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文档简介

旅游地产专题研究目录1、旅游地产的起源和发展2、旅游地产概念3、旅游地产的分类4、旅游地产特征分析5、旅游地产开发模式1、旅游地产的起源和发展1.1国外旅游地产的历史

旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(timeshare,又称vacationownership)概念。在阿尔卑斯地区,为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产,亚历山大·奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者,并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利,同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。在法国地中海沿岸,由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂,多数家庭无力单独购买度假别墅,而部分有能力购买别墅的用户,每年的使用时间也非常有限,最多只有几周,空置率很高,所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况,这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团,形成了巨大的分时度假网络,4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家,来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权,分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。

1.2我国旅游地产的发展旅游地产最早在我国出现也是分时度假的概念。20世纪90年代初,湖南首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽,但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末,在假日旅游热和旅游地产大量空置的情况下,分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视,并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。2001年7月,在海口举办“中国旅游房地产论坛”。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题,吸引了众多包括海外、港台投资者在内的房地产开发企业。目前,我国旅游房地产业已初现端倪,北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个,以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家,自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后,先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造,规划、建设和推广,市场反响极大。1、旅游地产的起源和发展2、旅游地产的概念

旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式,开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游地产的开发对象即为旅游物业。一般而言,旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外,具体还包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式,以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。旅游地产属于泛地产概念,具有两个发展方向,即旅游的房地产化与房地产的旅游化。旅游地(度假区、高尔夫球场、主题公园等)与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时,从不同的出发点打造了一种新的复合型业态—旅游地产。3、旅游地产的分类—按开发类型分类

按开发类型分类,旅游地产主要分为:旅游景点地产,旅游商务地产,旅游度假地产,旅游住宅地产。

类型概念描述特点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容,提高游客的游览兴趣,进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近,或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源,投入休闲度假设施建设,大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第一居所”为主要目的,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等。旅游房地产景区住宅产权酒店养老型酒店高尔夫、登山、滑雪运动度假村旅游培训基地、国际休闲度假中心时值度假型酒店3、旅游地产的分类—按物业类型分类3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.1景区住宅

景区住宅:发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如:景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的,多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊,通过依靠旅游资源(自然的、人文的或二者兼有的)条件,如优美的自然风光,主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施,直接提升住宅的环境品质,增加休闲功能,提高居民生活质量。3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.2产权酒店

以酒店的房间为单位,开发商将每间客房分割成独立产权(拥有产权证)分别出售给投资者,投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营,以获取年度客房经营利润,同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。

目前国内通行的是“售后包租”的方式,即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去,产权人可以在酒店居住旅游,酒店管理公司把酒店房间租出去,产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首期后,利用租金来向银行交付按揭贷款。产权式酒店为“为投资者量身定做的投资形式”,把业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。

随着近年来休闲旅游与商务旅游的快速发展,产权酒店已成为我国旅游地产发展的新趋势。

指投资者为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店(度假村)的某一个单位,每年和家人去使用一段时间,其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报,直至退休后完全自用,一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售,收益归其家人所有。养老型酒店是产权酒店的类型之一,是一种为自己人或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型,即购买产权酒店产品,一方面拥有投资,另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.3养老型酒店3.4高尔夫、登山、滑雪运动度假村

指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.5旅游(休闲)培训基地、国际休闲度假中心

指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。3.6时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”,这些“分数”就成为他们选购产品的货币,他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施,消费者不拥有使用权或产权,只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。”分数“消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。4、旅游地产的特征分析4.1与传统房地产开发的比较与传统房地产开发商相比,旅游地产从前期策划到后期物业管理的全过程,都具有独特的优势特征。4.1.1优雅的环境资源旅游房地产开发多选择在风景名胜区,风光秀丽、气候宜人,同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考,对自然环境的要求往往不是很高。4.1.2专业的物业管理域酒店管理与普通住宅相比,配套设施和服务是旅游房地产关注的重点,对面积并无特别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外,同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等,也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会,优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。4.1.3符合旅游度假的设计方案旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求,旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛,营造一种旅游文化,使消费者脱离日常工作压力,复杂人际关系的困扰,寻到自己的一片净土,身心得到调节。漫漫沙滩,青青草地,悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的,其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。4、旅游地产的特征分析4.2与其他领域比较4.2.1投资回报率高旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源,标准化的服务模式来吸引投资者,然后在经营中获利,旅游房地产的交易是大数步,同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者,提高了房产的资金回收效率,对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票,酒店依靠房间的出租,小额的交易使其投资的回收期漫长,而对于住户来说,首先可以将旅游房地产作为一种投资选择,自己出钱买下其中的一个单元或多个单元,成为业主,然后再委托开发商去管理经营,获取相对稳定的投资回报。在英国,购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。4.2.2消费档次高旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩,在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层,他们经济状况良好,希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境,传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中,酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费,景区游览更是面向大众推出的产品。4、旅游地产的特征分析4.2与其他领域比较4.2.3消费的可存储性和期权消费

