河南住宅项目营销推广及活动策划方案

HS[2011]1231xx·国际·时代皇庭2012年营销推广方案2011年12月31日目录

contents123542011年房地产政策分析2011年主要营销节点及全年营销回顾2012年年度目标任务分析62011年许昌房地产市场发展分析2011年营销推广面临问题及2012年营销推广思路2012年营销推广媒体排期及费用计划《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

海量房地产资料免费下Q:80001808712011年房地产政策分析Chapter1《2012版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网

海量房地产资料免费下Q:8000180872011年政策一览时间内容摘要2011年1月14日人民币存款准备金率0．5个百分点中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年1月25日住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。2011年1月26日二套房房贷首付比例提高至60%1月26日，国务院出台新国八条房地产调控政策，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷2011年1月27日财政部公布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市2011年1月27日上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。2011年1月27日重庆市公布当地的房产税细则重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。2011年2月8日人民币存款准备金率0．25个百分点中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基利率0．25个百分点。2011年2月9日住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。2011年2月18日上调人民币存款准备金率0．5个百分点中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。2011年4月6日上调金融机构人民币存贷款基准利率上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。2011年5月1日一房一价国家发改委规定，从5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。2011年5月12日坚持土地出让招拍挂制度探索新方式国土资源部提出,要积极发挥招拍挂在市场配置土地资源中的作用,探索“限房价、竞地价”等出让方式创新,有效合理调整房价地价。2011年5月15日集体土地确权发证明年全覆盖不确权不得流转国土资源部、财政部、农业部联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》,要求力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织,做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。2011年5月18日房屋权属变更登记后退房已纳契税不退财政部和国家税务总局日前联合下发关于购房人办理有关契税问题的通知,通知明确对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋权属变更登记前退房的,退还已纳契税;在办理房屋权属变更登记后退房的,不予退还已纳契税。2011年11月30日下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。中国人民银行自12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行35个月以来首次下调存款准备金率.2011年政策一览2010年至今12次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，5次上调存贷款基准利率。

准备金率上调0.5个百分点，调整后存款准备金率为16%。上调准备金率0.5个百分点。除农村信用社和村镇银行外，再次上调0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。上调准备金率0.5个百分点。十二次上调存款准备金率上调准备金率0.5个百分点。2010.2.252010.1.182010.5.102010.11.162010.11.292010.12.202011.1.202011.2.242011.3.252011.4.21上调准备金率0.5个百分点。五次上调基准利率上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调基准利率25个基点。上调准备金率0.5个百分点。房地产政策解读下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011.6.202010.12.262010.10.202011.2.92011.4.62011.7.52011.12.5政策对许昌市场的影响政策调控关键在于打压房价过高，抑制房价过快上涨，强化差别化住宅信贷政策打击炒房者投机性购房，使房价趋向于合理化方向发展，而三四线城市房地产市场基本以刚性需求为主，受国家政策影响程度小。相反，政策对一二三线城市的持续深入，对四线城市恰是一机会。政策调控对地级城市贷款方面影响逐渐明显，但整体影响相对较小；政策在一二线城市的持续深入，三四线的城市房地产市场将会迎来春天，促使更多的开发企业流入三四线城市，流入地级县级市场，市场竞争也将会加剧；限贷政策难以阻挡强大的市场刚性需求，但随着国家政策的深入，人们的观望情绪加重，更宽范围更大深度的限购也将对许昌未来房地产市场产生巨大的影响；2011年许昌房地产市场发展分析Chapter22许昌房地产市场运行状况

11、许昌GDP与房地产发展进程许昌市经济总量稳居全省前五，是河南省最具发展潜力的城市之一，近年GDP增速保持在10%以上，GDP的长期快速增长将带动和促进房地产的发展。许昌近五年年GDP增速都在10%以上，房地产处于高度发展状态数据来源：和信市场信息中心宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展GDP增速与房地产发展关系亿元2、许昌房地产投资情况许昌固定资产投资额增长稳定，房地产开发投资额增长稳定固定资产投资额的增长，表明城市建设速度的加快，为许昌城市房地产开发奠定坚实的基础数据来源：许昌政府网站亿元亿元3、许昌房地产运行情况数据来源：许昌政府网站单位：万平米2004年-2010年，许昌市商品房施工面积，新开工面积迅速增长,2011年后至10月份，商品房施工面积，新开工面积增速放缓，竣工面积回落；其中，2011年1至10月份，商品房施工面积808.56万㎡，比今年1-9月回落15.3％；2011年1至10月份，商品房新开工面积302.72万㎡，比今年1-9月回落16.4％；2011年1至10月份，商品房竣工面积88.22万㎡，比今年1-9月回落5.1％。受新政影响，许昌市商品房施工面积，新开工面积，竣工面积均有小幅回落3、许昌房地产运行情况数据来源：许昌政府网站单位：万平米2004年-2011年，商品房销售面积逐年稳定增长；其中，2011年1至10月，受新政影响，商品房销售增速稳中趋缓，1-10月份许昌市商品房销售面积为145.44万㎡，相比1-9月回落0.1％；2011年1至10月，商品房销售面积43.73亿元，增速相比1-9月份，增加3.9％。商品房销售增速稳中趋缓4、2012许昌市重点楼盘预计投放量2012许昌市重点楼盘预计投放量单位：套楼盘个案分析

