某物业公司管理手册及职位说明书

序言广州市创佳物业管理是隶属于美心房地产开发的下属子公司，专责处理美心房地产辖下住宅小区的物业管理事务。设有：管理处、办公室、各区管理处、财务部、清洁绿化部、水电维修组、工程维修部，现有员工108人。自去年二月份成立至今，迎来第一批业主后，管理公司全体员工以“依法管理、业主至上、热情周到、服务第一”的宗旨为业主及住户提供良好服务，力求使美心房地产辖下各区真正成为人们梦寐以求的安居家园。在对物业进行管理的同时，我处更切身处地想业主所想，不断开拓提供多项服务，并赢得了普遍业主和住户的认同。以致曾多次收到业主各住户来人或来函表扬。在此，管理处全体将继续秉承一贯的宗旨，不遗余力为业主和住户创造并保持一个优美舒适的生活环境。广州市创佳物业管理第一编主要职能创佳物业管理公司主要功能：维作为美心房早地产对外的此主要窗口，痛也是业主与武美心房地产卷的联系渠道学；爬协调管理处铅与业主或住吸户的关系；倘代表业主向问公司反映意姿见，代表公概司向业主传话达管理方的护精神；锹为业主提供轨全方位的配成套服务；目的：较最大限度地封满足业主或阶住户的生活民要求，使业功主或住户住酿得放心；无解决业主日哭常生活及使忘用物业过程射中遇到的问腿题；耀通过对进出臂小区人员及庆物品的管控驶，有效地降宵低小区罪案鼻的发生；战通过对业主轨使用物业的吴指引及管理始，能最大限泽度地使物业惕保值甚至增行值，从以达躲到物业管理朱的目的；竖通过对小区蓝内公共设施贷进行定期养唇护，保证业造主或住户充喊分享用物业该的最大功能算。职责范围：办公室红统筹计划管陈理处各部门主工作的分配嗓安排；帝负责与各公员司（部门）村的工作协调跨与沟通；校跟进会所范祖围内的商铺蚂租赁手续；接收发并整理蹈管理处对外给及外来文件茧；员每月汇总管牵理处各部门汗员工的考勤烂；食每月核对各负部门领料记颠录；尝向各部门传冤达经理室下慰达指示或向队经理室汇报雷各部门情况疾；送整理收楼资丸料，建立及剧管理业主资猾料档案；各区管理处讲办理业主收甘楼手续；辉办理业主所接需的各类服占务申报手续院；榜办理装修申浪请及各类出亩入证手续；涨办理业主日键常项目申报豪等有关手续严；滴有偿服务的嫌咨询及办理探有关手续。地协助业主处承理日常生活希中遇到的问痕题。供接待来访单识位或个人及毁其来电（函困）；葬接收及记录耕业主报修工群程项目，并早落工程单到春各有关部门研；爸监督并反馈办业主工程检洗修问题的处锈理进度及结梯果；裙管理未收楼氧单位或已收驼楼单位留下委的门匙；订接听业主日逐常来电咨询兴，并落工程饲单跟进；坏协助财务部谜处理有关业哲主缴（欠）慧费事宜；清洁绿化部新负责对小区闭的公用娱乐况设施、公园鼠、道路、车邮站、公共楼怠梯间、楼宇族外墙、样板猎房等地的卫玉生清洁工作使；烘对未收楼的呜单位进行日透常养护工作充；邪负责行政办他公楼的日常供清洁；柴看管样板房轮，防止室内扫饰物被窃或浇破坏；须负责清运小洲区淤泥、垃阻圾；齿为业主或住道户提供家居流清洁、灭鼠熄灭蚊、收送牙洗衣等有偿刷服务（暂未扩有）；湿服务过程中裕，听取客人煮意见，及时扭向上级汇报啦并反馈有关喊部门；趴定期对全区好公共场所进棒行灭料“绕四害轨”仁工作；混积极、认真原地完成上级颤交办的各项岗任务。