旅游房地产在消费时间上可以是多次的,即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如,密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权,同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域,一般是在当时当地购买或提前异地预定产品,而在当时当地消费,不存在储存消费和期权消费。特征描述养生度假、旅游购物、交易、身份象征紧密结合不是简单解决居住问题,要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要住,多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。如:一些人开始在香港或者其他一些地区购房,外省市一些地区的人跑到海南去购房,这样就带动了海南房地产的提升。房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设,没有软件建设,很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程:就是有人替你去管理,有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区,才有可能逐渐形成旅游地产。配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好,同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好,两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。4、旅游地产的特征分析4.3旅游地产特征及要素四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素房地产业紧密联系相互依托旅游资源利益因子家生活延伸产权时权投资者休闲消费者第一居所、第二居所……旅游地产开发要结合地方产业因素,依托资源条件,有效发挥功能延伸,最后处理好营销环节。4、旅游地产的特征分析4.3旅游地产特征及要素旅游需求的多元化发展,旅游地产也得发生多元化、特色化的变革。

旅游(趋势)旅游地产(趋势)旅游消费水平由低级向高级,消费结构呈现多元化。发展前景广阔,度假消费人气正旺。居民消费潜力巨大,旅游享受层次分化。房产发展提供机遇,酒店运行留有缺口。基础交通建设提供便利,政策鼓励旅游。旅游人数稳步增长,有组织的团体逐步增多。旅游线路由短途到长途发展。旅游方式单一化向多样化发展。(度假旅游,探险旅游,科学考察旅游,民俗旅游,生态旅游,体育旅游,保健康复旅游,文学旅游,美食家旅游等)旅游人员构成自费旅游、公费旅游将各领天下。旅游地选择国内旅游向出国旅游延伸。1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景2、城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展3、购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高4、建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件5、开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径,抢占先机5、旅游地产发展前景主流开发模式开发基础条件开发问题及发展6、旅游地产开发模式资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。成功开发旅游地产项目完备的后期运营(再营销的网络、"经理人"式的经营模式)持续的投资(依市场需要扩展新的景观、新配套硬件或者)完善的规划(市政设施规划、可开发地产规划)天生的资质(旅游风景资源)良好的题材(历史积淀、浓郁文化)6、旅游地产开发模式—开发基础条件6、旅游地产开发模式—主流开发模式先旅游后地产的华侨城模式华侨城黄山宏村“地产+旅游”同步开发的芙蓉古镇模式古村落的重新改造开发的中坤模式深圳华侨之城整体规惯划,大盘宋模式,自淹建旅游资乖源,先做抛旅游后做它地产,取拨得了成功普。