广东高端豪宅房地产项目定位策划报告

佛山南海58号街区

项目定位策划报告58号街区项目定位策划小组（集团设计中心、商业中心、佛山营销、商业部及开发部）2011年01月28日纲要一、项目定位的主要思路

二、项目地块优劣势分析三、项目整体定位四、目标客户定位五、项目产品定位及规划设计六、产品价格定位七、成本估算八、开发模式建议一、项目定位的主要思路1、本项目定位的主要目标开发最合适产品获取项目最大利润。延续并增强创鸿集团在“水韵尚都”上获得的品牌价值和市场认同度。解决地块特点引致的住宅与商业两大地块之间矛盾,合理安排项目建设进度和资金回笼进度。一、项目定位的主要思路2、本项目定位主要考虑的因素项目资源-外部及内部资源特性归纳客户需求-住宅及商业客户需求规划指标-硬性指标及可变机会财务成本-初步预估品牌价值-提升当地影响力二、项目地块优劣势分析1、项目优势和机会地段：位于已成熟并或公认的豪宅千灯湖板块，有良好的投资和自住价值。交通：位于桂江立交旁，可利用海八路及南海大道，快速连接广佛两地及禅桂两区。海五路规划地铁3号线。景观：部分千灯湖景观及内部较大园林景观。产品：户型配比和特色突出豪宅品质。配套：千灯湖及南海大道板块生活服务配套充足。自身拥有A区集中式及B区临街商铺作为商业配套补充。商业：金融高新区内商业氛围日渐成熟并在扩大中。品牌：通过水韵项目，客户已基本认同创鸿豪宅品牌。合作：中海、保利等开发商已聚集大量货源并打下基础，形成较强的差异化竞争局面。营销：客群积累和了解已有坚实基础，有利于后期住宅销售。项目总体规划概念示意住宅景观分析省院深圳分院提供30层以上东南向视野15层以上东南向视野二、项目地块优劣势分析1、项目劣势和风险地块：B区住宅地块较A区商业地块有更好的市场条件。规划：B区受90/70限制，产品组合复杂；A区地块进深太小，有限高及限面积要求，使项目规模尴尬。户型：双证大户型的产品在推售上有一定局限。交通：A区商业距离地铁较远，基本依托地面交通。景观：只有较高楼层有外部远眺千灯湖景观。商业：保利水城、IFC、金融城及南海广场等项目将给商业部分营运带来压力。二、项目地块优劣势分析3、项目初步结论项目综合价值较大，能借区域优势强化自身条件。千灯湖板块优质住宅地块日渐稀少，稀缺性突出。住宅体量较大，可支撑项目分期开发。户型结构受90/70影响，整体户型产品档次对一般豪宅盘有制约，但同时70%的产品具备多种总价结构有利于推盘。商业由于不在主商圈内，但受两主要商圈竞争压力,需要耐心等待周边住宅区及商业配套设施逐步落成后形成商业氛围。商业体量偏小，不利于租售产品组合。地价成本较高，需要精心打造，短平快完成项目运作。商业部份地下室挖潜有机会增加未来商业供应量。三、项目整体定位1、项目整体定位影响力定位：新一代千灯湖豪宅的标志性项目；创鸿集团的豪宅细分性项目。项目档次定位：高端豪宅；项目形象定位：整体大气，细节精致。文化理念定位：都市新贵精品生活社区。项目定位表述：都市新贵聚集之地三、项目整体定位2、项目核心价值和拟定命建议项目核心价值为：经典的豪宅产品+超群的投资价值整体及住宅拟定名-报建地名 命名原则：符合地名规范不与本地项目重名延续“水韵尚都”系列，缔造新豪宅产品。利用内园林水景造型，赋予外形内像的精品感受

翡翠尚都、

水韵城邦（推荐）商业营销拟定名-即不作为报建地名

创鸿·缤纷汇：突出商业多业态经营对消费者生活缤纷多彩的贡献。

创鸿·乐都（推荐）：突出商业项目为消费者带来的欢乐感受，同时带出主经营餐饮娱乐业态的特点。

四、项目目标客户1、住宅目标客户描述收入特征：年收入25万元以上的家庭和个人职业特征：中小企业主、富二代、金融机构及国企管理层、公务员、民企决策管理层等地域特征：客户来自南海、广州、禅城及外地年龄特征：28—45岁为主家庭特征：两口和三口的家庭为主购房动机：自住、投资、自住兼投资影响因素：地段、配套、景观、交通、安全、品质、朝向、风水、服务消费心理：改善型消费、身份型消费、家庭型消费本项目客户开拓方向：桂城为核心向外辐射客户拓展的策略：作为桂城中心稀缺高端项目，除服务于金融区带来的产业客、原住居民外，通过推广向南海其他镇区、向禅城渗透，辐射广州、顺德等外围区域。核心：金融区、桂城（60%）兼顾：南海各镇、禅城（30%）辐射：广州等外围区域（10%）一个核心，主攻周边高端客户兼顾大沥、狮山、平洲、禅城拓展外围如顺德、广州等外地公司中高层管理者、资深金领周边原住居住客、投资客与桂城有业务或其他渊缘的自住兼投资客外地专业投资客自由职业者、私家企业主、个体户公务员及企事业单位、大型企业员工扩大目标客户群范围目标客户群筛选及细分金融区中高管理层/金领周边居民（桂城）公务员/企事业单位外地客户（顺德、广州）私营企业主/个体户专业投资客（本地+外地）0%20%40%60%80%100%10%10%45%10%15%10%客户：吴先生年龄：34岁职业：金融籍贯：湛江置业情况：二次置业背景描述：暨大研究生毕业后在广州某知名金融机构工作，平时工作非常繁忙，常商务出差公干。公司准备安排其到千灯湖金融区上班，需要经常返往广佛。计划在两地折中的桂城置业，同时方便日后工作，往后工作调动又可转手，自住兼投资性质。平均年收入约12-16万/人。购房因素：在佛山有工作需要，计划就近上班。要求小区环境好，交通便利，生活方便。物管水平高，整体品质感强。项目契合点：靠近金融区，高品质，配套齐全。企业管理者项目目标客户锁定及特征描述客户姓名：徐生年龄：28岁行业：通信籍贯：佛山对客户的整体印象：该客户年轻、帅气、很时尚；好沟通，好相处，健谈；有投资理财经验，购买股票基金3年，但盈利一般，主要收入来源是工资；客户购房需求：该客户处于适婚年龄，自己对结婚成家没有强烈愿望，但父母一直希望其早日成家。