紫光苑全案策划报告

紫光苑全案策划报告上海房地产顾问有限公司二〇〇七年三月目录第一部分上饶概况………………………上饶区位………………………………地理气候………………………………历史建制………………………………行政区划………………………………团城市资源梁……………烛……………居……………懒……………英……………滴……………督……………筋……………吹……………胶……………瞒……………瓶……………衫经济概况赤……………丙……………丸……………吊……………巨……………雷……………辆……………专……………诉……………军……………居……………苗……………玩第二部分涌上饶房估地产市场专雕项调研喂……………军……………跟……………僵……………慧……………擦……………橡……………胆……………李……………雀…………熟上饶房地产户发展概况到……………街……………蔬……………岗……………贵……………抚……………仗……………降……………独……………扫……………呆……………棍地产住宅价睁格区间及其挂走势牙……………腔……………眯……………杀……………底……………少……………绑……………谱……………保……………询……………管……察上饶房地产上住宅项目特澡性及其发展校趋势席……………殿……………徒……………股……………图……………气……………扰……………倍……………毕……………含……伯项目总平规块划特性分析询……………幕……………萍……………查……………水……………雕……………魄……………蚊……………掘……………闷……………革…………黄项目建筑类纷别特性分析钻……………抬……………奶……………进……………陕……………贫……………穗……………虽……………尿……………恼……………虫…………狭项目配套设始施特性分析灰……………建……………悠……………药……………区……………恐……………国……………禁……………饶……………际……………挨…………柴项目户型设监计特性分析伟……………贼……………央……………时……………宁……………答……………辉……………骑……………按……………程……………渗…欲………裕品牌意识：俊开发品牌开尊始受到重视骡……………麻……………闸……………励……………宋……………甲……………暴……………枪……………麻……………莲…………格第三部分便项目概答况盏……………读……………剂……………绣……………害……………虹……………匀……………伙……………丝……………妹……………链……………异…狂地块描述：成……………计……………残……………舍……………得……………挪……………辩……………隆……………野……………叠……………孝……………柜……………熔宗地位置动……………宁……………赵……………熟……………答……………层……………倒……………蕉……………估……………债…………碎……………弓……………垃…楚宗地概况混……………地……………水……………饺……………未……………消……………最……………彻……………朋……………弱……………析……………滚……………酬宗地交通纳……………仓……………烂……………宰……………林……………巡……………摘……………训……………涉……………今……………由……………梁……………卖第四部分暂项目市归场分析略……………肢……………祝……………仍……………疾……………晃……………耍……………岗……………姿……………弟……………跟…………摔第五部分论媒体分析林……………奉……………堤……………攻……………龄……………生……………怨……………牲…尊……………俘……………作……………倘……………奥媒体类型及写分析养……………起……………低……………客……………垂……………歌……………闸……………帅……………徐……………销……………还……………哭…小媒体选择建葛议晶……………贺……………聋……………华……………龙……………根……………赶……………抹……………损……………枪……………桶……………她……吼第六部分孟项目S昏WOT分析三……………央……………莫……………鸡……………挎……………鸽……………泡……………协……………演……………惯……………甘………写项目概况分北析总招……………倦……………也……………盖……………组……………疯……………谈…谷……………河……………毅……………伸……………还……………符…财项目SWO纠T分析酱……………往……………命……………圣……………垮……………拥……………紫……………君……………嘉……………射……………冶……………功……召第七部分奸拐项目定位既……………板……………勉……………周……………配……………垮……………蝇……………易……………枝……………吓……………僚……………捐……肆第八部分街产品建议模……………赚……………震……………蚀……………趁……………做……………子……………哄……………杆……………截……………废……………厨……触第九部分虾企划包装被……………朱……………伞……………鞭……………趴……………代……………后……………亦……………单……………散……………躲……………艺……摇推广案名丽……………旅……………容……………轻……………缴……………拨……………幸……………巩……………尝……………惜……………哲……………奴……………瓦推广总精神尘……………同……………绕……………俯……………败……………商……………倡……………山……………驻……………命……………胶……………延…………辉推广口号茫……………纤……………漏……………浴……………猴……………恒……………锁……………旧……………断……………河……………纷……………专……………分推广重点虫……………商……………氧……………屡…………鲜……………驳……………察……………隐……………皮……………录……………仆……………差……………种…戚第十部分愤推广策略桥……………彩……………恐……………也……………忌……………仙……………其……………蚊……………尸……………适……………逆……………断……妈推广思路肥……………挣……………阴……………拘……………批……………共……………走……………糖……………庆……………菌……………须……………车……………圾推广策略蚊……………锻……………华……………诊……………喇……………婚……………敲……………大……………喇……………牵……………乎……………衔……………馒媒体策略敢……………驶……………先……承……………应……………时……………裳……………炮……………梳……………砌……………食……………讲……………虚………帅第十一部分涉整合市假场攻击部署辜……………陡……………远……………牧……………芝……………扯……………捕……………良……………纤……………首……………需……挡第十二部分嘱战术设殃计模……………侵……………蓬……………晚……………旗……………贸……………摊……………捡……………塔……………卖……………麻……………滚…燃第十三部分茅营销策略爆……………股……………国……………零……………瓜……………含……………愧……………干……………男……………败……………纹……………调…擦营销思路衫……………源……………塘……………朋……………电……………祝……………画……………裙……………路……………蹄……………掉……………瞎……………留销售策略运来用涝……………哑……………定……………来……………觉……………锻……………企……………婆……………消……………雅……………奔……………循………倾策略把控躬……………升……………逆……………冰……………惊……………瞒……………亦……………蒸……………汤……………泥……………哑……………离……………装销售控制唐……………常……………旧……………情……………挥……………塌……………框……………转……………胆……………赚……………样……………粮……………连销售的趋势手把握冤……………篮……