新手入门公寓住宅项目营销推广策略培训讲义

印象潍坊

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潍坊∙印象

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Kuiwen

Gate

奎文门

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BailangRiverWetlandPark白浪河湿地公园

潍坊∙印象

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TenWatGarden十笏园

潍坊∙印象

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FuhuaPark富华游乐园引子

华安庭岸风景自开盘来销售情况不容乐观……

产品成交尽显疲态,庭岸风景作为潍坊楼市的领跑者如何在2011年打赢攻坚战,成就辉煌?以镜为鉴，可正衣冠。在提报之前我们先来认识自身的优势和劣势……项目SWOT认识优势（S）：区域位置：项目位于潍城与奎文区交界沿线，升值潜力无限。景观资源：白浪河岸，公园生活，具有丰富的景观资源，国家2A及景观示范区。户型：二期户型调整后，使得销售的产品多元化，更利于销售。规模：片区内少有的规模大的住宅社区。居住环境：白浪河景观地带，临水而居的住宅典范。机会（O）：政府规划：白浪河区域重点规划，标志白浪河沿岸必将成为潍坊的住宅商业的核心发展区。体验式营销的导入，将会使得客户在未入住前了解产品，从而促使成交。市政配套：随着潍坊的发展潍城大规模城中村改造及市政建设已积极投入建设中。产品形态：目前潍坊多层产品日渐稀缺，成为本案的一大机会点。自身配套：社区配备的节能外墙、管道直饮水等系统将会提升项目档次。威胁（T）：同质产品：目前在售项目中，同质产品价格因素形成了较为强悍的市场竞争力，会分流部分目标客户。周边项目售价偏低，将会对本案冲击较大。劣势（W）：价格因素：由于一期产品的特性，多数人认为本案价格颇高。居住观念：相对奎文、开发区而言潍城区给市场的感觉为落后、脏乱，使得奎文、开发区客户到本区域购买抗性加大。本案所处的位置目前景观及配套仍未成型，且周边无其他项目，未能形成居住氛围。受国家调控、银行政策影响，目前房地产市场低谜，消费者消费信心不足。交通不便，使得人流上客量匮乏。项目核心竞争力认识自身配套稀缺多层80~120平户型景观资源白浪河景观核心竞争力主题定位首选：“生态水畔，人文居所”备选：“主题式水岸公园美宅”项目症状的“望闻问切”1、项目所处潍城区，目前本区域给客户较为落后的感觉，而政府规划实施进度缓慢，发展现状表现为人气相对不足，最终区域板块未形成热点；2、目前的销售价格在现阶段存在一定需求抗性，市场观念需要引导；3、销售手法单一，通路渠道手段缺乏，销售执行走入困境。当前难点问题在这样的情形下如何实现庭岸风景阶段性目标?问题VS角度要达到目标，必须能够卓有成效的解决存在的问题！而解决问题的方式往往取决于我们看待问题的角度。营销思考一：

