某广场招商经营策划方案

志健时代广场招商经营策划方案目录第一部分：横岗商圈状况分析第二部分：项目定位及目标客户分析第三部分：招商策略第四部分：招商进度中的比例分配第五部分：租赁价格及付款方式每第屿六艘部分：经济恐分析果第慧七似部分招满商费用预算楚第躁八跌部分：各楼创层商品结构种定位委第颜九议部分：招商华准备工作及牲时间安排、吉达成目标及束实施内容汁第偷十病部分：广告槐宣传策略浆第弊十一士部分：开业饺庆典斤第十二部分让：招商具体献工作流程爽后续：招商始管理原则寒第一部分：与横岗商圈状怒况分析脸一、横岗商无圈状况植根据对横岗驻区商业物业丰调查，横岗涉目前整体商经业布置较为背分散，龙洲这百货、天和苏百货沿深惠忍公路，新世译界广场、隆秆盛商城与松亚柏路灯光夜肿市相对集中香，城区经营驳分散、各主园要街道存在塑数量庞大的清街铺，但至从今未能形成旷有规模、成滴气候、上档罗次的龙头商尊圈，这对横路岗的购物群其体较为不利袋，并由于各妨物业经营的镜商品档次较他低，造成购尚买力比较强梁的本地客户皆，选择到市串区购物，中格高档消费力甲的流失导致漆当地商业经趣营落后的局枯面。省各商场调查文表苍商场名称典商业面积（易㎡）声楼层数耗经营品种虎经营状况砍龙洲百货因20000痒猛5层剩超市、药店鸡、金银珠宝阅、化妆品、拜烟酒补品、进饰品、电视平购物、服装坡、鞋、电器迈、玩具、书腔店、美食城两、儿童乐园大一般贤天和百货庭7500充3层笔药房、礼品川、首饰、化霜妆品、电器假、鞋、音像主制品、日用绘百货、服装元、玩具、精敌品、游戏厅捏、美容院鲁较好裹宝华百货误2000奥2层勉药房、超市探、化妆品、猫日用百货、抚、游乐邀场、学生书旱包、女装、巧一般咽南城百货胡4653页2层暗超市、服装沈、水吧、化敲妆品、办公宴用品、床上煮用品、药店悬、玩具、音危像制品、儿色童乐园、日挣用百货愉一般消六约购物中冰心醋11000抬3层混服装、化妆降品、包、鞋逢、电器、茶慎庄、饰品芬一般青横岗女人世远界夜4000前第2层目服装、化妆匆品、首饰、祥鞋、美容院串、图书、音服像抹较好茫益群电器商谢场母2500-雪3000贵2层堆空调、热水轰器、冷柜、扯厨具、电饭子煲、消毒柜魄、音响、电肤视、电冰箱恐、音像制品洋一般认新世纪广场跃6863竞2层拍餐饮、服装由、鞋、床上忆用品、化妆蛮品、咖啡厅锣、美容、眼艺镜、医药、速通讯器材旷一楼较好，财二楼一般二、分析鞠横岗百货考邀虑当地民生较基本消费，巧部分商场考讽虑消费能力碌较强的居民孩，但随着物梨品流通及新服兴业态的崛怒起，必须考悄虑细分市场童，开发时尚烘潮流，倡导越消费新文化高。桑各卖场从经间营状况来看惰，多数经营梅状况一般，献龙洲百货是分经营相对较荐好，其业态外布局、功能考规划具备了防购物中心的哥雏形，在横爹岗当地是本辆项目的主要绒竞争对手。集随着经济的怖发展，消费嚷者不仅需要漆满足购物功涝能的商场，宜还需要能获吵得休闲、轻默松的体验，泻故完善百货揉的娱乐、文简化、餐饮、荷服务等功能郊是大势所趋塘。矩随着居民素掠质及消费力血的提高，品皮牌消费意识参渐趋成熟。坦二、相关项瓜目租售价格革比较迅横岗商业物销业价格表奥参考项目丹位置椒一楼销售均烘价耗元/汉m栋2畏二楼销售均肢价牙元/薪m摄2泻一楼租赁均晨价迹元/惯m星2染/月罩二楼租赁均洁价储元/述m敬2送/月液新世界广场抄深惠公路与竞茂盛路交汇家处帐18000你12000绩100西45按隆盛商城睡茂盛路涌16000类8000竟90早40讯新亚洲广场绒街铺尊横岗文体中森心广场旁既临深惠公路六16000行，顶剩余商铺售木价1280耗0过60肯锦冠华城一纯期陶中心广场旁雄13000偶纯街铺，基例本销售完毕什70灶目前在售的纵大型商业项亿目基本没有盏，但从已售御项目的均价次可以看出，秤横岗出售的省项目位置还梢都不错，且午均价相对较穴低，这对本做项目所要达僵到的销售均摩价带来一定晕压力，项目抹价值的自身浓优势和附加轮值成为关键塌。略第二部分：她项目定位及递目标客户分默析乡一这、项目概述蝇本项目位于赖深惠路与茂擦盛路交汇南泉侧，东邻横嘱岗旧城区商老业中心，南货靠横岗街道触办，西邻老投城区住宅区职，北邻新世荐界广场，远益眺梧桐山风悔景区，地理睬位置优越，孤交通便利，互深惠路一级肺公路，机荷破高速，水官浓高速，惠盐株疏港高速等温众多交通干轰线纵横其间勺，公交线路桶四通八达，膏方便迅捷。梢本项目用地店面积248吃9芽1.7嗓平方米，建休筑面积16荡6234.龟5平方米，季其中住宅醉66000岔平方米，1调~5层商业诉裙楼面积有私63000唐平方米，地消下室360冠53平方米粪，拥有机动日车泊车位植560挎辆。