房地产项目经理培训讲义

3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法房地产项目总经理培训讲义————房地产项目资金管理目录：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ

房地产开发资金管理的特点及重要性3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V

房地产开发项目的税务筹划3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅰ房地产开发资金管理的特点及重要性

在房地产项目的开发过程中，资金始终是一项值得高度重视的资产，资金管理更是房地产企业财务管理的核心内容。房地产开发的效益和资金管理密切相关，房地产企业通过合理有效地筹集和使用资金，做到优化资金结构，拓宽融资渠道，控制投资风险，提高资金使用效率，促进企业经济效益的提高。

资金密集型大量的资金投入资金周转期限长长期的资金保障1、房地产项目资金的主要特点资金是房地产企业的“血液”,供血充足生存、发展贫血断血烂尾、破产2、搞好房地产项目资金管理具有重要作用

资金是企业的血液，对房地产企业更是如此。资金充裕，房地产企业才能得到较好地生存和发展，一旦资金断裂，房地产企业就会出现烂尾，甚至企业破产。一个成熟的企业必须具有完善的抗风险能力和预警措施。中国第一烂尾楼—中诚广场：烂尾时间：15年地址：广州天河北路开发商：香港中诚集团、广州城建广州第一烂尾楼--麓景台烂尾时间：13年地址：广州麓苑路开发商：广州辉煌房地产公司羊城大厦烂尾时间：11年地址：西湾路86号开发商：广州羊城集团2.1房地产企业的生存危机：为什么有那么多“烂尾楼”？2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策

基于房地产开发对很大程度依赖资金的特点，国家在对房地产企业进行宏观调控时，运用较多地政策都是从控制企业资金层面入手。2007年到2008年国家出台一系列调控房地产行业膨胀发展的政策法规，如：土地出让金一次全部付清方可领取国土证（39号文）对开发企业资金的保障程度提出了更高要求；银行对房地产行业的开发贷款额度大幅度收缩及不断提高的贷款利率进一步缩小了房地产行业的融资空间，提高了融资成本；资本市场对房地产企业融资更加严格限制；二套房贷政策、预售款监管机制不仅打压了市场上改善性和投资性的购房需求，而且制约了房地产企业已收房款的运用；预交企业所得税由预计毛利率20%调整为预计利润率20%，加大对土地增值税的清算等税收政策直接增加了资金的流出。

上述政策都是从资金上调控房地产开发企业发展速度和规模，从而保证房地产开发实现平稳健康地发展。

资金的筹措和运用能力对于房地产企业至关重要，财务管理就是要通过合理筹集和有效地使用资金，防范财务风险，保证企业持续稳定的发展。2.2国家对房地产企业资金方面出台的宏观调控政策1、资金平衡计划主要内容

资金平衡计划是反映房地产项目开发经营各期的资金盈余或短缺情况，明确资金来源，合理安排资金支出和制定适宜的借款偿还。编制资金平衡计划是房地产资金管理的一项重要工作，通过合理安排资金计划，可有效地配置资源，提高资金使用效率，防范财务风险。资金平衡计划的编制和有效实施反映了一个公司的财务管理水平。资金平衡计划见下表：3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅱ

房地产开发项目的资金平衡计划X公司XX年资金平衡计划表项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计一、资金支出土地费用建设成本偿还贷款税费支出其他支出合计二、资金来源股东投入借入资金销售回笼其他来源合计资金盈缺编制资金平衡计划包括两个层面：一是在房地产项目进行可研论证阶段，编制项目整体资金平衡计划。即在对项目开发总投资进行估算的基础上落实资金来源渠道和筹措方式。这一阶段都采取比较粗浅的方法，重点是落实好资金来源。二是在项目的实施阶段，根据项目的实际开发流程，依据地价支付要求、施工进度、融资时点、销售安排等，对年度资金平衡计划做出详细安排，确保工程按期完成。这一阶段重点是合理安排资金使用。

资金计划编制完成并报公司董事会审批同意后，各公司必须严格执行资金平衡计划，其执行情况将作为考核企业管理水平的一项重要内容。2、编制资金平衡计划应注意的几个方面2.1、编制的资金平衡计划应遵循的原则首先要立足自身平衡，资金筹集一定要切实可行，具有可操作性和能有效实施。资金安排要量力而行，留有余地，切忌满打满算，或留有缺口。具备对外融资条件一定要主动从市场上获取资金，不要仅依靠股东的投入。在股东投入土地支出后，原则上项目公司必须实现自身现金流净流入，公司将把自我资金保障情况作为考核企业年度工作的一项重要指标。2.2、资金计划的编制要严谨，注意各指标之间的勾稽关系

资金计划主要依据项目的各项业务计划（包括投资计划、施工进度节点、销售计划等）进行编制，因此，计划的编制需要各个部门的共同参与和配合，总经理要亲自挂帅。在实际编制过程中，常常出现一些问题。（1）项目投入的资金与计划开工量相符。例如：某公司计划全年在建面积60万方，其中新开工面积30万方（5月开工），安排的工程建设支出9亿元。

工程建设支出应根据该项目所在区域的单方成本及施工进度综合细致测算，项目工程建设投资周期一般为1-2年，且当年新开工面积比例较大，当年安排工程建设支出1000-1200元/平方，该项支出显然过大，应安排6亿元左右。（2）销售回笼与年度销售任务相匹配。例如：某公司计划全年签约金额10亿元（全年销售），年初有上年签约未回笼金额2亿元，而全年安排销售回笼7亿元。一般情况下，全年销售的项目房款回笼至少达签约金额的80%以上，上年已签约未回笼部分应在当年全部收回。此例中，该公司全年销售资金回笼安排在9-10亿元比较合理。上年认购未签约2亿元本年回笼8亿元签约10亿元（3）税费的计算要依据有关要求。

例如：某项目全年预计销售回笼10亿元，假设该项目当年尚未完工交楼，安排各种税款支出0.6亿元。营业税及土地增值税预征等一般为当期销售回笼的6.63%，所得税预征比例为当期销售回笼的3.75%，由于该项目当年尚未完工交楼，无需进行土地增值税清算及所得税补缴，那么以预缴口径安排的全年税款支出应在1亿元左右比较合理。（3）税费的计算要依据有关要求。

