3月唐山营村项目营销报告

唐山营村工程营销报告房商网—海量房地产资料下载！?2021房地产营销筹划大全?，QQ：1053527879问题解决核心问题做什么产品？卖多少钱？怎么卖？卖多长时间？对每一平方米价值的重新理解

1、寸土寸金的二环内，如何将地块的价值做到最大化？2、保持价值的同事如何躲避工程的风险？战略高度我们要用开展的眼光看城市北部的开发。看城市的未来研究思路市场策略市政规划村证楼市概况目标工程展望工程规划建议区域改造村证概述市场现状市场信息市场汇总发展策略客户积累客户定位价格定位户型定位营销定位规划建议品质拔高客户汇总工程信息项目区位项目概况区域配套SWOT区域规划——轻轨6号线，学校入迁本案十三中规划入迁二十四中规划入迁市轻轨6号线途经工程地西，北至正定，南至市中心，出行极度便捷。市十中、四中规划入迁工程以北，建成小学到高中为一体校园体系。市环城水系围绕二环规划，及“绿环〞工程的进展，未来区域环境将取得重大改善。二环环城水系区域配套——交通便利，但根本效劳配套欠缺本案建华北大街谈固大街东二环翟营大街丰收路北二环和平东路长丰派出所光华路市五52中求知图书馆区域处在原城中村地带，路网贯穿，多路公交途径，交通相对便利。但其他效劳性配套相对欠缺，没有成形的大型医院、商场、超市以及教育设施等。区域处于城中村改造，未来将会走向成熟，同时也带动区域根底配套的进一步完善。翟营小学泰的国际汽车装具加油站周边多个工程启动——带动整个区域开展本案南翟营城中村改造益家国际奥北公园亲亲家园北城山水韩玉门庭御景阁区域处于炽热开发中，在售工程北城山水、韩玉门庭目前的销售状态较好。待售或内部认购工程南翟营城中村改造、奥北公园、亲亲家园、御景阁、以及商铺益家公园都在炽热进展中。尤其南翟营城中村改造工程，规模庞大，声势浩大。由此可预见，未来区域价值将取得飞越式开展，各类效劳配套也逐步健全。商业配套——商业配套逐渐完善本案建华百货商圈红星美凯龙家具商圈北二环汽车贸易商圈东环建材商圈城市向北开展，区位价提升，同时也带动区域商业配套的成熟。区域规划建设中，一旦各个工程全部入住，将形成巨大的消费群，同是也将带动区域商业配套的开展。地块周边大盘林立，村证众多亚龙花园本案奥北公元〔在建〕恒大工程〔规划〕工程周边工程，亚龙花园早已入住，奥北公园处于质询状态，预计春节后开售，南部为恒大规划用地。工程优势〔S〕工程劣势〔W〕开展威胁(T)开展机遇(O)1、城市向北，区域价值可观2、交通便利3、城中村改造区域，获政策支持4、城中村改造集中区域，市场热度高5、较其他村证工程，本工程区位价值高工程劣势〔W〕工程优势〔S〕开展威胁(T)开展机遇(O)1、根本配套设施缺乏2、地块小，无规模，受地块限制3、政策牵制。开展机遇〔O〕工程优势〔S〕工程劣势〔W〕开展威胁(T)1、城中村改造区域，区域配套将渐走向成熟，价值有望提升2、区域目前被局部城中村改造工程炒作炽热，工程可得顺水推舟之机遇3、目前类似城中村改造工程市场放量不多，未来潜力可观开展威胁〔T〕工程优势〔S〕工程劣势〔W〕开展机遇(O)1、整体市场竞争剧烈，要求高效的运作手段，快进快出，快炒作形成热点效应。