正太集团连云港项目市场策划报告

第一章宏观经济分析一、城市概况（一）地理位置连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部。东与日本、韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。连云港市地理坐标为北纬34°12′～35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距约132公里。总面积7446平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。连云港整个地势自西北向东南倾斜，境内平原、海洋、高山齐观，河湖、丘陵、滩涂俱备。全市地貌基本分布为中部平原区，西部岗岭区和东部沿海区３大部分。东部沿海平原海拔3－5米，主要为山前倾斜平原、洪水冲积平原及滨海平原3类，总面积5409平方公里，约占全市土地面积70%。西部东海县的丘陵海拔100－200米。沿主要是700平方公里盐田及480平方公里滩涂。（二）区划人口连云港市下辖三区四县及一个国家级经济技术开发区，三区指新浦区、海州区和连云区，四县包括赣榆县、东海县、灌云县、灌南县。市人民政府驻地为新浦区，辖区总人口479.42万（2006年末统计数据），其中市区人口70.96万。连云港辖区及人口如表1.1所示。表1.1连云港市各辖区面积及人口统计表（数据来源：连云港市统计局）拜辖区针面积（碧平方湿公里）旺人口（万）率连云港市圣7446贼479.4柄2左新浦区脉259躲3坝8页海州区秘159急1兆4巡连云区缩506渗18贡赣榆县顽1408缎10血9捧东海县茶2251幼11脑6廊灌云县辟1834泳10买9液灌南县瞎1029倘7恩52006年末连云港市共有人口479.42万人，其中市区70.96万人。人口总量较为稳定，全市城市化率达到39.0%，比上年提高1.8个百分点，城市化率持续提升。全市年末户籍总户数137.25万户，其中市区总户数22.28万户，总人口70.96万人，相比2000年增长8.39万人，年均增长1.398万人，市区人口增长缓慢。2006年连云港市区户均人数3.18人，该项指标近十年来不断下降，反映市区家庭结构不断扁平化。表1.2连云港市人口情况统计表（数据来源：连云港市统计局）少年份盏2000皂20朵01渔2002荷2003附2004盛2005遭2006贯全市人口尿455.6索1北459.6诉4纳464.0北3趁467.8凝3蜡468.8芽1以472.1冤8滚479.4损2礼市区人口嚼62.57假63.86聋64.74雷65.63冬66.62临70.17遮70.96洒非农人口匠107.1瓣1日120.6撒7土127.0堵8低133.3高4馒138.1砍7概144.9园8艇149.6苹7悟城市化率磨23练．廉50普%捧26.25猜%醒27.39蔬%岔28.20警%渗36.39传%鹊37.2%峰39.0%从表1.2可以看出，连云港市人口城市化率正在稳步提升，目前已经达到40%左右的水平。根据国际通行不同阶段城市发展情况表征反映，连云港城市发展正处在30%-50%的水平范围内，即低速发展期。城市化水平处在这一发展期，城市发展特征表现为：工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。表1.3城市发展不同阶段表征焰发展次序储第一阶段膛第二阶段浴第三阶段提第四阶段局发展阶段蜜初步城市化协低速发展期迎调整发展期即稳定发展期替城市化率夏30%权30%级—宵50%联50%午—抬75%壮75%以上雹城市发展特示征父工农业生产魂水平较低，纤工业提供的矩就业机会有谁限，农业人嘴口缓慢。狼工业基础比涨较雄厚，经惹济实力明显告增强，工业阁产业快速扩斑大，工业吸橡引大批农业价人口。址工业产业成压为市绝对的倘经济支柱，戚城市经济的笛乘数效应迅疫速刺激第三绞产业的发展扶，城市经济疗进入高速发奶展阶段。暑城市经济高捏度发达，农所村人口的绝村对数量已经读不大，城市谣发展表现为渔内部人口向叉第二三产业成转移。（三）产业经济海洋资源——连云港市海洋资源丰富，162公里海岸线中40公里的基岩岸线是全省独有，拥有129万亩沿海滩涂，400万亩可开发浅海水域。海水育苗、浅海深海养殖、海产品加工已有一定规模；海洋生物、海洋化工、海洋医药等特色产业形成一定基础。特色产业——连云港市新医药、新材料、新能源产业优势明显，是开展招商引资的良好载体。新医药产业具备研究、开发和生产西药、中成药、医疗器械、医药包装材料等多种门类产品的能力，是全国最大的抗肿瘤药、抗肝炎药生产基地，中国证券市场上独具特色的连云港“医药板块”正在形成。新材料产业的骨干企业—中复连众集团去年玻璃钢产品占全国市场11.4％的份额；华威公司被国家信息产业部确定为定点生产集成电路封装用环氧模塑料的专业性公司，产品在国内市场占有率超过40％；全市去年硅资源工业企业完成工业总产值40多亿元。荒海港资源石——悬连云港港口挤区位交通优耽势明显，运竿输时间省、妈成本低。国斥内中西部地装区从连云港耳口岸出海或洲上岸的一般镇货物铁路运昨费（按吨公叹里货物0.讯10元左右总计算），比挖从上海、天般津、青岛、吗日照港走少葱30－50贵元／吨。国货际上，连云货港与日韩等少国主要港口最在近洋50厨0海里的扇液形范围内，祥目前往返于蒸连云港与日狭韩主要港口黄的班轮单程仰只需1天左天右时间；新骗亚欧大陆桥俩把太平洋西牺岸和大西洋航东岸以最短挖的距离连接优起来，比西指伯利亚大陆渡桥缩短运距牛近5000忌公里，比通坛过海运缩短闭3000繁—正4000海叫里。港口运候输已形成特券色鲜明的服梯务品牌，是棵全国进口氧番化铝、出口达小麦和胶合异板第一大港聪，出口焦炭掀第二大港，苹我国5大能酱源外运和3族大接卸活奶赛牛口岸之一见。超旅游产业推——耕连云港市拥途有连岛、玉花果山、凭渔湾泻等多个国家皇AAAA级犯风景区，露2007年测接待国内外识游客达到9计10骄万人次箩，旅游总收滑入达到97因亿元，被国设家旅游局评疗为全国旅游枕业发展最快醋的3个地级举市之一江以及全国2丛0个优秀旅悦游目的地之边一态。进（四）经济吹发展残指标忌1、择三次产业结斩构奸图虫1.12浊006年末滥连云港市三宋次产业结构肥图搭异婆伟穗伯洒图1.2缸2007年扇末连云港市西三次产业结蝇构图才图1.1、浇图1.2街显示，当前属连云港市三术次产业呈现禾“骨二三一煮”追结构，即第烂二产业（工瓦业）比重最乌大，第三产燕业（服务业币与房地产业埋）次之，钻第一产业（拼农业）比重从较小。售对比三次产滚业2007仰年末与20乌06年末的拐变化，不难豆发现椒第一产业比犹重在减小，励第二产业、诊第三产业比刘重均在增加窄，奇表明连云港永市工业化进着程与城市化士进程均在提锄速，房地产鱼业得到发展始。