滑二请、项目SW叔OT分析1）、优势吐（圈a练）位于横岗劝中心区核心休区域，商业范氛围浓纯厚，有着得线天独厚的地沃理优势；棉（爬b）周边配窝套完善，银骑行，医院、追公园，超市喂以及农贸市饲场近在咫尺屈；目（德c蜻）交通发达倍，经过本项缓目的公交车庸辆20多路产，3号地铁雕线出口就在岸门口笔；如（式d仗）商业品牌苍定位高。让览您买的放心愤，买的安心饭；遣（趟e锐）规模较大勇。本项目商辰业面积达6束.3万平方鸟米，是横岗鸡规模最大，奔独栋楼宇最皮高的项目穿；教（繁f目）政府扶持特，作为横岗超标志性建筑贫物，被列为纠政府重点工流程涝；探（晋g孩）70年超浴长产权。2）机遇抢（a）际知名发展商掉的进驻提升陈了横岗片区导房地产市场娘形象，给横歇岗市场带来乔了其它区域燃的客户资源设，形成有效泻资源共享。粒（b）共品牌商家的将入驻，提高胃并奠定项目冈在消费者心脸中的位置。纳（c）肠旧城改造给淋我们带来更粱多的的市场管发展机会和躬上升空间。翼（d）袄交通的改善驼（深惠公路主拓宽和地铁吸三号线）给蓬横岗房地产世市场起到变遥革性的作用箭。3）、劣势煌车流量大，烫交通易堵塞洞。漠（2）横岗虏工业氛围呈潮强势，损缺少大规模惊人文有居住社区排，没有在片电区形成良好针的居住氛围辟。牙片区氛围嘈骡杂，环境脏禁乱狼籍。让耕城市化进程有计划的实施毫显得迫在眉涌睫。轨工期较滞后凳，易影响投验资者对项目舰的信心。习三辞、项目定位则项目具备地掌段、规模、寨业态等多方悦面优势，但鄙同时也有当氧地消费力不耽足、离市内欣较远等问题迅，如何在短芹时间内扩张随项目的影响串力是项目成欢功的关键，分最可行的就答是走特色化链、个性化道役路。张1）、项目众产品定位：析横岗首材家超大型刊一站式购物踩中心桃2）、项目脚主题定位：更集夫购物婚、银休闲摆、餐饮、娱钓乐为一体的蚀一站式拜大型购物中歼心。路3）、档次筝定位执项目日后的剩主要消费群些体主要来自稻项目周边，泪而目前当地盯消费能力参劳差不齐，片油面过高或过植低的消费档应次均无法保甩证项目今后嗽的经营。由漏于本项目倡拨导的是一种染MALL的刷消费形式，级主要依靠项吩目定位的特胶点、经营特旬色去吸纳消糕费群体，分博中高档多种备业态经营定岩位。投资者框的财团盘踞跌，实现商业挥CBD，昨商务金矿的刊市场定位，裙使横岗地产病掀起滔天大哥浪，街“诸点燃财富画”“蒸引暴你的财助富婚”躺，给你和市研场一种最强禾烈的暗示。点Livi止ng-ma暴ll，sh管oppin溉g-mal搅l时尚购物类消费模式，道洋溢着浓郁们的livi灿ng气息，辫为片区也带霉来了无限的姥商机和发展果前景，强劲厘集中的商业展号召力，汇轿聚巨大的商偷业人气，充委分实现了有晨效资源共享拣。健根据美格行忽对巡横岗围市场的初步润调研，本项允目今后的主昂要消费群体适还是来自项煤目周边，而悉目前当地消丸费能力参差拦不齐，片面奥过高或过低姻的消费档次银均无法保证曾项目今后的蔑经营。由于钢本项目倡导皂的是一种M绞ALL的消艳费形式，主告要依靠项目赠定位的特点归、经营特色味去吸纳消费不群体，故初政步建议本项肯目的档次应钓为中档，部痕分偏高，小萌部分高档。真4）、业态久定位绸独立专卖店源、百货、超皂市、家电主封题商场等多完种业态集合粉体炭（1）浇大型超市：法其特点是采营用开放式经泳营，满足顾环客日常生活愿的一站式购迹物的需要，第顾客购买频剃率高于其他课业态，对整德个商场的客员流量有非常次大的促进作府用。逢（2）桐综合百货商睬场；其特点记是经营规模侍较大，经营所品种较为丰镰富，主要是盟服装、化妆滋品、皮具，膛首饰、精品尼为主。绪（3）绵主题商场：曲如娱乐总汇届，辈数码家电，筛家居顽等，其特点胃是经营品种阳或消费者限倚于一定的主糕题性和专业姥性。喷（4）裹独立专卖店庸：作为大型突购物中心的凉补充，丰富稼商品组合特克色。册5虾）、攻功能救定位东（1）净购物：本项泡目提供物品嫁丰富、多层冰次、全方位暗的购物内容睡，以满足众号多购物者的矮需求，做到东“定没有买不到简，只有想不北到亦”席。大型购物惰中心以齿“誓超市+百货贿”约提供购物者转基本的日常杰生活需要，讯主题、商场称以其经营特罪色满足购物裤者的特定需愤求，而各种衔“滥名品店盗”镜、冈“所特色店的”节、扎“爸精品店障”鱼则让购物者蚊流连忘返，垃尽情享受购济物的乐趣。冠（2）娇娱乐、休闲界：横岗镇娱爆乐休闲设施扛相对空白，汤难以满足不婚同层次的消刮费者的需求蚊。而本项目集中将引进较醋多的娱乐休丛闲设施，让广消费者在这剖里不仅能购群物，同时也鞠能娱乐休闲迅，享受到购径物的最大乐肢趣。颠（3）袖餐饮：本项箭目将引进中骗、美式快餐焦，大型酒楼摸、美食广场滔等不同形式倒的餐饮，让重不同的消费尿者在这里都腾能得到满足服。爽（4）嗓表演：由于寇本项目硬件新设施别具特扫色，且设有啦较大规模的筒中庭，为了扔突显项目的扩特色，吸引央更多消费者息前来购物休导闲,将在中挣庭广场定期僚组织各种表波演，以丰富猾多彩的娱乐箱活动吸引本住地及周边地崖区的消费者约前来。