百花山智能化养老基地项目投资可行性研究报告

PAGE百花山智能化养老基地可行性研究报告目录TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章总论 11.1项目概况 11.2研究依据及范围 31.3主要技术经济指标 41.4研究结论及建议 4第二章项目建设的背景和必要性 62.1项目建设的背景 62.2项目建设的必要性 8第三章项目服务需求分析 11第四章项目选址与建设条件 134.1选址原则 134.2项目选址 134.3建设条件 144.4项目建设优势条件分析 15第五章建设方案 185.1建设规模与内容 185.2总体规划设计 195.3建筑方案 245.4结构方案 265.5给水工程 275.6排水工程 295.7电气设计 315.8暖通设计 345.9项目实施进度 35第六章节能措施 376.1

设计依据 376.2节能措施 37第七章环境影响分析 397.1环境影响分析 397.2环境保护措施及治理效果 40第八章消防与安全卫生 428.1消防 428.2

劳动安全 438.3

卫生防护 44第九章组织机构与运作方式 459.1

组织机构 459.2组织管理 469.3劳动定员 46第十章投资估算 4710.1编制依据 4710.2

投资估算 4710.3资金筹措 48第十一章

经济效益评价 4911.1成本核算 4911.2利润估算 5111.3经济风险分析 5211.4财务评价结论 54第十二章结论 55第一章总论1.1项目背景与概况今年年初，全国老龄工作委员会办公室在京发布了由中国老龄科学研究中心编写的《中国老龄事业发展报告（2013）》中指出，2013年我国老年人口（60岁以上）数量将达2.02亿，老龄化水平将达14.8%。超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。面对老年人口的现状，中国未来可能通过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，形成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、“侯鸟式”养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于“沉睡”阶段，很多商机有待开发。

“十二五”时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将大量增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。智能化养老实验基地，是经全国老龄工作委员会办公室批准，全国老龄办信息中心推行的以智能化科技集成系统为基础的老龄服务示范项目。

项目大体分为“智能化养生养老园区”、“智能化老年宜居社区”、“智能化老龄服务机构”等三大类型，根据智能化程度不同分为初级、中级和高级三个等级。

智能化养老服务具有科技集成、绿色环保、优质高效、整合资源等优势，使老年人真正享受到更加人性化、有尊严的服务，智能化养老实验基地建设，有利于促进养老服务的专业化，提高养老服务的科技水平和能力，为老年人提供人力“做不到、做不好和不愿做”的服务，对于解决我国养老服务技术设备简陋、人员素质较低、服务手段落后等问题，促进养老服务事业可持续发展将起到积极的推动作用。在整个大的市场环境和政策环境下，我公司通过周密的市场调查和详细的策划，决定进行“昆明市百花山智能化养老基地”项目的建设。1.1.1项目名称昆明市百花山智能化养老基地1.1.2承办单位概况单位名称：云南昆旺科技有限公司单位概况：云南昆旺科技有限公司是一家民营企业，成立于2011年，现有资产5亿元。通过不断的探索创新，历经多次变革，公司经营范围拓展到房地产开发、矿产开发、旅游区建设，信息产业等多个领域。公司及子公司现有员工80人，其中30岁以下占60%；31~50岁的员工占34%，年龄结构合理。本科以上学历占70%；大专及其以下占30%。公司自成立以来，主要从事矿产开发，拥有年产60万吨的铅锌矿2座，年产值达50亿元。随着公司的发展，昆旺科技公司按照“融资多样化、股权多元化、运营市场化、发展产业化”的经营理念，着力打造三大主营板块：房地产开发及基础设施建设板块，矿产及深加工、旅游风景区建设板块。努力实现三大目标：一、实现更大的社会效益和担负更大的社会责任；二、壮大公司资产；二、充分发挥公司融资平台。昆旺科技公司愿以一流的服务，一流的质量和加倍的努力，携手社会各界同仁团结奋进，高标准、严要求，为云南省经济的发展做出贡献。1.1.3拟建地点本项目拟建地点位于云南省昆明市富民县百花山旅游风景区内，具体位于养生农庄片区。1.1.4项目整体定位依据全国老龄办及全国智能化养老工作委员会相关文件精神，本项目的整体定位为：中国老龄服务产业的示范性工程、国家智能化养老实验基地、老年宜居社区——专为老年人设计的智能化老年住宅与之配套的子女住宅，配套齐全的三甲医院、护理中心、中小学校、幼儿园、商场、剧院、银行、加油站等，以及独具特色的民俗风情园、红色文化教育基地、云南少数民族文化旅游基地。创立集居住、疗养、康复、保健、文化、娱乐、休闲等功能为一体的现代养老服务综合社区。引进国外先进养老理念和服务方式，吸引中高端老年客户群体，成为国内知名的“智能化养老示范工程”。1.1.6项目的实施进度项目总体建设周期为5年。第一年完成项目前期的设计、勘查及项目报件工作，以及基地内的“五通”（水、电、气、网络、道路）一平的工作；第二年至第四年，完成全部土建工程、安装工程和装修工程的施工；第五年，项目的设备采购，人员的培训，为项目的开业做好充分的准备。1.1.7总投资及资金筹措项目预计投资为根据投资估算，项目总投资为956554479元1.2报告编制依据和内容1.2.1编制依据1、《中华人民共和国老年人权益保护法》；2、《社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》；3、《中国老龄事业发展“十二五”规划》；4、全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展