例如：某项目公司全年销售任务12亿元，销售均价预计为8000元/方，该项目全年平均在建面积30万方，安排销售费用5000万元，管理费用1000万元。两项费用明显偏高，按照通常情况，销售费用一般不得超过年度销售计划的2.5%，那么安排的销售费用不应超过2500万元；管理费用单盘基准费用为300-400万元，再考虑到项目销售面积及在建面积进行调整，该项目管理费用安排过高。（4）贷款规模与项目总投相符。例如：某项目预计总投18亿元，总建面30万方，当年四证齐全及新开工面积15万方，安排贷款2亿元。该项安排贷款规模与项目总投相比偏小。按照项目总投18亿元的50%匡算贷款规模约为9亿元，当年四证齐全面积占总建面的1/2，则应安排1/2的贷款规模发放，即4亿元左右。2.3、要注意各项目的全面性，不要有漏项

在编制资金计划中，经常发生遗漏部分项目的情况。如项目投入中安排土地费用支出没有考虑配套的政府收费项目；在计算利息费用仅考虑年底余额，没有考虑当年新增及还贷情况；或者利息费用仅考虑银行贷款部分，不考虑股东借款；合作项目股东要求分红，没有安排现金分红等等。2.4、要注意资金来源和使用的时间节点的匹配，防止出现阶段性的资金缺口某公司编制全年资金计划，现金流入15亿元（销售回笼10亿元，银行贷款5亿元），现金流出13亿元，结余2亿元，全年实现资金平衡。在实施中，发现第三、四月出现资金缺口，其银行借款计划在5月取得，因此，申请向股东提出借款（原计划没有安排），出现时点性资金缺口。如果按月编制计划，该问题就很容易发现。1、房地产项目的资金来源3、资金筹集应关注的重点2、资金筹集的主要渠道4、如何办理银行贷款5、销售回笼应注意的环节3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集

3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用Ⅲ

房地产开发项目的资金筹集

自有资金包括股东投入的注册资本(含发行股票募集的资金)、留存利润等，一般用于支付地价、前期税费和政府收费等前期费用等。借入资金

主要是向金融机构的贷款、发行债券和信托的借款等。根据目前的规定，在项目自有资金投入到达到项目整体投资的35%，并且四证齐全后，可申请项目贷款，银行贷款额度一般占项目总投资的40-60%；销售回笼款即向购房业主收取的房款。根据目前的预售制度，在项目取得预售证后可对外销售，销售资金回笼不仅可以弥补项目的持续开发成本投入，并且可以逐渐偿还项目贷款并实现利润。

1、房地产项目的资金来源前期阶段：项目尚未具备融资能力和销售，资金来源以股东投入为主。四证齐全：项目符合向金融机构融资的条件，贷款用于支付工程款。预售阶段：取得预售许可证，开始预售并回笼资金。具体如下图：

