某豪宅项目营销推广提案

巴黎豪庭营销推广提案武汉xxx代理机构二00七年十一月目录TOC\o"1-2"\h\z\u另第一章甚市悲场低分析一八3311一八1\h饮5貌一、于宏观政策环傻境一八3311一八2\h撇5卵二、区域概拨况一八3311一八3\h周10缓三、光谷房牺地怕产烦市意场夫分析一八3311一八4\h处一三院四、直接竞坟争楼盘分析一八3311一八5\h向一五抱第二章闷项销目分析一八3311一八6\h耐24炭一、弹项目概况一八3311一八7\h核24粪二、本案济SWOT呢分析一八3311一八8\h煌24技三、卖点与裙买点提炼一八3311一八9\h割27基第三章渡项目定位一八3311190\h右29剂一、客群定堆位一八3311191\h敞29乌二、产品定册位一八3311192\h乖34招三、价格定茄位一八3311194\h食35清四、形象定樱位一八3311195\h稀36森五、档次定哲位一八3311196\h指36遇六、项目定衔位一八3311197\h娘37续第四章向营销策略一八3311198\h藏38将一、营销总再体策略一八3311199\h垃38紫二、营销总区纲一八3311200\h车39颗四、挨营销捡整体推节齐奏安排原体则一八3311201\h括39关五、禽营销推进策哗略一八3311202\h户40惹第五章谋推广策略一八3311203\h垂43撕一、营销推何广思路一八3311204\h臂43模二、具体推乔广策略一八3311205\h洞46血三、推广亮公点一八3311206\h黎48剥四、推广渠生道怪选择一八3311207\h寺49除五、主要推背广活动建议一八3311208\h鼻50灭第六章玉销何售与推广世执杰行一八3311209\h锡52庭一、阁销血售佩总朽体思路一八3311210\h因52恒二、重要工肆作节点一八3311211\h迟53喜三、销售与肥推广组织实杆施流程安排一八3311212\h驾53庙四、分阶曾段辽销歇售与推广壁组织具体实州施一八33112一三\h打54含五、推广具丑体安排一八3311214\h丛69哥第一章警市嫁场钥分析强一、谱宏观政策膜环境民（一）国模家宏观政策甜对房地产市复场影响不容译忽视馒“高增长”炮的宏观经济每发展态势显鼠然已经引起墓政策制定者代的密切关注糖，从近年来被国家种种调姑控政策的出踪台看，经济砌运行伴随通煌货膨胀率的知快速上升成炒为中央比较乓担忧的一个冶方面。武汉搞市房地产市鞠场近期经历框快速发展的驴过程，体现深在房价的快赴速上涨，与饰全国房地产臂市场发展大乓势紧密相系堡。侨武独汉市宏观经想济发展迅速麻，一批批大肝项目的成功蝶落户武汉，井以及旗“凶8＋功1画”斧城市圈战略斤的逐渐深入骆，种种迹象灯表明武汉区滋域经济发展舱良好，进而狼催发房地产闷市场的迅速畏上升。但过棒热的经济发烧展，必定为昏宏观政策制偶定者所密切辞关注，随着猴一系列针对牧宏观经济过瞒热的调控政鼓策出台，房娱地产市场发盗展也必定受西其影响，出萄现新的情况璃，这是所要侍关注到的。回对怒经济良好增泻长的预期不遮会有太大改酷变，随着加颂息、房贷新谁政以及针对雅房地产开发纲企业的种种碍政策出台，毯国家打击投淘机性房地产菠市场需求对狼市场的影响乱逐渐被消化捡，也将是房秩地产市场调防整并回归市飞场真正价值手的时机。因否此，可以预莲期市场真实厉需求将成为霸推动区域房挪地产市场发陆展的核心动钻力，区域价扛值逐渐凸现塌将为本案提遥供良好的市炒场基础。往（二）条相关蜂政策塘和法规匹1、闪央行和银监喉会燕9月27日绞发布《关于章加强商业性洞房地产信贷女管理的通知狱》，房贷新参政备受关注校；召新政规定：探第二套（含勿）以上的住宣房，需首付太四成以上，送贷款利率不闭得低于同期晒同档基准利病率的1基.盆1倍。商业韵用房首付不足得低于五成亿，利率不得任低称于同期同档淋次利率的1虫.1倍；区对以“商住惩两用房”名渠义申请贷款优的，首付款命比例不得低驾于45%亭，配给投资买房饼者以巨大念的凝压力茶；但幻莫洲班替企市尸爸泪章历醒2、坊央吸行手屡屡宣布办上调存款类知金融机构人万民币存款准遍备金率距；彼不断默提高络银行准备金赢率，是国家观“所收紧银根策”侦抑制经济泡右沫的体现。站但政策过紧坦住房的刚性谜需求也将受川到很大遏制钞，绝大部分龟开发商的资医金链将完全往陷入困境，榴因此后市大判幅度提高的龄存款准备金售率版可能性比较故小。无3、膨央行连续见加息后，市父场加息预期械强烈；翻为了继续落膏实宏观调控妇政策、遏制服固定资产投昂资增速过快继的势头，同绝时为了有效岔遏制投资性暂购房和炒房同冲动，20彻07年，青已经连续趁加息潜，后市基于而对通货膨胀城情况的判断删以及对经济厦总体增长情丸况的预期，换加息预期仍推然十分强烈葡。泼4、材保障性住房撒的建设将取涌得实质性进呀展献经济适用住怒房制度作为正一项重要的酷住房保障制毒度，在20棚07年将进代一步完善发董展。统筹考烤虑与廉租住探房制度、住弓房公积金制堡度等住房保啦障资源的相搜互衔接，发遍挥政策合力熄，促进低收打入家庭住房今问题的根本浅解决。经济漫适用住房建她设规模、项今目布局和供糊应对象，将耀根据当地市撇场发展状况哥、居民收入柏水平、房价国水平等合理漂确定；经济男适用住房购猴房人的退出支机制也将日翻益规范与完虹善。排5、涝地方的批地捷权将明显受英限，土地闸暂门将更加严披格，70%扒、90平米谱的供地政策谱将在全国范至围内得以贯箭彻眠随着中央将夹“及土地监察局色”煮空降到地方离的政策铺开昏，从而使得亿地方政府的原批地大权受妇限，但整体哥上主要大中攀城市的土地蠢供应量将保卖持稳中有升鱼。厚6、景否米泽膀覆岁陵返延孙绩伍衡寇悦洒悦养杀鸦赌馒艘讲坑似尺拌辰收印敬妙诊直后云至此项合同更名、凤退房名义进铅行炒房的招籍数行不通了头。窜7、绣《物权法》勺颁布及从婆2007年她10月1日杰起开始实施育，顾新物业管理印条例扩也开始实施伞8、所土地增值税启收开征旺1月16日厨，国家税务旬总局发布了篇《关于房地帐产开发企业暴土地增值税挺清算管理有乡关问题的通就知》(以下涌简称《通知凑》)。《通师知》要求各石地从源07年刃年2月1日吊起开展房地坦产开发企业荷土地增值税逃清算，正式适向企业征收落30%-6前0%不等的挠土地增值税剃。尾该税开征将浊意味着开发湖商成本增加公，也体现到僵房价的快速足上升。睬税收不断在袖加重，买房誓门槛也在不星断抬高。明连续的加息构、调高银行应准备金率跟和第二套房唉提高首付等翠政策的出台话，抄对房地产市瘦场影响很大插。由于券我国正处于龟流动性过剩岩时代，市场吊加息预期音并没有消退犯。对于对房盾价的继续上我涨，由于历详次宏观调控稍政策效果并嘱不明显，房刊贷新政仍需最市场检验，破后市可以预岭期将会有系铲列调控迅“馅组合拳置”翻的出台也不倘是没有可能并。速（三）宏观雪政策影响楼怨市发展，但愚武汉房地产毙市场基本面旨受其影响不涂大染1、妖成交指标飘表格五挠迁草兴晒武子汉市房地产戚市场200谁7年1-1妻0月成交指哗标表腹1月咳2月像3月溪4月判5月择6月正7月托8月露9月裳10月朝成交套数宽(套)瓦7609员3281凳5930迟76一八既7753园9一五7驳8843独7705需10297递9381效成交面积捉（万平方）庸103.6泼9兼45.79棒1一五.1偷4滑111.8附1搁1一五.5泻7梳121.2训9耗143.8酬6有一八0.6锐6京126.3从2音99.5降成交均价都（元/平方凯）匪3982优3968爬3933熟3994汤4033籍4167悔4253补4459与4837兆5279植2、由具体指标分孟析策成交套数分仙析：芳从图表中可苗以看出，塑1到10月扩房地产成交降套数基本上定处于一个平厕稳上涨的趋单势，其中2奖月份是传统彻的春节，属屈于房地产交磁易的淡季，鹿住宅成交套认数下滑可以尽理解。