2项目名称：宏伟西雅图开发商：河南宏伟置业开发有限公司总户数：一期800余户地址：许继大道与灞陵路交汇处东南角占地：118亩总建面：29万㎡绿化率：40%建筑形式：高层建筑风格：ARTDECO工程进度：出地面8层左右12月份在售房源：一起第一批次，第二批次约300户预计元月份开盘。销售率：约50%当前售价：均价3360元/㎡推广手段：户外、报纸、短信、围墙12月日来电来访量：日来访约5组，来电5组售楼部氛围：当日有两组客户看房主推户型：两室两厅一卫93㎡、三室两厅一卫103㎡、三室两厅两卫126-140㎡12月份营销活动（优惠）：买房送抽奖，一等奖送套房子（共2套）。宏伟西雅图——紧邻灞陵公园，环境优越，建筑整体采用ARTDECO建筑风格，磅礴大气。但其离市中心相对较远，生活配套不完善。宏伟西雅图许昌市楼盘个案项目名称：莲城国际开发商：诚建置业一期体量：19栋75亩地址：八一路与劳动路交叉口向西300米占地：320亩总建面：60万㎡绿化率：30%建筑形式：小高层、高层建筑风格：现代简约工程进度：一批次封顶12月份在售房源：一期一批次售罄，二批次共160户，12月17日开盘，当日大定60多户二批次销售率：约40%当前售价：均价3450元/㎡推广手段：户外、报纸、12月日来电来访量：日来访约3组，来电4组售楼部氛围：较冷清主推户型：两室两厅一卫77㎡、三室两厅两卫120㎡12月份营销活动（优惠）：在元月7日之前定房优惠70元/㎡，一次性付款优惠200元/㎡。莲城国际——项目为魏都区城中村改造项目，体量较大，内部配套有幼儿园和实验小学，但周边生活配套不完善，开发周期较长。莲城国际许昌市楼盘个案项目名称：空港新城开发商：许昌空港新城置业一期体量：19栋1500套地址：魏武大道八一路北200米占地：1000亩总建面：180万㎡绿化率：35%建筑形式：小高层、高层、多层建筑风格：ARTDECO工程进度：一批次封顶12月份在售房源：12月10日第三次开盘，推出100多套，开盘售出15套左右，一期共售出1000套左右。一期销售率：70%当前售价：均价4300元/㎡推广手段：户外、报纸、短信12月日来电来访量：日来访约5组，来电4组售楼部氛围：较冷清主推户型：两室两厅一卫87㎡、三室两厅两卫120-143㎡12月份营销活动（优惠）：到访抽演唱会门票；12套房清盘特惠；空港一周年20套限时特供房；1000名空港业主2000张演唱会门票大放送。空港新城——位于城市重点发展区域东区，大型的城市综合体，交通便利，项目自身配套完善，但目前周边配套不完善，项目开发周期较长。空港新城许昌市楼盘个案项目名称：紫薇公馆开发商：许昌金德房地产有限公司体量：共2栋约200套地址：魏武大道八一路北200米占地：18亩总建面：3.9万㎡绿化率：基本无绿化建筑形式：高层建筑风格：现代简约工程进度：项目已封顶12月份在售房源：项目剩余房源约50套左右销售率：75%当前售价：均价4400元/㎡推广手段：暂无12月日来电来访量：日来访约3组，来电4组售楼部氛围：比较冷清主推户型：一室一厅一卫52-55㎡、两室两厅一卫89-95㎡、三室两厅一卫111-113㎡12月份营销活动（优惠）：一次性付款优惠3%，按揭优惠1%紫薇公馆——坐落于金融一条街，地理位置优越，周边教育生活配套较完善，户型多为小户型设计，项目体量较小。紫薇公馆许昌市楼盘个案项目名称：金域湾开发商：河南华洋瑞泰置业有限公司体量：共16栋地址：新许路与潩水路城市干道汇聚处

占地：90亩总建面：20万㎡绿化率：40%建筑形式：小高层、高层建筑风格：新古典工程进度：地块未动12月份在售房源：未销售销售率：无当前售价：无推广手段：报纸、短信12月日来电来访量：日来访约3组，来电3组售楼部氛围：比较冷清主推户型：暂定户型有两房两厅一卫84㎡，三房两厅一卫121㎡，三房两厅两卫126-134㎡12月份营销活动（优惠）：12月17日产品说明会金域湾——项目现在为动工，2011年10月1日售楼部对外开放。项目规划未定。金域湾许昌市楼盘个案项目名称：香港城开发商：河南迎泽实业有限公司一期体量：共20栋110亩地址：许昌市许繁路南段

占地：852亩总建面：180万㎡绿化率：30%一期建筑形式：小高层、高层建筑风格：新古典工程进度：一期基本封顶12月份在售房源：未销售销售率：无当前售价：预计开盘3500元/㎡推广手段：单页、短信、户外、夹报12月日来电来访量：日来访约5组，来电5组售楼部氛围：比较冷清主推户型：两房84-100㎡，三房130㎡左右12月份营销活动（优惠）：暂无特别优惠香港城——大型城市苹综合体，霸内部配套胖完善且配拘有幼儿园和和小学。催地理位置罢相对偏僻聋，位于许伍昌市南部播，生活不倘便。香港城许昌市楼鹅盘个案项目名称：天基理想城开发商：天基置业有限公司一期体量：共6栋600户地址：许继大道与朝阳路交汇处

占地：60多亩总建面：12万㎡绿化率：30%一期建筑形式：小高层、高层建筑风格：新古典工程进度：在做地基12月份在售房源：未销售，明年上半年一期开盘，具体时间未定销售率：无当前售价：无推广手段：单页、户外12月日来电来访量：日来访约3组，来电3组售楼部氛围：比较冷清主推户型：两房80-90㎡，三房120-130㎡12月份营销活动（优惠）：有奖征文，开盘送装修天基理揉想城——处于许桶昌西北踪蝶角，位饲置偏僻睡，周边蛮基本无拦生活配衰套。天基理想觉城许昌市可楼盘个折案项目名称：宏安世纪宏城开发商：许昌宏安房地产有限公司一期体量：共6栋600户地址：许由路与许繁路交汇处南300米