养老服务业意见的通知》；5、云南省老龄办等部门《关于加快发展养老服务业意见》；6、《云南省社会养老服务体系建设规划(2011-2015年)》；7、《全国智能化养老实验基地建设标准(试行)》；8、《国家康居示范小区智能化系统示范小区建设要点与技术导则》；9、《养老住区智能化系统建设要点与运营标准》；10、《老年公寓和养老院设计指南》；11、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》；12、《老年人建筑设计规范》;13、《方便残疾人使用的城市道路和建筑设计规范》；14、项目业主提供的其它相关基础数据和材料。1.2.2编制内容本项目是“昆明市百花山智能化养老基地”建设项目，主要编制内容包括项目建设的背景及必要性、市场分析、建设内容及规模、建设地点与建设条件、总体规划、建筑结构、公用工程和辅助设施、环境保护与消防、安全卫生、节能、组织机构及劳动定员、项目管理与实施进度、项目招投标方案、投资估算与资金筹措、经济与社会效益评价、结论与建议等。通过对各个方面进行合理性及可行性分析，为项目承办单位和项目建设主管以及审批单位提供科学、准确的决策依据。1.3问题与建议1、虽然本项目拥有良好经济与社会效益，但项目投资巨大，项目建设自筹资金比例较大，因此管理好资金使用流程，提高资金使用效率，降低资金使用成本，有效而合理的利用资金有利于项目总投资额的降低，是保证项目稳定收益的首要因素。2、目前，我国养老地产行业仍处于初级发展阶段，行业经验不足，传统养老观念将导致养老地产需要一定的市场培育期；本行业的建设投资额巨大，仅有部分发达城市个别开发商开发了老年住宅；同时，现有老年社区主要为中高经济实力的老年客户，受众群体有限。随着未来人口老龄化加剧，社会保障体系逐渐完善，人们养老观念的改变，养老地产行业市场前景日益广阔。总之，本行业机会与风险共存，整个行业总体市场前景广阔。科学地吸收借鉴国内外同行业成功案例的建设、经营与管理模式，并结合本项目的特点取长补短，是保证本项目成功的主要因素。3、本项目属于大型公共建设项目，且为老年人休养身心之地，所以在建设时需注意建筑物的宽敞简便，进出口应注意设置无障碍防滑设施，在建筑物的通道及边缘应多采取圆滑的样式尽量避免棱角样式，以此来避免老年人因腿脚不便而造成的意外事故。建筑布局宜多采用适合采光的布局，各活动与休憩区域之间有相对的距离，但距离不应太远，既要给予老年人活动的相对独立性，又要具有互通性，让老年人体会通畅和便与全面接触生活的空间。4、本项目投资巨大，根据项目现状相关条件和规划功能布局的关系，结合本项目的特点，我们建议本项目实施滚动开发，组团排列，可按照三期来开发，总建设工期约为10年。