项目类型旅游住宅地产开发模式以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发投资开发商深圳华侨城控股股份有限公司(国有大型)总占地面积4.8平方公里旅游/地产占地面积旅游(四大主题公园)占地约103万平方米开发背景1985年,经国务院批准,华侨城集团开始规划开发深圳西边的一块荒地。物业类型主题公园,别墅、度假酒店、多层、小高层、高层、写字楼,配套(艺术中心、广场湿地等)解读华巷侨城1、开发思桥路:先旅游悼项目,堆提升版迅块土地腹价值、驳升值空轨间和知秩名度,流使生地休变熟地岂,然后门投资房牲地产。2、获利童模式:前期靠偿旅游项扁目获利争(门票狱经济)圆,后期菠靠地产革项目获江利。旅扰游和地抢产项目婚的获利颗比例月殊为2:3。3、产品散规划:就目前整币体华侨城仿的开发和族布局分析谊,我们看愤出,以五铲大成熟地记产项目为深中心,教猎育培训、胜文化艺术被、商业休趟闲街、写激字楼、医协疗、主题猎公园等为禾大配套,帽形成了独花立的华侨低城生活圈印。6、旅游地排产开发模散式—主流开锤发模式——先旅游葵后地产猪的华侨端城模式以五大涂成熟地积产项目狱为中心葬,教育楚培训、弹文化艺愉术、商占业休闲糟街、写缝字楼、摩医疗、液主题公锤园等为扮大配套薯,形成凝了独立者的华侨返城生活滤圈。中旅广场刊、湾厦花岗园锦绣花救园、新浦鸦江城天鹅争堡华侨城纠医院暨南大正学中旅万学院、掘华侨城违小学、暂中学、遗华侨城威第一幼浊儿园何香凝美兼术馆、华才夏艺术中慢心汉唐大相厦雕塑公园贩、欢乐谷暴、世界之渐窗、民俗圣村、锦绣匙中华酒吧一客条街、前铜锣湾晨、沃尔全玛6、旅游瓶地产开遵发模式—主流开发宽模式——先旅游后乔地产的华目侨城模式低资源低卖点低价值高风险资源成熟系品牌知名地块升值贸投资期望前期开极发旅游牵项目规需避风险域,提升蹲地块价订值;后期投资昌地产,地告块成熟,泼顺利取得蛾高利润。1985年——2李002年200毫1年——高知名底度高利脏润无风慕险房地产爽项目投晌资:中旅广场烂、湾厦花颠园锦绣花泥园、新项浦江城天鹅堡帐(二期秀)旅游项目慨投资:欢乐谷、土世界之窗覆、民俗村怖、锦绣精中华雕塑公槐园、生签态广场据上图良,华侨熊城的开碍发是“露旅游带匙旺地产堤,地产绿返哺旅故游”的诉良性循仓环模式宝。乡丰旅历游:“泪白地造纱景”,龙吸引游怜客:创贩造“亚执洲之最炎”和“盈世界之瓜最”的贡主题公屋园吸引宴全国游天客。肺鸿篇巨迷制,留客住游客滋:《创吩世纪》别、《千去古风流强》、《碍高山流甚水》等础文化演逗出留驻蜡游客,碑创造再说消费过乞程。盏地产愤上:注征重超前打的产品链规划,库以优美吨的环境然和完善价的配套拘使产品外本身具绪备了极让强的竞她争力。够制造概拢念,形枕成强大掩品牌认贫知。以还波托菲缠诺等项栏目的典喊范成就伪了华侨樱城作为妄深圳人举“放心幕、梦想响、品位腔、面子政”的居利住选择携。6、旅游记地产开兵发模式—主流开锡发模式——先旅游后莫地产的华岸侨城模式华侨城键案例最雨大的启食示是,志告诉我蜡们旅游懒地产可盼以:平地造景查,即制造欢景观,制忙造主题,吸制造文化隶。就是把成有吸引力堡的东西搬施到有情趣免的人聚集滩的地方来相。先旅游升泉值地块,开然后开发暗地产,从勿而降低风马险,提高盗利润。制造文化油动态元素默。没有文图化,造一悠些假模型坡出来,也域不能经常莲吸引别人模过来,让脑旅游资源稍活起来,付最好的办金法是注入厅文化元素暴。【案例启快示】6、旅游地青产开发模告式—主流开发撑模式——先旅游后糕地产的华博侨城模式6、旅游卫地产开完发模式—主流开发裹模式——“地产+旅游”同描步开发的藏芙蓉古镇挂模式深圳华仔侨城的模成功开求发是带雅有浓厚另的政府屠参与行阀为,但届位于千伙年古城瓣的成都犁,在完字全的市茶场经济寻环境下藏也同样秩开发了丈一个令袭世人瞩纠目的旅妥游地产阀项目芙挨蓉古城资,而与丘深圳华御侨城不雄同的是父,芙蓉肃古镇是铁以“地绘产+旅游”同舟步开发的毯模式引领轮西部的旅忧游地产项嗓目,成为21世纪初旅膛游地产的张开发楷模声。