史上最全项目开发部部门职能与岗位职责

PAGEPAGE2项目管理手册编号：kb-kf-001版号：1生效日期：2010-06-07开发部岗位职责编制日期2010-0审核日期2010-0批准日期开发部工作内容负责提出建设项目的可行性研究，并委托建设项目的总体规划、详细规划、市政方案规划及施工图设计、单位工程的施工图、小区内部市政工程图设计。根据公司的要求，负责向政府申报项目建设计划。负责办理征用土地的相关手续。负责办理方案的报批并办理领取执照的手续。负责确定征地界限及拆迁范围，组织好建设用地和市政代征地内的拆迁安置工作。负责市场调研及营销策划。负责规划设计、勘察单位、监理单位、施工单位的招投标工作，以及合同的起草、履行，合同的审批、签订委托工作，监督合同的履行。负责组织规划设计、建筑设计、园林景观设计等方案的评审、确认工作。负责规划、设计报批、施工、预售许可等各种的手续的办理。负责组织有关部门进行开发项目总图综合及实施的总体控制工作。负责与规划设计有关的咨询，负责与规划设计相关的外部联系和协调，确定相关方案。负责组织设计技术交底，会同设计单位做出年度设计进度计划，并办理好设计洽谈。负责组织工程施工的材料及设备的采购招投标工作。负责对项目部施工管理进行监督、控制。办理工程开工前的各种手续，保证工程的顺利开工。工程竣工后，会同有关部门及时办理客户入住手续。做好前期开发工作资料的搜集、保管、移交。公司交办的其他工作。开发部经理的岗位职责规划管理工作根据公司项目总体开发的要求，在总经理的指导下，负责项目开发的可行性研究，并按国家的法律、法规和政府规定的申报程序进行项目开发的申报工作。2.1.2.负责公司与政府各专业部门的协调工作。2.1.3.负责办理公司向政府交纳的项目开发费用，并办理取证工作。规划设计工作按照公司对建设项目提出的具体实施步骤，向设计单位委托项目设计工作，并排好出图计划。协助项目部做好图纸技术交底的准备工作。协调各专业的设计工作，提供设计单位所需的项目开发相关资料。征地拆迁工作按公司计划做好征地拆迁的调查、测算工作，负责征地拆迁工作中各项协议的签订，及时解决征地拆迁工作中出现的问题。营销策划工作负责市场调研、营销策划工作。负责产品投资营销策划工作。负责产品规划的营销策划。适应公司发展及项目开发、推广需要的各种优势资源的有效整合。负责项目形象展示策划。负责项目营销推广策划。负责公司的品牌塑造及宣传工作。成本管理工作审查政府相关规费、主持拨付政府相关规费付款工作。审查勘察设计相关费用、主持拨付勘察设计相关费用付款工作。审查工程采购价款、主持拨付工程采购付款工作。负责接受业主对商品房及公司开发的其他商品房售后的所有投诉；负责接待业主来访，记录业主情况和投诉问题。负责界定维修责任、落实检查追踪维修情况。对于业主提出的保修期内的问题，要迅速核实并确定维修整改问题的性质和原因；核定维修工作量、费用及审核结算、时间和发包任务；追踪检查维修整改情况并反馈业主；负责拟定有关质量问题赔偿协议；对于业主提出的保修期外的问题，要协调物业公司等有关单位、部门尽快解决，并负责追踪落实解决，答复业主。负责协调公司相关部门及相关单位，督促相关部门和单位在核定的时间内优质高效地完成整改问题。建立业主档案，进行信息数据化管理；定期回访业主，及时向公司领导或职能部门反馈业主意见；评估整改效果；根据掌握了解的情况向公司领导提供产品开发、户型结构、市场定位及价格体系方面决策依据。负责公司新建工程竣工后的保修金管理，建立工程质量保证金台帐，做好质量保证金清退的把关工作；审核工程保修金退还手续。负责交房文件及资料登记的管理工作，按统一制作的档案记录本进行登记并分类保存。负责对公司委托物业的付费进行审核；对工程竣工结算进行汇签提出意见；针对业主提出的问题协调处理；及时对网站提出的问题进行解答。