2、城中村改造区域，容易出现补偿争端，有可能出现官司问题。3、工程规模不大，在竞争中缺乏冲击力。4、政策风险不可小觑，目前地产政策可以说是一个月一个市场。本次报告研究思路市场策略市政规划村证楼市概况目标工程展望工程规划建议区域改造村证概述市场现状市场信息市场汇总发展策略客户积累客户定位价格定位户型定位营销定位规划建议品质拔高客户汇总工程信息项目区位项目概况区域配套SWOT区域城中村改造——产生大量村证房二环以内城中村45个村，占地面积约11.2平方公里，建筑面积约636万平方米，居住约4.77万户，约14.93万人.长安区〔8个〕：土贤庄、谈固村、南翟营、北翟营、北宋村、花园村、小沿村、谈村.二环以外条件成熟的28个自然村，经各区申请，也列入城中村改造范围。这些村占地约12.82平方公里，建筑面积约935万平方米，约10.36万人。长安区〔7个〕：十里铺、白佛口、南石家庄、东古城、西古城、南高营、北高营.什么叫村证房？所谓的村证房是指购置在农民集体土地上建设的房屋，由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或经济合作社的机构制作颁发权属证书。目前，在石家庄房地产市场上，由各村民委员会自行开发在售的村证房为数不少，他们的价格多低于市场上正常销售的商品房。据业内人士说，现在销售的村证房占石家庄楼市低价房比重的80%以上，这些产品除了不能做广告，其他方面与正规商品房没有任何不同。如何区分城中村是“村证〞还是“市证〞？主要是看土地所有权性质和取得土地的方式。在集体土地上建设的房屋，就是“村证房〞。在国有土地上建设的房屋，有两种供地方式，一种是划拨用地。根据省国土资源厅规定，回迁楼用地是划拨用地的，农民自愿交40%土地出让金变成出让土地后，才能上市交易，否那么还是属于“村证房〞；另一种是通过招拍挂方式取得国有建设用地，在这样的土地上建设的房屋属于“市证房〞。村证房的销售现状怎样？在石家庄市区二环至三环间，目前对外公开出售的“村证〞楼盘有十来家，分布在周边城中村改造用地。这些楼盘的销售状况都不错，这些楼盘大概80%卖给省会市民，留给村民的不到20%。村证房概述——价格廉价，当前销售状况较好本次报告研究思路市场策略市政规划村证楼市概况目标工程展望工程规划建议区域改造村证概述市场现状市场信息市场汇总发展策略客户积累客户定位价格定位户型定位营销定位规划建议品质拔高客户汇总工程信息项目区位项目概况区域配套SWOT近期村证工程十来处，多集中于二环外城中村改造工程近期售完村证工程：亲亲家园、怡景苑、紫苑、盛世华庭三期、尹泰花园三期、紫荆家园、南高基小区在售村证工程：香水湾、店上村委大院、南豆新村、西兴花园、观天下预计村证待售工程：东古城城中村改造、南翟营城中村改造、北焦村城中村改造、鑫龙湾、夏朵市区村证工程现状——多集中于环外城中村改造亲亲家园怡景苑紫苑盛世华庭三期尹泰花园三期紫荆家园南高基小区香水湾南豆新村西兴花园店上村委大院观天下夏朵东古城城中村改造南翟营城中村改造北焦村城中村改造鑫龙湾亲亲家园一期效果图主力两居82.37—100.12㎡主力三居110㎡左右地址长安建华大街与北二环交叉口西北角