芙蓉古城舍项目概况●项目档案芙蓉古名城位于绪成都西忌郊青羊技界,新栋成温公纹路成—温—郫生态城千市带快速准通道旁,企交通便利贪,距市区辟二环路仅10余分钟车落程,与外伟环路文家舱立交桥相答距仅100高0米。项目亿远离都市条喧嚣,独读拥一处宁客静,又享拣有成—温—郫国家级硬生态农业禁保护带中肌的新鲜空会气和生态基环境。●开发商简登介芙蓉古动城由三蝇家房产炕公司联法合开发岗,领衔帖企业为膜成都置塌信实业断有限公勇司,合典作公司真为置信算下属企悉业——四川省舰大华实寇业有限伯责任公愉司和成塌都蔚信领实业有适限公司款,三方手共同投腰资管理算。芙蓉古坛城开发翻思路●项目开纯发理念芙蓉古游城创立若在日渐云提高的减都市人季生活消符费水平佛和文化愈追求中章,主要反依据城只市中产泳阶层随赴社会发路展而日伶益增长钥的物质纪文化需须要,结炭合现代示会议功宫能和假巷日经济芒繁荣的经现状而轰整合推伞出全新怎的“第摆二居住债”体系都。项目骗的价格疑比原版旷别墅低过,但其拘环境营段造、配除套设施插、物管积标准等宪均不亚追于原版至别墅,堂其文化臂内蕴更却非原版诵别墅能碧相提并窜论。江跳苏风格吓建筑、患云南风婶格建筑切、川西撒风格建粗筑、台朋湾风格纤建筑和翅日本风肿格建筑妇等在芙芹蓉古城泡的和谐卵互映证仿明了住访宅文明肉的包罗似万象,纺并散发娇出芬芳斑各异的竭生活情绍韵。芙腹蓉古城赛中荟萃绘成都知券名小吃淘的美食灰街、传违统手工景制品罗作列的民烘族特色雕精品街眨、风格槐迥异的白各种茶满楼、千灵回百转服的活水端河流和究有着浓箱郁成都肺地域特性色的游表玩设施令从不同碍角度叙宣述着老遇成都的龙故事,乳成功抵紧达现代泛都市人奶的怀旧运思绪。6、旅游地究产开发模闻式—主流开发垂模式——“地产+旅游”冷同步开哨发的芙全蓉古镇锤模式●项目定位芙蓉古蜻城集居每住、度乌假、休浸闲、投痒资于一井体,是轻融合各纪种中国废民居建尤筑风格蛾,以成绘都地域残文化为怨项目内旺涵的老尘成都缩泡影式的宗极富传遇统色彩猾的小区含。●目标客户六定位以对老燥成都有化怀旧情损结、厌魄倦喧嚣本都市生批活、收犁入较高动且能接篮纳住房绿消费新伯观念的砍中老年问人为主谨,同时克包括其乎他注重卡“5+2羞”生活模式养,追求个驱性生存状叔态的都市绝人群等。6、旅游地这产开发模巴式—主流开丢发模式——“地产+旅游”同饶步开发的客芙蓉古镇丙模式芙蓉古愧城的规基划设计●功能分辽区灵魂轴小线:骄皇城—明远楼—至公堂答三者构详成老成竖都建筑斩及历史希文化的龙灵魂主逝轴线。迎皇城占愉地面积700平方米,覆两层共有馒建筑面积120我0平方米,专其设计规握模与原成倦都皇城规糠模的比例葛为1∶1;修建谈老城墙倚,采用故绘画、足雕塑等掠手法来知表现历婆史长河上中的蓉抛城。明袍远楼长50米,宽20米,3层,建筑芒面积300位0平方米川。至公既堂2层,每层摇建筑面积2000平方米,巩共400宽0平方米丑。芙蓉助古城各趁功能区伍以水系答园林环裤境间隔谁和穿插到,动静河有致,歌统一和琴谐,芙欲蓉古城括在整体经规划上欲划分为探“居住镰区”、址“文化命区”、蔬“商业搅区”、艳“酒店新区”四泉大人性荒功能分剂区。6、旅游地套产开发模涨式—主流开画发模式——“地产+旅游”同膏步开发的糟芙蓉古镇方模式【四大人滥性功能喉分区】传统居住鹅区——建筑风格昂多样,毗宜邻生态观瞎赏型温泉停,环境静诉雅;文化休闲巩区——含诗书档画社、伪青少年皂素质教真育中心怕、中心卫休闲广祖场、置棚信MB焦A学术中心油;特色商业泉区——小吃街劣、手工功艺品街深、购物牛超市等绸;会所酒店识区——建生态豪胞华会所、片星级宾馆留、博物馆兔等。6、旅游可地产开狗发模式—主流开发叔模式——“地产+旅游”同订步开发的背芙蓉古镇沫模式●项目规划留设计芙蓉古魔城是一夸个融现隔代城市林生活与台居住、库生态环轿境建设议、中式办园林与通地方人童文习俗泰于一体售的新型剧住宅。她从表面使上看它沉的建筑土形式是真中式的曾,民居棵式的,迫实际内姻容是现引代的,矿多元化神的。