工程维修部俘1）水电维傲修组扔保持小区内透水、电等资河源的供给与荐管理及其工怖程的养护与模维修；齿对小区内机躬电、消防、横配电房、水贡泵房等设施存、设备进行秧操作管理、把维修、保养迷等工作；炸负责协助小跳区的通讯设不备、有线电缠视天线的维贪修保养和故穿障检修；头对管理处各筋部门传达或雀本部巡查发耗现所得有问饱题的公共设鸟施进行检修体；沙与相关部门道保持良好关权系，及时处岗理相关问题以；晨定期巡查区铅内设备房设层备用及各游轰乐设施的运漫行情况，并慕认真做好巡舌查记录和值寺班记录；缎每月抄录住伏宅单位水电梳表，进行月奔度水电耗用丈分析对比，降及时发现并铅杜绝浪费现现象；沃保持值班室零、配电房、珠加压泵的清另洁、设备保雷养及维修等遮；忌确保各苑区哪的电房设施薄、公用设备残的运行、维躺修和保养工蛙作有序开展睁，并在紧急签情况下及时马派遣相关工傅作人到现场盯排除故障；陵遇到突然停烛电或其它突找发性事故时杂，迅速赶往衬现场，保持缺镇定，按操见作规程及时唉排除故障或珍采取有效的背应急措施，粪及时处理问膀题；浸积极、认真小地完成上级投交办的各项肥任务。芒）土建给排我水维修组较严格遵守公歪司（部门）酷规章制度，外维护公司（境部门）利益渣，工作中按房实际情况、役实事求是地仅为业主解决贪问题；治在业主收楼黄前提前介入碍社区的管理怜工作，协助雀各部门对社嫩区的管理，座缓使业主的交粗楼工作能顺智利进行；光对小区物业破进行维修、布部分安装、桶修改工程的吊计划、组织胃施工、进度曾跟进、质量择监督；城定期与管理哥员陪同业主丧到楼宇现场略进行验收交劣接工作，并票对物业手尾扇工程进行跟脑进；猛负责跟进各广部门传达或岭巡查发现的细小区公共设铅施问题及收义楼后业主提逝出的物业更掠改工程，组杰织各施工部怒门施工及按躁实际情况制怨订施工时间见；素定期组织相险关部门对小践区内公共道裕路、设备设熟施、暗藏管迈网、给排水销系统等进行培维修工作；塑跟进工程过晶程中保持与沃业主或各区瞒管理处联系拖，及时反馈婶工程情况，您从而降低投式诉率；勿积极、认真狭地完成上级比交办的各项袖任务。溪第二编袜组织架构泉图竞第三编龙职务说明书页（含岗位责雾任制）厘管理公司经秀理室碍职务名称：冰经理柔幕撕怖恭患所属部门：近管理公司经恢理室辉直接上级：歌美心房地产盟开发有限公冈司副总经室理汁工作概况：社根据《物业迁管理条例》提的有关规定曾，贯彻实施肠公司的工作谨要求及完成丰总经理室下严达的工作任躺务，起到上搏传下达的桥刻樑作用，以嫩及负责处理纠小区管理处敬的相关事项净，负责与小乳区对外部门求的沟通联系医。爹工作要求：义熟悉相关的潮物业管理法后规，熟悉行卸政管理程序述，具有良好熄的社会关系枣，善于沟通室，具有较强剪责任感，工欠作认真、细南致，积极、荷主动。职责范围：里每周参加公黄司总办召开滥的行政会议狼，会后及时必传达、落实梁会议精神。笑审核管理处搞每月财务状酬况、物料耗毙用情况，对欧异常现象及贵时处理。册每月审核辖态下各部门员沃工的考勤情题况，批核各锹部门增减人并员的申请。揪及时与相关率部门进行沟肺通联系。秒对管理处日汤常事务作出构审批与决策松。董调节辖下员裕工内部或与认客户的关系裕。衡量标准：李小区服务事荣件发生率。鞋事件处理的愁及时性。犹管理费欠费蚊率。帅业主（住户馒）满意程度疼及社会反响喇。工作难点：擦在维护公司随利益立场上傍，满足业主嘉要求。工作禁忌：诚利用职权之明便，以损害耳公司利益达访到管理目的翅及效果。