项目开发部门职能职责与岗位职责说明(定稿)长沙新泓信房地产开发有限公司项目开发部部门职能与岗位职责部门职能（总工室对项目图纸的变更、设计方案修改、参加工程项目验收，取得相关工程资料，）部门名称：开发部部门编制：共2岗，3人上级部门：下级部门：部门本职：制定公司发展战略，实施项目拓展管理；参与编制和落实公司开发计划，负责在建项目征地及拆迁工作；负责国土、规划、建设、房产及配套业务的报建报批，负责收集相关行业政策，为公司决策提供依据，对各种报建规范进行了解和技术配合，负责管理与各相关政府部门的公关工作，负责处理项目其他工作配合，负责归档整理公司开发建设过程中相关文字及图文资料。主要职能企业发展业务：1．根据公司发展战略制定土地储备项目近期、中期、远期发展计划；2．按照公司基本投资原则，负责对土地项目信息进行筛选，对拓展项目进行实地考察，进行市场调研及可行性分析论证，确保取得符合公司投资定位的土地项目；3．负责组织拓展项目的谈判、合同起草及合同签约工作；4．负责在建项目征地及拆迁工作；5．负责及时、准确地了解和掌握国家有关法律、法规和政府相关房地产新政；并及时上报公司领导和知会有关部门；6．负责对外政府相关部门公共关系的建立与维护，开展投资交流互动活动和公关协调工作；稳定和丰富公司社会资源，维护公司形象，提升公司品牌。国土业务：1.负责在建项目征地及拆迁工作,负责项目土地合同的履行监督工作。2.配合制定各项目用地指标申报工作计划，协助完成项目用地指标申报的基础材料编制上报，配合做好项目用地预审。3.办理各项目国土业务（主要包括：土地评估；招拍挂基础工作；摘牌后签订国有土地使用合同；办理《国有土地使用权证》或《建设用地批准书》；预售丈量等）。4.每周反馈工作进度和完成情况。5.及时、准确地收集各职能部门的政策、法规等相关信息。6.负责对政府部门的公关工作（范围包括各级政府国土管理职能部门）。规划业务：1.配合制定各项目规划报建工作计划。2.办理各项目规划业务（主要包括：项目总图审批，小区规划方案、修建性详细规划报审，办理《建设用地规划许可证》；项目报建图审查，建筑方案、建筑单体评审；小区管线综合规划等并联审查，办理项目《放线、验线册》，获取《工作联系单》，办理《建设工程规划许可证》；办理《建设工程规划验收许可证》等）。3.办理各项目其他专业业务（包括：建筑方案消防审核意见；建筑消防系统审核意见；建筑室内装修审核意见；人防施工图审核意见；小区环境评估审核意见；教委、白蚁防治、防雷等部门审批意见）。4.每周反馈工作进度和完成情况。5.及时、准确地收集各职能部门的政策、法规等相关信息。6.负责对政府部门的公关工作（范围包括各级政府规划管理职能部门及其有关部门）。建委业务：1.配合制定各项目建委报建工作计划。2.办理各项目建委业务（主要包括：初步设计方案审查及工程招投标、中标通知书，建筑工程施工图审核意见、建筑工程初步设计审查意见，质监站、安监站审核，监理合同、施工合同备案等，《建筑工程施工许可证》，配合工程部办理竣工备案）。3.每周反馈工作进度和完成情况。4.及时、准确地收集各职能部门的政策、法规等相关信息。5.负责对政府部门的公关工作（范围包括各级政府建委系统职能部门）。房产业务：1.办理公司的开发资质、年检和晋升。2.负责办理房屋产权登记及《房屋所有权证》，房屋产权取得、转移、变更、注销登记以及抵押权、典权等他项权利登记等。办理销售房屋测量。3.办理《商品房预售许可证》，及房产抵押评估。白蚁防治及拆迁许可等手续。4.每周反馈工作进度和完成情况。及时、准确地收集各职能口的政策、法规等相关信息。5.负责对政府部门的公关工作（范围包括各级政府房产局系统职能部门）。配套业务：1.负责在建项目征地及拆迁工作,协调并督促政府在项目用地范围内实施的征地拆迁、安置补偿工作。2．分析、收集各项目所在片区的市政规划。3.完成项目内公益性配套设施的引进工作。4.项目有关的外围协调工作。5.实施项目的具体报批报建工作。6.负责开发项目的水、电、煤气、电信、道路、排水等管线的方案报批、规划报建及市政设施的挖掘、迁移工作。7.加强与政府各主管部门的联系，收集、宣传政策法规。8.解决项目遗留问题。档案管理业务：1.按照公司档案管理制度建立、健全档案的立卷、归档、保管、调阅和销毁管理。2.对每月形成的档案，按照归档的要求，整理立卷并装订成册。