城市房地产管理法概述

第十三章城市房地产管理法第一节城市房地产管理法概述第二节房地产开发第三节房地产交易第四节房地产权属登记学习目标了解房地产的概念及特点；理解房地产开发、房屋租赁、房地产权属登记的基本制度；掌握房地产开发用地、房地产交易的基本法律规则。一、城市房地产的概念“房地产”一词可以在三个层面上加以理解（见图13-1）。图13-1“房地产”的理解相关链接关于房地产的国外立法体例围绕着对房地产概念的不同理解，国外立法对房产与地产在房地产中的关系进行了不尽相同的定位。主要表现在两种不同的立法例：一是一元主义立法例，如德国、英美法。德国民法认为，土地为不动产，土地的主要成份为定着于土地上的物。其基本观点是凡物的成份，如不毁损其物的一部分或另一部分，或变更其物的性质，即不能与物分离者，不得独立作为权利的标的。二元主义立法例以法国和日本为代表，认为房产和地产市两个相对独立成份，二者是平行关系，在登记制度上可以分别设置。二、城市房地产法概述城市房地产法是调整城市房地产开发、经营和管理过程中发生的经济关系的法律规范的总称。

1994年7月5日，第八届全国人民代表大会常委会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》，标志着我国的房地产管理全面步入了法制的轨道。二、城市房地产法概述除《房地产法》外，国务院及有关部、委还制定颁布了一系列房地产方面的法规和规章，初步形成了较为完备的房地产法律体系。

《房地产法》调整的对象范围是城市规划区国有土地范围内的房地产。

《房地产法》主要调整房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产管理等方面。第二节房地产开发一、房地产开发用地二、房地产开发一、房地产开发用地（一）房地产开发用地概述房地产开发，是指在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。围绕着开发用地涉及到的主要问题是：用于房地产开发的土地的范围，房地产开发用地的用途。（二）房地产开发用地取得的方式

1.建设用地使用权出让建设用地使用权出让是指国家将建设用地使用权（以下简称建设用地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为（见图13-2）。图13-2建设用地使用权出让（二）房地产开发用地取得的方式建设用地使用权出让作为一种法律行为，具有法律特征（见图13-3）。图13-3建设用地使用权的法律特征拓展提高土地使用权出让与土地使用权转让的区别所谓土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。二者的不同主要体现在两个方面：一是土地使用权出让法律关系的主体一方是土地所有人，另一方是土地使用者；而土地使用权转让法律关系中的双方当事人均为土地使用者。二是土地使用权出让是土地使用权转让的一个前提，只有当事人依法经过土地使用权出让程序获得土地使用权，才有土地使用权转让的可能。（二）房地产开发用地取得的方式建设用地使用权出让应遵循如下原则：贯彻计划用地原则。必须履行审批程序。签订建设用地使用权出让合同。（二）房地产开发用地取得的方式土地使用权出让方式的内容，具体如表13-1所示。

表13-1土地使用权出让的方式类别特征拍卖注重出让土地使用权的经济效益，对竞买者的开发能力、资质信誉方面的审查控制较薄弱招标看重投标人的实际开发能力、企业的业绩及资信状况，以及与招标人合作的前景等协议竞争性较差，在协议的过程中主观随意性较大，经济效益不高。（二）房地产开发用地取得的方式

《物权法》规定设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同的条款（见图13-4）。图13-4建设用地使用权出让合同的条款相关链接土地使用权出让的年限是多少国务院发布的《城镇国有建设用地使用权出让和转让暂行条例》规定，建设用地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。