一般来说，在项目开发的整个过程中上述三大部分资金的大致比例各为1/3，但在不同阶段各来源所占的比例不同：1年2年股东自有资金：地价、前期税费和政府收费等银行贷款房款回笼归还全部股东借款和银行贷款2、资金筹集的主要渠道1、股权颤融资：主要是指秤企业通过读资本市场石以股东投披入实现资阵本金的增券加，包括写资本市场鞋首次公开锁发行（IPO）、公民开增发出、定向构增发等配方式；致还有一鸭种间接穗上市融君资，即毫买壳上远市。股权融递资作为科上市公液司主要来的融资丧渠道，惰广泛受检到上市凤公司的鸦青睐。止其特点业：一是兰所获得赞的资金晕无须还身本付息鼻，新老笋股东一吓起分享予企业的化赢利与绩增长。哪二是一鹊次融资兰资金量蜜较大，育可以长汽期使用赖；三是钥改善资额本结构翠，有效葬降低企雅业资产葬负债率史，进一甜步扩大汇银行借寺款等间装接融资耳空间；验四是对茎由于每是股收益漏和净资肠产收益幼率的摊狗薄，对志经营业澡绩要求磁很高，才经营压胆力加大绩。2、发行债辛券：通过发行手各种债券功取得资金幕。包括发女行公司债筒、企业债呼券、短期草融资券（盼中期票据咸）等方式足。（1）公司再债：由便上市公美司通过本资本市沾场（通仗过交易痛所市场缸）为筹割集长期让资金而偷向一般拖大众举省债，承这诺于指秤定到期筹日向债殊权人无碌条件支爷付票面键金额，遗并于固估定期间钢按期依兽据约定途利率支炭付利息够。公司素债监管也机构往羞往要求银严格债菠券的信煌用评级遍和发债醋主体的泄信息披吵露，特凭别重视辈发债后晕的市场妙监管工类作。（2）短期融要资券（中吸期票据）陈：由人民常银行主导贡的银行间翼债券市场片一项创新盟性债务融质资工具，乏由企业发苗行的无担猪保短期本等票，发行岭规模一般坚不得超过龙企业净资树产的40%。具有晓法人资迈格的非姓金融企验业，可筑依照《短期融资补券管理办纺法》规定的条据件和程序扔，在银行煤间债券市摊场发行并泄约定在一滴定期限内向还本付息毁的有价证女券。一年稻以内的为甲短期融资厦券，三年训以上的中喘长期票据毫。融资券链不对社会键公众发行袍，只对银位行间债券鹅市场的机地构投资人沈发行，在旗银行间债妙券市场交谎易。（3）企业债附券：企业答债券由中泛央政府部帐门所属机但构、国有堪独资企业符或国有控攀股企业依菠照法定程你序发行（候可以在交铅易所市场灶或银行间状债券交易阔市场），欣约定在一及定期限内赏（中长期稠）还本付较息的债券算，由国家译发改委和剂国务院审重批，一般袖要求予以蛙担保，债浩券发行后德，审批部养门不再对励发债主体活的信息披运露和市场向行为进行篮监管。3、银行贷虏款：银行对房办地产开发冬企业提供伐的贷款，旗是房地产糖项目开发啊资金的最可主要融资梦渠道之一敌。按照贷车款资金使真用目的和虑方式的不娘同，房地项产贷款主垂要有以下罢两种类型太：项目开吊发贷款，具是指银行葱向房地产丑开发企业热发放用于捐项目开发闹建设环节杰的贷款。址经营性物叠业贷款，县指银行将栽已建成并跟投入使用煤的经营性递物业长期下稳定收入找作为分期折还款来源捡的一种物姜业抵押贷桥款，贷款蜂资金不限威定固定用寨途。4、房地产悬投资信托洲（REI墨Ts）：REI玩Ts是一种以培发行收益紫凭证的方献式汇集特室定多数投供资者的资细金，由专让门投资机亮构进行房失地产投资选经营管理番，并将投卖资综合收怠益按比例唇分配给投疼资者的一安种信托基鞭金。REIT题s既可以封馒闭运行，回也可以上陷市交易流坐通，类似伙于我国的逆开放式基蠢金与封闭部式基金。怎目前，该荷项融资方你式正在探音讨和政策痕研究中。结论：蚁房地产拼企业主悔要是靠聚融资做访大做强布的，可泽见资金谣筹集对仔房地产赏企业的秋生存和盒发展是甜非常重茂要的。案例：蚕万科做圈大做强篮的“秘诀”—融资自92年上市鱼至今，圆万科共速发行股把票融资8次，融资童金额共195亿元；至200党8年底，万感科历年留拾存利润仅128亿元；至200押8年底，馋万科对值外借款处余额共329亿元。3.1档、合理美确定资孟金来源瘦结构什么是螺财务杠丑杆效应较？例：某房腥地产公司破有自有资羽金1亿元译，投资项教目预计投走资收益率鼓为20%尘，投资期签限为1年可，银行贷邀款利率为慈10%，程现有二个份投资方案众可供选择饥：方案一暮：贷款跃与自有虽资金的晚比例为谢2：1盏；方案反二：贷压款与自隔有资金抄的比例动为5：件1哪种投广资方案鞠自有资头金收益务率更高许呢？方案一港：投资假收益=致（2+贞1）*粱20%穿*1=节0.6欠亿元至贷款留利息=典2*1拦0%*梢1=0捷.2亿狼元投资净收贺益=0.托6-0.毁2=0.构4亿元自有资览金收益份率=0箩.4÷谈1*1蜻00%男=40矮%方案二菌：投资猾收益=淘（5+疤1）*刊20%堪*1=配1.2静亿元萍贷款腐利息=介5*1酸0%*禾1=0兄.5亿豪元投资净收奸益=1.比2-0.辅5=0.蝴7亿元自有资觉金收益居率=0骂.7÷栋1*1俭00%样=70悔%资金筹稀集主要臣关注二催个方面讯：一是搁资金来者源结构症，主要所是指投勒资者筹著集各种敬资金来欧源而构辱成的财甘务结构照，一般酸指股东梳投入资狠金和企萄业借入归资金的衔比例；步二是取可得资金惕的成本认。3、资金筹集应关注的重点总结：浊财润务杠杆界：借鸡盟生蛋，危以小搏卫大。财晓务杠杆犯就是利规用借贷护资金扩以大自有烂投资的竖产出。发挥财务敢杠杆的前针提是，当多投资收益锯率大于借沉贷成本时锣，财务杠零杆是有利撒的。借贷资金贡与自有资药金的比例望越大，财法务杠杆的购作用越大耻，此时，贴投资收益蒙会越高。离因此，企丈业对外借天款除了保胶障资金需播求外，另阿外一个重状要目的是社利用财务扰杠杆作用柿获取更大湾的收益，永提高实投色资金的回留报率。财务杠皇杆放大言节税效真应。所旱得税法厉鼓励人业们使用财务悉杠杆，即们贷款利息幻玉可以抵减悼应税收入仅，起到避桶税的作弦用。财务杠牢杆负效电应如果借溉入款项议投资取专得的效良益低于踩借款成洒本，将御会产生既相反的携杠杆效窄应。如读前例方既案一中膊，若投举资收益慕率降低践为6%，其自珍有资金询收益率帝为：投资收胜益=（2+1）*6%*间1=0器.18亿元组贷款利棋息=2*惠10%神*1=灰0.2亿元投资净收箩益=0.歌18-剧0.2像=-0羡.02亿元自有资金唉收益率=-0.房诚02÷1矛*100斗%=-2捉%必须合理明确定负债厉比例，控牺制财务风剥险负债经畅营作为挤现代企签业一个伶经营方兽式，可绣以促使筝企业利览用财务键杠杆作用，衣以较小姜的代价净获取最怎大的经遣济效益亩。负债现率的高于低取决途于经营者驾屡驭负债驻的能力抵，关键封在于：耍一是将妥负债有朝效地转准化为有凳效资产，并通胁过资产经歪营能产生详高于利息迟支出的效拉益；二是缘瑞增加的资杰产的变现酸期低于虫债务合舍同期，蹄保证债威务能及顽时清偿梨。企业必须讯在风险与此收益之间医找到一个稀平衡点，魔防范财务顷风险。借款越多驶越好吗?财务风险密原理：财笨务风险即杯企业不能要偿还债务踢的风险，叉即现金流欠出大于现景金流入而木产生的到车期不能还酸本付息的垄风险。高负债叙高风型险高风险仗高收美益过度地依诱赖借贷资丸金会产生吵两种后果际：风险随胁之增加种。财务归杠杆的善好处是柴建立在伴杠杆有稠利（即零投资收睛益高于辨借贷利山率）的秧假设之斥上的，季而这是香一种不佣确定性肺的假设匀。如果安实际营买运收入躬低于预宴期，财软务杠杆抬将是不劝利的，丢将进一馒步加大灾不利后乞果，增秋加投资眯风险。借贷成本誓亦随之增横加。当财规务杠杆作羊用加大时丙，贷款方让也会感到年风险增加术，一是要差求提前还奋款；二是非要求提高猾利率作为幕风险的补惭偿，贷棋款成本戚也将增键加，财候务风险鞭进一步球加大。防范财谋务风险舍。发生财许务风险婚一般由鹅于债务受资金期粘限结构柱安排不柔当或者络由于资宴金收支著预算与洋实际不涛符而产秒生的支渠付危机面。因此础，有效廉地控制肿财务风脑险：一定要注田意短期、班中长期资胀金的均衡安排垒，特别芳要注意秒短期负最债的比饿例，避免板还债期盾过于集笋中，造爆成企业葱资金链断撕裂；做好资垫产周转装期限结政构与债干务期限结构的爷匹配。竖避免短曲贷长投鞠，根据秩不同产械品的开豆发节点和预唯售时间留，安排钞不同的冻资金来洒源衔接弊。3.2努力降巷低资金昆筹集成岁本资金成本感是指投资总者筹集资悬金时付出睁的代价，垒资金筹集签成本是直趟接关系到顽项目收益宣水平，资索本成本高倍将亏蚀企症业的利润殊，甚至使毛企业陷于利困境。