乌与工作有联激系的部门：泥内部：美心搞房地产各职饭能部门，创桂佳物业管理去各劣职能部门；盏外部：政府浆、电信局、汤邮政局、国絮土房管局、泪物价局及其挑他有关部门插；任职资格：叉身体怪：健康烘学历休：大专以上酒真工作经验：袖具有五年以薯上大公司相狸关工作经验尘制个人素质：攀责任心强，渗工作认真、虏细致，具有亡较强逻辑思愿维和统筹分映析能力。渔职务名称：陪工程部副经张理似驳脚蓄所属部门：疲管理公司经峡理室差直接上级：寻创佳物业管五理献经理果工作概况：必根据《物业勿管理条例》够的有关规定炊，贯彻实施腔公司的工作款要求及完成期经理室下达树的工作任务抖。对工程难蝶题及时提出裕处理方案及字跟进。与小并区的施工单船位做好沟通苏协调。覆工作要求：冤熟悉相关的牵物业管理法焰规。熟悉楼窜宇的工程结揉构，具有良诵好的工程检帖修知识，具片有较强责任带感，工作认天真、细致，丑积极、主动裤。职责范围：雁每周参加公腥司总办召开故的行政会议厌，协助经理雄落实会议精溉神。雄审核工程部狭每月物料耗腊用情况，对章异常现象及惊时处理。拘每月审核辖水下部门员工暖的考勤情况唱，批核本部障门增减人员煮的申请。寻及时与相关台部门进行沟晋通联系。才对工程部日赌常事务作出滨审批与决策坦。碗调节本部员哈工与客户的淋关系。衡量标准：软设备故障发泡生率及其返多修率。险工程处理的适及时性及完久成工期。滴客户的投诉皆量。工作难点：倒以最少的资畅源完成工程作的检修、并惰能最大限度聪地满足业主菜（住户）要器求。工作禁忌：浩对工程问题而妄下判断，继从而造成延村误维修或增诵大维修成本马。望与工作有联陪系的部门：弱内部：各区星管理处、水到电维修组及吹其他各部门亮。裳外部：机电油公司、装修唯公司、土建权给排水维修瞧组及其他有辣关部门。任职资格：摇身体添：健康侧奔漠揪学历封：大专孝译俭工作经验：哑具有相关工披作经验换未个人素质：插责任心强，乱工作认真、锦细致，具有雪一定的专业溉水平各区管理处大职务名称：量主任旧尘婶焰谊信所属部门：址各区管理处轮线直接上级：还创佳物业管绝理穗经理凤工作概况：薪根据《物业疾管理条例》秋的有关规定盆，贯彻实施劣公司的工作京要求及完成期经理室下达锦的工作任务梅。对业主提栏出的难题及竭时提出处理月方案及跟进袄。与管理公完司辖下各部葵门做好沟通枕协调工作。棋工作要求：撇熟悉相关的塔物业管理法部规。具有行此政管理及服迁务意识，具盖有良好的物剖业管理知识烫及与人沟通轧的技巧。具晚有较强责任巴感，工作认拳真、细致，固积极、主动馆。职责范围：寿按时参加管板理公司经理泻召开的主任计行政会议，哀贯彻落实经驴理室会议精夸神。系审核各区管悉理处每月物苗料耗用情况海，对异常现罢象及时处理渡。飘每月审核本腊部门员工的持考勤情况，烘负责本部门别增减人员的基申请。套及时与相关红部门进行沟秀通联系。饿对各区管理悬处日常事务逢作出审批与侍决策。敬调节本部员纯工与客户的慎关系。衡量标准：概业主（住户圣）的满意程勾度及其反响拣。迅投诉项目的山处理速度及秤效果。框客户的投诉邀量。工作难点：姜灵活发挥承移上接下的桥骆梁作用。浅熟悉业主（片住户）的合阀理需求。工作禁忌：钢滥用职权，震私下对业主舍（住户）作非出超越权限凭的承诺。虚与工作有联盆系的部门：挨内部：工程浴维修部、水筒电维修组及街其他各部门驻外部：机电联公司、装修非公司、土建稠给排水维修察组及其他有穿关部门任职资格：塘身体恳：健康尺工域请学历蓄：大专攻晌汽工作经验：户具有相关工煤作经验堵个人素质：馆责任心强，医工作认真、佣细致，村职务名称：笋管理员狂循蔬岗味每所属部门：熟各区管理处孩少直接上级：扶各区管理处局主任艰工作概况：狂根据《物业敏管理条例》缸的有关规定伏，积极主动黑完成上司下谋达的工作任殃务，及时处爹理业主（住弃户）提出的惠合理要求。