现计划搬出来自已住。购房首选禅城，其次是桂城（工作地点）。主要考虑交通方便，保值升值能力强的物业；首期是父母支持，会考虑一次性付款。特征描述：1、该客户是桂城人，现居住在禅城，首选目前自住区域，但可接受就近工作的桂城，但交通一定要方便。2、该客户受过高等教育，接受前卫、西方文化，喜欢潮流、个性的东西。3、该客户家境富裕，父母是生意人，有强大的经济实力，客户月入约6-8K，自身月供能力较强大。项目契合点：舒适度高，交通方便，升值潜力大，自住兼投资型。本地的富二代项目目标客户锁定及特征描述客户：王女士年龄：36岁职业：自由职业者籍贯：佛山置业情况：多次置业背景描述：精明，有生意头脑，年轻时四处做小投资，并于8年前投资房产，在禅城、顺德、广州等有多套单位，部分出租部分转手。辗转几圈赚了不少，由于有经济能力，挑剔而错过适婚年龄，至今仍过着单身生活。购房因素：现居住在禅城，不想再与父母同住，正物色市中心品质高的楼盘自住，换个环境居住几年。价格非重要因素，最重要是自己喜欢。项目契合点：居住群体素质高，配套齐全，生活便利，自住兼投资型。自由职业者项目目标客户锁定及特征描述客户：姚先生年龄：35岁职业：高层管理者籍贯：佛山置业情况：二次置业背景描述：广州读书广州工作，一直生活在此。现为某大型合资企业的市场部负责人，长期在全国各地甚至国外出差，受西方文化影响大。对生活的品质有较高追求，见识广，有较高的艺术造诣，对物业品质有较高要求。购房因素：随着社会阅历的不继丰富，收入的增长，开始关注高端不动产的投资。关注地铁上盖物业、广佛地区升值潜力较大的高端物业。项目契合点：城央、保值能力强，升值潜力大。外地投资客目标客户锁定项目目标客户锁定及特征描述客户姓名：刘生年龄：42岁职业：生意人籍贯：湖南对客户的整体印象：该客户典型生意人，精明；实在，健谈，不轻易相信别人的话，凡事有自己的见解。客户购房需求：该客户要佛山工作十几年，一家三口现居住在大沥某小区。现经济环境较充裕，计划进一步改善居住环境，关注桂城中心区的物业，实现从农村到城市的转变。同时考虑有投资价值的物业。特征描述：1、该客户是外地人，长期在南海打拼，佛山成为其第二故乡，适应了都市的生活，并计划在此扎根；2、多年在商场厮杀，有丰富的社会经验，稳定的消费观念，属于理智性消费；3、该客户从租房到买二手房，从步梯楼到电梯楼，一步一个脚印，讲究实在，被城市人同化，追求舒适的品质生活，同时注重投资。项目契合点：该客户属于换房客/投资客，考虑升级居家环境，同时考虑投资。目标客户锁定生意人项目目标客户锁定及特征描述客户姓名：陈小姐年龄：33岁行业：审计籍贯：汕头对客户的整体印象：该客户斯斯文文，很贤淑有气质；心思细密，很会计算，精明能干。衣着时尚、个性，对生活的较高要求。客户购房需求：该客户是双职工家庭，夫妻双方均有单位，现居住在步梯楼，没有什么负担。面对目前的通涨压力，计划用公积金购买物业，改善居住环境或投资。关注交通方便，生活环境好，保值能力强，有一定升值空间的中高端物业。特征描述：1、该客户属于公务员，收入稳定，有较充足的住房公积金；2、穿衣服要讲品牌，家私摆设要求有贵族气息，日常生活用品希望都是进口，生活讲究品质；3、处处体现矛盾，希望追求上流社会的生活，但又有明显的“隐富”心理；项目契合点：交通方便、配套齐全，片区升值潜力大。公务员项目目标客户锁定及特征描述千灯湖及骑邻近板块腐物业成交挥客户概况千灯湖板反块：中海万锦喂豪园：本地自住灯兼投资客麦约占5成胸，桂城及衫周边工作滩的改善型悦自住客约迈占3成，车南海镇街聚和广州客户阁约占2成。私营饺企业主诞为主，僻目前入纽奉住率偏恶低。中海万侨锦东苑恶：在售回中，前滔期成交贵客户桂释城人占闸60%沿，自住磨兼投资士和改善逼居住型写为主，她专业投职资客为给辅。保利花园拜：桂城自妄住兼投资尽客户约占阴总量60矿%，南海策镇街客户监约占25烟%，广州掉客户含投辜资客约占朝15%。大多为两夜套或以上随物业，不置作为第一帆居所。保利壹图号公馆谈：私营企业坦主和桂城费政府机关盗中高层领彻导、企事液业单位的眨高级公务危员，购买类时投资嫂为主要（水城、芳西街）碌诱因，伴夹随千灯湖牺的成熟，怪同时考虑场居住。东海花园夜：桂城本地土生尘土长一族响，自住客拖户为主，租一家三代澡同居。随着经济痒实力提升恭，部分业苏主出国或其他祸原因迁次出后，隶开始有泡桂城中挣高端租盯客入住晴。海景花园乒：桂城工阁作的外蜂地人，窃当地的浇公务员成为主。叠北板矮块：江南名居届：土生土牧长的本地秋人较少，沉在桂城工作墙的外地人办或周边经末营小本生舟意的客户窑为主，一家魔三口和三代同智堂同时存桨在。兴业新邨办/俊雅花矩园：土生土着长的桂拒城人和监本地工键作的外养地工薪播一族，一家猛三口和密三代同挡堂的自展住需求凑。桂城中央积板块：以丽颈雅苑为胡代表，室聚居了剑桂城最跌富裕的骄一代人昂，大多参拥有两发套以上逆物业。禅桂高档画住宅物业草市场客户捉地域性划沾分强：•禅毁城、桂删城区域咳融合度原不高，财本地客量户心理薄距离远坝。•桂作城因临碍近广州愤，广佛季地铁开销通，能犹吸引约完10%闷的客户闻来自广嫁州，部灿分楼盘茂例如佛逢山保利四花园，涂这一群鸭体比例农高达2锯0%。小结：本项目客户主要来源于桂城及南海下属镇区，地铁上盖的交通便利，也可吸引地铁沿线的广州局部区域和禅城客户。根据千扯灯湖板捏块的客据户及水刷韵尚都垦成交客筋户的情财况来看逆，自2诞006圣年至2订010克年，禅棋桂市场极客户地察域性仍星非常明施显，桂吐城距离壳顺德较伍远，较载难吸引箭顺德的桃客户。令伴随广盒州楼价轻高企，顷而广佛匙同城的肢进程加冤速，广剪佛地铁勾开通，宪吸引越枪来越多蜡广州客良户到佛记山置业欧及投资辱。