职能责任（一）对公司的土地储备计划及项目的寻求拓展负责；与公司计划管理部、总工室、工程管理部、营销管理部等单位共同研究制定公司长期及近期开发建设计划，并进行协调。（二）对属下报建工作实行监督考核等管理职能。1、直接指导报建员的开发报建工作；2、统筹开发部人力、物力的调配，使资源配置最优化；3、负责编制年度项目实施计划和月度目标计划；4、定期召开部门例会，检查计划执行情况，审定工作计划；5、审定月度资金计划，合理调控开发成本；6、监督执行公司和开发部的档案管理制度；7、监督执行公司的信息保密制度，杜绝开发资料任何形式的外泄；8、监督执行公司和开发部的对外公关接待制度；9、组织开发部员工进行业务培训，提高开发报建业务水平；10、按照公司和开发部的各项考核制度对员工进行考核。（三）组织属下开发报建员开展房地产开发报建业务。1、负责办理开发项目的土地使用手续；2、负责办理开发项目的规划报批手续；3、负责办理开发项目的施工许可手续；4、负责办理开发项目的预售许可手续；5、负责开发项目的水、电、煤气、电信、道路、排水等管线的方案报批、规划报建及市政设施的挖掘、迁移工作；6、负责开发项目的消防、人防、环保、绿化、市政、抗震等配套报批工作；7、负责开发项目的测绘预算、正式测绘及各期工程的确权工作；8、负责开发项目的小区地名、路名及各期门牌、通邮等报批工作；9、负责开发项目各专业验收、备案及公建配套的移交工作。（四）代表公司进行对外相关单位的公关协调工作。1、代表公司对政府建设系统各职能部门进行公关协调工作；2、稳定和丰富公司社会资源，维护公司形象，提升公司品牌；3、建立科学、系统、完整的信息收集渠道，及时、准确地掌握政府各相关部门的政策法规，并及时上报公司领导和知会相关部门；4、培养下属员工成为诚实可靠、工作高效、活泼健康的公司形象代表。

考核指标部门工作计划完成率。制度建设达成率考核完成率。档案完整性。备注项目开发部经理岗位名称项目开发部经理岗位编号XMKF-01任职者所在部门项目开发部直接上级总经理所辖人员2人直接下级报建员工资等级编制日期2008年12月18日本职:负责公司重要证照及相关手续的办理，负责部门整体事务的指导及决策，公司对外关系的协调维护，对部门员工工作的督促整合。职责与工作任务：职责一职责表述：协助总经理工作，为公司发展战略制定计划及研究策略工作时间百分比：5％工作任务1．协助公司领导组织制定公司发展战略频次：1次/年2．负责编制项目可行性报告频次：1次/年职责二职责表述：负责公司重要证照及相关手续的办理工作时间百分比：50％工作任务1.负责国土证及相关手续的办理频次：日常2.负责建设用地规划许可证及相关手续的办理频次：日常3．负责建设工程规划审批施工许可单及相关手续的办理频次：日常4.负责建筑工程施工许可证及相关手续的办理频次：日常5.负责商品房预售许可证及相关手续的办理频次：日常6．负责公司开发资质的年检、升级、房地产预警预报系统数据的申报及统计局（国家、地方）数据申报职责三职责表述：土地相关合同的起草、签订及履约工作时间百分比：15％工作任务1．完成土地相关合同的起草及签订，办理土地合法手续频次：日常2.严格按土地相关合同控制资金发放对象、标准及金额频次：日常3．与政府协调沟通征地拆迁工作具体操作方案，完成在建项目征地拆迁工作频次：日常4．处理征地拆迁过程中的突发事件频次：日常职责四职责表述：负责项目开发部整体事务的指导及决策及内部的组织管理工作时间百分比：10％工作任务1.负责部门月计划，周计划的审定。频次：日常2.选拔、配备、评价下属人员，组织部门内部技能培训。频次：日常3．指导属下员工制定阶段工作计划并督促执行。频次：日常4.制定部门预算，控制费用支出。频次：日常职责五职责表述：协调公司内部与各部门的关系。工作时间百分比:5％工作任务1．维持部门内部员工发挥团队精神，利于工作高效开展。频次：日常2．协调沟通公司内部各部门保持工作交接顺畅，利于公司内部工做连接。频次：日常职责六职责表述：协调、维护并拓展社会公共关系。工作时间百分比：5％工作任务1．拓展公司对外各市直机关，政府部门关系。频次：日常2.维持维护已经建立良好关系的部门并进行公关巩固。