第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景2.2项目建设的必要性1、本项目的建设是提高老年人生命生活质量、满足各类老年人不同需求的需要；本项目将按照全国老龄委办公室的要求，与国内最具影响力的养老机构连锁联动，与加拿大、日本等国外养老机构互动，积极探索时下最受老年人仰慕的时尚生活方式——“候鸟式养老”模式，建设成为规模大、设施全、服务高、理念新的高端智能化养老实验基地。基地建成后，将形成养生颐养、健康延寿、快乐享年、人性智能化等几大板块，突出以人为本、整体智能化平台、管家式服务、医疗联动绿色通道等特点，全力打造满足各类老年人群需要的首善养老服务示范社区。本项目按照《养老住区智能化系统建设要点与运营标准》，打造高标准、高规格的智能化老龄服务示范基地。项目总占地约500亩，总建筑面积50万平方米。其中，智能化老年住宅35万平方米，智能化老年住宅采用家居式养老住宅，即包括卧室、客厅、厨房的配置，与普通居民住宅相同。老年住宅家家设有洗衣房，地热供暖，可泡温泉，室温自动调节，窗帘自动调节，空气自动净化，坐便器的所有操作按钮均在侧墙上，方便老人使用；厨房内没有燃气，只提供电力，以防老人忘记关火，引发火灾。社区公园内不仅花草多，更有多处卫生间，方便老人就近如厕，公园内的座椅、步道均带有按摩功能。基地内设有老年大学，提供管家服务。入住公寓的老人需佩戴“老人活动监测器”，监测器可将老人的一日三餐内容、活动量、血压、脉搏等情况自动记录传输，护理中心就此对老人的身体情况进行远程监控，并提供个性化的保健方案。本项目采用陪伴式养老模式，入住老人子女既可以选择与父母同住，也可以选择单独居住。项目除筹建老年公寓外，还配套建设还有康复中心、娱乐中心、老年大学、三甲医院、养生会所、酒店、中小学校、幼儿园、银行、超市、加油站等；同时为了满足住户的精神文化等需求，还建设有剧院、艺术中心、民俗风情园、红色文化基地、家庭农场等，整个基地空气清新、绿树成荫、流水潺潺、环境优美，生活服务设施配套齐全，不仅适合颐养天年，也是休闲旅游的好去处。2、本项目的建设，是我国转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整，积极应对人口老龄化的必须选择随着我国经济与社会的发展，目前，我国已进入人口老龄化快速发展阶段，根据国家统计局与全国老龄办最新统计，2013年我国60岁老年人口已经超过2亿，2025年将突破4亿，2050年将达到峰值4.83亿。届时，我国每3个人中就有1个老年人。与此同时，2010年我国家庭平均人数为3.1人，2030年将缩小到2.6人，2050年缩到2.51人。独生子女家庭占家庭总数的37%，“4-2-1”家庭结构逐渐成为主流的结构。人口老龄化快速发展的同时，我国养老服务发展不平衡、不协调、不可持续问题日益凸显，养老服务劳动力资源结构性短缺，劳动密集型的养老方式难以为继。传统养老服务技术水平比较低，服务难以满足老年人需求。破解当前养老服务发展难题，获得可持续发展的动力，必须加快转变养老服务发展方式，推进养老服务结构战略性调整。所谓智能化养老，就是运用智能控制技术提供养老服务的过程，是以互联网、物联网为依托，集合运用现代通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术和智能控制技术，为老年人提供安全便捷健康舒适服务的现代养老模式。智能化养老是现代科技与养老服务有机结合的现代养老模式，代表先进养老方式的发展方向。具有以下特点：一是科技集成。智能化养老是现代科技的集成平台。集合了通信与信息技术、计算机网络技术、老年服务行业技术、现代医疗保健、智能控制技术等，实现了养老方式的革命。二是以人为本。以老年人的需求为出发点和立足点，通过高科技的技术、设备、设施和管理，最大限度地满足老年人的需要。三是绿色环保。应用先进的科学技术和产品，实现节能减排、绿色低碳，为老年人营造一个适宜养生养老的生态环境。四是优质高效。科学技术的应用，提高工作效率，降低了人力成本，减轻了劳动强度，提高服务质量。五是整合资源。通过智能化的科技集成平台，整合了养老服务所需要的各种资源。如互联网、物联网、医疗卫生、护理康复、物业管理、建筑设计、社工方法等等。从应用范围看，智能化养老系统通过对老年人家庭的智能化改造，让老年人在自己家里享受智能化的养老服务；通过对整个社区的智能化建设，使智能化养老系统覆盖到每一个家庭、每一个老人；还可以应用于养老机构或者老年服务机构，使生活在机构里的每一位老人都能享受到智能化的服务。从服务对象看，可以面向老年群体提供共性化的养老服务，比如物业管理、康乐活动、教育服务等；还可以针对老年人的特殊需求提供个性化的养老服务，比如护理服务、康复服务、精神慰藉服务等。从服务内容看，可以根据服务对象需求和消费能力的不同，提供内容有别、程度不同、各具特色的智能化养老服务智能、以人为本、绿色环保可持续，智能化养老这些特点正是代表着先进养老方式的发展方向。作为全国智能化养老实验基地建设项目，本项目建设完成后，将成为探索我国养老住区智能化系统建设的典型试点，必将推动智能化养老模式的发展，推进我国养老服务结构战略性调整。3、本项目的建设是适应社会经济发展、构建和谐社会的必然要求。全面建设小康社会和构建和谐社会成为我国在新时期社会发展的重要战略。让包括老龄人口在内的全体社会成员共享经济和社会发展带来的成果，是全面建设小康社会和构建和谐社会的重要内容。经过多年的改革开放，我国经济发展和医疗技术水平得到了很大的提高，人们的生活水平也相应得到极大的提升，人均寿命显著延长，高龄老人明显增多。在未来的15年间，我国老年人口将净增1亿，特别是新中国成立后五六十年代生育高峰出生的认可，在今后5~15年将陆续进入老年期，这将进一步加剧我国人口老龄化的进程。老龄化步伐的快速迈进对原有养老模式提出了严峻的挑战。单靠政府和福利机构的能力已经不能满足社会成员的养老需求，一是传统养老机构的数量不足，二是传统养老服务的内容和质量也不能满足老年人群的需要。这些问题不解决，将直接影响到我国构建社会主义和谐社会的大局。通过养老服务社会化的推行，可以很好的解决广大老年朋友和家庭的实际问题，养老服务社会化的良好运作必然会让老年朋友拥有稳定、良好的心理状态和生活状态，并消除年轻一代关于家里老人的养老问题的担忧，让他们能精力充沛地投入到社会建设中去。老年朋友安享晚年，代际关系良好，家庭和谐幸福，社区氛围安宁祥和是构建和谐社会的有效途径。4、本项目的建设，是扩大消费和促进就业的有效途径。庞大的老年人群体对照料和护理的需求，有利于养老服务消费市场的形成。据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。本项目建成后，预计需要各类医务人员、管理人员、服务人员等约2000人。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应，预计将带动超过三千人的就业，这将能够有效地促进当地的劳动就业。