尤其哪是千灯保湖板块汤，在广撤州客户裹心中认熄可度较聋高。禅桂高端塞物业成交陈客户特征ƒ禅熟桂高档廊住宅物田业市场舞客户来格源地域负性强，罩自住兼只投资客何户占比衰约50码%。本项目以冷桂城及南碍海其他镇刑区客户为秩主，同时胀可吸引广火州及地铁鼻沿线覆盖料的投资客课户。在区位成谜熟度及升滋值潜力方奸面具有明供显优势，裁前期主要姻吸引自住律兼投资型挑、投资型裤客户，后坟期自住比她例可提高眼。本项目目兰标客户家旨庭月收入锐2万以上临（不含隐愚性收入）充，可承受呀8000持-900扎0元的月假供水平。禅桂高点端物业闭成交客债户特征1）桂椅城客户雅是项目设最基础剩、主力商的客户烈，以旧桂城丈为核心偶，辐射怒南海大宣道附近原、桂城稠东。2）大沥客户勺是南海各类镇街中占山据最高比椒例，一般忙是亲朋饮戚友裙颈带关系坊构成大零沥团的垒，自住为主晚。3）禅城、额广州客屡户也占据一扛定比例，添主要是看中千灯克湖板块的即升值潜力劣，投资型盆自住客。4）专业投资皱客户较少房诚但也存在。成交客户披来源分析水韵尚推都项目宗成交客耍户特征1）9成愤客户冲着千喉灯湖而罪来，对金融高新绘区的认敏可度极示高。2）客慎户对产租品，特别是朝供向、景观相当重视拾，厅出阳笼台、厅大宝房大，方正实用乳的传统设因计最受欢劣迎。客户对开宇发商的收品牌也辩较关注响，佛山人们陆续姻开始对“富创鸿”品悉牌有一定的了解，扎认可度较范高。成交客屠户偏好芽因素分谷析1）改涂善型买夏家占主趣导，不长作为第一居所刚朵需性不强沃烈，可买努可不买，时随意性汉较大。2）注重投勿资保值爹的业主张比例大加，认可不从动产抗袖通涨能需力。新积政限制贷蜂款，对婶客户影亩响较大过。成交客户港购房目标骨分析水韵尚鸽都项目智成交客课户特征客户年买龄以中扛青年为炼主，3歉0-5嫩0岁共厦364但组，占担总量6壶7%。三口之亿家及四昂口之家吧业主占燃297季台，占惠客户总移量55片%。桂擦城本地厕人主要培是三口灭之家，您大沥、轻黄歧、秒松岗、仪里水等钩镇街客昨户大多揪为四口戒之家或这三代同啦堂，喜厚欢住大岗户型房垮子。二次或以偏上的置业都群体40翼4台，其滑中第二次什置业的客何户也占到凡200台成。客户群体是新政对调控的汗主力群邪，20靠10年趟的两次正新政对择我们项哄目的客稍户影响待都较大夫。水韵尚都恢项目成交棒客户特征私企业妹主37咱0台，北铝材、辱贸易、振陶瓷等份行业是私营企制业主的泉主力军，开厂把为主，嫩资金较倘为雄厚啦。金融机构商、知名品为牌外资企毒业的高层面管理者是项目朵的次主迁力群体们。政府机构惊、自由职痛业者在项肾目中业主钢中占比偏系低。成交客卡户职业阁分析水韵尚目都项目亲成交客垮户特征销售楼层馒情况分析吧：成交单价刚情况分析诸：1）单四价主力贵的是1豆.2万依以下，洲特别是印7-8酬月团购音促销和大9月推涨新货有演优惠致嚷成交量浩大价平慢，投资型客术户为主。2）1未.3万泽以上的周客户也米有98脂台，改善居住冷型客户注汇重景观，缩慧视野开阔前度要求高屿。水韵尚都坟项目成交驰客户特征1）从蜻成交情坝况来看亦，21-4缠0层中高概层的单位籍消化速度雷最快，占钳成交量4琴8%左右；11袜-20竭层的中繁低楼层形占成交镜总量约毁28%敌，共1溪54台庆；10岂层以下寸的低楼罪层单位都消化速鸟度较慢后，主要龟是部分双畏高心塑理影响限和喜欢厚看小区三园林景殿观的客纲户购买恒，对价茂格相当鬼敏感。2）客详户首先选熄择的视分野开阔垃，景观厚优秀的德单位，挪其次是占低价格瓦的产品胃。同时他便们对太偏高的楼柿层接受虎度有限熟。3）中间20-3锦5层的价暑格最贵，墓但消化速壤度较快，可通过价句格拉差促司进低楼层妙和超高层柏的消化。住宅定给位篇住宅定位蕉思考：1、地块席总规划面洗积550间52.8悠㎡，容积萌率大于1型.5小于战3。以最挑大容积率薪计容建筑脉面积约为声16.5房诚万㎡，其翻中商业面胃积可规糖划约4惜万㎡。项目规模颠不大，难精以形成环宗境优秀低掏密度空间，内部孩园林环吐境营造生受限制柔。2、本项杨目位于千歇灯湖板块束，交通非常滚便利，配唤套成熟，圆区位价值贡明显。3、与汪禅桂中任心有一肢段距离叹，偏离中名心区域根，且受长道路、哭粉尘影领响明显浇。4、距坦离千灯挤湖不远阔，可借景炼千灯湖判湖景和王金融区休的都市托景观，为项目性产品加分冲。5、金融服务殃区的成型樱，广佛同睁城进程加槽速，广佛药地铁开通等发展僚将为项目眉带来机枯遇。整体定位活：大都市垮新贵双插景观豪向宅文化定位汽：佛山首悟席智慧糠生活地惜标形象定位害：灯湖西畅岸，繁择华之上产品配以比参考通过分析怒周边项目更的产品和膨消化速度辜的关系，拾可知片区呢内市场接厕受度最高箱的产品类听型，户型败及面积段意情况，结温合项目自野身的优劣背势，从而术准确定位专产品。千灯湖板蹄块有代表葱性项目户搏型配比项目名称户型面积段（㎡）套数套数比例保利花园一房（LOFT可做三房）40-602889%三房二厅126-146146846%四房二厅143-193139844%复式207-316441%中海万锦东苑三房二厅91609%三房二厅150-18040264%四房二厅210-23010316%复式400-4106811%千灯湖略板块：沉满足改煤善型居旷住和投受资型自芹住为主于，130渗-20伸0㎡三展、四房叛是此板凯块的主嘉力产品亚，50烫-12伏0㎡高跨档中小见户型是敞市场空飞白。厅大房大秀是典型的牛户型设计绵，方正实染用，大客茄厅出大阳私台，主卧振套房开间窗阔绰最受袜市场欢迎扑。设计方面号：规划布夸局：最压大化利捎用千灯教湖湖景赞和金融孝区都市碍繁华胜冰景，同沙时结合窗园景，茅打造多津景观豪凑宅。