某项目针对烟台住宅市场研究与设计建议

天鸿凯旋城5＃、6＃楼

市场研究及设计建议第一页，共五十五页。提纲1.烟台市住宅市场研究2.烟台市客户需求分析3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议附录.烟台市房地产市场概览第二页，共五十五页。2023/5/62思源顾问在售住宅基本信息(1)区域项目名称位置是否观海规模(万平米)销售均价(元/平米)销售率莱山区南山世纪城·世纪华府莱山区银海路东侧观海52430060％黄海城市花园5期莱山区滨海路无海景10450090％海天名人广场5号楼莱山区滨海中路31号北面观海2.13780050％台湾村2期莱山区红旗东路无海景10580030％银河怡海山庄莱山区滨海中路无海景4690085％响水山庄莱山区红旗东路东侧观海0.5520040％芝罘区华侨新城芝罘区环山路无海景1.4490045％开发区海公馆烟台市开发区长江路北面观海7————海阔天高烟台市开发区泰山路北面观海8————逸海翠庭烟台市开发区昆仑山路北面观海154600起60％数据来源：烟台市房地产网、现场市调数据第三页，共五十五页。2023/5/63思源顾问在售住宅基本信息(2)区域项目名称销售均价(元/平米)建筑结构主力户型装修状况莱山区南山世纪城·世纪华府4300板塔结合161平米三居105平米两居毛坯1＃楼公寓精装500元/平米黄海城市花园5期4500板塔结合150平米三居毛坯海天名人广场5号楼7800塔楼200平米四居毛坯台湾村2期5800板楼150平米三居毛坯银河怡海山庄6900板楼180平米四居毛坯响水山庄5200板搂140平米三居毛坯芝罘区华侨新城4900板楼170平米三居毛坯＋精装修开发区海公馆——板塔结合——毛坯海阔天高——塔楼60平米一居精装修逸海翠庭4600起板楼130平米三居毛坯数据来源：烟台市房地产网、现场市调数据第四页，共五十五页。2023/5/64思源顾问在售住宅项目总结烟台市在售住宅项目总量不大，大多数在售项目已经进入尾盘销售期可供购买住宅面积大约45万平米左右在售住宅主要集中在莱山区，开发区供应量其次，芝罘区除本项目外只有华侨公寓在售；莱山区在售项目海景房可购买量不多，约30万平米左右，开发区只有逸海翠庭项目整体规划较好海景项目主力户型基本在150平米以上，部分项目以180平米以上四居作为项目主力产品在售项目中基本为毛坯交房，产品形式较单一海景房均价已超过4500元/平米，部分项目价格超过7500元/平米烟台海景房整体销售状况较好，产品较好的项目基本都出现抢购的现象，购买力强劲第五页，共五十五页。2023/5/65思源顾问即将入市住宅项目名称位置规模(万平米)项目规划目前状态销售价格预期(元/平米)金海岸花园2期莱山区滨海路3.2主力户型150平米三居，精装修——8000元起鲁花东上海赋莱山区滨海路3.75栋板式高层200平米四居为主力户型动工9000元起北京正橹51号地块芝罘岛西海岸10.3＋15.4低密度花园洋房前期规划——数据来源：烟台市土地储备中心、现场市调数据烟台房地产形式的利好，加块了外地开发商的挺进步伐也加剧了烟台房地产市场的竞争从06年将入市的海景高档住宅来看，总供应量在30万平米左右，规划产品面积较大，对本项目未来销售将有不小的冲击第六页，共五十五页。2023/5/66思源顾问近期土地出让状况宗地序号土地位置出让面积（平方米）可建面积（平方米）用地性质[2005]56号幸福中路62号宗地15946.345000商业办公[2005]57号幸福六村旧村改造宗地环海路以西，其余至规划路113537120742住宅兼容商服[2005]58号幸福七村旧村改造宗地（一）东临环海路，西临海港小区，北临烟台木材公司，南临村保留住宅56839155535住宅兼容商服[2005]59号幸福七村旧村改造宗地（二）东临环海路，西临海港小区，北临村保留住宅，南临规划路62803[2005]65号开发区Ⅱ-3号小区开发区天山路西侧Ⅱ-3号小区17807.0235614.04住宅第七页，共五十五页。