郫县市场调研成果及竞品分析

郫县市场调研成果及竞品分析第1页/共35页案列分析篇part3成都商业篇郫县商业篇part1part2汇报目录：第2页/共35页案列分析篇part3成都商业篇郫县商业篇part1part2汇报目录：第3页/共35页【成都商业宏观市场简析】商业供需市场：【特征一】：2012年上半年成都整体商业供需比为2.92，供应出现一定井喷现象，价格持续攀升；【特征二】：由于供过于求，开始抑制部分投资及自用客需求，而主力成交面积也集中在低总价，中小面积产品；成都市2006年至2012年商业供需分析成都市商业销售价格（2011年1月-2012年6月）第4页/共35页【成都商业宏观市场简析】商业供应类型：【特征】：社区型商铺为供应主导，2012年上半年社区型商铺供应量为35.71万平方米，占到整体供应量的48.3%，仍然成为供应的主导形态。社区型商铺多以底商的形式出现，通常分割面积小，分布较广，多为拆零出售，成为市场主要的在售产品；成都市商铺供应类型（2011年上半年-2012年上半年）第5页/共35页【成都商业宏观市场简析】商业租赁市场：【租赁市场特征】：租金明平稳上扬。2012年上半年各商圈的租金均继续呈现小幅上涨趋势。春盐商圈作为成都市的核心商圈，租金从300-2000元/平方米.月不等。其他商圈为次级商圈，租金水平集中在70-500元/平方米.月之间。次级商圈随着区域商业成熟度的提高，租金上涨的空间仍然较大。各商圈租金水平（2012年上半年）商圈主要租金范围2012年上半年租金变化春盐商圈300-2000上涨5%-8%光华-金沙商圈90-350上涨3%-5%双楠商圈70-420上涨3%-5%新南天地商圈80-300上涨3%-5%万达商圈70-480上涨3%-5%建设路商圈80-350上涨3%-5%第6页/共35页【小结】1、半年小结上半年的商铺供应量为73.98万平方米，新增供应主要以社区型商铺为主；上半年商铺成交量为25.32万平方米，销售暂时性回落，但销售价格仍呈现平稳上扬趋势。2012年上半年整体均价达到32797元/平方米。上半年各大商圈表现平静，无新项目交付使用。租赁市场较为活跃，随着近年商铺价格的走高，各个商圈的租金水继续呈现小幅上涨趋势。2、后市预测目前市场中商铺供应量暂时充足，销售趋缓。长期来看，市场中自我持有项目仍然较多。预计未来商铺自用和投资需求保持平稳态势，销售市场在短期难有直接的改观，销售价格短期内上涨的空间不会太大。未来商业供应体量大，多个城市综合体项目都包含有较大体量的商业广场并陆续进入租赁市场，商业广场之间竞争将加剧的同时，市场新的商业格局将形成。第7页/共35页案列分析篇part3成都商业篇郫县商业篇part1part2汇报目录：第8页/共35页双击添加标题文字商业物业市场分析办公物业市场分析21【细分物业市场分析】第9页/共35页双击添加标题文字商业物业市场分析办公物业市场分析21【细分物业市场分析】第10页/共35页【在售商业物业特征】在建商业项目较多，多以综合性开发为主，纯商业项目较少，在业态定位上以餐饮娱乐+零售购物为主，档次偏中高档项目位置纯商业规模档次/性质物业类型规划业态主力店开业时间泰立观筑成都郫县书院街8000商业街中档商业街+集中商业暂无统一规划无待定蜀都新天地望丛东路2.3万高档独立商业高档餐饮、商业会所天香仁和等待定恒创蜀都广场东大街和二环路交界处3万中高档购物中心购物70%，休闲30%太平洋2011年华侨凤凰国际城望丛西路与西二环交界1.8万中高档商业街、购物中心购物70%，休闲餐饮30%优马特2012年绿地国际花都创智公园旁22万中高档购物中心、商业街购物70%，休闲餐饮30%上影国际，优玛特2013年五彩城郫县蜀都新城中心30万中高档购物中心、商业街、独立商业购物70%，餐饮20%，休闲10%欧尚、保利影院待定美联墅西客站30万中高档购物中心待定待定待定第11页/共35页【在售商业物业特征】在售项目集中商业主要以开发商自持为主，散铺直接出售，畅销户型为60-100平米，购买客户以本地投资客为主项目销售模式已销售面积铺面划分销售价格出租率购买客户泰立观筑直接出售1800平米47-6092-2.6w在售本地投资客户为主蜀都新天地全部持有全部持有全部持有——招租完毕全部持有恒创蜀都广场集中商业持有，散铺销售10000平米50-500售完25%本地投资客户华侨凤凰国际城集中商业持有，散铺销售1100平米40-1701楼2.6W主力店入住本地投资客户为主绿地国际花都美食街商铺出售，集中商业持有580平米27-4771楼2.6W