价格2900元/㎡规模暂无资料产品形式一期5栋高层（20），1栋多层车位地下车位容绿绿化容积率：暂无资料绿化率：35%销售情况已售完，全款，开盘时间2009，入住时间2011-12-31，2010年四月份一期售完，销售情况较好，多为市区中低端收入客户评价户型多样，价格便宜，深受城市中低端客户信赖怡景苑效果图主力两居92.61㎡主力三居130.54㎡地址正定新区滹沱河南岸西兆通镇价格1950元/㎡规模占地:130000㎡建筑:35000㎡产品形式一期8栋7层多层二期6栋7层多层车位地下车位容绿绿化容积率：1.5绿化率：35%销售情况已售完，开盘时间2010.8，入住时间2011-12-31，2010年12月份售完，销售情况较好，多为市区中低端收入客户评价开发商：店上村村委会，价格较便宜，深受城市中低端客户信赖紫苑效果图主力两居72.00㎡主力三居96.00㎡地址东开发区学苑路以东宋营镇韩通村

价格2000元/㎡规模占地:26680㎡建筑:39000㎡产品形式4栋七层带电梯花园洋房车位地上车位容绿绿化容积率：2.32绿化率：32.70%销售情况已售完，开盘时间2009.11，入住时间2011-11-30，2010年9月份售完，支持分期付款，销售情况较好，多为市区中低端收入客户评价开发商：韩通村，价格较便宜，深受城市中低端客户信赖盛世华庭三期效果图主力两居72.00㎡主力三居96.00㎡地址桥新石中路与维明大街交春江花月东价格3600元/㎡规模总占地:360000㎡建筑:75511㎡产品形式43栋住宅和1栋综合楼车位地上车位190左右容绿绿化容积率：5.94绿化率：35%销售情况已售完，开盘时间2008.11，入住时间2010-6，2010年6月份售完，付全款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：西三教村委会

，价格相对市证便宜，深受城市中低端客户信赖尹泰花园三期效果图主力两居85.8㎡主力三居143.43㎡地址桥西红旗大街二印宿舍北面价格2708元/㎡规模总户数1400户当期户数1400户产品形式3期共13栋，4栋18层，9栋12层车位地下地上容绿绿化容积率：2.5绿化率：30%销售情况已售完，开盘时间2008.10，入住时间2010-6-30，2010年9月份售完，付全款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：尹村村委会

，价格相对便宜，受城市中低端客户信赖紫荆花园效果图主力两居主力三居137.11㎡地址107国道，胜利南大街交口东行价格2728元/㎡规模占地:200000㎡建筑:500000㎡产品形式6栋（7层）、5栋（11层—17层）车位地下地上容绿绿化容积率：2.5绿化率：30%销售情况已售完，开盘时间2008，入住时间2010-10-1，2010年10月份售完，付全款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：南位村村委会

，价格相对便宜，受城市中低端客户信赖南高基小区效果图交通图主力三居136㎡地址新华区中华北大街与北三环交叉口

价格30万/套规模总规划24栋多层产品形式多层12栋现房，12栋规划中车位小区地上免费停车，车库未销售容绿绿化容积率：2.5绿化率：30%销售情况已售完，开盘时间2008，入住时间2010-10-1，2010年10月份售完，付全款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：南位村村委会

，价格相对便宜，受城市中低端客户信赖香水湾效果图主力两居96㎡主力三居126㎡地址兆通镇石丰路与石兆街交叉口西北角

价格3000元/㎡规模占地:27359㎡建筑:88000㎡产品形式6栋7层洋房；3栋19层花园洋房车位地上、地下容绿绿化容积率：3.0绿化率：30%销售情况在售，开盘时间2010.11.20，入住时间2011-7-1，2010年11月份开售，付全款或贷款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：凌透村村委会

，价格相对市政便宜，受城市中低端客户信赖店上村委大院效果图主力两居107.8㎡主力三居142.31㎡地址长安西兆通镇店上村委会

价格2380元/㎡规模占地:53360㎡建筑:60000㎡产品形式1栋小高层，6栋多层车位地上车位容绿绿化容积率：2.86绿化率：36%销售情况在售，开盘时间2010.10，入住时间2011-8，2010年10月份开售，付全款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：西兆通村委会

，价格便宜，受城市中低端客户信赖南豆新村效果图主力两居93.58㎡主力三居126.29㎡地址开发区学苑路与太行大街交口南行价格2000元/㎡规模占地:66000㎡建筑:100000㎡产品形式纯板楼多层、小高、高层车位地上车位容绿绿化容积率：1.5绿化率：33%销售情况在售，开盘时间2010.9，入住时间2011-7，2010年9月份开售，付全款或分期付款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：南豆村