筹资产生零的成本主霜要由三部给分组成：一是筹羞集资金塌过程中旬发生的挤各种费荣用，即探筹资费匪；如发行股森票的承销中费，银行欧贷款的手创续费等；林该项费用六一般与筹汁资额度、贸筹资期限碰不直接相烈关，属于钱筹资成本百中的固定绘费用。二是向资饲金提供者肯支付的报色酬，及资聋金使用费喂或占用费。如发俭行债券猛或银行借贷款时滋的利息卸，发行俱股票的出股息、奥红利等辈；资金胳使用费抱与筹资浓额度、盾筹资期并限直接冶相关，予属于筹眯资成本六中的变鹊动费用吃；三是特功定条件边下的机着会成本。决定资离金成本赖一般有芳三个方依面的因忘素：一达是资金属使用的深时间，资金占泉用时间婚越长，金所付费览用成本值越大，疑反之越算小；二祥是出资希者所要行承受的戏风险，签风险越凯大，筹册资成本感越高，史反之越惹小；三拦是资金鸭供求状停况，资秋金供应脑紧张时酿，资金腾成本越半高，资全金供大挠于求时烧，成本略越低。案例：恒掉大地产—对赌协欧议的后备果恒大地匪产是国础内房地漠产公司扎国际化增融资金仔额最大集的，历疏年累计曾在国际饰资本市拿场募集既资金18亿美元育。但取和得这些朋融资的弃背后，底却要背迟负着巨钢大的成砍本。特别是在碑市场发生锁变化后，笨其高负债眨、高成本雄的资金使舅其背上了怪沉重的压触力，企业许陷于困境帽。为了实隔现上市救，实现叶迅速扩妇张，恒欠大地产浊从2007年不计成彻本频繁拿跑地，土地屿储备由2006年底的不肆足600万方增加厌至4580万平方米抢，比2006年底增罚加了9倍，其彼资金来龙源主要越是与一股些机构弱投资者脆签订了帐所谓的对赌协议。对赌协姥议是投宁资方与蹈企业对置未来不律确定情拖况的一底种约定炊。双方谈以企业渐当前的尖业绩为反议价基存础确定瞧投资条原件，根稻据双方搭认可的炉业绩增畅长情况番，以具搅体业绩太指标甚熄至股价俱为协议腐条件。对赌标前的通常全设定为物企业股撕权，或岛者远远湿超过一逐般标准桑的其他数支付条堤件（如快高额利蒜息）。这种融资类的好处是覆短期内能做获得足够榜的现金支付持企业发亦展。但一唇旦不能满运足对赌条柿件，企业佳将付出高皱昂代价。案例：恒屋大地产—对赌协胁议的后乱果案例：恒趋大地产—对赌协吴议的后岁果据公开资呈料显示，200侧6年11月，恒大额地产与国悦际机构投豪资者德意响志银行、焦美林及淡镰马锡签订予协议，以为恒大地产侧三分之一平股权作押双，由三家漠机构投资封者以总价4亿美元认卡购其8亿股可换帆股优先股扎。2007年8月，恒予大地产钥通过另三一上市氏保荐人取瑞信担珠保，向欲贷款人诱授出认垒沽期权置为担保社，筹集隶资金4.3亿美元；200典7年9月，通过丧抵押恒大盖御景半岛压项目，再辽次向美林永贷款1.3亿美元奔，用于丈购买土滴地。如恒大地瘦产与国际身机构投资垦者德意志串银行、美瘦林及淡马盐锡签定了恨对赌协议桃。按照约馆定，恒大地产鄙若在200通7年底前实觉现上市，俭机构投资含者的回报帽不少于30％；若夸在2008年6月6日前完成帮上市，机岭构投资者坏的回报则零不少于40％；如漂果在2008年12月6日前上市开，回报率耻不少于50%，若至2009年6月6日前上锡市，回测报率不句少于60%，如果震在2009年12月6日前上因市，则泥机构投隆资者的岭回报不商少于70％。如无法上见市，其将贡以现行市纲盈率回购奴相关投资立者的股份机。据有关资尺料显示，烂截至20柿07年9克月30日显，恒大地辅产总资产病约为14怀8亿港元醉，总负债距已高达1呜40.6卫7亿港元凝，资产负时债比超9华5％。由于金秀融危机仅的影响狼，恒大激未能按抹期上市奖，到目版前为此员，资本饿市场依匹然低迷纱，恒大捧地产亦翻未有上鬼市的迹窜象。这监将意味诱着，如端果今年卵不能上仙市，恒鹅大将面宣临资产称被瓜分响的危险谨。即便橡能上市掘，其成韵本也是洲非常高肢昂。案例：童恒大地暖产—对赌协议萌的后果4、如何办理银行贷款银行贷款榆是满足项州目后续建从设资金需恳求和减少物自有资金巷占用、充劈燕分利用财怀务杠杆提被高自有资者金收益率秧的关键，吴从项目公盛司看，银短行贷款是全房地产项恨目主要资各金来源。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增房地产开发贷款1328299636161802全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例5.65%9.08%9.96%3.93%4、如何办理银行贷款4.1、银行沾贷款的墙放款条着件（1）自有资萄金投入占改总投资35％以上己，目前爱由于地甚价占总摇投比例轰较高，能一般地怎价支付箭完毕即风可达到去自有资避金投入安要求；（2）项目四青证齐全（谁国土证，阻用地规划想许可证、林工程规划欺许可证、惧施工证）搬，主要是辉控制施工酸证节点；4.2、办理泼银行贷霜款的流早程（1）与银行兔沟通，拟培定贷款方准案；（2）银行谋前、后堤台进行痕项目评逃估；（3）银行审炮贷会过会湖；（4）落实四雾证、抵押被、法律文略件等相关君放款条件格；（5）银行放明款；各银搏行对公司虹整体授信离仍有存量壁且放款银秘行具备放剧款规模；（6）银行贷籍款资金转解出及使用娘。4.3、办理出银行贷肺款需关览注的事博项（1）合理确厅定贷款额团度：公司茶每个项目南均应在银辆行可接受妄的范围内拘争取最大种的贷款额租度，一般孟在总投资谨的40-6念0％。（2）项目怜前期规置划报建悉时应注恢意分证性：为发艳挥资源毛的最大生优势，漆充分地盖利用银按行贷款酬资金，摇在前期惊规划报符建时，席可根据纳项目的营大小，搞考虑分仁拆工程梁规划许劣可证和装施工证愤，拆分猴成若干硬期，能瞧为今后病的融资成工作带里来灵活读和便利亲。（3）贷款担筝保或抵押泼条件应关角注的方面凑：各子公仗司在抵押灿不影响销背售的情况娱下，应优寨先使用抵伯押方式，恨并提高抵逝押率，充交分利用抵验押物资源喂。但由于随销售需要仗抵押物涂肾销，放款其后几个月邪即开始还抽款，银行急贷款资金竿利用效率献较低，为兄提高资金窑使用效率服，可采用途母公司担巴保方式。（4）贷款诞资金使督用应关题注的方眨面：要撑尽量和椅银行协舒商，力英争突破盯贷款资价金的封从闭管理巴，将贷阔款通过物合理的饲渠道转祖出，提轨高贷款锦资金的常使用效桶率。否糟则，公笋司必须理根据工诊程建设旬资金需新求金额垃和时点辛发放贷溉款，使理用多少迹金额，汁发放多万少金额浸。坚决修避免贷恰款资金菊发放后禁长期闲撤置在账心面的情敞况出现扁。（5）贷款成晚本及利率修调整周期牵应关注的馅方面：力里争获取市沫场上最优扯惠的贷款法成本条件宴。要关注屿利率的变刘化趋势，睡在银行贷汽款利率处舒于下降通上道时，贷倦款利率应雄按季或月够调整。反昌之，则尽名量按年度色甚至更长盆的时间调牌整利率。房款回笼迅工作应贯寇穿于销售储的各个环被节，保证疲销售和回咳笼的目标为一致性，辰将回笼任饰务责任到鹅人，并与已业绩挂钩因。加强销剥售回笼工婚作应注意刊以下几方服面内容：5.1、加快销投售签约。彼在销售定深价、折扣孟政策制订验、现场宣栋传等销售洪各个环节盼充分考虑摩房款快速林回笼需求豪。例如在盐付款方式懂设定时尽唤可能减少霸多期付款眼方式；在妹折扣方面园设置一定擦比例的按阁时签约折居扣；折扣身向一次性搅付款倾斜烂等。5.2、优化袖收款流堆程。房日款回笼顽需要销劣售部门再、法律便部门、扇代理公饼司、律管师事务铁所、银双行、财以务部门还等多个泽部门和很单位共擦同努力爆和配合斩，要明柏确各部腊门岗位登责任及脚工作流秩程以提蛮高工作态效率。雾特别可君以通过捷房款回号笼情况雨与费用俗挂钩等症激励手猛段，充乎分调动存代理公辛司、律勾所等中决介积极茅性，促妨进房款睁的快速觉回笼。5.3、充分缝利用法个律手段雨保证按敞期付款耍的严肃赏性。在胆认购书蓬、买卖竹合同、胡按揭须牺知等法耽律文件熄中严格经约定违证约责任郑，充分衬保护公炕司利益狱；对恶碗意拒缴兰房款及帜提供资俱料的客终户要移慢交法律反部及时净处理并羽严格执匀行，维太护按期全付款的固严肃性脊。5、销售回笼应注意的环节5.4、加快银愚行按揭的司办理。银股行按揭款沾是房地产纪行业特有荒的一种资仆金来源方研式，目前裤，多数客用户都采取率银行按揭腐方式支付父房款。要加快汽按揭款歌的发放炊速度，裳首先，渴充分调坏动代理虽公司、逐律师行戚力量，弦责任到臭人，催冒收按揭铜资料，幕按揭资高料齐全冷后方可归进行代忙理费结此算；其腹次，在贞保证开笔发贷款盗银行优拐先的情溪况下，桥引进多扰家银行肤，通过餐竞争压驰力促进永放款速掏度。第病三，与哥省、市枣公积金扁中心建头立良好浸的合作章关系，纱开辟公平积金中至心绿色最通道。单位：亿元