勺三、概目标客户虎分析叨1、横岗地并区挽（1）横岗签本地居民六（2）横岗兄的私营业主西（3）企业华高级管理人腔员屡（4）政府沙公务员悄2、深圳市底内投资客户桥3、惠州、补东莞等深圳却以外城市的便投资客记4、品牌商昼家追随者色第锈三替部分：招商轮策略外一、蝇招商策略：脱立足寻深圳黑、面向全国降、走向国际把以坦深圳仓为重点，在末确保滔深圳垃地区招商工腰作全面、顺煮利开展的同柿时，招商部墙门安排出2货0％的招商园力量，对外将地（包括外吴地国内吸主力商家评和相品牌商家冤、国外产品颂的国内代理仓、国内内销诚分支等）运壳用、传慌真、网络醋、威DM等现代侍化通讯手段饱进行招商。裕效果理想的湾情况下，在演保证跨深圳归地区招商指辅标的同时，卧随时进行调候整加大外地毅（及国际）史招商力度。昆二、到全部衬出租与分割踪出租的优劣户分析

全部出租携优势：阿①篮可以一次性符回笼一笔资距金惜；包②曲简化招商，胀减少招商工买作量杰；唐③告便于管理。雀劣势：枯①鲁租金较低，质影响总体收傍入确；刊②虽不利于商场膛整体发展；底③削对出租者有扔出租风险飘；类城（袄如对方租约立15年，第坦一次付了5扶年租金，由们于经营不善咏导致商场形嚷象声誉等受迹损，而后不塞再续约）捏

亲分割出租察（公司自营恢）伸优势：刷①粉租金较高，声定期经营总渐收益大幅提念高利；贪②笨可自行总体皇规化，经营杠管理，降低隙经营风险俘；障③剑可以做出自烘己的品牌形谜象，增加企掠业无形资产照；五④驰潜在资金收街入横。声根据各行业饲的经营特点充，饼针对中小店汪铺魂在3年以后质每年（或每吴2年）递增恰5％左右的端租金，提高遥年租金收益订。女劣势：阅①醒租金回笼慢鲁（一般押谢二交形一继）重②配要投入一笔过预期费用（回开业前）蓬例：装潢费劫、广告费等竭。臂虽然先前要活投入一笔可霞观的资金，撒但总体收益壤不可同日而执语，另外还卫有潜在的资稠金收入可以崖挖掘。还可林以做自己的基品牌形象，固增加企业的欠无形资产，惯真正做到名赶，利双收，日所以本切案建议公司蛾自营，分割教出租方案。铸租金按动态说方案，回报巾率预计8年浙左右。遮三、域招商步骤：品1、帐先确立百货融、超市主力菊店投资商，采再全面招商纽。主力店投三资商是志健店时代广场发残展的关键。数先招主力店订投资商喉的重要性在妨于：庭一是通过主押力店投资商名的号召力可凉以有效地聚造起客流；哭二是主力店并投资商的确丢定可以起到韵商圈群聚的颂效应，从而付可大量吸引皮其它专业店胖投资商；市三是根些据主力店投布资商的特殊列要求进行设摸计，既保持哲一致又凸显骡主力店的特黎性；饿主力店投资盐商的招商成崖败决定着整演个招商的成壳败，因此招厘商的第一步蹲就是主力店蕉投资商的引皂进；蝇主力招商的剑过程是理性菊和有针对性无的艰；探一则必须是趴著名的零售软商；嫌二则必须向绣主力投资商谣提供详尽的盏投资报告并初反复谈磋商友才能实现；旋三是必须进户行多种公关经活动扩散槐志健时代广圈场溪的影响力。轿2、牛第二步才是匆全面招商，牲招商对象面西向省内外著耐名品牌专业攀店的投资者度，其中以广炊东省内民间载资本为重点初。全面招商塘则来取宣传次推广的方式菜进行。两步妻骤以第一步往为关键，要溜实现主力招源商，必须借怒助多方力量烂才能达成。棍第葛四训部分：招商似进度中的比处例分配尊招商的前期诉阶段，招商烫的比例计划挽为：芒深圳雅地区招商占巩7盟0％左右；汇外地招商占渣15浴％左右；国律际招商占1咐0惕％左右；预乎留出5％的币比例，作为核机动或炒作私。枝其中：喘深圳漆地区招商所咸占比例不得慰超出整体的盛7千0％；外地唇招商、国际腰招商的比例授可根据实际情情况扩大，击扩大部分可精占用本地招讨商份额；根叨据招商实际烛情况，如果绩招商出现火托爆，可加大纠预留部分的扣比例（例如挥10％）。败这样后期可效通过保留精威品商铺推出剂、拍卖等方搭式提高价位抗水平，在项揭目只有同期赵推出的情况掀下，通过预幸留部分享受自到商铺升值彩的部分利益痒。鸭第滨五疑部分倡：勾租赁价格及侦付款方式访一、主力店设（超市、百礼货）（附件烈二：主力店烂租赁主要条势款）千二、次主力傲店（麦当劳与、必胜客、陷顺电）（附士件三：主力陕店租赁主要率条款）站三、中小店宝铺（品牌店家）（附件四喊：中小店铺盒租赁主要条扶款）疤第骑六魂部分：经济赏分析差一、歉租金初步建晶议甘1、街铺平布均租金：匹320惰/平方米绳2、内铺平氏均租金：鹊一楼:军200贷/平方米踪二楼:卖90挽/平方米则三楼:怎70怒/平方米厅四楼:上50自/平方米阅五楼:30艘/平方米议说明：沉1、纤以上租金按狗独立的品牌热店计算，而牺非按统一的础大商家计算膊；创2、遇按建筑面积个计算，空调骆管理费另计惜；墨3、踪方案中可能筛会有部分为冲抽取营业额遮提成、或是虏保底租金加累提成，将因味实际情况而冤定；吨4、顾铺位因大小宏、位置、结曾构等各个因种素会有不同逮的商业价值控，以后将根站据回商业规划平蓬面布局图常定出每个铺胡位因的租金价格挪。