………钻……………障……………距……………啊……………报……………俘……………余……………笼……………挠……………注……世营销阶段与场推楼计划缝……………青……………霉……………尤……………费……………扩……………秧……………位……………全……………古……………巨……………才价格政策制托订与调整岔……………技……………弓……………施……………抢……………伟……………侧……………昂……………闸……………钟……………径……………饮渠道创新与奖物管促销仗……………答……………晋……………欣……………禽……………雨……………驳……………愉……………播……………雕……………赢………撇……叉物业管理协策销犬……………墙……………贝……………怨……………堤……………中……………误……………啄……………府……………腹……………灯……………肤………筝销售管理与古人员培训垂……………器……………仁……………效……………宁……………蛙……………束……………私……………日……………亮……………削……………喝第十四部分烫方案说浩明除……………衰……………五……………服……………婚……………巨……………值……………恶……………纲……………锅……………骆……………脚…餐第一部分服上饶概况上饶区位死上饶市位于妥江西省东北陷部。上饶地吐理位置在北芬纬27丛º伴34'-2哨9急º仓34'，东巩经116俱º坡13'-1士18藏º厚29'之间秀。2000搬年10月经胞国务院批准虏撤地设市，勒现辖十县一麦区一市。东巧邻浙江，西吧接安徽，南陈连福建，地尘理位置十分真重要；素有眯“放八省通衢选”田、里“仪豫章第一门涉户胳”悬的称谓。浙移赣铁路穿境浪而过，皖赣参铁路，横南绑铁路纵横交沈错；320切、206国狠道和311画高速公路贯高穿东西南北波，百十里内忧有四个机场莲。交通通讯抱极其便利。码面积227妖91平方公鉴里。人口6劲60万。其第中市区面积绣约为339趁平方公里。放上饶凭借独都特的区位优丹势，牵江浙精、出沪宁、矿携八闽、达附粤桂，货畅岛其流，人行念其便,铸就礼了发展大商吃贸大流通的嚼黄金宝地。倡力转向进城缩务工，为创策办各类企业确提供了充足刊的有较高素般质的劳动力五储备。地理气候村上饶地理位脉置在北纬2刘7吃º湾34'-2谋9翠º朱34'，东辅经116脉º诵13'-1隶18渔º海29'之间仅。全境处中披亚热带季风但湿润气候区戒，年平均气搅温16.7率-18.2狱º次C，年降雨丈量为160图0-180疮0毫米，年挺无霜期为2扑51天-2挑74天。境脖内气候温和朗，日照充足节，雨量丰沛景，无霜期长壶，分温热、优温和、温凉慕三小气候区钥，具有春秋挠短、冬夏长喇的季候特点雕。特殊的地日理位置，以寺及由于气候是宜人，地面垃相对平坦，颂土质优良，偷有利于房地吧产的开发。历史建制裹上饶古属扬统州，春秋为撑吴越之地。复自东汉建安池年间析豫章佳郡地设置鄱钻阳郡（析余驴汗地置上饶鬼县）以来，捐已有170僵0多年历史骄。境内万年员仙人洞遗址竹出土了大量性石器和中国佣最早的陶器挑。证明了一召万多年前，浓人类祖先就揭在这里定居伯、劳作和繁命衍。吊桶环靠耕作遗址发吐掘的稻种，息确认了这里旺是世界稻作减起源地之一踢。上饶境内胆，仅新石器圆时期与商周戒文化遗址就继达48处。求现发掘保存趴文物190锅00余件。撤酒在漫长的历洽史变迁中，薯上饶的政区未设置几经变未动。晋时，牺鄱阳郡改为击信安，南朝种改吴州，隋给朝改饶州；访明朝分设饶架州府、广信简府。新中国那成立后，设勒上饶专区，殖后改上饶地虫区；200型0年10月式，经国务院荷批准，撤消餐上饶地区改诊设上饶市。行政区划层在漫长的历古史变迁中，疗上饶的政区历设置几经变默动。晋时，线鄱阳郡改为老信安，南朝绪改吴州，隋突朝改饶州；储明朝分设饶寨州府、广信径府。新中国沾成立后，设娱上饶专区，斗后改上饶地耍区；200徒0年10月圣，经国务院口批准，撤消颤上饶地区改踏设上饶市。晶现辖十县一躺区一市，分荐别为信州区府、上饶县收、广丰县朽、玉山舟县、婺源咏县、德兴斩市、鄱阳迅县、余干汇县、万年衰县、弋阳笼县、横峰县陪、铅山县芹。城市资源血土地资源：弱面积227狡91平方公仔里。全市有便耕地607痰万亩。上饶伞市地貌以中牧低山地、丘抖陵为主。南副部与福建交爪界，绵亘着鸭武夷山山脉销，主峰黄岗货山海拔21仿57.7米我，是大陆华纯东第一高峰露。中部怀玉危山山脉，主江峰玉京峰海撇拔1816摇.9米，是引中国著名景节区三清山的海中心地带。邻北部赣皖边烂境的鄣公山民及黄山余脉遇，大部为低典山和丘陵。随间有连片的犬小盆地。西择部江河纵横挠，湖泊星布槽，土地肥沃茅，是著名的咬鄱阳湖平原赖。达水资源：全办境处中亚热避带季风湿润象气候区，年衰降雨量为1哲600-1创800毫米芳。日照充足架，雨量丰沛尿。其中，水慈域421.斥69万亩，幼可供养殖的动水面达16例0万亩。上勾饶境内江河礼纵横，水资删源极为丰富沈，人均占有羡量3812档立方米，亩月均占有量度榜4925立不方米，均高达于全国全省闯水平。截矿产资源：塘地下已探明仅的工业矿藏泊达70余种说，铜、银、翅金、铌钽、鬼磷等矿产储闲量在全省乃洋至全国都占孙有重要地位壤。其中铜储旧量占全国储吩量的16.闪8%，亚洲垃最大的铜矿覆德兴铜矿就秒在上饶境内浊。黄金储量四占全省总储茄量的80%剧，铅、锌、作磷、蛇纹石由、硫铁矿等虫均居全省首风位。另外，脸黑滑石、膨菌润土、珍珠贫岩、花岗岩垒、大理石、给砚石、叶腊裁石、水泥灰准岩等的储量寨也极为可观始。姓药材资源：螺药用植物如种黄连、党参神、厚朴、石信耳、灵芝、涉钩藤、杜仲躲等，总数达丢216种。考人文资源：凤千百年来，危钟灵毓秀的指山川水土孕闪育了无数高诸贤名士，吸领引了众多的连文人墨客；凝名人辈出，呆彪炳史册。冈我国古代著幕名理学大师陶朱熹的故里枪在婺源。波保阳人氏吴芮趟，系吴王夫屯差的后裔，贯治政恤民，拾深得民心，亮后因助汉刘斩邦开国有功芽，被封为长闪沙王。弋阳站谢枋得，字次叠山，与文市天祥同科进锯士，素以忠饮义自任，多木次组织义军换抗击元军，离兵败后流亡想，被强制送齐往元大都后中，绝食而死庸。铅山蒋仕鞭铨，被乾隆束称为半“钟江右两名士愤”贺中的一位，社中国继关汉折卿、汤显祖惨之后最伟大仍的戏曲家。鱼冷同是婺源人陕的詹天佑，写被尊为中国居铁路之父，衫在主持修建宪中国第一条削铁路京张铁汉路时，创下丹非凡业绩，点令世界瞩目廊，让国人自蠢豪。著名画孝家阎立本仕退途失意，曾棚来上饶隐居致，并将自己夜的宅第捐给痛寺院。茶圣坦陆羽在上饶呢广教寺依山郊开舍，引泉种种茶；写下沈了著名的《可茶经》；好文友孟郊为其饰赋诗纪事。气北宋名臣范撞仲淹曾谪知臂饶州，写下烛了许多赞美闹鄱湖风光的抚诗篇。爱国坡词人辛弃疾头退职后，在扮上饶度过了姿他的后半生锻。一生留下丸的六百余首支词作，近一器半都是在上路饶写成。投现代上饶名毁人中，首推暴方志敏。这舍位伟大的马适克思主义者格、无产阶级鸣革命家方志鞋敏为了劳苦播大众的翻身献解放，在这秒片生他养他钻的土地上浴蜓血奋战，创访建了闽浙赣谈红色根据地弓。他在狱中自写下的《可找爱的中国》想、《清贫》艘，至今令人胸迥肠荡气，蹄振聋发聩。便还有和方志趴敏一同闹革简命的，解放党后任江西省裹省长的邵式畏平；我国拨“签一二冤·鹿九择”笋运动领导人阴之一、解放浪后任重庆市将委第二书记斜、化工部部垒长的澎涛；辞留美博士，侄在美国航空欠界享有盛誉免的方俊鋆；据学部委员、究生物学家陈辫桢；我国著较名昆虫学家恋杨惟义等等烧，灿若星辰欧，光彩熠熠极。筝上饶文化繁丈荣。全市有霜文化馆13信个，图书馆结12个，博奋物馆14个王，电影院4泡9个，文化该中心292诉个，电影放军映队196筝个，民间职半业剧团42耀6个，农村雀图书室34旨00个。全飞国文化先进顷县1个，全乘省先进县2黄个，百强文董化站23个锄。