2023/5/67思源顾问宗地序号土地位置出让面积（平方米）可建面积（平方米）用地性质[2006]1号胜利小区项目宗地东至胜利路，西至西南河路南至建昌南街,北至南大街214467820000住宅、商业、办公[2006]2号体育场区域改造项目宗地南通路以东，环山路以北体育场以西，建昌南街以南区域99043185000居住及文体用地可兼容商业办公[2006]3号三滩小区旧村改造宗地滨海路以西,刘家滩、于家滩、孙家滩区域内450604694071住宅、商服[2006]4号滨州医学院烟台校区东侧宗地东至规划路,南至孔家滩用地西至刘家滩用地,北至军事管制区、刘家滩用地56984121839商业、服务业[2006]5号远陵夼居住小区宗地山海路以东，远陵夼村界内310428384300住宅、商服[2006]6号卧龙初家、夏家旧村改造宗地北至卧龙初家、夏家用地，南至规划路西至二职专，东至水库范围598800552700住宅、商服[2006]7号原芝罘区法院宗地市府街以南、向善街以东平安街以西、南至用地边界498012500居住兼容商业、办公[2006]8号海港路D区宗地光国巷以西，西莱巷以东，北马路以南，北大西街以北26425169767居住、商贸办公第八页，共五十五页。2023/5/68思源顾问土地市场总结结合本项目海景高档住宅来看：烟台市在出让土地中，幸福村改造带来的土地放量为未来烟台市房地产市场带来近30万的供应量，但地块位置及周边环境，使得其规划高档住宅的可能性不大，对本项目后期的冲击不是非常严重。06年新供应土地中，3号、7号、8号宗地，位置较理想，将在以后的拍卖中进一步观察第九页，共五十五页。2023/5/69思源顾问提纲1.烟台市住宅市场研究2.烟台市客户需求分析3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议附录.烟台市房地产市场概览第十页，共五十五页。2023/5/610思源顾问凯旋城成交客户分析凯旋城一期已成交199套，成交均价8457元/平米凯旋城成交客户付款方式分析：52％为一次性付款，48％为商业贷款，一次性付款比例较高凯旋城已成交客户来源分析：烟台本地客群为主要购买客群，占76％其他地区购买者为长期居住于烟台或者在烟台做生意的人第十一页，共五十五页。2023/5/611思源顾问凯旋城成交户型分析房间面积(平方米)销售套数(套)95.571296.41101.641119.5216150.041162.512163.179171.441185.118190.882198.691199.0520201.31204.535205.5838205.8431整体销售状况良好，各户型走量均匀大户型产品市场接收度较高，200平米以上产品销售量占总销售量50％以上热销户型由于产品户型规划等优点，已突破当地价格抗性，从销售位置来看，西南位置及20层以上户型产品销售阻力较大，可考虑价格手段加快出售速度第十二页，共五十五页。2023/5/612思源顾问第十三页，共五十五页。第十四页，共五十五页。2023/5/614思源顾问客户需求调研说明调研目标：了解烟台市高档住宅消费者需求特征，为本项目5＃、6＃楼前期定位及设计提供市场指导样本选择：凯旋城已购买客户及烟台年收入超过30万的家庭问卷数量：调研客户176个，收到问卷113份，其中，有效问卷64份样本结构：有效问卷中，48份为凯旋城已购买客户，16份为其他高档住宅购买客户第十五页，共五十五页。2023/5/615思源顾问客户需求调研样本背景资料分析年龄结构分析对本项目认可度64份有效样本中，年龄结构以30－50岁人群为主，其中40岁以上人群占样本总数60％以上有效样本中，对本项目比较感兴趣的人群数量最多，占总熟的68％，其关注的主要因素是地段的唯一性，海景于历史沉淀的结合是他们主要看好项目地块的主要原因，但由于价格预期使得部分客户不能确定其关注程度。但有23％的客户认可现有价格状况，对本项目预期较高第十六页，共五十五页。