占地：60亩总建面：15万㎡绿化率：30%一期建筑形式：高层建筑风格：简欧工程进度：出地面7层左右12月份在售房源：未销售，预计12年年初开盘一期销售率：大定65%当前售价：无推广手段：单页、网络、户外、夹报12月日来电来访量：日来访约4组，来电4组售楼部氛围：比较冷清主推户型：一房54㎡、两房98-108㎡、三房103-130㎡左右12月份营销活动（优惠）：凡购买VIP会员卡均享有10000元购房优惠宏安世纪圾宏城——项目全部纪为高层，离建筑形态呀少，可选缠择性小，散位于许昌铺市南边，康周边配套购较不完善习，地块区烘域需进一哭步发展。宏安世纪显宏城许昌市歉楼盘个映案项目名称：东岸华城开发商：许昌未来房地产开发有限公司一期体量：共10栋300户地址：建安大道清潩河畔占地：128亩总建面：28万㎡绿化率：35%一期建筑形式：高层、小高层、多层建筑风格：ARTDECO工程进度：一期全部封顶12月份在售房源：一期尾盘，剩余约80户。二期预计明年会开盘，具体未知一期销售率：大定75%当前售价：5300元/㎡左右推广手段：单页、户外、12月日来电来访量：日来访约2组，来电2组售楼部氛围：比较冷清主推户型：三房150-160㎡左右12月份营销活动（优惠）：一次性优惠2%，按揭优惠1%东岸华恢城——项目位施于许昌齐大力发家展的东锯区，小锯区建筑丝式形态多渗样，完离全的人盏车分流够，居住失环境较倦好，目佳前周边切生活配咳套不完恩善。东岸华城许昌市逢楼盘个肌案项目名称：文上新居开发商：许昌德丰房地产开发有限公司体量：共6栋700户地址：文峰路与莲城大道交叉口东北侧占地：32亩总建面：8.86万㎡绿化率：35.4%建筑形式：高层建筑风格：现代简约工程进度：1#3#楼封顶，4#6#楼做地基，2#5#楼未动工12月份在售房源：未开盘，但3#楼基本大定完毕销售率：3#楼大定85%当前售价：4800元/㎡左右推广手段：单页、户外12月日来电来访量：日来访约5组，来电5组售楼部氛围：当日一组客户主推户型：47-64㎡左右公寓12月份营销活动（优惠）：暂无优惠文上新裂居——地处都鉴市生活言黄金区寄域，紧柜邻文峰演广场，贺周边配紫套成熟来，地段筹稀缺，吐为生活贤、商业眼、办公脑多功能啊生活区脊。文上新居许昌市楼随盘个案3#2#1#4#5#6#项目名称：广宇颐景苑开发商：许昌广宇房地产开发有限公司体量：共6栋700户地址：兴华路与新兴路叉口向南300米路东占地：37亩总建面：8万㎡绿化率：37%建筑形式：多层、小高层、高层建筑风格：现代简约工程进度：全部封顶12月份在售房源：三期剩余房源销售率：80%当前售价：3700元/㎡左右推广手段：单页、户外12月日来电来访量：日来访约3组，来电3组售楼部氛围：冷清主推户型：两房89㎡、三房143㎡12月份营销活动（优惠）：定房送液晶电视另优惠2万元颐景苑——位于火车毅站核心商丸圈，周边宜生活教育啦配套设施完完善，但棒项目体量弱较小，居速住的舒适脉度不高。广宇颐景议苑许昌市辰楼盘个狭案项目名称：城市之心开发商：许昌景鸿置业有限公司体量：1116户地址：新兴路与仓库路交汇处占地：63亩总建面：14.8万㎡绿化率：37%建筑形式：高层建筑风格：现代主义工程进度：一期封顶，二期挖地基12月份在售房源：在售二期，共500多户二期销售率：75%当前售价：4650元/㎡左右推广手段：单页、户外、12月日来电来访量：日来访约3组，来电3组售楼部氛围：比较冷清主推户型：三房两厅两卫118-137㎡12月份营销活动（优惠）：一次性优惠2%，按揭优惠1%城市之烘心——地理位置略优越，周未边商业发圣展成熟，伍生活教育梁配套较完零善，交通悉便利。城市之心许昌市楼煌盘个案项目名称：丽晶天城开发商：昌昊房地产一期体量：8栋220户地址：许继大道西段灞陵公园对面占地：788亩总建面：100万㎡绿化率：42%建筑形式：多层、小高层、高层建筑风格：现代简约工程进度：一期交房，二期未动12月份在售房源：一期尾盘，二期预计明年下半年开盘一期销售率：95%当前售价：2800元/㎡左右推广手段：单页、户外、报纸12月日来电来访量：日来访约3组，来电4组售楼部氛围：比较冷清主推户型：两房82㎡、三房137㎡左右12月份营销活动（优惠）：一次性优惠3%，按揭优惠1%丽晶天城——项目与灞杨陵公园仅独一路之隔主，自然环之境优越，稼建筑形态沸多样，可赔选择性较疾大，但周廊边生活配剩套不够完鞠善。丽晶天己城许昌市朵楼盘个督案项目名称：运河湾开发商：河南智联达房地产开发有限公司体量：共三期9栋地址：解放路南段原三国商贸城占地：41亩总建面：10万㎡绿化率：36%建筑形式：高层建筑风格：简欧工程进度：未出地面12月份在售房源：现推一期3栋约500户，约认筹300户一期销售率：60%当前售价：3500元/㎡左右推广手段：单页、户外、12月日来电来访量：日来访约4组，来电3组售楼部氛围：比较冷清主推户型：两房80㎡、三房132-139㎡12月份营销活动（优惠）：入会1%，另优惠3000元运河湾——项目位于懂铁西与老由城黄金交箭汇处，交愁通便利，阅临河而居板生活较舒觉适，周边火配套相对倡完善，但译现在老城抓区处于改粥造初期，堆相对破旧岁。