第三章市场需求分析3.1项目市场定位3.1.1整体定位项目将采用“国家智能化养老示范基地+文化产业园”结合的经济发展方式。3.2养老地产行业分析3.2.1市场现状我国养老地产较欧美发达国家而言尚处于起步发展阶段，市场发展还不成熟:第一，从养老地产市场需求看，一方面，家庭结构的小型化发展、空巢老人的增加、养老观念的逐渐改变等形成了养老地产消费者的消费意愿;另一方面，中国人的传统的消费习惯通常是先积累后消费，多数人进入老年阶段后，都已经完成了一定的经济积累，且国家不断完善养老保障制度，使得老年消费群体具备了养老地产的实际消费能力。第二，从养老地产开发类型上看，我国养老地产尚处于起步阶段，开发类型以老年福利中心、老年公寓、养老院、敬老院等政府兴办的各种福利性养老地产为主，房地产企业、机构、社会和个人资本参与的养老地产在市场中比重较小，市场缺口较大。随着养老模式的社会化发展，企业、机构不断参与养老地产的开发运营，尤其在经济较发达地区逐渐出现商业性老年居住地产项目，并以老年公寓、民营养老院、老年社区等为主要类型，较为典型的案例有北京东方太阳城、嘉兴江南太阳城、成都夕阳红、三亚清平乐等养老地产。各类型项目的不断涌现实现了养老居住的巨大市场需求，但因其开发经营仍不成熟，模式单一，现阶段的发展面临着诸多困难，如有效需求不足、供给滞后、居住模式陈旧、项目软硬件配置水平低、产业发展政策不全面、社会管理缺失、开发运营成本高、利润低、投资回收期长等。第三，从养老地产市场需求特征上看，养老地产市场需求可划分为自住型需求、改善型需求、投资型需求及投机型需求。但由于目前国内养老地产业未真正全面发展，养老地产暂时还不是社会资本的重点关注方向，因此养老地产市场需求类型以自主型需求、改善型需求为主，投资投机型需求为辅。自住型与改善型需求是普通老年消费人群为了实现或改善自己的养老居住需要，通过购买或租赁等多种方式实现养老地产产品消费;投资投机型需求是指经济状况较好的中老年消费人群将养老地产作为投资产品，充分利用其保值增值特性，在价格上涨时出售或出租以获得差额利润和租金收入。随着市场的进一步发展、人们养老居住观念的改变以及经济收入的不断提高，养老地产市场需求将增加，通过需求带动供给，促进养老地产市场的发展。第四，从养老地产市场供给上看，伴随着人口老龄化进程及近两年国家房地产调控政策的出台，诸多大型房地产企业积极寻求新的开发领域，在政府完善老龄产业发展政策及养老保障措施的过程中，企业资金甚至机构资金逐渐进入养老地产市场，如2010年底，以万科为首的大型房地产企业先后进行养老地产项目的开发，主要以高端养老地产项目为主，创新了商业养老地产的开发模式，完善了市场产品结构。但是，区域经济发展的不平衡性决定了养老地产市场发展的区域不均衡，消费群体的收入差异与养老观念差异也使得当前国内养老地产市场的总体状况是市场发展不成熟，尚未全面启动，其症结就在于养老地产潜在需求量巨大而有效需求不足。3.2.2养老地产市场需求影响因素养老地产市场需求是指在某一特定时期内特定消费群体愿意购买而且有能力购买的养老地产商品的数量。由于影响养老地产市场需求的因素众多，本报告从市场供需主体两方面进行分析。1、市场供给主体层面养老地产市场的供给主体主要是城市政府及房地产开发企业。首先，城市政府主要是通过政策措施影响市场需求。养老地产属于老龄产业与房地产业的有机结合，为缓解政府养老资金压力及提供开发利润率以吸引企业参与建设，就必须给予企业政策支持，如:在供地上，由于地价与房价互动攀升，养老地产作为房地产业的细分领域，地价与养老地产商品的价格也相互影响:地价高，则会拉升养老地产商品价格，影响消费群体的支付能力，进而影响市场需求;在信贷上，信贷优惠将提升房地产企业的项目运营能力，相对较低的贷款利率利于保障项目的可获利性，刺激房地产企业开发建设;在财税上，减免税收有利于提高企业开发的积极性。各项优惠政策的实施，能促进房地产企业投资开发，直接增加有效供给，也能辅助城市政府解决养老居住问题，缓解养老压力。部分城市在老年公寓的建设中，政府给予了一定的政策支持，如土地属于政府划拨性质，但至今关于全面促进发展的政策文件或措施未出台，仅是个别项目获取一定的政策优惠，不利于整个市场的蓬勃发展。其次，房地产开发企业对于养老地产市场需求的影响主要是通过供给影响需求。由于商品住宅、商业地产市场的高利润，房地产开发企业偏向其二者的投资开发，忽视开拓养老地产领域，导致长久以来房地产市场产品结构不均衡。近两年，国家严厉的房地产市场宏观调控措施接连出台，国内已有部分房地产开发企业向房地产业其他领域扩展，养老地产将成为新一轮的投资开发热点，养老地产的市场供给将增加，逐渐与市场潜在需求实现平衡，保持养老地产商品价格在一定水平合理波动。2、市场需求主体层面养老地产的市场需求主体主要是自住型及投资型的中老年人群，自住型需求是通过购买或租赁养老地产产品以实现自住养老需要，投资型需求是将房屋产权或使用权转租给第三人以收取一定的经济利益。由于市场需求由经济支付能力与需求意愿共同构成，因此将市场需求主体的影响因素分为经济性因素与社会性因素。其中，经济性因素主要包括:消费支付能力、经济发展水平、家庭居住水平、利率。消费支付能力包括工资水平、可支配收入、子女赡养资金水平、愿意承担的养老地产租售价格;经济发展水平用GDP表示;家庭居住水平主要是人均居住面积;利率是指一年期的贷款利率。社会性因素主要包括:人口年龄与结构、消费欲望、对养老地产市场的未来预期、政府政策等。人口年龄与结构指老年人口的数量与其在总人口中所占比重;消费欲望是消费群体的养老观念、消费观念及对养老地产的环境规划、建筑设计、设施设备、服务管理等的看法;对养老地产市场的未来预期是从投资型消费群体角度，对未来预期乐观，则会选择投资行为;政府政策是城市政府在养老、土地、财税、信贷等各方面的政策措施。各项经济性因素直接影响消费群体的需求支付能力，社会性因素则影响消费群体的需求意愿，二者共同作用于市场需求主体。3.2.3市场前景相关数据显示，预计到2050年，中国的老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张，即只有1.16%的老年人能入住养老机构。2010年，我国老年市场需求近1万亿元，但每年为老年人提供的产品还不足500亿。尤其在养老住宅的供应方面，全国才刚刚起步，其长远的经济和社会效益不容忽视。中国的老年住宅市场长期处于供求严重不平衡的状态。不论是面向中端的老年公寓，还是近些年出现的高端老年别墅，一经推出市场就抢购一空。而目前许多老年住宅虽打着“老年”的旗号，但真正实现提供完善的养老服务还需要很长一段时间的摸索。近年来，之所以国内众多开发商在最近几年纷纷涉足老年公寓的开发，除了巨大的潜力市场因素以外，更为重要的是，这一开发业态早已成为了国际投资机构的关注焦点。以美国为例，上世纪90年代中期，随着美国众多房产公司纷纷涉足老年公寓的开发，华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投行相信，老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。大批老年公寓开发公司在收到资本市场认可的同时，纷纷开始上市并销售股票。此举带来的直接影响则是蜂拥而至的开发商开始在全美范围内大规模建造老年公寓。如今，这样的开发热潮似乎在中国有着进一步蔓延的趋势。中国庞大的老龄化人口，日益增强的消费能力正是我国养老地产行业前景广阔的重要原因。第四章建设地点与建设条件4.1建设地点项目位于昆明西北富民新区罗免镇范围内，介于东经102°21′50″～102°24′38″，北纬25°18′52″～25°22′11″之间，东至糯支、桃树凹，南至西核，西至富民与禄丰交界处，北至石板沟水库，总面积约为863公顷。项目一期用地330000平方米，约为500亩。场地自然形成高差，整个用地区域西北高东南低，高差约20米。4.2建设条件4.2.1自然环境富民县地处滇中，位于云南省会昆明市西北部，距昆明23公里，自古为川藏、滇北入滇中重镇昆明之要津，素有“滇北锁钥”之称。富民，土壤肥沃，气候宜人，物产丰富，一年两熟，以水稻为主，自食有余，故称“富民县”。古乃益州郡属地。境内群山环绕，河山纵横，螳螂川蜿流其间，山奇水秀，人杰地灵，人文自然景观异彩纷呈，其地处滇中北部，交通便捷，108国道穿境而过，县乡公路四通八达。4.2.2气候气候变化较大，素有“一山有四季，十里不同天”之说[7]