项目所处潍城区，目前本区域给客户较为落后的感觉，而政府规划实施进度缓慢，发展现状表现为人气相对不足，最终导致了区域板块未形成热点，认知度不高。破题之法跳脱“潍城”宣传白浪河景观地段将“庭岸风景”捆绑在“白浪河”这个基座上。将我们的形象树立白浪河河畔稀缺住宅。目前的销售价格在现阶段存在一定需求抗性，市场观念需要引导加强产品品质的提炼，介入“体验式营销”，加快一期景观、样板各节点的展示，提升消费者对产品的认知。实行点对点推介及邀约，分途径的形式多渠道销售。营销思考二：销售手法单一，通路渠道手段缺乏，销售执行走入困境在产品竞争日益激烈今天，单一的销售模式已经显得力不心，营销需要细分市场；差异化销售手法，建立不同销售渠道，实现一对一圈层营销模式；我们要主动出击，拦截客户，防止客户流失；通过各种推广形式，促进产品去化。营销思考三：销售现状认识成交量少：自2010年9月份开盘至今，六个月的时间共成交53套，占一期产品在售量数的14%（此测算数据根据营销中心提供）前销售部所遗留的客户长时间未回访，造成多半“阵亡”。经过前期推广，产品有一定的市场认知度，但产品品质表现不强，只体现在广告宣传，产品实质展示不够。二期房源主要以80~120平米中小户型的多层为主，为目前市场内最易接受的房源。目前营销现场来访量少，人气不旺。破题之法一个中心苗、三条线态、一个目菊的、多点榴开花售楼处体验营销芝线活动策略春线推广传播练线吸引客户吸引客颂户吸引客户以售楼赖处为中纤心通过渔体验营症销、推姑广传播乏、活动战策略三且条线，斤本着“降吸引客逐户”到行场的目稻的，分喷阶段多紫节点的晌形式来侧广泛吸尺引更多远的客户模前来，枣最终促挖使成交观。通过三诞条线的亏多个节保点邀请美至售楼灵处，对叼前期遗宵留客户驴进行规面整再次舒梳理，讯确保无跪遗漏；以二期调后整后的房填源多元化屈进行宣传格，吸引客污户。目标（困TAR暗GET花）销售目絮标：截止到我201宣1年1附2月3刚1日，肯完成2赶个亿的困销售额搬；房源目晒标：按照平棵均每户疲50万宜来计算茄，需要浆完成销始售40珍0套房巨源；客群目标忽：按照每套施房源成交歼平均需要榨20个客逆户来计算昂，至少需改要800吊0组有效椅客户；我们要宪实现这轧两个亿圣的销售皆目标，棚就要着波重从客显户身上抗着手，震精准把肺握，强狂势营销效。本次提案弃目的在于答明确项目花缔造的营屯销思路和抹方向；确定营佛销推广朝的关键也节点本印次提案吴内容为影策略大挪纲，具体实施俩视市场情醋况变化而乐定。吹响庭岸失风景2011年营销步推广集破结号XX机构简战略只有把大兆的目标细煤化，细分虚到每个节党点，细分吉到每个工兽作人员的挨身上，才溉能有的放誓矢，准确蛾的命中目辩标。为了更清好更迅俱捷的完飞成任务娇我们姑坏且把剩主余的1喊0个月樱分为5亚个阶段辫，按照蓝阶段任由务，集阔约式广群告投入器，吸引抛受众群皂体，为厉销售奠哈定坚实碗的基础构。我们建奴议庭岸欺风景要件着重采雅用体验编式营销状的成功拘模式，宿快速销丛售，加染快资金春回笼。建议X闪X采用晚全民营三销的模弃式，并喂在集团悉其他在蝴售楼盘肿进行分晒售。在宣传庭厅岸风景的珍时候同样损要着重塑造蚁“XX”盼的品牌美考誉度，建闷立市场影俗响力，半用品牌提倾升价值。本方案馒将以下鞋五个回五合进行炸提报第一回合勇阶段塑目标第二回双合淡阶段工饮作第三回将合筒营销策宪略第四回合女费用尘预算第五回毫合虏形象展笼示第一回锹合：察阶段目颤标第三回合陡：营销代策略第四回抚合：宅费用预歉算第二回合芒：阶段亡工作第五回合艺：形象吸展示第一回固合晌阶段坐目标1、形象伙导入期（二期喝蓄客期壶）（201及1年3月亦1日—2款011年谎4月30敬日）完成一期些房源销售南签约额1200降万。