，价格便宜，受城市中低端客户信赖西兴花园效果图主力两居93.60㎡交通图地址中山西路与长兴街交口北行400米价格37万/套规模120户产品形式1栋16层小高层，2梯4户车位地上车位容绿绿化容积率：3.5绿化率：25%销售情况在售，开盘时间2010，入住时间2012-3-31，2010年11月份开售，付全款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：西王村村委会

，价格便宜，受城市中低端客户信赖观天下效果图主力两居99㎡主力三居133㎡地址东二环与北二环交叉口北行100米价格3500元/㎡规模占地:330000㎡建筑:80000㎡产品形式两栋27层高层

车位地上地下容绿绿化容积率：3.7绿化率：45%销售情况在售，开盘时间2010.9，入住时间2011-11，2010年10月份开售，付全款或贷款，销售情况好，多为市区中低端收入客户评价开发商：西兆通镇政府

，价格便宜，受城市中低端客户信赖待售村证〔预计〕工程信息项目名称位置规模建筑形式容易及绿化时间东古城城中村改造长安体育大街与北二环交汇处北行800米路西

占地:500000㎡建筑:1200000㎡一期兴建10栋高层住宅容积率：2.48绿化率：45%开盘时间：2011入住时间：2013-12南翟营城中村改造建华大街以东，光华路以北占地107200㎡建筑2600000㎡百余栋30层高层容积率：3.5绿化率：30%开盘时间：2010底入住时间：2013-12亲亲家园二期长安建华大街与北二环交叉口西北角

占地:23000㎡建筑:55000㎡3栋20层高层容积率：3.5绿化率：35%开盘时间：2011-2入住时间：2011-12昊城蓝湾307国道与燕山大街交口北行200米占地:160080㎡筑:80000㎡15栋板式多层，每栋6层，一梯两户容积率：1.1绿化率：30%起售时间：2010入住时间：2010-11鑫龙湾新华区红星街与古城西路交叉口