惭二滚、穷年桑租金经济分贷析（理想价诞格）夸1、根据可毁出租惑建筑祖面积按蚕63000如平方米计算尿；岂2、按照每骗层出租右建筑税面积平方米赵计算；基3、平均租托金价格按每研天每平方米劣15劈元人民币计探算；怀每层定价为议：平置膝奖平锁均租金价格双为：轻88轨元/㎡奔月圈楼层善租金价格研（元/㎡喇月牛）轮出租面积晒（㎡）唱说明告应完成利润肠额历（元）宰五层报3集0绒11914棒.14纽11914抄.14梢*册30录*缘12莲42890俩90.4钳四层叫5斥0嘉26066骡.78筒26066值.78年*灭50刺*四12让15640嫁068维三层绍7益0摆26066杠.78谨26066凑.78鱼*成70功*谎12辈21895前440释二层饭9物0猾12890扎.36伴12890刮.36宅*柏90英*盲12践13921流588.8并一层摘200狭12098霉.04斯12098失.04荒*暖200泥*妇12厚29035案296呼B1层垒未计算驾B2层政未计算赤总计房均价产88咏元皂11547扛2.04朽回收遗一融年租金费用宗84781紫483.2截第矮七利部分：招商携费用预算繁招商总体费凭用包括人员踪开销、广告汁制作（包括徒印务）、媒唉体购买、管堵理费用等项旁，其中广告掉费用是最大歇的一项支出奸，而广告费尸用必须根据餐实际运作情榴况进行调整缠。如招商非恶常顺利，则吵广告投入将悔会进行灵活形调整削减。新分析：其中纸广告制作费思用约占歼17摩％；媒体购堡买约占6踏8网.厅3稀％；行政与嫌管理费用约荷占丹14.7饲％，应占比励例符合正常忘市场运作中绸的比例分配增。圾第季八援部分：各楼批层商品结构罩定位鄙自营方案：巩（除超市部汤分，全部自谷营）虽备选方案英一万：带（全部迎租赁灿）析楼层办商品布局芹备注愧五楼纲大型餐饮（足酒楼）、休泊闲娱乐、健池身、电玩、眼图书闷公司办公区扔四楼酱品牌百货行三楼鄙第三、四防斤火区为品牌盘百货菌第一、二防代火区为大型艘超市槐二楼浴第三、四防低火区为品牌骂百货仅第一、二防掀火区为大型玉超市叶首层碌B区：数码妨家电；C罗区：珠宝、猜化妆品；奖D区：皮鞋求皮具、眼镜扬、、精犁品百货遇主入口两侧洒分别为麦当栽劳及银行扑1、远外铺为品牌显专卖弊2、中庭周满围为品牌百言货目展示烟区聚B1检大型停车场聪中庭部分为灵表演、促销真区成B2银大型停车场建备选方案二舞：吸（全部竭租赁希）掏楼层挑商品布局龙备注浅五楼继大型餐饮（写酒楼）、休窄闲娱乐、健舌身、电玩、自图书辞公司办公区下四楼宝品牌百货尚三楼弄第三、四防裹火区为品牌超百货杀第一、二防事火区为大型星超市笋二楼道第三、四防喇火区为品牌响百货自第一、二防欣火区为大型妄超市绵首层垮B区：干皮鞋皮具猫；C区：畅珠宝、化妆示品吊、眼镜、手念机、饰品权；垂D区：伙品牌百货展赵示区雄；兰主入口两侧稀分别为麦当竞劳及银行搭1、外铺为股品牌专卖网2、中庭周语围为蒙表演、促销卡区激B1钩大型停车场蝶中庭部分为让数码家电葵B2音大型停车场凶第穗九华部分：招商亿准备工作及拨时间安排、洪达成目标及携实施内容政一、招商准预备工作（只感针对配合招歌商部分）：贡1、完成项价目名称注册占、以及项目戒标志等的C驴I设计并注地册。初2、注册中庄文及英文的肝国内域名（丹.之cn）及国效际域名（.耻com）。御3、确定宣井传包装概念鸣、总体广告狼宣传用语。夺4、完成设形计制作绸志健时代广筹场软招长商文告、招腰商楼书娃、招商手册仙，包含项目屯功能分布及昼内部结构图胃。岁5、完成设裙计制作项目异效果图的P兵OP，3D岔影视坑光盘。撇6、完成设胖计制作昌志健时代广匀场担的主乱体、各分体喇剖面模型沙夹盘。喂7、完成招的商队伍的建切立（招聘）尚，进行培训格及人员甄选委分配。羞8、制定商责户准入标准挠、引入原则劫、操作规则摩等。企9、确定公隶司组织机构盐和部门设置齿。系10、招商脱处的筹建。燃11、招商丸部各种管理辜规章制度、赏业绩考核奖盾惩制度、工季作操行规则茫出台。泰12、制定把商户准入标护准、条件、咱和招商规则茶。企13、制定河并印制招商肿租赁合同、摸租赁申请表瓣、胡客户疯登记表、相部关协议、商晋业管理守则娘、物业管理侮守则休等。币14、根据前招商类别敦爹促各分部制笛定招商工作耽倒计时计划适（包括招商陡区域、重点谱目标、任务阔指标完成计瓣划等）。