《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

（二）房地产开发用地取得的方式

2.建设用地使用权划拨建设用地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交付给土地使用者使用行为。我国严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。以划拨方式取得建设用地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。二、房地产开发（一）房地产开发概述房地产开发，是指在依法取得国有建设用地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。按照房地产开发的内容，可以分为基础设施建设和房屋建设。按照房地产开发的范围不同，可以分为新城区的开发和旧城区的拆迁改造。（一）房涨地产开发亚概述房地产歇开发应穷遵循下拳列原则亦：符合城市送规划的原妈则。坚持经伐济、社倍会和环誉境效益值相统一掌的原则西。（二）房周地产开发拔企业房地产围开发企证业的特决点，如慰表13-绢2所示。表13-递2房地产哈开发企档业的特涌点特点房地产开发企业性质以营利为目的从事房地产开发和经营的企业业务可以直接从事房地产开发和经营业务，也可以通过接受委托代建、集资统建等方法开展房地产业务形态可以采取包括有限责任公司和股份有限公司在内的多种企业形态。采取公司形式的，还应当执行《公司法》的有关规定（二）房诚房地产广开发企坊业房地产恶开发企筐业应当驶具有企插业法人行的资格窗，在符合法定窑条件的情然况下，设攀立房地产早开发企业甚应当向工商行伯政管理部广门申请设雾立登记，嫂工商行政乔管理部门对剖符合规感定条件倡的，应询当予以足登记，袄并发给罢营业执照铸。房地袭产开发矿企业的就注册资弯本与投同资总额捞的比例应当浊符合国家样的有关规练定。房地予产开发企璃业分期开发校房地产盟的，分购期投资毛额应当臣与项目奇规模相过适应，并按俊照建设用能地使用权题出让合同尾的约定，依按期投入资叛金，用旦于项目双开发。（二）元房地产阅开发企痛业设立房舅地产开共发企业或必须具懒备的条净件（见啊图13-5）。图13-5设立房地希产开发企印业必须具兵备的条件拓展提仙高房地产开认发企业的破其他方面足设立条件根据《城市房地冻产开发经响营管理条菜例》的规定，设立方房地产开酱发企业，此除应当符微合有关法扰律、行政法规惑规定的企飞业设立条催件外，还挑应当具备屿下列条件：（1）有100万元以霜上的注偷册资本电；（2）有4名以上句持有资崇格证书雹的房地膏产专业植、建筑工默程专业衣的专职点技术人蚀员，2名以上彼持有资挥格证书的专延职会计人朱员。第三节侮房地袋产交易一、房地徐产交易概姻述三、房牺屋租赁二、房地粥产转让一、房地屠产交易概砖述（一）屋房地产摩交易的耻内涵房地产棋交易是碰指当事乓人之间氧进行房顽地产转者让、房地产抵特押和房屋目租赁等活冲动。房地产交橡易内涵可棚以从狭义捏和广义两讲方面理解（见图13-6）。图13-缴6房地产交忍易内涵（二）饰房地产柜中介服啊务机构房地产中庄介服务机源构广义上如包括所有教为房地产市场主朋体的交猫易活动坟提供机充构，狭俗义上则腊仅指法俱律确认的三嗽种特定机乓构，即房烟地产咨询撤机构、房倒地产价格评估真机构、房赢地产经纪超机构。设立房地咐产中介服浩务机构应臣当向工商俗行政管理部门申请沈设立登记辫，领取营愉业执照后手，方可开慰业。房地产中弱介服务机敞构应当具烫备法人资情格，能独屋立地承担民事趟责任。二、房件地产转柏让（一）虎房地产听转让的杯概念与港条件房地产转乎让是指房况地产权利床人通过买胆卖、赠与或者其他辟合法方式净将其房地局产转让给筒他人的行迟为。因建设用晒地使用权盈取得方式屿的不同，奖房地产转让包括以贤出让方式丹取得建设绍用地使用日权的房地贵产转让和以划售拨方式取臣得的建设鞭用地使用焦权的房地劝产转让。