经济概况故随着上饶市循市委市政府同突出加快发艳展主题，着橡力推进改革炸开放，紧紧递抓住工业化谊核心战略和预大开放主战很略，大力推赔进全民创业牲，努力构建俩和谐社会，躁加快傅“蚊三化旬”污进程，国民禽经济运行保谎持了健康有特序稳定增长音的态势，各很业经济亮点写纷呈。20垄05年全年孕GDP增长往14.1%漂。2006锅年上饶各行吴业发展情况售良好。尺1、地利；臂2、部分行抄业近年发展滥势头强劲。护改革开放以桌来，上饶凭宪借晋“启八省通衢监”愈的地理位置昆和丰富的资丑源优势加快疼发展，地方泻经济出现全赔面增长的强挖劲势头。景工业已初步欲形成以有色机金属、建材焰、食品、轻恼纺、机电为唱支柱的五大扒行业。德兴推铜矿、永平镇铜矿、弋阳棋铜矿、上饶仿县铜矿、横编峰钽铌矿、泛万年银金矿列、万年砂金班矿、大茅山贡金矿等一批夕大中型采矿怨企业的崛起缸，展示了采盾矿业、矿产添品加工业广淋阔的发展前嫂景。灶机电行业已协有汽车、电谣工电器、仪沃器仪表、农摸机、轴承、慌石化通用、君矿山机械、矛食品机械等圆八大类。其怒中照相机、打客车、电磁绍线、交联电遭缆、电度表交等六类产品公已显示出规羊模效益；相纱机、客车、册轴承等产品质已走出国门丹进入国际市虫场。凤凰牌析照相机已是撕国产相机第老一品牌；上乎饶牌客车；款方圆牌圆筒土漆包线被认睛定为江西省花名牌产品，聚上字牌电度鲜表为省免检损产品；长风韵牌焊条、焊殖丝为全国焊托条行业首秕被推荐产品。锡依托丰富的窗粮油资源发磨展起来的食虚品工业更是沸一派兴旺。横其中国家中帅型企业有5炕户，年利税符过千万元的猜5户，过亿敲元的一户。必月兔牌香烟付、全良液牌爸白酒、大鄣障山牌茶叶、蔽饶州牌白酒夸、万年贡米封、相继成为昂江西省名牌沾产品。缴2、外向型给经济快速发客展，出口企栽业不断增加驱近几年来，侧上饶市企业胞的外向型经要济得到迅速鉴发展，德兴翠异VC钠有倘限公司开发副的食品添加浊剂，产量占锤全国一半以抱上，出口量呼占全国的四铸分之三。婺剪源开发的有柳机茶，在国殊际市场享有高盛誉，20舟00年度出它口量占欧盟抓各国总销量迁的70%以蹦上。誓3、规模进血一步扩大，捆产业形式多司样化纹上饶的工业楼有过辉煌的匆历史，无线尝电厂，仪表跌厂，客车厂惨，江西光学石等都有过辉普煌的过去。区但是随着改表革的发展，加市场经济体傲制的建立，食这些厂有的热倒闭，有的凤转让，只有筛江光，客车床厂还能撑起锁半壁江山。谈上饶人警觉贡的了解到这提一点，上饶胞开始利用良填好的基础设芬施建设，可黄人的市场优阅势，低成青本优势，善丰富的自然钉资源优势。赛大力招商引畜资。工业经介济迅猛发展授，上饶先后氧组建了上饶六工业园区、由广丰县工业救园区、横峰枣县兴安工业狱园区、玉山团工业园区等谎多个工业园燕区。进一部怨优化工业投漂资环境。恰近年来上饶观受到一跃成丈为当今中国兄第一商人群央体的浙商的各青睐。20荒06年，由传浙江日报报懂业集团、浙贷江省政府经厌济技术协作州办公室、浙壁江省工商联狼、浙江广播盾电视集团、绵浙江省私营屈（民营）企嗓业协会等发唱起在全国范张围内开展的厌2006浙乌商（省外）察最佳投资城酒市评选活动衰在国内最践大的在外投拾资群体眼中状的上饶，此见次一举获得窄浙商省外1动2个最佳投雾资城市之一殖。梨今年上饶1肝--4月，猾全市共签约罩项目合同2萍75个，同射比增长21竟.15%；唤签约资金8接4.13亿桐元,实际引佛进市外资金渔76.73驾亿元,同轮比增长24辩.32%。雨全市新批设闯立外商投资葬企业19家纽,合同签约沉外资774亿3万美圆,足同比增长1连53.62英%;实际利子用外资金额详4634万壶美圆,同眨比增长1衔46.62胃%。恭4、农业产润业化步伐加贸快，渐成沿率海城市农副益产品供应基昼地怠农业产业化喝步伐加快。股围绕优质稻韵、生猪、肉雕牛、特种水卡产、茶叶、移茶油、蚕桑障、葛业、鳗皇鱼、果业、封竹业、乌黑痰鸡等主导产妹业，兴建规蔬模生产基地许。全市已建斥农业企业9魔35个，各陕类产业化组乏织146个淹，带动农户绵50.8万首户；基地种佛植面积达7都0万亩。全站市种植业优柱质品率达8浊0%以上。慰创制国家A食级绿色食品夺9个；涌现脱出广丰卷烟暴、白银鹅、鹿万年珍珠、刑贡米、婺源雄茶叶、荷包暴红鲤鱼、铅漆山鳗鱼、横但峰葛粉、德润兴茶油、波庸阳银鱼、余访干乌黑鸡、永藜蒿等大批醒在国内外市许场上享有盛并誉的名优产裙品；年出口壮金额达1.章38亿美元狗。昔日的鱼朵米之乡，正淡在成为沿海才大中城市优局质农副产品丽供应基地。垄5、旅游业皇迅速崛起，树第三产业全酬面发展遍旅游业正在萄崛起。上饶割山川秀美，绿风景如画。谦又位于安徽伯黄山、福建芦武夷山、浙掘江千岛湖以荐及江西的庐轰山、三清山挣、龙虎山等管著名旅游景氧点的交通中妈心地带，发敏展旅游业得红天独厚。许录多旅游景点读得以开发，牺旅游设施不饭断完善。姐现有的景点股有：国家级回景区三清山辅、龟峰，南吴岩佛窟、葛际仙山、武夷窄山自然保护啄区、鹅湖书搁院、婺源田钉园风光、灵耗岩洞国家森姥林公园、万痰年仙人洞、紫吊桶环、闽芦浙赣革命旧花址、上饶集奖中营等等。完随着城市基途础设施建设牧的加快，城咸市商业、旅损馆业、交通阔运输、以及萄文化娱乐业唱都呈现大幅淡增长的势头揭。晴6、居民生踢活改善，消芒费市场需求扇旺盛蛛2006年举，1告—样4月上饶市阿社会消费品视零售额增长拘17.33桑%。全市实具现社会消费覆品零售总额混44.43贺亿元，增幅匆提高1.6旱5个百分点娇。城乡市场口继续保持同闪步增长的态龄势。城市实桐现社会消费洽品零售总额准12.12摘亿元，增长傅15.19芒%；县及县漠以下农村实位现零售额3希2.3亿元屈，增长18提.14%。消各行业齐头探并进。批零岁贸易实现零激售额39.瓜37亿元，警增长15.定61%；餐睬饮业实现零且售额4.3蹈6亿元，增麦长37.6爪3%。全市棵各县（市、抛区）零售额溉增幅上升较播快。全市社年会消费品零烟售总额累计总同比增幅超鄙过15%以金上有6个县仓（市、区）普。城乡市场悔协调发展，趋农村市场进木一步趋暖。脉随着人民生吊活水平日益努提高，居民丰消费结构向惩提高质量转钉变，消费内肿容日趋多样伶化，特别是某居民家庭在积住房、汽车夜等新大件上尘消费量增长胞，消费层次棕出现升级趋豪势。治小结：转1、通过以音上分析我们册不难看出，拼上饶市整体汁经济呈上升咐形势，居民精的消费水平乏在迅速提高继，购买力也服逐渐增强，特尤其随着外汤向型经济和最特色产业的筛快速发展，炮带动了工业仓和农业的整薯体发展，从锹而有利的提忌高了中、低患居民的整体辩经济水平。写因此，从上变饶市整个宏晚观环境来看象将会为房地灭产业的发展惭提供更广阔晨的空间。2加、上饶居民言消费水平的睬不断提高，驴政府招商力镇度的进一步登加大，以及饥外来人口的白增多，居民君对住房的要梅求也在提高浅，虽然，近孤年来上饶房耀价上涨相对寄过快，但房蒸产业在众多感上饶特定环赞境下，仍将对有巨大的发息展潜力。渠第二部分撞上饶房蜜地产市场专妹项调研颈1、上饶房挺地产发展概设况络上饶目前尚吹属一个小型盒城市，在发品展过程中因巩经济发展水沙平、居民消援费水平等因谋素的影响，是上饶市的房岔地产业起步朋相对较晚，诵发展平稳。还1999年润起，政府取忠消福利分房双制度，促使镇房地产产品疏向商品住宅衔过渡，房地躬产单位的性丽质亦由全民烟企业转变为饭股份合作制锹企业，企业榴领导者通过画股东大会选蛛举产生。房足地产市场的为销售份额由叨全民消费者摆构成，此时芹人们才逐渐篮从对咏“闲住房福利匪”隆的政策依赖睬走向对项目氧细节的重视弃，对产品质薪量、产品价周格比较重视超，对产品的打品质也开始虑重视。由此咳可见政策变堂化推进了房煮地产市场性方质的转变。沙眠随着经济发害展水平的提它高，居民消热费水平的提季高，以及居娘民消费观念芝的转变，房团产业也在不砌断发展。枪2002年显，是上饶房煎地产不平凡跪的一年。全掀市房地产业除开发总投资普14亿元，哪城镇房屋施草工面积16劫0万平方米刑，竣工面积冒110万千料方米，较上本年相比分别貌增长40％抹、25％堵、15％。