错2、猫GDP指数修图1.啄3斤2002备-2007祸年连云港市汇GDP总量塑增长图婚捞弊扬悔谈图1.贡4随2002士-2007柄年连云港市称人均GDP件增长图悔综合GDP珠总量与人均厌GDP增长毁两项指标，急连云港市均谅保持了较快货的增长，增六速均高于同寸期国家GD娘P增长速度痰（2002燃-2007三年连云港市叔GDP总量联年最低增速妥为2002托-2003喘年，增速为鸟12.02翠%；最高增叠速为200午5-200后6年，增速洋为18.3偶8%）每，2007量年实现GD密P总量与人紫均GDP比径2002年芹均翻番。理GDP持续毛增长，表明渠连云港市经宴济发展面看蓬好，有助于牧加强城市建俘设能力，促追进人民生活壳水平提高，那带动房地产刑业的发展。衡3抓、健人均可支配盾收入仇图1.5雕2002-湾2007年揉连云港市人踩均可支配收点入统计图妇图1.5揭废示，200渡2-200金7年连云港肌市人均可支扯配收入稳步熊增长，利从城市居民著人均可支配模收入指标来滥看，200倦7年与20灵02年相比跳接近于翻番情。雁2007欣年鸭连云港市在炎岗职工收入湖达到淹21486耳元，增长2欣1%，高出率江苏省6.的1个百分点除，与江苏省啊在岗职工平彩均工资水平斤逐渐拉近。脂居民可支配圾收入持续增横长，将导致倒居民消费水战平提升，消轧费结构进一借步优化，带样动旅游、房诉产、汽车等辽新型消费及贺大宗消费。染二、城市发哗展规划饮（一）城市纪发展三定位肾从连云港市幻在整个中国竭东部沿海、年亚欧大陆桥悄（陇海铁路逐）的位置来芦看，可以得姓出连云港市里的区域定位滩。昏（1）新亚植欧大陆桥的厦东桥头堡。辩（2）上海慎和青岛之间瓣迅速发展的舍港口城市。谷（3）江苏漫省城镇体系旋一级利Ⅱ丢类中心城市绍，淮海经济龟区的中心城修市之一，在转“每三圈五轴应”甜中处于徐连续城镇聚合轴义和连通城镇让聚合轴的交停汇处，苏北汤主要的出海稳口岸。钳（4）江苏合沿海区域性泪国际商务中死心城市。载由区域定位严拓展延伸，培结合地理位泛置及禀赋资身源，差可以得出岩连云港市的嘱功能定位煤，即：流（1）新亚驳欧大陆桥东杯桥头堡和国鞋际性海港城移市，港口型哈工业基地，微区域性物流合中心。（2哪）全国重点筐旅游城市。缺（3）江苏泉省海洋开发欲基地和新能朽源基地。防（二）翁城市结构定案位反1、城市结浇构形态稀由新海城区便和连云城区勤组成的组团奴式城市形态茧。忧2、组团功担能秆①董新海城区历——殊城市的行政陕、文化体育贷、商业商务拜中心，科研渐教育和创新维研发基地；爽②阿连云城区哥——免城市对外交孝流的窗口，萄是区域性国浮际商务中心往、国际海港揭、经济技术针开发区、保挺税加工区、语临海产业区膏和海滨旅游祖基地。祸3、击城市中心格粮局涂规划城市中梅心结合连云母港组团式城弟市形态，形洒成忍“昆一主一副双沈中心藏”放格局。屈中心城区形假成一级中心闻（市级）、快二级中心（勒片区级）、芦三级中心（肚街道社区级栋）三级公共惹设施配置体站系。虚①分城市主中心套：位于新海赔城区，包括欢市级行政、痕文化、体育捷中心和城市暂商业商务主付中心功能；者②吧城市副中心橡：位于连云恳城区，包括驶城市商业副顾中心和区域从性国际商务柳中心功能。艘③槐城市中心体炊系：中心城冤区形成一级凝中心（市级欧）、二级中浇心（片区级愿）、三级中钉心（街道社助区级）三级表公共设施配鸟置体系。妇④恶城镇发展空飞间格局计。魂（三）袜城市发展目沸标衔1、中心城甩区规模县表1.4匆连云港中心孤城区人口规功模规划庸年期回2007年蒜末荐中期（20星10年）利远期（20榨20年）朝新海城区齐32万狭55万期68万狭连云城区策18万大25万埋32万卫合计欠50万蛮80万批100万与根据连云港王中心城区人变口规模规划砌，远期（2挎020年）粉城市中心城号区总人口将猪翻倍，新海闹城区、连云洗城区人口均谎将实现翻倍柜。估实现城区人企口倍增无非育出于三个方荒面：城区人喝口自然增长污、城区周边扶农村人口转订化为城市人炎口、外地人倚口的迁入。娃要实现城区铺人口倍增的征目标，首先位要解决就业循问题。丢从目前连云乘区工业的情源况来看，以阿港口、旅游积以及医药等浊产业为主导沸的产业蔽模式对拉动释就业，提高多城区规模的伤作用较为有知限，需要进艺一步引进工洗业企业解决遵就业问题，婚以实现城区逐人口增长；俩同时，从新及海城区与连梁云城区人口朝之间的流动焰性来看，从强连云城区流碧向新海城区柱的可能性较棚大，从新海圣城区流向连名云城区的可糊能性较小。含连云城区不鸟能实现既定凡的人口增长曲目标腥规模，比则党房地产业面伟临的销售压饥力较大。努2、城市未墙来发展方向粉（1）新海推城区：主要铁向东北方向蛛发展，适度旬向东南方向肠发展。笔衫（2）连云荷城区：主要物向西南方向糟，即向开发节区方向胁发展。盆三、连云城胞区勺宏观经济脏（一）底连云区概况政连云区作为雹连云港市东绢部港口海滨杨城区，辖1勺2个乡镇（迁街道）和一危个经济技术桂开发区，总绸面积500六平方公里，挤人口20万赚。缓连云区人民葡政府驻地为碍墟沟街道办修事处。糖连云港最大侵的优势是港晶口，港口位汉于连云区；闻连云港最大替的特色是海杆滨城市，既址靠大海又是侧城区的只有繁连云区；连句云港最大的注企业聚集区圣是国家级连股云港经济技狐术开发区，唤开发区也位降于连云辖区健。魔连云区是一番个交通优势杜明显的港口屋城区。蒙连云区是中排国十大海港柄之一的连云斧港港所在地吴。连云港港上既是中西部誉地区最便捷电的出海口岸股，又是新亚约欧大陆桥洲策际运输枢纽疑。港口现有素万吨级以上仰泊位30余孕个，年吞吐挡量4000湾余万吨，目牌前已与世界青上160多穿个国家地区虫的近千个港恨口有着密切首的通航关系反和贸易往来浸。剧连云区也是鲜一个率先敞谢开门户的开蜓放城区。妖连云港是国宋家首批14繁个沿海开放静城市，位于纽连云港对外浮开放最前沿逮的连云区，凭有港口集团斯公司、连云傍港碱厂、江秒苏核电有限纸公司等部、顿省属企业单继位及各地驻属连机构近百速家岛。区域性三旋大展览中心俩之一的连云腿港国展中心天、国际商务页中心也在连结云区内。连房云港经济技闷术开发区是锋首批国家级然开发区，按糕照颜“这一区多园起”东的发展模式以，已经建成序国家级出口号加工区、国摔家级新医药猴产业基地、井省级高新技财术产业开发胆区、大浦工忠业区和临港扔产业区办。当连云区还是外一个风景秀旬丽的旅游城巧区。素连云港是全月国49个重抖点旅游城市阔、全国优秀含旅游城市和始江苏省三大侧旅游区之一复。连云区作创为连云港旅报游区的最重破要组成部分须，这里山海惯相拥、岛港桂环抱、港城情一体，是全掏市优美环境炊的精华所在去。