一棕条中轴挡线将各稻个中式菊风格结搅合在一主起,实号际上中挣轴线上酷布置的扒各种功颠能性的灿配套内谢容,如永餐饮、等娱乐、帖文体、砖骑游、待垂钓、幅品茶等吗地方习她俗恰如撕其分地渐连成一扭个整体丙,既可辨供休闲棕旅游,言又可供孕日常生健活需求荷。建筑殖艺术方翼面将古载代皇城适风貌及朱地方建因筑进行垂现代处滔理,形象成对景咬,并作系广场、寇水池、页玉带桥刻,能使大用又能伍观赏,哄皇城内刃用作文届娱体育摔会议使匀用,使我古老的迅建筑形垄式具有割了新的梯内容。中轴线学以外为权居住建鸡筑,各楼居住区黄内将四赶合院加抄以改革道,形成傻五家一网小院,炕以替代临一梯四飘户或二疯户等的觉格局。赴优秀的缠居住环老境空间忍得到了奸现代化少的改造宣,注重烤表现邻先里关系雀,使小照孩、老完人有一芦个活动吵交流的箭空间,温充满着纯生活的伤气息和岸情趣。呀它既不墓同于西屑式的联睡排住宅条,也不午是老式尘四合院礼或里弄起的翻版婆,而是电一种崭话新的居朴住模式滋。住户脚内不设岩堂屋、令厢房,员采用了字现代住臂宅的平主面布置鄙。小区住宅划由川西民苹居组团、溪江苏民居改组团、云吧南民居组招团、唐风昏建筑组团急架构芙蓉滔古城的住炉宅体系;招住宅2层为主,盛销售面积42—2猫12平方米不壤等。充分常体现中国搏传统建筑熄的精华,车巧妙组合法各种特色足建筑符号语,保留老惹成都特点滨,在各种呆原有地方驼风格上加追以创造和策发展;种外观古朴壤,住宅内桂部强调实杆用性,采荷用现代智率能配套等趁相关设施北,力求合红乎现代人小生活习惯苍,达到现略代人的理蔬想生活标甲准。6、旅游相地产开夏发模式—主流开发糊模式——“地产+旅游”卡同步开购发的芙幅蓉古镇唯模式6、旅游地堪产开发模川式—主流开鼠发模式——“地产+旅游”同贿步开发的间芙蓉古镇训模式●项目建就筑单体短设计一层:主贷要是客厅薄和餐厅,骡屋外300余平方米滩的超大天专井庭院,沈既可共享减,也可用雅植物墙分迷割成三至喷五户人家哄拥有的独蓝立院门小始院坝,绝省佳私密、价通风、景拾观良好。二层:主节要是卧室键,步出房聚门便是敞往厅(又名“肥赏月台掩”、“各烟雨楼裂台”),同时敞县厅围栏均敏采用了“塞美人靠”鸟设计,品橡茗聊天,航凭栏赏景巩,怡然自裳得。三层:阁徒楼,巧妙畅利用坡屋周面夹角的趟中间空间锐,形成了蓬最高层高舒达3.75米的坡顶抵空间,它临使整套住河宅的实用药面积增加帮了40%左右,钩同时大首大丰富岭了空间某的层次仆,打开造天窗,悲可观日竿月星辰紧,极目迷楚天舒夺。6、旅游地讨产开发模踩式—主流开抵发模式——“地产+旅游”别同步开激发的芙搁蓉古镇缓模式●项目配套携设计博物馆设置于皇茎城内,主衫要展出有颗浓郁老成畜都风格的贝书画、传堂统工艺品喝等。会所芙蓉古城沫会所占地蕉面积150递0平方米悦,3层,设置匹大堂、餐骄厅、会议撑厅、商务督中心、MBA学术论坛中折心、美杜容美发徐中心等质。堂、祠著、庙宇奖、私塾保、公馆修建带有陆老成都味芳道的建筑创,同样用泪以作为项谁目文化内纸涵的载体词,而传统业建筑的精蹈湛工艺将被置万于首位芳。酒店宾饱馆分别修建桑于会所的物西南和正输北,与皇隐城—明远楼—至公堂部等传统烈楼宇、倦音乐休洗闲广场恼、各种运动场麦和2000余平方米目的人造山苍坡景区相京邻。其主功要功能是麻为会所提墓供配套的随饮食起居驳及娱乐场名所,同时难服务于到楚芙蓉古城平度假休闲展的人群。街道以成都老搅街道名命准的芙蓉古魂城各小区啄主干道、坟小区干道请、次干道贸和院内道浑路,达成阅街道名的亲切碑和易于记令忆。主干故道斜穿小塘区,共长1000米。皇野城以南涨有600米,宽16米;又向惰北延伸400米,宽9米;干肺道宽约13米,次干帐道宽9米,各鬼院内道雷路宽6米左右。参主干道是尖古城的灵乔魂街,其求街头小品倘、树木绿更化均以繁在华的古时疏长街作为差蓝本。另户有小巷阡壶陌,青石陪板路。6、旅游抄地产开猴发模式—主流开发莲模式——“地产+旅游”燃同步开蚀发的芙畏蓉古镇版模式6、旅游辫地产开皱发模式—主流开发袜模式——“地产+旅游”姥同步开额发的芙即蓉古镇轧模式芙蓉城的萝功能配套专线公交物车购物超晓市绿色菜市音乐休飘闲广场儿童游乐否场幼稚园运动场所青少年家素质教粮育中心置信MBA学术中心诗书画社报刊阅特览室书吧功能配推套老年人健镰康中心诊所护理中心温泉浴美容中熄心网吧6、旅游地兆产开发模某式—主流开痕发模式——“地产+旅游”桌同步开毛发的芙能蓉古镇堆模式文化:持借久的核心围竞争力文化作脸为旅游造地产的龄鲜明特耕征之一扮,芙蓉嘉古城在渡这方面循做得最锡为出色聚。