创新产品畜设计：户带型设计首豆先要方正货实用，厅棚大房大，润功能分区鸡合理，干弦湿分开。实用率违控制在蹈80%横以上，建议文适当、有巾技巧地采余用偷面积椅设计，尽锡可能多地水增加赠送渠空间，提竹高附加值耍。建筑设闷计：公徐寓外立司面时尚瞧、现代声，利用愤竖向线卷条增加卖挺拔感汗；住宅独体现稳点重、雄筑伟设计蝴感觉，骑考虑在尺建筑低卫层和顶慌部运用岭装饰符则号，展丸现项目材个性，辨保证强颠品质感是。园林设病计：设常计下沉贩式广场裤或坡度慢休闲草钥坪等创权造丰富理空间层吸次，运折用多种忽材料构局造特色首的园路宾、公共昏沟通、断活动的先区域，映大胆采慈用石、剖水、植孟物等内走部造景翠弥补自释然景观割资源不格足。配套方关面：个性的路公共空六间装修绍：在细架节上作宁文章，惩如在入交户大堂螺天花、励电梯门竹、空中志连廊、姐空中阅缎览室、首空中咖鞭啡厅。特色的配漆套设施：帖除日常生己活所需的刑购物、会悦所、健身黎室、影音复娱乐功能怀之外，外岭部商业可古以作为会料所的功能魔外延和补涉充，地下浸酒窑、古超董名画收絮藏展览、准茶庄、养夫生SPA泡、画室等氧体现智慧匠、修养的栗特色经营较。豪华装修旦标准：2,5马00元捧/㎡装修标害准（以您销售建很筑面积金计），系列灾国际品吨牌洁具恰、厨具史等，局部实现积家居智能冒化。（内滩装标准详凑见后页参脂考资料）服务方面拔：与知名障品牌物窝业管理棍公司如姻第一太童平戴维默斯、高亡力国际斗等以顾世问合作漠形式，暖以品牌跌管理公鄙司的名吗气来吸再引客户酬。物业发展惰及配套建窜议珠江新岸厉公寓230锤00元抄/㎡500渡0元/射㎡装修保利中锻环广场2500蹦0元/㎡300灰0元/喉㎡装刘修珠江新城荣板块琶洲板块朱美拉甜公寓280络00元挣/㎡6500介元/㎡装赢修富力国分际公馆2600馆0元/㎡400编0元/在㎡装修富力公财园28250奋00元居/㎡600要0元/怜㎡装修参考广州震公寓项目赚的装修标腹准天河北板块正佳万豪济金殿420稍00元纹/㎡6500辞元/㎡族装修万菱君肃临国际槐公寓280东00元叠/㎡6000俘元/㎡漠装修敏捷国剪际公寓2000元0元/㎡2500粥元/㎡牵装修仅提供返酒店式须管理服服务商业性质轮，引进酒昌店进驻经灾营办公性报质，可划挂营业究执照星汇云约锦2700祸0元/㎡5500览元/㎡装困修倾城20正092400傍0元/㎡3000怪元/㎡山装修仅提供酒率店式服务狂的项目装睁修参考对鞠比君临国际公寓朱美拉公寓星汇云锦富力国际公馆珠江新岸公寓2009年售价（元/㎡）2800028000270002600023000对外装修价格（元/㎡）60006500550040005000客厅内墙——高级墙纸及部分造型墙身进口皮纹墙纸高档品牌墙纸及电视背景高级墙布电视——索尼42寸液晶彩电————部分单位附送索尼其他——沙发连茶几、电视柜、餐桌及椅子白橡木饰面电视柜——窗帘、沙发茶几、电视柜、台灯、垃圾筒卧室镶入式衣柜夹丝玻璃木饰面衣柜、床、床头柜、房间桌连衣柜白橡木饰面整体化衣柜及柜内五金挂件拉手——衣柜空调VRV中央空调系统每户独立控制温度大金、约克或东芝同等品质分体空调品牌小型中央空调松下分体空调仅提供酒硬店式服务指的项目装健修参考对财比君临国际公寓朱美拉公寓星汇云锦富力国际公馆珠江新岸公寓厨房地面——高级木纹砖进口新米黄石高级大理石高级抛光砖墙身——水晶白石材进口微晶白石高级大理石高级瓷砖龙头名师设计的世界品牌洁具汉斯格雅摩恩品牌科勒洗手盆名师设计的世界品牌洁具汉斯格雅富美家品牌科勒橱柜————新威（Sunwave）橱柜配富美家人造石台面品牌——电冰箱西门子GE惠而浦西门子松下电炉/煤气炉西门子GE惠而浦品牌美的洗衣机西门子GE西门子——LG微波炉西门子GE西门子品牌松下消毒碗柜西门子GE西门子————抽油烟机西门子GE西门子品牌名牌仅提供酒告店式服务帆的项目装久修参考对袜比君临国际公寓朱美拉公寓星汇云锦富力国际公馆珠江新岸公寓洗手间洗手台面——黑金花石材及装设名贵木饰面柜——进口大理石配名贵木饰面柜黑金花石材洗手盆名师设计的世界品牌洁具科勒劳芬名牌科勒龙头名师设计的世界品牌洁具汉斯格雅汉斯格雅名牌科勒坐厕名师设计的世界品牌洁具科勒劳芬名牌科勒其他——抽气扇、化妆镜、厕纸架、厕所刷抽气扇、厕纸架、淋浴门拉手；钢化玻璃淋浴间配高档五金拉手抽风扇、厕纸架、毛巾架淋浴屏风、毛巾架、手纸盒、挂衣钩、化妆镜浴室淋浴龙头名牌科勒汉斯格雅名牌科勒浴缸——科勒劳芬名牌——热水器名牌名牌美国进口A.O.Smith燃气直热式热水器名牌史密斯其他——液晶电视机——名牌——公寓装倾修标准尘总结：以商务、细服务为糕主的酒店式券公寓装修极尽奢华，打造凳豪宅标欺准，装顺修标准邀在5000店元/㎡左右，趋疤向全成品交付。（本案趣参考标患准）以办公性采质为主的公寓嫩，装修拘较为普通及捐商务化，宜居宜米商，方便龙客户自行监选择使用辜，装修标棒准为2000红-300池0元/㎡。富力国际凯公馆装修标准勒：400缎0元/㎡（本案参均考标准）一、公载共部分外墙：裙楼部链分外墙读为玻璃库加铝板商幕墙；饼塔楼部鬼分贴高释级外墙勒砖、外或墙涂料胸及局部请铝板；首层入户淡大堂：地面铺高专级石材，去墙身贴高告级石材及啊造型镜及曲造型木饰婆面，局部训造型木饰辨面天花装押饰配豪华秩灯饰电梯前厅济：每层电梯希前厅地面回及墙身铺欧高级石材感，走廊通图道地面铺处高级石材桂及瓷砖，忌墙身贴瓷天砖，电梯梢配高级不浆锈钢及高螺级石材门翻套电梯：A栋牙设肆台判高速电猫梯，轿残厢抚松璃豪华装厦修及只蜻能刷卡讨系统楼梯：楼梯地面胀铺防滑耐迈磨砖，墙驳身扫高级哗乳胶漆，径天花安装防吸顶灯信箱：住宅首层甲设有各户冲专用不锈附钢信箱大厦对讲够机：首层奇大堂出冲入口及郑三层架驶空层电门梯厅、达地下室担电梯厅仰统一代絮客安装爪可视对海讲电视监控肾系统：首层大三堂出入匹口、电容梯及车特库安装邻闭路电异视监控洪系统。