2楼1.5W

3楼1万2以下暂无本地投资客户为主五彩城底商出售，集中商业持有自持18万，销售075-6101楼

4W-6W

未售

2楼

1.5-3W

在售

3楼

1.5万以下蓄客阶段本地投资客为主第12页/共35页【商业物业特征结论】【特征一】：目前大型商业多处于销售阶段，且集中性商业多由开发商持有，仅部分散铺出售；【特征二】：郫县目前商业业态档次较低，缺少统一规划，而新进项目档次定位相对较高，多由开发商统一规划；【特征三】：商铺以60-120平米产品走量较好，客户以本地投资客为主；【特征四】：1楼商铺价格主要集中在2-2.6万。第13页/共35页双击添加标题文字商业物业市场分析办公物业市场分析21【细分物业市场分析】第14页/共35页【办公物业特征】未来SOHO类办公物业供应相对较大，竞争相对激烈，纯写字楼供应稀缺区域属性楼盘所在片区产品类型体量(平米)面积区间(平米)销售价格（元/平米）居住成熟区泰立观筑郫县老城区SOHO8500100-6006100美联墅郫县老城区预计SOHO待定待定待定华侨凤凰国际城郫县老城区SOHO1680038-526200居住发展区绿地国际花都蜀都新城区LOFT1800053-946300-6500五彩城蜀都新城区预计SOHO待定待定待定第15页/共35页区域属性居住成熟区（SOHO）居住发展区(写字楼)居住发展区(LOFT)月去化套数/平米区间开盘一周销售4套（单套约50平米）6套（单套220平米）18-24套（单套约70平米）月去化套数/平米中位数一周销售200平米，预估单月销售不超过1000平米1300平米1400平米参考案例华侨凤凰国际城恒创.蜀都广场绿地.国际花都由于同类参考物业较少，将SOHO,LOFT及写字楼做统一分析发现，居住发展区办公类物业走量速度高于居住成熟区域办公类物业；从消化面积来看，LOFT走量远高于同片区办公物业走量速度；【办公物业特征】同属性片区LOFT产品走量优于纯写字楼物业，居住发展区（新城）办公物业走量速度优于居住成熟区（老城）办公类物业第16页/共35页【办公物业特征结论】【特征一】：未来SOHO类办公物业供应相对较大，纯写字楼供应稀缺，市场存在一定空白；【特征二】：同片区LOFT类产品走量优于纯写字楼物业，居住发展区办公物业走量优于居住成熟区办公类物业。第17页/共35页【郫县城区板块特征分析总结】【特征一】：郫县片区呈现向东，向西，向北发展，其中向东-蜀都新城是目前发展重点方向，呈现品牌开发商聚集，中高档综合型项目开发为主，区域商业的规模性开发将催生新的商圈形成；【特征二】：郫县整体商务氛围较差，目前除蜀都新城规划有相对完善的集中性商业商务配套外，其余片区尚处于发展起步期，而老城区商业配套相对落后，业态规划较零散，一站式商业紧缺；【特征三】：片区内商业商务类客户以本地投资客户为主，外地客户相对较少，投资认知度有待提高；第18页/共35页案列分析篇part3成都商业篇郫县商业篇part1part2汇报目录：第19页/共35页中信未来城商业基本情况项目商业沿干道而布，以社区底商为主，部分昭示性较好的转角区域为独立2层商业。北区商业面积约6396㎡，南区商业面积5106㎡。项目商业体量共11502㎡。目前1期北区商业已售罄，南区商业目前尾房销售中，2期北区商业暂未推出。中信未来城商业体量约11502㎡，以临街底商为主，目前南区商业尾房销售中。北区1期2期1期2期第20页/共35页在售商业产品情况面积区间套数开间进深层高备注30-60㎡15套3.9-5.2m8-11m4.4m——

