物业管理中的法律关系分析doc14

物业理中的法律关系分析开展商和物业理与业主之间常发生许多矛盾和纠纷给物业理工作带来了很大的费事究其原因大多数矛盾或纠纷的产生是由于物业理或开展商对物业理中的法律关系不清楚许多业主不明确自己拥有的权利应承当的责任。物业理中有着哪些法律关系要想把物业理工作搞好首先应当理顺物业理中心的法律关系。只有理顺了关系才可以知道臬直辖各方面的关系。物业理工作中几个主要方面有：房屋产权所有人或使用人、开展商、物业理和其他与物业理相关连的行业以及有关部门。1、开展商早在物业理中的作用开展商将物业建成并经有关部门综合验收合格后经过房产交易将产权转移给新的房屋产权所有人。这里的法律关系的变化是开展商由原来拥有土地使用权和房屋所有权到转移给了新的产权所有人。对于一处新的住宅区包括公寓或别墅开展商在开工前一般是先委托物业理介入新建物业的理工作。有时开展商也自己充当物业理的角色。不开展商是自己来理物业或是委托其他理来理新建的物业都是在为新的房屋产权所有人或使用人提供效劳。对于新建物业来说由于发生了产权交易行为开展商的角色变了位置也变了。开展商由原先对物业的拥有变为部对物业的拥有或完全不拥有。开展商先委托物业理理新建物业或自己自行理物业的行为只能是一种临时的安排因为在新建物业初广阔新的产权所有人或是没有到位或是即使到位由于各种各样的原因尚无才能选择物业理。开展商只是临时代理已有的新的房屋产权所有人委托物业理进展理。这一时物业理的费用一般由开展商支付或预先垫付因为这一时物业理在这一新的物业理中尚无收益。由于交易行为和物业理的介入开展商对新建物业的作用逐渐退居二线。如开展商直接聘请理开展商应当与物业理签订临时委托理合同合同限一般订为一年较为适宜。因为业主理会成立后有可能在一年后重新选聘物业理。2、房屋产权所有人〔业主〕由于购置了物业购房人成了新建物业的产权所有人合法地拥有所购物业。房屋产权所有人对物业拥有所有权与使用权。由于开展商在销售物业之前已临时安排物业理对所购物业进展理购房人在此时只能暂时放弃自己选择物业理的权利认同开展商的安排。当新建物业入住率到达50或50以上时开展商应会同物业理召开房屋产权所有会〔或称业主大会〕。3、房屋产权所有会〔业主大会〕房屋产权所有会是一个非常重要的会议由开展商、物业理和房地产理部门负责召集此会议。因为产权所有人来自不同蝗地方互不相识不可能有效地组织起来召开此大会所以召集、组织业主大会的责任就落在开展商或物业理户上。开展商在与物业理的委托理合同中就应明确规定当入住率到达50时物业理有责任牵头组织召开业主大会。业主大会最重的之一便是选举出自己的代表机构——物业业理会。物业理会是新建物业或物业群中常设的权利机构。业主大会每年至少召开一次。住宅区业主大会对议题进展表决时每一户为一票。业主可将自己的权利让渡给选出的代表由他们代表自己去行使权利维护自己的合法权益。业主大会主要行使以下职权：〔一〕选举、罢免物业理会的组员；〔二〕监视委会的日常工作；〔三〕听取和审查委会的工作；〔四〕对住宅区或物业〔写字楼、商厦〕内有关业主重大利益的事项做出决策；〔五〕修改业主公约；〔六〕改变或撤销物业理会的有关。〔七〕批准委会章程。4、物业理会的性质及法律地位物业理会是住宅区、写字楼或商厦等物业理中的常设权利机构理会的成员景要由房屋产权所有人选出的代表构居代表广阔业主的权益。同时理会也应当吸收当地居民会和的代表参加。既然物业理会是帅业主大会选举出的代表组成代表广阔业主的权益是物业理中常设的权利机构那么理会就应该是一个长的、稳定的组织一个松散、虚设的理委会不可能起到应该起到的作用。所以建议理会成立后应该到房屋理机构备案并到门社团法人机构登记以确定其性质与法律地位。物业理会的主要职责如下：〔一〕理会负责制定委会章程；〔二〕负责今后召集并主持业主大会；〔三〕负责考察、选择、物业理；〔四〕与新的或原来的物业理重签订委托理合同；〔五〕委会有权审议住宅区物业理效劳费的收费；〔六〕保、监视和物业维修和公用设施专用〔启动〕的使用；〔七〕审议理上年的财务收支善和来年的财务；〔八〕审议理制订的年度理方案、配套工程和重大维修工程工程〔锅炉、配电设备、电梯、空调、供暖等〕；〔九〕监视物业理的理工作；〔十〕审议新的物业理公约及各种理规章制度等等。物业理会与物业理之间是聘用关系。物业理会是物业的主人、所有人物业理是为之提供效劳的。物业理会一般应设常务工作人员一至两名费用一般应从理启动里拨付。5、物业理物业理是一种信托代理机构属中介组织。它是执行信托职能的效劳性企业。物业理这个行业在房地产领域里有着非常重要的位置。