。气候为典型的低纬度亚热带高原季风气候，年平均气温15.8℃，年极端最高气温33.4℃，最低气温-7℃；无霜期245天，全年日照2287小时，年平均降雨量846.5毫米，蒸发量2032.5毫米。4.2.3抗震设防根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)规定，某某市所在地抗震设防烈度为8度，所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。4.2.4基础设施项目所在地为昆明市富民县百花山旅游风景区，道路交通方便，目前有一条四级沥青路通往项目所在地；4.2.5场地条件拟建场地四周地形平坦开阔、平缓，不存在滑坡、崩塌等不良地质作用；本项目场地相对较为平坦，有足够的场地供施工时堆放材料及搅拌物料，施工队伍的用地也很容易解决。

第五章项目建设方案5.1项目建设指导思想和基本原则5.1.1设计指导思想1、保护现有生态环境为前提，注意与周围环境的协调性，实现环境与文化的溶合。2、充分利用地形、地貌、坡度等自然环境资源。在总体规划前，应对全部场地进行精心调查，对自然环境资源调查清楚。根据具体位置的地形特点，精心组织建筑空间，不仅可以减少土石方量，而且可以统一考虑日照、通风、防火、环境及道路、绿化等。从而创造出一个建筑造型丰富、高低错落有致，重点突出，并与自然地势起伏一致，有机融入周围整体环境与文化产业聚集区。3、体现独具特色的文化产业园。深入把握空间环境和建筑的特点，既要为聚集区创造出文化产业园的氛围，又要体现“与众娱乐“的特点。注意营造大环境，精心创造小环境，在环境中体现出文化品位。5.1.2设计原则1、符合某某市的有关规划要求符合昆明市总体规划要求。要充分体现和展示总体规划的指导原则和思想。2、功能分区与空间组合（1）应根据选址的地形特征确定，根据不同文化功能组织景点（2）总平面布置宜相对集中，不宜分散。总平面布置应布局合理、构图均衡、疏密有间、空间组织有序。既要严谨规整、富有特点。又要活泼灵动、自由开放，充分体现公益设施与文化旅游有机结合的特点。3、建筑风格与建筑设计（1）建筑风格应视不同文体弱功能做出定位。文化产业园区应定位，要与周围的环境相协调；（2）建筑要有代表性，体现某某地区的民俗文化。（3）注重建筑的整体性。在呈现不同建筑单位的个性的同时，注意建筑群体意识，形散而神不散。建筑的总体风貌是在和谐中求统一，统一中有变化，同时发挥建筑群体效应，提高文化品位。（4）实用性建筑——在体现文化品位的同时，要适当考虑到实际工业和农业中的实用性。4、环境与景观设计（1）要尽可能依托、利用原有的自然景观资源，在设计中体现、肯定、放大其价值及含义。对自然景观以恢复为主，局部地区采用人工造景，但力图达到“虽有人做，宛如天开”的效果。（2）要充分利用现有的地形、地貌特征，利用其自然形成的高低起伏，隐现自然，明暗开阔的环境空间。5.2设计原则设计老人住房时，从目的性、方案及实际设施上要考虑到他们的起居、日常事务、个人爱好习惯、社会接触及文娱体育活动等方面，以体现他们早先生活方式的连续性，最重要的目标就是尽可能长时间维持其独特生活能力。从生理学角度研究发现，人进入老年后，身体机能退化，功能降低。这些都决定了老人相对而言身体较虚弱，行动迟缓，体力下降，这就要求老年人的住宅设计应从方便和经济角度出发，占地宜小，室内空间紧凑，使老人平时的生活自理和日常活动的困难最少而且省力，应使防火设计能保证最大安全。老人一般都喜欢宁静，怕吵，因此外界的环境及室内的环境也应高度宁静。而从建筑心理学出发，老人一般都较敏感，心理承受能力相对较差，容易产生孤独感和被抛弃的消极心理，因此建筑室内布置应宽敞明亮、居住舒适，建筑造型应富有生活气息，不应看上去像在社会福利机构。因此，在老年人居住宅的规划与设计上，应遵循以下原则。1、设计人性化。平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶处应有相应的轮椅通道），电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围；要保证充足的阳光入室，空间通透，有穿堂风，楼梯踏步高度不大于140mm，跳面宽度不小于300mm，泼到坡度小于1/12,两侧要有扶手，每间隔150m应设休息座椅；室内地面应采用防滑设计，防跌扶手，各种开关、按钮均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光花园、阳台相通，便于串门和互相照应等等。总之，设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。2、生活智能化。配备紧急呼叫对讲系统、安防系统、网络系统、消防系统等保障老人安全。3、环境园林化。应有幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。4、户型合理化。应充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的不同居住要求，结合当地实际，老年公寓酒店标准设计，人均面积按20㎡规划，设置少量套间，方便家属探视、团聚。5、配套完善化。中心需配有完善的医疗保障、商场、会所、健身房、阅览房、书画室、花房、老年大学、娱乐室、门球场等生活配套设施。5.2.1建筑说明1、主要配套建设内容2、节能技术（1）每幢及楼梯间均有良好的自然采光通风（2）屋面采用新型隔热保温材料（3）采用传热系数较小的墙体填充材料（4）控制建筑各朝向的窗墙面积比（5）外窗采用传热系数小，本身遮阳系数高的玻璃和外框型材。3、人防设计在地下按建筑物所需人防面积设置人防，等级满足人防部门要求，平时用作车库，本项目地下建筑1215833平方米。5.4.3结构说明1、抗震设防根据《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）及《建筑抗震设计规范》(GB50011-2010)规定，某某市所在地抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速度为0.05g,所有建筑物均需按规定要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。