2023/5/616思源顾问样本年龄结构及其相关产品选择酒店式公寓期望值最高，有33份问卷，对酒店式公寓兴趣较大SOHO写字公寓由于产品形式原因，接收度不高，仅有6人对次类产品表示有较大兴趣结合年龄结构来看，无论是居住型公寓还是酒店式公寓，41－50岁年龄层的客户关注度最高。但31－40岁年龄层人群，关注酒店式公寓的数量明显超过居住型公寓产品选择第十七页，共五十五页。2023/5/617思源顾问居住型高档公寓购买目的及面积选择购买居住型高档公寓的样本中，没有首次置业的人群改善居住条件选项为主要购买目的，占总数量的56％；投资性质的购买者有一定比例，但是比例不足30％有16％的被访问者选择为儿女购置从面积选择来看，150－180平米成为购买的主力区间，其次为180－200平米和130－150平米购买目的购买面积第十八页，共五十五页。2023/5/618思源顾问超高层住宅购买意向您是否会购买30层以上(如45层)的住宅从访问数据来看，70％以上的被访问者，不会选择购买超高层住宅作为其居所同购买目的交叉分析，可以看出，只有为儿女购买居所的客户会选择购买超高层住宅，其他被访问者选择购买的比例不足30％，以改善居所为购买目的的被访问者，购买超高层住宅的可能性仅有14％究其原因：在前方没有遮挡的情况下，选择低层住宅，会获得更好的观海效果第十九页，共五十五页。2023/5/619思源顾问居住型高档公寓购买价格分析可承受的最高总价可承受的最高单价(元/平米)被访问者对被项目居住想高档公寓售价认可在9000－9999元/平米，总价在180－200万，所占比例分别为：48％、40％第二十页，共五十五页。2023/5/620思源顾问功能空间需求最需要的功能空间第二需要的功能空间选取功能空间需求前两问统计可见，独立门厅(玄关)最受被访者看重，需求量超过50％，其次是衣帽间和储藏室，被访者较多反映，衣帽间和储藏室最好是独立设计，同住宅布局形成以整体从烟台在售产品来看，目前此类空间涉及不多。根据被访者对居室内小面积功能空间的需求，建议居住型高档公寓设置独立门厅、衣帽间及储藏室第二十一页，共五十五页。2023/5/621思源顾问朝向及装修被访者在朝向及装修问题上，意见统一朝向最好是南北通透，其次是东向，西向住宅是烟台人最不能接受的住宅朝向住宅装修，仅有1人选择了厨卫精装修，其他全部选择毛坯原因：烟台商品房发展起步较晚，精装修产品目前在市面上没有出现，烟台居民对精装修产品没有成型的概念，担心装修风格统一不能彰显主人品味等；此外烟台生活节奏较缓和，居民有能力也有时间装修自己的居所第二十二页，共五十五页。2023/5/622思源顾问客厅及主卧面积统计客厅面积选择(不包含餐厅)主卧面积选择(不包主卫等)客厅面积主流区间21－25平米，如加上餐厅面积，约30－34平米左右主卧面积选择平均，13－18平米，及21平米以上都有选择思源建议：客厅面积，不包含餐厅，26－30平米为佳主卧面积（不包含主卫等）面积在16－20平米为佳第二十三页，共五十五页。2023/5/623思源顾问采光及朝向选择是否考虑没有海景的户型海景和采光的选择本项目为海景公寓，在没有海景的前提下，仅有16的人还会考虑继续购买本项目的居住型高档公寓由于烟台市的海在北面，所以在海景和采光二者之间选择时，52％的人在保证海景的前提下可以牺牲采光，起居室和主卧，在必须选择观海还是朝阳时，98％的人选择起居室观海，主卧采光第二十四页，共五十五页。2023/5/624思源顾问居住型高档公寓层高的选择56％被访问者对凯旋城目前产品较认可，认为平层，3米左右的层高可以满足其居住需求，部分客户倾向于局部挑高，但数量不多，仅占总访问数的24％第二十五页，共五十五页。2023/5/625思源顾问居住型高档公寓物业管理需求分析烟台市规定，烟台住宅物业管理费不得超过1.2元/平米月烟台目前物业费最高1.5元/平米月(包含0.3元/平米月电梯费)是否会对更好的物业付出更高的物业管理费被访问者中全部认为烟台市目前的物业管理水准不能满足居住要求，但由于对物业管理公司的不信任，近50％的被访问者选择不会为更好的物业管理公司支付更高的物业管理费用部分选择会或者无所谓的被访者，在被问及最高接受的物业管理费时，最高2.5元/平米月，97％的被访者不愿高于2元第二十六页，共五十五页。