这里有连医岛、苏马湾淡、黄窝、西饼墅等天然海及滨浴场，有轻海州湾中的父“舞鸟岛封”浅前三岛，还撞有国家级云剪台山森林公冈园、国家A辅AAA级风拜景区连岛度立假区。塌（二）旅区划人口迷2006年精，你连云区流全区总户数供67837复户（包括市肤开发区，下曾同），户籍婶人口200锹157人，邪其中男性1损02023甚人、女性9挑8144人衫。全区城镇腊人口170句944人,众乡村人口2镜9213人捆,城镇人口足占全区人口楼比重85.畏40%。全煤年出生17致52人，人愿口出生率8轰.79用‰圣；死亡10滨31人，死护亡率5.1惊7仰‰景；人口自然旅增长率为3沉.62取‰编。径户均人口数生2.95人帜。箩表1.5今2006年绣末连云城区坏人口情况统救计表顷乡、镇、街浪道创户数果人口洲男系女巧出生人口焰男尿女抹死亡人口沃男浇女劣连云区排67837颗20015懒7稼10201揉3赔98144绩1752瓶982身770精1031疫575议456国墟沟街道晨22595抱71393弓36378旬35015就606笔339法267舟198蔑100拼98耗连云街道侵9218称28086防14849贪13237叼186影101厘85腾147膨92逢55痛云山街道道2562号8344景4208忆4136围89正46匪43狗12泼11浙1呀板桥街道衣6077埋15607剪7803牌7804芒117拜70剧47共92镜58塔34济连岛街道明2104狂4956顷2412峰2544依49骄27驱22眨29颂17再12船中云街道跨8158香25308膏12859侨12449援293秆168枕125晒251阁125中126境猴嘴街道秃7905驼19605途9873剖9732谷120阔66融54投147魂89浸58予朝阳镇补6859鸽19545叛9975距9570唐246黄138山108只106滴62无44圣宿城乡栋1414梯4366稠220吵7惯2159做19张11厦8的21吴10皇11拾高公岛乡已945摔2947雕1449痕1498究27思16俗11泊28库11扒17孝（三）霉城区发展规讨划好挽1、曲发展目标恨高>>2察006-2说010年，摄全区GDP唱年均增长3判0%以上，尘2023年译确保达到8秤0亿元，力逗争100亿轮元。三次产奸业结构调整龄到5：45剑：50。窑第三产业（扶服务业、房出地产业）的雄经济比重占钳到三次产业葱总比重的5课0%。乳>>较块2006-辩2023年秀，漫全嚼区际社会固定资却产投资年均砍增长50%第以上，20爷10年达1巩20亿元以君上，五年累呢计投资达3既00亿元以枪上。巧>>到2息010年，斩总人口突破披40万人，击建成区面积逮超过30平滚方公里价。衰>>监城镇居民人制均可支配收呆入年均增长番18%以上棵，超230渗00元。朽2、发展方泰向韵按照沿海伸肺展、组团递侨进、带状发村展的格局，族由内至外，她形成个港湾服务区映、中央商务置区、滨海居升住区、高新肿产业区、外战围产业区五发个层次和各办个组团份，逐步建设仆成全省国际陶商务中心、夏风光优美的从高端旅游度餐假区、极具河活力的产业殖发展及配套档服务核心区四、独具特色等和富有魅力始的组团式国引际化海滨城赵市。眯（四）蓝西墅滨海居投住区规划朴侄1、岩规划范围掏划范围紧邻毙北崮山东侧技滨海商务核煌心区，北临过海州湾，绳东至北崮山健西侧山麓，晚西至现状碱备厂堆渣场、互胜利水库及忌其西侧鱼塘旺，南达大港悄西路，现状颜属连云区城拣郊结合部，平规划总用地起面积6.3后k行㎡恒。织2、浩发展目标层>>严发展人居环事境舒适优美发、配套完善江、交通便捷廉、设施高效收、就业充分崇的荷现代化滨海菌居住地区塘；吉>>帖彻底治理区燥域内各种污冒染、疏通内纳外水系、改它善植被状况星，充分利用职和改善现有搭的种山（北崮山黎）、海（海仙州湾）、岛在（竹岛）、琴湖（胜利水谁库）等多种寒景观资源和悬海湾条件，煌形成青山、润碧海、翠岛傲、明湖的优誓美景观和生售态本底环境纺，并使之成煤为区域居住聪生活、休闲酱游憩和旅游徒度假的有机境组成部分；斤>粗>藏延续区域内嘱本土生活特散色和风土人愤情文脉，发搁挥其潜在的暗文化和经漠­­三济价值，发产展以传统海零洋产业和乡嚷土生活风情晴观光体验为斥主要诉求点赌的人文旅游稼项目，丰富歼区域的旅游是资源和旅游厉活动内容；乘>>砖通过合理围隙海造地扩充先城市土地储乐备，增加城骑市可用土地驼资源。迹3、功能定毒位搭完整居住地暖区深/滨行政办公中歉心/宜人居环境最厕富特色的生割态社区晓/蕉文化休闲、嫁旅游度假的冒最佳目的地株。碧4、身规划结构金功能分区和涉布局结构基脸本可归结为帝：妇二元、四区尤、两心、四姜轴、一湾。炎二元，帖指现状资源拣条件、空间奏特征和社会停形态构成均凤具有二元性快，山海资源勇、山貌海湾棕。博四区献是指四个经腾营性公共设守施集中区，等是由规划确马定的本区的屿两种主导功秀能法——择居住功能和潜休闲旅游功吐能衍生的，激具体为：笑地区商业服瓶务区、地区碰商务办公区欢、旅游商业雕服务区、西沙墅渔村游乐亮区彻。给两心指本规番划区的功能苹和景观核心遵，分别是规炼划连云区行境政中心和地胶区中心公园涌，前者布置鞠在西墅路以杏北，与西墅宅渔村隔平山遗路相望；后检者布置在规捎划区域的地帐理中心位置访（即在现状江胜利水库基修础上规划的祥中心湖周边众）、在区位翻和功能上起史着衔接南（夫居住功能片呼区）北（休香闲旅游片区遮）、统领东饭（北崮山街鞋道）西（盐斥田街道）的啦作用。灿四轴，蚂本规划区内昌各主要规划哗道路两侧串卧接的功能区边域各不相同叼，因而形成佩四条各具特纷色的功能轴探线：一条南担北向功能主吩轴卸、肯一条东西向抬景观主轴病、暮两条十字交腥叉的交通主轿轴稻。哗“管一湾壤”靠是由规划防蚂波堤从海州紫湾中分隔出黎的内湾区域项，也是滨海敬新城若干规笛划内湾中最解东端的一个哗。通过堤坝闹的隔离减小莲潮汐和沉降谨的影响，营抗造出更为优浴美宜人的水甜景环境，真影正实现钻让生活走向拌大海、把水避体引入生活疮。挨第二章帐宏观招房地产市场驶分析俩一、炸连云港矮市朽宏观漏房地产倡市场珠（一）纪房地产良投资疾额散2004-序2007年中，连云港市夸房地产投资堂额逐年显著这增长，增速痰逐年增大，鬼对比200原7年与20贫04年房地菊产投资额数男据，猎由27.3来2亿元增长配至79.4液亿元，掘四年间增长临了近溉2日倍贞。同2006-古2007年粱，房地产投左资额增长率筑达到44%针。看同期，废住宅投资画额同步增长落，箩2004-心2007年油，连云港市雕住宅投资额晚增长2.3暖倍捐。隶2006-告2007年擦，住宅投资睛额增长率高梳达54%。碌荒岛观点：熄连云港市房尼地产投资额醒、高速增长剧，一方面来匙自市场商品辆房需求的增财长，黑尤其是县域弃房地产市场朱需求的释放像；叔另一方面，暖增速过高，愈凸显一定的椒市场风险。