当年销售挨面积：当续年土地供姨应面积市场情龙况--区域市场满去化率对揉比★如图钓可以看弃出06芹年东、平西城区弹销售率稻基本持虑平。而枕07、谨08年侨东城区束销售率赤明显高阴于西城登区，主枝要原因走是不仅台东城区同开发量禽稳定，甜而且多距为环绕王在市中误心且周协边的生动态环境袋优良的很项目，沿故能受底到市场条青睐。★进入她08年冤销售率事较低是顽因为，拒大多数折项目或洞仍在前造期筹备突中，或疼还未取益得预售许证，因环此大庆雾市的房姜产去化驴高峰将锄会在8兽、9月项份体现肥出来。市场情况毫--区域市年场去化舰率对比浪小结200嗽6年销蛛售情况驶统计已开发商品房146.3万m²销售面积137万m²销售套数约1.2万套销售率94%销售均价2776元开发楼盘数18个200滑7年销魄售情况志统计已开发商品房397万m²

销售面积255万m²

销售套数约约2万套销售率67%销售均价2731元开发楼盘数23个★上表显刊示，07宵年的销售表率虽低于踢06年，止但总销售娘量明显高蛙于06年甲；进入0飘8年期房贯地段号召若力和价格志（利润）徒增长将成肚为本年度的的看点。已开发商品房194万m²

销售面积42万m²

销售套数约约4500套销售率22%销售均价3020元开发楼盘数11个200虎8上半削年销售草统计注：以上林已开发商育品房19朵4万㎡为剪06年后追续项目供印应量及0炕7年新开高项目的供铃应量之和灾。市场情况隆--06-0茄8年度销脏售统计经过上兵述的统鹅计分析挥，我们狂可以得雷出如下钢结论：一、大裂庆房地踏产开发绳量正在援稳步增族长，东弓城区市西场处于松良性发亩展阶段山；二、对比敬06、0租7年销售泥量可以看密出，销售佩总量呈现碎上升态势扬；三、07躬年由于供业应量、项炮目位置的牛影响，致援使总体销草售均价小兄有回落；四、由于王东城区新围开项目多磨位于所剩煤无几的市出区成熟地箩块，并且黄多数项目娇比邻生态魔环境优良黄的区域，挂故08年淡东城区房鱼地产的综信合指数（株即价格、著去化率）篮将超越西畜城区。成货为全市的咱关注亮点凭；五、在所煤有大庆人就的心目中贡，东城区孤在环境规店划、生活酷方便性及魔居住感受屋三个方面犁均好于西俊城区，因芹西城区首柴先是矿区爬，然后才茅是居住区磨，环境污野染及城市伤建设的落扑后，使得乌大庆东西流两城的消饥费格局呈母现出“西饿城区的消字费者可能冰会到东城贴区买房，棒而东城区僚的消费者趴决不会到奇西城区买彻房”这一赏特性。市场情晃况--06-0渣8年度销遗售统计小拘结大庆城吨市概况房地产牌市场情况客群定位客群定位由于大每庆是一库个资源失型城市丙，有其双自身的菠地缘特虫殊性。首先，箩在吸纳脚客户群辆的档次费上，不识应仅把犁目标定版位于高壁端客户近群，还巨应吸纳夹大量中亭端客户艺群和部惭分低中朱端客户痕群；此岗吸纳手鸟法可通说过社区援组团划吓分来进房诚行区割著。其次，心从地缘袜上讲，叠目标放纲在大庆票全市、生城市周梢边区域另；再次，从咳置业角度垂上讲，吸迁收养老度肢假、再次翁置业、首肥次置业、仰投资置业省、异地商超居置业等酱；最后，从棋客群所能牛接纳的总光价范围上梯讲，小户吼型为25啊—55万炒；中等户弱型为40没—80万痰；大户型异55—1毕10万；宝服务式公葛寓为35曲—70万欺；叠/联规别墅为1柄20—1烂80万；倚独栋别墅述为200颜—350香万。客群定位客群定帅位客户购房捆时考虑的乡丰因素结论：店价格依智旧是消扩费者购霉房最敏鲁感因素境，其次篇是地段朽与环境土。客群购买裤目的度假/养宜生游玩疗养炒卖常住投资商居提高居住堂品质改善居住侍环境出租本地工作商旅工蔑作客群定位购房目的衰以首次置饺业及二次姥购房改善呜居住环境答为主。客群定位工薪阶层人均收入家庭收入购房目标买房的原因选房的面积总价款如服务员、工人1500-2500元4500-6000二手房/经济适用房结婚/现有居住的大小/拆迁等40-80平方米40-60万中等收入者人均收入家庭收入购房目标买房的原因选房面积总价款如高级职员、医生、教师、公务员3000-4500元6000-8000较有规模的住宅项目/高层/小高层改善居住环境/房间的大小/地理位置70-100平方米50万-100万客源分芦析以下将对1.商业乳、商务综获合体；2.临远街商业是；3.高层铃住宅与酒加店式公寓丑；4.多良层住宅总；5.联沙排/叠约拼别墅末；6.独栋组别墅；7.小斜型独栋拦生态办垮公楼；8.公歇寓式酒哄店；9.会所困；10.社雾区公建，进行建筑阁设计及单薯体内部布朽局建议。关于建惹筑设计谱建议商业、铅商务综搏合体，谜位于社丽区西北跨方向，泼与正大捎方盛隔别路相望裕，邻近煌区中心欧和大庆劝CBD语—金融判街。建筑形钥式采用葡联体结狂构，中朽间建筑严为韩式鸦百货商岔场，两旅侧分别申为通廊耗式办公元楼和5冶星级酒鲜店。根喷据国际加惯例，船三种业却态形式探不仅外疾部联体黎，且内雄部可相驶同。通廊式绪办公楼谣外配景托观电梯泄。通廊透式办公认楼和5圆星级酒梅店总层跌数控制怒在25相层以内叔。1.商婆业、商酸务综合受体据统计，晃大庆06免年在餐饮严消费上近体27个亿吓，站到居坐民消费总酒额的13汽%，居第使一。并且大庆元餐饮市场棋的韩式菜旱肴并不正基宗，只是线以常见的越韩国小吃爷为主，并袍无体系。因此本案勇商业宜打误造风情街：该以韩国、娇东南亚为肌主的餐饮盾，兼备娱巴乐和其他夏服务业功浊能，采取定筋向招商漆。此举杯不仅提都升项目舌气质，亲而且也耍丰富大瓦庆餐饮锁市场。2.临敢街商业由于社区完南部为高勾尔夫区域客，此区域牛为独栋别弟墅密集区闹域，但高租层建立与汪此，不仅识影响别墅群采光，自饰身又与热懒电厂呈平独视状态，贺影响自身浓去化。因此，配在原有局规划基婚础上建赤议删除气此区域且的高层驾开发，贝删除后激高层开欧发量减劳少近1副/4。另外，高圆层楼层数狼尽量控制搭在22层眨以内，小虹高层控制讯在17层株以内。3.高层季住宅与酒枝店式公寓酒店式公竹寓建筑设株计，不得犹过于传统贿、死板，蔬大面积的舞采光窗和盲小面积南齿向观景凸湾阳台（不合封闭），导是其感官独形象的重裙点。配与筑内部的精兴装修与物装业服务，重将是大庆忙居住的一快个新起点净。也可