械其中住宅建谈设施工面积掀120万平波方米，竣工脖85万平方申米；城市人怨均住房面积托增加了0．爱6平方米，戒新开工住宅梯小区和成片境改造项目1绵8个；完成绑房屋拆迁面斩积60万平年方米。房地丝产二级市场暂异常活跃，陵全年交易量顽4400宗岩，成交面积薯42万平方锄米，成交金杜额26昨亿元，较上夜年相比分别俩增长40％盾、41％、维440／0才，增长速度级出现前所未爆有的势头。鹅2003年朴8月，上饶温市投资12肠00万元对平上饶集中营胳纪念馆进行胶全面改造，椒并新增华侨吊展馆，以此政作为全国华殃侨爱国主义摆教育基地。周11月上旬钳，又邀请来笋自北京大学围、国家旅游熊局、同济大浪学等专家对碎集中营旧址始景区作出了纹全新规划，直今后将把红芦色旅游与观继光旅游结合是起来。为保偷护好信江书渠院，上饶市吩搬迁了一所捷大学。辛弃冻疾旧居带湖达山庄等一批说文化古迹的末维护开发也调提上了议事宗日程。这些臂政策和措施离让我们看到佩上饶在定位壤自身发展趋灵向的同时，接开始重视城塑市规划，景误观设计规划苍，对房产开折发有了一定盈的影响。沫2004年厕，全市存量数房交易80务82宗，同疏比增长6.吵2%，交易订面积102菌.7万平方满米，增长1菠2.1%，辞交易金额6薄.79亿元透，增长8.太1%。其中社市区存量房状交易242您1宗，增长好1.4%，扶交易面积2俊9.11万士平方米，增谋长3.4%持，交易金额惰2.26亿廊元，增长2阶.21%。版今年1－6阴月份，全市遮存量房交易赵发证263魄0宗，交易博面积达32援万平方米，遣全市商品房懂办理交易手匀续3145洋宗，交易面步积36.4格万平方米，亿存量房交易炮面积占商品闻房办理交易饥手续面积8属8%。与去她年同期上升瓶15个百分边点（市本级俱上升20个满百分点）。过全市商品房梅住房均价市申本级达13运80元，同库比增长10锐.4%，各侧县市商品住享房均价83织2元，同比或增长15.细97%。2每004年第桃一季度末，扯市本级商品蠢住房均价达恢1420元叼，同比增长值7.58%猪，各县市商料品住房均价那929元，沾同比增长1宗1.26%弃。第二季度询房价涨幅稳植中有降。砖2005栗年上半年上座饶市房地产莫业呈稳健发研展态势，房甚地产市场呈友以下六大特伞点：1、除房地产投资泛继续增长，亲增速明显回予落。2、戚商葵品房供应结毙构基本合理甲。3、轻商品房需求公量趋缓。喜4、存量房耀交易日趋活术跃，比重呈软逐年上升趋甩势。5、谱商品住房价桨格涨幅趋缓齿。6、地房地产估价尖市场持续活呈跃。2窃005年上求饶市房管局签指出要：1蛛、正确理解住调控政策精谱神。2、落谎实房价调控何目标。3、疫改善住房供念应结构。4跑、引导合理支住房消费。亲5、加大土欧地供应计划法管理力度。帖6、完善住撇房保障体系榴。7、加强呀对房地产交盛易行为的管孙理。8、规帐范房地产市年场秩序。9挎、加强房地食产市场监测疑。友2005年荐10月26躁日纵，随着国家详一级物业管系理企业深圳珠市万厦居业扣有限公司正勇式与上饶大题红鹰置业有唱限公司签约遭，上饶市物姨业管理模式啦、理念全面课更新。统经过现代城栋·扯国际公馆、顾带湖花城、吴香溢云天等升具有一定代伍表性项目的五影响，上饶拥的地产开发层与消费已经桃走向一个相东对比较成熟粥的阶段，价前格稳中有升绸，目前上饶我市楼价已经加达到11齿80~19奏00元/㎡慰的水平，最皂高售价甚至瞒超过280练0元/㎡。皇与之相应的寺是地产消费文群体的消费评行为也更加麦理性，对产筑品品质、安着全、舒适度分、人性化、司智能化等的铸要求将日显对突出。从江坊西立天唐人难房产发展有挣限公司旗下拾开发运营的锯现代城袋·燕国际公馆的字高价热销我毅们可以很明汁显地看出，改现在的上饶艰市场已经由柳单前纯的扬产品竞争向该地产开发企露业及地产项您目之间的品怒牌认知与竞赞争的前奏时包期。在这个棉时期，开发百企业及项目害的品牌已经毛超越了产品场本身的竞争随力，在品牌权价值的影响坝和驱动下，快地产项目能炊够获得巨大毁的价值驱动剑力，进而大附大提升项目斗的综合价值躲，给开发企通业带来高额加的投资回报可。因此，翼在这个时期撑，品牌及形败象塑造是关着键，它是决耗定地产开发伤企业及其所优开发的项目刘能否实现开文发利益最大板化的关键所尤在。属总之，未来烤的房地产开摸发是集合项绣目规划、产糠品设计、配践套设置、物应业服务、形狐象品牌塑造餐、营销推广沃及广告传播送为一体的综鹅合性的产业乱运作。它不氏但要求在项厨目的规划、宜产品的设计婆、配套的升叛级等一系列够环节上要能岔够超越目前械市场现有的摘地产水平，讲更要加强茂人居服务浇及闲人文形象干营造，尤其舞要注重对生广态环保、高弱舒适度、低蜓能耗等先进纲地产开发价泄值要素的培村植。只有满遭足了日益成钱熟的市场的伯需要，地产陶项目的开发指与经营才能杂立于不败之戴地。搭上饶房地产挎区域分布及评其特点篮上饶房地产零发展时间不街长，经过一谢段时间的发算展过程在分磁布方面有一挺定的分布地移域特性，本零市调报告通客过上饶市辖元城南区域、伴城东区域、唯城西区域、敢城北区域等乓4个区域的包全面调查，纲对街道房产拿业进行了一棵次盘点。椒（一）城南致区域暴所谓城南区南域指水南街掘道，包括：魄上滩头、下肚滩头、劳动激路、文通巷谣、丰溪路、拢书院路、豆默芽巷、水南童街、客车厂川、市医院、惯世纪花园1本1个社区居果委会；东瓦泰窑、汪家园施、滩头、刘艰家坞4个村伴委会。水南住街道区域经鸟过多年的发侮展，在本区腾域有上饶市控仅有的几所写高等学府，寺例如上饶师断院、江西医篇学院上饶分善院、上饶广刻播电视大学扔等，该去商突业网点并不虹发达，近年鼓来水南街街穷道经过整修观美观了许多瓶，水南已经健逐渐成为上戚饶市文化中急心地带。论城南区域由省于上饶人价辩值观念以及鞠商业格局等号方面的影响仔，目前正在梨开发或者开临盘的房产并闪不多，并且抖多数开盘楼隙盘比如科华甲南苑以及一务些没有专业含推广团队的听楼盘物业等亲方面存在许俩多不足。但虹因为水南街邀教育设施较在完善、房价商目前相对较链低一些（1亦500-1品700元/签平米），许点多小楼盘买畏得还是不错咽，比如新都棚水南公寓住搞房基本售完砌。冈从开发体量熄上看，城南材区域相对薄视弱。割从项目规模魔上看，目前检这一区域项免目规模相对趣上饶市其他腿区域还是较歇小。如高档理些的六“瞒君临天下森”界楼盘也仅1吴万多平米。密从市政设施盯和生活配套礼上看，这一侧区域具有一逗定优势。目害前上饶核心丰教育配套等威主要集中在轰这一区域。闹从产品类型凶上看地产类环型已开始了轻多层向小高斤层的过渡，钉虽然目前小挡高层的容量片还小，但作滥为一种全新担的产品形态秩，小高层的啄出现，无疑俗代表着上饶滥房地产市场胀的开发已经乳进入了一个塔全新的阶段现。范从价值体现米上看，城南侧区域由于教敬育设施、娱袖乐休闲设施赶较好，有一子定升值空间价。目前城南钩区域的多层掌住宅的售价善多维持在1勤500～1普700元/浊㎡这个区间荐上，随着时疮间的推移，病其售价也在吴逐渐升高，乎但因为其商飞业网点不发阶达，升值潜伟力和投资价取值相对弱一融些。喷（二）城东醋区域仇所谓城东区钩域主要包括申：祝家巷、每大井头、马糕皇庙、市府你大院、中山早路、东门路快、三里亭、渗南门路、东幼门外、体育监馆路、金龙摧岗、建新、页沿城、北门醒村、五三小宫区（一）、奋五三小区（娃二）、施家衬山、现代城斥18个社区底居委会；东踪门村委会。砍这一区域靠吼近现在的市僚中心地带已饲没有可以做亭为房产开发帝的地皮。靠冷近现在的市谷中心的地带斤，经过多年腥历史的沉淀锤，发展已经梦相对稳定。稠但靠近新建沟成的现代城汤区域，这一数区域升值潜市力相对较大扁。现因铁路强及产业规划夺北移、居住护人群越来越旷多的聚居到脾规划、定位吐、结构更趋紧合理的城市健东部，所以径有潜力成为渠上饶城市商巷住中心。市锤政规划为未款来的中央生烧活核心地段技。外虽然这一区昏域在城市发战展的初级阶葵段，交通设埋施、生活商抓业配套、教级育资源等要汉素仍然有一鹊些不足，但砌这一区域楼问盘人气却十惰分旺盛。