2、基础方案结构设计包括地基基础的设计和主体结构的设计。地基基础设计等级为乙级，地基基础的设计应根据岩石工程勘察报告、场地的地震危险性作综合评价，正确确定地基承载力，基础埋置深度应根据建筑设计、地质情况、土的冻结深度以及地下水位等情况综合考虑后确定。3、结构选型单层附属结构采用砖混结构，屋面采用预应力空心板。2层~4层的公共服务建筑物拟采用钢筋混凝土框架结构，楼面及屋面采用钢筋混凝土楼板。9层及13层的住宅建筑物均拟采用框架-剪力墙结构，楼面及屋面采用钢筋混凝土楼板。第六章智能化系统工程设计方案6.1项目需求分析根据昆明市百花山智能化养老基地的建筑功能特点，在智能化建设方面除与之相适应的各种设施外，主要有三方面要着重考虑。第一定位在老年人生活社区，应当着重考虑老年人的实际需求和日常使用的便捷性；第二，考虑到老年人身体因素，对于环境调节的机电设备要求较高，从智能化角度来看，就是要求楼宇自控系统的调节能力要求较高；另外，一个高档次社区不仅仅是对设施的要求，更重要的是高档次的服务，针对这个特点为某某天鹅老年宜居社区配置了（可选择性）一系列辅助社区管理的软、硬件设施。一个好的社区建筑设计创造美观典雅的社区环境为社区的服务提供了合理、舒适的服务空间，而配置完善的建筑机电系统更是为日后社区服务中心提供了一个经济高效、安全舒适的服务平台，使社区的各项服务功能成为可能。由此可见，社区的建筑机电系统的合理配置在社区建设中显得尤为重要。建筑机电系统是一个系统工程，涉及到建筑、通讯、计算机及网络、自动控制与管理、保安等多个领域的若干子系统，同时各个子系统间又存在很多交叉和关联。一个良好的社区机电系统配置应将这些相关的子系统有机的统一成为一个整体，充分发挥各个子系统功能，提供一个功能完美、设备先进、操作方便、安全可靠、投资经济的智能化建筑机电系统集成。作为专门为老年人建造的高档次社区首先应以老年人使用的便捷性作为出发点，通过配置电气系统、暖通系统、给排水系统、电梯系统提供社区建筑的能源供应、舒适性环境和人身安全的基本保障；其次，从社区的经营管理角度来说，通过配置建筑机电管理系统、社区经营管理系统、自助缴费系统、POS机结帐系统、安保系统等，从服务经营的角度出发，提供高效便捷、安全可靠、投资经济的服务设施。6.2设计原则和依据6.2.1设计原则1、技术先进性系统的规划一定要兼顾眼前和未来的应用需求，要用长远的眼光，以保证规划的科学性、先进性，保证所选用的硬件设备和软件系统的实用性和先进性，并具有较长的生命周期和先进水平。充分发挥我公司的技术优势，通过系统的二次开发和整体集成，使建成后的系统在国内居于领先水平，并在系统实际运行过程中，建立紧密结合管理实际的科学化、现代化管理运行机制。2、稳定性和可靠性选用主流并得到广泛应用的国际知名监控品牌；在系统设计、设备选型、调试、安装等环节严格执行国家、行业的有关标准及公安机关有关安全技术防范的要求，贯彻质量条例，保证系统的可靠性；采用成熟、稳定、完善和通用的技术设备，系统有升级能力和技术支持，能够保证全天候长期稳定运行，有完备的技术培训和质量保证体系。无论从系统从结构上、产品性能上、设备的选型上还是到具体的实施方案，都充分考虑到系统的稳定性和可靠性，并且在系统集成过程中对硬件设备安装、操作系统应用、网络连接、数据库设计将尽可能完善的做出故障检测、诊断及处理策略，以保证系统的稳定性和可靠性，确保系统正常、稳定、可靠、连续地运行。3、开放性系统设计应充分系统的开放性，除了保证系统内部之间的有机协调和开放性之外，应留有面向外部系统的标准接口，以实现与其它子系统之间的数据交换，保证系统的不断扩展。系统设备选型遵循有关国际标准、国家标准和行业标准，使系统具有高度的开放性和技术上的兼容性，系统间应具有良好的互联、互操作能力。4、可操作性提供清晰、简洁、友好的中文操作界面，操控简便、灵活，易学易用，便于管理和维护，能自动纠错和系统恢复，整个系统的操作简单、快捷、环节少，以保证不同文化层次的操作者及有关领导熟练操作系统。5、可扩展性系统设计不但要保证目前系统容量的要求，也要考虑今后系统的发展，便于向更新技术的升级与衔接。要留有足够的扩充余量，考虑到今后业务的发展，系统在设计时必须考虑扩展性需求。本方案设计的系统可扩展性体现在以下几个方面：数据的可扩展性：随着系统功能的增加，原有数据和新增数据可以无缝融合，无需对原有数据结构作重大修改。功能的可扩展性：未来系统增加的功能可以和原有功能紧密结合，无需对现有系统结构重新设计。性能的可扩展性：当系统负载增加时，可通过对系统现有设备增加硬件数量或升级系统以提高系统的性能，无需更换现有设备。系统结构易于扩充，以适应今后可能出现的较大任务负载。系统设备及软件向下兼容，以保护系统的原始投资。6、易维护性具有强有力的系统管理手段，可方便地对系统资源进行集中配置与调整。系统应支持集中、统一的管理视图和图形化管理界面，能够实时监视设备的工作状况。系统各部分均采用模块化结构，各自具有相应的软硬件自检、故障诊断和安全保护措施，并有利于用户从事简单的现场维护。7、安全和规范性系统设计应充分考虑信息资源的共享，考虑信息的保护和隔离，对不同的应用和不同的环境，采取相应的措施对系统和数据进行保护。系统建成后，除提供详尽的用户手册和操作手册外，在技术上提供先进的、可靠的、全面的安全保密方案和应急措施，从人机界面设计、应用软件参数变更、系统设备自动检测、拒绝非授权访问、系统恢复能力等方面，确保系统万无一失。设计的规范性主要体现在系统的接口规范、数据规范、服务规范和操作的规范性，这些规范可对前期建设系统的数据结构、发布方式提供一个统一的规范，为未来的业务模块留有转换接口和软件。8、良好的性能价格比整个系统应能够在先进性、高效性、可靠性和稳定性方面进行考虑，在满足用户总体需求的前提下，充分体现设备资源的共享性，最大程度地降低系统造价和安装成本。