2023/5/626思源顾问投资型酒店式公寓购买目的投资型酒店式公寓购买目的被访者中选择会购买本项目酒店式公寓者的购买主要用于自用、出租、出售此类物业购买，多为投资用途，出租＋出售，占被访人数的90％购买为自用的比例最低，仅占10％第二十七页，共五十五页。2023/5/627思源顾问投资型酒店式公寓购买面积及价格购买面积购买单价购买总价投资型酒店式公寓的主要认可面积区间为60－69平米的一居34％的被访者对价格预期为10000－10999元/平米总价主要集中在50－59万，有近30％的被访者认可次总价区间第二十八页，共五十五页。2023/5/628思源顾问酒店式公寓的朝向及景观问题是否会购买无法看到海景的酒店式公寓是否会购买西向的酒店式公寓西向及无法看到海景的酒店式公寓同样面对居住型高档公寓类似的朝向及景观问题90％以上的被访者对西向的酒店式公寓和无法看到海景的酒店式公寓没有购买兴趣第二十九页，共五十五页。2023/5/629思源顾问投资型酒店式公寓层高问题86％被访者认为，标准层高的酒店式公寓可以满足其投资用途，挑高型产品由于可能会导致价格的升高，大多数被访者并不看好此类产品，认为还是海景最重要第三十页，共五十五页。2023/5/630思源顾问投资型酒店式公寓交付标准及后期运营管理机构问题投资型酒店式公寓交付标准投资型酒店式公寓管理机构关于投资型酒店式公寓交付标准问题中，被访者中59％认为毛坯交付最好，这主要还是由于烟台市缺乏装修型产品实例，使得购买者对精装修产品没有心里预期公寓的后期运营管理，采用独立品牌还是同本项目五星级酒店协同运营，分歧较大，被访者选择较平均投资汇报率问题，基本没有结果，主要由于烟台当地购买者对投资回报率没有概念，普遍认为是买入－卖出所得差价，大部分要求投资汇报率在20％以上，部分达50％以上第三十一页，共五十五页。2023/5/631思源顾问办公物业选择问题是否会选择商住办公场所会选择的办公场所区域烟台办公类购买者，62％会选择购买商住型公寓作为办公场所，理由主要是价格优惠，而且这类被访者多为经贸公司，企业规模较小，对公司形象要求不高38％的被访者选择不会考虑商主项目作为其办公场所选择，觉得人员烦杂是主要方面在办公位置的选择商，90％以上的被访者，会优先考虑本项目周边，主要原因还是由于希缺的海景位置，及天鸿品牌，但是对价格因素关注较高第三十二页，共五十五页。2023/5/632思源顾问项目供暖及采暖方式被访者认为居住型高档公寓应采取集中供暖方式，而采暖较认可现有的地板采暖SOHO写字公寓/投资型酒店式公寓，由于主要用于投资，大多数被访者希望能采用分户式供暖(在了解分户式供暖产品后)，而室内采暖由于担心地板式采暖在后期维护的不便利性，部分被访者希望采用中央空调或者散热片，但数量不多第三十三页，共五十五页。2023/5/633思源顾问室内空调问题居住型高档公寓的购买者，大多数选择分户式空调，而SOHO写字公寓/投资型酒店式公寓则希望采用集中中央空调的被访者居多第三十四页，共五十五页。2023/5/634思源顾问社区配套及配套商业首选社区配套项目其次选择的社区配套项目在社区配套项目选择上，被访者多反映，希望开发商提供室外运动场所，如羽毛球、网球、篮球场所等；从统计中也可以看出，健身需求始终排在被访者需要的前三位第三十五页，共五十五页。2023/5/635思源顾问客户需求访问结论朝向：烟台客户对朝向要求敏感，南北通透住宅最为理想，西向户型不被烟台认可海景和采光：在保证海景的前提下，也要保证采光，起居室面海，主卧采光楼层问题：为了保证最佳的观海效果，在没有遮挡的情况下，越低的楼层越受到烟台高端客群的认可，高层住宅可能在观海效果上有所欠缺，但年轻客户认可高层，只要价格控制合理，高层户型市场问题可以得到解决户型问题：独立门厅，完整主卧套系第三十六页，共五十五页。2023/5/636思源顾问提纲1.烟台市住宅市场研究2.