占地:16700㎡,建筑:50000㎡一期三栋19层高层

容积率：2.9绿化率：30%开盘时间：未定入住时间：2011-12工程周边楼盘信息项目名称规模及价格建筑形式容易及绿化时间销售状况翰玉门庭占地:66700㎡建筑:300000㎡均价：55000/㎡商铺：18000/㎡一期5万㎡2栋26层塔楼（地下车位）容积率：3.0绿化率：30%开盘时间：2010-12入住时间：2013-12目前剩余几套，商铺正在卖北城山水占地:84042㎡建筑:250000㎡均价：45000/㎡12栋22、24、26层高层(地下车位，底商无车位)容积率：2.9绿化率：35%开盘时间：2010-12入住时间：2012-10现在售一期剩余十几套，剩余均为大户型，车库未开售奥北公元占地:1027600㎡建筑:2600000㎡36栋34层高层组成（地上地下均有）容积率：3.5绿化率：30%开盘时间：待定入住时间：待定未售，现处于咨询阶段户型建筑设计均未出汇龙湾占地:333500㎡建筑:1000000㎡均价：5030/㎡26栋高一期2栋32层（地上地下车位）容积率：2.8绿化率：40%起售时间：2008-5入住时间：2010-8现已经售完御景阁占地:231000㎡,建筑:700000㎡认购：3500/㎡27栋22——33层板式高层（地下车位）容积率：2.9绿化率：40%开盘时间：2011-1入住时间：2003-6目前认购阶段，仅放三栋沿街高层售楼处搭建市区村证房信息汇总建筑形式户型特点立面风格价格领域以多层(7层)或高层(18以上)产品为主流建筑形式，客户对多层或小高层接受度较高，个别项目有花园洋房。开发商多为村委会，个别项目为地产公司操作。户型以85——80-95㎡两居或110-125㎡三居市场供应量大，销售速度明显较快。总体来说还是以两居室，小三室户型为主。外立面风格无突出特点。村证项目均价在3000左右，个别项目突破3500以上，如盛世华庭三期，得益于项目具备较好的区位优势。总价在20-30万和35-45万之间的产品供应量较大，市场接受度高。2021年市区村证工程建筑面积约为400万㎡左右〔现有在售或待售面积建筑总量〕在售工程平均销售率在50%左右，即预计2021年村证市场供给量在200万㎡左右；这些工程80%卖给市民，留给村民的不到20%。建筑形式——复合式建筑形式项目多层小高层高层1亲亲家园一期★★2怡景苑★3紫苑★4盛世华庭三期★★5尹泰花园三期★6紫荆家园★★7南高基小区★8香水湾★9店上村委大院★★10南豆新村★★★11西兴花园★12观天下★★13亲亲家园二期★14昊城蓝湾★15鑫龙湾★随着城市的开展，可建设用地逐渐减少，土地本钱不断提高。为了充分利用土地，降低本钱，城市住宅的产品形式从多层向高层不断拔升。市场处于小高层向高层建筑形式升级阶段。就目前市场村证工程，多以复合式建筑形式为主，即多层加小高层，或多层加高层。单一的多层或高层的工程较少。多层小高层高层产品形式不断升级时间户型特点——小户型接受率高市场现状80-90㎡两居室和110-125㎡三居室供给量较大，销售状况较好在已售完楼盘信息和销售代表访谈中发现，85㎡左右两居很受客户欢送，销售速度较快。目前的工程剩余产品均为大面积户型。立面风格——立面及景观的搭配亲亲家园效果图亲亲家园实景图紫荆家园效果图紫荆家园实景图调查中多数消费者反响，村证房品质没保障，或相对于市证房存在品质的差距，因此，品质也是消费者选着村证房的障碍。个别楼盘在立面及景观上的加大投入实现了高价及快速销售。如亲亲家园和紫荆家园等。市场村证房销售情况汇总〔一〕项目名称体量主力户型价格销售周期销售量亲亲家园5栋（20层），1栋多层两居82.37—100.12㎡三居110㎡左右2900元/㎡12个月售完怡景苑建筑:35000㎡两居92.61㎡三居130.54㎡1950元/㎡5个月售完紫苑建筑:39000㎡两居72.00㎡三居96.00㎡2000元/㎡10个月售完盛世华庭三期建筑:75511㎡两居72.00㎡三居96.00㎡3600元/㎡15个月售完尹泰花园三期总户数1400户两居85.8㎡三居143.43㎡2708元/㎡20个月售完紫荆家园建筑:500000㎡三居137.11㎡2728元/㎡22个月售完市场村证房销售情况汇总〔二〕项目名称体量主力户型价格销售周期销售量南高基小区24栋多层三居136㎡30万/套25个月售完香水湾建筑:88000㎡两居96㎡三居126㎡3000元/㎡2个半月40%店上村委大院建筑:60000㎡两居107.8㎡三居142.31㎡2380元/㎡3个月30%南豆新村建筑:100000㎡两居93.58㎡三居126.29㎡2000元/㎡4个月35%西兴花园120户两居93.60㎡37万/套3个月25%观天下建筑:80000㎡两居99㎡三居133㎡3500元/㎡4个月50%目标消费者特征解析