运河湾许昌市楼犹盘个案本案项目名称：NAPA溪地开发商：许昌恒达房地产集团有限公司体量：20栋1662户地址：莲城大道与魏文路交汇处占地：134亩总建面：28.5万㎡绿化率：50%建筑形式：高层建筑风格：新古典工程进度：一期封顶，二期开工12月份在售房源：在售一期尾盘约30户和二期300余户（二期未规划完）二期销售率：30%当前售价：4500元/㎡左右推广手段：单页、户外、12月日来电来访量：日来访约4组，来电4组售楼部氛围：比较冷清主推户型：三房135-137㎡左右12月份营销活动（优惠）：一次性优惠4%，按揭优惠1%NAPA溪地——项目位序于东城餐区，致敞力于打荐造东城畏区30万㎡花寸园式乐掩活社区美，超高炎绿化率衬，居住供环境舒散适度较渡高，但荐目前周晌边生活粮配套不败完善。NANP溪地许昌市俩楼盘个丸案项目名称：莲城春晓开发商：河南东方宇亿置业有限公司体量：1000户地址：新兴路与向阳路交汇处南500米占地：45亩总建面：11万㎡绿化率：40%建筑形式：小高层、高层建筑风格：简欧工程进度：一期二期封顶，三期建到10层左右12月份在售房源：三期2011年10月29日开盘，共160户。三期销售率：50%当前售价：3600元/㎡左右推广手段：单页、户外、12月日来电来访量：日来访约3组，来电3组售楼部氛围：比较冷清主推户型：三房93-128㎡左右12月份营销活动（优惠）：一次性优惠2%，按揭优惠1%；幸运大转盘每套优惠1.7-2万元不等；认购送电磁炉，购买两套以上每套额外优惠1000元莲城春次晓——城市副中罩心，交通不便利，周羞边自然环店境优越，锻小区内全症地下车位速，人车分锁流，周边燥生活教育检配套相对骨齐全。莲城春储晓许昌市楼境盘个案项目名称：新景苑开发商：许昌物华置业有限公司体量：共三期约800户地址：新兴路与仓库路交汇处占地：70亩总建面：10万㎡绿化率：35%建筑形式：多层、小高层、高层建筑风格：现代简约工程进度：全部封顶12月份在售房源：在售3期尾盘三期销售率：90%当前售价：多层4030元/㎡、高层3470元/㎡推广手段：单页、户外、12月日来电来访量：日来访约3组，来电3组售楼部氛围：比较冷清主推户型：三房120㎡左右12月份营销活动（优惠）：一次性优惠4%，按揭优惠1-3%新景苑——项目位于锄西城区，惨为许昌首袜家“中国洞景观艺术差示范社区看”，建筑笨形态丰富爬，客户选夹择性大。新景苑许昌市朽楼盘个亿案项目名称总建面（万㎡）产品形态建筑风格主力户型均价（元/㎡）将推出体量工程进度项目说明宏伟西雅图29高层ARTDECO两室93㎡三室103-140㎡3360元月份一期二批次将开盘，约300户出地面8层左右目前在售一期一批次尾盘莲城国际60小高层、高层现代简约两室77㎡三室120㎡3450一期二批次约160户，其他未知一期一批次封顶目前在售一期二批次空港新城180多层、小高层、高层ARTDECO两房87㎡三房120-143㎡4300一期共1500户，已售出1000户左右，二期未定规划一期一批次封顶目前在售一期第三批次紫薇公馆3.9高层现代简约一室52-55㎡、两室89-95㎡三室113㎡4400目前尾盘约剩余50套左右项目全部封顶目前尾盘金域湾20小高层、高层新古典两室84㎡三房121-134㎡未定明年将推出一期，具体规划未定未动工未售香港城180小高层、高层新古典两房84-100㎡三房130㎡左右开盘预计3500明年将推出一期20栋约110亩一期基本封顶未售天基理想城12小高层、高层新古典两房80-90㎡三房120-130㎡未定明年推一期，共6栋600户左右做地基未售世纪宏城15高层简欧两房98-108㎡三房103-130㎡未定一期约600户，大定60%出地面7层左右未售东岸华城28多层、小高层、高层ARTDECO三房150-160㎡5300现一期剩余80户左右，明年推二期一期全部封顶在售一期尾盘许昌个案项目名称总建面（万㎡）产品形态建筑风格主力户型均价（元/㎡）将推出体量工程进度项目说明文上新居8.86高层现代简约一期47-64㎡公寓4800明年开盘，3#楼300户1#3#楼封顶4#6#楼做地基未售，3#楼大定85%颐景苑8多层、小高层、高层现代简约两房89㎡三房143㎡3700三期剩余40户左右全部封顶在售三期尾盘城市之心14.8高层现代主义三房118-137㎡4650二期共500多户，已销售75%一期封顶二期做地基目前二期丽晶天城100多层、小高层、高层现代简约两房82㎡三房137㎡2800共4期，一期交房，二期预计12年5月份开一期交房二期未动在售一期尾盘运河湾10高层简欧两房80㎡三房132-139㎡3500共3期，现推一期，约500户，已认筹300余户做地基当前一期NAPA溪地28.5高层新古典三房135-1370000㎡4500共两期，一期剩30多套，二期共300余户，已售30%一期封顶而其开工在售二期莲城春晓11小高层、高层简欧三房93-128㎡3600共3期，现售3期约300户，已售50%一期二期封顶，三期建到10层左右在售三期新景苑10多层、小高层、高层现代简约三房120㎡多层4030高层3470共3期，现销售3期约180户，已售90%全部封顶在售二期许昌个案市场总结亦分析推盘情傍况此次调研井项目中紫谣薇公馆、争颐景苑、NAP哲A溪地、莲脖城春晓和霉新景苑等绪项目均为掠最后一期阔，除NAP衣A溪地剩柳余房源兵稍多约300户外（还医有几栋未杯规划），弓其它四个化项目均将快退出明年怒市场。12月份开震盘的空鸡港新城牙和莲城善国际销沾售不理耗想，空芳港新城12月10日开盘当晌天仅售出15套房源躲，莲城宿国际情撞况稍好鸣售出50套左右尘。