7月腐8月以及1底0月的住宅臂成交套数都命有所下降，猾其原因除了症市场的冷热附规律外，在野金9银10相的10月份纺下滑，就不贴能不忽视国必家的宏观调吼控，以及相纹继出台的政诸策对房地产队市场影响了登。呼成交总面积浓：畅从上表可以及看出1到1误0月住宅成卡交面积基本侧上处于平稳绕上升的趋势忙，其中2月办，9月以及萄10月下降叠的较多，其静走势与销售因套数相对应掌，套数的升弦降直接左右楚成交面积，轰但9月的成物交套数上升粪成交面积却盆成下降的趋隐势主要是因要为9月武汉锁市的几个经握济适用房项往目的开盘发变售小户型的箭大量成交造微成的。同样众10武汉市氏住宅成交套阳数受国家政雪策的影响下系滑，成交面水积的下滑也荣是在情理当艺中的。柜成交均价分骗析：净10月商品蜡房成交均价甚为5279绸元/㎡，较焰9月上升4拢42元/㎡速，涨幅达1抬4%，创历澡史新高。从辫上述数据中很可以看出，辉虽然成交总知套数仍在下像降，但因各害楼盘价格攀鸭升迅速，例樱如汉口的融添科天城等几蓬个高档楼盘皇的集中开盘周，使得成交购总金额的下膛降速度减缓特明显，成交振均价不断上专升。可见，老仅管新政不陆断出台，市派场隐现观望惧之势，但开控发商仍然预墓期良好，楼重市价格继续烫坚挺。总结：销国家相关宏论观调控政策铸的出台，目笨的在于打击驰楼市中存在超的泡沫，尤副其是投机性旺炒房市场。虚房贷新政等快政策出来后是，投资性住跟房需求受到敢极大影响，办但自住性购赔房需求受影贡响并不大。鄙光谷片区经创济加速发展番，一些大企丛业大项目落号户将直接推述动该片区楼签市的走强，木因此可以下看结论未来该愈区域房地产奶市场总体上家保持快速增脉长态势。摆一方面仍有乌相当大的住裳房需求未得浊到满足，另营一方面，市抗场对商品房斯的投资和投掀机需求也将厕继续存在。篇因此在政策竹执行方面，饿央行将继续结保持房地产算金融政策的从持续性。菊楼市的基本常面表现在市犬场、经济、立金融、货币移、人口、及伍足够长时期伐内的发展趋韵势等六个方居面，故各类调控宏骂观政策的出想来短期内影企响较大，但崖对于慨楼市基本面田并未发生根肯本性的改变似，也就是说恼房地产市场毅继续发展的币基础未变任。皆从上述数据兰中可以看出伪，虽然成交常总套数仍在三下降，但因乏各楼盘价格铃攀升迅速，帽成交均价却裹在持续上升困，可见，短尽管缺新政不断出跃台，市场隐从现观望之势抗，但开发商偏仍然预期良赖好，楼市价距格继续坚挺脑。凝二片、躁区域概况皇（一）武裳汉厦中站国京光谷片不区发复展持动续异升洒温车光谷片区位届于武汉市东仙南面城乡结店合部，以鲁留巷广场为中毯心，西抵民剧院路，南至凤庙山和汤逊棋湖,北达珞台瑜路，东部组延伸到江夏妇区。在20赏01年七月孔，武汉市政猪府将该片区到正式规划成元国翁家弹的眯光电子捞产业基地曾，且定义为照“矩武汉雁·公中国光谷选”兵,整个光谷扩占地约12俱0平方公里鱼，总居住人颈口规模30靠万，大批高颠新企业的进虫入，使该地芳区得到迅猛船的发展。光悦谷正逐步形御成候“勤一区（光电残子信息产业镰区）一轴（疤光电子信息阿产业研发主镇轴）艰”幸的空间布局井，毅“玩一区习”欲即光电子信晕息产业区，调是光谷的主壮体区域，它涝包括五个园筛区：东湖高斗新科技工业荣园、汤逊湖参大学科技产炮业园、湖北度软件产业基揉地、关山机准电工业基地庸和光电子科延技商贸服务志区。其中，肺光电子科技惕商贸服务区抹指光谷广场枪东南角面积益1.8平方响公里的区域妨，是整个光丽电子信息产山业区的龙头前，是未来光附谷的运转枢裙纽。校伴随着政府左基础设施建愤设投资力度条的加大，光择谷广场、鲁婶巷购物中心交和光电子核叹心市场等配侮套设施的一侦一建成，光高谷开始吸引农海内外科技槐人员的目光朱.不断有留煤学的科研人伤员归国，在羞光谷内进行筑自主创业，创预计到今年斧年底，光谷滑规模以上的绿企业总数将裙达到一五0梦0余家。因脆此,日后，膛光谷的发展站前景将是非检常广阔的。逃（抬二霸）悲交通玉开发睡已喂经茶成熟，配套育设饲施逐怪渐排成型怖区域内部及惹周边的道路糊交通开发已网经比较成熟庆，东西向有揪珞瑜路和雄蒜楚大街两条果主干道,连座通光谷与武锤昌主城区；哀南北向有民凳院路,关山蜘一路,关山符二路等干道婚，连通光谷挎和庙山、江趟夏郊区，这庭些大道都相先当宽阔，且俯路面非常平尝坦洁净。同倾时地铁的新友建又将给光沸谷的发展带声来新一轮的膛机会。榜光谷广场作缠为武汉市重谊点建设的绿侵化广场之一诸、周围有鲁猜巷广场大型尖购物中心，翻凯鸿苑饭店宜和关山饭店尼等各种酒店摸，中国银行资，农行，建险行等各大银算行的分支机刚构，也有特渗色酒吧等娱叮乐场所。鱼同时，光谷缎广场还是规荒划中的光谷邮科技商贸服暗务区，周边姓将建设剧场朽、艺术中心伯、科技公寓床等一大批文约化交流设施别，以及远程括教育中心、左医疗保健中厦心、会展中庸心、国际技尝术交流中心畜、情报中心舌、光电子博充物馆、人才昆资源中心、蒜体育中心和总图书馆等公推共设施。另桨据悉，在光嘴谷广场附近盗，还将兴建扒一八万平方酷米的光电子攻市场、30喉层的金融大唯厦和1.5猫平方米公里超的步行街商禁贸区，并在测步行街商贸碰区建1到2忍个五星级酒设店，可见，可在不远的将代来，光谷片五的配套设施咐会非常完善讽。疾（雄三瞎）阁生须态环虾境垃优雄美，人文渔教厌育氛渡围浓垦厚英光谷板块位阵于东湖新技碧术开发区内友，为武汉东秆大门之要冲暗，怀抱生态页优美的南湖去、汤逊湖，听北望郁郁葱与葱的喻家山栋脉，自然环掘境得天独厚嗓。而光谷不玉但环境优美彩，更具有浓迷厚的文化教韵育气息，其黎内汇集了余一八所全国怒知名高等院是校、56个幻省部属科研掏院所，有1尤0多万名各详类专业科技弱人员。刷尤其在珞瑜宋路沿线，羞环境静雅，第交通便利,借知名戚院校林立，蝴具有疯非常柏浓厚的文化隆氛围,称这里集中了昨教师、科技讯企业员工等荐一大批知识流分子。另外桑，政府已经键计划，在紧粪邻光谷的江白夏建成较大芳规模的大学匹城，大学家钳属区预计在联一五年以内成能完成迁移渴，光谷片内妄的人文气氛脚将因此更加蒙浓厚。街（吓四书）锈产业发明展已具羊规罚模，香经济母发展泰状况远区高于武粱汉式平均水平熄武汉中国光自谷规划发展番的重点产业某分为信息光坊电子产业、菌能量光电子冈产业、消费槐光电子产业参、及软件产幕业4大类。享其中，错信息光电子音产业计划产置值达500坚亿元，在4少类产业中发葬展最为看好夜，否在这个领域消中，主要龙肾头企业包括猫武汉邮电科钥学院动、武汉电信狐器件、长飞际光纤光缆、垦武工大光纤伟中心等挽。目前,光鸦谷的敌光纤通信、盯光纤光缆等肝产业已形成唐较大规模，店尤其长飞切光纤光缆四，总产量和获总产值均占因到我国整个羊光纤光缆务市场的第一约位。砍正因为光谷鸦内的新技术园开发企业众摧多且发展势纠头良好，所亚以光谷的人赵均GDP茶已接近沿海乡发达地区，歇远高于武汉掌市平均水平势，武汉市1诊999的G嫩DP是10叮67亿元，摊而预计今年扣光谷的光电银信息产业规手模能达到1寇000亿元隔，可见，光周谷经济在整式个武汉市经弯济中所占的悲比重是相当方大的。据报赌道，在今年寇1月，武汉慧中国光谷实挖现“开门红肆”，完成财仗政收入2.涨483亿元翠，同比增长定44.6%为，这说明，浆光谷的经济抬发展状况目榴前非常好，烟这就为光谷醉房地产市场惑的发展奠定留了坚实的基虾础。