开发络商在规膏划之初蜻就对整哲个小区拼进行详带尽的布茄局,让凶饮食文于化、榆童趣文乒化、街秧市文化孙、茶文脖化、水努文化、鞠民风执民俗文故化、地苍域文化委等植根挠于小区习内,让恋住户及哥游客畅桥游其间烦,可感情中华文准化之深闸厚底蕴茎,可悟涉蜀中志愧士之冰闪雪肝胆算。通过朋对传统挑建筑和笑历史文竭化的挖腥掘,展凡现中华碗民族古觉老文明僚的精髓柴,使其痛一砖一发瓦,一宝檐一壁早,都透估出历史村的、文雁化的深受沉底蕴顾。●饮食文化成都名小漏吃,中华某老字号驰碑名天下,莫以其物美跟价廉、风饰味独特和锦品种丰富匙,名满全孟川,享誉洪中华,经抄代代相传摆,发展到宜今天已是死精益求精挺,成为成城都市的“堵门面”之苹一。芙蓉忍古城网罗绣各种成都搁名小吃:岩冷食热菜旺类(夫妻是肺片、陈描麻婆豆腐捕等);健面食类(铅钟水饺、取韩包子等浩);糕畏团甜点类证(赖汤圆茅、三大炮旨等);并零食类(重八号花生约、散子麻卖花等)。歉品种繁多头之外,全湿由名师主肤理,绝不傲让名小吃旗浪得虚名菜。尝尽成哑都名小吃配,体味天菊府饮食文坛化,芙蓉锄古城让人江频频回眸敢,心驰神段往。●童趣富文化老成都曾新有的儿童斑玩具主要雷有陀螺、闷响簧、铁往环、毽子侮、风筝、洲弹子等,千飞逝的时私光日渐暗皱淡了这些安有数百年列历史的儿增童玩具。倘现代科技味进步飞速须,工业化顽带来的玩侮具让孩童起们目不暇假接,可以设肯定有着惯乡土色彩君的玩具一适旦重现,教一定会让乓他们新奇断,继而爱冠不释手。烘在芙蓉古柳城,长期添拘匿于都兔市的孩子铲们将找到同他们新的橡乐园,那党些怀旧的屈中老年人刘,也会因绸为与童年染玩具情节贞的重逢而铁感动。6、旅游销地产开缘瑞发模式—主流开发浓模式——“地产+旅游”重同步开警发的芙狂蓉古镇雷模式文化:持敬久的核心找竞争力6、旅游卵地产开衡发模式—主流开否发模式——“地产+旅游”同呆步开发的醒芙蓉古镇疏模式文化:千持久的锦核心竞腐争力●天府街市王文化成都的传桨统手工制你品不胜枚助举——蜀绣、租蜀锦、色竹帘画园、漆器巡寿、剪纸首、泥塑尽、刺绣睛、挑花街、木雕翅等驰名顷中外。鼓传统手坡工制品敌街在芙已蓉古城喘的出现道让人叹求为观止壁,疑是朴梦回唐阔朝(仪封建社臣会的顶箱峰)。载难以按夹捺,不贯妨亲临披各种手注工作坊透,在动客手过程惰中畅想津那时的猜成都街促市。●茶文化成都是中筝国“茶都”,茶文化线渲染一种僻恬淡从容棉,把成都英人熏陶得血温文尔雅光。铜壶铜采烟袋铜茶迅椽子仿佛仇已成为过叼眼云烟,戚说评书的旁艺人也在养很久前去医了他乡,凭芙蓉古城对却能拨转饼时针,让茫昨日情景衣在起伏的插香茗中浮期现。●水文化龙舟比留赛、赶龟鸭子比物赛、放妈河灯等甲是延续取流传了酸数千载闸的成都输水文化驴。芙蓉馆古城这暖方土地阔,无疑养会弥加故可贵。●民风民俗年文化在芙蓉古歼城,一场领传统婚典乐将让爱情墓更加刻骨等铭心,赶愚庙会后带汤回的烛香堂温暖一个粒城市人疲设惫的梦境骨,搭戏台两、贴门神莲、磨刀人苍、打更人啦等远去的蛋老成都场随景也将在跃芙蓉古城须得以回返尾。各种传鼻统节日,烈也将在芙犬蓉古城再寺度兴盛。●地域文住化温江的犯鱼凫王汤都遗址排是有4000年历史的怖鱼凫文化拖的见证肝;寿安乡阿陈家桅杆世是清代翰决林父子的别归乡居所戴;大石文逆化源远流困长;“学琴壁空弹图”传诵千纳年。石柱波坝、假山亡石、万花避楼、大乘反院、开国育寺、三井泻观、汉斌夺武馆是永物宁有名景出点,并各爆有一段故闻事相伴。单难得一见启的燕栖柳件城、蛙蟾丽会战、麻拣雀聚会、响鳝鱼涌浪我在芙蓉古差城将不再美鲜见,“仗二十里梅逮花香不断牧”也让人呆心旷神怡税。6、旅游仅地产开顺发模式—主流开坊发模式——“地产+旅游”同脊步开发的早芙蓉古镇占模式文化:但持久的杨核心竞窜争力6、旅游火地产开啄发模式—主流开发奔模式——“地产+旅游”掌同步开退发的芙送蓉古镇耳模式销售方火式芙蓉古城火在成都房搏地产界推踩出的具有制真正完整花意义的全烘息营销模悠式——样板小洗区。在障置信丽罢都花园D区,芙杯蓉古城示样板小艇区先行昨问世。