60-80㎡2套6.5-7.5m10-10.5m4.4m——

107㎡4套10.4m10.4m4.4m户型内部有承重墙170-200㎡2套12.45-14.3m10.4-11.6m4.4m户型内部有承重墙

239㎡1套13m11.65m4.4m户型异形，开间进深均为最大值一面258㎡1套11m13.4m4.4m户型异形，开间进深均为最大值一面420㎡2套（2层）8.9m11m4.4m户型异形，开间进深均为最大值一面合计28套3.9-14.3m8-13.4m4.4m——目前在售商业面积区间为32-420㎡，主力面积为32-62㎡，层高4.4m。南区N6、N8、N9在售商业产品一览表：备注：以上表中，420㎡为独立商业（2层），单层建筑面积为420㎡，其他商业均为社区底商。第21页/共35页商业销售及推广项目南区N6、N8、N9商铺在售，N7尚未推出（7套），面积区间５0-170㎡左右，南区其他区域已售罄。在售商业位置总套数推出时间总建筑面积剩余套数剩余面积成交均价（元/㎡）优惠N6、N8、N928套2012.012690㎡2套80㎡、258㎡22000-25000一次性4%，按揭2%。推广及客户情况：以线下短信推广为主，线上未作针对性推广，客户以中信业主、开发商关系户等居多。项目目前仅剩余2套在售，成交均价22000-25000元/㎡，N7栋尚未推出，面积区间50-170㎡。B6B7B8B9北第22页/共35页五彩城区域内成交价相对较低，但户型的附加值低，赠送面积小，核心竞争力为商业，但目前在售房源均临商业中心，对住宅的销售有一定影响，因此销量在区域内欠佳。第23页/共35页180万㎡的商业体量独领风骚；街区式建筑，消费环境更舒适；扶梯、连廊等设计丰富产品外观形态，可进入性更强。龙湖·时代天街——规划分析第24页/共35页商业主要业态：先锋数码港；酒店；情景商业街，大型购物中心，百货，影院等已确定入驻的大型商业：洲际酒店龙湖·时代天街——业态及商家分析第25页/共35页龙湖·时代天街——1F商铺分析商铺特征：内部形成街区，商铺临街面大，双向开口的商铺占比达60%；面积区间：30㎡以下约30间；30—50㎡约50间；50㎡以上约10间，最大的73㎡，只有一间。商铺的面积控制的相对较小。第26页/共35页总推出商业（1-5楼）：697套总销售套数（1-5楼）：386套（图中黄色楼号为在售商业）开始销售时间：2011年8月月均去化35套总去化率：55.38%1楼：推出298套，去化160套，去化率54%主力面积区间：21-50㎡均价：38000元/㎡2楼：推出234套，去化125套，去化率53%主力面积区间：51-85㎡均价：23000万/㎡3楼：推出96套，去化59套，去化率61%主力面积区间：300=663㎡均价：11000元/㎡4楼：推出50套，去化30套，去化率60%5楼：推出19套，去化12套，去化率63%主力销售产品以1楼和2楼低楼层为主，面积较小，总价相对低龙湖·时代天街——商铺销售情况分析123654987121110131415161718192021222324252627282930第27页/共35页一里阳光商业基本情况一里阳光商业体量约2730㎡，以临街底商为主，目前29#底商尾商销售中。待售27#、28#底商29#28#27#项目商业沿干道而布，29#底商沿一里路，27#、28#沿郫县东二环路，以社区底商为主，29#商底商业体量为2730㎡。目前29#底商尾房销售中，预计今年下半年将推出27#、28#底商。东二环第28页/共35页在售、待售商业及推广。在售商业位置层高总套数总建筑面积剩余套数剩余面积成交均价29#4.5m15套2730㎡3套546㎡21000元/㎡

推广及客户情况：线上、线下无针对性推广，其中一个大客户就买了8套用于投资。项目目前在售商业面积区间31—333㎡，开间区间3—8m，进深13.3—41.6m，层高4.5m，仅剩余3套在售，成交均价21000元/㎡。待售商业位置整体体量面积区间层高面积套数27#、28#5824㎡32套31—333㎡4.5m待售商业：在售商业：第29页/共35页绿地国际花都商业基本情况22万方缤纷商业体，6—1地块BLOCK街区，在售6—1—4号楼。绿地缤纷城6—1地块BLOCK街区商业（6—1—1#、6—1—2#、6—1—3#、6—1—4#）

在售6—1—