开发和拆迁都是一时性的工作几个月或几年就可以完成而物业理却是延续性的可延续几十年。搞物业理应目光放远急功近利是不会搞好的。物业理是根据委托理合同在新建住宅区或物业中履行理职责的。一般情况下委托理合同首先是由开展商代表广阔业主与物业理签订。等召开业主大会业主物业理会成立后再由物业理会代表全体业主正式与物业理续签委托理合同。有的情况下开展商并没有选聘物业理而由自己本身来承当起理者的重任。假如是开展商自己充当理者的话也要经过房地的批准并禽?物业理资质合格证书?。即使是开展商作为理者当理会成立后也需要由理会与其签订委托理合同。6、承租人〔房屋租用人〕承租人有的是与业主直接联络并与业主直接签订租赁契约从而使用物业的某一部有的情况是显主委托理将其拥有的物业的某一部出租给承租人的。承租人与业主的关系是租赁关系。承租人在与业主的租赁契约里应当保证遵守理公约承受物业理的理和物业理会的监视。承租人不但要与出租人签订租赁合同而且也要与物业理签订理公约。7、其他相关机构理根据委托理合同在物业区内开展理工作需要和其他理工作有关的发生联络如保安、煤气、电梯、环卫机构建筑维修部门等。理要与他们签订有关新时委托合同由他们就物业内新时业务提供效劳。这里产生的直接法律关系是理与这些签约但其结果却直接影响业主所以重大的协议、合同、理应请委会审议。二、物业纠纷类型和法律特征〔一〕、物业纠纷类型物业理作为一个新兴的行业逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此反映在诉讼理中的问题对人们而言也是全新的。但是根据人民2000年下发的[2000]26的有关规定和相关的法律⑤如?合同法?从诉讼理的角度审视物业纠纷主要有以下几种类型：第一、公摊面积不清导致的纠纷：商品房的公摊面积计算是一个非常复杂的专业计算问题涉及一系列复杂的建筑合。早在1995年建立部就发文成立专门的机构进展商品房的公摊面积计算分担测量。开发商往往注重整体的建筑在分摊商品房的公摊面积计算由房部门发放产权时予以注明。一旦房部门发放产权时予以注明合相关的测量计算有误公摊面积不清就导致的纠纷业主诉讼将开发商告上法庭。第二、设施不全和不按完成导致的合同违约纠纷：业主和开发商在乔迁之前签订合同让业主先承当付款义务以此解决开发商的融资困难。签订合同之前开发商往往承诺过多有些已经超越了开发商的才能范围如三通的问题有些是垄断行业的行为。一旦垄断行业存在官僚和资金问题导致合同违约开发商应承当合同违约责任导致合同违约纠纷。第三物业理不作为导致的合同纠纷：根据业主和开发商之前签订的有关物业理合同双方确立一系列权利义务。如物业承当平安及效劳义务。但是受方案经济体制的影响物业理有时颠倒主体的位置和应承但的义务而不理一致于业主享受不到缴费后的效劳。进而用的如不缴费和不服从理等最原始的手段进展维权导致保安打业主业主等一系列的极端。第四、建筑质量问题导致的物业理纠纷：业主乔迁之后相关的理效劳有时转移到物业理开发商延续建筑开发所获取的后续利益。目前全国70的物业中有一半以上属于开发商这种体制为纠纷埋下了隐患。⑥当然诉讼理中还有其他的类型。但这不是主流。〔二〕、物业纠纷的法律特征根据人民2000年下发的[2000]26的有关规定和相关的法律⑦如?合同法?物业纠纷本质是一合同纠纷。因此有以下法律特征：第一、物业理合同是双律关系的根底。随着房改的深化福利房逐步取消新型的住房消费关系逐步确立。物业理合同作为双律关系的根底以合约的形式按照双方意思自治原那么确立双律关系。物业理合同涉及双方的权利和义务。此根据?合同法?的有关规定双方地位平等权利义务一致。依法成立的合同有法律约束利。应当全面履行。⑧一方不履行或者履行不合约定应承当相应的法律责任。⑨第二、物业理合同是一效劳合同业主履行了付款义务后物业理就应承当相应的义务这些义务甚至有时超越了体的义务。如社区保安义务本是的义务。⑩由于效劳具有无形性和不可储藏性表达在商品属性之外和消费同时发生即效劳的过程即是消费的过程。11就效劳和消费的关系上讲由于效劳产生时同时被消费物业理和业主形成一种互动关系只要业主依次缴费物业理就应当承当较长时间的合同责任和法律责任。12第三、调整物业合同双律关系的法律较复杂不仅涉及合同法而且涉及相关的一系列行政法规。物业理作为一个新兴的行业逐渐走进人们的生活也是近几年的事。因此反映在诉讼理中的问题对人们而言也是全新的。以前是通过居民会调解1995年公布施行的?城房地理法?仅仅是城房地建立几乎不涉及物业理。13至此合同法没有专门的条款予以。还没有相应的和法律法规。14仅在部有立法权的公布施行了地方的物业理。