舟样板小馋区的主斩体为川饥西民居女院落、室江苏民洲居院落湾、云南壮民居院茧落、唐栋风建筑台院落四铺大住宅恩组团,曾同时布押置美食爪街(集偷中成都筝部分名捷小吃)悠、传统凶工艺品颗街等。煎此外,歼芙蓉古燃城的园粪林水系债、花卉装绿化、范人文景榜观、建叫筑小品圣也在样捆板小区兴得以体悬现。作绕为芙蓉很古城的糖缩影,忌该样板办小区将弟给人“凤未启先筛闻”的蔑美妙感正受。此外,虚特邀成暖都市主馆创过有亮“现代拆清明上共河图”晶之称的竖“老成职都”画泄卷的七旅位本土痒知名画歉家,根寇据芙蓉苏古城的浊整体规木划设计定,创作斩巨幅《芙蓉古凤城俯瞰亡全图》。该巨冈幅图画真将形象触展示芙鼻蓉古城摸的概貌槐,体现贩老成都蜓的街市限及院落顽意境。酸巨幅绘泄制完成拖后,付亿梓印制察,用于私销售展餐示说明旧。6、旅游地湾产开发模踏式—主流开当发模式——“地产+旅游”同摇步开发的统芙蓉古镇帽模式芙蓉古锣城各环终节的创三新总结●理念创公新芙蓉古茧城集古降代民居环之精髓挨,融合中现代建螺筑理念鲁。芙蓉后古城把找传统民腐居和现狮代民居晨理念相像互融合桂,综合园了老成龄都文化厨、传统消文化和原四合院株文化蜘;建筑闻上秉承恭中国传似统民居馅特色,盆以川西鞭民居为滑主,同撕时融入炊江苏民悄居、云抓南民居联、唐风窜建筑等张中国传病统建筑积精髓构仔成了古竞建筑群秧的再现念,充分间体现中好国传统葡建筑的津精华,拼巧妙组内合各种陕特色建掘筑符号塌,既保速留了老特成都特呆点,又旋在各种嫩原有地鼻方风格屡上加以吗创造和属发展,首使中国爆的建筑糟古文化坟在现代锐的建筑言语言上良得以实算现。芙公蓉古城弃地处郊圆区,作但为非城检市中心久的项目磨,芙蓉妇古城以站其秀丽拥独特的跌风景和爱古典建沙筑形成尝了生态蚕的旅游因资源,仔不但克筛服了地月形劣势醒,而且毛将旅游煤和居住侄很好地雅结合起耐来,开吨创了成圣都旅游倚居住的享新的居示住理念狐。●设计创连新古为今猜用,洋绢为中用浴。通过膊对中国奥传统民燃居的深熔入剖析辱,仿古中而不复锅古,在徒现代建绣筑中,丹融入中灭国的传仍统文化龄。人性些化的园糟林设计虾、完善刺科学的坏水环境养工程系吊统,引煤水于地国下,水斥质甘冽毙纯净。兽采用绘黑画、雕照塑等手左法通过汪皇城——金河——四季广场咐来表现历苦史长河中间的蓉城。认外观古朴元,住宅内巴部强调实紧用性,采哈用现代智辨能配套等恋相关设施泊,力求合众乎现代人聪生活习惯陈,达到现趋代人的理冻想生活标欲准。●营销翻创新投资八蛮百万元疾,占地40亩的芙蓉很古城意景帖小区,作坑为680亩芙蓉锅古城项换目的实颈验室,美这种营踢销模式任的创新农开全国白房地产测之先河律,对于渡本地房圆地产开此发具有读时代的气意义,棵营销模露式的不罗断创新告有效地狱满足了棚消费者托的需求杨,引领夏着成都传住房消铺费时尚廊。因此乎,芙蓉蜻古城项或目的销料售火爆炸场面在菊成都实客属罕见厕。6、旅游贪地产开叫发模式—主流开发胖模式——“地产+旅游”同息步开发的秒芙蓉古镇喘模式芙蓉古城曲各环节的绣创新总结6、旅游吼地产开跌发模式—主流开发泉模式——古村落臭的重新辣改造开蚁发的中代坤模式旅游地部产开发搂的第三望种模式烫即是对纸古村落竟的重新映改造开但发,中仆国悠久材的历史罢文化遗瓜留下来芒的村落种文化古舞迹多不触胜数,顺如云南井丽江古铲村寨、灿上海石题库门古盘迹,山雅西平遥盏古城遗金址等古骆村寨古笑村落都遍是中华颗名族不云可复制咐的旅游链保护资稍源,而差隐藏在磨这些资份源背后率的巨大终利润往也往被人丹所忽略库,中坤带集团却其走出了崭一条新首的旅游该地产开岗发模式飘。6、旅游姜地产开溪发模式—主流开发样模式——古村落扩的重新敲改造开宣发的中客坤模式宏村开发戴背景宏村位诞于安微曲黔县东亿北部,装村落面扒积19.派11公顷,宏循村建于南里宋绍熙年骆间(公园113稀1年),未它背倚铺黄山余眨脉羊栈睁岭、雷薄岗山等写,地势锈较高,晶常常云膜燕霞蔚芝,被誉虾为“中奸国画里撒的山村颤”。特开别是整教个村子势呈“牛替”型结役构布局尿,更是获被誉为然当今世萍界历史洞文化遗袋产的一蒜大奇迹匹,那就朱是苍翠权的雷岗叫为牛首游,参天妈古木是痛牛角,冶由东而壮西错落寇有致的低民居群纠宛如庞狂大的牛柄躯,以蝴村西北漠一溪凿伙渠绕屋缸过户,邪九曲十刚弯的水汇渠,聚坚村中天暂然泉水医汇合蓄汁成一口疑斗月形暗的池塘自,形如额牛肠和励牛胃。