点（淡五速）及政策鼎力支画持，未欢来规划为茶科技新城总“诊武汉秤·尼中国光谷测”虚在发展规划副中，将以科退技新城为基店础，光电子锻产业为核心涝，中央商务肠区为龙头，罩发挥区域资精源的整体优能势，逐步增纲强光谷的示秒范效应、名限牌效应和聚邀变效应，使初之成为全国范乃至全球关瓶注的焦点。显总之，光谷颠将逐步形成葬一个相对独形立，集科技买、商贸、金敌融、教育为她一体的科技演新城。这里县就是中国的忠“建硅谷使”堤，发展前景羞不可估量。矛从整体上看壮，武汉中国鸣光谷被在娱发展模式上皇主要采取聚通涝过制订优惠客政策及环境拣吸引国内外距资金和人才回，不过目前适光谷产业化湖程度还不高潮，伐而且钉资金不足也伤是发展上的少隐忧。反另外，由于输很多规划用锄地成为住宅燥和商业用地重，工业用地轻开始出现短晨缺，为保证聚工业用地，弯武汉市政府盯在2003怨年已明文规联定在光谷片弯区将不再向使开发商供应橡住宅用地。塘根据政府对供光谷的定位课，我们可以海预见，政府球对光谷未来逗的住宅土地辣供给必将有乒所控制，而赌由于片区企壮业的增加，夫新人口的进任入和经济水去平的提高，辨必然导致光递谷地块进一歪步增值，房蝇价继续攀升舍。查三锈、抖光谷房地柿产检市择场茫分析存（蛛一友）治、晕供翅应总潮量分析嫁片区内楼盘剩供应量非常忌大，目前在渣售楼盘有十伯几个之多，颠粗略估计目瞎前此区域内贪的楼盘总供昼应量达到了妻200万方表以上稍。随着光谷锐的众多科技仪园发展和成卵熟，且众多狮大型的高科捏技企业如长吉飞光纤光缆卸和邮科院等黄盘踞于此筛。借近期亡随着布富士康每、暗华为劣以及EDS筹等大型专业疫制造企业的岸纷纷框入驻，进一献步提升了片乐区的市场洞热度与升值安潜力。一大满批制造业、扛高新科技企无业的进入，寸直接拉升了团该区的市场缺购买力，绑因此可以预虾期光谷片区凡房地产市场农将进一步升涂温辆，整体市场颗供应量也将详持续放量增絮长。话（盏二邻）摩、芽物糠业类脚型及恭规事模亦大召规模楼射盘开发居多胸，物业类型先因区域而不喇同。光谷片亡区目前土地诞资源丰富属匹于一个高速扮发展的区域蒸，凭借着其嚼良好的自然式资源和人文底资源吸引了馋众多知名品董牌开发商来济此，例如万拨科。众多实祖力需雄厚开芬发商的加盟挠使得光谷单商个楼盘脱开发植规模心越来越皂大首，大规模楼码盘接踵而至众，同时新的妈物业理念被员引入进来如租townh位ouse，拔创意小户型歌等等洒（餐三推）肚、惜价格坦趋势窃分析搏近年来，武服汉市房价闲在外来人口蠢增加、城市通经济实力提炸高，房地产爽投资增加，蠢以及城市建戏设投入加大块、土地建安狱成本提高等还因素共同作籍用下，方一直奔保持上涨烫的趋势疤。温根据武汉房数地产信息网弯公布数据显台示，200吧7年上本年存武汉市商品忙房成交价格罢从1月份到厅5月份上涨片约50元/纳平米，半年被上涨幅度达启到1.25铸%，整体价摄格涨幅相对引平稳。各月遇度成交均价缠与2006慈年同期相比绑有明显提高称，6月份成伐交均价同比妹增长达到一司五%。猛随着光谷六苦个科技园的悼发展以及众朵多大型企业屯的扎堆，光惊谷的需求量役日益增大。防良好的区域姿经济环境保逐证了充足的雁购买力，麻随着区域楼病盘品质的提堵升，住宅用绳地的减少，汪地铁的规划遍动工使得光秧谷的楼盘价滑格持续上扬踢。其上升趋毯势更是惊人猎。塌（君四戴）锡、荷区内人群锯特征分析归光谷片内高循校众多，科侄研院所林立铲，教师和科疗技人员占到汗人口总数的纪60%炕以上，而且觉他们工作稳骑定，工资央水平籍较高，具备游较好的金购房经济实福力，因此光非谷片的高校嚷教师和科技汇工作者念是本案客户执群体之一钻。关南片内逆知名院校最税多，所以购删房者中，高阔校教师占的南比重也最大赌，如云顶居抖和金地阳光缓城，教师群尸体占到竭70%杏以上；而关郊东片的购房混者是以科技谨园区内的企圆业职工为主肯，如保利花狱园，有很多牺客户都是邮课科院的员工斥；鲁巷和雄获楚大街片则画是两者皆有储，虽然这两跌片高校不多搬，离光谷科险技园区也较滚远，但因为乎配套设施齐拦全、交通方洪便、商贸发较达、称离武昌主城且区较近，所笋以也成为很避多光谷片内限的教师和科鸽技人员的居把住选择愈地。奖（宽五金）域区域优势梳龄理口■叛区域内经济不飞速发展，犯高新企业不外断的迁入带睛来大量的需畏求雪■干经济的腾飞蚀带动商业的逃发展，步行闲街的完工慰进一步完善融了板块内商税业的配套争■值城市中环子线成型，挣助哑推片区发展旨南移吸，刻区域静升值空间巨阁大政■章地铁的动工甚交通不翼再滤是阻碍区域圣发展的障碍薯■旋良好的投资闲环境吸引了止众多房地产盟开发企业，骂楼盘品质整拴体提升，百寸家争鸣束■线区域内楼盘够价格持续上祸扬，楼盘销绑售依然火爆例■防居民素质高搁保证了强大粱的购买力弃四箱、娇直接竞争楼扛盘分析钞（二）竞争村楼盘概况：坚楼盘名称撇光谷坐标城吵锦绣龙城缸清江山水描万科魅力之垦城妻芭比伦堡梢当代国际花卧园叨开发商锻湖北长城建山设实业有限吹公司竟湖北长城建归设实业有限院公司佛湖北清江置辽业有限责任粒公司沙武汉市万科盲房地产有限台公司谢武汉宏腾房批地产开发有籍限公司顾武汉当代科窑技产业集团妥股份有限公换司努项目地址滴东湖新技术趋开发区大道发与南胡交汇壮处责中国光谷民瞒族大道与中标环交汇处公洪山区东湖败新技术开发株区光谷软件担园三路骄东湖高新技色术开发区高钥新四路和光谅谷一路交汇决处催武汉市东湖馋高新区曙光李软件园三路车武汉市东湖祝高新技术开私发区关凤大巷道8号像市场均价揭6900题5800誓6000冈5800瓶5600融6400治在售栋数逐8栋淡5栋服4栋高层璃4栋来一期6栋二夺期6栋霜40栋犯总户数扩480建550逆370录套滤500多套扮共计560甘套债3030狭总建筑面积赴5.5万方雨间共计牛40万方光共计80万碍方企74置万方央24胸万方（一期勿一组团）化40信万方这4.2万方乘59.1万陶方飘主力户型挨93㎡,1序04㎡-1经10㎡3*胡2拖3*22仁*2够2*23男*2绸2*2滑2*23友*2再2*23刃*2呀本案周边聚后集了清江山唯水、躬当代国际花晚园、寻万科魅力之图城盖、腐芭比伦堡办、筝锦绣龙城、喉光谷坐标城亦等谦六持个踏楼盘，除插芭比伦堡延外其他的楼揉盘体量都非廉常大龄，迷尤其是清江榜山水总的开单发达到了7犁4万方葵。己此五个渔项目都是衬于配今年年底开姓盘总的体量肌达到一五0坚0套左右，祥面积多在8共0-一三5瓦平方之间。书物业类型基应本都是小高总层和多层。两物业类型与帖户型面积与弓本案相似，般加之本案是嘉在明年4月蜻推出咽，携对前期蓄水匹期的影响非仇常大。龙（义三诉）甘、旁未来搏竞争雅楼盘武供应茫趋势街楼盘名称构当前供应面孩积嚼未来供应面单积岩清江山水脖约劈5胶万方这约枕60哭万方咐当代国际花乌园牌约8万方柴约20万方至万科魅力之号城撞约榜4情万方柜约椅30称万方豪芭比伦堡令约箭2嚷万方边约兰2铲万方址锦绣龙城霉约造7万方借约办30万方仿光谷坐标城糖约纷3万方（间已疲售完）脸约燃7万方曾合计蜜29万方黎1繁4诊9万方亚与努本案竞争缴的莲楼盘衫当前这供应量也比惊较大，四个菜楼盘合计有白29龙万平米，虽艇然本案暂时彼未开盘验，但对本案浪的目标客户物必定形成一昆定的分流。挂虽然统计显缸示，未来供冶应面积殊近它一五胖0乖万平歪方背，早本案将面临冬比较攀激烈疫的市场竞争搭。汇（四）、直粪接尘竞争楼盘催对比打1、初清水江山水减项目定位：慈74万方纯顿现代原创生滑活城交总体特点：四项目总建筑邀面积超过7盗4万平方米丘，咱由筑坝工程田鲁班奖清江艇置业设计。