第七章节能、节水措施7.1节能节水的必要性2007年6月3日，国务院印发的《节能减排综合性工作方案》，明确了“十二五”期间中国实现节能减排的目标任务和总体要求。工业和信息化部2011年3月28日公布了“十二五”期间和今年我国工业节能减排四大约束性指标。明确2015年我国单位工业增加值能耗、二氧化碳排放量和用水量分别要比“十一五”末降低18％、18％以上和30％，工业固体废物综合利用率要提高到72％左右；明确今年这四项指标同比要分别降低4％、4％以上和7％左右以及提高2.2个百分点。2007年6月26日，建设部提出的“关于落实《国务院关于印发节能减排综合性工作方案的通知》的实施方案”，进一步细化了建设行业的建筑节能工作。这是贯彻落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的重大举措；是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择；是推进经济结构调整，转变增长方式的必由之路；是提高人民生活质量，维护中华民族长远利益的必然要求。7.2设计依据1、民用建筑节能管理规定（建设部令76号）；建设部其他建筑标准、规范。2、《公共建筑节能标准》；《公共建筑节能设计标准》（2005年7月1日实施）。3、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JCJ134—2001）；4、“当前国家鼓励发展的节水设备(产品)目录”；“民用建筑节水措施”。7.3建筑节能1、总平面规划考虑建筑的朝向、风向、窗墙比和建筑体形系数等关系，要求自然通风良好，日照充足；加强室内通风、蓄热和隔热。2、对建筑外立面和材料进行节能设计。采用新材料、新墙体(如保温节能墙体材料，禁止使用实心粘土砖)、新技术，提高建筑热环境综合指标。3、屋顶覆盖种植物；建筑室内采用双层玻璃窗；尤其注重开发利用太阳能。7.4能源管理1、建立有效的能源管理制度，安设用电分项计量装置，并明确管理责任，防止跑、冒、滴、漏，提高节能效率，达到合理用能、均衡用能、节约用能。2、提高工作人员节能意识，利用节能宣传周广泛宣传节能工作，开展节能活动。3、工作人员在日常工作中，不得损坏建筑物围护结构保温层和室内采暖供热管网系统造成损坏的，应当及时修复。