霞二、招商时紧间安排：剪招商前期准恭备工作阶段韵为：荷——使200捆5翅/母10与/10粱主力店招商魄时间确定为揭：2005慰/09/1傲——间2005/宵12/30牛散铺虑招商时间确逃定为：20慎0靠6艰/节01飘/践01林——僻200正6届/减4移/30晋后招商期暨耳开业庆典筹扁划阶段：2茅00妹6就/牲5犹/躬1锣——膀200姜6换/职9溪/孕30岂1、200记5渣/11/0融1炒——访200辛5慕/1杀2躬/当3厉0鞭完成招商俯人员招聘（谱1俊5症天）及培训押工作（1剥5夫天），同时洒完成个人招俱商指标确认最并按照招商誓任务指标提筑交各自的工递作倒计时实衔施方案。迫2、200崖5闲/11/谎01俗——酒200描5征/牢12驰/群30袍完成印制秆各种合同、段文件、申请吴表、登记表教等。完成项萍目标志等系帐列CI设计医，更换识别缎系统（包括凳名片、信函沾、旗标等）砌。确定宣传嫌包装概念及达总体广告用哲语。命3、200平5促/始11南/01描——阳200沟6透/0袄1屑/0所1柱完成前期爬招商文告、望招商楼书制受作，确定招瓜商媒体广告绒计划（包括苏广告创意、搬制作、媒体绸购买选择等签）、招商各踩项管理费用战支出预算。掏完成各种P旦OP、3D富visi邮on、沙盘炼等的制作。尿完成招商部坛筹建工作。圆4、200摄6万/0跃1垦/毫0友1前完成宿一切招商准徐备工作。储5、200劝6叔/尘01/01辜正式开始泽中小店铺招太商工作怠。娘6、200语5馋/她11闪/1邪0盾——锦200额6秀/徐01延/风01旱配合组织掏公关活动，扇针对对象为眼行业协会、若政府部门的腔；针对国际侨招商部分的骑。如有香港妥招商计划单索列。蛙7、200小5纽/0克9窝/高0俱1疏——吓200温5百/阅12释/搏30迷招商第一麻阶段。劈以登深圳历为重点的招烈商工作，仍进行品牌百镰货、大型超蓄市、次主力困店的招商，寸经过：接触冻、洽谈、意炮向确定、签尺订意向书、局签订租赁合燃同流程，完菊成主力商家瞎的招商工作轻，搭建榆志健时代广功场抱的商业架构居。身8慕、200羡6休/0灶1座/01跌——部200婚6党/0贞3勇/唤30索招商进入音第二阶段。睡在确保渴深圳葛地区招商工形作按计划顺描利进行，并隐达到预期目跪标、回款理理想的基础上枕，提高要求顺进行市场二振次开发。目着标定位于增学加中心商品繁的名、特、觉优、新、独买、多样化等印的内涵，外瑞埠与国际商浇品在这一阶以段列为重点胆。棒9罢、200霉6证/0魄4哄/01霞——处200义6吹/肤05岩/01招李商进入第三避阶段。本期栽工作重点是诸拾遗补缺，葱针对中心的稻商品结构进拣行微调整。毁做到符合镰志健时代广则场惯的侍原定市场定么位及功能分济布设计。租根据实际招斑商情况制定脉招商收尾计丧划，对招收灿工作未达到兰设定标准的债进行最后突态击攻关。营1久0佳、200赔6迁/垮04娘/01贡——岔200益6季/吊05诚/悠01钳招商进入雅尾声。所有貌招商目标在猛200当6少/吼04珍/注01期前责成有关匹分部确实完贵成。根据招葛商阶段预先旁挑选商铺情含况、对未决衰定位置的商置铺策划商户排抓号的准备五工作（地点滋、方式、安谁全保障、公志正程序）。游1葡1导、200吧6缘/衣05歉/小01哲——胃200将6灶/0纤9齿/均01苹后招商期把、开业庆典垦。潜招商六部人员缩编购，部分人员材转入商业管纺理编制。招蜂商整体工作话做总结，财鞋务情况汇总笑报告公司董艇事会。盲开业庆典的炎公关活动、劫促销活动、顶广告发布等构。拆三、达成目样标（设定理恐由及达成手狱段筐，主要针对短中小店铺的堂招商清）：渠达成目标是享按照商业项既目招商的程糊序安排制定的的最低限度呆招商进展要屈求。实际招贩商过程中，仗必须超额或崖提前完成此岭目标，否则捉将影响整个赛招商的成功观。余200受5赵/0吃9毒/浓01蚊——斩200竹5亦/表12刚/藏30蹈第一阶段叉完成招商任垄务的20％过。棕此阶段主要扎操作方案是小通过项目广奏告宣传及内础部预登记商美户，进行提赏炼筛选，电砖话及DM营捆销方式，从魔商业项目对大投资者的吸摆引程度分析估，达成此目慧标较有保障乎，之所以设冠定20％任掘务的目标，饮是为了保证亲项目招商商撤户质量，只妨假设登记客虹户中存在低淡于20％的灾商户是达到更我们招商标何准的。牵200术6什/0涝1嚼/01市——武200蛇6永/0蒸2澡/折30涉第二阶段负完成招商任绳务的30％块。菊此阶段进入假招商成熟期沃，由于前期遗招入商户的祥口碑相传作兽用，会同时翅吸引同业或凝相关联商户哲；另外第一持阶段的测、DM营销婆的滞后反应仙将在此阶段运收效；以上央方面支持本援阶段完成3厚0％的任务患指标。隶200颗6干/0滩3举/01既——湾200村6绝/省05息/01第顷三阶段完成污招商任务的号50％。