忌建筑形态覆办盖情景洋房卷、小高层和肤高层茧，茧产品面积涵扮盖55～一金八0平方米书，其中以两界房和三房及躲部分小户型彩为主，同时焦有10％左助右的创意户童型娱。地理位置露较理想，出讽行较方便，榨周边有ED兔S这样的大蹈企业。小区峡景观优美，贯20000跳平米的中央僵主轴水景成僻为了项目的捏最大看点，罢小区内的配边套也比较完构善。迈2、艇当垦代常国际南花规园呢项目定位：头光谷首府症60万方别报墅级国际居贷住区筛总体特点：芽项目体量大售，户型分布盯广，旱涵盖膜70州——肠300平米皇，多种户型示可供选择，断主要有普通救多层、退台身式花园洋房汇和宽HOU贯SE且有城鸡市别墅后“问比弗利侨”冒，小区配套挨有狠6寺万胀平米运动公毫园饮及告“当代艺川术馆”，雹建筑卫低密度，2释4小时供暖鸦。套3、什万科魅力之辛城温项目定位显：找40万方的铸多元化大型虽魅力住区驼总体特点：诉万科的品牌副先天优势，痰又是离富士袍康、中芯国牲际最近的项中目，且户型拦设计上节省禽空间，76党㎡两房和8弯9㎡紧凑小隆三房，送精领装修。一期朗的楼盘非常富成功，陆续洗推出的楼盘雄也延续其良宅好的势头。嘴而万科城市疼花园受到了负消费者的青严睐，树立了跪良好的口碑铸。依托其上巴个楼盘的优袭势，此楼盘呆将继续受到要追捧。令4、呢芭比堂伦植堡帽项目定位：岔玲珑空间、稼魔幻天地匠总体特点：块楼盘规模较织小，总共1赶2栋约50碑0户。小区级的配套和绿储化也一般，窑但是其定价教是周边楼盘技中最低的，午其户型也多身为精致小户阔型小至50用平方一房一租厅，大至歉110平方狐三房两厅。量单价低，户莫型紧凑。写项目的地理血位置较理想止，出行较方宿便，周边有孤EDS这样胞的大企业。涛户型较合理秘，符合年轻沉人追求浪漫偏、追求多变碑的心理，空货中花园可根城据自己的需这要打造，且帮只需50%洪的付出。此希外蚊其卖点是他谜的高性价比踢和较低的总变价，这对中梯低层购房者与还是有一定仆的吸引力的茫。房5、查锦绣龙城糕项目定位：模80万方尺坡地公园社摇区啄总体特点：煌项目体量大炸，与光谷坐翻标城相呼应漫，过棵万方大面积泳绿地竖，糊8万方大坡充地运动公园血。建筑类别炕多样卫有多层、小钻高层和高层帮。户型多样浴，24小时袜集中供。暖凯内建设幼儿伤园，教育配筛套完善翅。寒囊括大型商千业中心、儿聋童天地、生质态公园、社续区服务中心纷、运动场等蚂诸多大型配左套斜6、著光谷坐标城度项目定位笔：觉最具国际气暴质的光谷2星4小时供暖旋大社区记总体特点：爷凹凸感鲜明念的建筑立面禽，超大尺度迷的入户花园古（或观景阳蚊台），恒温亡游泳池，集廊中供暖，节触能保温建材荒的运用，1闸：1停车位编，“庭院式爽”的园林主振题塔，驰１5万平方悬米商业区鱼配套，严超五星级酒摘店、酒店式桑豪华公寓和狠高级写字楼害的入驻追。届（五）各竞仙争楼盘核心滥卖点及核心有概念对比线楼盘名称厌光谷坐标城域锦绣龙城躲清江山水立万科魅力之叨城问芭比伦堡堤当代国际花纪园士核心卖点洋最具国际气育质的光谷2露4小时供暖竖大社区徐80万方坡每地公园社区谅74万方纯地现代原创生钩活城尿大型魅力生犯活住区驻玲珑空间、妇魔幻天地歉光谷首府6型0万方别墅摊级国际居住挺区熟核心概念毁思想第一城樱生态人文城浆新都市主义京之城亿新城市主义亏新古典主义请城市别墅靠（芽六减）归竞争楼盘马中，周旱边斗配套以及小待区消配套是否健渠全成蚀为争夺代市循场皮的崖关键微点沉1、摊周边配套较奸完善楼盘获楼盘名称肃配套设施却芭比伦堡拾学校撇：中建三局闷幼儿园、光企谷小学、华伤师一附小、嫂光谷实验中鼓学华师一附揪中（初中部脉、高中部）朽等睬超市净：关山超市燥，曙光超市湾，鲁广超市钳，中百超市堡、苏宁电器坦、工贸家电赤等

向银行:招商烘银行、工商屯银行、农业励银行、建设戚银行、民生苏银行等

宵医院：武汉腥融达医院、爱关山医院、傅东湖医院、矿武汉市长动汁医院、湖北斜省中医院招商业：件小区配套商躁业街位、鲁广一五观万平米商业预街捐小区配套：卵高8米的原犹生态坡地、虎水系、篮球垫场等迷锦绣龙城厕学校蚂:中南财寻经政法幼儿羊园锦、终光谷实验小画学丝、巾鲁巷小学挨、铃中南民族大森学附属小学时、适关山中学坝综合商场:耗鲁巷广场鸦、街苏宁电器

叶银行:工商滔银行乏、捎建设银行狠、灾民生银行

茎医院:东湖姥医院光谷门牙诊部染、关姨山医院蜂清江山水睡学校痛：友小区内幼儿戒园、洋、光谷小学蹄、华师一附陵小、光谷实扣验中学华师柏一附中（初僻中部、高中降部）等锦超市迅：关山超市需，曙光超市尸，鲁广超市冷，中百超市慢、苏宁电器袋、工贸家电拖等

璃银行:工行援、农行、建傲行、民行等

亭医院：关山甘医院、东湖习医院、武汉暑市长动医院项、湖北省中丑医院抛商业：标小区配套商姨业街地、姨3000平恨米大超市、隆鲁广一五万总平米商业街霸小区配套：莫2万方人工剥湖、幼儿园典、商业街、盗会所等番光谷坐标城压超市：关山故超市，曙光详超市，鲁广叙超市，中百养超市等等浙银行：工行忌，建行，农及行，民生银锤行，招商银帐行等等庆医院：省中专医院，关山跃医院，东湖怠医院，建设妖中的中德医悲院述教育：华师筹幼儿园、光腐谷六小、光拔谷实验小学没、新华师一龟附中、光山捧中学以及华涂中科技大学葱、中南民族寇大学等一八写所高等院校粗2、屡周边配套不免够完善楼盘鸣从嘱上面克配套对比连看出跃，当前各个毁房地产开发颈商对项目配蛾套都比较重药视计，规即便冶周边配套不尿尽完善的楼择盘朝也盏加大了小区枣内的配套建迎设，同时加理大对周边政臂府将会在此袄区域投入大滴量的配套的蜜宣传。饮（墙七扶）伍、仙竞争楼盘挪均价情风况单由册上图可以看拖出，在光谷律片区房地产伞市场收到热宗捧的背景下晶，周围竞争偶楼盘房屋均境价整体高于卵目前武汉市歉的市场平均纵水平，而且点有进一步上渴升的趋势，冬但区域竞争饮也将争更博家激烈，可吸为挨巴黎豪庭储定价提供参乘考。复（耻八懒）、狮竞争楼盘峰分析统总结敏■很竞争楼盘烫打造的都是压社区矛大盘，配套配设施较为完突善宵■哭产品之间竞冷争愈演愈烈汽，谁先抓住杀客户的心谁睁就是最大的骂赢家酒■茂景观设按计与小区规授划趋同良，园林、绿膜化加水系景还观设计成为勾主打颠■乱产品同质化远严重，产品亦品质间的距配离越来越小悬，价格导向螺、环境导向陪逐渐淡化虏■园大品牌、好贺口碑、定位朝新颖准确的桌产品将备受惑购房者的青病睐袋■声各个楼盘都矮重视楼盘本男身的文化注白入，强调提否供高品质文导化博知性的疗居住生活环齐境能（抱九叔）、项目建珍议肃经过上面对识光谷各楼盘疑卖点及概念蓝的分析我们剪可以看出：龄光谷大部分咽楼盘根据本汇区域客群的降特点都不约骄而同的提出他了别“慕知性、文化之”悼路线，例如毁光谷坐标城锅的头“番思想第一城掉”俘概念，锦绣烂龙城的凑“却生态人文城胜”幸概念，说明功“降知性机”“慕文化腰”自路线是我们再所拟定的客君群乐于接受赤的。技那么寄巴黎豪庭志项目怎么才苦能做到即有袖自己的特色笋又切合该区殃域内的客群钢呢？宰那就是贵在充分体现挂集团巡“攻健康为本，么快乐为贵议”奏的理念同时评，将本案烛所固有的桃“孙健康撕”木与钥“苦快乐主张丙”蛾路线受表达出来观，稳且要挂照顾到区域穿客群所认同英的数“室知性受”做路线咐，由此提出广本案的概念探与文化路线挺：冠“速健康汉品质体验孝”季+秒“责知性人文表注达器”演+售“蛇快乐生活好主张目”泰=是“幅乐活嚼”阶第二章窗项析目分析鹊一弓、锅项目概况拉（一）佳、缺小赚区总做体牛规划高小区总的建闪筑面积约3窄0万方，占颂地面积40叠0亩愈,未共喘分3期开发茎每期10万争方。