频次：日常职责七职责表述：定期主持部门例会，确保报建员按时完成工作。工作时间百分比：5％工作任务1．定期举行部门内计划总结会议，总结前期工作，处理工作中的问题。频次：日常2．定期传达公司新文件精神及制度。频次：日常3.定期举行业务学习讨论会。频次：日常职责八职责表述：公司领导交办的其它事务。工作时间百分比：5％主要权力：1．开发部所属员工和各项业务工作有管理权。2．对所属下级的管理水平、业务水平和业绩有考核评价权。3．对所属下级工作争议有裁决权。4．对直接下级人员调配、奖惩的建议权和任免的提名权。5．对所属下级工作有检查权。6．对本部门预算内开支有审核权。7．对本部门预算外开支有申请权。8．在业务范围内对紧急事件有权宜处理权。9．公司基本管理制度调整参与权与建议权。10.公司所属各企业行政人事监督检查权。领导责任：1．对公司对外业务的有效办理负责。2．对公司对外关系维护负责。3．对开发部工作目标和工作计划的完成负责。4．对开发部人员工作流程的执行效果负责。5．对开发部负责配合检查规定的实施负责。6．对开发部管辖的设备设施的完好性负责。7．对开发部涉及公司秘密的安全负责。8．对开发部给公司造成的影响负责。工作协作关系：内部协调关系公司各个部门及公司下属各公司外部协调关系省、市、区（县）等各职能部门及相关团体考核指标：工作计划完成率、制度建设达成率、办公物资完好率、公关管理费用控制完成率、部门管理费用预算完成率、部门员工进步速度、工作失误重发次数、工作态度、学习能力任职资格：教育水平本科及以上学历专业房地产开发建设，工民建及相关专业工作经验6年以上房地产开发报建经验及3年以上同等管理经验技能技巧熟悉开发报建业务，具有良好的社会公共关系个人素质形象较好、忠于公司、具有较强上进心及刻苦耐劳精神，善于沟通及较强的判断能力其它使用工具/设备计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印机、Internet/Intranet网络）工作环境工作地点：公司写字楼；往返政府各有关职能部门办公地方；项目现场查看。工作时间特征正常及非正常工作日备注报建员（一）岗位名称报建员（一）岗位编号XMKF-02任职者所在部门项目开发部直接上级部门经理所辖人员直接下级工资等级编制日期2008年12月18日本职:负责开发部规划，建委及配套等业务的报建报批，配合部门经理完成部门计划的制定并执行，负责开发部档案管理工作，负责部门内资产管理及清查。职责与工作任务：职责一职责表述：负责开发部规划业务的报建报批。工作时间百分比：35％工作任务1.负责小区总体规划及各单体的报审报批。频次：日常2.负责按国土证划分规划证面积并按节点计划取得规划审批单。频次：日常3.负责园林景观项目的规划报审。频次：日常4.配合部门经理完成规划业务计划的制定并执行。频次：日常职责二职责表述：负责开发部专业意见审查业务的报建报批。工作时间百分比：35％工作任务1.负责办理小区人防专业意见审查业务。频次：日常2.负责办理小区消防专业意见审查业务。频次：日常3.负责办理小区环评专业意见审查业务。频次：日常4.负责办理小区园林专业意见审查业务。频次：日常5.负责办理小区施工图专业意见审查业务。频次：日常6.负责办理小区市政专业意见审查业务。频次：日常职责三职责表述：负责开发部建委业务的报建报批工作时间百分比：5％工作任务1．负责办理施工图审查业务报审及备案。频次：日常2．负责办理散装水泥业务。频次：日常3.负责办理墙改基金业务。频次：日常4.负责办理城建档案管理业务。频次：日常5.负责办理地勘，质监，安监，桩机检测等业务。频次：日常6.负责按国土证划分施工证面积工作并按节点计划取得施工许可证。频次：日常职责四职责表述：负责开发部配套业务的报建报批。工作时间百分比：10％工作任务1．负责小区供电业务的跟踪办理。频次：日常2.负责办理小区防雷检测业务。频次：日常3．负责办理小区天然气报装业务。频次：日常4.负责办理小区电信及宽带报装业务。职责五职责表述:配合部门经理完成对外各市直机关，政府部门的公关工作。工作时间百分比：5％工作任务1.