2005年2006年2007年2008年新增个人住房按揭贷款2513363076482832全部人民币新增贷款23500330003630045900所占比例10.69%11.00%21.07%6.17%5.5、加快他翻项权证办尤理，解除带公司担保叔责任根据房地医产行业经务营惯常做料法，在商咐品房他项崇权证办理嫩并移交按隔揭银行前脸，公司将伟对客户按棍揭贷款承僻担阶段性阀担保责任愤，若客户品在此期间迹未正常还桌贷造成违拨约，公司目将承担回券购等担保辈责任。为顾降低担保遵风险，公丈司应尽快娘办理他项局权证，缩限短担保期欺限，尽早储解除担保萌责任。5.6、做好喊销售诚规意金和安购房定薄金的管蛇理首先，启诚意金司收取、颤转定和榨退款等损过程都格需要建新立相应胆的内部象控制制葵度，纳登入财务猜核算体女系管理清。收取断过程中节需要销汁售现场揉工作人株员恪守绑现场相菠关管理垃规定，狡收款记做录实时表录入系室统，纳肃入管理眨体系，言相关款文项、凭肺证应按鹿日清理次及移交麦做账，牛财务人勿员严把幅审核关净，确保笑应收款朋项的实筑际入账触；其次歌，诚意斑金转定敏金后，老相关款览项作为睡销售房帆款及时惧进行账光务处理毯；第三职，换房柏、退房学等特殊额业务建晒立完善状的登记哭、审核瓦流程，血应退还屈的诚意杜金，应难经销售剂和财务皮部门双费重审核剩，防止眼重复退菊款。1、资金运营应重点关注资产的流动性2、资金使用中容易产生的问题3、资金管理相关制度主要内容介绍3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3Ⅳ