村保持与管理瓜公司辖下各针部门的沟通面协调。爹工作要求：器熟悉相关的臂物业管理法慈规。具有良蜡好的服务意恐识、物业管垒理知识。懂屡得灵活运用滋的技巧。职责范围：占按时参加本咬部门会议，阁严格落实会蹲议精神。暮对业主（住乖户）的投诉谊项目分类、棍及时处理。徒保持与业主壶（住户）的赔良好关系，赤及时反馈业胸主（住户）递意见。扯在工作中发头现问题，主瞎动提出个人昨建议。处保持与相关份部门进行沟喊通联系。插妥善、分类奏保管各类资兔料，不外泄绣业主（住户染）个人资料感。衡量标准：灰业主（住户沃）的满意程斜度及其反响陪。残投诉项目的库处理速度及显效果。你客户的投诉励量。工作难点：捷跟催相关部昼门处理工程跌报修项目。慨与业主（住县户）保持朋春友式的服务只关系。工作禁忌：体脱离工作立途场，堕入业忆主（住户）生角色。设向业主（住推户）泄露公傍司管理运作健及制度或其田他业主资料坑。朴带有个人感总情或情绪工等作。铺与工作有联繁系的部门：械内部：工程源维修部、水轮电维修组及培其他各部门出外部：机电姜公司、装修淋公司、土建香给排水维修罗组及其他有军关部门任职资格：琴身体躬：健康按厅携学历领：大专甜洒姥工作经验：传懂得本行业找的原理及要肢求牵个人素质：冷工作主动、茫认真、细致战，具有良好立的自我调节础能力及团体退合作精神冰记三、公司办漆公室纹职务名称：顾办公室主任畏文断关茄楼翻所属部门：条办公室雾直接上级：湾创佳物业管同理市经理孔工作概况：厘根据《劳动什法》等有关新规定，贯彻付实施公司的半工作要求及非完成经理室杂下达的工作嗽任务，起到妄上传下达的宣桥樑作用，立以及负责处陶理管理公司叹人事行政相蚂关事项，负肉责与公司对皂外部门的沟耐通联系纸工作要求：填掌握较全面费的人事劳动幅法规知识，擦有较强的文炸字表达能力阴和沟通能力黄，具有较强仿责任感，工漏作认真、细冻致，积极、各主动。职责范围：尾按时参加管纤理处经理召座开的主任行假政会议，贯梨彻落实经理匹室会议精神宰。稀定期审核物毫料耗用及物山料物料采购皂情况，对异往常现象及时蛛处理。仇主管公司行登政人事工作姥，根据经理晋室的指示做僵好人员的接疾受、调查、渴辞退、考核伤等管理工作谱。横负责公司对霉外联络工作都，组织安排改接待、参观膀等公关活动垒，出具有关融证明。据跟进辖下各陡区的商铺、龄住宅的租赁闪手续。荒负责公司工舍作计划、总席结、规章制师度等各类文何件的起草审督核工作。碧对各区的业堵主资料进行宰整理、分类盖、保管、录黄入。衡量标准：垄人事档案清梢晰，合理安午排公司有关渗人事变动，些提前做好各寿部门人力资邻源计划。心能否全面客俯观地反映公厘司员工的考即勤、培训考懂核情况，不慨偏私。胳能否盘活公枝司辖下物业紫（商铺、住迁宅）。枯采购物品是饲否及时、有冻效，能否有编效控制成本妻。工作难点：叉能否贯彻落掉实公司的人赛事培训考核父制度。汗能否最大限筛度地发挥公腹司辖下物业狮的社会效益兵和经济效益阶。工作禁忌：榴利用职务之然便，在后勤蔬采购工作中盘收受好处，沉在人事工作玉出现偏私行岸为。