仰（二）指商品房季施工、竣工确面积伤2004-围2007年酸，连云港市暂商品房年施段工面积增长价快速，且增税长速度逐年柳加大，仅2衰006-2寒007年增惊长面积达到洞319.2笨5万㎡，比危2004年役商品房施工抄面积要略高肆。成相对于商品宇房施工面积省，商品房年碌竣工面积痒增长较缓，羽2004-输2007停年间，亏2006产年、辱2007突年呈现爆发傻性增长疑。粱荒岛观点：响随着连云港蒜市房地产投啄资额快速增萝长，商品房许施工面积、问竣工面积色随之相应增宫长。商品房微施工面积、暑竣工面积增兆大一方面有政县域房地产单投资增长较昆快的因素；浆另一方面，辅城区商品房徒施工面积过捞大，将会导疾致购房者选更择面过大，韵增大销售压注力。扯（三）展市区住宅捉销售面积毕从连云港市浊区住宅销售初面积的统计栏情况来看，健从2005肯年到200则7年总量略伯有增长，但余其间有一定单的波动。拐从总体来看挤，年均销售刮面积基本稳锯定在110遗万㎡怨—张130万㎡语的区间内。窄从2023蹦年第一季度管的数据来看这，受哗“落二套房预”费政策、央行支六次加息的择影响，连云曾港市区住宅寿销售量一定夕程度上萎缩吸。绳荒岛观点蔬：连云港市骆区住宅销售男面积的稳定世性，表明连富云港房地产巨需求市场已暮经进入成熟迎发展期。骨在市场需求哑稳定维持在得一定水平上厉，而房地产疮投资额急剧架增长，将导托致市场供应盲量远远大于且需求量，后具势销售压力毅增大。巾（四）害商品房供销弦比励20苏03年以来赞，连云港市悠商品房供销杨形势基本维崖持在游供大于求疫的状态，民尤其以20方05、20奋06、20减07年沉供销比高达卡1：1.5倍左右镜。负如表2.1允所示。突从分区域情壤况来看，由米于人口总量紧、工业基础卵、供应量不昨同等不同，仁供销比略有艘差别，栗新海城区由巡于人口总量串大于连云城钞区，供销形餐势略好于连铲云城区。咬表2.1驴连云港市区劲商品房供销浆面积统计表孟（数据来源钓：连云港房轰管局、统计劲局）筒年份阶2003年形2004年缓2005年未2006年猜2007年破批准预售面烦积（万㎡）垮79.68遥109.2乐2篮147.3至9饲201.1膀8占220.4乳7歌实际销售面乱积（万㎡）示74疗100焦96这13晴2.84掌136.7勉8踢供销比值（宾%）罢107.6移8透109.2持2周153.5滋3丹151.4锤5滨161.1预858凡（五）绍商品房价格随走势季2004-猜2007年佩，连云港市需区商品房价牧格一步步走迎高，委涨幅以20斩06年为最至高，年度涨嘴幅高达26肥%。江2007年类末，市区商谦品房平均价粥格达到30规62元/㎡干。厉荒岛观点熄：对连云港愈市区商品房仗价格后势的土判断，从连苦云港乏市区商品房关价格与苏中鞭、苏南一些陷县级城市的暑横向比较来文看，存在一茅定的上涨空君间。洒但考虑到当套前供销比、纯国家对房地调产行业的宏恢观调控等因高素，短期内冲商品房市场烦价格将处于跟维持在现有鸣水平或微涨斤状态。促开发商在者制订价格时猛将采取审慎蛾原则。不二、罢连云嫩城耻区但宏观律房地产籍市场狠（一）基本奶概况潜1、影总体踩特征疗连云区位于协连云港东部亦沿海，具有挽海洋景观的赛独特优势，省但由于并非瞒传统意义上段的连云港老鞭城区，堆人口数量和械刚性需求相往对不足。忆随着连云港获加大对东部碗新城区的开少发，连云区赞商品房销售慨量一路上升谜，占全市比港例不断提高妙，目前已经缓成为连云港陡房地产市场非的新兴主力导板块。图2、主力产代品册作为连云港而新兴的房地每产主力板块桶，连云区具品有得天独厚便的海景资源温，加上政府喷东部大开发眼的强力政策愧背景支持，印使得连云区舒的房地产开汗发产品呈现很出如下特点螺：独从户型面积池分布上看，蓬连云区住宅桂市场以非大面积产品清为主，配以援少量小户型坏。开发中以暂强调具备舒林适性、景观趋优的中高档残品质楼盘为抄主。从物业赶类型上看，询以朵小高层和高俱层太产品罚为主，同时才别墅产品的已开发量也呈吉现逐步上升码的趋势。这撇都是考虑到耕充分发挥海阀景资源的独验特优势，所座形成的连云德区市场的重乐要特点。梯3、主力客跌群周相对于连云理区迅猛上升法的房地产开欲发规模，当旨地的人口数萌量有限，请居民购买力烘略显不足懂。稳从客户区域蝶分布情况来邪看，普通住关宅基本为连吗云区本地客妨户，由于与折新海城区距特离过大，新传海城区市民丹在连云区购糖买自住型住旨宅的可能性精不大概；寄海景房物业妙客户群则以绵新浦以及江钓苏省内南京雅、常州等地咱客户为主、墙本地客户为卡辅。窄从客户的职冲业属性来看绢，贤连云区斥本地客群中销以地区内的击效益好的大伤型企业员工占、公务员以喉及因拆迁因顽素亟需购房晃的刚性需求科为主，如港扯务局、虽碱厂、核电裙公司、板海事局等。泄4、发展趋屑势摸连云区近年哲来房地产市皇场发展较快祝，上市量大灯，项目多，妻市场竞争愈莫发激烈。东配部沿海的优通越地理位置亚是该板块项湿目的最佳卖赛点，回而且连云城睁区自身土地牛资源有限，种造成了土地纤成本日渐抬惑升，价格高逗于其他片区南。丈目前连云支区上市量在艇不断增加，饲但地区有限读的购买力支胸撑市场有一咸定难度，有名限的客户群甲与大上市量慰之间的矛盾殿愈发明显，规项目之间的晃竞争将更加尼激烈收。垫不过，由于墨东部大开发旨是连云港市足的重要发展触规划，政府丝的政策扶持拾对新城的发边展构成强有轿力的支撑，怎加上无可比评拟的海景资董源优势，未咬来该区域将害成为港城房稻地产市场的种首善区域，乖发展潜力较刘大，未来的灯房价有望超解越港城平均牌水平，具有肚一定合的升值潜力诸。遍但是，我由于政府引阻导行为的人识为性，而供俩需矛盾的客德观存在，将汁导致短期内刘连云城区房闸地产开发滥面临一定的个销售压力从。肢（二）板块掘情况及根据楼盘地灿理形态上的耻分布、房价准等相关因素鼓，连云城区麦的楼盘大致右又可以分为鱼四个板块五，即：城中板块国展板块西墅板块纳平山及开发建区板块驰各板块详情拆见表2.2呢所示究（见下页）炮。房表2.2到连云城区房叫地产板块构忠成情况表浩板块名称捆地理划分邪开发量棚（㎡）帽价格区间浅（元/㎡）姨板块优势暗板块劣势熄市民氏认可度画代表楼盘缠城中板块抄铁路以南、看西小山以东呆(含四季花单城)厦约95万炎3500-壤4300或交通优越、僚生活配套好扒房价肠较高路生态环境较萄差湾高迎四季花城、涨日出东方陈国展板块矿铁路以北、公北崮山以索东啄约65万哨4500（名均价）弓海景资源、科生态环境好锹、楼盘品质奇较高摊房价高、生桨活配套不完彩善、海潮湿服因素租中销龙门山庄、笑上城羽西墅板块地大港西路以迅北、北崮山倦以西蚊120万签左右惜3200料（均价）斧房价低、生绝态环境好缝离市中心较拼远、配套不叙完善渗中糊低应瀚海国际软平山及开发盐区板块嚼平山转盘以干南戏200万芬左右虫2800站-3200快（均价）妈多为大盘、弓整体规划有糕一定的后发良优势北开发量巨大胡、人气不足怕、配套眼不完善术低留映象西班牙岁久和国际新研城租（三）辞市场数据分健析爸1、销售去和化分析工综合近三年鲁连云城区（常含连云区、葬开发区）住师宅销售面积斑统计，龟连云区住宅乐年均去化面愚积约在筛40-50仆万㎡之间。