房地产开发项目的资金运用

1、资金运营应重点关注资产的流动性1.1项目的恢投资回兽报率越疼高越好炼吗？某公司狡能筹集傍的资金富为3亿元，现魂有A、B、C三个项目福的投资成援本均为3亿元，蜂其中：A项目投械资回报忌率为25%，投资呈期为5年；B项目投包资回报爪率为20%，投资期凝为3年；C项目投借资回报咬率为15%，投资丈期为2年。方案一：委选择投资A项目，酱则5年内可木获收益3×2地5%=半0.7惠5亿元；方案二：专若选择B+C项目，则5年内可肾获收益3×20蔬%+3×奶15%=细1.05亿元。答案：曾项目的件投资回服报率固浩然重要擦，资金挥的周转钓率也非共常重要匙。在筹集腹到资金丸后，需终要对这末些资金暂进行合盘理有效散的使用罗，提高强资金的傅使用效亲率，同贤时规避裂资金风愉险。因此，对救于房地产沙开发公司睡来说，资屿金运用的签一个重要滤任务就是拨要加快资辞金周转，透以较小的痒资金流量弄推动较大蒜的项目周滔转，使资虎金产出较慢高的利润徐。资金运俯用时要特削别关注的抵重点：要缩短项逮目的开发业周期项目腔，加快开迹发速度，淘减少资金搂的占用。钥对于一犹个区域公购司来说，俗要充分考驼虑到开发万产品的类宿型，要注孝重流动性叙强的住宅幼产品，要怜尽量保持灵较高的资音产流动性蝴和变现能筋力，不能锤一味追求言占用大量记资金且回踪蝶报周期较维长的商业密地产项目缺。特别是垒现阶段，榨公司处于树快速发展含中，要坚息持以普通等住宅的滚锻动开发为渐主，商业寨地产等经掉营性物业职投入原则墙上要控制泽在20%以内。案例：俭富利地用产—商业转坚型的代筒价富力地产么在此轮的挨市场调整仓中遭遇资程金紧张困踩局的重要我原因就在浑于，在过楼去的几年浊中他们将冻过多的精暗力和资金店投入到商朽业物业项哀目，沉淀季了公司不瞒少的资金肤。富力公司点从03年开始鞠进入商退业地产踪蝶，近几留年，投乔入大量千的资金鹅在商业幸地产项呀目。据酿统计，郑富力在捷珠江新栽城拥有15个项目枯，大部永分是写赤字楼和贯高价酒坡店，仅羊在广州渗、北京垦、天津卧三地现昏有的商窗业物业警开发将总会耗掉纤资金124.步9亿元，3年平均投板入41.厅6亿元。在200乱7年还曾经射与合景泰雀富联手以46亿元拿下多珠江新城滥的商业地应王项目；47.点05亿元拿贸下佛山占商住地圈王，拟膏建佛山镇第一高旅楼；在互天津以50亿元拿下榆的住宅项集目。仅这浇三个地王尾项目的低筛价，就要漂承担费用逮超过112亿元。目前，富竭力已有5家五星汽级酒店算、2家四星呀级酒店赵、2个幢国际甲抚级写字楼痕和2个购物中传心，投资艘商业地产央沉淀了较多的纤资金，宣而商业吃地产经恩营效果棵并不理寇想（2008年酒店业务幼亏损1.8亿元）。由于市场村发生较大鞋的变化，担加之2007年投入了欺大量资金张高价拿地奔，回归A股的失败察，08年的销诉售额大关大低于怠预期（08年富力的圈销售收入160亿元，荐只是与07年持平驱，只完促成计划己的66%），富沃力地产念资金和资财务状滋况陷入雄了比较置困难的蛇局面。2008年12月底，富休力地产货谱币资金余览额仅20亿元，西资产负瞒债率73%，银行借芒款达205亿元(一年内纯到期的95亿元)。由于寇资金被膊占用，邀已经让咱富力喘啦不过气刃来，为愧缓解资陷金紧张牙局面，飞不得不社高成本记融资，08年融资成干本比上年徐增加231%，公司已估一年没有沫再购置土门地。为缓解龙资金困电境，去宏年年底捏，富力揭开始出负售那些务他们一搬直宣称荒将持有喊经营的脾标志性观写字楼怖，股东堵张力和骂李思廉疲个人出痰资购买下属艇子公司的敞房产，作蒜价分别为0.8音3亿元、1.0抓2亿元用于秋补充公司原流动资金倘。在经济高趁潮、市场花形势好、钳资金面宽某松时期，示市场往往梢用土地贮情备的数量狂来衡量房纽奉地产企业昨的实力和巧规模；但编在经济衰缓退和货币泳政策从紧仅的压力下辰，对一个永房地产企乘业更注重用资产的流朋动性，包仿括现金结爽存有多大惹，现金流闪入是否为维正，负债坏率有多高榨以及流动绒比例等指陕标。1.2确定合凳理的现狗金留存斗量货币资抗金作为践流动性京最强、无收益性炉最弱的哀资产，策持有一锹定现金劣可增强悟公司的甚财务稳仿健性，备但过多餐的现金如表明资陡金闲置麦，会给律企业增也加财务黎成本，葵损失机异会成本索。在市损场好、巡寿信贷政乒策比较系宽松的粉情况下昂，应尽泻量降低财账上资地金余额冰；相反羡，可适任当调高巾现金比娃率（5%-1芒0%），获得狮较稳健的寨财务状况号。作为项目庙公司，为健降低资金筑成本，将督尽量减少模账面的资胖金结存，辫如有长期炉闲置资金终可考虑提粗前归还银息行贷款，究或将资金黄调入母公仓司，由母闸公司统一总调剂和平目衡。账面塑留存资金县与与资金筑需求尽可介能匹配，虽满足未来绣一个月资底金需求。2、资金使用中容易产生的问题1、资金支洽出与施工门进度不一高致，超进翁度支付工贴程款。或烫工程暂估呆单价过高闭，造成提虚前或超付砖工程款。凝各项开发栗建设投入灾严格按合胆同和施工阔进度付款判，坚决杜把绝未达到舒付款条件锡提前付款库和超进度假付款，既帮是降低资鸭金成本，腊也是控制畜经营风险煤。2、工程结姜算要留足堵额的工程碍质保金。顺按规定足痰额收取工朱程质保金匙，工程质园保金是约阁束施工单锦位后期维判修工作主括要手段，喝也可创造秘一定的资走金效益，芽因此，需策足额收取彩，并严格走按规定审滩批后退还壳。3、垫付的牲各项工程坐款要及时卧收回。在冻工程建设悔中往往存瞒在甲方为泄施工单位缠代垫工程虽劳保金、盛现场水电驱费等，这她些款项应诉及时进行都清收，保勉证公司利六益不受损悔害。2、资金使用中容易产生的问题4、资金拨仪付的手续歌不完善，歌审批不严容；资金使驼用的计划陈性不强，兔资金支出托有较大随碧意性。5、应收疾款占用猜资金过瞧大，催美收不利名。特别太是业主扮拖欠的杀房款要兽及时收异回。6、加快尾柔盘和车库净等物业的自清盘，尽户快处置闲慎置资产、街空置房产巧设备，减蜓少资金占庄用，尽快诸回收资金誉。3、资金管理相关制度主要内容介绍3.1、账户祖管理制疲度：（1）账户的研开立与注醒销必须经味过公司董捞事长审批胖同意。（2）各级公絮司的所有忘银行账户族必须由所读在公司的隔财务部门誉统一管理肆，其他部诊门不得以亩任何名义睡开立银行窗账户。（3）银行拆账户必谋须以本呢单位的袋名义开高立，不饼得违反貌规定以肚其他单扯位或个虏人的名默义开立握，严禁婚将公款贴私存、撇出租或捐出借银帜行账户气。（4）各级嗽公司财景务部门乞应定期助对银行终账户进仁行清理氏，对于活长期不县使用、锡不需用辜的银行题账户应箩及时予晴以注销够。（5）公司的锈所有资金红必须纳入或法定账户铜管理，不得坐收厕坐支，严千禁账外循不环和违规欧设立“小签金库”。（6）各级公吗司的会计斜和出纳不伯能由同一沈人担任，盾开具银行良支票所需悠的印章必紫须分由两烤人或两人裳以上保管璃，银行支登票印章的滤保管理人料员不得在案空白或内精容填列不静全的支票乔上盖章。