艺此阶段由于胆工程进度迅鸦速稿，结构达到骄塔楼封顶痛前阶段，泳商业部分面啄临开业，肌商户对项目增的信任度大台大加强；招棒商比例中设六计50％的就生产型商户棕（厂商及隶堆属厂商营销碰机构），4勇0％的产品消代理商及经挂销商，10胳％的普通经弄营商户，前宣两阶段主要侧针对对象为肆比例设计中违的前50％蹦，此阶段由叹于接纳其余丝50％类型稠商户，标准蝴降低，招商墨难度相应减饭小；通过招筛商进展顺利饼、商户踊跃化等方面的事垂件公关活动龟，对剩余招工商起到催化竞作用；恰当批的时机运用唐精品商铺拍尸卖会的形式百，用夺标宣换传刺激招商寨的最后阶段杨工作；完成薄最后阶段任锣务是具有一巴定可行性的衔。妈另外，具体禾招商过程中扎，最后阶段凝的实际情况最应该是剩余寨任务远远低惰于计划目标砍，实际已处箭于收官（围欲棋术语）微丘调阶段。锈四、招商实套施内容：糠1、招商人斯员的招聘工久作：臂为了更好地添完成项目的友招商工作，瓜需要根据需黄求进行对招铜商队伍的建宣立。由于项闭目属性的特瓦殊性，以及嫌工作进度和腰工作强度的烧实际要求，血无法任用缺预乏经验的人波员，同时没银有时间对个招商裕人员进行从秋业岗位培养绪，故对招聘探人员进行严利格的从业经授验及工作能炕力方面的考挑量。幼招聘原则：炸对商业专业地的招商人员胡，必须具有扛本行业从业杜3年以上招披商管理的经枪验，优先考别虑从事过商椅业房地产项怠目的招商工圣作、招商策惰划等方面的浆工作经验、梯或从事相关岭行业市场招昆商、拥有行暮业内大量菠品牌区客户资源者絮。书招商部人员点招聘计划：般总人数为结1启0阶人佩(筒暂定)。齿管理组织架层构：总经理总经理营销总监策划部招商部总协调处市场调研场调查策划广告媒体公关招商一部招商主任如干招商二部招商主任如干割第佛十蜜部分：广告侧宣传策略晶广告宣传是俯招商中占用复费用比例最消大，操作方止式安排对招睬商工作又会批起到极大影谨响的部分。疼广告策划得赶当，会取得咽事半功倍的批效果，取得谦良好的招商辜业绩将成为圾顺理成章（直具体策划工测作视领导决招定由公司进仇行策划，广犁告公司配合软制作和发布涂，还是全权僚委托广告公蜓司进行策划毫和实施）。埋一、广告宣芬传准备工作望：脱1、200览5铜/猜10恶/01利——葵200葡6伞/酬12裕/钢01卡由广告公答司期及策划部蛛完成广告推农广策划方案组及创意(创较意与预算由修策划部蹈做出)。由窗公司决策层闯及相关人员琴审定并提出恢修改意见。也2、200巷5胳/12/0鹅1袄——晶200盲6机/01/愧01欣完成所有欠招商印刷品倾的设计、排垄版、印刷。赏包括《招商冶文告》、《帆招商楼书》堤、名片设计确制作、PO览P广告立牌骨、拉架、擎造天柱、户外蒜广告牌、流努动广告、沙妙盘、3D叶visio销n光盘、礼狗品等。血3、200嫩5签/场12饼/萄1较0召——银200凤6智/0燥1薄/30D踪M。柏4、200柱5林/闻10互/骆01蔽——章200疏6宅/0术1德/01完成粮广告创意方适案，并制作赚出胶片与平半面创意稿。浴胶片分5阶″合、15珍″第、30磨″思三种，分别饺为形象广告海、主题招商富广告、叙述搞性招商广告通几种，并提肝前做出春节伯配合公关活毙动等的公益抬广告片（针卧对港澳台胞盟）。同时由齿广告公司做洒出媒体发布脊的方案及预经算。此工作鞠建议由几家傻公司同时提笨交，以把握布广告发布的爽费用支出。贿并保证不会拨贻误战机。棉二、广告宣使传实施部分庆：朝1、200逼5偶/库11昌/01您——亚200筑6狡/0闪1尤/巷01旷各种媒体发组布准备工作霸就绪。乡2、200衣5再/锐12启/10续——洗200怕6泄/0估1依/膨01蓝完成户外钻、流动广告活的发布。茫3、200赏6厘/0哑1勤/壳01防开始进行乳立体媒体投末放（电视、恼平面、电台姿等）。类4、200爆6奸/0眠1瑞/蛛01兽正式旷开始中小店裕铺高招商彼，耳同时配合相书关的公关活兵动。夜5、200存6难/0怠1速/柜01址——牌200奸6让/0皱2所/证01康密集广告基轰炸期，海崭陆空全面协女动（包括终烈端支持）。象6、200棉6团/0纪1峰/30蒜——去200或6裳/0企2彼/01间肥歇叙述性广绞告投放，与茶形象广告穿扬插进行。根先据招商情况沟调整广告发码布力度，总于体遵循递减蝇投放的原则米。尸7、200红6第/0扩2米/01涨——食200建6绝/0管3暴/01间徐歇性广告投厉放。配合公俭关活动。瑞8、200教6祥/0软3炮/01虏——壁200虹6曲/贵04亩/漂01财根据招商覆进展情况，猛顺利的情况忘下调整大幅耕减少电视媒怠体的投放力猪度（成本控听制），保留送平面媒体的厉投放计划。茶9、200利6红/辟0撕8睁/30夏招商工作进鸣入尾声，完服成预定计划货任务。饭进入后招商叫期，完成招烧商工作总体也总结，作出佳总结报告提叶交公司领导提层。保留部垫分招商部功坑能设置，招栗商部其他设昨置解散，按味公司需求，苹部分继续留壤用人员转入拉商业管理编做制。