城市中低收入人群生意人或外来客户本地工薪阶层特征◆年龄：35岁以下◆家庭结构：两口之家◆个人月收入2000-2500元◆经济敏感型，可被相对廉价的产品打动◆年龄：35-50岁◆家庭结构：三口以上◆个人月收入2500元以上◆看重区位和项目的知名度◆年龄：不确定◆个人月收入2000-2500元◆价格敏感型，可承受总价40万左右一次置业需求◆价格敏感度一般，可承受20-30万总价◆置业原因：多为结婚◆置业关注因素：价值、户型◆需求户型：85㎡左右两居室◆看重地段，能在自己商铺附近◆可承受20-30万总价◆关注因素：区位、户型◆户型：85㎡左右两居◆置业原因：多为结婚，部分提高居住条件二次置业◆置业关注因素：价格、户型、区位、小区环境◆户型：75-90㎡两居室二次置业需求◆价格敏感度不高，可承受30-40万价◆置业原因：改善居住条件◆置业关注因素：户型、环境◆需求户型：105-120㎡三居室或更大◆可承受30-40万总价◆置业原因：改善居住条件◆关注因素：地段、商业◆需求户型：105-120㎡三居室或更大◆置业原因：养老、为儿女购买等等◆置业关注因素：地段、产品品质、小区环境◆需求户型：105-120㎡三居室价值排序住宅首置首改（1）规划外部景观＞内部景观＞朝向朝向＞外部景观利用＞内部景观（2）户型1）阳台、厨、厕功能齐全2）面积控制在35平米以内，以便总价控制在30万以内1）厅出阳台2）保证明厨明厕3）户型设计紧凑，不浪费面积1）双阳台（厅出阳台、生活阳台）2）客厅、餐厅南北对流3）客厅开间、主卧开间面积保障一定尺度（3）附加值1）赠送面积，令使用率100％2）可选简单装修（标准控制在500元/平内），降低门槛，便于出租；商务用途客户可选毛坯交付1）赠送面积，令使用率100％2）带简单装修（标准控制在600元/平内）1）赠送面积，令使用率100％2）带简单装修（标准控制在800元/平内）（4）公共空间1）外立面简约现代，具备商务气质（色调稍深，和城市融合），并与写字楼及沿路商业呼应2）独立大堂，独立管理，两栋公寓共享大堂2）设置架空层平台花园，创造独立的公寓园林空间1）外立面简约，淡色调，规避高容积率、高密度带来的空间压抑感2）住宅小区入口具备仪式感，形成高差，形成、尊贵、私密空间3）住户大堂结合架空层园林，融为一体，成为园林式大堂目标消费者价值趋向

调研根据调查，受访的267消费者，有超过70%的人表示会考虑购置城中村改造的楼盘，仅有8.4的人表示绝对不会购置。但耐人寻味的是，有41.3%的人担忧房屋质量和产权证明的问题。究竟会不会购置？很多人还是表示，会视情况而定。质疑经常会有买房者问“××楼盘是不是市证？〞、“××楼盘能不能买？〞反响影响购置者心理的因素有许多，购房者不会轻易出手。不过对于城中村改造的优势，多数人还是意见较为统一。诸如“地段好〞、“周边配套成熟〞的选项，同意者众多，人们普遍认为，这是许多楼盘不可比较的优势。现状有的市民，明知是“村证房〞，但因为价格廉价，“明知山有虎，偏向虎山行〞消费者对村证房反响汇总本次报告研究思路市场策略市政规划村证楼市概况目标工程展望工程规划建议区域改造村证概述市场现状市场信息市场汇总发展策略客户积累客户定位价格定位户型定位营销定位规划建议品质拔高客户汇总工程信息项目区位项目概况区域配套SWOT项目定位的探讨第三：增加开发的获利值第一：保证开发的安全性第二：提升开发的品质感工程开展总策略ACTION1ACTION2面向中低端市场的最主流客户，以他们需求的户型和可以承受的价格指导工程户型和价格定位。区域市场主流的客户和总价适度领先于市场产品〔村证〕的品质和营销手段在产品品质和营销水平方面适当发力，略领先目前村证工程水平一小步，在不过多增加工程本钱的前提下，激发客户需求，引导潜在客户，并促进工程销售，到达市场上最高的销售速度。整体核心定位客户定位价格定位营销定位品质定位客户积累策略