坊其中一期推小出11栋附小高层、葱高层，权小区容积率覆1.61，纽建筑密度一摧八.6，绿育化貌率35.1斯%，总户数打2405，廉车位共计1勒250个鸟（二）言、岸小前区秩物厦业字形耐态除小区的物业饭形态为纯板讽式结构储的赴小高层敏和听高层弯，户型面积灿跨度大，种称类到齐全赏（三）喝、酱小双区弄配套艰小区内设有紫四星酒店，犬俱乐部，幼桶儿园，游泳厘池，森林广偶场幕，蔑钟楼晨，掉底商超市胳（四）惠、译小租区望景纲观设计损人工水系贯意穿整个小区记，肾自然划分小移区组团，园本林景观精致躬典雅，央小品景观应只接不暇宽，歉超大的备花园暴广场彰显大捧气填。疑二攀、胁本案SWO捏T分析径（一）宜项挣目腊优势街1、盘地块规整私：比较利于榜规划出优质毁的产品；猛2、虽规模优势：鼻30万平米棉的规模大盘规，内部配套舌设施完善，昆占有较大的叫竞争优势庆。小区内俱腐乐部，幼儿零园，高级会叮所，游泳池歌，酒店，超望市一应俱全类。更有高达首8900余速平米的商业尚配套使居民谅的生活无忧躺，对客户吸馋引力不言而枕喻捉；夹馅衣秘买叠达糖恋论室汤楼惩楼磁预皂熄球星甘尿帮并篇知倒软旋搞塑遭厕渗烦两道倡天摊沿漂命尚嗽卸韵寿常油疑3、捕交通畅达：利项目东临光捕谷大道，北婚邻中环线，柿南接高新四哗路，各主干乖道已形成完汇善路网，交朗通成熟便捷昆；息4、甚片区规划品枪质高、功能究完善：系项目周边已班经聚集了众巾多一流地产尾开发企业，尼各种规划皆画属于高品质滨片区；扶5、趣配套已逐步榆实施：树地块西侧已絮经在建光谷番第一附中，嘱随着片区发乏展，相应配替套设施将逐司步到位；漫6、贸周边开发项窄目品质一致企：越本地块周边去项目都以品写牌开发企业鞠开发住宅用班地为主，产即品档次较高省，利于塑造铁高品质的区斥域形象；高7、胖外部景观资惕源：吊光谷大道景忆观绿化带和器一排防护林慌，环境比较牙优美；您8、射内部景观资狗源：议以森林为主摧题的内部景座观，原生态闻风貌，无污者染，生态环枕境纯粹，具娃有较高的景凑观资源价值弃，为区域唯尘一；稼9、应物业形态实起现差异化：扭本案物业形企态与周边直获接竞争对手政都形成了差亏异，拥有一离定的互补优减势，竞争力毯较强；纽10、辉物业形态齐隙备户型扣丰富，符合已市场主流需馋求监：携本案户型面细积从50平桐方-一三0案平方，涵盖芽一房一厅、渔两房两厅、望三房两厅，幸户型的多样蔬化使客户有都了更多的选毒择，也更契加合市场穴对中小户型坑房屋的需求扮，物业形态愈丰富齐备是肝本案特色之以一。州1床1喷、刑产业支撑：殖周边多家高郑新技术企业妙和高校先期贸入驻，同时影距离富士康插大型工业园士、中芯国际捏工业园、藏泼龙科技园等丧新兴科技园众区，带来更悬多的稳定的方较高收入人林群；秃1溜2法、幕集团品牌优虫势：钳作为武汉房率地产开发企贸业前20强已之一，已通最过前期楼盘铁的成功开发跃，获得了较菌高的市场形均象，拥有一笨批忠实的品紫牌拥护者，校后期品牌号歌召力呈上升走趋势。遵（二）抱、欣项仰目犯劣熊势佛地块地势低盗：剖项目地块地闭势低于光谷易大道路面很梨多，可能容裂易积水；矩周边风景资喊源严重贫乏终：聋项目周边没呢有优质的风左景，无山、睁无水、无湖翼；男公交系统严且重缺乏：植本案距离城搞区较远，目倡前只有两路密公交车通行别；骂区域配套期壁待完善：生项目周边缺枝乏医疗、金兴融、邮政、径通讯冻……肤等配套，需狭要尽快完善塞；结（三）信、殃机腐会申点旅1丙、封中环线通车阳：去城市主干线北，缩短与城物区及汉口、里汉阳的距离爬，城市中环痛线价值开始跟凸现览。叔随着武汉城萄市规模的迅糠速扩张，第茂一条全立交俭的快速的城倾市环线罩——付中环线借成型浪，北将对国武汉三镇购格局遇而言隙形成巨力推鹅动宫，中环线的躲形成将会带宪来前所未有音的突改变厕。菌武昌大区经矛济发展与区察域开发逐步旦深入，城市规地域价值逐驻步体现到城济市中环线带下，袭这些因素都题将为本案提磨供极大支持岁与发展机会炊；戚2院、拼片区市场良胀性发展：斤光谷片区已遣经成为武汉躬高档房区域棍，市场口碑贿一直呈现良圈性趋势萝，所着光谷锹发展趋势介逐渐恰南移镇，将城助推本案发淋展；政3译、勉差异物业形梨态竞争力较畜强：右与周边竞争警楼盘差异鲜霸明，弥补了共其市场白点牺，增强了选莫择范围；辨4即、河片区企业和胡高校带来巨且大购买人群需：烘富士康和中暖芯国际等国么际大型企业与陆续入驻，歌高校不断立合足，持续带象来众多购买插人群；拿5染、鲁城市责“垂地铁效应惭”阅扩大也将成慧为本案机会童点：借随着武汉市和主城区地铁阁项目的逐步裳建成，塘“杯地铁效应蕉”告扩大，也为掏本案提供了渠市场机会笋（四）遣、蜜威胁员点跌1急、牙项目鄙运作悬风险：陡项目规模大典，运作周期邮长，不确定疤因素多，面挠临的市场变各化风险比较斑大昏，由于市场股热度过高而听为政策制定叉者关注，后蛮期可能出台红的种种调控扬政策会影响俱本案的发展留；序2扩、牧来自成熟板办块的拦截与付分流：牲本案片区经惧过一段时间腰发展，已经执逐渐趋向南码边延伸，北陈部已经相对占比较成熟，垦该区域对本世案的客户拦碑截与分流影毛响较大，同风时万科魅力落之城拦截了酸富士康、中钉芯国际到城峰区的客户；辨3俗、舱板块内潜量母同质竞争压徐力不小：铁板块内品质畅类似的项目剂较多，在本册案发展的中雹后期易形成据竞争。窜在担本案受所在糖区域惹受屈市场追捧的驰过程贩中犬，将亮可能面临更胁多竞争对手案的加入等。笋将面临更多未楼盘相伴疮，械左右猜竞争激烈州可能会对本咏案形成夹攻以之势舞。徐经由SWO清T分析，我谱们提出以下耐项目发展策队略：拍“顾资源整合，柔建立优势寻”理的市场竞争迟策略瞒“资文化营销身，膏显化价值大”轰的市场营销奔策略畜“画引入妇标准汪，提升品质肤”想的产品开发峰策略失“牲尽快入市，例快速销售央”宴的风险控制台策略督三、刚卖点万与嘉买枪点苗提炼缝本案核心价环值点和立基内点准：枯光谷中羡心区域烤，欧式肌小镇转，攻内部替森林需景观效光谷中心：胆升处值蚊潜力佛巨大，中环搅线汇聚壳、科科技悲产业尖园提供芳支撑刷。帮欧式：口从建筑风格赢上彰显建筑逃特色，以及扑其蕴涵的高循贵、典雅的较欧式生活。扯小镇：饺武汉全新的服居住理念、宅生活理念，售生活在这里饱，享受不一棒样的生活情蠢趣。裙森林恨：慧强调住生态聪，体现环境壮，突出与周妻边楼盘的本叶质区别，用千森林这个突辞破点，体现季生态的纯粹症。责卖点晓胳轻抵获叔寄热私番含毁杠买掘点高知性人文高知性人文生活环境，升值空间不可估量四通八达中环线成型提供最畅捷交通；近距离接近工作地，方便省心更舒适美轮美奂内景设计与外景规划提升居住美感与荣耀感；欧式小镇生活情调主打，让居住与格调生活零距离；社区完美配套，足不出户满足生活各种所需丰富选择中意户型舒适居住体贴到家，让居住更享舒适科技创新品质保证，专家物业让居家生活充满幸福；专注品质建筑，为居住提供品牌保证；位于光谷核心区域中环线成型，交通畅达科技产业园支撑匠心制造内部园林景观与外部规划：片区规划品质高、功能完善30万方大社区规模优势物业形态齐备户型丰富，符合市场主流需求完备配套：集中供暖、供冷气、24小时热水科技建筑集团品牌优势震第胜三巨章共项目定位凝一、炊客群定位城市新移民私人企事业主自住，多为首次置业，未来可用于投资本地先富村民高校教职工城市新移民私人企事业主自住，多为首次置业，未来可用于投资本地先富村民高校教职工二次置业，改善生活品质以及投资需求兴趣爱好：兴趣爱好：◆旅游◆泡吧◆SHOPPING◆速食/素食/西餐/咖啡◆上网◆户外运动◆DIY◆朋友欢聚情感诉求：◆独立◆个性/热爱自由◆崇尚简约◆文化◆思想前卫◆自信◆激情/创造性◆实用主义◆即时享受◆珍藏理想职业特征：◆创意行业◆信息咨询◆商业艺术◆网络/IT◆媒体◆贸易◆机关公务员◆金融证券◆服务行业◆自由职业者人群特征：◆拥有较高学历，◆年龄集中在23－38，“70”“80”后◆收入水平较高，城市中层人士◆二人或三口之家居多◆追求品质生活，崇尚健康做目标客群廉来源意■趁周边富士康梁、中芯国际伙等大型科技革企业员工，给其他科技园赔企业员工、睛周边高校老话师将构成本穷项目相当庞姑大的主力客们群；质■房项目周边私乏营业主、从认事金融、I榆T业、旅游骑业、外贸业税等收入较高膏的人群将是满本项目的延扩伸客群；榆■达光谷片区相鞭邻的青山和谋洪山等区域酷部分人群很欠有可能成为屯本项目的潜品在客群；残本项目的创女造性客群将骑主要是通过惹产品创新和虾集团的品牌茎宣传被吸引闷而来的全市羡性人群。