房土两税申报业务培训教材

房土两税申报业务培训第一页，共四十页。目录系统规则具体操作常见问题错误处理第二页，共四十页。目录系统规则具体操作常见问题错误处理第三页，共四十页。正确维护税源房产税税源信息采集注意核对往期税款房产税申报注意是否提示退税税款缴纳系统规则

第四页，共四十页。谁纳税谁登记纳税义务人：产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人或者使用人税款所属期与税种认定匹配、税款金额由系统根据税源信息自动生成强制申报申报界面点击“保存”按钮，当期税款和往期税款一并申报,往期税款为强制性监控申报从租属期不交叉一个房产编号在同一个租赁所属期内只能有一条从租的应税信息系统规则税款自动生成系统规则

第五页，共四十页。2014.42016.92014.5……房产取得时间房产转出时间关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题

国税发[2003]89号

（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（三）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。关于纳税义务截止时问题财税[2008]152号纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。纳税义务有效期起系统规则税款自动生成第六页，共四十页。

从价税款〔﹙

房产原值-出租房产原值﹚×0.75÷12×1.2%－月减免税额〕×申报期数

〔申报租金收入÷申报租金所属租赁期起止时间段中实际包含的月份数（税种鉴定为按季、半年、年的同理推算）×12%

－月减免税额〕×申报期数从租税款系统规则税款自动生成第七页，共四十页。问：为什么义务终止后，申报时仍然生成税款？答:只要是纳税义务有效期起止时间段内的，系统都会自动生税款。当前版本即使用义务终止也需要产生一条当月的数据。系统规则要点回顾第八页，共四十页。问：为什么会生成以前年度的税款？答：从价应税明细中的“纳税义务有效期起”，从租应税明细中的“申报租金所属租赁期起”未正确维护系统规则要点回顾第九页，共四十页。系统规则要点回顾问：为什么提示多缴税，请进行退抵税审批

1、本次变更税源时未使用变更日期，或者变更时拆分操作有误，系统自动重新计算往期应缴税额，并与已入库数据比对后出现提示；2、对于迁移房产旧系统已经申报的时间段，系统会与旧系统迁移过来的该税源编码已入库数进行比对，因新旧两个系统的计算方式不一致产生退抵税提示。3、一般是当期申报过后，没有先作废之前的申报记录，修改税源后又再次申报，两次前后申报数据比对后出现提示退抵。第十页，共四十页。目录系统规则具体操作常见问题错误处理第十一页，共四十页。房产新增房屋持有变更自用↔出租转出（纳税义务终止）具体操作

第十二页，共四十页。关联应税明细中的“纳税义务有效期起”。迁移的数据为保证不产生往期税款，已经根据税种认定信息人为的给予赋值。具体操作新增房屋基本信息第十三页，共四十页。应税信息（从价）即使房产全部用于出租，也要维护从价信息。

应从需要申报的时间开始维护具体操作新增房屋第十四页，共四十页。应税信息（从租）点击“新增”，录入打*的信息之后“保存”即可。

租金收入按下面红框内的信息自动计算。（申报租金收入÷（申报租金租赁期止-申报租金租赁期起）具体操作新增应税明细第十五页，共四十页。

变更租金——修改应税信息（从租）a.输入“变更日期”（上月随意一天均可）b.点击“保存”具体操作变更第十六页，共四十页。c.系统将原应税信息拆分成两条，选中新生成的应税信息。具体操作变更第十七页，共四十页。d.修改租金收入。e.保存具体操作变更小结：租金变更操作步骤为录入“变更日期”—“保存”—修改“申报租金收入”。房产原值变更操作类似（在从价应税信息中修改）。第十八页，共四十页。已申报所属期（固化)未申报所属期具体操作变更操作关键变更操作关键在于产生新应税明细的同时固化已申报数据，即不重新计算，不与已入库数据比对。通过“变更日期”-“保存”将应税信息拆分成两条独立信息，实现固化已申报数据。第十九页，共四十页。

无论是否有修改数据项，系统都认为信息发生修改而重新计算税款。

信息不拆分，原属期不变，整个期间（包括已申报期间）按系统规则重新计算税款

信息拆分，但是已申报属期系统重新计算税款。（目前版本）拆分后选中已申报信息点击保存未变更日期直接修改信息（租金等）同时变更日期和租金等信息具体操作错误操作第二十页，共四十页。