通过合理的户型面积与总价控制抓住主流客户◆目前市场的主流购房客户为城市中低收入客户群和收入水平一般的小生意人或外来客户群，在市场上属于中偏低端客户，对总价的承受能力仍有一定的限制；◆通过市场调研我们发现，区域80-95平米的两居室和110-125平米的三居室由于合理地控制了总价在市场上表现良好；◆受价格涨幅的影响，新入市的局部在售工程定位偏高，户型面积偏大，导致市场表现不佳，销售速度较慢。通过适度领先的产品品质促进快速销售并吸引潜在客户◆市场产品同质化现象严重，产品力水平低下，缺乏工程亮点，对主流客户购房无强大吸引力，以致市场平均消化速度相对不强，以及均价水平难以提升。个别工程通过产品品质的调整获取现价比优势，在销售效率上也取得优势。◆随着市场的一体化进程，客户对房屋的附加功能如园林、社区配套等也逐渐有所要求。局部客户虽拥有住房条件，没有刚性购房需求，但当产品突破市场普通水平，他们会很容易被打动，促进购置。合理的户型面积和总价控制抓住主流客户适度领先的产品促进快速销售并引导潜在客户面积段>产品品质

销售总价>产品户型

经济敏感型产品鱼和熊掌的多重选择客户定位策略

区位因素明显，工程的核心目标客户定位城市中低收入人群，而此局部人群的区域化绝对明显。ⅢⅡⅠIVIII一般客户：本地工薪阶层，每月拥有固定收入，在当地有长远目标的人。Ⅱ重要客户：本地生意人，在市区做小本生意的本地小业主。Ⅰ核心客户：城市中低收入人群工作相对不稳定，收入水品一般的城市外来人口、当地居民、投资人群等。IV一般客户：外地客户周边县市的小业主、泛公务员等。

从目标人群中可以发现

买村证的不是穷人！公寓小高多层公寓增加容积率，价值最大化

小高提升品质

多层保障回款速度价格定位策略

工程相对于市区其他村证工程具备一定的区位优势〔工程在二环内，距是中心近〕，区域价值相对其它村证工程要高。建议开盘均价为3200元/㎡左右，考虑市场的自然增长定律，未来均价可向4000元/㎡以上开展，但最终价格由市场决定。多层住宅：3200元起4000元/平米小高层：3500元起4300元/平米公寓：3800元起4600元/平米户型定位策略结合客户需求和市场情况，建议本工程主力户型为75-90㎡两居和100-115㎡三居，即工程主力户型整体比市场主流户型偏小5㎡，据多方考证，这样的户型才能充分代表区域的市场需求户型。户型面积（㎡）总价（万元）面积比满足客户群两居75-9025-3550%工薪阶层和首次置业类城市中低收入人群三居100-11535-4540%二次置业的城市中低收入人群大三居或四居125-15050-6510%当地较富裕村民人群户型配比原那么拉长产品线，面向更多可能客户，降低销售风险并挖掘利润户型配比需考虑不同客户市场容量比例，以确定针对不同客户的户型面积比针对不同客户的总价承受力确定户型面积大小，控制总价，满足客户需求将市场畅销的两居户型面积适当压缩至90平米内，既迎合了政策要求，也符合客户需求。本工程户型建议户型D1D2类型三居二居套内89.9269.54公摊23.4818.16阳台5.04.8总量113.487.7建议在本工程推出局部个性户型，如右图所示的两梯三户式，且整体使用率较高建议概念性平面户型〔偷面积〕设计理念导入概念性平面户型设计作为偷面积的手法在一些大城市得到广泛运用，该产品面世每每必创当期销售记录，本案可视情况酌情整合利用。概念性平面户型（偷面积）拐角窗设计隐藏式衣柜室内庭院阳光露台……转角阳光窗设计，表达尊贵感阳光功能间〔小化装室〕，提升舒适度概念性平面户型——拐角窗设计