世纪宏城狂、文上新但居和运河若湾等项目乏未开盘，摔已经开始况签大定单划，世纪宏择城一期600户已大定65%，文上巴新居一副期300户已大定85%，运河掉湾认筹300余户。此次调膏研17个项目正的平均床价格为390托0元/㎡。营销推广此次市调树项目的推揪广宣传都款多以单页桌，夹报，洗短信，户辅外广告牌榜为主，其烧中以单页伸的影响较喜大，效果锻较好，其鉴次为夹报总。调研项目板中做营销板推广活动羡的项目较越少，除宏尤伟西雅图翻和天基理愤想城外，腹其它项目12月份基璃本无推倘广。未来预似计推出暑体量此次调研尽显示12年商品房幼市场投放农量较大，陶总建面20万㎡以上拦的项目8个，其帽中有60万㎡大盘秧、100万㎡和孤两个180万㎡的旬城市综销合体。据调研执可统计查出上述17个项目明杰年的市场票投放量约齿为95万㎡，推电出体量较代大，市场扮竞争将异聋常激烈。目前市堂场相对分冷清持币观望北者居多预计未来旦推出体量养大竞争异妖常激烈2011年主要营扒销节点及要全年营销穷回顾Chap吗ter帐332011年主要营该销节点回软顾1自201殃1年初国允家新政的强烘力实施，甩已经对市漫场产生了寇较大的影掉响，各个嚼项目推广乌节奏速度萌加快。4月份各型楼盘认筹痕及开盘时忌间集中，很竞争激烈羊，客户流宵动性大，熊分流严重宰。4月9苦号城市之策心、建业项森林半岛检、西尚美耀认筹；4虽月16号待莲城春晓妖认筹；4双月17号似莲城国际芳开盘；4兰月23号爽新景苑认尊筹；4烦月24号泥碧水名郡典认筹；周色边项目竞命争之激烈钓前所未有荐。4月24虾日时代皇杨庭当天认盯筹110贺组，基本歇完成预计望目标。4月24日认筹悉活动4月24日认筹映活动宣同传物料五一房展中会期间，返分别举行给幸运大转尖盘抽奖活圈动，购房坦优惠活动税。但是效泡果较弱，谦期间房展惨会上排卡奖及成交客棒户为零。5月1日房展劲会5月1日房展会窜宣传物料7月2视3号选洗房，当驼天推出毫房源1氏84套洽，成功选选房签倡约13敏6组，喂解筹率农74%崇。其中三疏房面积圣大，总汤价高，肝销售率句只有6拳0%；毛83-绞114扛㎡总价访低，面逝积适合烛当前市万场需求跳，销售拔率80浴%。由悠于房价没上涨速巨度过快栋，总价预过高等坟原因，逆消费者烧购房标脆准也有铺大面积嘴向中小叉面积的姓产品靠淘拢。7月23日开盘一批V亩IP客托户共2桑55组增，其中朝138慎组成功究认购，捏剩余有捕51需绩转卡。由于市落场竞争隶激烈，娘调控政米策频出史，客户息观望情怕绪严重磁，为了防笼止客户双流失特贩加推1矩#楼。由于三蓄客时哈间较短债，开盘股当天选贴房46夹组。8月20日开盘进入八读月份以杯来，市融场形式赶进一步惭严峻，乖传统销敬售旺季轰“金九虾银十”妻各楼盘辣虽然大巩力促销妨，但亦萍不能对键冷淡市绿场有所她改观。甚市场基诵本进入证冰冻期醒。自8月御20号缩慧到11召月12朝号2#唯、5#煮楼共排溜卡82炼张，开括盘当天露选房5辩0套。12月11日开盘201乓1年全年营处销回顾2201贴1年住宅史销售金谷额约1.2亿元，歉占整体袖销售目泼标的54.暮5%。201明1年各月销垦售业绩回牛顾月份销售套数/套销售面积/㎡销售金额/元1月份172283.3577394332月份141892.5464272573月份101309.8244327394月份3501.2617965735月份5701.824609706月份1107.883945717月份141614.6359992198月份15015215.79574449739月份252677.891036555010月份101171.62444973911月份5670.42213006312月份454374.0217039632合计29932521.02120680719201杏1年各月斜来电数戴量分析月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份来电数量41624550821241071298261201拘1年3-1饼2月份来电孔数量，走势呈谈波折式歉发展，3-8月份呈上浸升态势，8-12月份受房地产椒调控政策遗及大环境碗影响呈下滑浙态势。201爸1年各月关来电渠案道分析201余1年来电渠赞道分析中烤，短信占块据最大比分重，其次盖是派单、狭报广、介遇绍等。月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份来访数量347281193163253174225361921212011年各月灰来访数毫量分析201娘1年3-1趟2月份来访风数量受房归地产调控闲政策及大香环境影响羞，3-1攀0月份走势窃呈U型发展附，10-挎12月份走草势呈陡连式下滑车态势。201却1年来访晌渠道分慎析201本1年来访演渠道分族析中，办路过占汗据最大夸比重，否其次是龙介绍、顾短信、龟派单、搂户外等予。2011年成交谢客户年泼龄分析从成交碧客户年店龄分析击来看，仙25-轮30岁驶为主力拌客户群追，占4舌2%，令此客户齐群体多兽为首次惹置业，法可见市视场需求骄现阶段心还是以华刚性需广求为主轮。2011年成交客涨户区域分胸析从成交摔客户居芝住区域靠来看，波西区及劣周边县致市为主篇力客户原群，占怪86.唇2%，的由此可座见许昌看市场有蜻很强的晚区域性痕，各区盆域生活桥习惯很辞难改变李，这也胖导致了弄本项目烘客户群敢体的单腾一。剩余房虽源统计xx·国际·时代皇庭剩余房源统计2011-12-27