奴水渠最滴后注入霞村南的边湖泊形占成南湖润,俗称课牛肚。谢人们又快在绕村状溪河上季先后架朗起了四傍座桥梁邻,作为弦牛腿,麦然而历重经800余年风雨四历程,宏恼村到上个痰世纪80年代已经检满目疮痍欺,昔日风暮格不再。1997年,北射京中坤孔投资集闯团有限列公司在普黄山黔绳县宏村电投了几谋百万资各金,恢孩复了宏隐村旧村验的危旧慈房,整扮治了宏走村的环敢境,又天修通了蠢道路,贫然后租相赁了当给地一家君政府招寇待所,强把它改杰造城度唱假性质忽的山庄酷,之后筑进行了付大规模贸的改造披。6、旅游秧地产开耳发模式—主流开晋发模式——古村落饿的重新牙改造开论发的中比坤模式宏村的喊开发策允略●制定严蛇格的开娃发纲领为了更好英地保护宏摆村明、清旨民居建筑末群,明确穴了宏村古叉村落的保派护性质、莲保护对象犯,中坤集夹团与相关阵部门制定静了相应的原保护措施杆,规划明涌确宏村明浅、清民居丝式建筑群保探护重点。一是以次“山——建筑——环境”仔构成的失风水村棍落形态县;二是典型骄的传统村字落和民居筋建筑特色际;三是古水声系和私家需园林布局帜。四是宏见村独特进的村落嫂和空间肌环境景狠观。6、旅游地床产开发模至式—主流开参发模式——古村落的匙重新改造斜开发的中时坤模式●保护重点似历史文化卵古迹并加雷以翻新宏村明旬、清民匠居建筑病群保存镰基本完引好,有协书院建唯筑,祠液堂建筑策和众多飞的住宅径建筑及笋私家园技林100多幢,句是微州侮建筑文寇化的杰伪出代表南。特别前是以南斗湖书院叉为代表额的书院季建筑,咐以承志策堂为代布表的住约宅建筑胁,以德犯义堂、孙碧园为它代表的乘私家园拔林,反膊映了14-平18世纪徽州锡儒家文化舒的昌盛。怖宏村明、贷清居建筑那群有着朴刻素、典雅巴的气质,搂充分利用拖地方材料限木、石、螺砖等进行鸦各种题材拍的雕刻,跨以及室内避装饰、庭闭院陈设和明绿化布局瞧,体现了声深刻的徽啄州文化内亭涵,具有渔很高的历跟史、艺术昼、科学价筑值。开发射企业采取哄慎重的保京护开发策夸略,制定虹严格的规滩划开发方钉案,对原州有的书院祖、祠堂等责古建筑采盲取特殊的赏材料加以呆修葺,其己中重点修咬葺的古建谣筑有:南厅湖书院、榆乐叙堂、潮承志堂、垦德义堂、器树人堂、支敬修堂(悬民居游)仪等。6、旅游蓄地产开裕发模式—主流开除发模式——古村落的氏重新改造旨开发的中赚坤模式●水系的凝改造开标发宏村由她水圳、公月沼、钩南湖、柏水巷和崇民居“肺水园”渣组成的订水系网厦络,构想成水景米整体空功间特色沟、水的屠艺术特退性在宏逮村明、蓄清民居隶建筑群昨中得到窄淋漓尽泽致的发驰挥。水殊系对于杯村落的洁生态、谦景观、底环境等乡丰方面皆遍有积极鹊作用,告为村落从居民创孤造了良尝好的生芦活和生既态环境闪,使村陈落更秀容丽、妩痕媚、晶购莹、亲主切、水许在宏村础充分体涂现了它拨的生态汪价值,模实用功屿能和景输观价值能。●相关旅荒游配套设显施的建设经过中坤滩集团对宏野村的资源决整合与挖箭掘的重新瓣建设,宏渔村被誉为届“中国明惯清博物馆乡丰”。在2000年被联合将国教科文咳组织认定扎为世界文绵化遗产,羡并获得国丛家4A级旅游揪景区牌侵照。从牺此,宏政村吸引化了海内伯外大量杠的游客总前来参哄观,推婶动了当夹地的旅搁游业蓬励勃发展浑,为当此地的酒宿店业开低发提供躁了广阔虹的发展吨前景。中坤集团荣先后在宏飘村建起旅居游度假山剪庄、酒店否等。6、旅游地秒产开发模摩式—主流开算发模式——古村落的既重新改造魂开发的中号坤模式中坤模愚式,一费种保护兰、开发描、利用亚的模式中坤模茧式是典此型的先盯做旅游蔑,后做底地产的浪模式。毒所不同夹的是,致中坤的畅旅游业疾是策划为、包装弄未开发先的旅游否资源,跳待景区泊发展到陵一定规段模时再咸介入地矩产配套床服务。中坤集团蹈是个比较屠低调的公旨司,所以救业界对这括家公司的轮了解并不辅是很多。达如果不是2003年大手铜笔拿下垄南疆开颗发地块局,200沙4年投资库北京门析头沟区舱,适逢认当时旅献游地产贱大热,灶可能大距家对中唯坤的了抓解,还略仅

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