这歇一区域的现越代城楼盘目亭前可以算上乓饶最好的楼好盘。这充分酱说明，现在咏的城市居民置眼光开始有第所变化，看君到这一区域丢升值的巨大送潜力。据本睬次调查，目握前现代城销塔售火爆，这洲和现代城一些整套的小区份内部配套设晃施有很大关汁系。目前更济靠近新火车披站的地方，梁对房地产开液发还有空间窑。珠（三）城西抓区域需城西区域主救要包括：大茫公厂、马家糖弄、八角塘严、白鸥园、毙新建路、渡伴口、花亭子昂、解放路、蚕天津桥、解饶放河、河中蛙巷、胜利路志、三官殿、场五桂山、茶剪山路、杨家创石桥、桥村台、铁一、铁孕二、铁三、伍铁四、铁五洞、庆丰23耳个村委会，样以及上饶县敞区域。龙这一区域的努八角塘、白匪鸥园、新建环路等处是现俭在的市中心好最为繁华的斑地段。是目尺前上饶是的白商业中心。羽居住人口众退多。现在热苗闹的景象必足将影响这一阿区域房产业达的发展。如这一区域的尿上饶县区域无目前在上饶呢市加快城市授一体化的进旦程中，已经蔽开始形成自素己独有的一装整套建设方汪案，并且在释2006年荐春季，市政睬规划中提出碌“斑今日城西，母明日浦东任”睬的发展口号亮，2006扯年春季上饶涛城西基础设萝施及功能性附项目推介会浆给城西带来杰机会。上饶城县一系列购祥房政府补贴隆也给城西房酒产业的发展典带来一定的舰优势。乌（四）城北魔区域穗城北区域主煌要包括：龙资芽亭、带湖谱路、沽塘路调、里安山、跌吉阳山、四蚂脚亭、外沽车塘、凤凰8梦个社区居委抬会；郭门、输沽塘、民主薯、龙潭4个守村委会。雁这一区域房快产开发已逐溜渐升温。随拨着上饶市政仰治中心向这酒一区域转移怎，上饶县域丈经济的飞速敌发展，这一篮区域的房产敢也将有升值哥的空间。目谢前已经销售叫的带湖花城浇已经开始进述入销售的旺吼期，而上饶塘华都地产开梅发的房产已挣经销售一空康，其他如刚田开始销售的唤香幛花园楼米盘也问津者都众多。心但这一区域舒市政配套设船施还存在许赵多不完善之缘出，而新的助市政中心建杰设速度缓慢逢也给许多买漆房者带来一迅定顾虑。所陆以这一区域窑多层和部分泰小高层楼盘寨房价也只处随于1600俭—很1800元箩/平米。而课这一区域的州房产开发商厕，推广企业先也是使出多浙种解术，促饰销，均得到慌良好效果。节呀（五）上饶猴市城市配套呀分布（学校帆、医院、银熔行）蹲作为中国中犯部地区江西纪省的一个地忌级市，上饶铃在漫长的发读展过程中形证成了自己独纽特的城市布间局。体学校：以城主南区域居多肃。贝①沾书院路--匆--市委党羡校、江西医谅学院上饶分夜院等（8路抛车站点）袄②飘环城路与丰含溪路交界-兔---上饶糊师范学院（轮1路车经过商、停靠）垮③展水南街街中均---上饶秀市电大、市由二中（1路榨、2路、3衬路、4路等妻车经过）鸣医院：之①搬市中心广场蒜旁----慈-上饶市立治医院（多数贷公交路线都肺可到达）哭②殃水南街书院忠路----遮市地区医院猴（8路公车翼）病③②割市第二人民赢医院、曙光于医院、东方吓医院、皮肤滥性病防治所粉、肿瘤医院挑、第五人民攻医院等。握银行：各区什域均有银行腔。银行种类傲包括：建行壤、农行、工纷商银行、中索国银行、农干业发展银行货、城市信用皱社、农村信拒用社、中国指邮政储蓄等渗。转代表商场：原3G电器广恼场、银泰时艺尚商场胶代表超市：费永盛超市、雕岛内价您休闲场所：黎上饶影城据小结：绣从上面几个忧地产关键要屿素的分析，线我们发现上冰饶目前还处优于强力发展区中，市商业刻中心、政治乳中心、文化阻中心正开始蜂转移或逐渐既形成。新的御行政中心规蝶划、新的火鸣车站的开发童必将给房产降业带来不小染的冲击。目纠前上饶房价善消费者普遍堵觉得过高，丹但仍处于销愧售旺期。而积上饶市城西垂地带现在的豪房价相对较南低（118煤0---1只580元/羽平米），并炊且随着市政县设施的完善养、上饶县区躬域县政府的碧补贴，这一崖区域的房产花业将迎来一欢个新的机遇内，房产价格沙不会下调。建地产住宅价捉格区间及其是走势纠根据对上饶伯目前在售地兴产项目的调肿研分析，该舰区域房地产洗住宅价格的泛区间主要分麦为1180伪～1400滨元/㎡、1斤400～1誉600元/确㎡、160每0～190上0元/㎡、马1900元拆/㎡以上几进个水平段。俩其中，售价愁为1180彩～1400漏元/㎡多为惕上饶县区域涂的一些地产能项目；售价糠为1500列～1600刑元/㎡的地赌产项目多为原城区内零星怨的小项目，捕售价在16任00～19愚00元/㎡杏这个区间的成住宅产品主速要为区位、皮楼层、朝向冠及景观视野明都比较好的镰多层住宅以例及部分小高诵层住宅中的砌中、低端产熄品；售价在谜1900元社/㎡以上的雹产品多为小授高层住宅，焦但位于城东处区域发展区败域的现代城器凭借其规模幅、项目规划橡、产品设计叔、配套设施净、物业服务联以及历史以信来形成的品企牌优势，该腥项目的多层这住宅的均价莫同样能够达圈到1800图元/㎡的水糖平线，由此害也可以看出央地产品牌及亚项目形象塑黄造对项目售惰价的影响。牵地产价格总沉是与地产开贩发及消费需恩求息息相关曾，从上饶地毙产市场的发姓展情况结合造当地城市的叛经济指标以私及消费需求叼来判断，未赠来一段时间压内地产项目捞的住宅产品悲的价格仍然析有一定的上蓄涨空间。这训种上涨趋势料在目前上饶铅地产销售市铲场已经得到闲验证。在今目后一段时间妨内，随着地毫产开发的不泰断深入及土尸地资源的日剑趋紧张，住肆宅价格仍然泄会有一个比剖较明显的上归扬。吴上饶房地产兼住宅项目特番性及其发展看趋势堡上饶地产市雅场虽然起步赛相对较晚，权但发展比较麻稳定，近年视来房价也稳业中有升。沿坚海发达城市错近几年才逐肤渐流行的各翻种地产项目贞规划的理念朴及产品设计倡的一些元素较在上饶市场没得到了引进陵，虽然没有次大型城市住骄宅项目的那姻种精致和深守邃，但对于绩一个地产市腔场刚刚起步响的城市，这美样的产品还挠是能够在当与地引起轰动傅并取得强劲国的销售成果们的。霸（一）项目逼总平规划特护性分析楼从目前上饶奸地产项目的申规划来看，受许多项目在买规划上已经奥开始注重室圣内居住空间醋和室外活动兔环境的综合萝把握。在平毒面布局上主认要以行列式倡布局为主，纯注重项目之慎间的通透，环均衡性比较绘突出。为了趋提高项目的摩综合竞争力熊，体现规模止优势，在注室重平面布局夜的同时，大距型项目的开核发商也比较着注重对整个孕项目的布局扶，开始植入蒜了社区全套涂设施及规划堵。一期、二岸期都已售完强的现代城甚营至规划有5北00米长的鲜风情小区步酒行街，用3贝000万打暖造饶城最大肃的经典园林替。这在当地织无疑是一个哭新型居住梦带想的开启，萝也为现代城统·器国际公馆的辨热销打下了博坚实的基础酬。蒙（二）项目薯建筑类别特匆性分析宵从地产项目它的建筑类别薄来看，现在歉上饶的地产绢建筑类别仍孙以多层住宅途为主，其比欢例占到目前济在售项目的社80％以上用，但随着地福产开发的不伴断深入及当赢地购房者置赚业观念的不殖断更新，小布高层住宅也超开始受到关厅注，这标志枪着上饶地产冒开始了一个讨全新的发展南。小高层住艇宅与多层住放宅的区别，予不仅仅是建忆筑高度的差壁距，在内涵邀上，小高层豆住宅的诞生概意味着一个绑城市已经迈山入了现代化态发展的阶段写。栽带电梯的住砍宅，它倡导兰的是一种全号新的生活观纠念和居住理熄念，在一个妄城市，当小无高层初次出印现的时候，危居住小高层淋住宅就代表缠着一种尊贵册的身份，一凯种居高临下证的气质。小院高层住宅的取出现，使上高饶地产项目故的产品线更旦加丰富，尤贪其是让当地拴的高端消费奔者有了更明努确的置业选坝择。畅（三）项目揉配套设施特盛性分析铜从地产项目递的配套设施酒来看，规模尸较小的项目挑在配套上与仙大规模的项趣目还有比较散大的差距。册在配套设施阻上，大型项推目如现代城暗以及带湖花罪城都规划了纤园林休闲空百间，同时在客社区内还配兆备了一些日雄常商业服务摔和物业管理恶服务。尤其专是现代城，键由于规模较证大，其配套封设施的完备裹以及园林绿蜓化的面积在些上饶当地都腐是首屈一指尚的。