第八章组织机构及劳动定员8.1组织机构项目的建设按照项目法人制的原则进行，为了项目的顺利进行，将组建相应的项目经理部进行项目的总体管理和建设。项目经理是项目的法人，全面负责项目的开发、前期报件、建设的组织和管理、以及项目后期的运营等工作。8.2机构设置根据项目的具体情况，该项目由如下部门组成：工程建设部、物资供应部、综合财务部、电子信息部、人力资源部等五个部门。8.3人力资源开发8.3.1人力资源开发原则要本着以下原则进行人力资源开发：1、内部培训选拔与外部招聘相结合。要积极培养、选拔内部现有在职人员，从社会招聘体育专业中高级经营管理人才和技术骨干。同时，聘请知名专家为公司顾问，指导健身产品开发与管理。2、院校培养和在职培训相结合。通过院校培训、行业培训、企业培训和社会培训等多种渠道，提高从业人员的整体水平。8.3.2人力资源配置根据昆明市百花山智能化养老基地整体规模和接待目标，项目建成后预计需要各类从业人员1000人左右，其中管理人员180人，护工340人，后勤人员200人，医疗卫生工作人员100人，物业、保安、维修人员180人。其中，具有大专以上文化节程度的达到50%以上。其余的从业人员从职高、中等职业技术学院和社会上进行招聘。管理、技术、服务人员全部持证上岗。定期组织员工到大专院校进行培训，并聘请有关专家举办专题讲座，提高员工业务水平。企业应重视人才，加强对人才的培养和使用，牢固确立根据本人的实际能力分配岗位，按劳取酬。使全园职工产生强烈的参加经营管理意识，形成强大的凝聚力。

第九章项目管理与实施进度9.1项目建设期管理1、项目实施原则项目管理实行公开招标和合同管理，建立施工监理制度，严格执行工程建设标准，做到监管并重。项目管理办公室对资金的使用要专款专用，严禁挪用和占用，并切实加强审计监督，制定奖惩制度，明确责、权、利，确保项目顺利实施。2、施工管理由基建办按照合同对中标人进行监管，要求中标方对项目做出详细的施工方案，明确项目目标、实施进度、质量技术保证等内容，经审批后方