2、内部损认购期（20族11年5烘月1日—刮2011镰年6月1糖5日）完成一期煮房源销售镜签约额200或0万。3、开乖盘销售引期（201原1月6谁月16棍日—2葡011疑年7月棒31日练）二期V组IP卡资转成交掩签约金蚕额900匀0万。4、强膨销期（2011储年8月1此日—20脚11年9趴月30日香）完成一也、二期易房源签壳约金额4800保万。5、续销期（201淘1年10眼月1日—灰2011妇年12月蔽31日）完成一、忍二期房源钱签约金额300谨0万。累计完施成2个亿【阶段目硬标分解】销售额推案形象导入采期内部认购咳期开盘销现售期强销期续销期201唤1年2个亿1200万一期房亮源200稿0万9000万一、二期士房源一、二这期开盘棋后剩余房诚房源4800万300汉0万一、二期四开盘后剩怒余房源一期房俯源形象导荡入期内部认务购期形象导尸入期开盘销售芹期内部认陪购期形象导入因期强销期开盘销售底期内部认购竿期形象导肢入期续销期强销期开盘销售汁期内部认购鸡期形象导入舌期销售条件项目工程窃二期工程泻全面施工娃；相关证春书开始胡办理前期销盒售证件纽奉办理完启毕。二期主体肚封顶一期交房剖；杜二期开免始进入内自装修阶段景观完鱼全展示有了这5协个阶段的蜡目标，我准们就需要徐根据各阶蛇段的销售俊任务来进减行整合推蒙广，这样哑才能使得吊销售节奏序按部就班阀的进行，遍从而达到卸成交的结眼果。那么这杜五个阶皱段我们急的工作誓安排要膨做到有永效连贯欣，才能释达到预盈期的任助务。第一回合卸：阶段桶目标第三回派合：屑营销策菊略第四回倒合：填费用预旨算第二回合纸：阶段爱工作第五回合蚁：形象洲展示第二回合执阶疤段工作XX认为垄各阶段要土作要环环翁相扣，以植吸引客户着、积攒客辫户、挖掘削客户、客烈户筛选、厉客户逼定席为工作中雕心，将“体验贞式营销考”贯穿项目狂始终，从适而达到双滥赢。形象导厅入期集约式广哄告投入模侵式，迅速召激发市场软对庭岸风掏景的关注团，以二期缩慧项目隆重由启动、D虫S问卷活扁动、景观另区开放为抓引爆点，必来广泛吸梢引针对性演受众群体找，为下阶镰段内部认稿购提供充湖足且质量晃高的客源缠。【五大推幅广步骤笋及工作竭重心】阶段工氏作实施使方案1、项趋目全新渠定位及竹重新包窝装；2、建批立立体瓜宣传体旱系，主悄打项目泼整体形驶象；3、项戒目现场切及营销拔中心包好装，开皆始进入版纳客阶种段；4、全面气导入项目握VI系统挖。对项换目的目标洗客户进行恒DS访谈秧；5、项目宇销售道具馆准备；6、项井目效果喷图及文镇宣品制旅作；7、价格趁策略及定棕价；8、组建造销售团队梢；9、一期今客源整理旦，DS问撑卷客户筛恭选；10、X颈X各售楼帮部店面，筑直销点销当售。内部认购喇期全方位吊立体营伤销途径纲，以客辟户成交猛为重心病，充分拣利用“及五一”溉、“六不一”等劈燕节日，恭邀请客描户现场亿参观体项验为支仗撑点，淘根据客雁户反馈峡信息，雹灵活调竿整优惠露策略，陪使二期伟房源（疫购卡）李成交比成例加大益。阶段工罪作实施阵方案1、媒体其重点宣传榨认购信息闯；2、针对为企业内部士宣传认购偶信息及特考惠；3、全方阵位舆论造睛势，重点腔对内部认览购活动进表行全面推驰广；4、周边车县市推广辰营销；5、立叶体传播慰手段加雀强产品乒优势及旋价值分喷析；6、建舟立内部高认筹体挺系；7、执冰行价格槽体系；8、内院部认购违的销控黎房源；9、商贡品房买玻卖合同涉准备；10、厨《开盘担方案》龙撰写及决探讨、吴定稿；11、土完成前宏期的认将购数量固后开始依进入开记盘前的吓冲剌6部月中下等旬开盘冰。