拓展公司对外市，区，镇各职能部门关系。频次：日常2.维持维护在办理相关业务中已经建立良好关系的部门并进行公关巩固。频次：日常职责六职责表述:完成部门档案管理及日常会议记录工作。工作时间百分比：5％工作任务1．负责部门资料（签署合同，政府文件，来往函件，图纸，各类发文）的整理归档并编制目录，并及时移交报建员（二）处频次：日常2．负责完成部门重要会议的记录和整理成文。频次：日常职责七职责表述:负责部门内部资产管理和清查。工作时间百分比：5％工作任务1.负责编制部门内部资产清查表并按期报行政管理部审查。频次：日常2．负责部门内部各类物品，资料的完整和安全。频次：日常职责八职责表述：配合部门经理完成公司领导交办的其它事务。工作时间百分比：10％主要权力：1．在业务范围内对紧急事件有建议权。2．公司基本管理制度调整参与权与建议权。工作协作关系：内部协调关系公司各个部门及公司下属各公司外部协调关系宁乡县、金洲乡管委会、大河西管委会等各职能部门考核指标：工作计划完成率、制度建设达成率、办公物资完好率、工作失误重发次数、工作态度、学习能力任职资格：教育水平本科及以上学历专业房地产开发建设，工民建及相关专业工作经验新生或三年以上的开发报建工作技能技巧熟悉开发报建业务，具有良好的社会公共关系个人素质形象较好、忠于公司、具有较强上进心及刻苦耐劳精神，善于沟通。其它使用工具/设备计算机、一般办公设备（电话、传真机、打印机、Internet/Intranet网络）工作环境工作地点：公司写字楼；往返政府各有关职能部门办公地方；项目现场查看。工作时间特征正常及非正常工作日备注报建员（二）（兼档案管理员）岗位名称报建员（二）岗位编号XMKF-03任职者所在部门项目开发部直接上级部门经理所辖人员直接下级工资等级编制日期2008年12月18日本职:负责开发部规划，建委及配套等业务的报建报批，配合部门经理完成部门计划的制定并执行，负责开发部档案管理工作，负责部门内资产管理及清查。职责与工作任务：职责一职责表述：负责开发部规划业务的报建报批。工作时间百分比：35％工作任务1.负责小区总体规划及各单体的报审报批。频次：日常2.负责按国土证划分规划证面积并按节点计划取得规划审批单。频次：日常3.负责园林景观项目的规划报审。频次：日常4.配合部门经理完成规划业务计划的制定并执行。频次：日常职责二职责表述：负责开发部专业意见审查业务的报建报批。工作时间百分比：35％工作任务1.负责办理小区人防专业意见审查业务。频次：日常2.负责办理小区消防专业意见审查业务。频次：日常3.负责办理小区环评专业意见审查业务。频次：日常4.负责办理小区园林专业意见审查业务。频次：日常5.负责办理小区施工图专业意见审查业务。频次：日常6.负责办理小区市政专业意见审查业务。频次：日常职责三职责表述：负责开发部建委业务的报建报批工作时间百分比：5％工作任务1．负责办理施工图审查业务报审及备案。频次：日常2．负责办理散装水泥业务。频次：日常3.负责办理墙改基金业务。频次：日常4.负责办理城建档案管理业务。频次：日常5.负责办理地勘，质监，安监，桩机检测等业务。频次：日常6.负责按国土证划分施工证面积工作并按节点计划取得施工许可证。频次：日常职责四职责表述：负责开发部配套业务的报建报批。工作时间百分比：10％工作任务1．负责小区供电业务的跟踪办理。频次：日常2.负责办理小区防雷检测业务。频次：日常3．负责办理小区天然气报装业务。频次：日常4.负责办理小区电信及宽带报装业务。职责五职责表述:配合部门经理完成对外各市直机关，政府部门的公关工作。工作时间百分比：5％工作任务1.拓展公司对外市，区，镇各职能部门关系。频次：日常2.维持维护在办理相关业务中已经建立良好关系的部门并进行公关巩固。频次：日常职责六配合做好按揭(关于房地局等)相关工作职责六职责表述:完成部门档案管理及日常会议记录工作。工作时间百分比：5％工作任务1．负责部门资料（签署合同，政府文件，来往函件，图纸，各类发文）的整理归档并编制目录。频次：日常2．负责完成部门重要会议的记录和整理成文。频次：日常职责七职责表述:负责部门内部资产管理和清