第一步：变更从价信息。a.输入“变更日期”（上月任意一天）b.点击“保存”具体操作自用转出租第二十一页，共四十页。d.修改出租房产原值和出租面积e.保存c.选中需要修改的明细数据第二步：新增从租信息或者变更从租信息。见之前操作。出租转自用，操作步骤类似，先修改从价信息，再修改从租信息。具体操作自用转出租第二十二页，共四十页。注意适用范围：无法作废房屋或者合同到期、终止、房屋交易、灭失等需要进行【纳税义务终止】操作。不得当做变更使用。操作：注意“房产转出时间”应录为最后一个已经申报税款所属期(系统允许的最早时间1008）不允许对一条税源信息多次进行纳税义务终止及恢复操作。否则税款会重新计算，出现异常数据。具体操作纳税义务终止第二十三页，共四十页。具体操作纳税义务终止上个已经申报税款所属期第二十四页，共四十页。新增：注意“纳税义务有效期起”和“申报租赁所属租赁期起”变更：注意操作顺序，先变更日期，保存后再修改金额。出租与自用转化：先修改从价信息（需要先变更日期），再修改（新增或者变更）从租信息要点回顾具体操作

纳税义务终止：终止后的房产不允许随便恢复。第二十五页，共四十页。目录系统规则具体操作常见问题错误处理第二十六页，共四十页。税源信息采集申报税款缴纳申报作废划款错误错误正确正确错误处理申报作废第二十七页，共四十页。请核对这里的金额，如果不正确，请先申报作废，再查找原因错误处理申报作废第二十八页，共四十页。出现此提示，说明出现负数税款，请先申报作废，再查找原因。错误处理申报作废第二十九页，共四十页。提醒先申报作废，再修改税源，如果还未申报作废，请点击“取消”错误处理申报作废第三十页，共四十页。

网报系统：涉税查询-申报缴款查询-当月已申报查询（申报历史查询）

错误处理查找原因对应税源采集里的房产编号第三十一页，共四十页。找到产生错误数据的税源，修改应税信息。错误处理查找原因第三十二页，共四十页。生产当期应补退数据1、申报作废2、视情况调整税源生产往期（上线后）应补（退）金额1、申报作废。

2、恢复已申报的税源信息（可以查找已申报数，按照税款计算规则恢复）。

错误处理

第三十三页，共四十页。15税源信息是基础，正确的税源信息才能保证申报金额正确合理维护划分房产，一次收取数月房租的情况应该合同维护税源信息。。点击申报前，请认真核对当期税款和往期税款；点击申报后，再次核对，税款缴纳环节，注意是否提示退抵税正确维护税源信息减少税源变更操作认真检查数据

错误处理如何减少申报错误第三十四页，共四十页。错误处理提醒至少提前两、三天申报房产税全部申报数据再缴税，尽量不要部分数据先缴款。第三十五页，共四十页。目录系统规则具体操作常见问题错误处理第三十六页，共四十页。

常见问题一次收取多月租金1维护税源信息时，应按照合同规定的租金和期间维护。（一般情况下，合同租金在一年内固定，不建议按实际收租金情况维护税源）。申报的时候根据税种鉴定，按月（季、半年、年）。补交以前的房产税2如果是金三上线前就存在的房产，建议新增一条房源信息，按需要补交的属期和金额维护应税明细，申报完毕后，纳税义务终止。如果需要申报的期间有中断，请分段维护，无需申报期间税款维护为0.如果是上线后维护的税源，则要通过变更或者新增应税信息，生产所需的税款。第三十七页，共四十页。

常见问题一个房产出租多个租户3合并租户，保证同一个租赁所属期只有一条从租应税明细。（考虑下租金的变化情况）租金每月变化4变更或者新增应税信息操作均可。新增操作时按每段租金维护租赁所属期起止。新增应税信息操作不容易产生前期补退金额。第三十八页，共四十页。谢谢聆听！Thanksforlistening！

第三十九页，共四十页。内容总结房土两税申报业务培训。纳税义务人：产权所有人、经营管理单位、承典人、代管人或者使用人。税款所属期与税种认定匹配、税款金额由系统根据税源信息自动生成。（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签