12、XX各售宝楼部店面承，直销点删销售。开盘销卧售期以开盘促术销为重点涝，围绕着阔购卡客户家转定金签凭约展开，焰为了保证姥开盘不冷年场，将D泉S问卷抽考奖一并进迈行（同样负塑造华安蒜品牌的良蚁好口碑）凤；本阶段凶工作次重厕心要注重来开盘的后四续报道，冒将热销的偿气氛得以翻延续。阶段工皇作实施秃方案1、《宇开盘方夺案》演界练；2、开盘腊房源销控滋方案制定驾；3、据纳锁定客蛮户数量夕情况进尘行制定俗营销方下式；4、运暂用所有均媒体通悄路举行叫轰动开匙盘；5、执拥行价格叙策略；6、D兆S问卷高抽大奖度；（开缺盘当天尚一并举认行）7、全方锦位的舆论玻造势，延军续开盘强瓦销势头；8、XX各禁售楼部绍店面，隙直销点甜销售。强销期客户的深滴度挖掘，惩本阶段建壤议从“娃牢娃”身上跳做足文章尚，亦是在摧提高XX狮品牌知名捐度；将前敢期积攒客米户进行规珠整筛选，印确保无遗轰漏，为“月金九银十毅”的黄金薯销售期拉渗开帷幕，合快打快销挑。阶段工作鸽实施方案1、通过励“老带新流”相关政阔策促进销裳售；2、针轻对销售币进度调蜘整广告扩诉求；3、针懒对滞销蒜单元指缩慧定销售常策略；4、周担边县市疮巡回营豪销（第羽二轮）颜；5、XX各售拉楼部店面荣，直销点酬销售。续销期延续强销礼期带来的缩慧效应，充壮分把握十将月销售黄轮金周期、溪利用感恩葵节回馈社宽会等活动精，使年度督销售量更跳上一层楼蚀。阶段工作洲实施方案1、通戚过“老泉带新”锯相关政闪策促进涂销售；2、通过啄让利形式顾促进销售厉；3、通原过一期甚房源客惭户展开稿装修，炼进行炒尖作；4、XX各售心楼部店面酒，直销点鸽销售。各阶段惧工作重纽奉点厘定溜，就像陵人身上介的“骨壁架”，枝而“神渴经”和签“肉体救”就需德要推广跪营销手锯段来丰互富，至肤于长的另是燕瘦辫环肥，检还是玉乱树临风趁，就需咱要进一促步的完篮善。那碧么我们曲来看一考下庭岸梢风景的冒营销策示略……第一回由合：摸阶段目姥标第三回厦合：腐营销策屈略第四回合涛：费用耕预算第二回裂合：罩阶段工注作第五回合越：形象绒展示【三大营销咽策略】体验展练示策略营销推莫广策略产品促猫销策略营销推广桐策略营销推广日思考本阶段性迎营销推广遗手段如何塘建立？各阶段齿的推广亮主线是和什么？友媒体如长何有效欠运用？事件活抵动如何捧吸引眼凭球，形吸成轰动们？营销推广手段营销推念广策略圈层营浅销通过圈内鬼营销，实璃行有目标悬性、针对务性的传播擦，达到产怠品销售去应化。阵地营恼销通过建立芳样板展示皂区及阵地析重新包装仪来提升项颗目产品价毙值.从而促残进销售会。体验式营销通过举办分各种体验宵式活动;如新售羽楼处、搞样板房然开放展旷示,一期园林市开放让客汇户真实体唤验产品品锅质。活动营势销通过开展恢节点PR活动、SP活动，熄在社会饲及业内悉制造影捐响力，酱达到传锁播及销惭售产品开目的。阵地营销通过建竭立样板配展示区之及阵地菠重新包喊装来提纲升项目医产品价三值.从而促扎进销售拜。阵地营销体验式营销通过举利办各种程体验式塔活动;如新售劲楼处、干样板房毫开放展黎示,一期园林路开放让客恶户真实体奋验产品品逆质。活动营码销通过开扁展节点PR活动、SP活动，在炊社会及业梯内制造影外响力，达蛮到传播及霸销售产品奖目的。营销推广手段营销推广栋策略圈层营岁销通过圈细内营销搁，实行道有目标槽性、针届对性的课传播，敏达到产筑品销售鞭去化。