工程营销定位三个主力阶段快进快出〔2021〕三月四月五月六月七月八月九月第一阶段：客户积累第二阶段：公开销售第三阶段：清盘阶段节点：接受咨询攻略点：客户前期积累节点：正式销售攻略点：快进快出开盘强势销售〔售量：60%〕跟进销售期〔售量：90%〕节点：尾盘清空攻略点：形象收官清盘销售期〔售量：100%〕客户公关活动业内公关活动网络传播工地包装售楼处名片/手提袋/其它户型图DM/海报广告运动公共关系展卖空间文本道具短信广告平面广告工程传播体系红色为重点局部本次报告研究思路市场策略市政规划村证楼市概况目标工程展望工程规划建议区域改造村证概述市场现状市场信息市场汇总发展策略客户积累客户定位价格定位户型定位营销定位规划建议品质拔高客户汇总工程信息项目区位项目概况区域配套SWOT公寓小高多层地中海建筑风格FrenchStyle推荐建筑外观品质拔高——地中海风格的导入地中海国度。地中海宛如一个巨大的水槽深陷在亚、非、欧三大洲之间，除了马耳他和塞浦路斯两个岛国和其他一些岛屿外，地中海的四周被大陆包围，那都是一些充满神奇魅力的国度：西班牙、法国、摩纳哥、意大利、南斯拉夫、阿尔巴尼亚、希腊、土耳其、叙利亚、黎巴嫩、巴勒斯坦、埃及、利比亚、突尼斯、阿尔及利亚和摩洛哥。地中海风格建筑。地中海风格建筑原来特指地中海北岸沿线的建筑，特别是西班牙、葡萄牙、法国、意大利、希腊这些国家南部沿海地区的住宅，它们和当地乡村风格相结合，产生了诸如法国普罗旺斯、意大利托斯卡纳等地区的经典建筑风格．豪宅符号。后来融入欧洲其它地区的建筑特点，逐渐演变成一种豪宅符号。闲适、浪漫却不乏宁静是地中海风格建筑所蕴含生活方式的精髓所在。地中海建筑风格历史起源『关键词』地中海国度；地中海风格建筑；豪宅符号简单、圆润的线条。省略繁复的雕琢和装饰，地中海建筑的线条简单且修边浑圆，给人感觉格外返璞归真、与众不同，漳显极其休闲的生活方式。色彩的组合与碰撞。简单却明亮、大胆、丰厚，呈现出色彩最绚烂的一面，也构筑了地中海风格中最典型的三种色彩搭配：蓝与白、金黄与蓝紫、土黄与红褐。门廊、圆拱和镂空。这是地中海建筑中最常见的三个元素：长长的廊道，延伸至尽头然后垂直拐弯；半圆形高大的拱门，或数个连接或垂直交接；墙面通过穿凿或半穿凿形成镂空的景致。细节处理细腻精巧。经常运用螺旋形结构配件，包括阳台、窗间柱子等多用螺旋形铸铁花饰。外墙局部用文化石和特别的涂料，露台上采用弧形栏杆等，而装饰性用的烟囱带有传统英国风味。建筑语言和符号元素『关键词』

：线条；色彩；门廊圆拱和镂空；细节处理木质花架红褐色文化石铸铁花饰圆型镂空露台双屋顶设计地中海建筑风格设计底层洋房设计地中海建筑营销组织

基于多年销售经验，我公司形成一套自己的营销体系！需要准备哪些营销道具？销售文件确定销售流程销售统一说辞内部认购方案抽签认购流程认购须知认购书买卖合同补充协议价目表制定客户资料表销售政策制定销售手续文件交屋标准产权办理说明按揭贷款资料筹备制定销售人员培训文件售楼处流程及说明规定付款说明宣传文件策划文件价目表付款方式认购须知付款说明来电来访登记表认购书客户沟通登记表产权办理说明

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