载从2023屠年一季度（肉截至3月2桥5日）统计灿数据来看，节连云城区一间季度销售面种积仅为85谨799㎡。元综合表3.它2连云区各沙板块开发量初统计确，目前开发优总量约为4逃80万㎡。机按目前年均猾去化水平计违算，目前的怎开发量需要较8-10年帖左右的时间污才能保证完肆全去化。勒2、贡土地供应市荐场分析棕表2.3闹2007炭年连云城区技土地供应情疫况统计表藏掉编号梯地块坐华落秤地块状蝶况虹愉规划设坟计主要指标乏起始价（万校元）唐成交价格刊约计土地面挤积倒(m敌²胆)唉土地用途险出让年限(蹄年)磨容积率驱建筑密度（茂%）狸绿地率（%谨）诱（万元）蒜季LTC20匀06-71潜#沙碱厂铁路北枝、德兰一期愤南地块权净地傻商业用地岭40迟≤愉1.2笑≤县45努≥肃20筐4000距4000凭74419腐.1殿LTC20凉06-73祸#查蝙蝠山南地裤块殃净地悟商住静7040些≤创1.0兵≤桑30泳≥未35谋4100吼5020礼71885硬.8旺LTC20铜06-76渗#搁花果山北路光西侧（01争－10－A规地块）拢净地固居住用地鸣西70庭≤屑1.8燕≤鸭24辉≥秀35贡4300书4340誓13188进8.2的LTC20预06-77委#获花果山北路控西侧（01洋－10－B蝴地块）豆净地众居住用地蒸兼容湿商业庭7040镇≤眯2.5丰≤坑35牵≥挂30绳4900节4940它12220迈5保LTC20葛06-78即#锐花果山北路沃西侧（01北－12－A渣地块）倚净地守居住用地恢莫70迫≤迅1.8邀≤贝24疲≥典35栋4000论4040前12456电6.2先LTC20稼06-79顺#两花果山北路惭西侧（01资－12－B策地块）具净地成居住用地尾兼容悼商业援7040质≤近2.5栏≤党35特≥常30证4800姑4840拆11953贡1.3狭LTC20滴06-80糖#目花果山北路仅东侧（01汗－13－A真地块）装净地遣居住用地妙丑70喂≤耽1.8奇≤傅24春≥马35浓3900捏3940雁11953伴7.1隶LTC20赴06-81躲#满花果山北路征东侧（01涌－13－B奶地块）歉净地浴居住用地煤兼容疏商业纷7040糕≤争2.5阿≤走35统≥孔30设4900岛4940颤12187蜡9.5培LTC20梨06-82作#发昌圩湖路北植、花果山西换地块堆净地敢居住用地名搬70洗≤醋2.0贷≤白24临≥生35逆2500诸2540腰66901决.5炕LTC20辨06-88柳#渡北疏港通道途西，北崮山坐大道东臣净地笛居住用地的70往≤餐1.8感≤辫26妄≥廉30略3040降3060毙10电1349剧LTC20帐06-89椒#典核电南路北跌侧,李庄排此水涧沟东侧凉毛地微居住用地做70配≤贡1.8总≤贝26切≥乎30洋1360冷1400衫60657驳.6擦LTC20撑06-90蕉#森中华西路延景伸段东侧地毅块胃净地躺商住谁7040责≤收2.5仅≤爬40去≥挤30剂4460症1840愧34957逼.3擦LTC20缠06-91峰#俗墟沟服装二治厂及其周边趣地块厨毛地骗商住漫韵7040易≤渣1.8废≤滚26压≥千30烧520跌520盟11463弟.1享LTC20者06-92典#卷中山西路菜原五塑包装醒厂地块溉毛地神商住栗7040梳≤栏6.0惭≤享40眼≥政20脉340艘480埋3801.于2谣LTC20久06-93鸦#甘馨鑫小区B拿地块滑毛地寒居住用地怕70环按连云港市冈规划局批准燃的方案挂牌诞70紧80誓3266.虎2饶LTC20间06-94虽#告观海路原海夕棠冷库地块久毛地旱商业金融业宰用地软40防≤鱼3.0铁≤挂40菊≥树20促320舟360芽3542.烦9蚀LTC20榆07-03焦#夹港城大道东拌、五羊路北梢A地块肆净地搬商业金融业繁用地独40什≤岛3.0仍≤犯55稿≥溉20录5700瓣6000液99800震.4博LTC20黑07-06骆#输水岛地块0两9-3、0复9-5底净地杜居住用地震7040洲≤沈1.2揪≤吃30洗≥供40氏12390膛12590忙10322逗9.1开LTC20单07-08鄙#平五羊路北侧猫、核电南路锈南侧非净地夜居住用地兼主容商业搜7040肠≤侮1.8批≤俊30朗≥滨30义2640令3400柱29320叉.6候LTC20断07-09枯#蹄西连岛拆迁蚕安置小区东冈北侧芒净地岔居住用地彩70硬≤胖1.2渣≤爆30叶≥锈45码5610举8250气53452耀.4堤LTC20简07-10该#树栖霞路北、亏丽景广场东胡净地止商业用地兼飞容居住雷407瘦0疫≤跃4.0趟≤题50馆≥权20西5320植5870旱17735瞧.1甲LTC20撞07-11逮#避院前路西、舅栖霞路南、侨北地块俊毛地毒居住用地有704梅0扩≤绑3.5订≤女30捉≥党25控700粘700荷23419延.2讽LTC20赛07-14垦#辫新港城大道飞南(D1)闹地块渣毛地氏住宅用地晨70增≤卡1.1娃≤绘30闲≥谜45眨965链1005发21415变.2荷LTC20槽07-15胃#纳新港城大道喝南(D2)构地块桐毛地侵住宅用地源70盈≤顷1.1忽≤反30泄≥射45萄1380答1420谎30596煤LTC20明07-16理#痒新港城大道胡南(E)地岁块俱毛地关商住赶704嚷0援≤低2.2越≤耳22般≥灾30掉2550胸2590哭53145遵.5绍LTC20仪07-17狗#辆新光路北、瘦虎平路东地骨块同净地屯商住漂704勇0玉≤吊2.0做≤背25见≥耳30赤12500招12580隔19874俩9纹LTC20债07-18悠#芒新光路、神步泉路交叉口门西北角地块坑净地惨住宅兼商业裂用地慢704堪0盒≤散2.0帖≤坏25蝇≥速30波6400攻6600根10117寄9.5办LTC20拿07-22哥#防平山北路西届侧A地块阿净地泊商服用地资40沿≤秃3.0有≤昆40稠≥吉25斯1700葱1740呀26874该.6畅LTC20虽07-23锄#辈平山北路西冷侧B地块籍净地委商住秀407枕0津≤味2.0链≤召30淹≥尼30作1400协1440别22605糠.3禽LTC20化07-24辱#复大港路南、吗光伸建材市筑场东侧明净地株商业用地旁40披≤恩1.5锐≤哥45向≥追20注5000角5300鸡93457劳.3勾LTC20劝07-29渡#六花果山北路乏东、昌圩湖幕路北半净地尘商服用地哭40胁≤旷2.5窑≤蒙40首≥棚20普690纤730避15335棉LTC20进07-40被#脖碱厂铁路专怕用线南侧地绍块鹿净地膜商业趁40造≤猪1.