针对电业词局、通讯挎部门、教比师、医生涛、公务员惰等具有特兆殊购买力末的群体作泡圈层营销趟，进行深衫层次的、感针对性的晋推广及活民动邀请。客户筛选电业单夏位教师公务员医生通讯部门……营销推广手段营销推辟广策略通过对项球目的重新宾包装，吸鞠引客户，倒提高项目办的受众度叮，利用形尝象展示来亦提升项目速的档次，央达到吸引晋拦截客户铸的目的……通过建立映样板展示松区及阵地等重新包装窝来提升项悬目产品价异值.从而促进棒销售。阵地营销营销推广手段营销推棒广策略由于目前干本案的销蔽售价格定捡位偏高，闸客户接受井能力相对午较差，以亮体验式营耻销的手段垂，从“形茂象导入期客”开始导央入，将产中品的特性前及景观的绑臻美尽可原能的展现零消费者，纳使他们能课切身的感夺受，从而得达到成交举的目的。体验式营销通过举办世各种体验涝式活动;如新售雨楼处、腾样板房让开放展赌示,一期园林茅开放让客礼户真实体逢验产品品颂质。营销推广手段营销推广消策略一切的刃目的在叔于通过物活动吸府引客户柿关注，锈并能到兴达现场耽，采用争“人来遍人、客什带客”曲的模式逢。本年展辱开连续叼性的活来动，注扁重“口偏碑”，娇制造市遇场关注待的焦点秒，使得积庭岸风惜景乃至蚊XX知吊名度及珠美誉度域得到一狠个质的阅提升，绿向品牌关忠诚度店的方向忍发展。活动营销通过开展改节点PR活动、SP活动，在饭社会及业丢内制造影芽响力，达羞到传播及术销售产品陡目的。营销推偿广策略营销推广栽思考本阶段性炭营销推广贱手段如何抵建立？各阶段赵的推广既主线是五什么？钓媒体如居何有效握运用？事件活动却如何吸引眨眼球，形爸成轰动？体验营捏销营销推蹦广策略各阶段推广主厕线续销期强销期开盘销墓售期内部认购凑期形象导入稍期产品定位区域价值景观资源产品定基位区域价值产品定位区域价值产品定贯位区域价挽值景观资押源区域价值景观资载源促销信堪息区域价芦值景观资恐源促销信蛮息景观资源促销信息景观资替源认购信息开盘信喉息体验营谨销体验营阔销优惠信息热销信眯息后续涂报道景观资源体验营销优惠信晌息景观资院源注：每一弊阶段在媒秒体上出现臣的卖点结锯合活动信怜息共同发恼布，促销筋活动诉求县以“活动主题”为主卖候点体验营夺销产品多微元化产品多刚元化产品多元芦化产品多饶元化营销推广表策略媒体运用融途径道旗广度告目的：弦引导客鬼户群、头形象展躁示、信奔息传播位置：奶项目周边烛的灯杆或息灯箱。（北宫街哑向阳路段妥、和平路范向阳路段点）建议：烦在内部坊认购期缝之前所俩有道旗跑广告内涛容皆以趣新形象设为主,后期必须宫根据不同剥阶段不同呜的推广主逗题进行定梅期更换。营销推广切策略媒体运用茂途径基地广份告目的：吸鸟引客户群握、形象展既示、信息喂传播位置：本讯项目四周建议：根仙据产品诉威求信息更麦新/调整更量换部分擦喷绘营销推肯广策略媒体运禁用途径DM直邮、散派单目的：版目标客肌户精准远投递投放区协域：根据客群哥档次及销成售部工作黎区域及时辉调整注：根由据本项页目的目索标客户仅群的特斤点在本顿阶段时圾期内不籍定时分炼次进行同针对性惨较强的殊区域DM投放俊。营销推广版策略媒体运用祸途径短信平台目的：将通过短煮信传播坏，扩大钻产品影逢响力投放人群侮：潍坊中遍高收入人劣群建议:整合移在动或联划通公司悔资源和搜银行资链源，寻四找项目筋潜在客屋户群注:根据项水目在本吨阶段时聚期不同吹主题的格推广,不同阶躁段传递同不同的泽信息（拳每周周电五发短牛信）营销推抄广策略媒体运绍用途径电视触电台目的：传碌递产品信棋息诉求挥阶段主题投放策略食：注：根冲据目前倚电视播园放时间法段，改上变其内枕容，以脏主要促驴销及活悟动信息老为主。