户型套数面积（㎡）金额（元）一期二室000三室1124.26497040复式2440.011716039二期二室796560.2227580476三室16921197.8986153177复式61212.524975006合计

25129534.9120921738剩余房砍源所占湖比例分较布图剩余房源刻总结：剩就余房源中扭三房大面区积产品占歇比最大！剩余房源价分析剩余房拆源分析粘总结量多总价高面积大拉高置业象门槛，客继户资源相阴对有限，喝回现难度斑较高。房源去化喊总结：目裹前剩余货拿量近70%为回现子难度较搅高的三采房产品谣，制约桥回现目颜标达成有。大面积三贵房产品是201猪2年营销推懂广工作的墓重中之重粪！2011年3-12月份来抹电数量汗共计783组，来访榜数量共计2210组。201榴1年全年舌来电来士访渠道努分析中悄，短信、介毕绍、路过葵、派单几种渠道占瞎据最大比莫重。项目成交腥客户年龄社集中在25-喝35岁，所占术比重达厉到57%。成交客腐户区域姜主要分示布在西区及惩周边县声市。剩余房邪源主要刘以大面剪积三房为主。全年营刮销回顾罪分析总个结2012年年度旱目标任裙务分析Cha弹pte锹r蒙442012年目标罢任务分秤解时代皇庭2012年目标任务分解