这种配览套完善，服患务贴心的项勒目受到当地抱市场的一致捷好评，也将牙上饶地产市体场提到一个指较高的平台软，为后期市缓场的提升创砖造了一个非受常好的条件蓝。直（四）项目搜户型设计特矩性分析映从地产项目您的户型设计鸡来看，目前拜上饶市场的伤户型设计比池较注重对面丛积的控制、扑对使用功能招的分区，沿顶海发达城市职较为流行的签落地窗、转姜角飘窗等元惕素也被植入渴到产品的设贫计之中。根室据建筑类别早的不同，户蜜型设计也有息所不同。多腔层住宅的面隶积以80～否130㎡的攻两房两厅一荡卫及两房半鞠两厅一卫的落产品为主打雀户型，在功拔能上也实现荷了干湿分离剩、动静分隔测的初级分区爷；小高层住旅宅的面积多逼在130㎡榜以上，最大国面积可达1伶60㎡以上螺，此类户型热由于面积增例加，户型内浅部的设置也上显得比较时甚尚豪华，四喘房、五房、装六房甚至七地房的设计让溜室内的居住衣空间显得阔队绰，动线极退为分明，分喘区上也过渡湾到了更细致哑的阶段，同品时主卫的设佣计，让居家座的私密性也请得到加强，惊这样的产品吸设计基本上绿达到了一个殃比较完备的是要求。张上饶房地产阿消费特性及溉其发展趋势桐消费市场的坛需求决定了校地产开发的侄供应，作为迈一个南方的扣地级市，上虹饶的地产销剪售也具有当潜地的区域特翼性。裤（一）区域浆选择：城东惭区域成为热晋点置业区域播虽然这一区度域在城市发缝展的初级阶僵段，交通设腔施、生活商逐业配套、教铃育资源等要吧素仍然有一针些不足，但钩这一区域楼谦盘人气却十灶分旺盛。这式一区域的现水代城楼盘目号前可以算上燕饶最好的楼偷盘。症这充分说明板，现在的城揭市居民眼光拔开始有所变孩化，看到这奇一区域升值罚的巨大潜力添。具本次调尼查，目前现半代城销售火狱爆，这和现贫代城一整套脂的小区内部昌配套设施有旁很大关系。捉目前更靠近朱新火车站的效地方，对房押地产开发还蹈有空间。追（二）产品相选择：多层叉为主，小高袋层受到高端封客户热捧含在对住宅产胞品的选择上罩，大多数购捎房者仍然将访多层住宅作剑为首选产品仆。与此同时身，由于小高堪层本身所具狮有的优势如质配置电梯、剪户型设计更裁为时尚等特痒点也受到了沾当地高端消欲费市场的欢披迎，呈现出同多层与小高勒层同步热销瓣的局面。综参合上饶当地殊的经济发展准概况及人均萍收入水平，桑在未来3～泥5年时间内现，小高城住逆宅将有理由雾成为这个城看市的主流产移品。方（三）户型判面积：胃多层以80糊～130㎡绝较为畅销，起小高层则以遣130～1炭60㎡的户软型作为主打歇产品选择多炎层住宅的购靠房者，多数现为当地的中恳低收入人群诸，此类人群妖在上饶当地否的消费市场多中所占的比沉例最大。在升面积的选择筑上，80～权130㎡的垃两房及两房芝半的户型面等积比较适合穴他们的收入赤水平，因此毯，此类户型钞已经成为上圆饶当地最畅盒销的户型。纤而选择小高地层住宅的购笼房者，绝大足部分都是当擦地的中高收比入阶层，此誓类人群不满亿足于现有的射居住环境，翁需要更大更贺豪华的居住慕空间来展示腹他们的成就写，因此，现诚代城的小高孤层住宅一经市推出，就受世到此类人群主的热捧。1钟30～16年0㎡的小高勤层户型更受递当地中高收闭入阶层的欢尿迎。姓（四）品牌涂意识：开发姜品牌开始受残到重视卡随着上饶市片民消费水平涛和文化水平属的提高，并穿因为上饶离粉上海、杭州敲等大型城市土不远，更是秀看到优秀的编企业所推出蛛的房产更加向美观大方，刻所以上饶人换开始越来越拐重视开发品彩牌。品牌效陷应好的企业温，比如江西茎立天唐人房栗产发展有限淋公司开发的棚房产，以其素雄厚的资金雕实力、专业罢化的操作水抽平以及良好稠的信誉赢得但当地消费市秩场的信任。锣液第衰三饶部分妻项目概况沫一、萄昌地块描述：爆（一）宗地惑位置惊☆证项目地块位够于江西上饶丽市城东区域沉，南北接居断民区，西临耕紫阳大道，驱东接居民区孟，交通便捷味。贵（二）宗地僻概况惹☆否宗地面积：坡总用地面积乘6000舱平方米，耻容积率规划搏为2.77呼、绿化率：扑25%。灭☆底总累建筑面积：叛16597拨.40平方婶米菊☆宫宗地现状：侨从地块整体毯看呈炕“裂山谷暮”少状，较为特抹别。目前土生地在平整中戚。部（三）宗地伶交通冷☆党项目西临交北通干道紫阳源大道，连接陡五三大道、筛凤凰大道，注交通通畅。旧☆甲项目距离市馆中心步行街杀的步行时间棒约为10余先分钟。植第匆四毙部分孝项目市场分说析奇项目个案比摆较分析篮（一）现代资城恒·扯国际公馆氏1、区位特敏征灯现代城盯·慌国际公馆位醉于上饶市城校区东北静谧磁地带，充分榨考虑现代人弊的居住要求台，强调人与司自然的和谐甚，在整体上姓将现代景观戒与中国传统篇国林景观自阔然融合，借授优越的地利非优势，有效膏利用信江两水岸的自然景虾观，形成错昼落有致的序宰列社区看点据。况2、项目参扯数榴占地面积：惰7万多平婶米都总建筑面积旨：150鉴000平方始米撇绿化率：犬≥妄40%狐该项目规划偏有近644俯套小高层住穷宅楼，现已苍完成销售4渠00多套。茄从项目的主谁要参数来看朋，该项目的利规模在上饶偶这样一个经饱济相对落后猫、人口密度跑不是很高的西城市，可称际得上是一个恩地产巨无霸值。技3、总平规斑划裂整个小区坐踩北朝南，采乱用传统的行驼列式布局，令并根据项目冻的地理位置好，将整个项板目的开发销界售分周期销挤售。吨4、建筑风恋格兰现代城余·划国际公馆的面环境规划与傲景观设计大诚胆引进国际闯园林景观规茶划理念，利吹用得天独厚夺的自然风景职，巧妙的运乎用中国园林陕的氧“装借景膊”帝手法，将婉拾约江景、秀壳美山景引入逼小区，与小确区庭园景观称浑然一体，拔小区内四季侮美景如画，奸碧草青青、建蝶舞蜒飞。睁5、产品设鼓计唉该项目的住遮宅设计主要口采取两进深器设计，共有够三房一厅一扁卫，三房两截厅两卫，四肃房两厅两卫宿等多种户型牵，面积从1绳30㎡到2成00㎡不等诉。趁6、配套设室施妨现代城算·号国际公馆配瘦有豪华会所狡，设计造型乌通透、敞亮咐，极具现代康感的外立面峰，功能齐全善的内部设施草，无不透出构对完备生活啦的追求。攀刑岩室、健身混房、桌球馆干让您体验健缘康人生，图唇书室、棋牌勉房、音乐舞诵场、阳光泳赚池等均有。刃现代城眉·常国际公馆会下所完备的功狱能创新设计屠，使人完全夏感受休闲生举活。在舒适氏的阳光泳池跳中游泳，让耻身心在水中疮飘荡，完全里拥抱水的天伤地。或在图靠书中心在知诵识的海洋里蚀遨游，或在忙音乐舞场轻布歌曼舞。有厚很大的买点颈。朽7、物业管订理架现代城醋·睬国际公馆的储物业管理公砖司蝴——棚江西立天唐荒人发展有限板公司的物业炒管理部门，帮物业服务的叼内容主要包自括专项服务咸、安全防范笔服务包括全帝天候保安巡蠢更服务，大竿大提高了社蜘区的安全性乖，使现代城鹅在当地消费忍群心中形成套良好的品牌改效应。提8、销售回迅顾疫1）项目开渗发回顾：江辰西立天唐人夏发展有限公望司约在20弄01年正式较进入上饶市煮场，现代城枝当年就开始睁建设，20沟02年现代侧城一期正式往入市，整个鲜销售期至今霸大约有4年启的时间。塔2）价格波呜动：项目入被市住宅销售讯价格经过几拖次提价后，剑多层住宅销货售价格基本速稳定在17伯00元/㎡认。段3）销售概胸况：目前现晓代城笔·惕国际公馆的效住宅销售已驾经有2/3纳，剩余的房逐源仍在进一以步销售中。某4）营销手茅段：从项目屯的营销手段顽看，该项目览采用的主要肺的媒体工具漠就是宣传单羞页和一些户益外广告，在橡媒体选择和涂上，运用了拌专门的车体陶广告、上饶山电视台和上猜饶晚报等，己唯一特殊的村广告是在销傻售期，开发中商江西立天础唐人发展有欲限公司20栗03年11抹月捐赠20食万元兴建云滩峰希望小学险；2004弱年6月捐赠滨200万元嫂建月鹅小学歪；2004加年12月，欢向上饶市红础十字会捐助陵1万元，帮摄助上饶县观顶上村改善农盒田水利用电轮设施；20撕04年12饿月向万年扶尸贫助学基金销会捐款5万圆元；200浪5年元月，松积极响应市喇红十字会发森出的援助撞“秧海啸勺”蜂灾民和博爱丧送万家活动捉的倡议，捐浑资10万元浓。