重头节目掠、《潍坊新闻》冠名营销推么广策略媒体运漆用途径报纸投优放目的：传凝递产品信益息诉求部阶段主题投放策暑略：英活动或袭推广阶相段前投甘放，以桶硬版加雪软文的匀形式进笋行穿差犯诉求注：投放谱时间应注炉星期四或织星期五投养放的效果营销推广导策略媒体运用睁途径设立移动园卖场目的：目钩标客户日桌常生活必叔光顾点，袖客户拦截展场地煎点：繁具华商业歌地点等大型企竭业职工修生活区犬：各电验业单位棍生活区约等经济较醒好县区秆：昌邑埋市区、性寿光市命区、昌旗乐县城们等展场形直式：1、流动机看房车枯或活动返展位2、外围渐设置展荒板吸引什客户3、设立匆导示牌浙进行客繁户引导4、在活动敢点处设立节派单人员注：移动皱展点时间艺安排在本继阶段的星鲁期六和星塘期天为易营销推立广策略媒体运用业途径网络广稀告目的：庭传递产检品信息悬、引唱导客户里参与投放策慕略：1、通过网故络将项目低的信息进连行推广；井（搜房、策新浪地产册）2、通过子相关信店息平台犹发送电框子邮件管。注：根据画不同阶段线的宣传主柿题来改变较其内容，注以主要以精项目形象演、促销及玻活动信息宇为主。营销推掘广策略媒体运用楚途径楼宇电视族电梯铁平面广告目的：寸传递产膏品信息牢、扩故大品牌部影响力尾、客户等拦截投放策略悟：选择页“有钱战人”、袋“有权乖人”经口常出入垦的酒店裤、娱乐弟场所、赤洗浴中碎心、办族公场所采等区域谢进行投挑放。注：根桃据不同厕阶段的赢宣传主役题来改侮变其内思容，以葛主要以酿项目形兵象、促游销及活稼动信息醒为主。营销推广刃策略营销推广裹思考本阶段向性营销嘉推广手按段如何病建立？各阶段的凶推广主线办是什么？谎媒体如何产有效运用沙？事件活动辞如何吸引衔眼球，形旅成轰动？营销推广丝式策略各阶段活救动安排续销期强销期开盘销售乏期内部认购踪蝶期形象导喊入期产品定位产品定雹位产品定位二期信尊息释放【各阶段翅活动计袜划安排】DS问卷活动企业推里介会华安俱搂乐部内部认纵购意向客户补说明会开盘信息DS问卷抽爷奖红酒品鉴裹会华安少儿鉴精英俱乐累部少儿高尔摸夫体验营一期交房仲秋少儿六才艺大比害拼十一旅游掀大奖抽抽蛇抽感恩节活那动圣诞元咏旦嘉年确华项目小捐型说明咐会【三大营销上策略】体验展绑示策略营销推广挠策略产品促版销策略产品促秒销策略产品促温销策略1老带新客户维护维护性质维护形式维护内容日常维护电话、短信、邮寄温馨提醒、节日祝贺、生日问候第一批业主专向维护答谢会抽奖、表彰参与人傅员：第乱一批业起主、业甚主亲朋桶好友活动形式伪：（1）向业主更发放标有穿业主姓名践和房号的“业主权例益卡”，并通雄过业主彩之手将兴业主权岭益卡传饲递给其态亲朋好绕友，其呈亲朋好够友凭卡优购房，增双方都烫将享受盈一定优妻惠（2）同时开煌展忠诚业昏主评选，何对“老带新”表现卓伍越的客擦户（如陕带新客负户满5个）进喝行高额汪奖励（庙如台湾扛游）目的：屯充分调及动老客些户进行陕有效的拘小众传朽播产品促销乳策略产品促销叙策略2活动安排利用物业掀管理顾问冰公司的进币驻，以特繁惠房一口帽价及低首屋付，轻松饲入住等形转式进行产群品促销活动形抬式将剩余然较难去喷化的房咽源，进三行低于膜市场价重格的形伐式进行妖促销，洋如市场光价格在5000元/平米，爷我们可证以4500元/平米的价信格进行推烂售，达到关口碑宣传化及促销的底目的。【三大营销揉策略】体验展捕示策略营销推广矿策略产品促杏销策略体验展浆示策略体验展示策山略1景观区开泉放时间：4月初地点：胜营销中铲心目标：维渔护客户，退进行客户鼻积累内容：齐以景观惨区开放次为噱头效，试探孔市场，抗消化部络分铁杆显客户。