谜与工作有联乱系的部门：兄内部：各区疾管理处、保油安部、工程肥维修部、清真洁绿化部、屯、绿化部以外部：区、母镇主管行政栗部门、石基咽镇教育部门任职资格：丘身体贷：健康飞打沸学历价：大专筑将工作经验：炊有相关行政等人事管理经饰验碍个人素质：警责任心强，体细心，工作状认真、细致峡，有相当的帅工作能力及抬业务水平爪职务名称：洞办公室文员涨盟岩亲顾艰黑贫所属部门：甘公司办公室调直接上级：第办公室辣主任堂工作概况：被根据公司的隆制度和上级满的工作安排绩，处理办公恰室的内务工络作及与相关畏部门联系工误作。做好文嘱书记录工作例，接听建，每月定时道做考勤及部饱门报表等。抢工作要求：篇要有一定的秃文书写作和毫电脑操作经疫验，掌握资透料管理的知仪识和相关程径序，工作能再认真、主动慎、积极、热待情、细心。职责范围：律按时完成考滴勤记录汇总先、周报、月锤报等工作。落接听，史联络和接待井本部门的工遣作。挤负责文书与尿通信处理，塞处理部门公示司（包括业邮主、住户）旗资料、文件询存档。洒负责对相关斤部门工具的强收发，保管食及领用所需昏物品。害协助主任安塌排及分配工游作。衡量标准：单部门资料、窑文件的收发季速度。吗接收公司指闪导及向上汇裙报的及时性请。柳资料、文件逝的存档量及家其条理性。工作难点：尺因工作烦琐浑，工作量大饲，工作中安北排能否有条舌不絮。工作禁忌：邮工作粗心大雕意，文件收筋发不及时，率文档管理混宵乱。私与工作有联越系的部门：亡内部：各区把管理处、保阅安部、工程叶维修部、清芽洁绿化部、割绿化部任职资格：明身体昨：健康惕栽科学历区：高中以上爸练工作经验：扰有相关文职舅管理经验屑个人素质：饭责任心强，龟细心，工作绢认真、细致步，有条理清洁绿化部摊职务名称：符主任阻灯革摸六扭所属部门：惭清洁绿化部峰色直接上级：聚创佳物业管召理触小区管理处钱经理胃工作概况：杨根据《物业桥管理条例》牲的有关规定镜，贯彻实施局公司的工作哲要求及完成金经理室下达灯的工作任务努。监督清洁遵公司的日常源保洁情况，仓对日常工作援中遇到的难太题及时提出帖处理方案及搂跟进与管理夸公司辖下各跟部门做好沟阴通协调工作桐。蛙工作要求：仇熟悉相关的搅清洁绿化知尿识及其操作溉程序。具有药行政管理及晕服务意识，肃具有良好的姜物业管理知犁识及与人沟嫁通的技巧。虚具有较强责耕任感，工作供认真、细致破，积极、主搞动。职责范围：先按时参加管争理处经理召邀开的主任行壶政会议，贯纳彻落实经理鬼室会议精神夸。架审核清洁绿贞化部每月物蜡料耗用情况露，对异常现尖象及时处理愁。脖每月审核本爽部门员工的理考勤情况，炼负责本部门郑增减人员的脏申请。捏及时与相关叙部门进行沟钱通联系。足对清洁绿化驴部日常事务南作出审批与可决策。怨调节本部与词相关部门的拿工作关系。衡量标准：浊业主（住户钻）的满意程筹度及其反响览。糟投诉项目的窜处理速度及皇效果。涨客户的投诉饭量。工作难点：雀灵活发挥管详理公司与清钟洁外包公司型之间承上接域下的桥梁作侮用。雅有效地监督潮清洁外包公捆司的工作情擦况。工作禁忌：凶工作粗心大晃意，未能将乒突发事件及箩时处理或上好报。线工作分工安耕排中带有私启人感情以致奏管理偏私。佛与工作有联摆系的部门：青内部：各区边管理处、保陵安部、工程侍维修部、水摇电维修组、诵及其他各部猛门殖外部：外包忆清洁绿化公铅司任职资格：盖身体竖：健康刮岂飞学历兆：大专今如无工作经验：财具有相关工波作经验驴个人素质：核责任心强，册细心，工作渡认真、细致亩，给五、工程维判修部真职务名称：在土建给排水提维修组狗主管该绒状寿所属部门：册工程维修部聚直接上级：僻广州市创佳谅物业管理有哥限公司婆工程副圣经理摄工作概况：狠贯彻实施公登司的工作要狱求及完成经窑理室下达的普工作任务。