（一）酿房地产艺转让的鬼概念与今条件以出让方裁式取得建创设用地使抚用权的，顿转让房地桌产时应当敬符合条件勺（见图13-7）。转补让房地罪产时房籍屋已建婚成的，叹还应当雄持有房贼屋所有折权证书便。图13-筋7转让房产市时应符合互的条件实例分愧析甲房地产思开发公司演转让房地梦产的行为右是否有效甲房地法产开发祥公司通牢过竞标连以出让笨方式获址得了公司所在杠地城市中糖心区的一设片土地，迫用于房地皂产开发，投资译总额1亿元。在面支付土地他使用权出饶让金130障0万元后，代由于公司呜资金链出倚现问题，落无法继续闭进行投资，于货是决定先趁行出卖房暮屋建设图读纸，用得想到的房款进撕行投资肃建设。截问：甲拌公司转徐让房地协产的行底为是否有挪效？分析：侄甲公司展的行为呼无效，邻因为其栋从事的饺房地产转让行必为不符合冤以出让方政式取得土监地使用权男情况下转让鹅房地产没的条件当。（一）翼房地产锈转让的鼠概念与寄条件以划拨叨方式取进得建设稍用地使羞用权的芹，原则访上是不允暮许进入袜市场的剂，但可高以有条核件地转洒让（见图13-8）。图13-8以划拨方在式取得建暗设用地使趟用权的转底让条件（一）房屠地产转让敞的概念与突条件《房地产法》规定不得震转让的房谷地产（见中图13-9）。图13-断9路《房地产扮法》规定不得故转让的房乳地产（二）猛房地产疾转让合询同房地产转引让合同包由含两方面院内容（见奏图13-泛10）。图13-1沃0房地产缴转让合闹同的内鹅容（二）房果地产转让晒合同根据“认地不储认人”的原则桃，转让婚房地产时，建纷设用地翠使用权邻出让合宋同上载奶明的权修利、义务必须炎随之转移粪。房地产诉转让合同传的建设用地使用别权的使用塌年限由当唯事人约定予，但不得超过建里设用地使悲用权的剩胳余期限。2010年，某轮房地产皂开发公飘司以6000万出让金计从政府取描得500亩土地的鸣使用权。降出让合同陈规定土地羞用途为住根宅建设，留土地使用刃权限为40年，土地开使用权人萝项目投资肃总额20%后方可转秘让。201焰2年该房吹地产开客发公司煎完成了忽土地的霉基础设谎施建设仆后，便范将该土毕地转让株他人，乌在转让赴合同中赵约定：桥土地使符用权的雾期限为40年，土台地用途50%为住宅打建设，50%位商业设屯施建设。往且该土地接用途的变晌化已经经青过有关部票门认可。请问:该土地喝使用权搞转让是规否符合筒规定？案期例该土地使露用权转让士不符合规狐定。该转践让合同由查于土地使受用权人对税土地进行萍了相应的峰开发建设嫁，在得到买土地管理黑部门关于赞土地用途鹿变更的条医件下，可初以转让土寻地使用权踪蝶。但合兰同中约定抚的土地使像用权再转门让后的土辆地使用权栏的期限不凑符合规定找，应为无狗效。案例（三）商划品房预售商品房摸预售俗隐称“卖楼花”，是指声房地产必开发企时业在商惊品房尚言未竣工育前，将恳正在施货工的商深品房预究先出手给塌购买者碑的行为肉。商品房预棍售是聚集哗资金、加苏快房地产仙开发的捷径，也是描国际上房隆地产开发香的通行做享法，特别拿是对于发展毯涉外房在地产业碍具有积捧极的意煌义。（三）商便品房预售考虑到商宵品房预售光可能产生纽奉的流弊，《房地产法》第45条对商品鲁房预售的仗条件作出耐了明确的规定蜻。商品房扶预售人蚀应当按获照国家福规定，平将预售合同报顿县级以被上人民布政府房蚊产管理腥部门和隶土地管理部门以登记备案吵。三、房屋选租赁（一）房岩屋租赁的忍概念房屋租攻赁是指血房屋所秩有人作匠为出租虎人将其房屋出米租给承大租人使狂用，由旨承租人盐向出租躺人支付租金的来行为。（一）房洁屋租赁的底概念房屋租赁捷是一种双新务的、有削偿的法律迫行为，如表13-乌3所示。表13-粱3房屋租赁灶的双方关局系租赁关系法律关系所有权出租人交付房屋供他人使用，并收取一定租金只有转移房屋的占有、使用、收益权，并没有转移房屋的所有权。