媒体配脑合：电瓦视台、茧电台、晨车体广停告、俩报纸、妄网络、知短信、撞楼宇电撇视、道诸旗等。体验展示灿策略新售楼处疾、样板间邀开放时间：5月上旬平（五一鸡前后最浓为适合况）地点：新尤售楼处目标：帆维护客铸户，进像行客户窝积累内容：李以新售活楼处、销庭岸生衡活体验违馆开放波为噱头忠，吸引疏客户，榆筛选第贝一阶段运积攒的楼及一期梁遗留的脱客户。媒体配狡合：电漏视台、店电台、剃车体广颤告、梁报纸、购网络、械短信、胡楼宇电齿视、道纳旗等。体验展示策略2加~另3体验展蔑示策略新售楼处话、样板间开斜放媒体配骆合：要点：多杨角度切入彩，集中渲请染！方式：定活动公俯开硬广+系列软鸡文软文一：狮来庭岸风班景，体验薄品质生活责！——庭岸风芬景豪宅洁生活展刃暨品质僚售楼处恭即将公就开软文二揭：豪宅誉生活，蜜尊贵体挪验——庭岸风景骄豪宅生活军展暨品质历样板房即戚将公开软文三扁：芝华拿士激情尊日，全烧市征邀冤行家体苗验！——庭岸风召景豪宅宰生活展岗暨品质治样板房锣即将公至开软文四：怕庭岸风景策户型升级当，体验灵准动生活空肺间！——庭岸风掠景户型贡行业专程家座谈皂会体验展示策略2跨~证3体验展冬示策略庭岸风家景物业荣指南时间：5月底完成(在销售部很派发)目的：与来竞争对手每形成差异壁化，建立贤核心竞争弄力内容规蛇划：1、庭岸驳风景物宣业指标2、开发商躺角色区分3、物业却功能及妇形象体验展示策翁略4体验展示争策略其他重要摊工程节点战展示体验展示策略5目的：展叹示先行，榜实景是表粮现最强竞而争力的手垒段重要工程节点展示时间一期园林完成,可以对外展示7月份二期园林景观初步展现10月份第一回合墓：阶段赤目标第三回本合：洪营销策型略第四回鸡合：宰费用预总算第二回垂合：衰阶段工钉作第五回阻合：种形象展作示预算说明2011想年总预算膝参照20就11年营醉销费用实境际使用情施况及“2歇011年赏实际使用若营销费用昏占实际销误售额比例碑”制定（扣2011适年实际使玩用营销费详用占实际眯销售额比她例为1%黑）；2011吩年项目预岂计总销售妙额为2亿禾元；2011柴年华安·乞庭岸风景酱推广过程膜中，各宣固传渠道的吴运作均尚形不成熟，嚼因此，2球011年遣营销预算户重点根据辩宣传渠道裤来进行分哲配，在宣园传过程中都能达到有象效的立体泽组合攻势疼，同时在旅年度预算争的具体布傲局中，也耻将结合2扫011年静项目所将魄面临的各秆重要节点递进行一定廉的布局；根据以下句预算，预响计201杠1年营销滔费用约占鼓总销售额亲1%各宣传摆渠道投纽奉入金额桐安排如溪下推广渠道预算总额（单位：万元）所占比例备注媒体广告电视广告3015.00%报纸媒体3618.00%不含软文楼宇电视广告136.50%网络广告52.50%以会员单位形式合作短信3015.00%电台4.52.25%户外户外2010.00%沿向阳路与和平路品牌维护客户维护157.50%用于礼品购买等SP推广促销活动157.50%销售道具销售道具2010.00%含海报、户型等印刷以及节假日现场包装不可预见费用不可预见费用11.55.75%合计200100%附加说明锅：售楼处挤及样板乱间装修盯不另行爷计入年益度营销霸费用；2011图年《车体晌广告》已投入尤故不计专入营销畏费用；XX已中经持有《内部访刊物》，故亦掠不计入贺营销费户用；201垒1年度缩慧推广方生案因更呼多注重从塑造整季个XX事在潍坊治人心目叔的新形捞象，并望不是单罩纯针对善本项目鸣，故在《华安庭怖岸风景弊项目2垄011吐年