8辅≤唐45车≥削20腊1600丢1640恒26539安.5颈LTC20欺07-41闭#谎港城大道东虏、五羊路北从B地块枕净地兽居住用地告损70这≤喉2.7黎≤弱22圆≥孤30开9950闻10050烤11040券6.9丝LTC20圾07-42拉#版台南盐场职弟工小区东侧洒毛地箭商住遭704客0膀≤粪1.5枪≤胶25夫≥牢35形2100障2180驶70160华.3眨LTC20灭07-43理#某核电南路东膝北侧果警漫净地理商住酬704饭0尾≤川1.8突≤寄30丑≥找30烫3000映3080循30170屑.2析LTC20最07-44紫#朵平山北路东旅侧、西墅路截北侧熊净地所办公用地滴40爽≤扮1.0们≤墓25捉≥得30摄1360臣1420拐30213绿.2闲LTC20烈07-45锹#六棠梨水库东妥侧地块艇毛地胸居住用地遣70且≤最3.0费≤僻20拜≥驶35乘900鼠920灰20236冷.6掌LTC20崖07-65叮#怠龙桥路西，叙盐坨西路北粗净地尺居住用地后70运≤帆2.5额≤巨25鼻≥鸣35酱6900丢6920芬15856梁8.2闲LTC20类07-66脉#局花果山大道因西，盐坨西良路北01-之08-B地仙块蹄净地余商住混合用祥地刮70、40滑≤蚂3.5笼≤穷45六≥月30类6000视6020宪12871贝4.5剧LTC20舅07-67坛#悠松竹路西，猾盐坨西路北隔01-09询-B地块水净地况商住混合用烫地兽70、40质≤受3.5搏≤窑45梳≥翼30俗6020明6490秃54704源01-09鱼-04搭地块朝净地猫商住异70、40阅≤桑2.5富≤嗓35其≥爱35毅87100论.8衫LTC20庙07-68责#桂花果山大道抵东，银珠路挤北01-0轿7-B地块漫净地辫商业金融业勺用地爹40栋≤乐4.0楚≤恰45昌≥尺25厅5900予5920欺12295敬7.5腾LTC20螺07-69循#龙玉竹路西，因汇银路北0浙1-11-著A乒净地牌居住用地递70许≤治1.5挂≤泥30捉≥相35立5830火5850陶13878日6.7撇LTC20径07-70就#成盐坨西路南率，松竹路西桨01-11年-B地块棋净地艇商住咳70、40谷≤晌3.0军≤怖35沿≥重35迷5440福5460多11893量0.9设LTC20葵07-71胖#谨原一四九医走院生活区地述块凶毛地主商住浅40、70我≤炭4.5不≤颠40增≥穴20城3000北3200率13148久LTC20截07-72忆#直板桥街道云柜门路西侧A牢地块氏毛地吐商住董40、70凳≤抛2.0今≤月40体≥孙30幕160血180池10696今.4猪LTC20漫07-74埋#的东哨西墅片午区东哨路北菊侧板净地严居住用地脆70劲≤坚1.3火≤时30硬≥英35骗12190锯12240赤70687自.2怀LTC20蓬07-75垫#蛮平山北路东耳、行政路北古地块乒净地昌商住封40梨≤丑1.8赛≤会35针≥滨30律2680蛛2760抛19898拉.5蠢LTC20慕07-76醒#该东疏港隧道头口东地块誉毛地削居住用地篮70符≤愈2.0垄≤估30梢≥佩30撞590晃610忘39153招.1感LTC20唤07-77雷#丰高公岛市场罪地块煌毛地伞商业蔽40钓≤石1.2蛛≤画45螺≥就20美360案380改23984军.7拼合计谜似20307雾0编36293浮09.9绸从2007赌年连云城区职土地供应的捆情况来看，汇共有53幅威地块出让，套仅出让的土凡地面积就达也到3629兽309.9蒜㎡，如计算猜容积率，形析成的商品房预供应量将达娃到400万辉㎡以上。驾随着连云城袭区城中板块景、国展板块兄土地供应量突减少，未来鸭连云区商品朴房供应的方狠向将向西墅拌板块以西、凝开发区板块右、开发区板璃块以东、以活南方向发展观。忌在开发区土不地成本较城倒中板块更低更的情况下，室城市边缘地席带商品房将隐以低价分流揭准备在主城痰置业的客户断，同时降低西主城对周边内客户的吸纳姨作用钓，导致房地并产市场竞争蜓进一步加剧鹊。照第三章裙夺区域刷房地产王市场分析灯一、斤主要穿在售楼盘谜分析跨表3.1乘连云城区主抹要在售项目阀统计表坐项目名称效区位产建筑风格圈总建筑面积述物业类型盼单价翻开盘时间改交付时间坊东盛四季花箩城偏新港学校西敲侧旺现代乎53万新高层瘦均价360主0粪2007年叙7月准2023年汉上半年躲中惠翰海国仗际圈(开发区)艇大港西路8肠号盾现代拳80万先小高层性均价320捎0增2007年常12月租2023年己10月所日出东方柏原连云区政敏府地块换现代晌18万版高层愚均价400气0计2007年贼9月29日纳2023年帽上半年犯港城蓝天欧中山路与西泪园路交汇处舒现代岭6万枝高层批均价380屋0惕2007年庆10月腰2023年璃年底潮康鹏商务中途心吃院前路与中轰山路交汇处味现代锐24006严高层杰起价295搁0饶2007年骂12月昨2023年受年底芦万烨国际鑫膊城监港务局西小馆区北侧贡现代风格闲23662抄小高层炒均价360刃0还2023年泄1月惭2023年锋上半年欠上城喉滨海商务区盲(化工疗养牧院址)经现代胸30万锈高层狼均价4鞋2匪00腥2023年五1月景2023年迹10月车东盛龙门山装庄债在海一方公燕园北侧箭西班牙、现酱代绍高层约13垄万它高层、别墅笔均价450傍0皆2007年箱7月睡2023年梢上半年扭映象西班牙议平山转盘东绝北角丧西班牙圆28万蒙多层、小高隆层洋均价330侦0稠2023年凶1月嫁2023年换年底桌帝豪水榭花辨都啄平山转盘西悬南角副现代风格峡约20万肥高层细起价320穗0奋预计200殖8年4月炊2023年强年底你久和国际新笔城江开发区五羊莫路眨欧式奶三期120价565检小高层古均价330彩0眉2007年榨9月26日升2023年誓7月旗表3.1收隶集了连云城敢区主要在售暗的11个项茄目，涵盖西称墅板块、城判中板块、国掀展海景房板溉块、平山及垃开发区板块脾等各个板块宿。喂从建筑风格经来看，目前嘴在售的项目欺主要现代风昨格占据绝大它多数，西班冬牙、欧式风镇格项目较少赵。费从项目规模睁来看，目前纷在售的楼盘端以大盘为主子。飞城中板块的过项目以5万筛㎡左右的楼怨盘为主，其刮他板块的项拥目均为20唐万㎡以上的介大盘，在纳懒入统计的1愿1个项目中祥，大盘占7近个除。嫁从物业类型甜来看，以高被层为主，小曲高层次之，潮仅有映象西怖班牙有多层林。疲从销售价格把来看，国展搜板块的海景最房价格最高伪，均价达到翠4500元屈/㎡左右，销该板块的普铃通住宅（以县上城为例）叙，均价达到久4200元醒/㎡；城中歼板块的住宅辅价格次之，榜均价在40涌00元/㎡绑左右；她西墅板块的龙住宅均价在冰3200元矿/㎡；深平山及开发唱区板块的住漆宅销售均价拾在3200晶元/㎡左右驻。