2005局年7月26浸日，江西立逮天唐人房地蔑产发展有限学公司董事长马童云峰代表摔公司向上饶带市红十字会岗捐赠了三套铁总价值62臂.6万元的执房产。这一柄系列义举给暴开发商带来雨良好口碑的五同时，也给民现代城的总芬体形象带来钻巨大的亮点朽。开发商也位非常重视将腰项目的配套醒设施建设作住为项目开发储的重点，与遵项目开发同萄步进行，凸傲显开发公司即的良好形象梨和品牌价值停。最终凭借寻着现场实景梨的强大的带权动力，该项锈目的住宅销诸售也一次一悼炮而红，一树举奠定了现旬代城旱·尖国际公馆今甘天的成功。撒9、经验总概结子纵观现代城述·粪国际公馆的痰整个运作过克程，我们认迎为，现代城崖·份国际公馆的房成功主要有芽以下几个方和面：刷1）市场环叶境驶在现代城进括入上饶之前减，可以说上飞饶的地产营塌销专门队伍筝是一片空白宾，正是在上读饶地产开发拳处于萌芽阶蒸段的时候，迈现代城壁·星国际公馆凭柜借自身的操由盘经验和资汽金实力，瞬寸间引爆上饶买的置业需求答，将上饶的伤地产开发提退升到一个全近新的阶段。露可以说，消属费市场的巨逐大需求和竞略争市场的宽对松是现代城心轻易获得成党功的基石。秧2）理性运脾作后如果说市场战的宏观环境回给现代城也·填国际公馆的救成功提供了态一个良好的谋平台，那么估开发商江西战立天唐人发盟展有限公司识整体运作则渠为这种成功驳提供了一个意强有力的推批进器。柴“谣一个全新的膝市场，蕴藏壤着无限的商济机，也隐藏呈着巨大的陷肉阱愁”剥，在一个地俭产开发一片逆空白的地方病一次圈地近并360亩，诱无疑是一个欲巨大的挑战湖。在市场尚架未明晰的情奶况下，采取逝一种比较稳摆妥的开发手尾段是项目成店功的重要保瘦障，针对消葛费市场的需均求结合项目跳的地块特征味，开发商将果现代城项目柔进行了分期同开发，并根繁据市场的反距应给予调整嘱。在一期销蚊售取得成功击的基础上，御推出地段更堵为成熟的二赖期三期，进啊一步提高项粒目的销售价抵格，从而为带项目销售带治来更大的利逼润，是地产星开发实现利泰润最大化的胶最好诠释。隙3）扣准市纯场的消费需选求利“再谁更了解消哲费市场，谁量就将获得更归大的成功保惜证幼”据，针对上饶爪人的置业需卡求，结合比推较相信现场廊实景和关注浩开发公司实粉力的特点，粪江西立天唐穷人发展有限参公司在项目怀开始之初就秀将项目的配嘱套设施作为但项目开发的牧重点，这首佛先打消人们镇对该项目的四置疑，凸显跌开发公司的仗开发实力和筐品牌价值。壳这种扣准消画费心理的开加发策略无疑观成为现代城陵成功的最大趴因素，正是钩因为对当地交消费行为的拐准确把握，衫才有现代城度后面的成功甩。妈（二）香樟惩花园吐1、区位特役征犬香樟花园位繁于带湖路新苍闻大厦附近愧，是新的城躲市规划中心氏地带。四周扩集新行政中溪心、商贸中胖心、未来文刊化体育中心抢、生态休闲绿中心为一体筹。交通便利执，有多路公怜交线路。遍2、项目参软数疮总建筑面积滴：12万余禽平米洽绿化率：4识6午℅卧容积率：1械.71贯该项目规划键有7000撕余平米的超众大中心景观弓，1182吐平米会所，燥1577平随米的星级幼持儿园，还有奶商铺90间而，停车位4念56辆。配宏套设施较为偷完善。名3、总平规剥划墨整个小区，炕采用传统的勤行列式布局醒，共分两列史八行，住宅嫂数不详。其西中，靠近商氧场路方向为夕小高层住宅越，其余10扫栋为多层住煮宅。该项目保在规划上由届于受到土地讲格局的限制哥，项目的总幼平布局显得礼较为呆板，深缺乏灵动性你，行列式布嚼局虽然使项性目的通透性棒增加，但对误于社区景观锄的营建则显缘得较为不利墙，这对于以芦高端定位的疾楼盘来说无愿疑是一大败多笔。谷4、建筑风肥格愤香樟花园的峡建筑造型多雾少有了一些线灵动，但从耐整体感觉上数依旧没有脱货离南方地级禁市的地产设奔计水平。戚5、产品设虏计东该项目的住今宅设计主要罢采取两进深席设计，共有杀两房两厅一驴卫，三房一怜厅二卫，三沃房两厅两卫沃，三房两厅脆一卫，四房蹦两厅两卫等欲多种户型，菌面积从95剪.14㎡到围137.1炒5㎡不等。攀其中，多层缺住宅主要规故划有设有两质房两厅一卫著、有三房一湿厅二卫、三越房两厅两卫双、三房两厅外一卫等户型尤，面积从9缝5.14㎡泊～137.风15㎡不等漠。小高层住歉宅主要规划栏有三房两厅谋两卫、四房恶两厅两卫等慈户型，面积午从122.助23～13复7.15㎡赴不等。烧6、配套设系施轻虽然与现代尤城相比，香遥樟花园的项乔目规模还比悲较小，但由富于更靠近市信区中心位置湖，该区域的呆市政配套还蹄比较完善，因同时为了提涝高项目的竞闪争力，香樟物花园在社区知内专门设有碰社区超市、皆诊所、健身荣房、幼儿园启等，充分满刮足了社区业茧主的日常生俭活需求。敌7、物业管劲理题香樟花园采够用全封闭式怖物业管理，随高科技保安停可视对讲系相统，先进的歪防盗报警系蒸统，智能华顿综合布线。警物业服务良绵好。舱8、销售回乓顾邪1）操盘回高顾：香樟花迷园是上饶市徐区新近开发典的一个高端腔住宅项目，条一期项目近悲日才开始内必销。洒2）价格波弹动：项目多早层住宅销售互价格约为1候700元/肺㎡，目前情愿况看来，到告2007年琴10月开始匠交房，这一杯项目还将有去一定升值空垮间。嘉3）销售概群况：目前一小期开始销售睡销售情况良树好。镜4）营销手辜段：香樟花裤园虽然进入谊上饶市场的巧时间不长，锤但是在营销露手段的应用凑与组合上还跨是很有特点娘的。带湖路忧所有灯箱广呀告的投放给康这一项目带痰来一定知名金度。姥（三）东方息帝景幸项目地址：叛五三大道2前7号不开发商：江慌西元信房地残产开发有限萍公司碗工程进度：广目前尚未动嗽工，对外已必接受预定吓注：多层只银有一栋，不茫对外销售。集其余为小高券层，价格2苗000元/热平米以上。炎（四）五三兽名苑葡项目地址：访五三大道抽物业形态：手多层（已售告完）、小高互层（均价1但700元/宽平米）岭（五）润丰宅·蕉城市广场奋项目地址：殿胜利路52叠号（中心广葵场北侧）慕开发商：江扮西润丰房地耽产开发集团品有限公司成物业形态：跃高层，商住计两用乞价容格：260垂0元/平米权工程进度：抓已建到3困层，对外已虽接受认购，谁2008年迁交房杨（六）东湖衰花园感项目地址：情三清山大道鸣，临紫阳大均道遗开发商技：江西佳利宵商城住宅开扒发有限公司毫物业形态：伍多层、小高晚层等冤建筑面积：叨一期7.8烧万方枪多层均价：认1700元孤/平米计工程进度：梳已建到3培层，对外已克接受认购，复2008年盟交房嚷（七）黄金沸水岸路项目地址：吧水南街怠总建面积：样20万平米减容积率丙：2.6象绿化率办：42%袄总户数职：1560祝户狱物业形态：秘高层、小高致层、多层凝开发商干：江西鑫迪秃房地产开发匙有限责任公勇司吴多层均价：贴1700元颗—亡1800元桨/平米说工程进度：浅已建到3恋层，对外已矿接受认购，撇2008年刷交房阻（八）绿景阀家园傲项目地址：碌光学路、常枪塘路呈总户数舱：2500棵余户孤物业形态：衰小高层罪开发商辩：江西鑫迪恨房地产开发弊有限责任公弱司帖均衔价：215树0元/平米联工程进度：卡已建到3梢层，对外已艰接受认购，迷2008年漂交房码（九）阳光兔湖景（福达其家园II期戴）任项目地址：而三清山大道抵总建面积：陕85000周平米似物业形态：魔多层何容积率坚：1.77梅绿化率淡：35%图开发商之：江西福达帅房地产开发搂有限公司他均箱价：165姥0元/平米罗注：有中央剑休闲广场、斧中心会所兴（十）带湖躺花城项目概况梳物业类别：辩公寓、别墅痛建筑类别：幼多层、小高蛾层；骨多层价格：矮1650元绘/平米左右芳。冒开发商：江训西江湾房地辛产开发有限饱公司疼售楼热线：答0793-宣--829虑6666足7100水999血售楼地址：被赣东北大道默79号（上妈饶影城旁）猪带湖花城位泡于规划中的颠新城区。但伞由于带湖花糖城处于新城稠区，而新城播区整体交通腿、商业、生筒活等配套设帝施尚未跟进其。给其销售宝带来一些影挪响。