15第四物业合同双律关系的主体数量明显不相称：根据物业合同所确立的双律关系的主体呈现出明显的不对称一方面是物业另一方面是业主。业主数量动辄几百甚至上千。如前述个案一业主数量达200之众诉讼时必须采取代表诉讼制度。16有时在理中开发商作为主债务人和物业承当连带责任。17这是因为物业一般作为分支机构根据民事诉讼法不具备完好意义上的诉讼主体资格。三、物业纠纷的法律分析综观物业纠纷类型和法律特征不难发现物业纠纷原因无外乎以下几中原因：第一、法制不健全是导致物业纠纷的主要原因如前所述物业理作为一个新兴的行业也是近几年的事。1995年公布施行的?城房地理法?仅仅是城房地建立几乎不涉及物业理。18还没有相应的和法律法规。19仅在部有地区立法。20在理中双方签定的合同有时又不权责利不清。出现问题很难处理。调解不成必须诉讼法律适用又较困难。21第二、物业理体制和社会行政体制不顺也是导致纠纷的重要原因设施不全和不按完成导致的合同违约纠纷在现实中占有相当比重。签订合同之前开发商往往承诺过多有些已经超越了开发商的才能范围如三通的问题有些是垄断行业的行为和体制行为开发商难以作为审批程序复杂难免及时。可是作为合同所确立的双律关系的主体的业主根据消法的有关规定,就可以根据合同所确立的双律关系,寻求法律救济.22因此,由于社会行政体制不顺导致的社会行政责任就通过合同的形式转嫁到开发商和物业。显然对开发商和物业不公平。违背民法的根本价值观念。23难怪开发商和物业为跑手续付出沉重代价。近年来我国房地产开展迅速还存在一定程度上的不。首先审批缺位不该上的工程上了：其次是监缺位第三是验收缺位导致出现质量问题。还有开发商和物业之间的“父与子〞的关系了开发商和物业利益趋向的一致性对开发商所遗留的问题物业也不便于处理或者有意不作为。笔者认为：当我们从历史的角度,深化分析研究子相齐持政后法律思想24对今天全球贸易环境下行政职能的转化仍然有强列的现实意义和指导意义。子“以法理政〞的法律思想强调以法理政依法统军依法治民三者的结合子相齐持政后采取一系列革新措施推行他的法律思想使齐强大成为春秋第一霸主。当今复杂动乱的国际环境和乱世称雄的春秋时非常相似,复杂动乱和乱世称雄。如不研究全球贸易环境下行政职能的转化和执政在历史潮流面前中华民族难以中国参加GATT/WTO的最后成功为机遇实现中华民族的伟大复兴。贸易环境下资源的配置不仅要按照行政意志和制形式行进运作而且要依法行政实在保护公民的合法权益。第三、法律意识的淡化也是物业纠纷的主要原因之一一方面开发商和物业的行为不只收费不效劳或者多收费少效劳损害了业主的合法权益；另一方面业主的法律意识和消费意识还没有完全树立起来。业主的意识正好和只收费不效劳或者多收费少效劳相反这一矛盾关系反映到物业纠纷就是法律意识的淡化。有时维权意识差和法律意识的淡化导致用的如不缴费和不服从理等最原始的手段进展维权进一步导致矛盾激化如保安打业主业主等一系列的极端的发生。四、物业纠纷的解决及外国经历针对物业纠纷的法律特点和原因为物业理和减少纠纷应做好以下几方面的工作：第一、尽快建立和完善物业理的法律体制使物业理有法可依。在起草相关时应明确物业理当事人之间的关系及相应的权利义务。同时应完善部门规章建立生态化的法律体系。如公有部位的维修理和业主会的相关准那么有关行政部门有尽快起草的合同文本使物业理纳入法制化理和运行的轨道。第二、按照规那么配置资源割裂开发商和物业之间的“父与子〞的关系建立新型的物业理体制。通过建立新的物业会作为自治组织按照规那么优化配置资源真正建立一种机制确保各方利益。详细说就是建立一种互相信任和互惠的关系防止纠纷发生。积极创造条件推进房地产改革分业经营和分类理。从体制上解决建不分的弊端。第三、强化法律意识和进步业主的支付才能有关部门应当研究物业理新体制和改变效劳方式实行货币化支付和储蓄式效劳25进步业主的支付才能。同时大力宣传教育扩大影响让业主强化法律意识：承受效劳也是消费转变包干后勤的意识。2001年11月15日中国成功地参加世界贸易组织〔WTO〕对于中国积极参与经济全球化加快改革实现中国经济迅速开展和增长26具有重要意义。带来机遇的同时也将迎来挑战。房地产业是一个特殊行业它不仅涉及的土地资源和主权而且与国民经济诸多行业有着亲的关系。由于土地资源的特殊性根据我国现行法律和对WTO的有关承诺27外商进入我国房地产后目前仅仅允许从事的经营活动有二：成片开发土地总之今后我国的物业理新体制一定是走一条社会化、专业化和经营化的道路和世界接轨。他山之石可以攻玉完善物业理新体制的同时应当借鉴外国先进经历。在经济较兴旺的如有一套成熟的经历值得我们借鉴。第一是有一部完好的法律28这部法律对于公寓住户及相关的物业