（7）资金收居支必须及棉时入账，辣做到日清杨月结。各凤级公司财舌务部门的考会计人员拌应按月编照制银行存色款余额调陷节表和盘贝点现金，户保证账实少相符，出室现账实不赚符情形的词必须及时秧查明原因乒，分清责踩任，及时腥纠正或追扶究有关人糊员的责任征。3.2、资金使虽用及付款越审批制度泽：（1）资金客实行预且算管理膨，各公疯司必须疯按资金妖计划使澡用资金芦，防止铜计划外挺的资金睡支出。贪公司的躲资金实艺行统一剩调度和堵统筹安于排使用隔，以减挥少资金男闲置，终降低资堵金成本颜。（2）各级隔公司应贩根据自凡身实际麻情况制嫂定明确筋的资金表支付审庭批权限渣和程序它，各项妙资金的话支付必挎须严格撑按规定塘权限和豆程序审顺批。对旗于未经夺规定程默序审批匹或超越猜权限审睬批的款锄项，出始纳人员缓不得支剃付资金程，其他住财务人叮员不得篮办理有泽关财务朵事项。定付款申隙请需提弦交相关驰证明材突料。（3）所有馋的资金前的支付啄必须依墙据有效睡合同、收合法凭兼据和齐没全的手桂续，并喂取得合申法有效抵的票据小，杜绝竖白条或滑不规范登凭证、烫票据支份取资金拆。（4）各级于公司的洪资金不稍得擅自上对外借踩款和抵遭押担保田；如确握需，必帜须经集革团公司距审批。（5）未经批魂准，各级哨公司的资篮金不得投纠入证券市腐场从事有爸价证券买破卖活动，举或从事其隔他任何形径式的委托弊理财、风谢险投资活徐动。3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用一税务筹划的重要作用3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用四主要税种的筹划思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用二主要税种及面临的税务环境3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用三税务筹划的主要思路及原则3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用五税务筹划需注意的问题3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用V房地产开发项目的税务筹划房地产毕行业作邀为支柱扛产业，谊一直是智国家宏数观调控掏的重点述对象，屈是企业盖的一种顶刚性支灭出。若亭能恰当忌地进行策税务筹辜划，则所可为公锄司带来剑一定的迎经济效身益。合理合法叠地进行税属务筹划，仗充分利用史各种税收册优惠政策拌，可有烛效地减魂少企业薄现金流头出，提丸高企业福利润，吐增加股尚东回报汇。税务筹饲划对房击地产企均业具有县重要意青义，企炸业需密盒切关注心国家宏鄙观调控鞠政策的丙变化，许认真分竞析，积农极开展校税务筹傍划，变毙被动为释主动，趋更好地说维护企来业利益充。3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用一税务筹划的重要作用1、房地产行业涉及的主要税种税项计税基础税率或备注土地增值税销售收入减扣除金额30%-60%企业所得税税前利润25%契税房产销售额、土地出让金3%-5%营业税项目销售收入或租金5%城市维护建设税营业税7%教育费附加营业税3%房产税租金、房产原值12%印花税销售合同或工程、建安合同金额0.03%-0.05%防洪费销售收入0.13%土地使用税按占地面积计算依当地税法3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用二主要税种及面临的税务环境房地产行雄业税负较犹重房地产年徒度税负一个般占营业村收入20诱%以上，茄接近甚至券超过企业是当年实现演的净利润无，如果加露上项目清泊算时要缴柄的大笔土没地增值税苗、企业所村得税，项梦目真正的丢税负占项锐目收入的盏比重会更素高。以保剃利地产（期6000岸48）为婆例，近三笋年税负列勇表如下：单位:左亿元;戒%2、房地产企业面临的税务环境年度营业收入税负净利润税款占收入比例200640.318.76.5921.58%200781.1521.1516.2826.06%2008155.228.4630.4418.34%税局加强隐征收与监启管经济增长具放缓、积讲极的财政乔政策需要歇资金的更越大投入，夸各级地方杂财通过加般大税收征铃收力度，拒降低财政符资金压力词，特别是喜房地产行筋业相应的觉营业税、愉土地增值绒税、土地觉使用税、弃房产税为蓬地方税种赚，大部分角将留存地裹方财政，会更是成为俯目前税务俘部门清理纤征收的重劲点。2、房地产企业面临的税务环境(续)税收筹划借即从公司蹈总体的发态展战略出败发，通过堪适当的安母排公司经忙营方式和老业务流程缓，以及巧封妙合理的尘财务协调痒和会计处备理，实现堆在合法的困前提下，贿税收负担粒相对较小捉、企业整贪体利益最绑大化。税收与挺经营形返式直接照相关，毁税务筹岭划贯穿项目始终绢，是个动笼态管理过魔程，特别竞是在项目运作的炉前期进行者筹划尤为骂重要。1、税务筹划的主要思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用三税务筹划的主要思路及原则1、税务筹划的主要思路充分运部用税收懂优惠政盾策：调意整相关挑经济业躬务形式李，尽可友能争取障符合税咸收优惠菠条件，锅享受相恒应优惠申政策；税务筹究划思路捆主要体矛现在以鸣下三个晃方面：调整经营息事项，套构用低税率柳税目：不呀同的收入透形式适用甘不同税率筹的税目，雷可采取灵到活的销售刊方式，在顷保持总收陷入不变情曲况下，套葱用较低税框率税目；合理分摊神成本：利盲用综合开东发优势，绍在政策许愁可的前提心下，合理围分摊项目废成本，在主总成本不笋变的情况锣下，降低挨整体税负江水平；2、税务筹划应注意的原则坚持依姐法纳税溉。首先应坚慈持依法纳潜税，公司依的决策者森、财务人羽员应及时爆、系统的先学习税收关政策，准辽确理解税勿收政策的罗内涵，整晋体把握税制收优惠政妄策及税收湿前置条款被，依法纳纱税。提高税务芽筹划意识蓬、重视前延期筹划。劝各级领导浪要具有税魔收筹划意油识，积极榴从项目前务期着手筹坏划，根据免税收筹划火需要安排乞相应经济袜业务，在性开发的各冒个环节中躁实行税负皇的动态管症理，真正岂实现节流痕的作用。关注税丸务筹划桐风险。座税务筹团划需要另依据当员前的税神收法规友政策、削税局对敞事项的真认定、损项目自航身的特温点等因款素综合阵决定，籍如果盲配目筹划纷、生搬抱硬套，填结果会窄适得其扣反，使养公司处饮于不利苗的税务石风险之蔑中。因惨此，在防动态筹呈划过程底中，始摄终应关汗注税务败风险。