远户外广告：想传奇百年副·丸荣耀一生枪/居错·指自然之中讨小结：通过剂以上对上饶鸟市目前在售大的较有代表型性楼盘的详胖细对比分析酒，我们可以棍清晰地判断柏出上饶房地加产行业地发盾展现状与走拿势。从对上界饶现有地产家项目的总平网规划、产品亭设计以及销爹售手法、广泉告包装来看熔，应该说上迟饶地产市场胖仍然属于初恰级阶段。虽鞭然已经形成淡了一定的地晚产销售模式保，但整体上堂依然没有摆参脱南方地级洒市的水平，奉因此给后来扰项目的操作绳提供了巨大盒的空间，随萝着新项目的窜不断开发和重新的销售手笨段以及广告亮包装的带入腹，上饶的地障产市场也将喇会面临一次径新的整合。秀（十一）万设嘉国际花园印项目地址：颈庆丰路、樟沿树路亦总建面积：弓80000阶平米樱建筑密度：妙22.98愉%鉴绿化率谈：42.8鉴%懂物业形态：段高层雨开发商阶：江西福达遥房地产开发周有限公司册高层均价：批1700元产/平米携注：有中央鸟休闲广场、体中心会所访上饶房地产葛产业发展特深征终（一）需求轿特征：中等兼价位房需求雀旺盛，房源允分布不集中好2005年附上饶市着力凡推进改革开扒放，紧紧抓盏住工业化核双心战略和大班开放主战略投，大力推进猪全民创业，竟努力构建和怠谐社会，加弓快搭“苦三化笔”借进程，国民各经济运行保赌持了健康有挺序稳定增长采的态势，各炉业经济亮点芹纷呈。全年编GDP增长夫14.1%谜。经济总量闸跃上新台阶处。经初步核眯算，20明05年，上眉饶市经济在膝前几年快速吵增长的基础做上继续保持蓄了快速增长修的态势。据滥初步测算，碌2005年宋全市生产总甲值完成38往8.1亿元筹（未经省核柜定），同比盆增长14.恨1%。其中液，一产增加速值84.7丸亿元，增长涂6.4%,健二产增加值温164.7正亿元，增长摊18.8%啦，三产增加联值138.逝7亿元，增票长13.3约%。三次产嗓业比为21典.8:42烤.5:35城.7。人均草GDP达6架125元。丽五年累计实言现GDP9阿63亿元，恩年均增长1董3.6%，戴比医“带九五坚”宵时期高6.帆4个百分点优；全市三次凝产业结构由舞2000年斗的32.9溪:31.4皮:35.7月演进为20恼05年的2乔1.8:4摘2.5:3确5.7，产呈业结构形成孩新格局。拍房地产开发疾投资快速增响长。全市房列地产开发投坦资增长61洒％，房地产断开发规模继炼续扩大，销反售状况良好责。饺（二）价格腿特征：住宅柏质量提高，丑成交价格继移续上扬语上饶市商品及房正进入更掘新换代期，湖越来越多的见消费者购房轨时更注重整列体配套设施番、物业、绿苍化等。一种萌城市都市生堂活规划丛“会以人为本，灶崇尚自然吧”纠的一批设计冻新颖、套型精合理、环境侵优美、设施馒先进的新型冷住宅开始投黄放市场。住盒宅环境质量港和科技含量敌提高，增加怒了投资成本榨，促使房价胃上扬。摧（三）产品擦特征：多层抱住宅唱主角勒，小高层住厅宅受追捧民在对住宅产查品的选择上购，大多数购槽房者仍然将亦多层住宅作盯为首选产品财。与此同时吓，由于小高铲层本身所具当有的优势如敬配置电梯、庭户型设计更董为时尚等特丧点也受到了菊当地高端消请费市场的欢趋迎，呈现出昆多层与小高俯层同步热销切的局面。综乡合上饶当地婚的经济发展蔬概况及人均快收入水平，场在未来3～玉5年时间内沉，多层住宅甚仍然是这个分城市的主流湿产品，而少问量的小高层丢住宅则将会揉成为整个城票市富豪名流毕的身份象征悦。撇（四）面积轧特征：多嫂层以80～版120㎡较充为畅销，小摊高层则以1疫30～16慢0㎡的户型饱作为主打产样品盗虽然上饶地安产在近几年蜓有较为迅猛庄的发展，但冷由于受到上章饶当地经济骂发展水平的艳限制，当地列居民对于住被宅产品的购纵买能力也无怎法实现大的幼提升，因此痒现在上饶仍违以多层住宅危为主流产品但。但随着许倍多条件的成咸熟，同时随泄着土地资源丽的紧张，在钻未来3常—牲5年，小高押层将受到更响多人的欢迎撇。反映在户游型的面积上描，130-效-160㎡驼的此类户型烘将成为上饶适当地最畅销锻的户型。选多择小高层住筹宅的购房者乏，绝大部分导都是当地的溜中高收入阶寺层，此类人毛群不满足于侨现有的居住利环境，需要磁更大更豪华蜓的居住空间颜来展示他们男的成就，为折满足市场需潜求，小高层甘住宅的开发攀量将有所增养加。在小高吼层面积上，旋也将会有所宪增加。唤上饶房地产围市场前景预值测锄近几年来国挠家宏观调控通政策的调整暗，开发企业歉门槛越来越冷高，可以说害土地、资金逢越来越紧张夹。在这种情烘势下，房地赤产开发企业纳如何根据自兼己的情况来款适应政策，努来利用政策在带来的发展肥机遇，来规具避政策的风们险？各预测一：5果年内开发力对度加强，五侵三大道延伸越段及新行政构中心将成为亏开发热点规上饶目前土板地可利用空休间较大，多故数以多层为义主。多数人党愿意选择现们在的市中心屯地带生活或悼者从事商业喉活动。但随尝着上饶市整疮个城市建设联的完善、旅晨游业、工业倒、农业等一须些特色产业绞的进一步发厌展，将会有葛越来越多的犹市民选择离肆新火车站更拘近的五三大役道延伸段，里而处于凤凰剩大道的新行评政中心因市饺政设施的逐稳步完善也将坚成为置业热露点。随着上北饶多个工业缎园区的建成降，投资旅游卸环境将进一荐步成熟，这干将会引进一谢些外商的投虏资以及外人妹人员加入。占外在力量的棵加入将引起福新一轮购房剃热潮。因此摊，在5内上任饶的房地产俱是非常健康睛的发展，房贸地产投资保萌持了一个正师常的发展速羽度。犯预测二：房叙地产开发企勒业数量不再门增长野虽然国家对塌土地的进一啊步控制会在鸣一定程度上中影响上饶房狂产的发展，桂但随着消费愧者对住房的巾物业配套设膊施的要求，叨当地的房地国产开发企业这有些已经不模能满足消费滑者的要求，违以往一些靠吩“卵小打小闹迫”嫌和零星建设铜的开发企业液将面对激烈斧的市场竞争杰而无以立足裂。而部分外评来企业，尤灵其是有着先狱进的管理理六念的企业，寿在上饶整个夏大环境下，榴因为自身素短质良好，并恐通过努力打嚷出了自己的替品牌，在上溪饶必将占有羽一定市场。膜随着，中国走人民银行近如日宣布，从宾2006年普7月5日起荒，上调存款诉类金融机构电人民币存款膀准备金率0菌.5个百分飘点，这意味腊着将有大约朴1500亿植元的流动性迟资金被一次起性冻结，金瞒融政策的变奥动对属于资诸金密集型行偶业的房地产层将产生影响耽。房地产开膨发企业数量穿，在优胜劣坛汰中将保持娇一定数量，唯不再有大的防增长。始预测三：房伸价整体上升不较为平稳绸虽然经济适码用住房建设既数量的减少悉和规划、设兵计、建设标滨准的提高等徐都会必然带蜘动房价的上誓扬。但是，沿以上饶市的技整体发展、劣人均收入以蛛及土地可利浓用空间，房珍价还是不会器有大的上涨希幅度。央行菌2006年绘7月5日上笋调存款类金利融机构人民杠币存款准备晚金率0.5玉个百分点，舒也将有可能阵抑制房价上饶涨。所以上仁饶房价整体总趋势较为平廊稳。豆预测四：房柿地产市场秩角序将得到进烟一步规范演供地制度改乘革后，不仅宗政府对土地唉一级市场进舒行垄断，而丰且对二级市月场上的土地矮转让行为也机作出严格的桑限制。违法绵转让土地、接转让项目的绞现象将得到绪有效遏制。鹿同时，政府牵将建立土地陪收购储备制树度，由土地旷储备中心代绩表政府对需努盘活的存量格土地进行收厨购（预购）剃和储存，调陕控土地市场叼。皆第三部分帜上饶市区急及乡镇消费匆群分析码目标消费区贼域选择标（一）上饶市市区想从上饶市各份大楼盘的购俩房群来看，行上饶市区的伍客户占了绝听大多数，因荒此本项目的仿目标客户群草的也应重点溉锁定上饶市走区，在媒体惧传播上以上殿饶市区的主退要街道为主闭。叨（二）重点荷乡镇1、上饶县巧上饶县位于泳江西省东北研部，信江上未游，以山郁凳珍奇、上等杀富饶而得名壁。全县国土牺面积224鸟0平方公里毙，辖12个迎乡镇、15纤个乡，总人猛口72万，摊县城旭日镇轻，为江西省痰一等卫生城易。县境地处策通闽入浙要雨冲,直接面钱临苏、浙、优沪、闽等沿盘海开放地区悉，是江西省葵对外开放的许东大门。在浇进入21世水纪，国家实充施东