蜘小区周输边及主炒要出入户口实行丛全方位英24小海时监控斧。二、住宅屋室内装修扔及设备1、门入户门苏：采用名闹贵木饰坦面防火决子目门恰，配名降贵木饰罪面门套痕及封口废线，装厉设豪华颗品牌门萌锁睡房门搁：采用名贵伟木饰面门傅，装设名厦牌门锁厨房门刺：采用名贵富夹丝玻璃数不锈钢门浴室门：采用名代贵木饰面邮门，装设谢名牌门锁客厅出阳姻台门：配名厂铝饱合金框玻锤璃推拉门厨房出齿生活阳谜台门：配名厂铝暮合金框平治开玻璃门2、窗箱及栏杆窗户：采用名铺厂氟碳漆禾喷涂铝窗斑，客厅、岔餐厅及睡牧房镶配“熟热反射镀赵膜”双层否中空钢化草玻璃窗台：窗台铺高泥级大理石阳台：栏杆选用逗氟碳漆喷撇涂方钢，值并装双层章夹胶钢化丈玻璃，栏德杆上装无菠框折叠玻呀璃窗3、墙喊身客厅墙裤身：配高级豪录华电视背鹅景（局部锡高级夹丝熊镜），其该余墙身配滨高档品牌悼墙纸餐厅墙身叛：配高档脚品牌墙岔纸走廊墙馅身：配高档树品牌墙缩慧纸主人卧室懂墙身：配高档紧品牌墙纸主人房浴葛室墙身：铺砌高腥级大理订石配送发高级台插盆镜柜衣帽间：配高档突品牌墙都纸，配附送欧洲你名牌高呢级衣柜初（注：熄03、杰08房喊间配送戒衣柜）普通卧末室墙身宏：配高档魔品牌墙钟纸普通浴室店墙身：铺砌高级嘱大理石配转送高级台家盆镜和台腔盆镜柜厨房墙身哨：铺砌高级物大理石，扎炉灶部分毒铺高级防意污拉丝不冬锈钢阳台墙身浴：铺砌优磁质外墙症砖入户花躺园墙身膏：铺砌高级馒大理石4、天花走廊天旷花：扫高级你品牌乳问胶漆，风安装照洲明灯具阳台天花届：扫高级表品牌防杨水乳胶畏漆，安定装照明幕灯具主人房润浴室天倚花：扫高级堤品牌防床潮乳胶袜漆，安补装照明斯灯具普通浴室冒天花：扫高吹级品牌比防潮乳驰胶漆，粱安装照庸明灯具客厅餐瓜厅及各教卧室天叨花：局部造良型天花椅，扫高市级品派五防潮乳馒胶漆5、地面客厅及尖餐厅地缠面：铺米黄叠大理石炮及高级痒实木地甜脚线走廊地骡面：铺米黄大桐理石卧室地犹面：安装名役贵实木纠复合地哥板配踢歼脚线厨房地面演：铺高级大傻理石主人房浴涛室地面：铺高级大宽理石普通浴室顽地面：铺高级让大理石阳台地棍面：铺高级摩地砖6、厨馒房装饰品牌谣组合橱柜纳配进口人锋造石台面附送品角牌龙头浇和现代嚼款式双辽星盘附送品滚牌高档耐煤气炉尽、抽油菜烟机、木洗碗机附送品牌士微波炉、支冰箱01、榜02、抢06、犁07单惰元附送孕品牌带尖DVD困播放一牺体机液障晶电视7、浴浓室客房浴盐室设备尸：洗手台铺支砌进口大怖理石配名答贵木饰面训洗手台柜配送品亭牌洗手度盆、浴曾缸和座攻便器配送品杰牌冷热怎水龙头禽、淋浴倒组合、小浴缸龙钉头配送名厂秋抽风扇、厚厕纸架、敬毛巾架精美钢化话玻璃淋浴类间配高档独五金拉手主人房浴救室设备洗手台铺池砌进口大即理石配名宗贵木饰面勉洗手台柜配送品廊牌洗手铅盆、坐帆厕配送品牌疗冷热水龙唉头、淋浴成组合配送名窜厂抽风畅扇、厕帽纸架、赴毛巾架精美钢化滥玻璃淋浴加间配高档母五金拉手（03妻、08姐房户型料浴室设符备按客县房浴室敲配置）8、水江电设备县及煤气历供应水电设备择：供水设备权采用变频问式供水系岩统，每户浓均设独立贯水、电表嚼、配电箱杂一个，插慕座及开关任入墙安装一厨一新卫户型同附送燃狠气即热摩式热水北器，一衔厨二卫亿和一厨依三卫户痰型附送具燃气即贝热式热兔水器（团带循环找）煤气供应抢：预留管道授煤气接口寨，带设煤闯气表9、消防全屋配备舟消防报警键系统及喷誉淋系统10、票空调及姓其它设址备空调：全屋副冬送品牌毙小型中聚央空调粪，并预悲留分体章空调机仿位及接齐电插座电话及电雷视：每户客厅衬、主卫预施留电话插各座，其余汁卫生间预怨留电话管采道每户客聪厅、主战卧均预孝留电视马插座，阵其余各击卧室及蜻厨房预储留接线火底盒配饶空白面蒜板及预必埋穿线覆管家居安火防：每户均配紧送客厅及个主卧紧急悬报警按钮突、厨房燃雹气泄露探绩测器、大玻门门磁开进关样板房星汇云嘱锦装修标准早：550免0元/㎡一、公捷共部分外墙铺砌优依质灰色笼外墙粗浓筋砖与晃白色金助属釉外择墙砖。裙楼部皂份安装盼深灰麻活（光面站）及珍敲珠黑（颈烧面）冷石材幕俯墙。住户大颠堂地面铺才砌进口蝴Ros驳aA顽tia见nti售de腾石拼花拿与进口晋雅士白初及进口怪过芬奇星石围边廊。墙身铺砌送进口夜里发雪石、进馒口象牙洞破石、名贵渡黑檀木饰狱面及黑钢叨。天花扫I园CI乳胶款漆及半设洞凹池清玻篇璃造型开膜花，安装赖豪华典雅廊水晶灯饰乘。设华丽当服务台笔及特设母东芝小恒型中央之空调系丽统。公用出样入口安讽装强化肥玻璃并稼设门禁誉。标准层者电梯间所有塔楼恩均安装瑞鹿士原厂进蹲口Sch就inde勇r(讯达刷)高速电够梯。电梯轿箱慌内地面铺伴砌进口热贫带雨林啡薪石，四周优铺贴透光篇石、达芬宁奇石、灰补镜及皮革棵饰面。天花装慌设镜钢屿饰面及皂灯饰。电梯轿遭箱内设济空调系披统。安防系干统小区周芳边及主访出入口心实行全货方位2拣4小时稠专业管且理和保却安监控桶。住户大堂望入口及电壁梯大堂、净电梯轿箱摇内均设有话闭路监控这系统。住户大堂脂入口处装死有访客对杏讲机、智遵能卡。住户电症梯内设债智能识群别系统扮。所有户型永的客厅及属主人房备后有连接小鼠区保安中笼心防盗警晕钟按钮。信箱1.2栋悔设户外豪丽华信报亭懒，内设黑遇镜钢豪华杆信报箱。3.4灯栋首层隆大堂设酿豪华信观报区，街内设黑扭镜钢豪必华信报高箱。停车场地下停聋车场墙躁身扫高率级乳胶日漆。装有先兵进闭路摇电视监肚控系统究。停车场内珍各栋住宅煮入口设置遇豪华大堂魂。走火楼柳梯踢脚线唤及梯级榆防滑条登贴名牌巴瓷砖，近墙身及鼠天花扫舱名牌乳结胶漆，庙天花安童装精美泉吸顶二、住宅幅部分门入户门：插采用名贵宅白橡木及溪黑胡桃木删饰面实心麻子母门，狱装设名厂不豪华门锁被。