呼负责组织落棕实工程维修隐项目的管理铲工作和运行茫情况。督导姜辖下员工与念业主进行楼予宇验收交接治。对工程维言修服务中遇返到的难题及三时提出处理郑方案及跟进存。与管理公陵司辖下各部雁门做好沟通亏协调工作。境工作要求：纯掌握较全面温的房屋构造岭、施工、维欺修知识及相蜓关的处理程葵序，具有行炊政管理及服粱务意识，具根有较强责任摔感，工作认组真、细致，脑积极、主动渣。职责范围：修按时参加管概理处经理召膀开的主管行尊政会议，贯给彻落实经理锯室会议精神齐。取审核工程维禽修部每月物询料耗用情况现，对异常现碎象及时处理内。歉协助工程（缸副）经理每击月审核本部荒门员工的考蔑勤情况及本蛋部门增减人胀员的申请。慰及时与相关侵部门进行沟寒通联系。亿对工程维修侄部日常事务理作出审批与叹决策。惜调节本部与桐相关部门的冷工作关系。衡量标准：睬业主（住户荐）的满意程蜂度及其反响丘。描2．工程维农修项目的处趟理速度及效充果。兼3．客户的酷投诉量。斑4．突发性遇事故处理的具及时性。工作难点：捉1、对业主绿（住户）报种修项目作出孕合理报价。拘2、如何调愁动员工的积元极性，保持已班组团结。供3、与相关奇部门的协调灵。工作禁忌：贺对工程维修刚问题妄下判冒断，从而造摘成延误维修难或增大维修右成本。抓与工作有联搬系的部门：驰1、内部：栋客户服务部例、工程维修室部、家政服花务部、、绿母化部及其他茶相关部门仅2、外部：真机电公司、窗装修公司、同土建给排水煮维修组、铝船窗部及其他程有关部门任职资格：雄身体孤：健康爽秀学历镰：大专蜓模工作经验：逐有相关房屋摆构造及物业旋管理知识炮个人素质：做责任心强，止细心，工作须认真、细致蛙，有相当的帅工作能力及洗业务水平剩职务名称：圣土建维修工兔飘傻益奇达紫所属部门：岩工程维修部则直接上级：眉土建给排水价维修组扰主管指工作概况：勿贯彻实施本棍部门的工作时要求及完成万（副）主管葬下达的工作雪任务。或烫协助（副）评主管完成上千级交办的各玻项任务，处萄理本部门的宿突发性事故稿，联系并监楚督相关部门谜的维修人员更完成业主（锡住户）报修巴的工程维修漫项目。与业友主办理楼宇雄验收交接手俊续。车工作要求：病了解房屋构暖造、施工、浓维修知识及反相关的处理问程序，具有掏良好的服务叛意识与较强资责任感，工摩作认真、细们致，积极、票主动。职责范围：启按时参加部溉门（副）主器管召开的部蚕门会议，贯插彻落实会议没精神。骡协助（副）草主管处理突暴发性事件，破采取有效的色应急措施，膀对异常现象贿及时处理。纳根据业主（伟住户）报修经项目要求，永联系相关部柳门进行工程印维修。仔每日巡查报隙修单位的工苹程维修进度奇，并做好每故日巡查记录垂。坝与业主办理榜楼宇验收工理作，并对工本程遗留问题唱进行跟进检连修。口协调上门维邀修人员与业跌主（住户）焦的关系。衡量标准：兆业主（住户幅）的满意程存度及其反响舅。刑工程维修项亦目的处理速撞度及效果。写客户的投诉岔量。芽处理突发性参事情的积极桶性及其处理饼措施与效果夺。工作难点：挽按业主（住肠户）的报修耗要求，及时金安排相关部氧门上门检修右工程项目。持与相关部门熊的协调。工作禁忌：洋不及时汇报桃工程情况，柴对业主（住键户）的投诉偶实行隐瞒。颜利用职务之涉便，私下为达业主（住户货）提供有偿体维修服务，吹获取私利。狼向外来工程默装修单位提捏供业主（住付户）资料。岸与工作有联螺系的部门：崭内部：各区把管理处、工轧程维修部、林家政服务部宅、、绿化部劲