这馆部分人群是陡我们要通过覆营销推广着甩力拓展的重球点目标。说目标客群摄年龄尾2隔3且——吓38抓岁为主流，夏35丰岁左右为主氧，少部分4辟5-50岁杠人群撑目标客群铲职业逆客户的职业汁科技园企业全员工、高校捆老师以及周滩边私营业主剧、从事金融去、IT业、层旅游业、外驴贸业等较高载收入人群为勿主，部分是震其他区域的秆刚性需求的佣人群。肤目标客群姐需求特点翁——摧喜欢社区的刻居住感觉，弟但总价承受应力不是很高僻——天多具备良好锦的教育刃背景呜，比较吐追求已生活活品质粉，对居住袄环境燕的吐舒适性丸有焦较咬高要求络——遗重视颈社区裂的外围环境玉与整体风格榜。挡各种优美的茄景观拨等等都是跨会产生购买椒欲的出发点舟，眯喜欢与风景论为邻，和脸大自然美共处趁——党对谨社蜜区陡整体环境比董较注重，喜担欢室内空间喝的舒适、创滔新搅——塘配套设施响与物业服务火方面的虚质量验要求看高，钳客户住进谦社区混的时候希望梢既能在瓜小区除生活中享受蓄大自然的宁砌静与叙舒坑适，同时又吸要能拥有生拆活上的一切隆便利。浪建议本项目派引入品牌物海业管理桂（怖二呆）统、折主要目标客非群桂拟赤定：城市中层新贵城市中层新贵怨1漆、逐目标客群特释征描摹：邮客群年龄：源具有一定资拦金积累和事怠业发展的人检群，年龄在启2及3载-投38员岁之间。灶收入水平：语收入水平较观高，家庭年伴收入在6万予元以上且较肌稳定，有一冒定财富积累户，子女购房驰有父母支持背。匀出行方式：伶以出租车或悟私家车为主馒。因武汉公薄共交通发达争，公交也是持本案客群出绩行的主要交遇通工具。胀置业目的：顿二次置业或杜成家置业，弹以改善居住俘环境或独立猪生活为目的亩。发居住区域：额居住在本区歇域或周边，洁与光谷片区锻有一定地缘昂性，对本案油地块将来的被发展有信心需。付工作区域：伤光谷区域为当主。笼家庭构成：消以三口之家仓为主，或目候前与老人同押住的青年一些代，周边住石地拆迁户。帜教育程度：升以接受过高京等教育的高葵知人群为主钩。健职业特征：迎主要为工作识稳定的工薪手阶层。点消费观念：简适度超前的返消费观，以咐舒适及享受江为主，看重最品质，对于柴品牌具有较至高的追逐度棵。在满足物蜂质基础的同腔时还需要挪一定的精神遵文化消费支亮撑。爽2忙、栽购房心理喜分析童特征允：汉从众茶心态及记冲动蝴心态将购房者对于泊房屋的选择请有自己的偏捡好以及判断必的过程，但点“烈羊群效应抚”茎决定不是所纹有时候都能哭够理性地做革决定。灾基于自主需献求的稳定增猾长以及宏观盘调空政策影坛响被消化，沉客户群体对扶房地产板市场梅的判断受外同界影响较大茶，岗开发企业的秃炒作脆加上拐价格以及促反销手段的刺颂激下送，购房过程贼中写极容易形成将购房冲动。煮理性情绪增驱强厕：唇当前，宏观判政策的调控更下，钢不断高企的漠房价对客户典群心理影响驻较大在，观望情绪摔逐渐上升，卫越来越多的皱购房者在市勺场环境下关馅注升值潜力碑、产品本身惕以及房价等潜因素，理性透心理趋势增亦强。巧选房心理偏程好：论具体证户型面积偏待好：3、结论：呈由于目前光浊谷片区的科舞技园板块仍扩处于成长阶姓段，较周边生成熟板块而远言，未能形尼成较高知名延度。潜在客帅群对此会持询谨慎态度。评针对这种情懂况，本项目垮在前期推广骆时应将宣传颤重点放在扩平大谋“致科技园板块民”挂的知名度和区公众认知度些上，以便尽胶快普及斤“栗科技园板块堵”疤的公众到达瑞率，扩展潜草在客群人数房。居二辞、谷产品定位反通过市场分取析显示，结抚合本案规划弓，我们给本层案产品定位陡为：生态的经典欧式小镇建筑生态的经典欧式小镇建筑闲定位关键词融：蠢生态：派直切主题，途突出有别于员其他竞争性顿楼盘的景观运。对于本案咽周边而言，腾没有任何天硬然资源，不愿存在任何山浅、水、湖等辜景凝致，其他楼揉盘也都是内欢部造景，但旨景观没有鲜花明的特色。伞本案点中要惠害，从案名储就体现了鲜悬明特色的主磁题景观，而件且是周边非套常稀缺的森纷林景观，并粗能延伸出健宋康、环保、枕阳光等很多煮主题来。遥欧式：屋本案周边最洲直接的竞争化对手就是当浆代国际花园桑、万科魅力氧之城、哀万科城市花煤园笑、贯坐标城亩、锦绣龙城悠、给芭比伦堡、惭青江山水倘。从产品风稼格来说，都壶走的是现代方、时尚的路稠线，尤其是商当代国际花源园、万科城迎市花园，这乞两个楼盘距扰离本案最近涛，其案名、筹风格都雷同麻，若再走该笑路线，很难间实现差异化取，也很难超聚越万科的高撞度，不利于异引起市场更建大关注。我安们可以在万谎科、当代已诊经吸引全市列关注的板块者基础上，创锹新一条有别永于它们的风些格。是项目案名的伞“已小镇形”巩，让我们联冬想到了西式肺风格，有欧梨式、英伦、思加州、意大谈利界……蓬等等，全国城各地也有很夸多类似的小杯镇楼盘。目结前国内流行妥的西式风格什还是欧式的例多点，欧式茶建筑给人高眯贵、典雅之搭感，又不失臂时尚、浪漫闻之情。综合刺消费者接受玻习惯和当地伞西式风格楼济盘巴黎豪庭佩的热销，我万们建议建筑拒风格为欧式底的。撇小镇：冤目前，武汉沃楼市的异“抛城驴”某概念泛滥，陕到处都是，戏虽然能够给公人规模大、剧配套全的优画势，但缺乏个一种生活意鸽境的塑造。互而小镇恰恰挡能够让人体辩会到那种生证活其乐融融惩的味道来，逃且小镇也是存一个独特的奉生活领域，可配套完善、帆居民相处和宾睦，静谧中类流露出浓郁穿的田园气息酸，宁静中享匹受生活的热讯闹与城市的闹繁华。欧式野的小镇更流轧淌出浓烈的泡生活芳香，振淳朴中透露光着高贵、典垫雅的气质。易三抗、乖价格定位一期略低于周边同质同档楼盘一期略低于周边同质同档楼盘控项目价格优碧势组成：帽通过行销提剩升，使项目爸整体形象及弃品牌附加值唐高于竞争楼朽盘；可通过发展商砍的资源整合寨，强强联手跑，使项目综姥合品质及整瞎体定位高于寨竞争楼盘；举“亲巴黎豪庭机”建特色及其衍凝生的全新生笔活理念；著别家楼盘无叫法比拟的内蠢部景观、建迫筑科技应用系等价格目标：喇本项目首期敏开盘价位应兴紧紧咬住当她代国际花园民，争取经过才不长时间的疑蓄势运作后凭力超当代国轻际花园。糕一期甜价格：素销售价格与枝工程进度密婶切相关，随对之与市场产违生紧密的联蓝系。在一定笛的市场序列件里，将会产症生不同的销周售价格。熔本案一期明睡年3、4月奏份达到销售暮条件，根据原对目前市场姻的深入了解机以及对明年纳市场的合理皱预测，届时集本案一期销聋售价格将达连到乘6000厘——贩6500壳元/平米的昆均价。生态的，欧式的，高档次的造四贤、谣形象定位生态的，欧式的，高档次的课定位关键词志：佣生态：正强调森林，掩体现环境，铺突出与周边潜楼盘的本质椒区别，用森辱林这个突破恋点，体现生明态的纯粹。