门套及渠封口线为孙木制造。睡房门：膏采用名贵腿白橡木饰盗面门，装腔设名厂门象锁。门套报及封口线秘为木制造屠。厨房门悄：采用饼名贵白避橡木饰款面门扇疼或名贵谋白橡木躬饰面框价玻璃趟矛门，装剩设名厂陆豪华门孔锁。门什套为白龙橡木浴室门：鞭采用名贵锣白橡木饰怕面门，装获设名厂豪剧华门锁。虏门套及封角口线为木孔制客厅姨出阳向台门：配检名厂黑色幸铝合金框债厚料玻璃廊推拉门。厨房出生练活阳台门湾：配名厂室黑色铝合斯金框厚料兽开平玻璃忌门。窗及栏斜杆窗户：采糠用名厂优西质喷涂厚扫料上悬式其幕墙铝窗乔，客厅，昼餐厅及睡愚房镶配“驼LOW-搏E”中空洒钢化玻璃稻，安装安逐全防撞夹颂胶栏杆。窗台：铺央砌高级人蹲造石。阳台：选签用优质不驻锈钢栏杆丧，装夹胶对钢化玻璃附。地面客厅，餐睁厅，卧房帝地面：名赛贵白橡木羊实木复合情地板配白脖橡木实木创踢脚线。厨房地面漆：铺砌进饶口新米黄鲜石。浴室地灭面：铺趣砌进口料白米洞莲石。阳台地硬面：地派面铺砌寸高级地冤砖。墙身客厅，餐安厅，卧房施内墙：进扁口皮纹墙炉纸。衣帽间：设附送精美鸭整体式白等橡木饰面毯衣柜。厨房墙身桥：铺砌进界口微晶白耐石，炉灶零部分铺拉梅丝不锈钢担。浴室墙身帮：铺砌进挺口白米洞矩石。阳台墙身它：铺砌优腔质灰色粗贷筋外墙砖忘与白色金吐属釉外墙学砖。天花客厅，餐抗厅，卧室际，浴室，蛛厨房天花胸：采用造周型天花带姐灯槽。阳台天纺花：扫爸ICI持乳胶漆列，安装西照明灯都具。浴室天花步：安装造忘型天花。厨房设备装设日本柱原装进口伸新威（S贴unwa编ve）橱罗柜配进口爸富美家人体造石台面南（For项mica仅Sto荒ne）。介附送摩恩厉（Moe包n）龙头欧及富美家石（For投mica常）方形双蜜星盆。附去送西门子盲（SIE戏MENS视）抽油烟椅机，微波检炉，消毒司碗柜及洗诊衣机。附邮送惠而浦主（Whi歼rpoo纯l）两眼吵电炉，单焰眼气炉及坏嵌入式冰禽箱。浴室主人房浴获室设备：洗手台今铺砌进伯口达芬赠奇石及语名贵黑逃胡桃木锻饰面柜嗓。配送瑞士这原装进口蛇劳芬（L庭aufe倾n）洗手财盆、坐厕滴与浴缸。配对、标送德国纵汉斯格杨雅（H略ans镜gro状he）滤冷热水执龙头、酬淋雨组露合、浴木缸龙头挥。配送名涛厂抽气腔扇、厕放纸架、灿毛巾架缠。精美钢讲化玻璃塌淋浴间权高档五良金拉手忆。附送于废是专用齿液晶电些视机。普通浴充室设备驼：洗手台喂铺砌进罩口达芬典奇石及减名贵黑家胡桃木互饰面柜氏。配送瑞瞎士原装枕进口劳他芬（L侦auf度en）叼洗手盆判、座厕铺。配对、送缸德国汉斯肺格雅（H屋ansg术rohe顶）冷热水捧龙头、淋斩雨组合。配送名厂旬抽气扇、衔厕纸架、带毛巾架。精美钢化窝玻璃淋浴杜间高档五芽金拉手。柜卧室与衣防帽间配送类名贵黑胡未桃木饰面固整体化衣王柜及柜内咳五金挂件盾拉手。水电设栏备及煤文气供应水电设妖备：采原用变频苗式供水屿系统，兔每户均羡设独立僻水、电欺表、沛糖电箱一粮个。插座及稳开关入拜墙暗装贯。住户僚内开关题面板、贯插座均脂采用C片LIP冤SAL绵（奇胜临轻点系金列）产忘品。每户附油送澳洲锦进口V盗ULC碎AN（兰万凯）送储水式辣燃气热乳水器。用电负痒荷：每厕户用电俘负荷为摔15K雀W。煤气供杀应：预刷留管道损煤气接灰口，设容煤气分棉表。消防全屋配亭送消防显烟感、毅温感报暮警系统托及喷淋蜡系统。空调及仆其他设扑备空调：全蒙无附送国捆际品牌家古用小型中竟央空调。电话及电仍视：每户洋客厅及睡爪房（除工乎人房）均畏预留电话泪插座、有壶线电视插假座及宽带扁网络插座欺。照明系统户内客厅肢和卧室C舟LIPS适AL（奇弓胜）品牌辜家居智能奥照明系统磁。智能化耽系统美国霍弟；尼韦效尔（H岂one躬ywe压ll）冠品牌的沉家居智也能化系碍统。厨房卫生间卫生间朱美拉胡公寓装修标准汪：650蓬0元/㎡公共范糕围迟1、住舱户大堂地面铺砌鼓闪电金石售拼花，墙宽身铺砌石床材及黑色凑镜面不锈洒钢装饰，挠天花扫I氧CI乳胶尽漆及装设违造型天花粉并安装豪炮华灯饰。只大堂特设科大金、约冠克或东芝卧同等品质歇的国际名俘牌家用空感调系统，犁公用出入友口安装强渐化玻璃门或。2、标扮准层电径梯大堂地面铺砌谣石材拼花筋，墙身铺社砌石材，撕配黑檀木耍纹饰面、钱丝面黑钢砍。天花扫燥ICI乳幅胶漆及装写设造型天慎花并安装搬豪华灯饰满，每户设帆精美房号础牌及门铃抄。3、电今梯瑞士迅胁达可用翼电梯，担轿厢内杠地面铺卸砌石材奥，墙身畅铺贴黑烛贝马赛咱克、配森黑镜和警名贵黑灭檀木纹权饰面，岛装设1扁0寸液漆晶电视趟机，天虾花装设馒镜钢及扭灯饰，匀电梯轿鉴厢内设响空调系忽统。住宅内部稳1、震门扇入户门宗-采用犹名贵木资饰面实夺心门。猎装防盗迹眼及名糕厂豪华菠门锁。魔门套及阅封口线拆为木制腥造。跨厨房门思-采用它夹丝玻巷璃趟门弄，门套胀、封口学线为黑欲色丝面僚不锈钢堤制造。业卧室台门-采滤用夹丝弃玻璃趟昨门，门良套、封召口线为逝黑色丝垄面不锈身钢制造岩。

浴世室门-采采用名殿贵木饰啊面门，钓配名厂哄豪华门住锁、门隔套、封锹口线为遥木制造2、地面客厅-欧铺砌高鸦级木纹湾砖，附列实木木失地脚线助。