同10、20帆0则6绕/贱04嚼/确01鲁——松200幕6摩/0刮4蒸/30根据岁招商过程中坑商铺位置分取配情况（部洋分商铺位置牧已确定），顾策划安排其港余商铺的分陷配按抽签方历式确定。材11、20榜0始6须/0崭3侍/01与——插200榴6坊/0朽4赛/30策跪划开业庆典爱准备工作。充第央十一宾部分：开业侍庆典侨开业庆典就传是揭起盖头征的时候，应券该做到浓重柜、热烈，并房且得到社会原各界的祝贺该，场面必须线宏大。除了咸必要的广告涌宣传方面的缸支持，同时吓还要将公关带放在极重要性的位置。调武动一切可利来用的社会资浩源，包括剪瞎彩领导的确今定：国家有锣关领导；扬龙岗腐区政府要员付、洪横岗街道侄有关官员；牢各行业协会骡、商业组织必领导；经济岸界有影响的臭学者、院士讨；科主力商家决代表；揉品牌商家瓣代表等等。馒期间组织大伤型活动，例某如明亮一条丈街、彩旗飘内扬势横岗真、碎‘谦揭起你的盖乞头来宗’污活动、镭射贝彩链当空舞陆、不夜城摇捏滚晚会暨模健特表演等等富。旨在得到脑媒体的广泛虾报道，尤其薄是加各主流电视塔台拣，达到开业喜渲染并广告百大众膛的目的。惹（具体开业崖庆典策划将权于招商工作手进入尾声后暗，集中一切些精力进行）掘。薄第十挠二妈部分：哄招商具体工枝作流程灯（附境一：蔑招商流程图惧）贫1、策划部芒、招商微部进行市场贝调研和目标烧客户分析饶；坡2、干确定招商对泄象；乒3、者确定经营模朴式：投资经膀营；委托经匀营；租赁经都营；直接经狡营；虚拟经勇营；俯4、孟制定招商优湾惠策略；暑5、嘉商业项目部崖进行客户招烈商月计划实唤施；苏6、删招商主管制动定客户招商院周计划；帝7、些客户管理员此对客户信息袜归档完善、佳招商资料准陶备就绪；陆8、黑招商主管进狂行目标客户怖开发、拜访味、接洽；埋9、分组唯进行客户分暖类、确定重撒点；榆10、棵安排霜与聋客户初步洽欢谈填写招商奸租户登记表漫11、需开发商、客乖户双方确定御合作对象、联签定招商意症向书、交纳庆定金；在12、近与客户沟通损、谈判、方用案修改与认扩可；汗13、正式涂签定招商协插议。爽后续：驻招商管理原强则房第一基本原晕则：要维护壁购物中心的拖产业经营黄愈金比例。大痒多数业内人竿士都比较认知同零售、餐缸饮、娱乐5百2：18：塌30的这个础购物中心产圈业经营黄金轨比例，此比锯例特别适用猪于大型综合娘性的购物中托心，招商要牙注意维护和筹管理好这个缠经营比例（搂当然不是绝油对的）。压第二基本原您则：要维护俊购物中心的泽统一主题形遗象和统一品牛牌形象。购疲物中心是一吓种多业态组涂合的商业组贿织模式，但穷它绝不是一暴个无序的大凡杂烩，购物耻中心必须是三一个拥有明揭确经营主题贤和巨大创造肢力的品牌形户象企业。招汁商要始终注等意维护和管手理好已确定克的经营主题庄和品牌形象沈。枝第三基本原浴则：购物中援心的招商目闷标要能够在烫功能和形式剂上同业差异腐、异业互补煤。同业差异袭就是市场有企一定承受力辟，不能盲目狭招同一品类陷的店进入。跪譬如零售业值态的核心主耗力店招商，厕就不要同时争招来两家基束本上都是经芒营食品和日欢用品的大型泼超市；核心蚁主力店同质娇化无差异更搏是不能想像舒的。异业互固补的目的就寄是要满足顾装客消费的选航择权，并能禁让顾客心身只体验变化，喝提高其消费跃兴趣。譬如倡百货、超市国因为经营品锁项不同，可笛以互补；让奶顾客逛得疲踢劳的零售店荒与让顾客休伍息放松的餐炕饮店可以互旁补等等。松第四基本原蔽则：购物中画心经营方式敞的选择原则诉。购物中心哀的经营方式仪基本有三种芬：自营、联弃营和租赁。四购物中心毕辱竟是一个以备零售为主的饺商业组织形昼式，而零售破是一个精细蔑化管理的产烂业，精细化摧管理要求管偷理者加强经难营控制力度钻；另外，相嫩对于非主力略零售商户的丈招商条件，取核心主力零旁售店必须引蹦入知名度高腊的大商家，起故核心主力贤零售店的招若商较困难且腿招商条件放扇得较宽，造拍成核心主力倾零售店的提占成或租金收腔入偏低。，椅购物中心的载发展商以前血不管是房地箱产商或是零储售商，在条膜件容许的情稳况下，核心萍主力零售店庆尽量自营一宋部分或全部少，这样一可淋以加强经营率控制力度，时有利于购物使中心长期经熔营；其次可售增强其他商拦户与之合作瞎的信心；第鞭三可以提高血非主力零售挽店的提成或碑租金收入。掩而招非主力六零售商尽量分以联营为主抚、租赁为辅亡，这样也可闲以增强发展载商对购物中链心的整体控桥制力度。絮第五基本原兼则：招商顺化序原则。核磁心主力店先合行，辅助店躲随后的原则化；零售购物介项目优先，订辅助项目配丈套的原则。左第六基本原链则：核心主卫力店招商布补局原则。核雹心主力店的滚招商对整个冠购物中心的碰运营成败，胖购物中心辅剧助和配套店婆的引进都有资重大的影响输。一个超级娘连锁店或超倍级百货公司恩的入驻，常峰常能带动整掌个购物中心朗的顺利招商洲与管理。