霉表3.2监连云城区主泄要在售项目港户型及去化井统计表熟项目名称浪主力户型经面积（㎡）载畅销户型亿开盘时间肢销售情况故东盛四季花封城奴两房两厅一胞卫壁95.15身-98.2缝1辞95-97忍㎡两房搁2007年紫7月绿晴B组团一期党约10万平尖方米,目前观已去化80种%.钉2023年坏2月份销售厚30套,3衔月份销售1捐2套到。确三房两厅两首卫棚123.7迁5-140英134-1录37㎡三房垫两卫均中惠翰海国躁际柿两房两厅一析卫艘约94窑110㎡左价右三房一卫床2007年鸦12月戒刘链煎一期二组团患共358套引房源，34先473㎡，识目前共售出瘦86套，去税化率24%禁三房两厅一知卫壤105-1叼10汽90㎡两房芽三房两厅两蜡卫糖115-1如20抱寄四房-五房浓142-1蚁65愁眉上城娃三房两厅一最卫日122-1姑25燃140㎡三辰房两卫招2023年属1月可贩浆一期共45杠0套房源，拐51255育㎡，已销售悟68套，去客化率15%轧三房两厅两犯卫忆140.4退9-143截122㎡三览房一卫勿四房两厅两志卫洲157望稼日出东方尖一房两厅一搁卫叛83.81凉97㎡两房猎两卫作2007年需9月29日轨清领专清一期两栋4脑43套房源义，4329染5㎡，已售帝出132套慕，去化率2盼5%馋两房两厅一佛卫惜97-10置3流115㎡三勒房一卫穗三房两厅一炕卫普115锯120㎡三电房两卫欣三房两厅两若卫侮120-1顺35.58马并四房两厅两左卫衰149.9袄5粱族港城蓝天妄一房一厅一迈卫布53.26缝-79.3卸5恋53.26哭㎡一房一卫竭2007年洞10月煤破忍输共863套荡房源，59专047㎡，号已销售12截5套，去化狂率13%浩两房两厅一拌卫利92.77刘-103.们46斩102.0泼3两房两厅融三房两厅一送卫荐130.8意8齿壤三房两厅两背卫接119.1前3、131寒.82救作映象西班牙晋两房两厅一葵卫诉82.80尚、93.3蜓5鞠82.80同两房术2023年率1月却索料一期一批共员208套房纱源，133娘00㎡，已猛销售29套仓，去化率1熔4%算三房两厅一稼卫绕100.7业4说望三房两厅两胸卫驾116.2档7-136由.42毙混帝豪水榭花殃都念三房一厅一报卫剧130.4绿2沉/即预计200姜8年4月掌屯蝴一期480肺套房源，7尾8013㎡状，已领预售弱许可证未开肚盘俯三房两厅两券卫控143.7敞8夏悉四房两厅两罩卫问202.6搜7抗肌久和国际新止城扯两房两厅一透卫怒83.82统-95啊90㎡左右劣两房岸2007年品9月26日除判浪三期147膀5套房源，摸12056蕉5㎡，已销椒售194套肢，去化率1巴2%闲三房两厅一炉卫里110-1邮20域114㎡三朝房一卫准三房两厅两篇卫跨123-1静37概秧万烨国际鑫俘城草一房两厅一获卫乱62.67掀102.7旺3㎡两房皆2023年莫1月犁炮陵沾共264套骆房源，23纠662㎡，法已销售41专套，去化率街15%凉两房两厅一滩卫圣120.7最3-107太.73董惑三房两厅一漂卫浊124.6滑7-131管.26晃李三房两厅两酸卫蒸141.4笋7-164象.03演钻东盛龙门山匙庄再一房角40.12彻-69.2参1察高楼层观海歪户型氧2007年歇7月妹投愤一期645求套房源，共上54890芦平米，销售闹267套，耕去化率31凭%悬两房急86.23喉-111.顺54点缓三室两厅一限卫碰135.5公6最慧康鹏商务中初心仰一房一厅一红卫题62.16怕-79.8殃4佩62.16哄一房、11系9两房直2007年谎12月各慎妇共320套潮房源，24树006㎡，啄已销售55固套，去化率拨19%苍两房两厅一黄卫葡119、1种29.55迁溪三房两厅两政卫土153.8宴4、154令.40宗害综合表3.肤2数据，反异应出如下几串个既特点么。搭从各楼盘户暖型真户型的供应冠情况来看，侨涵盖一房到避四房多种户此型，一房户厦型、四房户亚型供应量较虽少，其中一填房户型主要成存在城中板界块粥康鹏商务中舱心、日出东惹方、燥港城蓝天等则几个楼盘，塞四房户型主晨要存在于以黎打造暑“呈豪宅迁”晨的上城、帝帝豪水榭花都漂。尖市场主要供这应为两房、搏三房产品。亿其中两房户立型的面积区宁间在届83-10离3嘱㎡之间，三项房一厅一卫甩户型面积区缓间在厦105-1海30㎡之间货，三房两厅筝两卫户型面凳积区间在醋115-1省64㎡之间堪。捐从市场认可延的畅销户型同来看，反应瞒出在满足同亏等功能结构香的情况下紧领凑型户型更炼受购房者亲串睐。毅市场撒上比较畅销掌的两房两厅茄一卫的户型容面积为95宁㎡左右；畅副销的三房两锯厅一卫蕉的户型面积宝为110-王115㎡左虚右；畅销的喊三房两厅两越卫户型为1县20偏-130时㎡左右。蔑市场上三房夜两厅一卫户觉型的销售情撇况优于三房登两厅两卫户名型。持从销售反馈桑客户能够接饥收的总价空许间来看，使两房两厅户讨型接收的价董格空间在3订5万元以内委；三房两厅李一卫户型接地收的价格空采间在42-献45万以内较；三房两厅造两卫户型接警收的价格空携间在惠5区0牧万元以内。四从总体销售愈情况来看，令2007年脂开盘销售的镰楼盘开盘去茅化率在块10钳%匆左右（开盘越去化面积占坚预售面积的居比例）谅，夕开盘后流水窄销售去化缓锡慢，严一般楼盘开薄盘去化套数觉在40套左磁右。致对市场产品崇供应及购房冤者反馈做进横一步总结，蜓如表3.2狭所示。鹅表3.2吉连云城区倡主流产品及惕畅销户型总设结表轿户型报分类诸供应面积耽区间团（㎡）尺畅销面积志（㎡）挤总价承受范岁围叠（万元）浊两室两厅一醉卫田83-10蓝3例95左右抵35灯三室两厅一漠卫偷105-1永30且110-1周15被42-45功三室两厅两宁卫孟115-1茧64艺120-1巾30秘5蓄0怨以内临二、重点个塌案分析就（一）涂东盛四季花售城辰项目座落于洽连云区墟沟悲老城核心区嗓，大港路以部北、北崮山铜以南、新港质实验学校以食西（原水产努学校）。项呢目总占地3港06亩，总哲建筑面积约纸53万平方锐米。小区由岸极具现代风桥格的高层建钢筑组成，高柔度从寺50米左到歉100米逃不等，绿化赶率达40.毁8%，区内爱建有300境0多平方米练的会所，里张面设有室内勿游泳池、羽伶毛球室、乒点乓球室等健灿身场所。在亮会所的对面际有约400辱0多平方米式的大型超市膜及2600辱多平方米的坛幼儿园。该册小区目前是添东部城区唯加一一座集中拴供暖的商品曾住宅小区。绿户型有二室列二厅、三室易二厅一卫和师三室二厅二持卫及单身公舞寓，面积从晒50苹㎡餐到140盈㎡户不等。长>>宿销售情况兰该项目为2消007年度赞连云区住宅剥销售冠军，冰销售套数约漆600套。佣2023年跟2月份销售脉30套，3挑月份销售1崖2套（截至达3月25日跳），均为当杰月连云区销楚售最好的楼基盘。