餐往厅-铺漠砌高级童木纹砖哭，附实隐木木地偶脚线。舰卧室饼-铺砌搭高级地钉毡，附唉实木木槽地脚线均。3、内炸墙客厅、饭映厅、卧室次-内墙均黑贴高级墙冰纸及部分袍造型墙身4、天雷花客厅、逮餐厅采苏用造型肃天花，防扫IC测I乳胶维漆、卫铲生间、嚼厨房吊毒埃特板坊天花扫狐防潮I友CI乳良胶漆。5、厨秘房厨房地面谈铺砌高级泽木纹砖，贷墙身铺砌是水晶白石辩材。6、浴室地面及悠墙身铺疾砌金线必米黄石勉材，安于装造型框埃特板椒天花，腔主人房刻洗手台谢铺砌黑喊金花石还材及装镜设名贵俭木饰面惹柜，配犹名牌洗伸脸盘及填龙头、是坐厕。欺安装名贷牌豪华引浴缸及岂沐浴龙挑头。配软名厂抽漂气扇、年化妆镜推、厕纸判架、厕馋所刷。典安装1督7寸液衔晶电视缘瑞机。7、空调配送与佛大金、鸣约克或冬东芝同柜等品质畏的国际始名牌家房诚用中央鸟空调系杨统。8、景笼观阳台地面铺写砌高级东防滑砖查，天花嚼扫防潮刻ICI蛙乳胶漆僵，并安甩装筒灯舰。9、户内睡房附送尚夹丝玻璃蔽木饰面衣栗柜。10、电环话及电视浴室配结有17衬寸液晶向电视机岁。客厅姨及睡房怪均预留盈电话插挨座、公兄共有限牵电视天躬线插座派。客厅绣及主人肥睡房均摔配宽带晋网络插断座，每蛇户配送养名牌高似速无线船WIF煌I上网晨系统（斗上网服沟务需向岩运营商村申请厨架房随附肆）。11、虾厨房随符屋附送锐GE或章西门子早嵌入式竭电冰箱挣、煮食凯电炉、恒洗衣干轮衣一体叔式洗衣猛机、名症牌抽油宅烟机、牌进口碎产渣机；状客厅附庙送名牌姑42寸乓液晶彩艰电；浴晓室附送泰即热式聋电热水湾器。哑12暂、附送逮全屋名训牌家私雨（包括企客厅沙覆发连茶驻几、客咏厅电视杏柜、餐爷桌及椅打子一套卵、床、艇床头柜碌、房间醋桌连衣队柜。厨房卫生间珠江新岸装修标扣准：5累000找元/㎡一、室内誉部分门窗：大门采用鸽精美防盗港实心木门疏带木质门汽套，配猫坊眼及高级豪刷卡门锁嘉；房门采透用精美木流饰面门带横门套，配蜓高级门锁凯；墙身：厅房铺富贴高级墙五布，厨房芹铺贴高级吴瓷砖，卫枯生间铺贴薪高级艺术触瓷砖；天花：厅房局驰部设天花要造型吊顶墓，高级乳暮胶漆；厨耻房、卫生库间设天花放吊顶；地面：厅、厨亩房、卫生雄间均铺名步牌高级抛仔光砖；卧布房铺高级六实木复合迎地板；阳羡台铺设防相滑砖；窗户：采用优与质铝合金总框，加中跳空隔音玻蛛璃，其中趣厅及卧室盏窗户配隔疼音通风器惑(带负离气子发生器鸡、调速定愤时功能)质；窗台：飘窗台腔铺高级鼻大理石价；厨房设备碌：配高级赴橱柜和峰高级不芦锈钢洗参菜盆以驴及科勒于水龙头剖，配名哗牌抽油恒烟机、扮电磁炉扣（无管测道煤气蚀户型）溉或煤气旦灶（有课管道煤蓄气户型虹）；卫浴设匪备：配科殖勒高级故洁具和笨龙头、薪滑杆手母持式花励洒、雨广林花洒具、淋浴赏屏风、北毛巾架园、手纸秘盒、挂偏衣钩、尚化妆镜死；供电设滤备：自来水项管暗埋坚，设有组线远程愿抄表独照立水表井；有管砌道煤气网户型配骂送名牌炉煤气热策水器，吧热水通尼往厨房昆和卫生爽间；无砖管道煤卵气户型头配送名项牌储水榜式电热酸水器，买热水通摸往厨房邮和卫生到间；空调：厅、卧室午配送分体潜空调；通信：有中国斗电信提征供电话向、AD弹SL宽肌带业务想（开通具等费用善由买受良人承担已），每劣户预留菜电话线危、电话归插座；有线电视菌：有广州床有线电麦视提供通数字电敲视业务佛（开通报费用有瞎买受人墓承担）显，每户翠厅及卧怎室预留河电视插迷座；智能化忘系统：室内设垂彩色可震视对讲鞭机，带探物业管行理信息交发布、纳报警、项应急求牢助呼叫放系统等革功能；管道煤远气系统咳：01房材、02颂房、0垦8-1炼6房、灯19房凑等户型少设管道厨煤气。二、公共主部分题外墙：采用优绑质外墙琴砖、配尸铝板饰薯线；住户大齿堂：墙地面累均铺贴移高级饰溜面，造辜型天花状吊顶、兄豪华服联务台等鱼；电梯：选用德国扬原产蒂森罢高速电梯响五台，地林面铺高级桂石材；公共走廊哀：地面铺散高级抛挠光砖配洋石材波用打线，碍墙身贴国高级艺抢术饰面反；信箱：每户配倚送精美万不锈钢口信报箱旦；消防设抄备：楼层公醉共部分设目置消防栓铁、火灾自闹动报警系扩统和灭火浮筒等面或印系统；安防设备俯：楼宇出顶入口、逝大堂、示电梯、刷楼层公洪共走廊秃、车场丝式等重要螺位置设朵置闭路恢监控系郊统；大贼楼主入题口设置眯智能安穿全化门晓禁系统锣；电梯葱内设置树身份证果卡等级蚊功能；耗门禁、贵停车场戏、电梯逢身份卡皱实行一晨卡通行具。样板房万菱·友君临国常际公寓装修标渴准：6躺000热元/㎡公共部分外墙采用LOW-E双层中空玻璃电梯及门锁采用全智能化电梯及门锁公寓部分净高净层高3.6米中央空调VRV中央空调系统每户独立控制温度鲜风系统先进的鲜风系统供水进水管采用不锈钢水管洗手间全天然石材铺砌卫浴洁具名师设计的世界品牌洁具淋浴间采用水晶马赛克与特色砖混合铺砌附送家私镶入式衣柜抽油烟机西门子（SIEMENS）炉灶西门子（SIEMENS）消毒碗柜西门子（SIEMENS）冰箱西门子（SIEMENS）洗衣机西门子（SIEMENS）二合一洗衣机微波炉西门子（SIEMENS）样板房住宅部御分重要胃决策事栗项影响因素部分双证产品纯单证产品产品线项目产品超90㎡的户型数量增加，丰富产品线，可选择面增加90㎡以上的户型只能占产品总量30%，产品较单一项目档次可定位为高档豪宅物业只可定位为中高端档次客户层面二次或多次置业为主，经济实力强大的生意人和企业高管、政府高官为主，居住群体较纯粹首次置业者较多，人群素质难保证价格层面大部分客户经济实力强，关注景观和舒适度，对价格不敏感。对价格较敏感，追求性价比高，折扣优惠促进成交推广层面易引起圈层效应，靠品质树立形象靠低总价，低首付吸引客户销售层面对首付要求高，受限贷影响明显受贷款政策影响较弱，尤其是90㎡以下基本不受限制资金回笼改善型居住需求为主，对客户经济实力要求高，预计消化速度慢于小户型整体置业门槛较低，资金回笼较快有关是否刮需要规划羞双证大户固型产品问背题双证产催品的辩筐证分析考虑到项因目拿地成太本较高，荡为保证项婆目利润最帝大化，须流保证项目慕高档次、铃高品质。如项目句只供应滤纯单证躬产品，夜意味着挠中小户排型是项吉目主力肥户型，侮户数多蚂导致居宾住密度超较高，政较难提视升项目扯档次，虫难以保岂证高售府价。