负有保证承租人使用房屋的义务承租人使用房屋并交付租金的要向出租人定期支付租金，作为承租人使用房屋的代价（二）房待屋租赁合送同的主要授条款房屋租赁破合同是指欺出租人将致其所有的档房屋交付究承租人傍使用，杀承租人惹支付约消定的租授金，并在租赁推关系终止抚时把房屋廉返还给出浩租人的协议。（二）担房屋租旅赁合同尚的主要期条款房屋租壶赁合同漂的主要壤条款（票见图13-1粪2）。图13-1扫2房屋租赁昆合同的主毛要条款（三）蠢房屋租蚊赁合同矿的终止房屋租鸟赁合同蛋的终止摔事由（炮见图13-1励3）。图13-1糕3房屋租段赁合同骗终止原砍因第四节任房地榴产权属登学记一、房冲地产权钻属登记些概述二、房地凑产权属登行记的类型一、房地黑产权属登吓记概述（一）之房地产舞权属登授记的概酒念及功碰能房地产尸权属登角记，是戒指房地侍产登记砌机关将僚不动产物权美变动的虏有关事彩项记载毫于房地浊产权属姑登记簿间的行为。登记后，守登记机关茧应向权利套人颁发特厕定格式的证明文番件。（一）悠房地产膏权属登旧记的概导念及功扔能从登记绘的功能考看，房骄地产权损属登记现具有三铅项功能(见图13-1痰4)。图13-误14房地产权侄属登记的末功能（二）骄房地产嫌权属登踏记的方范式《房地产研法》第60条规定：“国家实邻行建设洽用地使用权和侮房屋所有予权登记发仆证制度。”我国目斩前大多仅数地区伶实行房铃、地分既别登记耐，即一宗房地产吧要办理两跑个产权证断书，一个薯是国有建刚设用地使用权证弱书，一个百是房屋所著有权证书覆。《物权法》第10条规定学：“不动产登惑记，由不枣动产所在地巾的登记机有构办理。侦国家对不理动产实行适统一登记制度。迅统一登记既的范围、单登记机构伏和登记办洽法，由法律、巴行政法倚规规定队。”（三）房辞地产权属知登记的效部力《物权法》第9条规定：“不动产物腹权的设立盟、变更、茂转让和圣消灭，床经依法担登记，跨发生效样力；未度经登记，不屯发生效力室，但法律肝另有规定堵的除外。”我国房都地产权捏属变动怜采登记绳要件主嫂义，权蓬利的确定不依阶变动先后亩而以是否兵登记为准开。二、房地路产权属登醒记的类型（一）建扔设用地使窑用权、房遍屋所有权雨登记目前我锯国对建洲设用地确使用权嚷及房屋伙所有权固分别登记，如表13-纤4所示。表13-4我国对障建设用饰地使用付权及房虽屋所有希权分别鲁登记类别建设用地使用权登记房屋所有权登记方式分初始登记和变更登记只适用于新建房屋的登记内容包括土地使用者、土地位置、土地权属性质、土地使用面积、土地实际用途等。所有权人，共有人及应占份额，房屋座落、地号和状况（一）盛建设用旋地使用恳权、房绑屋所有延权登记以出让或扶者转让方赌式取得建皮设用地使匙用权的，饭应当向县除级以上密地方人拥民政府飘土地管贩理部门洒申请登非记，经县级洽以上地岭方人民藏政府土矿地管理爬部门核揭实，由状同级人民政误府颁发允建设用险地使用酿权证书另。房屋所壳有权登衫记，在深依法取榴得的房兰地产开雾发用地上建成房修屋的，应凶当凭建设稳用地使用孕权证书向缺县级以上人民政叔府房产管猪理部门申蹦请登记，虾由县级以靠上地方人民政讨府房产您管理部佛门核实乞后颁发资房屋所洞有权证圾书。（二）尖房地产据变更登戴记需要办消理房地文产变更刑登记的水主要原虹因有二笋，一是房地产喝转让；抓一是房界地产变阶更。房地产转贷让或者变瓶更时，转才让或者变爽更后对房洽屋享有所有尝权的人，胆首先应当培向县级以距上地方人高民政府的房地蔑产管理纤部门申国请房地剑产变更赴登记。办理变更看登记的程删序基本上妈与新建登肌记的程序岔相同。（三）骗房地产群抵押登巧记房地产阴抵押登房诚记属于质房地产储登记中龟的他项权利登赖记，是厘指房地爬产权利吃人以其来有权支早配的房地产设喇定抵押权肺后，依照简法定的程棋序申请有关的房隐地产管猴理机关穷，在房挠地产登提记簿上圾所作的记载毒。（四）更拍正登记与趣异议登记更正登爹记与异惊议登记颈的流程瓶如下所创示（见姻图13-1摄5）。图13-1齐5更正登丘记与异膨议登记配的流程（五）泽预告登骗记当事人长签订买赵卖房屋启或者其黎他不动阿产物权考的协议，为赶保障将闭来实现卸物权，肚按照约密定可以缓向登记嫁机构申请歌预告登尊记