绪在销售策略多上，前期积蹦累客户阶段拒，通过缴纳茎诚意金给予乳优惠的方式祸积累有效客丽户近500句批（缴纳1续0万元，优枯惠100元董/㎡；缴纳挖5万元，优散惠50元/糠㎡，不指定盗楼层房号）啄，广泛发动苦东盛房地产刮公司内部员务工关系积累暴客户，收到击不错的效果碑；开盘前召犯开项目解析报会，邀请建跃筑、景观、屿物业管理等梅合作单位对组项目详细解切读，加深客羊户对项目的邻好感，解析冈会举办很成用功；开盘续情销期，通肝过团购优惠袋、老客户带赚新客户优惠突的方式进一瞒步巩固销售礼去化率。荒价格策略上翠低开高走，鞭开盘棒起屠售价298奔8元/㎡。谁>>芽项目优劣势森分析精优势录——筑开发商品牌私优势兼。东盛房地薄产公司前身应为连云区房激开公司，扎折根于连云区拒，格品质过硬，山开发面积近顺400万㎡跟，在客户当扬中具有良好推的口碑。洒品牌效应与准前期开发积醉累的人脉关踪系为后续项袄目的开发积症累了良好的翻客户资源。孝席援地段优势。吨北依北崮山稍面朝整个墟腊沟，是整个切墟沟街道唯安一一块背山世面阳的住宅板地。同时，雪与墟沟城中愚保持适当的杂距离，阻交通发达，菌东方中学、宁新港实验学么校（重点初侦中）、家得款福超市等配慢套资源遍布迅周边。辆盐携大盘优势。额53万㎡城匠中第一大盘雁的规模优势韵，小区内部勺幼儿园、网爆球场、坡地扣景观资源，跌对客户有较婆大的吸引力率。稠而拉品牌优势。捆凯达环球规驼划建筑、捷耻澳国际规划疮景观、港联你物业物业顾汤问也，提升项目叔品牌。标敏惠品质优势。片提供东部城久区唯一（分溉户）吸集中供暖邮、可视对讲悲门禁系统等吃提升项目品跨质。见弯喇价格优势。甩3500元卫/㎡的均价帐在整个墟沟颜地区有一定讽的竞争力。访劣势脖——垦噪声、粉尘高污染。弓南面紧邻铁寒路、疏港通牧道，对项目款的居住环境屡有一定的影誉响。戴棚产品筛劣势。墨项目君由19幢离高层兼组成，大部扮分建筑均达嫂到30层左旷右，点式结聚构得房率较秧低，目前客怕户对高楼层拳接收度较低羽。怨杜橡开发量大，葱面临一定的尼竞争压力。升目前连云城克区总开发量没在500万尺㎡左右，客脊户选择面大咬，大多数客侵户均为二次亿置业乃至三抗次置业，刚鲁性需求不足新。隙>>闲对本案的启沟示兆借势山——文接东盛四季恭花城炒作北仇崮山板块，可强调区域未株来价格。讲塑造性价比撕——受通过打造开辨发商品牌、牙在项目细节缩上旋采用高品质照材质，塑造吗项目高性价路比。泰（患二把）恼中惠瀚海国怪际叉中国房地产列百强企业香丑港中惠（国情际）控股有外限公司仆公司口于2005府年10月再投资成立连千云港卓成建弟设开发有限屋公司，进军闭连云港市场钥。与连云港贿政府关系较茎好。通过在士连云港绿化合修路等工程围置换了大量摸土地。境目前在连云妈港运作项目颜为能“凡中惠亚•宝翰海国际返”去，为目前连页云港体量最暗大楼盘之一受。项目位于扬大港西路8速号。羡整体项目总倚投资20余低亿元，占地友36万平方侧米，总建筑伸面积近80剧万平方米，大绿化率达4碎2．3％。犯规划建设住逝宅70栋，法一所小学，北一所24班汁幼儿园。住腹宅是清一色浓高层与小高吨层，采用现撕代简约的滨斥海建筑风格竖，首次大胆葡采用错跃层末的设计方式妥，使室内空脸间多变且富渗有情趣，麻每一户均有牺入户花园饥。小区建成睬后总户数达庆6554户异，建成后入榜住人口近2咬万人。驾>>闭销售情况悠该项目于2固006年1肯2月首次开姓盘雷，开盘均价纵2500元处/㎡，首批枣近200套旧房源已去化嫩完毕。20少07年12舟月，推出坛一期二组团魂共358套乐房源，摔目前已经去稳化86套，些二组团去化熊率的24%也。释在墟沟整体绍市场供大于谎求的情况下爆，可以认为极该项目二组机团的臂去化在可以勿接收的范围旗内。况由于欧离城中较远液，涉目前没有公蝇交车通往该叶项目，对自寄然客流的吸薪引较为有限者，该项目在训市区中华路悟设立市区接沿待点利，但从粮效果反馈来乒看，作用有片限。柴该项目的销求售以多次开涛盘拉动销售牵为主。蛇开盘销售前制，昌精心打造景笨观示范区、庙样板房，体羞验式营销的铸方式对销售作起到较大的堵促进作用。槽但从实地看殊房的情况来些看，开盘后来对景观示范喷区的维护、带物业管理水丹平没有贯穿庆延续。算在推广上胖，该项目采幅取了广告轰毙炸的方式，妇其广告投放屠量在东部城愁区的项目中祸居于前列。飞>>栗它项目优劣势倍分析持优势如——宝大盘优势。宣80万㎡大甲盘规模，社丈区配有幼儿排园、攻小学、胀中心商业。配蒸产品塑优势。走户均设有入甜户花园引领庙了连云港房秃地产市场的稳产品创新砖，户型面积填紧凑适中，因给客户的感捡觉比较实用缩，统较好的考虑著到客户的购畅买力水平。灾遮价格丈优势。围由于土地成倾本低，价格雹在整个墟沟谱街道的房地男产项目中处恶于谷底水平帅。乱劣势设——导地段较偏远废。岔与墟沟街道全海棠路商业察中心的距离各约为2公里青左右，生活离配套、教育老配套等配套爪资源缺乏。宝循地块坦劣势。杂地块周围通陈过围海造地设增加土地，编地基松软，梅离海距离近厚，海边潮湿润、冬季北风浮等因素不利丰于居住。给释开发庙量大，面临扇一定的竞争侮压力。目前撕连云城区总祝开发量在5南00万㎡左号右，客户选牺择面大，大释多数客户均猫为二次置业头乃至三次置冶业，刚性需夕求不足。垒瀚海国际本括身作为地段望偏远的大盘振，在市场冷每淡的情况下会，容易导致墨购房者信心土不足。汽>>对本逐案的启示纺在地段相似声、市场环境局较为冷淡的鸽情况下，通扣过组合促销脆方式、塑造稀本案性价比庙，保证开盘蜡时的去化率泄。搅第四章项走目地块分析袭一、碧项目概况寇（一）悦项目区位都本案废（正太海滨衣花园）位于叉连云区西墅乔板块，地处惩大港路以北芽，碱厂生活弹区以西，西旋墅河以东，趁其中兄二期唐22#、2锻7#两幢楼费分别位居北望崮山南路南里北两侧，呈浆对峙状态。旷22#、2座7#两幢建域筑碰均君为监18层驾的爬高层商住楼任，爸土地使用年淡限为50年乏，总筝建筑面积约仿为3403燕0㎡。续（二）项目摘经济技术指割标翁本案愧22#、2堪7#呢经济技术指币标详见表4禽.1耻。虫表4.1谨正太海滨花韵园22#、鉴27#经济石技术指标靠总占地面积省（㎡）炮9214犬22#住宅旋面积（㎡）垃1992夺总建筑面积请（㎡）烟34030密22#配套储设施面积（孩㎡）竟15300梅容积率桨3.69森27#住宅梳面积（㎡）幼1438工建筑密度静37%支27#配套闲设施面积（眉㎡）曲15300僚绿化率化33%狡住宅总户数找272户滴22#、2奸7#牌户型及面积压如表4.2纪所示。蒸表4.2傻22#、眼27#户型谢及面积分类浑统计表践户型分类丹分布楼层座对应面积（键㎡）校户数双占总面积的述比例院两室两厅一漠卫桨2F初96.22损8亲2.5%节两室两厅一嘴卫作3慌-18F摘93.5物128供39.1%够三室两厅两牌卫块2F狮126.4障6槽8玉3.3%腐三室两厅两汤卫剩3受-18F霜125.8筑64