土地增值税筹划思路

营业税筹划思路

企业所得税筹划思路

其他税种筹划思路3财务在企业经营管理中的重要作用3房地产行业相关税法3财务在企业经营管理中的重要作用四主要税种的筹划思路土地增昏值税税吗率按照增警值率的辰高低，绢土地增器值税的滋税率有30%、40%、50%、60%四档，励最高税认率达60%！土地增文值税是超惹额累进税盛，分段征步收，具体梨见右图：(0,蹦50%](50%旺,10易0%](10组0%,阶20速0%]（200份%，∞）增值率60%50%40%30%税率增值额1、土地增值税筹划思路土地增值坊税计算公耕式土地增值糟税=增值额×税率-扣除项反目金额×速算扣除废系数增值额=房地产销蓬售收入-扣除项目劫金额扣除项目监金额=直接开纺发成本+开发费联用（可态按开发锁成本的10%核定）+加计扣除许（直接开宾发成本的20%）+流转税费1.1.烤1普通住宅剑增值率不懂超过20%时免交土睬地增值税1.1合理利用税收优惠政策税法规定稿：纳税人萍建造普通缺标准住宅哥出售，增抽值额未超凶过扣除项咱目金额20%的，免艰征土地照增值税忧。公司停在项目俯拓展时运，可立份足于普性通标准般住宅，待加大对烟普通标全准住宅蛾的投入庙，充分腾利用这翻一优惠位政策。对于规酒划为普亲通住宅询的项目诸，一方新面充分纸考虑按狼当地普椒通住宅丛的标准育进行建陈设，以勒保证最桥终优惠仓政策的感落实；另一方面童，需注意灵普通住宅薄的销售定庸价。经测贱算，毛利默率为40.1祸2%与增值旗率为20%相对应数，毛利熔率在40.言12%以上的轧普通住丢宅将达准到土地毅增值税滚的缴纳黄标准，跌据实清腊算将对江公司盈伙利和现豆金流产养生重大稳影响。1.1.我1普通住悉宅增值章率不超姓过20%时免交伐土地增肆值税(续)1.1合理利用税收优惠政策以下表此普通住饺宅定价吊为例，绒价格定御为590驳0元/方时，片毛利率端为39.6霸6%、增值晒率为18.9叼5%，不用进交土地廉增值税敏，利润距较6000元/方的定价甲还大一些殃。因此，沫在普通标木准住宅销灾售定价过碧程中，充辈分考虑项供目增值率并的临界点惰，寻求销迁售收入、挎土地增值锄税之间的秀最佳利益餐平衡。售价收入(万元)毛利率增值额增值率土地增值税税前利润6,00030,00040.67%5,17120.83%1,5518,9605,90029,50039.66%4,69918.95%010,0391.1近.2与外界合裳作开发的坛项目，尽觉量套用合粥作建房模腥式1.1合理利用税收优惠政策《财政部储、国家跳税务总盒局关于机土地增什值税一育些具体百问题规路定的通金知》（财税字[199茂5]48号）规纺定：一再方出地汉，一方屋出资金接，双方逮合作建冻房，建椒成后按桃比例分嘉房自用灶的，暂墓免征收健土地增衣值税；蛮建成后询转让的疮，应征艺收土地户增值税央。保利广州铁公司的G1-1（保利心歉语项目）泊和F2-巩2两幅地彩块在出壤让时均聪保留了性村留用棒地的性游质。通趋过与冼迁村签订讽合作开餐发协议竖并向国巡寿家支付伍少量地糊价款后望，广州巴公司实对现了国归土证上兽的加名肿，并与骡冼村按尊比例享权有项目践的权益虑。通过忠与税局锻的充分贱沟通，棍税局基肃本认可吸合作建腐房的模氧式。到时我脑司对分射配给冼剖村的房淘产按市后值缴纳鹿营业税域，即可扮将市价木同时计轨入项目拣的收入立和成本有，这大叛大增加罚了土地条增值税糊的扣除丸金额，宰降低税营负。合作建你房有成颂立公司完和不成液立公司咳等多种铅形式，箭但不论夏何种形荡式，均兔应完善谎土地过怖户手续办，明确肌合作分氏配形式抗，以及寺分配后新股权比旋例变化佣和剩余垫物业权我属利益右的归属枝。1.1暴.3吴争取赠核定征腿收税务机镇关在账爆册不齐据等特殊匪情况下泽可按不隆低于预爸征率的醋水平进死行土地掩增值税圾的核定催征收，陪因此，他在某些肤高毛利散的项目悲上核定剧征收与违据实清深算最终腹所缴税抓款将存峰在巨大唱差异，忧积极争卧取土地沸增值税顷的核定迫征收将仆是有效显降低税赔负的途边径之一扁。某项目总拴收入2亿镜元，可扣箱除金额为终1.1亿杀元，则增飘值额为9趋000万有元，增值院率为81态.81%基，土地增咳值税为3闲050万狮元。此项目疲系收购充项目，由账册不锅齐，若僵最终税润局能以醒5%的另税率核拳定征收椅，则土嘴地增值对税为1用000润万元，辱节税2桌050栗万元。1.1合理利用税收优惠政策1.1.心4在合法讲的前提辣下延后酱土地增帜值税清扇算时点1.1合理利用税收优惠政策各地土地虑增值税清让算细则陆桂续出台，习各公司应般适当与当殃地税局沟淘通，尽可摸能延后土惕地增值税礼清算时点煌，或更换钟税负相对粥较轻的项绸目进行清帮算；对于图能实行以醋预征代清炊算的项目叶，应主动蜓争取以预墓征代清算衫。1.2.贞1合理分解踏收入1.2销售收入方面的筹划销售是实午现收入、匠回收资金羊的关键环锣节，税负赴与销售收寻入呈正向壳关系，销采售方面的令筹划重点杰在于采用席灵活的销赖售方式，集合理分解醋收入，以显降低税基灶或适用税番率。在合法的器情况下，者若能通过若业务类型诵的调整，肝将部分房佳产销售收穷入转化为聋其他非房获产销售名弹目的收入岂，则可以哑降低项目粪的增值率齐和税基，呆最终降低优土地增值周税。1.2.谱2合理调整粪销售物业赏和持有物致业的比例2.2销售收入方面的筹划房地产开休发企业开再发的物业时用于自用收或其他商舱业用途，绿如果产权辞未发生转咸移，不征陶收土地增轧值税。在治满足项目痒现金流要蹦求的前提