因此，建保议结合千非灯湖板块切130-险200㎡对中大户型愿的产品供艘应现状和沉60-1码20㎡高安品质中小衡户型的供炕应空白点来，考虑在项厚目最佳，够景观最优梢秀的位置纯布局部分土双拼大户界型，但需括控制此类研产品数量翠，以保证御不影响销敢售速度和训资金回笼乒。有关是否陶需要规划客双证大户序型产品问叨题项目区臂位价值早较高，译综合各政影响因浩素，建议定位表为中高端敲物业，满绢足一步到狭位的首置奇需求，同跟时兼顾改栽善型居住门需求。避免住窃宅户型龙与周边王未来的需新增供肉应形成丧正面竞体争，以茅带套间回舒适两猜房为主谊，填补灰中高端钻市场的健空白，秤两房面参积段主忧要分布糊在80-9理0㎡（9娃0㎡户型哨设计为N洽+1户型且），三房咏产品面积梅段主要控锡制在12绑0-16争0㎡，可晨兼顾少量着200㎡候的大户型克（部分双增证大户）艘。具体建埋议如下表怨：住宅户型抛发展-A以-1梯6义户小户型番产品住宅户型权发展-B惠-1梯4冒户中户型鼻产品住宅户型香发展-C夜-1梯4叔户中户型不产品住宅户型裹发展-D尸-1梯6叨户中小户涂型产品住宅户若型发展严-E-粉1梯2傍户大户肝型产品住宅户博型发展约-E0乌1住宅户型颈发展-F蚁-1梯2伍户大户型去产品住宅户型刷发展-G所-1梯2狠户大户型册产品住宅户销型发展嚷-F-严G-两坑栋连接涨方案四、项目永目标客户2、商业邪目标客户季描述租赁客聋户描述笔：大中型滩连锁卖哨场、连幕锁精品惰生鲜超舟市、特治色连锁单专业店餐饮娱鼓乐店：占连锁快座餐、外拐卖快餐旅、特色壶餐饮、世棋牌、牧水疗、帐网吧、社区服稠务店：武银行、光电信、图邮政、扑教育培独训等。精品专卖何店：酒类笨、香烟雪耗茄、茶叶毅茶具、家悄居用品、步汽车用品寨、高尔夫木用品等。四、项险目目标能客户2、商业泊目标客户龟描述销售客靠户描述货：投资洋买家为圆主由于禅桂贺区域内临枯街商业及洁可销售商知铺供应量钉不足，故痒本项目临姥街商业及鸟低楼层商根业销售客砖户可扩大喷至整个大殊广佛区域霸投资买家爸。消费客户辱描述：中啦产阶层家凉庭为主项目规模断决定其核著心商圈约张为1.5扎-3km臣为主。其仇他餐饮娱誉乐业态将槽主要针对犬桂城豪宅瞒板块中产竟阶级并有太私家车的绝家庭客户个。五、项骂目产品吵定位及判规划设甚计1、整体谜布局地块划分振天然为A歉B两块，父关联性较触弱。A区升商业单独度设计，B客区商业迁谷就住宅布撇局。A区商运业按规夕划条件抽做尽可珠用建筑产面积，钱规划足脊够的地阅面及地园下停车脱位。B区围合牛式住宅小分区，形成葵中央园林涂水景。西烘面及南面枝临街的住秀宅以中小原户型为主它，下设2带-3层底金商。东面咳及北面大衡户型住宅若建筑高度释可适当拔点高，以获蜓得远景。整体布通局示意页图A区由于名形态狭长州，进深不雅足，为满心足商业条舒件，应尽僚量满铺建姐筑红线范见围。创造急更多的首臂二层商铺冒出售空间千。B区地块瞒方正，适胞宜利用中侨心空间营划造园林。外围西侧喂及南侧沿释街有商业垒价值，适外宜规划街畏铺出售。2、整活体形象A区商煤业外立深面尺度虚比较要既求理想洲，位于钱桂江立炊交旁开休阔地段虽，立面洁风格必酒须抢眼肌，可与厅B区不倡一致。B区主打皮新贵家庭病客户，应飘采用现代记简约风格顿建筑群。B区内宾园林是栏重要卖相点，须望考虑精俱细的绿危化、水续景和灯锈光。3、体量喜分配（计唤容积率部宵分）A区商湖业面积置为23将000留㎡。B区商业锹面积为1酸7000絮㎡，栽建议为临主街双层商狼铺为主，基部分集中获式租赁物嘱业为辅。B区住宅戏为124绞475连㎡。不计容部此分：详见谜后页重要便问题讨论悬及建议商业部茶分重要谋决策事钥项1、不凉计容商能业地下牢层规模轰与经营塑问题AB区冶均位于秋有未来述商业潜日力的区录位，现莲有计容毕商业体虫量偏小装，如能槽通过增握加不计瓣容商业倡面积，切将有利被于扩大捕总体量萍，为将观来引进是商业预盈留空间轮。根据当地贝规定，地著下可规划显商业或其宝他功能，炎可不计容摇。但不计黑容即无法揭办理独立推房产证出惹售。商户金的租赁登淡记及后续塑证照办理命需要通过牵变通手段找进行。南海尚未龄有案例参江考，广州辫的经验有欣2种做法贩：我司建肢立商业荡经营公希司，通纳过类似押百货扣院点联营嫩方式出烈租。此属法投入谣人力物滚力较大沈。在地下层详局部规划差计容积率从的商业面峰积，以便跪其他不计谈容面积以脾后的证照录登记有落告脚点。上述两法寄均只能在背项目验收想完成后通之过公司层坛面公关协谷助商户进川行。如按此方枝向执行，岛则较合理购的地下室斧商业加建颠规模为：A区增匪加约8愉000御㎡经营忧面积，把其中规烫划社区搬精品生题鲜超市醉300今0㎡嚷，地下刑街铺约秆500燥0㎡姥（其炮中50盖0-1谣000愁㎡水计容）备。B区西南筑角开设下选沉式广场间前提下，漏可在此角裳落的集中非式商业下突，增加地软下商铺约桐9000在㎡（其中固500-责1000有㎡计歉容），商幻玉业6-8上米层高，铺结构上兼暑顾2层停虽车场配套两区合吵计共可束增加不红计容面苏积约1弟700酷0㎡。商业部分竞重要决策俱事项项目规划尺设计经济液指标A地块指标红线用地面积11858地上商业面积（计容）24000地下商业面积（不计容）7600地下车库面积8400地下停车位数249地面停车位数50计容建筑面积24000不计容建筑面积16000总建筑面积40000容积率2.02B地块指标红线用地面积42767住宅建筑面积124058其中

大户型30%37217小户型70%86841集中商业（地上计容）8400集中商业/零售（地下不计容）9000街铺7600公建配套1100地下室总建筑面积63000其中

地下负一层36000其中商业9000地下负二层27000地下负一层停车位数612局部负二层停车位数612计容建筑面积141158不计容建筑面积63000总建筑面积2041