恨欧式：班从建筑风格则上彰显建筑出特色，以及巩其蕴涵的高惕贵、典雅的来欧式生活。霞高档次这：园武汉全新的父居住理念、渴生活理念，肆生活在这里炎，享受不一伙样的生活情滤趣钩，超越周边黎楼盘的高档俗次形象。泄五免、狂档次定位融合生态环境与欧式小镇融合生态环境与欧式小镇风格的中高档楼盘卖定位关键词盒：新生态环境：龟优越的内部就景观，优越鄙的生活环境猛，具备中高酬档楼盘的潜据质。努欧式小镇：闷建筑风格形赔成别具一格点的格调生活黑；具有鲜明愈生态生活的仓个性化社区蚕，引进小镇灰生活理念。谜中高档：植大量的小高醉层与高层住待宅，在片区拘来说，绝对托是地标性建备筑，与周边厕直接竞争楼郊盘相媲美。养六船、望项目定位光谷中心30光谷中心30万方欧镇风情森林华宅刷■朝中国支·湿光谷，大武糟汉最具发展晴潜力的地区梢之一顾■勒城市核心弱动力所在，袍自然与城市湾间伟大友谊沙迸发之处换■车30万方箭健康森林居国住大社区，柴亲近自然生绸态姿态哨■义纯粹鼻（小）歇高层景观住理宅建筑群落躁，完美配套挠满足所需丘■纠欧式风格撤现代建筑，誓提供欧陆小并镇生活情调叉空间丑■援丰富立面精挠致景观动感季水流打造华诱美园林住宅营销策略基一葛、营销计总体策略街（一）桌概念先入产嫁品后合绕，首主题鲜明堂阶梯式展进行猛推广，营造尝蓄水期嚼轰动径声势连在市场预热绪期屈紧密围绕项奥目概念的公双关炒作磁，己于前期即形前成火热关注忘度，仰开创良好的欲入市机遇。辟以高调差异词化公关活动鲁创拆造块市场注意点师，桐配合楼房阶既段推售策略舅进行，灵活侦布控纸活动与活动秃之间承上启当下，一脉相进连，一气呵露成，为后期予推广聚集大舅量无形资本别。朴（二）青营销推广上言，利器攻击柿以形成凌厉平市场攻势充“桃重拳出击，躬强占眼球毕”鼻，尚采用短期密丽集型投放的耀广告宣传方摸式，孤在预热期和裤开近盘后一两个算月内做强势狗宣传。即后期根据楼田盘销售进度励，对广告宣阿传的频率和骄投放量进行生调整。胜（三）链销控策略欺上，注意锅探测首阶段坊、大举进攻饮到巩固持续哄性阶段营销摘安排跪在推盘阶段涌，明晰目标乓并合理地进蛋行资源和媒孔介组合，形躺成有效的立改体整合推广到攻势。谈（四）局实施圈层营薪销推广煎并加强定点舍宣传坑口碑效应以插及惕相关兆行销模式的箭应用值得注躬意依，配合需客户嘱锁定政策运满用酷（五）抄灵活应用体已验式营销策访略途产品成型后大，象利用各种活讲动营销和事占件营销，吸倾引客户到现青场体验环境斤，身临其境递来推动销售参（六）专注重活动装营销的力量耗，以作攻击冲利器关前期造势刚到市场全面迟铺开的活动规公关，以及哲收尾阶段的县利器活动公籍关，活动营民销事贯穿始终成蜻为市场攻击推利器。准二筑、营销总纲开盘销售解筹/选房认购/派筹春交会推广进场咨询准备期仍（一）喜销叶售耽组织纲弹要开盘销售解筹/选房认购/派筹春交会推广进场咨询准备期渣（二）山营销歼目突标司建立项目市韵场美誉度（床性价超值比巧）渠初步建立范巴黎豪庭廉的综合品牌察形象滴完成08年喇度集团既定税销售目标罩为项目后期嫂持续开发与扑销售做好铺着垫添（三）茄阶码段薪营销总女原田则伴一个核心、绍两条线索、伪两个端口祖一个核心：孟造势蓄洪，燕静待现场全姨情盛放！贡两条线索：幻项目塘“缘健康、快乐录、环保、知棍性、关爱闷”亲形象的建立河；枕盈戴项目在同片堵区产品中的张唯一性、独傻特性。据两个端口：妇“猛乐活黄”慈概念；盟销售现场展朋示谣四滚、代营销陪整体意节盐奏安排原木则集■翼以攻可实现抹工程进度为丢基本前提，贸工程进度直宋接影响到法枪律文件的取逼得和销售开点始的可能性慰，是所有销架售工作的前狸提；微■铲以销售段控制悠为态核心械主线，对销序售节奏的总涨体安排必须胁全面凶服务猾于污销售速度和软销售结果，案实现既定项谅目销售回款过及盈利目标碑；材■溜销售节奏安意排结合重大循事件爸（着主要是将活哑动营销莫及您主要销售活暗动都公与均重大事件时阳间坛相苗结合苗）株，主要以楼抢盘本身事件题为主，绩重大节日为婆辅时五景、占营销誉推进拉策略鸭由于煤武汉僵城市建设的题步伐和经济锄的强劲发展占，市民对房冤地产的投资朵热情空前高惹涨，尤其是毅最具发展和则投资潜力的茶光谷片区更构是成为市民景自住和投资冶客青睐的热晒点，因见此本项目应标顺势而为、振及早入市，近采取以快打蛙慢的策略，量迅速占领区倘域市场，以挠尽快实现资斯金回笼、降著低发展商的漠投资风险。遣整个营销楼塘房推进量视隶实际市场情烫况进行调整程。切入切入市场（活动营销劲推，产品形象信息发布，接受咨询）配合项目推广，探测市场前期反映攻占市场（内部认购活动开展，推出少量房量：30－50套）推广全面铺开，迅速攻占市场巩固市场（正式开盘，当天推出120－220套，根据内部认购情况调整）SP活动利器公关，巩固市场收获市场（根据开盘情况，延续销售加推房量）让利公关，市场收获阶段晓采取分节奏逮推进，由探帮测市场反应剖到迅速攻占终、巩固市场枣到收获市场详阶段进行。椅采取分节奏堂推进，由探刃测市场反应久到迅速攻占药、巩固市场灭到收获市场岗阶段进行。捆（1）市场航旺销期不盲层目提价，应熄引而不发、旨蓄势待发，朝抓住销售高耕潮，一股作册气、一网打恢尽。刘优由于晒周边的配套吊还不是很完铁善，即使将繁来有升值的迅潜力，但超停过了市民心虹理的预期，惩再好的房子键也难吸引到番客户。己因此，在价梅格上要谨慎贩，不盲目提寨价。美（2）利用知传统节日进庙行促销追固利用次圣诞节、元别旦或者春节确等中西方传正统节日进行扯公关、促销句。挨（3）巩固磁期及收获阶串段，注重老跪客户关系的男维护。造锁定目标客提户，打情感暑牌与促销牌话从消费者心槐理分析，我隙们可以确定叹吸引并锁定引目标客户的嗓因素可以定况格在物质和笑精神两个层婶面。粒1、精神层菜面指的是对岸本案的认可译，可以通过捞文化概念的令导入并形成谜认可，可以忠老业主的转炮介绍、可以斯通过自己的载现场考察体葬验、可以通斑过广告对未雷来生活的渲减染等等手段紧达到对目标罢客户的吸引窃。注2、物质层近面指的是很幅现实的利益非关系，能够尝打动客户只奶买本案而不往买其他项目插的决定性亮绪点。可以是逝产品方面，略可以是利益刮方面。在产买品方面，本制案与周边竞勺争性项目有轻着本质的不钢同，已经定母性而且具有刻较高的竞争旗力。所以目谋标客户的锁朵定发力点可乳以落实在晋“理利益煌”馅上。公■扇第一次锁携定：态目的：第一图次试探目标亭客户的数量辩和质量盖核心点：咨艘询开始对开放；降■坑第二次锁箭定：驱目的：明确电目标客户的宽数量、质量败，为开盘的膏推盘量及定膨价做准备弊核心点：意晌向性客户缴衔纳购房诚意幕金5000悉元，开盘当除天冲抵总房蹦款1000疯0元。限■倘第三次锁岸定：维目的：市场丝收获期，老董业主转介绍其推动销售主核心点：老燕业主转介绍死新客户享受虎1000元肚诚谢金，主漠打情感牌；吹第五章朗推广策略淘一、脂营销推广思还路强化概念引入产品产品与概念强势组合推广总体策略强化概念引入产品产品与概念强势组合推广总体策略概念导入与炒作产品为主概念为辅强调体验婆概念推广+挤产品利益+辉群族特征光谷中心30万平米光谷中心30万平米欧镇风情乐活社区际“宜乐活+欧陆渔风格小镇+重大社区+创谷意生活主张程”模（二）每推广忙核心慢主题：携乐活族的居麦住领域--民-健康、快施乐、环保、广知性、关爱容的人文生态且——朗欧兰派关小镇泳风情津——贷多样化避大挑社区推广语：主推：鉴光谷蔑中心朴，余大武汉唯乖一皮乐活印特奉区剪！备选：例乐间活的，健康劝、快乐生活笔新主张！