另妻外核心主力昨店对于人流减也起着关键卖的作用，其可布局直接影县响到购物中张心的形态。删购物中心特锁别是大型购功物中心的核峡心主力店适缠合放在经营财轴线（或线悟性步行街）挑的端点，不弟宜集中放置坛在中间，这霞样才能达到抓组织人流的掘效果。村第七基本原躁则：特殊商跃户招商优惠炊原则。“以箩点代面，特拌色经营"是联购物中心特侄别是超大型育综合性购物猜中心的经营演特点。特殊绑商户是指具筑有较高文化伤、艺术、科秤技含量的经硬营单位，对揭它们给予优诸惠政策，邀铁请其入场，舍能够起到增刷强文化氛围专，活跃购物纸中心气氛之迟作用。例如素深圳华侨城汤MALL购猴物中心就专堡门邀请三百践砚斋，展示添中国的砚文棋化。当然特阶殊商户的经邻营范围要与驾购物中心的细经营主题及恨品牌形象相疾吻合。六第八基本原何则：租赁经患营采用放水笋养鱼的原则肚。因为购物鼻中心经营具骗有长期性特忌点，采用合此理租金与优沿质服务做法聚，将整个购挣物中心作热蛾，而后根据杏运营状态，素适当稳步地翠调整租金。炭这样，发展颗商与商户才脾能一同成长左。放水养鱼敲的原则可以愉理解为“先沫做人气，再析做生意"的凯原则。兼第九基本原逗则：统一招棕商的“管理曲"要充分体航现和强调对渗商户的统一箱服务。统一世服务包含统勤一的商户结主算、统一的棕营销服务、榨统一的信息禁系统支持服鼻务、统一的帝培训服务、便统一的卖场例布置指导服笋务、统一的抬行政事务管来理服务、统确一的物业管笛理服务等等慌。这个“统然一服务"不欢但要体现在介思想上和招队商合约中，辈更要体现到环后期的管理套行动中。这仰个“统一服伶务"就是要俭求“服务"仆出购物中心弦的品牌与特矿色来。认第十基本原视则：购物中纸心要具备完羡善的信息系旷统，为购物康中心管理者劝、广大签约昨商户和顾客框都提供便利齐。当然，便俩利各有不同艇，有管理便盈利、财务核简算便利、营丛销便利、经泛营决策便利牙、结算便利邪、消费便利而等等。购物面中心有必要青建立完善的纪信息系统，雾以便在招商肿时就能够承叹诺对顾客与酷商户提供信餐息技术支持落服务，最终志为顾客与商录户都能够提植供便利。带在购物中心轧发达的国家私和地区，发陵展商对购物歼中心的信息袋系统建设都梁非常重视。割但国内购物恩中心在建立岂统一的信息趁平台方面还严做得远远不作够。购物中浇心作为一个要以零售为主疑的商业组织膀形式，更需船要精细化管准理。当然餐竖饮、娱乐经崇营也需要精蹦细化管理，宣而精细化管贯理需要数字壶说话，统一盲的信息系统游就能提供决穴策者、管理堡者想要的数上字以及用数去字数据为顾员客与商户服仁务。舍建立统一的吩信息平台，搂进行精细化岛的管理，不床但能够为顾第客提供统一喇收银、消费涌一卡通等便详利的服务，迅还能为广大绞签约商户提宫供丰富准确牵的顾客信息亦和市场信息谨，甚至于提延供更详细的母经营信息，易譬如零售商邀品单品进销单存信息等等榨。更能为购咱物中心自身稍提供布局疏喇密度、品项毁搭配、人员缘配置、场地满坪效、商户责业绩等经营及信息，便于孟购物中心分万析后对经营督场地（稀缺江资源）进行瞎无限再分配肢。招商不是磨一个开业前钞就完结的工兵作，实际上妄购物中心的扯招商是一个有无限循环的打工作，这都坝需要信息系饭统的分析支吗持。潮深圳饰志健宜实业有限公导司策划部灾200清秧附件二：主躲力店租赁主杆要条款超市假规划位置：洞第二层的第狗一、二防火三区及第三层不的第一、二腿防火区；肾有意向商家掏：人人乐、料华润万家、街百佳、新一洒佳、大福源它（其中人人未乐基本进入泡合同谈判阶径段铸；叛华润万家表醒示愿意租赁纹或者买，且替意向较大贞；新一佳、择大福源同皆已进入新特一轮的洽谈俱阶段。亮）换面积：建筑它面积为15什000平方数米；趟租赁期：租摇期所12－库15年，初吹步确定从2垂006年1灰月1日起计屋（视商家的冰品牌、实力陡、租赁其他喜条件而定）远；戴免租期：最6－斜12个月（窜视商家的品腔牌、实力、论租赁其他条色件而定）驾；蚂交场日期：瑞2006年符1月1日利（暂定）；术租金：40甜－45元/牲平方米/月然（包物业管肺理费）棒（所视商家的品勉牌、实力、惑租赁其他条诵件而定）送递增：从计迎租金之日起贼前两年不递色增，第三年走起每两年递艘增3%葬－5框%趴；惠合同保证金姑：相当于3刺－5个月租难金丝，险签约时付霸；考预交金：6旷－12个月杂租金，签约妨时付；装修标准解公司负责外点装修、消防蹈系统、空调途系统的安装绿，内装修公翁司按设计图可纸施工，二酸次装修由商适家自行负责拐。聋12典、村提供设备、凯设备运行费姨用承担案我司负责租缴赁范围内安惕装壹部货梯原供乙方专用吨，一至二层涂负责安装两目部平步梯，爆设备费用由醋我司承担。合这些设备的永运行、维护参、管理由商管家负责并承魂担相关费用讲。租赁区域糖外的其他货欣梯、观光梯俱、扶梯的运脉行由我司统跳一管理、并分