1月份2月份3月份4月份5月份6月份7月份8月份9月份10月份11月份12月份总销量金额一期住宅三房/////////1//1497040复试////////11//21716039二期住宅两房5457976788677927580476三房1081015171813131623131316986153177复试////1/1/22//64975006合计

1512152227252020273519202571209217382011年营销推锯广面临问鸽题及201卷2年营销推运广思路Chap衡ter熊552011年营销推求广面临问仿题1展示项目扶形象及销俯售信息的迅渠道不足缺少从捕市区通搜往项目敢的道旗落指引营销中心掌外围缺乏乞必要的包疼装大型户外陵广告位不睛足短信、抱网络等塔必要的枝主流媒勇体渠道彻信息发目布较少问题一：推广菌力度有州限宜市场声哲音弱超越现限阶段单晕纯的地浩段与产缩慧品竞争认，赋予绳项目更潮多附加郊值项目兼有吸许昌市运头粮河的水说文化，又嚼兼得三大梳游园的景便观价值出于繁华继、归于自骄然，符合思国际健康疮人居理念问题二：项目的昼附加值挖哀掘不足作为最有枕效的推广促途径，活拢动营销应索成为项目歌营销的重缴要部分借活动旬营销制遇造重大当营销节辟点，如富节日促饿销等借活动营惠销传播项牲目形象，虏引发市场带关注分阶段旧进行活叔动营销肃，持续汽强化项兼目形象屑成销售搞信息问题三：缺少营销公迈关活动我们的射销售团避队是否落做到了——良好的职羞业形象与械职业气质罚，与项目吨的定位相缸符；对项目的越了解程度亏包括细节插了如指掌庭，解决所悲有客户关牧注的问题竹；整个营销认团队整齐侧划一、说牧一不二的俊执行力；对市场有杯敏锐的把姓握并及时巡寿对客户做耍出积极引鼻导，从国烦家关于房委产的大政妖方针到本苏地各区域耽消费者的风购买习惯弹；对客户购浸买心理有载非常精准悟的把握，逐根据不同卫的客户购朴买特点进鸽行分类和嚼跟踪；销售物料饿齐备，充些分的现场僚展示，从盯细节处打抓动客户。问题四：营销团恰队的整体部专业性需应要加强201仅2年营销推妻广思路2战略层汇面营销思维朱的创新——在现阶段伸的市场环不境下，就征要走常人颗不敢走的螺路，只要绩是对营销臂有效的就爷去执行。战术层面推广诉诊求点的驴创新——与区域内斤项目有效标区别开来给，打造时届代皇庭项柿目的个性项化与唯一当性。营销渠道润的差异化——摒弃以灵传统媒决体为主鬼的营销厕思路，宿差异化画定向发咏掘客户屿。营销活动号的差异化——针对项目婶气质、营并销阶段的蓬特点，举虚行与项目渔贴合紧密土的活动，散保证活动抗与营销的笔最大化结蓬合。展示体验耐的差异化——通过案场偶活动、样卷板房展示坊活动，让舅客户对企没业、项目辱产品有更柄加直观的缴了解，减洲少其购买虎阻力。整体营蹦销策略1)广告诉灯求点的闻差异化——利用项冠目自身旧的独特柜卖点、秒个性化环的营销衡活动进胞行宣传以推广，瞧给市场援留下深苦刻的记凑忆点；和同时利姿用项目手形象与绝企业品腥牌相互柏带动，梨实现共鬼同升级邪。推广主缓题的差滤异化画面形作象的差比异化广告调绪性的差棕异化品牌宣传仙的差异化2)营销渠蚊道的差临异化——在目前摧激烈竞琴争的市剃场环境吼下，各溪个项目虫都在拼辞抢主流槐媒体资涝源，众螺多项目誓同质化趴的推广贸争过独吧木桥，授反而让仆消费者允无所适鼻从，因维此必须妈选择适佳合本项谨目的营训销渠道蠢，即要抚利用主滨流媒体像进行形员象推广尾，又要怨利用小似众渠道潮资源有魄效发掘哈客户，君促进成绍交。Targ越et商场拓展高端社区定向投饿递中高档毒场所拓纯展加强老夸带新大中企辛业定向拓欺展……老带新匪奖励的瓜完善老带新锄在一个箩项目的他中后期沿，尤其排尾盘阶盘段对房匪源去化好起着非扮常重要怖的促进寸作用，鲁这同时贸也说明延了圈层编口碑传袜播的重沈要性。自已购房扮业主，将是我们览与目标隐客户群堆对话的盾纽带，教是我们竞最佳的讽隐形媒奴体。升级版冬老带新烧优惠：老客户盾介绍新抹客户购析房，老丝式客户介前绍第一惭个客户梁成交奖协励现金100滔0元，第炮二个200河0元，第鸽三个3000元；（3000元封顶，骨介绍第三缠个及第三贸个以上均甩为3000元）并滔给新客纤户100盒0元购房优惧惠；（老带新番界定标者准须严帅格把关）方式一：联谊答谢礼品赠送集中推息介现场小定移动、联拉通VIP客户保险公沸司高级悉客户、员银行高胞级VIP客户高档汽缺车品牌劳客户联息动高级美容脖会所客户高档商场摔酒店会员大型企岂业、高展收入企或业集中皆推介大客户拓闪展营销渠道计拓展——瞄准实纵力目标释群体定奏向拓展方式二：关键人绳计划推荐佣滔金控制敏在5‰目标VIP客户资源咸关键人银行理财测师基金的册客户经暑理证券公司制客户经理夜总会、应娱乐场所向客户经理高尔夫程俱乐部杠销售经姥理保险公纺司客户伍经理营销渠群道拓展——瞄准实力恶目标群体豪定向拓展方式三：沫高端消费县终端覆盖高档餐枝饮店选庆择：选咬定许昌范政、商在界商务组接待经难常活动氏的高档促餐厅，盛制作精苗美的联忙名餐巾赵纸包（呈抽纸盒斜），给融予赞助植；大客户突拓展方式四体：高档柏车4S店资源治互换选择许昌扣及县市汽愈车销售中稠心放置项单目资料，使面对目标虽客户进行到广告礼品义派发。方式五笋：县市荡区拓展面向县市临高消费群嗓体进行定信向营销推楚广，如高塌档商场、迷奢侈品专片卖店、品遇牌首饰店启等，可利承用商场内胞刊、邮件射附件、短供信等直接城发掘客户承；3)营销活缺动的差谈异化——进行差异工化的营销念活动，表责现项目特引质，与竞墨争项目有必效区别开软来，形成敢强烈的市尤场冲击。样板房征体验活筑动展示企业点实力形象妨（交房倒怠计时）结合社紫区特色疲（摄影久展、亲崇子活动悄）政府公弟益类活奖动（捐酒助留守取儿童学潮校）特色优惠勾活动（节除日特惠、保购房享大帜礼）特价房拍此卖…………4）强化普展示体仔验——项目品盛质及服屈务全面披展示，传奠定市抹场信心逗，深化瞧项目品码质形象实景体脊验先行提升项绕目形象陪，建立揉项目宜斜居精品沫的现场呢展示效浪果，让时客户从割看楼开侧始感受容无处不斧在的尊答贵，品卖牌自在率人心！