雪乐活窑领域描，浪欧陆忆小镇罪格自调生活苦新致空间态！吧乐活新领域给，格调聚居均地！腰欧泛镇乒风情沉，康乐棵活银随心谊！龙■谣独特的欧赢陆小镇生活娱情调功■表30万方烛人文风情大躲社区溪■轮健康、生嗽态高品质格航调浓情领域英■哈全新主张担创意生活族猪群聚居地积■繁一个志趣相名投，推崇健陡康、快乐生计活的人群生竞活共同嫂居住地压■学一种积极向致上的精神，纠在城市中发除酵迸发跪意义壤1塞、幸什么是“乐灰活”精乐活概念由溪美国社会学六家保罗搜·音雷在199糊8年提出，依并以lif培estyl笼esof盗heal主than粉dsus毁taina茶bilit苏y中每个英些文音讯的第音一个字母组家成了输“葡LOHAS亚”积这个新词汇或，直译过来浅就是翼“仙健康可持续贴性的生活方钱式剥”响。戴乐活就是在塔消费，会考伸虑到自己和帽家人的健康堵以及对生态吩环境的责任捧心。乐活族米不只是爱地园球，而且还顿爱自己和家腾人的健康，口通过消费、温透过生活，蒸支持环保、给做好事，自技我感觉好；涛他们身心健浙康，每个人蛋也变得越来粥越靓丽、有跳活力，这种烤生活方式跨邮越地理、种谨族、年龄的挑限制，渗透顿地球人的生缸命理想。匙■岛“逮乐活孤”闯概念要推崇病的首先是健桑康和快乐的封生活方式。虏这契合了集抛团健康为本栽、快乐为贵迹的集团理念苏。颤■朴其次是环圆保、生态的旺生活方式。浙■壳在健康、快稠乐的主概念裁下，译“细乐活守”披还想提倡一拳种乐观、包请容、关爱、品有创意的生阅活感觉。现站代人在现代暮生活环境中来已经丧失了秃很多心灵自笛由的权利。锐巴黎豪庭色想营造这样胳一个家园，稿让居住宪巴黎豪庭猾的人们在这丢里尽情地享美受生活，品巷味生活。优■秤“庸乐活虏”掏源自西方当扣前流行的主龙流创意生活粪方式，与本室案打造欧陆拍小镇风情生夺活社区定位获自然融通得2冠、为什么提爪“滴乐活勇”掘这个概念略■长“晴乐活民”棵与集团企业谷理念直接对盲接建；哨■肝“惯乐活网”统内涵丰富深演广，可容纳况万象；劳■幼“妄乐活签”余概念在武汉鼓市场提出为秋第一次，树径立品牌的中腹高档形象；遇■采对比腔“厚华府风”“密都市城主义朋”吹，插“踪乐活律”碌更能以差异静化优势赢得沉市场；雨■避城市乐活妇主义，考也闭契合晶“托森林系泉”前产品的规划扎理念这■歼对于概念溉可能较轻不状足，可以通宅过首次亮相挑市场的大手冰笔操作及客喇户人群筛选盈来消除锁3辆、净所色谓乐基活族的居住胆领域惕，洽它稳包括戏下列涵重义手：肺■绿是一个志趣款相投，注重坡环保情调生临活，推崇健桂康、快乐生胜活的人群生葛活共同体；链■烈以居住为主任，同时兼具撞休闲、购物叛等商业功能稳的社区，是丘一个多样化训的集成社区精；窃■声注重邻里关批系，是一个趴充满了关爱阶的社区；撒■种是一个学习没的社区，乐佳活部落社区摩的业主整体晌素质较高，释他们积极向忌上、热爱学奇习。赠4顾、没“敬乐活济”冶概念与本项喂目的结合泄乐活所提倡膀的健康、快奇乐、环保、填知性、关爱右的生活，与狠本项目可结禁合之处：真■钢“嗽乐活衡”锯与集团企业聚“辱健康为贵，索快乐为本育”系理念相契合赵■册集团武汉饰市场目前主跌推的现代彩·料森林公园的这成功，为本伙案提供了好求的形象支持阴■佳“至森林系德”柜健康住宅的粪地位与蠢“睬乐活兆”糠概念能完美旅融洽为一体沃，且内涵丰份富多样。逮■堵门前有2银20*30灰米的空旷地择带：让人的玩视野顿时开地阔，活动空冠间也大了许震多，有利于晴让久居都市置的年轻白领遵在工作繁忙特后放松紧张侧的情绪，有葵进入世外桃往源的感觉，妈凸显祝巴黎豪庭煎的生态之美怪。美■务进门50贪米*80米情的大广场：内可以让业主坛在广场上休轰闲、看书，踪也利于业主剖交流思想，六同时利于儿慕童玩耍，显敏示出本项目视利于人们锻泳炼身体、愉狼悦身心，也式可以放映出超知性、关爱滨的特点。树■吧水系：亲如水平台，景泉观延伸到每掏个楼盘。如婆果说在广场徐上业主可以水沐浴到阳光缓的话，那再泪加上亲水平寻台所感受到港的涓涓流水盘则让业主顿乘时身心放晴询。盈■柿一八层高刊层架空靠4米雅，有利于绿蔽化和痛透视葬线，同样显料示出了健康社和生态的特笔点。膀■依小区周围胞有网球场等兽，也体现了挖小区的健康嗽、快乐本质拦。慰■暑除此，还侄可在物业方植面宣传崭巴黎豪庭损的物业，通节过小区的人切性化服的物甘业凸显小区良的人文特色乘和关爱特征芳。挡二、眉具体推广策劳略立（盖一毙）前期：概舅念导入与炒啦作延伸：委在概念导入圣期，通过在证平面媒体、单网络媒体上罚极富煽动性雷的广告，来饭吸引客户的身关注，说“栏乐活痒”州概念高调入贿市；拘在报纸等平迎面媒体刊登提“团乐活部落乐绕活族征集令贡”锯，万高调劳正式推出瓜“似乐活族形象诚人物厌选秀大赛正”右吸引市场关劫注框。忽注重效果的蝶总结，同时速时刻保持高角调的软文推谜广。渗形成与目标鼓客户群的共库振：挖掘主哑要目标客户晒人群的心理继特征（年轻旦、时尚、活彼力、创意、却易冲动等）悬，攫取这一最类人心思中堤最隐秘的部姿分，融入后湿面的活动，跟形成共振传仅播的效应方（恨二历）第二阶段饶：强化概念门，同时将概复念引入产品延伸：鞠■岔报广、公少关活动炒作胡走向正规操启作，主题预表宣产品特点未■鸦SP尤活动：举办脚“谜乐活嘉年华科”骨系列主题活构动寇正式展开富，垂通过组“策乐活嘉年华督”扩等系列活动崖来诠释乐活芦族的生活状驶态和体验乐乐活生活的真轰谛；吃使本项目的裕定位和推广岔高度一致；浓■踢在产品上您全力打造姜“康健康、快乐巧、环保、知恼性、关爱的给人本生态多糠样化社区椒”呀，实现概念我和产品的对有接；膨■局提出乐活聋部落革命十宴大宣言，与田社区准业主妇签定舰“徐乐活部落公劣约勿”仇做到俊“苗爱憎分明敲”影（穿三况）第三阶段稻：产品与概锈念强势组合延伸：屿■歼报广、网烦络等媒体推编广主题调整他，加强对产尸品的推介，葬较前期增加喉强度殿■归充分利用样黑板示范作用桃，推动销售甜■臂SP公关舌活动推进：泄“走乐活嘉年华辞”益持续进行桃（杂四遮）第四阶段挎：产品为主裤，概念为辅签，强调现场绢体验颈■丢利用各种活琴动营销和事激件营销，吸柄引客户到现它场体验环境馆，身临其境档，充分感受基巴黎豪庭只实景的魅力浩■来亮化现场榜包装冲■扣SP公关惩活动长：警乐活鹅电影周饱等活动举行叨三、推广筋亮义点素（屋一艳）佛、愿概念入市，电阶梯性推广松“墨乐活本”酬概念，刮起艳武汉额“浩乐活龙卷风捏”键（蜘二健）、加强针戚对性定点推填广慕（缸三胡）、实施圈猎层营销推广赌（腾四碰）、体验式拐营销贯穿始枪终含（盐五瓣）、注重各稀种媒介推广倡形式的组合电视广告电台广告乐活产品路牌广告报纸车身广告LIFE电视广告电台广告乐活产品路牌广告报纸车身广告LIFE沙龙小众媒体网络广告实景展示现场包装污如图所表示姑，媒介根据作推广阶段灵阔活组合，围服绕押“湾乐活居”尽与营“矛产品腿”夺进行。俭五、主要推扣广活动建议束活动名称家具体内容求蓄水期验（前期）：测概念导入与奸炒作踩乐活族形象丢人物大赛腐1流号征集令周面向全市发初出征集令：头“辰你是乐活一鄙族么？虏”——颠寻找同城乐节活志同道合拉者！只要您踪提倡健康、葱快乐、可持小续性的生活水方式，就可和加入我们，骂参加我们后摩面的油“符乐活族形象舌人物大赛蜓”敏打响傻“盾乐活役”宴主题推广第欠一炮，吸引初人群关注，幸以文化先行拌导入低“辱乐活一族璃”准。并筛选目色标人群，成外为牛“泰乐活形象人蝶物大赛望”“联乐活嘉年华榜”斗系列活动邀晒请对象。振（选秀大赛假总费用拟为蔑2卵0万元左右率，以个人或亏者家庭为单摇位报