烟台市客户需求分析3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议附录.烟台市房地产市场概览第三十七页，共五十五页。2023/5/637思源顾问本案户型设计建议居住型高档公寓部分：与1-4号楼形成差异化，控制户型面积，保证南北通透户型多样化，可以考虑部分楼层穿插复式户型；端单元户型面积适当增加，突出端单元采光优势；起居室观海，主卧采光，至少一个卫生间可自然采光独立门厅设计、主卧套系完整控制公摊面积投资型酒店式公寓部分：弱化西向住宅、重点强调景观，避免无景观又西向的户型出现控制单套面积，主力户型60－80平米一居户型多样化，局部设计loft产品，第三十八页，共五十五页。2023/5/638思源顾问项目营销推广建议本项目位于烟台传统中心位置，稀缺的烟台市大马路海景成为本项目最大卖点，而项目周边没有在售物业可比较，利于项目定价并制定销控目标，但不能同本项目1-4号楼价格出入过大，还天名人5号楼销售受影响就是由于价格超出前期过高海景公寓，从观海效果考虑，在没有遮挡的前提下，层数曰低，观海效果越好，高层的海景反而不好，建议在销售价格中能有所体现烟台当地居民对居所朝向较为敏感，当地居民流传“宁要东边一张床，不要西边一间房”。建议西向户型在价格上适当低于其他朝向第三十九页，共五十五页。2023/5/639思源顾问海景居住公寓——三居户型设计参考140-160平米三居布局紧凑，户型方正；动静分区，门庭连接起居室与餐厅；步入式衣帽间，诠释奢华空间；明厨房和明餐厅邻近，空间独立；可自由安排的南向书房/卧室，将起居室和主卧室自然分割，提高主卧室私密性；第四十页，共五十五页。2023/5/640思源顾问海景居住公寓——三居户型设计参考140-160平米三居室内生态阳光庭院，彰显主人不同生活品味；客厅开阔玻璃窗设计，全角度观赏阳光花房及海景景致；主卧占据室内最私密位置，且观海景角度最佳；错层设计，有效分隔起居空间和休息空间；北第四十一页，共五十五页。2023/5/641思源顾问海景居住公寓——三居户型设计参考160平米三居双主卧设计，均配有独立的卫生间和衣帽间；餐厅与厨房相通，且有自然采光；客厅与餐厅拥有良好的观景面；第四十二页，共五十五页。2023/5/642思源顾问投资型酒店式公寓——小一居户型设计参考小一居户型：面积控制在50-70平米；户型功能齐全；有独立的厨房和就餐空间即可。第四十三页，共五十五页。2023/5/643思源顾问投资型酒店式公寓——小一居户型设计参考小一居户型：面积控制在50-70平米；户型功能齐全；有独立的厨房和就餐空间即可。第四十四页，共五十五页。2023/5/644思源顾问投资型酒店式公寓——小两居户型设计参考小两居户型：面积控制在80-100平米；户型功能设计合理；配置一个卫生间，豪华型的可增加一个主卫。第四十五页，共五十五页。2023/5/645思源顾问提纲1.烟台市住宅市场研究2.烟台市客户需求分析3.天鸿凯旋城5＃、6＃楼设计修改建议附录.烟台市房地产市场概览第四十六页，共五十五页。2023/5/646思源顾问烟台市房地产市场特征快速增长的城市经济，为房地产市场规模的持续增长提供了经济支撑。城市总人口数量稳定，每年新增的非农业人口为房地产市场的增长量的主要消化者稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、商品住宅的消费增长提供可能。住宅市场供需两旺，市区销售均价3379元/平米。第四十七页，共五十五页。2023/5/647思源顾问影响烟台房地产市场发展的因素分析影响城市房地产市场发展的因素众多本报告从宏观经济、人口状况、居民收入水平及住宅供求三方面进行初步讨论第四十八页，共五十五页。2023/5/648思源顾问影响烟台房地产市场发展的因素分析（1）快速增长的城市经济，为房地产市场规模的持续增长提供了经济支撑。