3、情景器样板区（展示振、描绘耽未来品匆味生活态）1、现场示注范体验区晨打造（眼见钢为实，尾提升心怎理价位絮）现场体验拦包装｜体帜验营销策均略细节2、售楼惨部门口桂的视觉眠改善（细节装协饰+休闲区氛勒围营造）体验营销,体现项之目尊贵伟品质，洗提升客拐户心理碌价位现场体验——实景体蓝验区打俘造建造体李验区的腹原则整体感葡强，便硬于园林利局部细建化处理度；不影响正葱常施工、觉且处于安亏全区内，便于日意常清洁筝维护；符合项舍目整体法工程计勇划原则痛。看房通道看房通卷道——看房通烤道外部惧及通道圾要营造销大量植丝式被及花追草，体市现项目刃的营造低理念。样板房坦不再是等冷冰冰久的家居齿建材展尾。“随便坐坐”、“随便拍述拍”的温馨标尊识。所有的驰沙发、块床、桌滔椅都是楼可以坐倚的。置卵业顾问艰可以和徒客户在阀客厅的发沙发坐劣下聊天退。在更席生活化丝式的场景通里，有丙助于让栗客户放茄松，说窄出自己静心里的增想法。样板房体态验——细节展线示真实生介活场景赋予样板时间一个家线庭背景,每个家庭谢成员有明坟确的职业告、身份和谱爱好。结紫合设定的竞业主身份勺，打造样纤板间的“记忆点”。比如男市孩房间有温足球，女书孩房间采精用粉色，惑米奇图案手；让客户质参观过后记留下强烈哑的记忆点不。样板房后体验——生活场趟景模拟在样板剂房开放吴当日，哄安排代下表不同欠年龄段玩的模特功，他们劲与我们轧的客户冻相似，胜在时代纯皇庭享卸受着高能品质生债活，现巾场业主芝将会深评深的被惕他们感暂染，憧话憬未来淋美好生饱活。现场模特消生活秀样板房研体验——体验前置联策略各个地病方都布怪满生活披的痕迹吴。洗菜蜻盆里的艇蔬菜、数冰箱里围饮品、森橱柜上识各种调兴味品、誓漂亮的餐具……样板间对践女性和孩宿子的打击愤效果尤为泉重要。对架女性的打阳击重点可疏以放在衣菜帽间和卫室生间。衣微帽间要孟挂上女胃装、鞋脖、包、舌丝巾等壳。样板房体翼验——体验前置表策略项目现有边住宅已全堵部推出，魔且正进入菌尾盘销售括阶段，建故议加大对然现有产品定的促销——借热销局边面引发市简场关注，严迅速形成躲良好的市驶场口碑从项目械运作战疾略上来垮讲有利棚于项目高快速去冤化，快敏速回现在售产品照促销组合恋策略首付分娱期降低置胆业门槛每周均有特价房惊喜不断中秋元旦裤国庆促销不剑断滞销户型强化产品极展示老带新计跨划……促销策略结合目舍前的市通场竞争斤情况我拖们认为非可以推绍出促进明成交的朽以下措锐施：低首付抄（即首微付分期再）+不定期特坐惠房+节日促亿销（送略家电、徐送装修机）营销中心旺展示装修黄效果图注：可旦根据节琴点，分渴阶段推项出，优贞惠不重惯复享有在售尾璃盘加速独营销营糖造市场镰口碑2012年营销推粥广策略执穗行3公关活竖动建议7月1月2月3月4月5月6月12月8月9月10月11月周周小呼活动，匠节点大碑活动山寨春晚——才艺展悔示大赛情人节活口动元宵节摸活动五一劳阅动节配合特工价房六一儿挎童节——系列趣味运筛动会清凉夏日冰粥节配合特价莲房手工艺逮术节配合特望价房金粉画活偶动配合特社价房象棋友谊内赛配合特就价房五子棋磨友谊赛配合特青价房6-1晋1号楼交粥房活动老带新颁施奖典礼第一阶洋段第二阶段第三阶段第四阶漂段跳棋友谊誓赛配合特价考房第一阶浆段|2#5#持续销系售期（1月—3月）背景条验件：2#、5#剩余房源校丰富，选润择性大。营销活动旷：才艺钻大赛、元嗓宵节活动倦、情人节伯活动。营销目标恰：2000万，约42套房源。推广主题:西区，最并后的西班勤牙王者城语邦重点手摘段：节聚日营销丹、事件&活动营奔销1、春节短捆绑促夹销活动警等。2、依托侨节日事梢件等节机点，维悔系客户卷关系，挽同时利址用大众牌、富有乘文化主周题的活愈动，体爽现项目拜人文色晃彩和高盏端形象赶。营销活妈动山寨春歪晚——才艺展示镰大赛活动时丙间：2012年1月15日活动地点如：售楼部活动目糠的：营棒造销售戚氛围，俩维护老糟业主关种系，达炊到老带押新的目谢的营销策略议：配合特戒价房结合媒体挪炒作，短铅期内形成教市场热点壤，吸引客旗户关注；增强客户显认同感。元宵节摸活动——包元宵活动时间芽：201少2年2月6日活动地茂点：售中楼部活动目画的：营挤造销售刑氛围，经维护老申业主关截系，达吃到老带某新的目傍的营销策增略：配味合特价川房通过活独动塑造有时代皇量庭的惬虾意生活蠢，提升询老带新怜；活动营造绞较好现场贿氛围，促购进意向客葱户成交；营销活染动2月14日——最幸福情做侣照征集可活动活动时惯间：201贞2年2月14日活动地牛点：售北楼部活动目煎的：营摔造销售迈氛围，乱维护老贿业主关迁系，达绳到老带膝新的目速的营销策略士：配合特汗价房结合媒体础炒作，短岂期内形成荐市场热点架，吸引客劣户关注；增强客然户认同密感。营销活蔽动第二阶段|时代皇庭绳一期交房况季（4月—6月）媒体造势去：户外、妙夹报、直眯邮、车体蚀、派单、锐短信、网滤络媒体推广主题:营销活动锅：交房活磨动暨老今带新颁垒奖典礼、趣味运肿动会、六喜一儿童节杆。营销目标雾：350践0万，约74套房源。88时代皇铅庭一期搂交房了咽，你还虹等什么刊？重点手西段：节抛日营销雪、事件&活动营销1、活动袄配合特谊价房营扇销等。2、依托节吃日事件等活节点，维无系客户关屿系，同时追利用大众降、富有文选化主题的塑活动，体么现项目人律文色彩和钳高端形象给。交房活动挺暨老带新禽颁奖典礼活动时蒙间：2012年4月8日活动地点华：待定活动目妻的：借杀交房活偿动营造挎销售氛捧围，维污护老业离主关系大，达到蜜老带新抓的目的营销策哥略：配版合特价踏房通过活动龄塑造项目与企业形象肚，提升老语带新；活动营造耍较好现场雕氛围，促味进意向客裙户成交；营销活动时代皇赚庭亲子划趣味运卫动会活动时徒间：2012年6月1日活动地点践：待定活动目雪的：营柄造销售按氛围，您维护老歉业主关说系，达肾到老带瞒新的目适的营销策略把