2000以来，城市经济总量迅速扩大，2002年以来呈现加速增长的趋势，2004年，增幅达到历史最高18.8%，2005年烟台市国民生产总值2012亿元，同比增长17.6％(同年全国平均GDP9.9%)烟台市2000－2005年GDP及增长率数据来源：烟台市统计年报第四十九页，共五十五页。2023/5/649思源顾问影响烟台房地产市场发展的因素分析（2）城市总人口数量稳定，每年新增的非农业人口为房地产市场的增长量的主要消化者烟台市2000－2005年总人口及非农业人口统计2000年以来，烟台市总人口数量增长缓慢，基本保持每年1万人左右的增长幅度，稳定的人口数量主要由于缺乏外来人员的原因，对于当地房地产市场是不利影响。通过农转非，农村改造等城市扩大方法，烟台市每年非农业人口增长迅速，2005年同比增长20.97％，数据来源：烟台市统计年报第五十页，共五十五页。2023/5/650思源顾问影响烟台房地产市场发展的因素分析（3）稳步提高的人均收入、消费水平，为房地产市场的发育、商品住宅的消费增长提供可能。2000年以来，烟台城镇居民人均收入、消费水平稳步提高，收入与消费差额3年增长超过100%。2005年人均年可支配收入超过1.2万元，扣除物价因素，当年增幅达15.3%。烟台市2000－2005年城镇居民人均可支配收入与消费支出数据来源：烟台市统计年报第五十一页，共五十五页。2023/5/651思源顾问影响烟台房地产市场发展的因素分析（4）烟台市2002－2005年住宅投资总额(亿元)烟台市2002－2005年住宅施工及竣工总面积(万平米)住宅市场看好，投资稳步增长，竣工面积大幅提高，房地产市场竞争更加激烈烟台市房地产市场中，住宅投资额持续稳定增长，2005年已超80亿元随着市场持续看涨，房地产开发量的增加，住宅市场的竞争将更加激烈数据来源：烟台市统计年报第五十二页，共五十五页。2023/5/652思源顾问影响烟台房地产市场发展的因素分析（4）住宅市场需求旺盛，销售量大幅增长，成交价格保持两位数增长幅度私家车数量增长迅速，芝罘区平均15人一辆烟台市2005年商品房销售面积440万平米，其中住宅销售面积399万平米。烟台市商品房均价2649元/平米，同比增长12％；住宅2523元/平米增长16％。从地段看，芝罘、莱山均价为每平方米3379元，同比增长12%。烟台市私家车数量超过15万量，其中芝罘区平均15人就拥有1辆私家车数据来源：烟台市统计年报，水母网第五十三页，共五十五页。2023/5/653思源顾问神圣的工作在每个人的日常事务里，理想的前途在于一点一滴做起。创造性模仿不是人云亦云，而是超越和再创造。逆境给人宝贵的磨练机会。只有经得起环境考验的人，才能算是真正的强者。2023/5/62023/5/62023/5/62023/5/6所谓天才，只不过是把别人喝咖啡的功夫都用在工作上了。强烈的欲望也是非常重要的。人需要有强大的动力才能在好的职业中获得成功。你必须在心中有非分之想，你必须尽力抓住那个机会。患难可以试验一个人的品格，非常的境遇方才可以显出非常的气节;风平浪静的海面，所有的船只都可以并驱竞胜。命运的铁拳击中要害的时候，只有大勇大智的人才能够处之泰然。不放过任何细节。2023/5/62023/5/62023/5/62023/5/6惟一持久的竞争优势，就是比你的竞争对手学习得更快的能力。把你的竞争对手视为对手而非敌人，将会更有益。一旦做出决定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行动!如果通用公司不能在某一个领域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就会把它在这个领域的生意买掉或退出这个领域。我的宗旨一向是逐步稳健发展，既不要靠耸人听闻的利润，也不要在市场不景气时，突然有资金周转不灵的威胁。06-5月-232023/5/6在艰难时期，企业要想获得生存下去的机会，唯一的办法就是保持一种始终面向外界的姿态。若想长期生存，仅有的途径就是要使人人竭尽全力，千方百计让下一代产品进入用户家中。时间是一个伟大的作者，它会给每个人写出完美的结局来。自始自终把人放在第一位，尊重员工是成功的关键。